Перевод из жилого в нежилое в панельном доме в СПБ в 2021 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод из жилого в нежилое в панельном доме в СПБ в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Как перевести помещение в нежилое

1.1. Многофункциональный центр — Московский район

1.2. Условия для перевода квартиры в нежилое помещение

2. Перевод жилого помещения в нежилое в Санкт-Петербурге в 2021 году

2.1. Адреса

3. Перевод жилого помещения в нежилое

4. Как перевести жилое помещение в нежилое в Санкт-Петербурге в 2021

5. Порядок перевод жилого помещения в нежилое в 2021 году

6. Некоторые правовые аспекты перевода жилого помещения в нежилое

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Как перевести помещение в нежилое

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

— Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение.

Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру. Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.

Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлеченных специалистов, говорит Ольга Эттлер.

Средняя стоимость перевода начинается от 250 тыс. руб., говорит старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова. По ее словам, большая часть расходов уйдет на проект, экспертизу, техническую документацию, услуги нотариуса и строительно-технические работы.

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

На первом этапе следует собрать необходимую документацию, написать заявление и обратиться с ним в межведомственную комиссию с просьбой разрешить перевести недвижимое имущество из жилого фонда в нежилой.

Примечание! Если в помещении была проведена перепланировка, но владелец ее не узаконил, перед прохождением комиссии ее следует узаконить, иначе заявление будет отклонено.

Сначала собственник помещения или его доверенное лицо собирает документы для предоставления в ДУИ в межведомственную комиссию с целью получения разрешения перевести помещение с жилого в нежилое.

Пакет документов состоит из:

Экспликации и поэтажного плана помещения. Для получения доверенности необходимо обратиться в ДУИ. Она необходима для заказа экспликации и поэтажного плана помещения в БТИ. Для этой цели следует написать заявление, предъявив паспорт или нотариальную доверенность, если сбором документации занимается доверенное лицо. Также, может понадобиться документ, подтверждающий собственнические права на помещение и договор основания. Сроки получения доверенности составляют один месяц. После того как доверенность будет получена, собственник или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает поэтажный план с экспликацией. Для этого нужно написать заявление и приложить к нему те же документы что и для ДУИ.
Технического паспорта и плана помещения. Его можно заказать в МФЦ или БТИ.
Заключения пожарного надзора. В документе отражается соответствие помещения всем необходимым пожарным нормам. Для его получения следует обратиться в УГПН и написать заявление, после рассмотрение которого специалист по пожарному надзору выедет на объект и проверит его на соответствие пожарной безопасности. После осмотра он сообщит, когда будет готово заключение.
Заключения санитарно-эпидемиологического надзора. Для его получения следует обратиться в СЭС с заявлением, после чего на объект выедет специалист, осмотрит его на соответствие санитарным нормам и сообщит, когда можно будет забрать готовое заключение.
Справки ДЕЗ. Документ содержит информацию о предназначении всех помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, которые также будут переведены в нежилой фонд. Справку необходимо взять в ЖЭУ, обратившись туда с заявлением, паспортом или нотариально заверенной доверенностью и документом, подтверждающим собственнические права на помещение.
Согласия соседей. Если квартира находится в многоквартирном доме, то без согласия соседей обойтись не удастся. Чтобы его получить следует созвать собрание собственников всех квартир, находящихся в доме. Для созыва собрания необходимо обратиться в управляющую компанию с заявлением о просьбе разрешить провести очередное или внеочередное собрание собственников дома. Если принято решением созывать внеочередное собрание, что делается чаще всего, то перед его проведением, следует известить каждого собственника в письменном виде не позже чем за десять дней до сборов. Собрание будет законным только в случае, если на нем будут присутствовать не меньше 50% собственников квартир дома, в котором находится жилье для перевода в нежилой фонд. Решение о переводе квартиры из жилого в нежилое состояние будет иметь легитимность только в том случае, если его будут принимать не меньше 2/3 собравшихся собственников. По окончании собрания следует составить протокол.
Технического заключения. Данный документ можно получить в ЖЭУ или управляющей компании. Для его выдачи необходимо написать заявление, представить паспорт и документ, подтверждающий собственнические права на помещение. В готовом заключении будет описано техническое состояние здания. Однако следует учесть, что оно не должно быть в аварийном состоянии, а дом, в котором оно находится не должен предназначается под снос.
Выписки из домовой книги. Ее можно получить в паспортном столе. Документ представляет собой подтверждением того, что в помещении, которое будет переведено в нежилой фонд никто не прописан. Срок действия выписки составляет всего две недели, поэтому ее необходимо оформлять в последнюю очередь.
Проекта на перевод квартиры из жилого фонда в нежилой. Для его оформления следует обратиться в лицензированную проектную компанию.

После того как будут собраны все бумаги, собственник или его доверенное лицо должны обратиться в ДУИ для получения разрешения на перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой, написав заявление с указанием причины перевода.

На втором этапе собственнику или доверенному лицу необходимо обратиться в БТИ или в Многофункциональный Центр для того, чтобы определить стоимость процедуры перевода.

Доверенному лицу или всем владельцам жилой недвижимости, которая будет переводиться в нежилой фонд, следует обратиться в МФЦ и БТИ. Для этого необходимо написать заявление и приложить к нему оригиналы и копии документов, представленных:

паспортом;
документом, подтверждающим собственнические права на недвижимость;
протоколом межведомственной комиссии;
техническим паспортом, поэтажным планом и экспликацией;
доверенностью, заверенной у нотариуса, если процедура перевода возложена на доверенное лицо;
учредительными документами компании, если вопросом занимается юридическое лицо.

После получения документов отдел приватизации и управления жилым фондом определяет стоимость перевода, и составляет протокол с утвержденными расценками. Прежде чем получить протокол, заявителю следует оплатить разницу в цене.

Важно знать! Рассчитывая стоимость, БТИ руководствуется районом, в котором расположено помещение, техническим состоянием дома, возможностью использования помещения для проведения коммерческой деятельности, наличием рядом с ним помещений такого же плана, удобством объекта в эксплуатации. В некоторых случаях могут быть учтены и другие критерии.

На третьем этапе необходимо зарегистрировать собственнические права на помещение в УФРС. Для этого собственнику помещения или доверенному лицу следует обратиться в УФРС, предоставив определенный пакет документов, состоящий из оригиналов и копий. Он представлен:

паспортом или доверенностью;
протоколами БТИ и межведомственной комиссии;
учредительными документами, если обращается юридическое лицо.

Вместе с документами подается заявление, которое заполняется специалистом УФРС и подписывается собственником помещения или доверенным лицом. После подачи заявления следует оплатить государственную пошлину за регистрацию собственнических прав в размере 1000 рублей.

Специалист заберет копии и оригиналы предоставленных заявителем документов и выдаст расписку об их принятии для проведения регистрации. В расписке будет указана дата их получения. Также сотрудник УФРС сообщит заявителю дату получения собственнического свидетельства и документов. В назначенный специалистом день необходимо прийти за документом, предварительно взяв с собой паспорт и расписку.

Чтобы перерегистрировать квартиру в Санкт-Петербурге как коммерческую недвижимость, следует совершить следующие действия:

собрать обязательный пакет справок и свидетельств;
заявить о желании сменить назначение жилого помещения, подав заявление в Многофункциональный центр в Санкт-Петербурге или местную администрацию;
получить заключение о принятом решении и дождаться завершения всей процедуры.

Чтобы сменить назначение помещения, необходимо подать заявление в одно из следующих учреждений:

местную администрацию в Санкт-Петербурге;
Многофункциональный центр;
через сайт «Госуслуги» (онлайн подача заявления существует не во всех субъектах РФ).

Многофункциональный центр — Московский район

Жилое помещение предназначено для жизни (разумеется можно совмещать с подработками). Однако, обычную квартиру нельзя просто так переоборудовать под магазин одежды или салон красоты. По закону необходимо изменить назначение помещения.

Условия для перевода квартиры в нежилое помещение

Для того, чтобы перевести жилое помещение в нежилое, должны соблюдаться следующие условия:

квартира должна располагаться на первом этаже жилого здания и иметь отдельный вход
квартира не может находится в аренде, под арестом или в залоге у банка;
дом не должен принадлежать аварийному фонду;
перевод не разрешен в отношении домов социального найма;
перевод невозможен без согласия жильцов многоквартирного дома;
переводу подлежит целая квартира, невозможно сделать только одну комнату нежилой.

Изменения коснулись не только предпринимателей, которые покупают квартиры с целью открытия бизнеса, но и жильцов многоквартирных домов (без их согласия в доме не смогут открыть салон красоты или магазин).

Для того чтобы изменить назначение помещения потребуется провести общее собрание и получить согласие от каждого соседа. Протокол собрания подается с другими документами на согласование перевода.

Для перевода жилого помещения в нежилое потребуется оборудовать отдельный вход, установить пожарные сигнализации и усилить звукоизоляцию

Для начала необходимо оповестить всех жителей дома (повесить объявление, отправить заказные письма или лично под роспись передать извещения). Лучше заранее узнать у председателя дома или в ТСЖ, какая именно форма извещения собственников о проведении собрания предусмотрена правилами управления дома.

Уведомить собственников следует не позднее, чем за 10 дней до даты собрания

В извещении обязательно указывается:

причина проведения собрания;
персональные данные инициатора собрания;
дата, время, место.

Для того, чтобы жилое помещение могли перевести в нежилое эту идею должны одобрить не менее 50% жителей дома. При этом из подъезда, в котором планируется перевод помещения должны быть не менее ⅔ положительных голосов.

Решение собрания собственников оформляется в виде протокола

Перевод жилого помещения в нежилое в Санкт-Петербурге в 2021 году

Фиксированной цены здесь не существует. Она зависит от каждого конкретного случая и складывается из множества факторов. Какие нужно сделать платежи?

Заплатить разницу в стоимости нежилого фонда при расчёте в Бюро Технической Инвентаризации.
Оплатить подготовку технического паспорта, а также справку, в которой будет указана разница в цене.
Заплатить за услуги нотариуса (заверение копий деловых бумаг и подготовка доверенности).
Оплатить государственную пошлину для того, чтобы зарегистрировать недвижимость в новом статусе.
Заплатить за услуги проектной организации, которая составит новый план квартиры.

Для перевода жилого помещения в нежилое должны выполнятся следующие условия:

К переводимому помещению должен иметься доступ без необходимости использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или должна существовать техническая возможность его оборудовать – в случае, если переводимое помещение является частью жилого помещения или используется его собственником (другими людьми) для проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Переводимая квартира в многоквартирном доме находится на 1 этаже.
Переводимая квартира в многоквартирном доме находится на 2 этаже и выше – в случае, если расположенные под этой квартирой помещения являются нежилыми.

Перевод из жилого помещения в нежилое не допускается:

в наемном доме социального использования;
для осуществления религиозной деятельности.

Для перевода жилого помещения в нежилое требуются следующие документы:

заявление;
паспорт;
документы, подтверждающие право собственности на помещение;
план переводимого помещения с техническим описанием;
технический паспорт помещения;
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
проект переустройства и/или перепланировки переводимого помещения (если планируется переустройство и/или перепланировка для функционирования нежилого помещения);
согласие собственников помещений в многоквартирном доме (если работы по переустройству/перепланировке невозможны без присоединения части общего имущества помещений собственников);
лист записи Единого государственного реестра юридических лиц (при необходимости);
нотариально заверенная доверенность (при обращении через представителя).

Вместо оригиналов документов могут быть поданы нотариально заверенные копии.

Если сведения о праве собственности на переводимое помещение есть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), заявитель вправе не предоставлять их на бумажном или электронном носителе. Кроме того, за заявителем закреплено право не предоставлять технический паспорт, план помещения и поэтажный план дома – уполномоченных орган сам делает на них межведомственный запрос.

Заявителем может быть только собственник помещения или уполномоченное им лицо

Не взимается.

Адреса

Получить технический паспорт помещения и поэтажный план дома можно в бюро технической инвентаризации (БТИ).

Подать документы для перевода жилого помещения в нежилое петербуржцы могут лично в Администрацию города, почтовым отправлением, через представителя или по электронной почте (уточните в уполномоченном органе), а также через МФЦ.

Решение о переводе жилого помещения в нежилое или отказе в переводе принимается в течение 45 дней с даты подачи документов в уполномоченный орган. При подаче документов через МФЦ отсчет указанного срока начинается с момента передачи их в уполномоченный орган.

Уведомление о принятом решении выдается в уполномоченном органе, МФЦ или направляется заявителю по почте в течение 3 рабочих дней с даты принятия решения.

Если переустройство и/или перепланировка жилого помещения не требуется, уведомление о разрешении на перевод жилого помещения в нежилое является основанием для начала использования помещения в качестве нежилого. Если переустройство и/или перепланировка требуется, данное уведомление становится основанием для начала проведения необходимых работ.

Перевод жилого помещения в нежилое

Согласно Жилищному Кодексу РФ жилые помещения подразделяются на виды:

Жилой дом – строение для проживания, состоит из комнат и других помещений, обслуживающих бытовые потребности людей.
Квартира – обособленное, отдельное помещение, имеющее границы и состоящее из нескольких комнат (или одной комнаты) и вспомогательных помещений, входящее в состав многоквартирного дома. В квартирах обязательно обеспечивается доступ к помещениям общего пользования.
Комната – зона жилого помещения: квартиры или дома.

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет, однако, есть признаки, по которым помещение можно отнести к этой категории помещений: нежилым признается недвижимый объект, не предназначенный для проживания, обособленный и не входящий в состав жилого фонда.

Законом даны четкие характеристики статуса помещения, обязательные к соблюдению любым лицом, подающим заявление для перевода. Операции с переводом жилых домов и квартир в нежилые помещения и обратный процесс, составление проектов и их утверждение осуществляются исключительно в правовом поле, для недопущения незаконных действий законодатель четко определил правила, в пределах которых организуется перевод.

Я заказал и оплатил проект перепланировки, он обошелся мне в 30 000 р. После этого организовал собрание собственников, они выступили против перевода моей квартиры в статус нежилого помещения. Можно ли взыскать с них расходы?

Нет. Изменение статуса объекта недвижимости – это желание самого владельца. Другие собственники могут быть против, и возмещать расходы, предшествующие проведению собрания, не обязаны.

Я сам сделал перепланировку. Теперь хочу заказать проект, чтобы перевести квартиру в статус нежилой. Можно ли так сделать?

Нет. Сначала заказывается проект перепланировки, потом проводятся строительные работы. За незаконную перепланировку предусмотрена ответственность ст. 7.21 КоАП РФ, могут оштрафовать на сумму до 2 500 р. Кроме того, на основании ст. 29 ЖК РФ администрация вправе обязать собственника вернуть помещение в первоначальное состояние. Но собственник может узаконить изменения через суд, и тогда на основании решения недвижимость будет сохранена в перепланированном состоянии.

Нужно ли присваивать квартире новый номер после перевода из жилого фонда в нежилой?

Нет, номера квартир присваиваются однократно.

Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:

Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.

Изменить статус квартиры на нежилое помещение возможно, если она располагается на первом этаже. Но это положение имеет исключение – можно перевести помещение в нежилое, даже если квартира расположена выше первого этажа, в случае, когда расположенные прямо под ней помещения являются нежилыми.

Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:

Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.

Придется взять на себя следующие расходы:

Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.

Другие статьи
Как приватизировать муниципальную квартиру — условия и инструкция.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 Москва и обл.; 8 Санкт-Петербург и обл.; все регионы РФ.

По новым правилам, все жильцы МКД в этом вопросе делятся на 2 группы: это те, чье жилье примыкает непосредственно к помещению, чей статус планируется изменить, и все остальные. В первую группу попадают все, чьи квартиры граничат с помещением через стену, пол или потолок. И если нет их согласия, то все дальнейшие шаги можно даже не предпринимать.

Также установлены разные условия по кворуму ОСС и принятию решений, они зависят от того, сколько в доме подъездов. Кворум — это количество участников собрания, достаточное для признания его правомочным принимать решения по тем или иным вопросам. Теперь должны быть соблюдены два условия для кворума ОСС:

участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение;

участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме.

В свою очередь, чтобы принять решение, хватит простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего числа голосов жителей «проблемного» подъезда.

При этом решение ОСС относительно других решений собственников обладает высшей силой. Это означает, что даже при согласии владельцев квартир, которые примыкают к помещению для перевода, ОСС может наложить запрет. ОСС считается правомочным, если в нем приняли участие собственники, на долю которых приходится свыше 2/3 от общего числа голосов в доме.

Сам по себе процесс по переводу является весьма дорогостоящим, конечная цена определяется с учетом конкретных технических условий и специалистов, которые были привлечены. В среднем расходы составят от 250 000 рублей. Большая часть средств идет на проект, оплату экспертизы, техдокументацию, нотариальные услуги и работы строительно-технического характера.

Порядком перевода жилого помещения в коммерческое нежилое предусмотрено, что изменение статуса должны одобрить соседи.

Заранее проинформируйте, чем будете заниматься. Отказы связаны с тем, что человек планирует организовать вредную для здоровья деятельность или причиняющую дискомфорт – бар, парикмахерская.

Получайте не согласие прописанных или проживающих граждан соседних квартир, а именно собственников. Они давно отсутствуют – попробуйте связаться. Необходимо для того, чтобы провести общее собрание жильцов, заручиться поддержкой.

Как действовать:

При переводе помещений из жилого в нежилой фонд обращайтесь к ТСЖ или управляющей компании. Пишите заявление с просьбой рассмотреть вопрос на очередном собрании жильцов. Другой вариант – инициировать внеочередное мероприятие. Придется за 10 дней уведомить граждан о событии письменно, указать причину, дату. Практически сложная задача. Оптимальное решение – лично пообщаться с людьми, передать письмо.
Собрание считается правомерным, когда принимали участие больше половины собственников. Голосов «за» перевод должно быть не меньше 2/3.
Составляется протокол с результатами собрания.

Важно! Перевод квартиры в нежилое помещение допустим без получения разрешения от соседей.

Это возможно, если смена статуса недвижимости не затронет общую собственность всех владельцев квартир:

лифт;
лестница;
технический этаж;
крыша;
подвал;
лестничная площадка;
несущие конструкции;
помещения для общего пользования или обслуживания жильцов.

Трудно доказать, что человек не нарушает интересы других. Лучше получить согласие заранее.

Если ТСЖ нет, как перевести жилище в нежилое помещение без организации всеобщего собрания? Лично посетить каждого, попросить оставить подпись (протокол). Созывать самостоятельно собрание, заручиться поддержкой большей части соседей.

Как перевести жилое помещение в нежилое в Санкт-Петербурге в 2021

Причина – гражданин подал в муниципальный орган не полный пакет документов. Составляется перечень недостающих бумаг, направляется претенденту уведомление в течение 3 суток. Заявитель обязан не позднее 15 дней предоставить их для рассмотрения. Требование проигнорировано – выносится решение отказать в изменении статуса объекта.

Другая причина – человек подал документы в несоответствующую структуру власти, которая не занимается переводом.

Главное препятствие – технические моменты, установленные при ревизии объекта:

План перепланировки, переустройства помещения не совпадает с реальной картиной.
Квартира не отвечает требованиям законодателя – безопасность эксплуатации, пожарная охрана, наличие вентиляции, работоспособность коммуникаций.
Ограничения, установленные ЖК РФ – выявится, что постоянно проживают люди, а деятельность опасна для окружающих.

Получив отказ, необходимо устранить несоответствия, снова подать пакет документов. Ситуация повторилась – можно обжаловать действия чиновников в суде.

Важно! При негативном результате, заявителю придется начинать всю процедуру перевода недвижимости из жилой в нежилую, приводя помещение в полное соответствие. Это невыгодно – теряете деньги, время, получая новые заключения, оформляя техническую документацию.

Ознакомьтесь с пошаговой инструкцией при переводе жилого помещения в нежилое:

Посетить территориальный отдел Департамента управления имуществом – запросить план всех этажей и экспликацию строения. Документ выдается по истечению 30 дней.
Обращение в БТИ – получение технического паспорта объекта, графического плана.
Оформляем разрешение от санитарной, пожарной службы.
Получаем справку ДЕЗ.
Подписи соседей.
Заявление на имя главы УК, выдаст заключительный отчет о техническом состоянии многоквартирного дома.
Выписка из домовой книги – информация о прописанных, проживающих гражданах.
Заказываем проект (специализированные организации) перепланировки.
Подача заявки в Департамент имущества о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой. Комиссия на протяжении 45 дней рассмотрит обращение, вынесет решение.
БТИ – структура обязана предоставить расчеты, определяющие стоимость смены статуса помещения.
Получаем протокол жилищной комиссии о цене.
Подаем бумаги в Росреестр – допустимо через МФЦ, лично.
Оплачиваем государственную пошлину.

Заключительный этап – получение регистрационного свидетельства о праве собственности на объект.

У помещения несколько собственников? Целесообразно оформить доверенность на одного человека, будет представлять интересы всех.

Следуя инструкции провести процедуру несложно.

Есть подводные камни:

Банк не одобрит смену статуса жилья, если оно куплено по ипотеке, является залоговым имуществом по обязательствам, выставляется на торги за неуплату долгов.
Согласие соседей – преграда. Добиться большинства голосов сложно, но можно заранее гарантировать жильцам: отсутствие шума, неприятных запахов, мусора.

Перепланировка – не стоит экономить на ремонтных работах! Привлекайте профессиональные бригады, имеющие разрешение на строительство. Это касается и перевода индивидуального частного дома в нежилые помещения. Межведомственная комиссия укажет на недочеты – будет к кому предъявить претензии, бесплатно исправить ошибки.

При строительстве выхода на улицу, внимательно отнеситесь к обустройству прилегающей территории. Недопустимо без разрешения спиливать деревья, «выступать» на проезжую часть, преграждать места для остановки общественного транспорта.

Проанализируйте, где можно расположить пандус для инвалидов – обязательное условие. Угол наклона, длина, наличие перил – проверят во время ревизии проекта, сдачи в эксплуатацию.

Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.

Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.

Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.

Документы:

Заявление владельца.
Свидетельство о праве собственности.
План.
Проект перепланировки.

Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.

Если администрация дала согласие на перепланировку, можно приступать к строительным работам. Договор нужно заключать с организацией, имеющей допуск СРО. Важно, чтобы работы проводились в соответствии с проектом, иначе их не примут.

Когда работы будут завершены, нужно подать в администрацию уведомление. Комиссия в составе сотрудников жилищного отдела, МЧС, архитектуры и других ведомств проверит, соответствует ли помещение установленным требованиям. Если есть недочеты, на их устранение дадут несколько дней. Если все в порядке, оформляется приемочный акт.

Начиная процедуру сбора документов для перевода квартиры в нежилую недвижимость, нужно знать условия, которые обязательно должны быть соблюдены. Главным из них является принадлежность к типу жилья, который может подлежать переводу. Статьей 22 Жилищного кодекса на это действие накладывается запрет, если квартира:

не имеет возможности по переоборудованию входа и изоляции его от общего, через который жильцы многоквартирного дома попадают в подъезд;
находится в залоге, аресте или в аренде по договору;
расположена не на первом этаже многоквартирного дома (за исключением случая, когда помещения, расположенные ниже, являются нежилыми);
имеет прописанных или проживающих на площади граждан;
не допускается для религиозной деятельности.

Следует уточнить и тот факт, что переводу подлежит квартира целиком. Поэтому невозможно конвертировать ее часть (комнату или несколько комнат). К другим обязательным условиям относятся:

наличие свободного доступа к коммуникациям инженерного характера;
многоквартирный дом не должен числиться в списках ветхих, аварийных и подлежащих сносу;
в переводе жилой площади в нежилую в доме, который обозначен как памятник архитектуры, органы местной власти откажут.

В документации на конвертацию необходимо указывать предполагаемое назначение помещения. Некоторые виды могут потребовать усиления конструкций, звукоизоляции и т.д. Промышленное назначение в многоквартирном доме запрещено.

Далеко не всегда получается получить согласие властей на перевод помещения в нежилое. Тому могут быть следующие причины:

пакет документов оказался неполным;
заявленное переустройство или перепланировка не согласована с надзорными ведомствами или противоречит нормам требований противопожарной, санитарной эксплуатации помещения и т.д.;
не получено согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на перевод квартиры в нежилой фонд;
не соблюдены условия, в рамках которых возможен перевод.

В ряде случаев после получения отказа возможно вернуться к сбору недостающих документов и снова подать заявление, приложив их. Но зачастую противниками изменения статуса помещения становятся соседи. Поэтому заручиться их согласием – самый сложный этап. Любой из них может пожаловаться в надзорные органы с тем, что их права нарушаются при организации в доме офисного помещения, магазина, салона и т.д. Тогда администрация однозначно откажет в конвертации жилого помещения.

Первый этап – сбор документов и получение разрешения. Если проведена перепланировка, то ее необходимо предварительно узаконить. Для межведомственной комиссии потребуются следующие документы:

экспликация и поэтажный план, документы можно получить в бюро технической инвентаризации, на эту процедуру в среднем уходит около 1 месяца;
технический паспорт, если он не актуальный, то придется его переделать;
заключение пожарников, которое будет подтверждать возможность использовать квартиру под коммерческую деятельность и соответствие всем действующим нормам;
заключение СЭС, такое разрешение берется в районном органе;
справка от управляющей компании жилым домом, где будет описано предназначение соседних помещений;
согласие собственников соседних квартир;
документ о функциональном состоянии всего дома, выдается также управляющей компанией. Оно должно содержать заключение о том, что дом не является аварийным и не подготовлен под снос;
выписка из домовой книги, на переводимой площади не должно быть прописанных лиц, действие такого документа только 14 дней;
проект на переоборудование жилья.

Если жилье находится в собственности нескольких лиц, то логичнее, чтобы сбором документов занимался один собственник. Для этого, все остальные лица должны оформить на него доверенность. К работам можно привлечь и постороннее лицо, на которое оформляется доверенность.

Перед подачей на комиссию документов, необходимо сделать отдельный вход, либо должна быть реальная возможность его создания. Если общая площадь жилья более 100 кв.м., необходимо создать еще и пожарный выход. Ни в коем случае, нежилое помещение не должно иметь вход через подъезд, только аварийный. Недопустимо вывести из жилого фонда часть или долю помещения. Никаких прописанных лиц не должно быть в жилье, оно не должно находиться в залоге или под арестом.

Порядок перевод жилого помещения в нежилое в 2021 году

При необходимости – зарегистрировать ООО можно на домашний адрес. Также гражданин, оформивший на себя ИП, имеет право на использование своего жилья под осуществление своей предпринимательской деятельности, без изменения категории недвижимости. Это может быть кабинет психотерапевта или нотариус, юрист. Осуществлять бизнес можно только при соблюдении нескольких условий:

нельзя нарушать интересы и спокойствие соседей;
все нормы действующего законодательства должны быть соблюдены, от мер пожарной безопасности до санитарных;
нельзя в квартире размещать производство, даже по изготовлению мягких игрушек.

Назвать исчерпывающий универсальный перечень документов не получится в любом случае. Поскольку каждая индивидуальная ситуация требует соответствующего подхода и нужного списка.

Однако общепринятым минимумом считаются:

Нотариально удостоверенный дубликат о прерогативе обладания жилплощадью.
Техпаспорт объекта из БТИ.
Поэтажная планировка многоквартирного дома, взятая из того же учреждения.
Разработанный план переоснащения профессиональными лицами.
Заверенное нотариусом соглашение остальных обладателей жилья.
Доверенность на осуществление процедуры одним из владельцев.
Если жилплощадь принадлежит юридическому лицу, то понадобятся дубликаты учредительных документов.

Собрав нужную документацию, заявку можно написать в МФЦ или местной администрации. Заполняется документ по специально разработанной форме. После принятия прошения и бумажного сопровождения на протяжении 1,5 месяцев выносится решение о согласии или несогласии. В последнем случае заявителю направляются все сданные документы и мотивированный отказ.

Прерогативой принятия решения обладает специальная межведомственная комиссия, находящаяся при муниципалитете. Для окончательного заключения комиссия в различные инстанции отправляет запросы — Росреестр, Пожарную службу, УФМС, ЖЭК и прочие. Ожиданием ответа от учреждений обусловлена продолжительность принятия решения.

Если по заявке принят положительный ответ, то он направляется заявителю по почте или выдается при личном посещении отделения. Дальнейшие действия обусловлены необходимостью или отсутствием таковой в реконструкции помещения. Если владелец намерен продать бывшую квартиру, то последующие шаги не его забота.

В случае сдачи в пользование или размещения собственного бизнеса возможны два варианта развития событий:

перепланировка с запросом специально установленного разрешения;
без получения одобрения в случае ненадобности постройки дополнительных лестниц и запасного выхода.

В уведомлении к муниципалитету в обязательном порядке указывается какой из способов является подходящим в данном индивидуальном случае. Реконструкция потребует массу одобрений, о чем было сказано выше.

Если процедура уже проведена, то надлежит оповестить приемочную проверку, состоящую из лиц, трудящихся в местном самоуправлении. В обязательства комиссии входит тщательный осмотр проведенных работ и выдача своего заключения – акта приемки работ. Имея на руках этот документ уже можно смело приступать к реализации задуманных бизнес-идей.

Организация, выполняющая работы, также может порекомендовать взять дополнительные разрешения или сделать это сама.

К числу учреждений, от которых необходимо заключение относятся:

Энергосбыт.
Комитет по благоустройству.
Служба подземных конструкций.
Прочие.

В дальнейшем отсутствие хотя бы одного из разрешений может повлечь к признанию перевода недействительным и противозаконным. Как показывает судебная практика, жалоба одного из жильцов будет считаться веским основанием для отказа или признания процедуры нелегальной, неправомерной.

Некоторые правовые аспекты перевода жилого помещения в нежилое

Многие заблуждаются, думая, что не будет последствий использования собственной квартиры не по ее целевому предназначению. Однако это далеко не так:

Штрафные санкции от жилищной инспекции за факт нарушения перевода помещения из жилого в нежилое. Организации грозит штраф от 40 до 50 тыс. рублей, а ИП обойдется в 4-5 тыс.
Возмущенные соседи, прокурор по их представлению или исполнительные органы вправе обратиться в суд за представлением прерогатив пострадавших индивидов. Тогда судья обязует нарушителя пользоваться жилищем исключительно для проживания. Например, что в квартире располагается офис, можно установить в ходе проведения осмотра. Наглядными примерами послужат установление специализированной меблировки, многочисленная техника, отсутствие ванной или предметов для приготовления пищи.
Реализация с общих торгов. Осуществляется также исключительно по решению судебного органа. Это происходит, если владелец, получив письменное предупреждение от властей, продолжает нарушать закон. Полученные средства от реализации перейдут в итоге владельцу, но только с учетом расходов на тяжебный процесс.

Автомобильное право

Семейное право
Наследственное право
Земельное право
Трудовое право
Автомобильное право
Уголовное право
Недвижимость
Финансы
Налоги
Льготы
Ипотека

В конце 1990-х и начале 2000-х годов открывать офисы в жилых домах считалось распространенной практикой. Коммерческая инфраструктура еще не была так развита, поэтому подходящую «прописку» для своего бизнеса искали по-соседству с квартирами.

Выбор в пользу жилых домов делали и из-за близости к клиенту. Магазины и парикмахерские, частные клиники и детские центры, открытые на первых этажах домов, всегда оказывались востребованными среди местных жителей. Ведь для того, чтобы получить услугу, им не нужно куда-то ехать, достаточно выйти из подъезда и пройти пару шагов.