Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды земельного участка 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Данный раздел предназначен для отображения в нем предмета соглашения, с обозначением:
- Площади ЗУ.
- Места его расположения.
- Документов, характеризующих ЗУ (кадастровый номер, целевое назначение и прочие данные).
- Правоустанавливающих документов, свидетельствующих о принадлежности участка Арендодателю.
- Алгоритма передачи земли.
- Гарантированием того, что ЗУ не обременен и не арестован.
Договор аренды земельного участка – Образец, бланк 2021 года
Покупка земли в РФ относится к дорогостоящей процедуре. Поэтому, большинство субъектов, которые нуждаются в землепользовании, предпочитают аренду ЗУ. Вопросы краткосрочных арендных отношений по использованию земли отображены в ст. 39.8 и 39.6 ЗК РФ. Также, аренду ЗУ можно оформить согласно ГК РФ и региональным нормам.
Краткосрочная аренда не превышает 10-ти лет.
Законодательством РФ не предусмотрено четкого определения долгосрочности аренды. На практике, такой период составляет свыше 10-ти и до 49 лет. Обычно, такой ЗУ арендуют под возведение дома, ведения хозяйства с последующим выкупом в собственность. Кроме этого, долгосрочная аренда ЗУ может оформляться на государственную землю под строительство магистральных трубопроводов, высоковольтных линий, для длительного использования земли под выращивание сельхозпродукции.
Прежде чем оформить ДАЗУ требуется уточнить целевое назначение участка. Долгосрочная аренда может заключаться с муниципалитетом для:
- Сооружения объектов для получения прибыли.
- Ведения коммерческой деятельности.
- Использования природных ресурсов.
- Возведения дорог.
- Монтажа коммуникаций.
Подтверждением долгосрочной аренды является ДАЗУ, оформленный сторонами, где отмечены все элементы, имеющие отношение к будущей деятельности арендатора.
Примечание. Оформление ДАЗУ, принадлежащего государству или муниципалитету, осуществляется после торгов с победителем тендера.
Согласно действующих законодательных норм арендный платеж за использование арендуемого ЗУ может осуществляться не только в денежном эквиваленте. Размер оплаты может быть установлен арендатором в формате услуг, предоставленных владельцу земли или в форме приобретенных выгод от предпринимательской деятельности. В некоторых регионах страны для оплаты за аренду земли используются лишь налоговые земельные взносы.
При заполнении данного раздела стороны обязаны обозначить:
- Величину арендной платы.
- Способы расчетов.
- Сроки выплаты.
- Факт выплаты аванса или задатка, с указанием суммы и условий зачета или возврата платежа.
Примечание. Если арендная плата осуществляется безналичным способом, то здесь можно указать расчетный счет, куда должен перечисляться платеж.
Задержка арендной выплаты до полугода может стать основанием для досрочного разрыва отношений и взыскания накопившихся долгов через Суд.
Договор аренды земельного участка
Это раздел аналогичный предыдущему. Здесь нужно прописать права и обязательства арендодателя. Так, например, арендодатель вправе контролировать состояние своего ЗУ и пересматривать величину арендной платы, но осуществлять это он вправе не чаще, чем однажды в год. Список прав и обязательств арендодателя, которые можно отобразить в разделе, представлены в таблице.
Данный раздел служит для отображения ответственности сторон при нарушении тем или иным участником соглашения договорных условий по аренде земли.
Стороны могут прописать штрафные санкции, который они могут предъявить друг другу в случае игнорировании условий. При этом, ответственность сторон обязана быть отмечена в соответствии с законодательными актами РФ.
Вопросы, описывающие порядок разрыва аренды ЗУ, обычно отображаются в отдельном разделе договора. Основания для разрыва арендных отношений регламентируются ст. 45 ЗК РФ. Сюда можно отнести:
- Использование ЗУ не по назначению.
- Нанесение вреда ЗУ.
- Задержка с арендной оплатой и пр.
ЗУ владельцу возвращается путем подписания приемопередаточного акта. Если ДАЗУ был зарегистрирован в ЕГРН, то данные о разрыве отношений также нужно зарегистрировать в данном ведомстве.
Каждая сторона имеет право прекратить арендные отношения. О таком намерении сторона обязана предупредить контрагента за 3 месяца. При этом, в договоре может быть установлен другой срок уведомления о прекращении аренды.
По сути, аренда участка является сделкой, по которой собственник передает землю во временное пользование. Как правило, главным условием здесь является предоставление арендной платы от арендатора. Подобные сделки регулируются Земельным и Гражданским кодексами.
Законодательство обязывает участников сделки составлять договор в простой письменной форме. Здесь собственник является арендодателем, а получатель земли становится арендатором. Причем не имеет значения, между кем совершается данная сделка. Это могут быть государственные компании, частные организации, муниципальные учреждения. Также участниками такого соглашения могут являться предприниматели и частные лица.
Несмотря на то, что закон не обязывает заверять документ нотариально, многие все-таки обращаются в нотариальную контору. Также нужно знать, если сделка заключается на длительный срок, она подлежит обязательной регистрации в государственном органе.
Имеет значение, кто выступает в качестве арендодателя. Обычно это влияет на размер арендной платы. Например, если собственником участка является государственное учреждение, при определении стоимости аренды необходимо ознакомиться с соответствующими статьями Земельного кодекса.
Благодаря составленному соглашению право на временное владение и пользование наделом переходит к арендатору. Вторая сторона – арендатор, получает за это соответствующую плату. Размер оплаты прописывается в договоре.
В акте указывается, что доходы и плоды, полученные за счет использования надела считаются собственностью использующего его человека. При заключении документа должны соблюдаться положения, закрепленные в гражданском законодательстве.
Договоры, составляемые по отношению к земельным наделам, имеют специфическую особенность. Лицо, владеющее землей на праве собственности, не может, ссылаясь на свое усмотрение использовать надел. Это связано с тем, что участки используются:
- в зависимости от того, какая категория присвоена земле, при чем не имеет значения кто пользуется;
- оценивается оборотоспособность;
- учитывается, какое использование земли разрешается;
- учету подлежит территориальное расположение;
- положения градостроительной документации.
Рассматриваемое соглашение предусматривает переход прав от одного субъекта к другому. Собственник надела имеет правомочия по взиманию платы за предоставление надела и требовать от арендатора ухода за землей. В то же время лицо, получившее землю в пользование, наделяется правами по получению урожая, прибыли за счет использования земли.
Устанавливаются правомочия на передачу надела в субаренду, при этом арендатор должен уведомить об этом хозяина земли. Срок, который прописан в соглашении субаренды, не может быть более того, что предусмотрен арендным договором. Когда собственник земель против перехода прав на участок посредством такого способа, по данные положения включаются в соглашение. Залог земельного участка не может осуществляться арендатором.
Его составление осуществляется согласно последовательности действий, относящихся к составлению арендного договора. В рассматриваемом документе имеется возможность обсуждения положений и их исправление.
Документ не наделяется юридической силой. Составляется он для каждой из сторон, для обеспечения удобств в работе. После того, как все пункты сторонами изучены и исправлены – составляется основной договор.
Документы, которые потребуются для регистрации договора:
- акты, посредством которых подтверждается личность сторон;
- арендные соглашения (2 штуки);
- кадастровая документация;
- относительно организаций – акт для подтверждения их полномочий;
- если участвует доверенное лицо – надлежащим образом заверенная доверенность;
- чек, подтверждающий оплату госпошлины.
Оформление и расторжение договора аренды земельного участка в 2021 году
Зачастую люди ошибаются при определении понятий субаренды и перенайма. Основным отличием является то, что при перенайме первичный арендатор после подписания соглашения выходит из отношений по аренде. Это соглашение заключается, когда необходимо заменить сторону договора. Причины для составления такого акта могут быть различными, при этом они не требуют расторжения, а лишь необходимо заменить субъект.
Неважно, кто будет выступать в качестве сторон — отличия будут лишь в шапке документа и в разделе с реквизитами. В остальном документ идентичен.
Разница лишь цели, с которой наниматель хочет взять в аренду землю. Это может быть как строительство дома, торгового павильона, ларька, ларька или иных постоянных, или временных помещений и сооружений на участке.
Для каждого случая предусмотрена свои формы, с образцами которых вы сможете ознакомиться прямо сейчас.
При оформлении земельного участка довольно часто возникают вопросы, связанные с правильностью составления договора аренды. Формирование грамотно составленного, с юридической точки зрения, бланка подарит обеим сторонам гарантии и уверенность в легитимности сделки, а также соответствие земельному кодексу и ГКРФ. Рассмотрим основные из них:
Составляется обычный договор, только в отдельным пунктом прописываем, что все собственники земельного участка согласны на такой ход. Дополнительно прикладываем письменное согласие на сдачу земли в аренду от каждого собственника в произвольной форме. Желательно их нотариально заверить.
Пункт можно включить в первую главу, он может выглядеть следующим образом: Данный земельный участок, имеет несколько собственников: Маматова Сергея Валерьевича и Балянову Анастасию Петровну. Они согласны на сдачу в аренду участка, что подтверждено их письменным согласием, которое является неотъемлемой частью договора.
Другим вариантом может стать оформление договора аренды сразу с несколькими собственниками. Для этого необходимо увеличить «шапку документа» до необходимого количества и в последнем пункте прописать их как арендатор 1, 2, 3 и т.д.
Максимальный срок для сдачи земли в аренду составляет 49 лет. При этом договор следует зарегистрировать в Росреестре. Если же он составлен на 11 месяцев с автоматической пролонгацией — сделку можно не регистрировать. При этом его не придется каждый раз перезаключать. Во всех случаях он будет считаться долгосрочным.
Как запасной вариант, чтобы избежать посещения Росреестра земельный участок можно арендовать на неопределенный срок. Но в двух последних вариантах у арендатора возникает слишком много рисков с возможностью расторжения договоренностей с арендодателем в самый неподходящий момент.
Как и прежде подойдет вышеозначенный образец, только в него необходимо включить дополнительный пункт в первую главу.
Кроме этого составляется предварительный договор купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. Наименование зависит от условий указанных в первоначальном документе. Таким образом, по окончании срока аренды арендатор сможет выкупить землю из аренды в собственность за заранее оговоренную стоимость.
Надеемся данный материал закрыл имеющиеся вопросы, и вы сможете подобрать или сдать подходящий участок на наиболее выгодных условиях.
Стороны заключают договор аренды земельного участка, когда перед ними стоят задачи использования земли в связи со строительством, земледелием, размещением автостоянки и т. д.
Условия временного владения отличаются в зависимости от целей, характеристики сдаваемых площадей, а также особенностей лиц, заключающих сделку . В статье раскрываются общие правила и тонкости, требующие особого внимания.
- Основные пункты договора
- Оформление
- Договор между физическим и юридическим лицом
- Между юридическими лицами
- Внесение изменений в договор аренды земельного участка
- Куда подавать заполненные бумаги
- Государственная регистрация сделки
- Срок действия
- Продление отношений сторон
- Составление акта приема-передачи
- Нюансы расторжения арендных отношений
- Бланк типового договора
Возможны два вида оформления соглашения о временном владении земельным участком:
- Обычная письменная форма – в бумажном виде с подписями сторон. Подобный вид оформления возможен, только если обязательства сторон длятся менее одного года (краткосрочный контракт). Как правило, для удобства стороны указывают, что их взаимные права и обязанности зафиксированы на 11 месяцев.
- Государственная регистрация – необходима в случаях, когда длительность контракта равна одному году или превышает его (долгосрочный договор). Принятые обязательства вступают в силу с момента внесения сведений в специальный реестр.
Сторонами правовых отношений о временном владении территорией являются граждане и юридические лица либо государственный орган, уполномоченный распоряжаться муниципальным имуществом. Осуществляется проверка полномочий лица, выступающего в качестве арендодателя: находится ли площадь в собственности или пользовании, имеется ли право на передачу другим лицам, либо оно ограничено.
Если сторона в сделке – физическое лицо, требуется подробно описать его данные:
- полное имя (фамилия, имя, отчество);
- пол, дата и место рождения;
- номер и серия паспорта, дата и место выдачи;
- адрес проживания.
При возникновении спора между физическими лицами или с участием одного гражданина он будет рассматривать районным судом. Однако если гражданин зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, спор сторон передается на рассмотрение в арбитражный суд.
В соглашении об аренде земель первостепенно присутствуют разделы, определяющие его существенные условия, без которых оно не будет считаться заключенным и согласованным. Это предмет и объект, а в случае с землей еще и размер арендной платы.
Важно! Эта особенность следует из норм ст. 606 Гражданского кодекса РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ.
Пристальное внимание обращаем на описание передаваемого участка. В нем перечисляются характеристики и разрешенное использование, а также местоположение, площадь, кадастровый номер, адрес. Сведения об объекте должны полностью его идентифицировать, создавать понимание, о какой части земли идет речь.
Важно не ограничиваться одними существенными требованиями.
Сторонам важно четко понимать, по каким правилам они будут сотрудничать, поэтому обязательно присутствие следующих пунктов:
- стороны;
- описание объекта;
- границы земельного надела;
- цели владения и пользования;
- срок;
- права и обязанности сторон;
- порядок передачи надела;
- арендная плата (размер и порядок оплаты);
- ответственность сторон за нарушение прописанных сторонами правил;
- порядок продления и расторжения;
- реквизиты и подписи сторон.
Дополнительно стороны указывают:
- правила возврата земли;
- порядок государственной регистрации;
- если контракт заключен с правом выкупа, порядок такого выкупа;
- если площадь передается с постройками, право временного владельца на снос построек в целях строительства;
- другие правила, значимые для сторон.
Из видео вы узнаете все об аренде земельного участка:
Договор аренды земельного участка: образец 2021 года, форма
Если сторона в сделке – физическое лицо, требуется подробно описать его данные:
- полное имя (фамилия, имя, отчество);
- пол, дата и место рождения;
- номер и серия паспорта, дата и место выдачи;
- адрес проживания.
При возникновении спора между физическими лицами или с участием одного гражданина он будет рассматривать районным судом. Однако если гражданин зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, спор сторон передается на рассмотрение в арбитражный суд.
При описании организации как стороны сделки указывают следующие данные:
- полное наименование;
- дата и место создания, регистрирующий орган;
- ИНН, ОГРН;
- полное имя руководителя и основание полномочий (Устав, доверенность и т. д.).
При согласовании условий проверяют полномочия руководителя предприятия. Если подпись поставит неуполномоченный человек, сделка окажется недействительной. Всегда проверяют деятельность организации на имеющиеся признаки банкротства, состояние ликвидации, проходит ли юридическое лицо ответчиком по судебному делу, имеет ли иные признаки неблагонадежности. Также отметим, что в случае возникновения спора между организациями или предпринимателями он рассматривается в арбитражном суде.
После заключения контракта внесение изменений в него возможно путем составления сторонами дополнительного соглашения. Указанные изменения вносят в выбранный пункт. Например, если стороны решили, что владение и пользование будет с последующим выкупом, они могут оформить данное изменение в виде дополнения.
Важно! Выкуп земельных наделов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, возможен только через проведение торгов. Преимущественное право на выкуп арендуемой земли было отменено Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
Пакет документов подают следующими способами:
- через офисы Росреестра;
- в многофункциональных центрах;
- почтовым отправлением;
- в электронном виде.
Регистрирующему органу необходим минимальный набор документации.
- Подписанный сторонами двусторонний контракт не менее чем в 3-х экземплярах – один Росреестр заберет себе для хранения в деле, и по одному экземпляру получат стороны с соответствующим штампом.
- Доверенность, если документ подписан не руководителем, а другим человеком на ее основании.
- Доверенность того, кто непосредственно передает пакет документов.
- Квитанция об уплате пошлины.
Заявление о приеме документации составляется сотрудником службы приема по типовой заготовке. Законом установлена длительность процедуры – 7 рабочих дней при приеме Росреестром или 9 рабочих дней – для МФЦ.
В соглашении о пользовании иногда предусматривают автоматическую пролонгацию (продление) по окончании его действия. В этом случае от сторон не требуется подписание дополнений. Если оговоренный период истек, а арендатор продолжает пользоваться переданным наделом без возражения собственника, отношения сторон становятся бессрочными и действуют, пока они не расторгнут их.
Если срок действия контракта окончился, и необходимо его продлить, стороны вносят соответствующие изменения.
Правила составления договора аренды земельного участка
Земельный кодекс РФ дает понятие договора на временную аренду участка земли как формы соглашения, где одна из сторон предоставляет возможность эксплуатировать его за определенную плату другой стороне на конкретное время и по назначению.
Сегодня востребованным способом является оформление договора на право временной аренды на земельные участки, являющиеся собственностью государства или муниципалитета, выделяемые для строительства жилья в личных целях. Порядок законного заключения гражданами договора на временную аренду конкретного земельного участка подразумевает государственную регистрацию, тогда контракт приобретает юридическую силу.
Особенность при заключении договора пользования таким участком земли, принадлежащим государству, основывается на продаже права посредством аукциона. В процессе мероприятия определяется покупатель, предлагающий наиболее высокую цену, или контракт подписывается с первоначальной ценой по причине наличия единственного участника.
На основании Гражданского Кодекса России сделка носит добровольный характер. Понуждение для принудительного заключения соглашения использования земельного надела возможно исключительно при возникновении такой ситуации на основании закона. Это допустимо в следующих ситуациях:
- игнорирование обязанности в отношении заключения основного документа оформления аренды конкретного участка земли;
- прекращение соблюдения условий до окончательного срока действия, если присутствует субаренда;
- несогласие заключать контракт с лицом, имеющим преимущества перед другими претендентами.
Составление договоров между участниками сделки на аренду участков земли необходимо при следующих обстоятельствах:
- возникновение потребности у гражданина построить для себя жилье;
- недвижимость юридических лиц, располагается на рассматриваемых территориях;
- организация планирует строительство на конкретной площади.
С целью начать строительство жилья гражданин должен обратиться в уполномоченные органы и написать обращение с просьбой заключить договор долгосрочной аренды на интересующий земельный надел с возможным правом его дальнейшего выкупа.
Во втором случае, организации с преимуществом бессрочного применения территорий, будут обязаны продлить действующее соглашение аренды на или выкупить его в собственность.
Воспользоваться временной возможностью владения выгодно, когда нет бюджета для покупки. Часто, это краткосрочный договор использования земельного участка, сроком до одного года. Когда регламент в условиях не прописан, он устанавливается из максимально допустимого законом периода для конкретной категории территорий и использования, с предельным периодом заключения соглашения на пользование в течение 49 лет. Период права найма зависит от применения участка. Срок действия долгосрочного соглашения на аренду земли подразумевает производственную деятельность, ФКХ, прокладку газопровода, электричества, или же, когда есть капитальные постройки.
Для продолжительной эксплуатации в течение 20 лет, заключаются соглашения при постройке жилья или, когда есть подсобные хозяйства. Если стройка не закончена, то пользование предоставят на срок не более 3 лет.
Находящейся в пользовании считается только площадь с зарегистрированным правом договора на пользование землей, состоящая на кадастровом учете. Сделать это возможно только посредством соглашения с собственником:
- оформленный документ проходит регистрацию в Росреестре;
- оформляется субаренда путем заключения дополнительного соглашения к договору на пользование земельным участком;
- найм надела у государства.
Основываясь на внесенных в нормативы изменениях и дополнениях относительно соглашений по временному использованию земельных наделов в ЗК в 2015 г., государство и муниципалитеты предоставляют права:
- через торги на аукционах;
- исключая торги.
Минуя аукцион, частники смогут владеть землей:
- если есть крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ);
- в наличии льготы, закрепленных на уровне закона;
- для личного жилья и подсобного хозяйства в пределах населенного пункта;
- для дач и садоводств;
- как замена изымаемого участка;
- если есть строения, за исключением самовольных.
Для организаций получить преимущество без торгов можно, при условиях:
- создания некоммерческих СНТ и ДНТ;
- есть готовые объекты строительства;
- для значимых промышленных предприятий;
- для создания аграрно-промышленных комплексов;
- при наличии преимущества бессрочного пользования этой территорией или продления договора по соглашению на право пользования земельным участком.
В ситуациях, когда не распространяются перечисленные нормы в ст.39.6 ЗК, и есть несколько претендентов, проводятся аукционы – продажа права на конкретный надел. Этот процесс длительный и инициируется уполномоченными организациями, и на основании желания граждан, подавших заявление на владение. В зависимости от функций участниками становятся физические лица и организации. Для каждого конкретного лота законом определяется один предмет торга. Извещение об аукционе публикуется в печатных изданиях за тридцать дней до начала торгов.
Желающим необходимо предоставить следующие документы:
- заявление;
- паспорт (копия)
- ЕГРЮЛ, ЕГРИП – юридическим лицам;
- Подтверждение предоплаты части стоимости.
Выигрывает тот, кто предложит большую цену, или единственный претендент аукциона.
Когда заключается сделка по аренде на часть надела без межевания, в ЗК нет обязательных требований о необходимом проведении разделения этой территории. Если его планируется эксплуатировать более года или задействовано юридическое лицо, компания, предполагается предварительное заключение письменного пакта с дальнейшим оформлением (госрегистрацией права).
Если условия не соблюдены, такая сделка не будет законной. Когда в планах есть эксплуатация всего надела, зарегистрировать сделку возможно без наличия межевого плана от владельца. Такой пакт состоится, если информация есть в реестре ЕГРН.
Когда право получено вне аукциона, продление договора в отношении аренды конкретного участка земли возможно аналогичным способом. В качестве факторов для продления сроков эксплуатации будут:
- подходит к завершению существующий срок;
- действующее условие в силе;
- на предмет недвижимости не претендует иное лицо, обладающее преимущественными законными правами;
- нет оснований для процесса торгов.
Если закончился договор аренды земельного участка, но есть намерения заключить новые условия без торгов, продление возможно.
Также, изменить срок без торгов, возможно в случае владения недвижимостью на этой территории.
Передача в аренду земли позволяет его собственнику наложить ряд ограничений, которые являются существенными условиями договора:
- запрет на отчуждение надела и изменение его первоначального назначения;
- если имеются строения, то их нельзя продавать, сносить, перестраивать;
- на территории участка может быть наложен запрет на возведение построек арендатором.
Ограничением для использования земли может быть и принадлежность ее к особым зонам: природоохранным, санитарным и т.д.
Условия расторжения договора являются важными моментами, которые не стоит упускать, поскольку неисполнение какого-либо из пунктов могут повлиять на права сторон. Желательно перечислить все возможные обстоятельства, которые могут повлечь за собой признание договора расторгнутым, а также материальное возмещение в случае различных ситуаций.
Если в договоре прописан срок окончания аренды, то продлить его можно, подписав дополнительное соглашение с указанием нового срока или без его уточнения. Тогда он будет бессрочным и затем продлевать его не потребуется.
Возможна и автопролонгация договора, заключающаяся в том, что при соблюдении всех условий арендатору предоставлено преимущественное право на его продление. Этот пункт можно прописать в первоначальном документе.
- Путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие. Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.
- В исходный документ изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Важно! Добросовестный арендатор, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, имеет преимущество по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок. При этом условия первоначального соглашения по желанию участников сделки могут быть изменены.
В случае отказа арендодателя продлять указанные договорные отношения с арендатором он в течение 1 года не может заключать соглашение об аренде этого же земельного участка на тех же условиях. Иначе арендатор может обратиться в суд с иском о переоформлении этого договора на себя и возмещении убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Договор аренды земельного участка: земельное право
Причины для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе сторон с точки зрения гражданского законодательства отражены в ст. 619–620 ГК РФ:
- Невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд.
- На основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по условиям договора не предусмотрен иной период (ст. 610 ГК РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и обязанности сторон по нему прекращаются (ст. 621 ГК РФ).
- На основании ст. 22 и 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные случаи и условия расторжения соглашения, специфичные для земли как объекта недвижимости. Например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ утверждает, что арендодатель может требовать прекращения договора аренды, подписанного на срок свыше 5 лет, только через суд и с приведением в качестве оснований для этого примеров существенного нарушения условий договора. Если арендатор в разумные сроки устранил все нарушения, то сам факт их обнаружения не будет рассматриваться судом в качестве основания для расторжения договора (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).
Дополнительно в этой же статье рассматриваются иные случаи, связанные с ухудшением плодородных качеств земли, в связи с чем правомерно требование арендодателя о расторжении договора аренды.
Типовой бланк договора аренды земли требует значительной доработки:
- описание объекта оформляется в виде приложения (графической и текстуальной части) для идентификации участка на местности;
- в стандартный текст включаются дополнительные условия, максимально учитывающие интересы всех участников сделки.
Перед визированием документа сторонами желательно ознакомиться с примерами из судебной практики по наиболее популярным вопросам аренды земли. На основании такого анализа можно сделать вывод о необходимости включения в договор дополнительных пунктов и не допустить ошибок, приводящих к неоднозначному толкованию условий соглашения и признанию договора недействительным или незаключенным.
***
Итак, при составлении договоров, на основании которых происходит возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки, а также их обременение и ограничение, необходимо сопоставлять нормы гражданского и земельного законодательства. Если сравнивать договор аренды земельного участка с договором аренды иного недвижимого имущества, то по своей структуре они практически одинаковы. Главное отличие состоит в способе описания объекта договора:
- указание площади;
- словесное описание границ участка и имеющихся на нем построек;
- графическое описание границ посредством приложения межевого плана или согласованной и завизированной схемы участка.
Общие правила госрегистрации: для договоров аренды, заключенных на срок более 1 года, она обязательна. Об изменениях в законодательстве читайте в статье Закон о земельных участках — новые изменения.
Законодательство требует от государственных и муниципальных органов обязательного проведения аукционов, победитель которых получает право на заключение договора аренды. Избежать эту процедуру может только ограниченная категория организаций и физических лиц в случаях, когда:
- имеется Указ Президента РФ или Распоряжение Правительства о наделении землей в целях реализации инвестиционного проекта;
- сельхозпредприятие или фермерское хозяйство участвуют в программе господдержки;
- перезаключается договор аренды, срок действия которого истек.
Аренда земли сельскохозяйственного назначения у частного лица проходит по упрощенной схеме. Это объясняется тем, что организации и физические лица имеют право самостоятельно определять условия договора, так как на них не распространяется действие нормативных актов, регулирующих ценообразование или иные аспекты. Кроме того, не требуется обязательное проведение аукциона, потому что владелец может найти арендатора любым удобным для него способом.
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
Стоимость аренды земель, находящихся в государственной собственности, регулируется Постановлением Правительства от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы…». Согласно утвержденным Правилам, федеральные органы исполнительной власти самостоятельно определяют размер платежа, руководствуясь одним из способов:
- на основе кадастровой стоимости;
- по итогам торгов, проведенных в форме аукциона;
- по рыночной стоимости, определяемой на основе оценки.
Если аренда определяется на основе кадастровой стоимости, то для льготных категорий (организаций и частных лиц, имеющих право на уменьшение налоговой базы или освобождение от уплаты земельного налога) ставка составляет 0,01 %. Для остальных предприятий, арендующих участки, действует ставка 0,6 %.
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Точное определение передачи земель во временное пользование отражено в следующих нормативных актах:
- в 606 статье ГК РФ даны общие положения об аренде;
- 22 статья ЗК РФ отражает особенности передачи во временное пользование именно земельных участков.
Согласно указанным положениям, аренда обладает следующими существенными характеристиками:
- имущество передается третьему лицу;
- устанавливается конкретный период использования земель с возможностью дальнейшей пролонгации;
- собственник ЗУ получает оплату;
- условия сделки зафиксированы в договоре, оформленном в письменном виде.
Существует несколько типов сделок подобного вида. Они делятся по следующим признакам:
- В зависимости от субъекта, в собственности которого находится участок, различают соглашения:
- с физическими лицами;
- с государством;
- с юридическими лицами;
- с арендатором (субаренда);
- с органами местного самоуправления.
- По сроку действия:
- краткосрочные – соглашение действует менее года;
- долгосрочные – контракт заключается на период, превышающий 12 месяцев.
Нюансы оформления соглашения напрямую зависят от длительности периода, на который оно будет заключаться. Закон четко фиксирует, что образец договора, срок действия которого превышает 1 год, должен составляться в простой письменной форме. Положение отражено в 609 статье ГК РФ. Если объект арендуется срок менее года, достаточно устного соглашения между участниками сделки. Однако в этом случае защитить интересы в суде сторонам будет проблематично, так как факт передачи собственности юридически не зафиксирован.
В некоторых случаях даже краткосрочность найма не является основанием для отказа от письменного оформления сделки. Это касается соглашений, где в качестве хотя бы одного из участников выступает юридическое лицо. Подобное условие отражено в первой части статьи 609 ГК РФ.
Участников сделки по основному договору аренды надела двое:
- обладатель правоустанавливающих документов на землевладение, именуемый арендодателем;
- лицо, осуществляющее найм или съем земли – арендатор.
В некоторых случаях возможно и наличие третьей стороны – субарендатора, заключающего соглашение на использование земель не с их собственником, а с арендатором. Однако подписывать основное соглашение, которым устанавливается аренда земельных участков, указанный участник не может.
В качестве правообладателя, который может сдавать землю в аренду, выступают:
- физическое лицо (гражданин РФ, иностранец, человек без гражданства);
- государство;
- органы территориальной власти.
Стороной, принимающей землю во временное пользование, может быть физическое лицо – арендатор, либо организация. В последнем случае участник именуется нанимателем.
Если соглашение заключается на срок 11 месяцев или менее, то уведомлять о сделке органы государственной власти не нужно. Тем более что закон подразумевает возможность оформления отношений между субъектами в устной форме.
А вот договоры, истечение срока которых наступает спустя год или более с момента заключения, подлежат обязательной постановке на учет в органах Росреестра. Об этом говориться в 609 статье ГК РФ. Там же прописывается необходимость регистрации сделок, если одной из сторон выступает организация, образованная с оформлением юридического лица.