Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подешевеют ли квартиры в 2021 году в СПБ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Цены на вторичку на пике, но это ненадолго. На самом деле стагнация уже началась, просто сейчас спрос подстегнут резким поднятием ключевой ставки. На мой взгляд, через пару месяцев спрос неизбежно выдохнется.
Я знаю, что есть разные взгляды на происходящее. Недавно мы даже спорили с коллегой, которая утверждала, что в этот раз падения цен не будет: и инфляция выросла, и пандемия непредсказуема, и вообще трудно сейчас что-то прогнозировать. В чем-то она права. Невозможно предугадать, что произойдет завтра на политическом фоне страны, а всё это напрямую влияет на рынок недвижимости. Возможно, правительство примет какие-то особые меры, чтобы поддержать застройщиков и ипотечные банки, это тоже сыграет роль. Но пока этого нет.
И если не будет больших политических потрясений и всё пойдет по законам рынка, то цены на вторичку упадут. С чего им расти, если покупательская способность населения так стремительно уменьшается? Еще год назад мы могли купить на 100 рублей 5 килограммов морковки, а теперь нам хватает только на один.
Рынок высоких цен — это время продавцов. Такого потом не будет
Тем, кто хочет успеть и продать быстро и подороже, напомню два простых правила:
1. Подготовьте документы до продажи. К тому моменту, как вы нашли покупателя, документы у вас должны быть готовы на 90%. Тогда не придется снижать цену «за ожидание». Заранее выпишите из квартиры всех, тем более тех, кто находится в другом регионе. Нам однажды пришлось ждать месяц, пока продавцы выпишут из квартиры родственника, который уехал в Европу.
2. Подготовьте квартиру. Объект должен выглядеть прилично. Возможно, будет нужен косметический ремонт. Если в ней никто не живет, вывезите вещи и мебель. Чем больше у вас будет свободного пространства, тем лучше ее воспримут покупатели и тем дороже ее удастся продать. Если в квартире кто-то живет, то на покупателей будет влиять, уютно там или нет.
Прогноз цен на недвижимость в Санкт-Петербурге в 2021 году
Несмотря на все надежды и ожидания, рост цен на первичную недвижимость в 2021 году не остановился и даже не замедлился. По данным аналитики портала BN средняя рыночная стоимость квадратного метра в июне 2021 года составила 175 323 рубля. За полгода с конца 2020 года цена за «квадрат» выросла на 28 126 рублей или на 19%.
Наглядный рост цен на квартиры отображен в диаграмме, в ней представлена средняя стоимость квадратного метра. За пять лет цены взлетели на 73,6%. А самый сильный скачок произошел как раз за последние полгода-год.
- Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?
- Временная регистрация в Спб
- Какие квартиры подходят под ипотеку
- Отзыв об ипотеке ВТБ в 2020 году
- Ипотека без первоначального взноса в Санкт-Петербурге
- Безопасная сделка Сбербанка
- Что делать, если отказали в ипотеке
- Отзыв об ипотеке в банке «Открытие»
- Переезд в Санкт-Петербург
- Как продать долю несовершеннолетнего ребёнка
- Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?
- Ипотека в Санкт-Петербурге для иногородних
- Какие квартиры подходят под ипотеку
- Отзыв об ипотеке ВТБ в 2020 году
- Ипотека без первоначального взноса в Санкт-Петербурге
- Безопасная сделка Сбербанка
- Что делать, если отказали в ипотеке
- Отзыв об ипотеке в банке «Открытие»
- Срок владения квартирой в новостройке по новому закону
- Электронная регистрация сделки в Сбербанке
- Риэлтор по ипотеке
- Покупка ипотечной квартиры в ипотеку
- Кредитный договор
- Налог с продажи недвижимости
По данным агентства «Прайд Групп», с начала года квадратный метр вырос в цене на 24,69%. Однако это «общая температура по больнице». Так, в Кировском районе Петербурга цена на «квадрат» с начала года выросла на 78,97% (с 132,2 тысячи рублей до 236,6 тысячи). И только в одном районе жилье подешевело — Курортном. За период январь — июль 2021 года цена за квадратный метр жилья в этом районе снизилась на 6,07% — со 115,4 до 108,4 тысячи рублей. Дороже всего квадратный метр сейчас стоит в Центральном районе — 323,5 тысячи рублей.
Впрочем, судя по результатам работы застройщиков, рост цен не останавливает покупателей. Повышение стоимости квадратного метра воспринимается как неизбежная данность.
— Снижение продаж в количественном выражении и стране в целом, и в Петербурге в частности имеет место. В том числе и потому, что предложение серьезно сократилось, а безоговорочно привлекательное предложение сократилось еще больше. Следовательно, выросли и цены. В нашем случае финансовые результаты превосходят прошлый год. За первое полугодие в сегменте бизнес-класса ГК «ПСК» увеличила выручку на 29%. В сегменте апартаментов — на 185%. Средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе увеличилась на 42% — со 167,7 тысячи рублей до 237,4 тысячи. В апартаментах на 60% — с 81,7 тысячи рублей до 130,8 тысячи. Средняя стоимость квадратного метра в сети апарт-отелей Avenir составляет 175 тысяч рублей. По статистике, увеличение стоимости квадратного метра в наших проектах опережает общерыночную динамику в указанных сегментах. Это говорит о более высокой востребованности наших предложений — квартир и апартаментов, — сообщил «МК в Питере» коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Фото 1519
284702
Фото 11766
Фото 12944
Фото 12532
Прогноз цен на недвижимость в 2021 году в Санкт-Петербурге
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- купить комнату
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- снять комнату в квартире
- купить дом
- купить коттедж
- купить участок
- снять дом
Во многих крупных городах России начали корректироваться цены на рынке новостроек — фаза активного роста прошла, теперь наступил цикл снижения, сказал «Известиям» директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Так, по итогам июля 2021 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья снизилась в Омске на 1,5%, в Челябинске — на 1%, в Перми — на на 0,6%, в Уфе — на 0,4%, рассказал он.
Также снижение цен зафиксировано в Москве, отметили аналитики агентства недвижимости «Мериум». В частности, в июле в Юго-Восточном административном округе столицы (ЮВАО), где строят больше всего жилых комплексов массового сегмента, средняя стоимость «квадрата» в новостройках снизилась на 1,5%. Недвижимость в ЮВАО подешевела впервые за последний год, подчеркнули аналитики.
— Снижение средней цены на крупнейшем локальном рынке массового жилья в Москве может свидетельствовать об изменениях в политике девелоперов. На юго-востоке строится жилье преимущественно недорогого сегмента, и местные проекты были ориентированы на покупателей, привлекающих ипотечный кредит, — полагает партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Ранее глава Сбербанка Герман Греф в интервью телеканалу «Россия 1» высказал мнение, что в ближайшее время цены на жилье в стране стабилизируются и, возможно, снизятся.
«Скорее всего, цены на рынке будут находить свой новый баланс. Я не вижу большого потенциала для роста цен на жилье. Скорее всего, даже наоборот — они немного должны стабилизироваться и припасть», — говорил он.
Действительно, сегодня наблюдается постепенная стабилизация цен на рынке жилья, считает коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
— Связано это с мерами государства: введение экспортных пошлин на металлы, антикартельные проверки на рынке арматуры, повышение ключевой ставки, чтобы замедлить инфляцию. Падение покупательской способности и изменение программы льготной ипотеки привели к тому, что спрос замедляется, — отметил он.
Эксперты сходятся во мнении, что, даже несмотря на взлетевшие в 2020 году цены, в 2021 году вложения в квадратные метры Петербурга и ближайших пригородов в текущих рыночных условиях останутся выгодными. «В условиях экономической неопределенности недвижимость остается одним из самых стабильных инвестиционных инструментов. Этому способствуют волатильность рубля, введение налога на доходы физических лиц в размере 13 %, который будет взиматься с суммы процентов по вкладам суммой больше 1 млн рублей, а также снижение ключевой ставки Центробанка (что снизило доходность вкладов и сделало более привлекательным ипотечное кредитование)», – объясняет директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Наибольшим спросом в этом году будут пользоваться в основном 2 сегмента жилья: комфорт-класса, которое покупают для жизни, и жилье экономкласса для сдачи и инвестиций. По мнению Рубина, из районов Петербурга наиболее интересен в ближайшее время будет Петроградский. При этом отдаленные районы Петербурга, которые еще 3–5 лет назад испытывали всплеск спроса как инструменты выгодных инвестиций, будут терять популярность.
«Если смотреть на более отдаленные от центра районы, то Девяткино, Парнас и Кудрово сохранят спрос на высоком уровне, хотя он в перспективе будет снижаться из-за довольно низкого качества жизни и большого количества негативных отзывов жильцов этих районов. Покупать будут, но повального спроса, как 3–5 лет назад, не будет», – уверен он.
В этой ситуации аналитики рынка советуют обратить внимание на проекты в центральных и околоцентральных районах, которые в большинстве случаев располагают собственной инфраструктурой, находятся поблизости от центра. По мнению экспертов, в перспективе рост спроса будет смещаться именно туда, а значит, объекты станут выгодным инструментом для инвестиций.
«В этом году мы ожидаем новые проекты в локациях, пользующихся особой популярностью покупателей, – это гавань Васильевского острова, новый Лиговский проспект, Адмиралтейский район, Охта», – говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева
Несмотря на негативные прогнозы многих экспертов, после падения во время мирового экономического кризиса 2008 года цены на недвижимость почти во всём мире показывали стабильный рост. Активно действует на мировом рынке жилья Китай, демонстрирующий бурный экономический рост внутри страны и активно вкладывающийся в недвижимость других стран.
В России высокая цена на недвижимость в крупных городах является давней проблемой. Одним из решений здесь могли бы стать новостройки, однако дольщики вынуждены брать на себя высокие риски, связанные с возможным банкротством строительной компании.
Защитить права граждан должен переход на проектное финансирование, при котором деньги на строительство новостроек выделяются банком, а средства дольщиков передаются компании-девелоперу только после сдачи объекта. Однако такой подход грозит новым ростом цен и разорением мелких застройщиков.
По некоторым оценкам стоимость квартир в новостройках может закрепиться на уровне ноября 2020 года лишь на первые два месяца зимы, до февраля. После новогодних праздников прирост может составить до 3%, а к финальному месяцу действия льготной ипотеки, к июлю 2021 года — еще +4-5%.
Однако, по мнению аналитиков, завершение действия господдержки не станет причиной снижения цен, возможную корректировку в сторону уменьшения оценивают в пределах 1-2%.
Активный запуск новых жилых комплексов во втором полугодии нового года расширит объем предложения, что также послужит сдерживающим фактором, но ждать «прошлогоднего» ценника на новостройки не стоит, уверяют специалисты. Ведь все проекты будут реализовываться только через механизм эскроу.
Вторичный рынок разогрет до предела?
Выбирая момент для продажи квартиры, важно ориентироваться не только на текущее состояние рынка, но и на его ближайшие перспективы. Возможно, если «придержать» квартиру до более благоприятного момента на рынке, она вырастет в цене больше, чем за этот же момент обесценятся деньги (а обесцениваются они со скоростью в 4% за год).
Если прислушаться к мнению представителей рынка жилой недвижимости, они сходятся примерно в одном – цены на жилье будут расти и дальше, но этот рост будет не таким быстрым, как в 2020-м. Кто-то говорит о замедлении роста вдвое – то есть, за год жилье подорожает примерно на 6-7%. Это не так уж далеко от инфляции, поэтому выбор у владельцев квартир есть всегда.
Россияне продают и покупают жилье не так уж и редко – например, в одной только Москве за год фиксируется около 150 тысяч сделок купли-продажи на вторичном рынке недвижимости. Причины продажи могут быть разными – это может быть продажа небольшой старой квартиры для первоначального взноса за новую и большую, это может быть «фиксация» результата инвестиции (купил – продал через 5 лет), или просто желание использовать деньги на какие-то другие цели.
Именно от цели продажи жилья зависит целесообразность этого сейчас, говорит эксперт по недвижимости Александр Киселев. По его словам, для разных ситуаций стоит придерживаться разных стратегий:
Все зависит от цели продажи:
- Если цель продажи – покупка другого варианта – то не имеет большой разницы, когда происходит продажа, так как если цена растёт на вашу квартиру, то и на остальные она расчёт так же. Исключения может только составлять скорость роста цен на квартиры в крупных городах и более маленьких.
- Если цель продажи – инвестиции в другую недвижимость, то здесь стоит оценить и рассчитать прибыль от таких инвестиций. Если вы на новой покупке заработаете больше – то тогда однозначно можно продавать сейчас.
- Если вы хотите продать недвижимость и оставить ее в рублях что бы подождать, когда стоимость на недвижимость упадёт – то не стоит этого делать. Стоимость может и не упасть с ближайшее время, а когда она упадёт то и сумма ваших накоплений может быть съедена инфляцией.
Александр Киселев, независимый эксперт по недвижимости в СПб.
В условиях льготной ипотеки один из самых частых сценариев – продажа старой квартиры, деньги от которой используются как первоначальный взнос по ипотечному кредиту. В данной ситуации, действительно, ждать смысла нет – вторичное жилье дорожает примерно так же, как и новостройки. Вместе с ценами на жилье растет и ежемесячный платеж – поэтому чем раньше будет продана старая квартира и оформлен ипотечный кредит, тем лучше для семейного бюджета в последующие годы.
С другой стороны, отдавать квартиру за бесценок тоже не стоит – чем больше удастся выручить за нее, тем больше будет первоначальный взнос и меньше ежемесячные платежи. Поэтому желательно отслеживать цены на жилье в режиме реального времени и «прикидывать» – каким будет платеж на один и тот же срок при нынешней цене и после роста цен. Вполне возможно, что самой выигрышной стратегией будет более быстрая продажа квартиры по более низкой цене, а возможно – и наоборот.
Если же квартира была изначально куплена как инвестиция, а сейчас ее нужно продать, чтобы зафиксировать прибыль по ней – лучше всего делать это на пике цен. Как рассказал нам директор агентства недвижимости БЕНУА Дмитрий Щегельский, продавать желательно в ближайшие полтора месяца:
Недвижимость является таким экономическим активом, с которым просто так не расстаются. Для инвесторов важен факт фиксации прибыли. Я думаю, что 1 квартал является отличным моментом зафиксировать прибыль. Скорее всего рынок находится на вершине и такого роста, что мы наблюдали в 2020 году, не будет. Стабилизацию цен ожидаю после майских праздников.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости БЕНУА.
Правда, при продаже «инвестиционной» недвижимости нужно учитывать пару нюансов, о которых скажем дальше.
Итак, по квартирам ситуация ясна – если деньги нужны на покупку нового жилья, ждать нет смысла, и то же касается продажи квартиры как объекта инвестиций. Но если цель продажи – выручить максимальную сумму на какие-то другие цели, есть варианты. Ведь в течение 2021 года все аналитики ожидают роста цен на жилье, поэтому продажа в следующих кварталах принесет больше денег.
Совсем другая картина у владельцев загородной недвижимости. В период пандемии спрос на частные дома, коттеджи и дачи резко вырос – россияне захотели провести период самоизоляции именно там (удаленная работа и дистанционное обучение этому только способствовали). Соответственно, в некоторых локациях (вроде ближнего Подмосковья) цены на дома и коттеджи резко пошли вверх, и тенденция такая продолжалась весь год.
Сейчас этот рынок стабилизируется, как и другие, но есть одна проблема – так как сегмент начал расти относительно недавно, пока никто не может дать точного прогноза по ценам на будущее. Как рассказал нам Артур Меркушев из Dominfo, с рынка уже уходят предложения собственников – они решили «придержать» свои дома с надеждой на будущий рост цен:
К домам проявляется больший интерес, чем к квартирам. Коттеджные поселки – это новый тренд. Пандемия внесла свои коррективы в жизнь и породила спрос на загородное жилье. Людей стали привлекать закрытые малоэтажные жилые кварталы в лесных массивах, но в черте города, чтобы со всеми удобствами и возможностью хоть каждый день заказывать доставку до двери без дополнительной оплаты. Поэтому уже в этом году, скорее всего, начнет формироваться новое поколение загородных поселков. Дома не будут как раньше с огромной площадью. Это будет компактная уютная недвижимость. Еще больший спрос на такую недвижимость могут простимулировать выгодные ипотечные предложения, по аналогии с новостройками, но это и поднимет стоимость домов. Уже сейчас заметно, что с рынка уходят предложения о продаже домов, владельцы чувствуют, что скоро придут перемены и решают придержать жилье. Что будет с ценами на такие дома, сказать точно сложно. Конечно, они не будут такими как в 2019 году, но и не взлетят резко от сегодняшней стоимости на рынке.
Казалось бы, решение продать квартиру или дом – не самое простое, его принимают после долгих обсуждений и только при наличии какого-то адекватного плана на будущее. Но все же есть несколько ситуаций, о которых продавец не всегда вспомнит.
Итак, есть смысл подождать с продажей в таких случаях:
- если квартиру покупали как инвестицию, и с покупки прошло меньше 5 лет. Тут все просто – чтобы не платить с «прибыли» 13% налога, лучше подождать до полных 5 лет владения. Вычет уменьшит налоговую базу на сумму покупки – поэтому она должна быть четко прописана в договоре купли-продажи. Иначе получится вычесть из стоимости только 1 миллион рублей, и налог будет больше;
- если владелец квартиры больше половины последнего года провел за границей. Тогда он считается налоговым нерезидентом и будет платить НДФЛ по ставке в 30%, причем без права на вычет;
- если продаваемая квартира – единственная, а новая «ипотечная» только строится. Сейчас застройщикам остро не хватает рабочих рук на стройках, поэтому даты ввода домов в эксплуатацию могут сдвигаться. И если продать старую квартиру, а новая будет закончена через пару лет – все это время придется арендовать жилье, и параллельно уже платить за ипотеку;
- если есть риск обмана со стороны риелтора или покупателя. Вариантов может быть множество, но главное помнить – если в действиях риелтора или продавца/покупателя вас хоть что-то смущает, лучше несколько раз подумать, стоит ли проводить такую сделку;
- если есть проблемы с документами. Как правило, в договор купли-продажи включается пункт о неустойке – и если у продавца в последний момент не получится провести сделку, ему придется выплатить покупателю определенную сумму;
- если есть что-то, что сильно портит впечатление от квартиры. Например, во дворе дома или в подъезде идет ремонт, перекрыты дороги, что-то строится рядом и т.д. Хоть это и временные явления, из-за них покупатель получит возможность сбить цену.
Соответственно, чтобы не прогадать и не потерять на ровном месте, в таких случаях лучше подождать какое-то время и не спешить со сделкой. Но если деньги нужны «вчера», то особого выбора у продавца, увы, не будет.
Если «диванные аналитики» или знакомые «эксперты» будут говорить о том, что на новостройке сегодня уже ничего не заработать, то просто покажите им статистику и попросите объяснить, что происходит. По данным «Бюллетеня недвижимости», в среднем, в январе 2020 году, метр на первичном рынке Северной столицы стоил чуть меньше 120 тыс. рублей. Сегодня, всего год спустя, уже без малого 150 тыс. Такая же динамика в секторе новой «вторички» – новостроек, введённых в эксплуатацию за последние несколько лет. То есть новые квартиры заметно дорожают и после того, как вы туда переедете. Какие ещё нужны аргументы?
Аналитики называют несколько причин нового жилищного бума в Петербурге. Есть нестабильный рубль и крепкая валюта, есть высокая волатильность на рынке ценных бумаг в сочетании с низкой доходностью вкладов, часть которых к тому же будет с этого года облагаться налогом, значит, в недвижимость пришли инвесторы всех мастей и регионов, есть самые низкие ставки по ипотеке в истории – под 6,5%*, значит, доступность жилья резко выросла. Ну и сыграл свою роль отложенный спрос на фоне непонятных перспектив в начале пандемии. Сначала люди размышляли, покупать или нет, но потом поняли, что лучше иметь квартиру, чем постоянно дешевеющие накопления.
Рынку недвижимости обещают падение цен
Ещё полтора года назад на этот вопрос стоило ответить скорее «нет». Сегодня всё резко поменялось. Ипотека под 6,5% (семейная ипотека – ещё дешевле) при нынешнем росте цен на квадратные метры и текущую инфляцию делает ликвидные объекты, которые находятся в комфортных городских районах с хорошей инфраструктурой, выгодными в плане вложения средств. Разумеется, здесь есть нюансы и нужно анализировать каждый ЖК, но общий тренд таков.
Возьмём жилой комплекс со сроком сдачи в конце этого года, чтобы у покупателя была понятная перспектива, и хороший спальный район – не центр и не выселки, вдали от крупных промышленных предприятий, с благоприятной экологической обстановкой и наличием всей необходимой социалки без очередей. То есть инвестиционно привлекательный. Это, конечно, современный ЖК комфорт-класса, кирпич-монолит, с закрытой территорией. К примеру, ЖК «Поэт» на Поэтическом бульваре на севере города. В среднем цена на квартиру в таком объекте, по данным застройщика, Компании Л1, вырастает до ввода в эксплуатацию на 20–25%. На дату начала стройки метр здесь стоил 120 тыс. рублей, сегодня – уже 139 тыс. До конца года, когда дом будет построен, цены ещё вырастут. Учитывая тот факт, что в комплексе совсем нет студий, и его выгодную локацию, «Поэт» будет хорош не только для инвестиций, но и для жизни.
ЖК «Поэт» возводится в тихой зелёной зоне в 20 минутах пешком от ст. метро «Проспект Просвещения». Недалеко престижные места отдыха – парк «Сосновка», Суздальские озёра, Муринский парк. Вся необходимая инфраструктура в этом микрорайоне есть: социальная, торговая, спортивная. В частности, рядом с ЖК «Поэт» находится физкультурно-оздоровительный комплекс с двумя бассейнами. Территория дома закрыта от посторонних, есть колясочные. Большая часть квартир имеет прекрасные виды на город. С верхних этажей открывается панорама с видом на парк «Сосновка». Ну и, разумеется, здесь есть комфортный четырёхэтажный паркинг.
Пандемия, бурный рост стоимости метра, нестабильная ситуация в мире и колебания рубля, нерешенные экономические проблемы, снижение покупательской способности населения. Приведет ли все это к очередному кризису на рынке недвижимости? Поговорим чуть подробнее о каждом из этих кризисов и рассчитаем, насколько возможен повтор.
Кризис 1998 года
В августе 1998 года произошел дефолт в результате обвала рынка государственных облигаций. К тому моменту у России был огромный госдолг. Рынок недвижимости отреагировал по принципу домино. Экономическое положение ухудшилось, зарплаты задерживались и снижались, и покупатели уже не могли позволить себе приобретение жилья по прежним ценам. Тогда рынок просто «встал», а потом резко двинулся вниз. Метр подешевел более чем на 30% в долларах.
Сейчас покупать жилье кажется уже не так выгодно, как год или полтора назад. Цены на недвижимость, особенно в новостройках, сильно «разогнаны». Произошло это из-за программы льготной ипотеки, которую ввели весной прошлого года под предлогом поддержки граждан и строительной области. Из-за пандемии спрос на жилье упал до 70%. В итоге из-за выгодных условий программы он снова вырос, а вместе с ним выросли и цены на квартиры в новостройках.
Эксперты в области недвижимости произвели оценку рынка и выделили ряд факторов, влияющих на стоимость жилых объектов в 2021 году. В таблице представлены основные причины, позволяющие оценить, упадет ли цена или нет.
| Фактор | Описание |
| Экономическая ситуация в государстве | Спад экономики приводит к тому, что граждане начинают искать способы вложить сбережения с целью их сохранения. Одним из надежных является недвижимость, поэтому спрос на нее в неблагоприятные периоды начинает расти. Это приводит к увеличению стоимости на жилые и коммерческие объекты. |
| Уровень доходов населения | Рост доходов населения дает возможность гражданам совершать дорогостоящие покупки. Среди них находится и недвижимость, спрос на которую увеличивается. На фоне этого цена начинает расти. |
| Уровень обеспеченности жильем взрослого населения | В регионах, где взрослое население не обеспечено собственной недвижимостью, будет повышена стоимость на жилье, поскольку имеется потенциальный спрос. |
| Себестоимость строительства | Рост цен на строительные материалы и услуги увеличивается себестоимость недвижимости и конечную цену объектов. |
| Объем налогов на покупку/продажу/владение | Высокий уровень налогового бремени на владение, покупку или продажу недвижимости сокращает спрос на ее приобретение. |
| Приток жителей в регион | В регионе, куда активно переезжает население, стоимость жилья становится выше, поскольку растет спрос на жилье. |
Факторы могут оказывать влияние на цену в разное время, из-за этого меняется стоимость на недвижимость на рынке.
В 2020 году государство ввело льготную программу по ипотеке. Это привело к росту спроса на новостройки. За год стоимость средняя стоимость жилья увеличилась на 19%.
Продление ряда программ на 2021 год продолжает удерживать стоимость на прежнем уровне. Ожидать снижения или повышения стоимости в текущем периоде не стоит. С наибольшей вероятностью до конца года стоимость останется прежней.
На жилье, расположенном в черте города, эпидемия коронавируса не отразится. Обвала цен ожидать не следует. Экономические последствия могут повлиять на снижение, но его величина будет небольшой. В пределах 1-2%.
На загородное жилье коронавирус может оказать большее влияние. Из-за активного переезда людей в область стоимость на эту недвижимость будет расти. Аналитики отмечают, что здесь снижения ждать не следует.
Когда закончится ажиотаж на рынке? Цены потом упадут?
В любое время привлекательность жилищного кредита зависит от ряда факторов:
- Уровень ставки — чем ниже ставка, тем выгоднее оформлять ипотеку. Весной 2021 года Банк России повысил ключевую ставку на 50 базисных пунктов до 5% годовых. При этом банки снизили проценты по кредитам, в том числе ипотечным. В середине года средневзвешенная ставка кредитования на первичном рынке составляла 5,82% (−2,42 п. п. год к году), на вторичном — 8,01% (−1,3 п. п. год к году), возможно и дальнейшее снижение ставок.
- Перспектива роста цен на недвижимость — цены на недвижимость постоянно растут. Но сейчас на рынке всё неоднозначно: с одной стороны, покупательская способность людей снизилась, с другой — банки искушают граждан, предлагая льготные ставки по ипотеке. В результате большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшее время цены на недвижимость вырастут незначительно.
- Готовность банков выдавать кредиты — в зависимости от экономической ситуации объём кредитования возрастает или, напротив, снижается. На сегодняшний день в ипотечной сфере самый высокий процент одобрения — более 82%, что говорит о готовности банков кредитовать это направление.
Сегодня действует закон об ипотечных каникулах, который позволяет при непредвиденных обстоятельствах на шесть месяцев приостановить или снизить выплаты по ипотеке. Воспользоваться этой льготой можно, если ипотека взята на единственное жильё стоимостью до 15 миллионов рублей. Причинами предоставления кредитных каникул могут стать утрата более 1/3 дохода из-за длительной болезни или потери работы, инвалидности.
Кроме того, в силу вступил закон, по которому сделки долевого участия стали более безопасными. Деньги дольщиков теперь поступают на специальные эскроу-счета, где остаются до момента полного исполнения обязательств застройщиком.
На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время жёсткого карантина, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.
Объём предложений на сегодняшний день остаётся высоким, и в ближайшем будущем эксперты снижения не прогнозируют.
По прогнозам Минстроя РФ, в 2021 году будет построено 85 миллионов кв. м жилья. Таким образом застройщики превысят объёмы строительства на 3 млн кв. м — в 2020 году этот показатель составил 82,2 млн кв. м.
По мере продажи недорогих квартир, которую ускорит программа субсидирования ипотеки, средняя цена квадратного метра новостройки будет расти.
Рынок новостроек в 2021 году привлекателен прежде всего благодаря действию программы ипотеки с господдержкой. При средней рыночной ставке выше 8% взять жилищный кредит по этой программе можно под 6,5%, а некоторые банки предлагают ставку 6% и даже ниже.
В чём суть программы? Государство компенсирует разницу между стандартной и льготной ставкой, за счёт чего банки имеют возможность снизить процент для своих заёмщиков. Взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ, отвечающий требованиям конкретного банка-участника программы.
Единственное, что нужно учесть, — есть ограничения по сумме кредита: до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 млн рублей в других регионах страны.
Программа льготного кредитования будет действовать до 1 июля 2021 года. И вопреки мнению многих финансовых аналитиков, её вряд ли продлят. Поэтому, если ваша цель — покупка квартиры в новостройке с привлечением кредитных средств, стоит поторопиться и оформить ипотеку.
Кроме льготной ипотеки действуют специальные условия кредитования для отдельных категорий граждан:
- ставка 6% годовых на покупку жилья в новостройке для семей, где второй ребёнок рождён не ранее 2018 года;
- компенсация 30% стоимости жилья в новостройке молодым семьям, где возраст каждого из супругов меньше 35 лет;
- 2% годовых для участников программы «Дальневосточный гектар», обязательное условие — регистрация по месту жительства в течение пяти лет;
- 0,1–3% годовых для сельской местности, кстати, эта программа распространяется и на новостройки, и на вторичное жильё в пригодном для жизни состоянии в населённых пунктах с численностью жителей до 30 тысяч человек.
Если вы желаете стать участником одной из специальных программ, сейчас самое время.
Цены на вторичное жильё в 2020 году стабильно росли. И в
К осени несколько упали в цене только квартиры элитного сегмента, стоимость на которые продолжала расти даже в период карантина, когда не было спроса. Сейчас их цена достигла потолка и пока остановилась.
Средняя ипотечная ставка для вторичного рынка составляет 8,02%, при этом кредит можно взять и дешевле: минимальная ставка стартует с 7,4%.
При активной поддержке государством рынка первичной недвижимости его участие никак не коснулось «вторички». Переток спроса в пользу новостроек может сделать приобретение вторичного жилья очень выгодной сделкой.
Итак, первый квартал 2021 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:
- Финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
- Деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме не менее 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заёмщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
- Хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы ещё не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заёмщика. Подробнее о том, как проверить или улучшить кредитную историю, мы рассказывали здесь
Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.
Вывод: в целом, ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жильё, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем. Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать собственные финансовые возможности и риски, в том числе риск остаться без работы. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжёлые времена. Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее, нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнёром на долгое время.
Эксперты: с лета «вторичка» перестанет расти в цене. Все, кто хотел, уже купил
Опрошенные Forbes эксперты и застройщики единодушны — в следующие полгода цены будут расти. Другой вопрос — как быстро. «В связи с продлением [программы льготной ипотеки. — Forbes] на рынке сохранятся текущие тенденции — останется высокий спрос на квартиры в новостройках, а цены будут расти примерно, как и в этом году», — рассуждает Дмитрий Таганов из «ИНКОМ-Недвижимости». «Поводов для падения цен на жилье сейчас нет», — считает Юрий Ильин, вице-президент ПИК. В своих проектах компания планирует «постепенное повышение» цен с 10 и 20 декабря. «В наиболее ликвидных проектах новостроек на рынке, в котором мы работаем (Новая Москва), в первом полугодии 2021 года рост цен продолжится. В целом мы закладываем на следующий год повышение стоимости квадратного метра в среднем на 1% каждый месяц», — заявляет Владимир Щекин, совладелец группы «Родина». В «Инграде» закладывают на 2021 год более скромный рост цен — 2-3%. «Из-за активной волны спроса в третьем квартале мы раньше достигли прогнозного уровня цен 2021 года, поэтому в следующем году динамика замедлится», — говорит вице-президент ГК «Инград» Артем Бортневский. Снижения цен он тоже не ожидает. «Активная дисконтная политика приводит к недоверию со стороны клиентов, а значит к откровенным потерям. Видим, что наши коллеги по рынку придерживаются схожей позиции. Активного или агрессивного дисконта на рынке пока нет. Не исключаю, что отдельные девелоперы все же будут демпинговать в декабре, но это будет происходить скорее в рамках предновогодних акций, а не долгосрочной ценовой политики», — заключает Бортневский.
Рынок жилья, против ожиданий многих, в России активизировался и рос рекордными темпами с начала пандемии, несмотря на экономический спад и общую нестабильность в стране. Одни срочно решали жилищный вопрос «пока не началось», другие обрадовались возможности заработать на росте цен.
Главным трендом на рынке жилья оказался рост цен, который начался в 2020 году, отметила Виктория Кирюхина, ведущий аналитик аналитического центра ЦИАН. По ее словам, в первую очередь это касается Москвы – по данным ЦИАН средняя цена за квадратный метр жилья достигла 255 тыс. рублей – это на четверть выше (рост на 24%), чем всего год назад, в мае 2020 года, а с начала 2021 года рост составил 9%.
Но и в регионах наблюдается неуклонное повышение цен, по данным ЦИАН в городах-миллионниках в среднем за год рост цен на жилье составил 21%, и рекорд поставила Московская область, где цены на жилье поднялись почти на треть – на 28%.
Рекордный спрос на московское жилье был зафиксирован в конце 2020 года, когда первоначально должен был закончиться срок действия программы льготной ипотеки, обратила внимание Виктория Кирюхина. О повсеместном характере роста цен на жилье говорит тот факт, что по России средний размер ипотечного кредита за последний год вырос примерно на 20%: с 3 млн до 3,7 млн рублей. Впрочем, с марта 2021 года рост цен замедлился, отметила Кирюхина, стабилизировался и спрос на квартиры, такого роста, какой был отмечен в сентябре – декабре 2020 года, уже нет, но ипотечных кредитов выдают на четверть больше, чем до пандемии.
Ипотека стала главным драйвером роста цен, резко повысив спрос на жилье – на этом сошлись все участники круглого стола. Как раз год назад стартовала государственная программа льготного ипотечного кредитования – такой низкой ставки, 6,5% годовых, еще никогда не было за всю историю современного российского банковского рынка, заметила Виктория Кирюхина.
В 2019 году доля ипотеки при покупке квартир на первичном рынке составляла примерно 40% от общего объема, а в 2020 году пропорция изменилась зеркально: доля ипотеки в таких сделках выросла до 60%, рассказал Петр Филиппов, руководитель департамента стратегии и финансов экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ). По его данным, количество выданных ипотечных кредитов по данным на март 2021 года за год выросло на 30%, а за два года – на 70%. Значительную долю этих кредитов составляло рефинансирование под более низкую ставку. Растет и доля ипотечных сделок на вторичном рынке жилья, если раньше она держалась на уровне 25%, то сейчас – около трети.
Ольга Тумайкина, коммерческий директор группы компаний ФСК, рассказала, что после запуска госпрограммы льготной ипотеки под 6,5% годовых доля ипотечных сделок при покупке квартир в новостройках компании в среднем повысилась с 57% примерно до 70%, а по отдельным объектам может достигать 80% и более. ФСК также запустила собственные льготные программы ипотечного кредитования, за свой счет субсидируя льготную процентную ставку по кредиту: сначала, в 2020 году, под 2,99%, а затем, в 2021 году – под 1,99% годовых. Также для покупки квартир ФСК действуют совместные программы для молодых родителей – с правительством Московской области под 0,1% годовых, с МКБ – под 1,1% годовых.
Уменьшение ставки по кредиту снижает не только его стоимость, но и ежемесячный платеж, это расширяет круг заемщиков, ипотека становится доступной людям, чей доход не позволял приобрести жилье в кредит, или же появляется возможность приобрести жилье большей площади, более комфортное, заметила Ольга Тумайкина.
Но чем ниже ставка по ипотеке, тем больше повышался спрос на жилье и это, как и предсказывали эксперты, разогнало рост цен на квартиры. Cредний чек ипотечной сделки в Москве вырос на 17%: с 13,2 млн до 15,5 млн рублей.
Однако предпосылок к надуванию ипотечного пузыря в России Петр Филиппов не видит, по его мнению, доля ипотеки в ВВП России невелика по сравнению с аналогичным показателем у развитых стран Европы и США. К тому же требования к ипотечном заемщикам в России гораздо строже, чем были в США перед ипотечным кризисом 2008 года, и нет такого «навеса» из производных финансовых инструментов на вторичном ипотечном рынке, как это было в США. Поэтому перегрева ипотечного рынка сейчас опасаться не стоит, наоборот, его рост продолжит стимулировать развитие строительной отрасли и обеспечивать повышение доступности жилья в стране.
Участники круглого стола прогнозируют, что в дальнейшем темпы роста жилищного кредитования и продажи жилья замедлятся, но все равно динамика будет позитивной, рост сохранится. Цены на жилье должны сбавить темпы роста, но продолжат повышаться, сошлись во мнениях участники круглого стола. Стоимость квадратного метра квартир в новостройках в 2021 году вырастет на 10-15%, считает Ольга Тумайкина.
На ценах скажется и насыщение спроса, и снижение покупательной способности населения в результате подорожания жилья, и снижение доступности ипотеки, и рост предложения на рынке: последние два года объем предложения новостроек в России снижался и только в начале 2021 года начался стабильный рост.
Объем ввода жилья в эксплуатацию в первом квартале 2021 года по стране в среднем увеличился на 15% по сравнению с тем же показателем годом ранее, и на 9% выросло количество сданных многоквартирных домов, поделился Петр Филиппов. Но нехватка новостроек переориентирует спрос на вторичный рынок и подогревает его, провоцируя рост цен, констатирует эксперт.
Петр Филиппов отметил, что Банк России ужесточил требования по резервированию под ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом, так что банки будут выдавать их менее активно. Возможен и рост ставок по ипотеке, который охладит перегретый сегодня рынок жилья и снизит спрос.
Также, по мнению эксперта, снижению продаж на рынке жилья должно способствовать уменьшение спроса на покупку квартир в инвестиционных целях: основная часть высоколиквидных объектов уже куплена, а цены стабилизировались, так что снизилась возможность получить прибыль за счет перепродажи. Получается, что порог входа для инвестора в жилье вырос, а возможности получить доход, наоборот, сужаются.
На фоне общей стабилизации цен на квартиры, будут продолжать расти цены на курортную недвижимость за счет высокого спроса со стороны инвесторов из крупных российских городов, считает Петр Филиппов. Он также отметил высокие темпы роста цен на жилье в Калининграде, Астрахани, что связано с закрытием границ и переориентацией россиян на отдых в своей стране, считает эксперт.