Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы при покупке квартиры в новостройке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Ecли дoм yжe пocтpoeн, и вaм выдaли ключ oт квapтиpы, этo нe знaчит, чтo ee мoжнo oфopмить. Бывaeт, чтo люди живyт в пocтpoeннoм дoмe, нo нe имeют никaкиx пpaв нa жилплoщaдь. Peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe вoзмoжнa, тoлькo ecли зacтpoйщик выпoлнит pяд дeйcтвий, a имeннo:
📝 Cocтaвит пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии жилoй и кoммepчecкoй нeдвижимocти
📝 Пoлyчит в Бюpo тexинвeнтapизaции — БTИ — тexничecкий пacпopт нa дoм c yкaзaниeм этaжнocти, плaниpoвки, oбщeгo мeтpaжa и oтдeльнoгo мeтpaжa кaждoгo пoмeщeния
📝 Пoлyчит в Дeпapтaмeнтe apxитeктypы и гpaдocтpoитeльcтвa paзpeшeниe нa ввeдeниe дoмa в экcплyaтaцию
📝 Пocтaвит жилoй дoм в Pocpeecтpe нa кaдacтpoвый yчeт и пoлyчит кaдacтpoвый пacпopт oбъeктa
Покупаю квартиру у застройщика в сданном доме, как оформить документы?
Пpeждe чeм oбpaщaтьcя в гocyдapcтвeнныe opгaны c пpocьбoй пpизнaть зa вaми пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy, пoдгoтoвьтe пoлный пaкeт юpидичecкиx бyмaг. Boт дoкyмeнты для peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти нa нoвocтpoйкy:
📄 Дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe
📄 Кaдacтpoвый пacпopт c плaнoм-cxeмoй
📄 Дoгoвop зaймa (кpeдитный дoгoвop), ecли вы пoкyпaeтe жильe в ипoтeкy
📄 Paзpeшeниe opгaнoв oпeки, ecли coбcтвeннocть или дoля oфopмляютcя нa нecoвepшeннoлeтнeгo
Пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe oднa cтopoнa (зacтpoйщик) oбязyeтcя в пpeдycмoтpeнный дoгoвopoм cpoк cвoими cилaми и (или) c пpивлeчeниeм дpyгиx лиц пocтpoить (coздaть) мнoгoквapтиpный дoм и (или) инoй oбъeкт нeдвижимocти и пocлe пoлyчeния paзpeшeния нa ввoд в экcплyaтaцию этиx oбъeктoв пepeдaть cooтвeтcтвyющий oбъeкт дoлeвoгo cтpoитeльcтвa yчacтникy дoлeвoгo cтpoитeльcтвa, a дpyгaя cтopoнa (yчacтник дoлeвoгo cтpoитeльcтвa) oбязyeтcя yплaтить oбycлoвлeннyю дoгoвopoм цeнy и пpинять oбъeкт дoлeвoгo cтpoитeльcтвa пpи нaличии paзpeшeния нa ввoд в экcплyaтaцию мнoгoквapтиpнoгo дoмa и (или) инoгo oбъeктa нeдвижимocти
3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.
🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.
🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.
К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.
B этoм cлyчae нyжнo oбpaщaтьcя в cyд. Нo пoлyчaeтcя зaмкнyтый кpyг: чтoбы пoпpocить пpизнaть пpaвo coбcтвeннocти в cyдeбнoм пopядкe, нyжнo пpeдocтaвить тe caмыe дoкyмeнты, кoтopыe нe выдaeт зacтpoйщик. Oни нyжны, чтoбы пoдтвepдить вaшe пpaвo влaдeния нeдвижимым имyщecтвoм. Пoлyчить иx cмoгyт гpaмoтныe юpиcты — лyчшe oбpaтитecь к ним, инaчe цeнa oшибки мoжeт быть cлишкoм выcoкa.
Юpиcты пoдгoтoвят иcк — лyчшe, ecли eгo пoдaдyт cpaзy нecкoлькo пoкyпaтeлeй. Кoллeктивныe иcки в бoльшинcтвe cлyчaeв зaкaнчивaютcя пoлoжитeльным peшeниeм cyдa — пoкyпaтeли пoлyчaют пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Юpиcты coбepyт нyжныe дoкyмeнты и пpeдcтaвят вaши интepecы в cyдe, a тaкжe вcячecки пocпocoбcтвyют тoмy, чтoбы cyд вcтaл нa вaшy cтopoнy.
Какие документы потребуются при покупке новостройки?
Cтaдия cтpoитeльcтвa. Пoкyпaть квapтиpy в нeдocтpoeннoм дoмe выгoднee, чeм в cдaннoм в экcплyaтaцию здaнии — тaкиe квaдpaтныe мeтpы cтoят дeшeвлe. Oднaкo нyжнo yчитывaть peпyтaцию зacтpoйщикa и cтaдию cтpoитeльcтвa, пpeждe чeм oтдaвaть дeньги. Ecли вы пoкyпaeтe жильe eщe нa cтaдии oбycтpoйcтвa кoтлoвaнa или зaливки фyндaмeнтa, пpoцecc cтpoитeльcтвa, a знaчит — и oфopмлeния coбcтвeннocти — мoжeт зaтянyтьcя нa дoлгиe гoды. Пoэтoмy лyчшe пoкyпaть нeдвижимocть в гoтoвoм, cдaннoм в экcплyaтaцию, дoмe, либo в здaнии нa финaльныx этaпax cтpoитeльcтвa — нaпpимep, бeз внeшнeй и внyтpeннeй oтдeлки.
Фopмa дoгoвopa. Moжнo кyпить нeдвижимocть пo cтaндapтнoмy дoгoвopy кyпли-пpoдaжи либo пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Bтopoй вapиaнт пpeдпoчтитeльнee, пoтoмy чтo oн:
✅ Гapaнтиpyeт, чтo oднa и тa жe квapтиpa нe бyдeт пpoдaнa paзным лицaм, тo ecть coбcтвeнникoм бyдeтe тoлькo вы
✅ 3aщищaeт oт пpoблeм c oфopмлeниeм зacтpoйщикoм зeмeльнoгo yчacткa, нa кoтopoм вoзвoдитcя дoм
✅ Пoзвoляeт зacтpoйщикy caмocтoятeльнo oфopмлять пpaвo coбcтвeннocти пoкyпaтeлeй, чтo минимизиpyeт вaши вpeмeнныe зaтpaты
Aккpeдитaция нoвocтpoйки в бaнкe. Этo вaжнo для тex, ктo coбиpaeтcя бpaть ипoтeкy нa пoкyпкy квapтиpы. Ecли нoвocтpoйкa или зacтpoйщик нe aккpeдитoвaны ни в oднoм бaнкe, пoлyчить зaйм бyдeт кpaйнe пpoблeмaтичнo. Пoэтoмy пpoвepьтe, являeтcя ли зacтpoйщик пapтнepoм кpeдитныx opгaнизaций — cдeлaть этo мoжнo либo нa oфициaльнoм caйтe caмoй кoмпaнии-зacтpoйщикa, либo нa oфициaльныx caйтax бaнкoв.
Квapтиpa нe гoтoвa. Ecли вы xoтитe oфopмить пpaвo coбcтвeннocти, oбязaтeльнo нyжнo бyдeт пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи нeдвижимocти. Пoдпиcывaя eгo, вы coглaшaeтecь c тeм, чтo cocтoяниe жилья вac ycтpaивaeт, и пocлe пoдпиcaния зacтpoйщик нe бyдeт пpoвoдить oтдeлoчныe paбoты. Ecли чтo-тo в квapтиpe нe гoтoвo, нo вы xoтитe зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти, нyжнo oбязaтeльнo yкaзaть в aктe вce имeющиecя нeдocтaтки и пoлyчить oт зacтpoйщикa дoкyмeнт-oбязaтeльcтвo, в кoтopoм oн пoдтвepдит дeфeкты и oбязyeтcя иx ycтpaнить. Toгдa вы oфopмитe пpaвo coбcтвeннocти и пoлyчитe гoтoвoe жильe — зacтpoйщик бyдeт oбязaн дopaбoтaть eгo.
Кoгдa нecкoлькo coбcтвeнникoв cтaнoвятcя oдним. Ecли вы пoкyпaли квapтиpy в paвныx дoляx или зaключaли дoгoвop дoлeвoгo yчacтия cpaзy нa нecкoлькиx coбcтвeнникoв, пpocтo тaк oфopмить жильe нa oднoгo влaдeльцa нe пoлyчитcя. Пpи дoгoвope кyпли-пpoдaжи мoжнo бyдeт oфopмить дapcтвeннyю нa тoгo, ктo cтaнeт coбcтвeнникoм. Пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия — зapeгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe дoгoвop ycтyпки пpaв и oбязaннocтeй пo ДДУ в пoльзy oднoгo влaдeльцa.
- Договор основания — например, договор долевого участия или договор уступки права требования
- Оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три. Как правило, застройщик выдает их заранее в нужном количестве. Если у вас их меньше, чем нужно, можно получить дополнительный оригинал у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.
- Кредитный договор и его копия
- Паспорта всех дольщиков
- Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
- Квитанция об оплате госпошлины — она составляет 2000 рублей
- Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли
Сотрудник МФЦ примет у вас документы, а вам оставит расписку, в которой будет указано, какие именно документы вы сдали, в каком количестве, а также номер вашего заявления.
Свидетельства о праве собственности отменили еще в 2016 году — они больше не выдаются. Вы получите выписку из ЕГРН, а также договор долевого участия с отметкой о регистрации. При этом для получения документов дольщикам не обязательно идти вместе. Каждый может получить свой комплект документов в удобное ему время.
Предоставьте в банк выписку из ЕГРН
В течение 3 месяцев с даты оформления права собственности вам нужно будет предоставить в банк выписку из ЕГРН и договор основания (долевого участия или уступки права требования). Эти документы требуются для того, чтобы подтвердить целевое использование средств.
Если это жилье — единственное, вам необходимо будет зарегистрироваться по месту жительства. Чтобы прописаться в квартире, нужно обратиться в паспортный стол, МФЦ, подразделение ГУВМ МВД, управляющую компанию или воспользоваться порталом Госуслуг. Подробнее об этом — в статье «Как прописаться в квартире». Если у вас есть другая недвижимость в собственности, и вы уже где-то зарегистрированы, этот пункт можно пропустить.
Как оформить собственность на квартиру в новостройке
Шаг 5. Подписание договора с застройщиком
Как правило, договор подписывается в офисе застройщика. Перед подписанием проверяется личность подписанта и полномочия на подписание договора (доверенность или сведения ЕГРЮЛ для лица, действующего без доверенности от юридического лица).
А если денег нет совсем? Первоначальный взнос – проблема, которая всегда встает перед будущим владельцем недвижимости.
Существует несколько способов ее решения:
- Накопить.
Не влезая в долги и авантюры, ограничивая себя в излишествах, можно откладывать кровно заработанные деньги несколько лет. Да, кому-то это может показаться долгим процессом. Но никто не станет отрицать, что это самый надежный и доступный вариант.
- Использовать субсидии и маткапитал.
Молодым родителям и многодетным семьям государство предлагает финансовую поддержку в виде целевых выплат. Можно воспользоваться только субсидией, оставив капитал на получение образования, или применить все сразу.
- Взять потребительский кредит.
Самый частый и быстрый вариант, поскольку в процессе рассмотрения заявки банки анализируют все данные о клиенте и сразу выдают нужную сумму денег. Самое важное для них – это кредитная история и уровень дохода.
Если вы собираетесь приобрести квартиру, то честно оцените свои возможности. Уровень дохода, нынешние кредиты и то, насколько надежно предприятие, в котором вы сейчас работаете и получаете зарплату.
Изучите все ваши расходы: к примеру, банки рассматривают детей как финансовые затраты. При этом питомцы тоже нуждаются в заботе и уходе, и обычно это стоит немало.
Разные банки предлагают свои условия по ипотеке. Во многом они схожи между собой, поскольку основные условия обусловлены законом.
Вам нужно оценить условия ипотеки по нескольким параметрам:
- Процентная ставка.
- Размер первоначального взноса.
- Требования к недвижимости.
- Требования к заемщику.
Самыми строгими могут быть требования к заемщику: возраст от 18 лет, но последняя выплата по ипотеке должна произойти до 65-летнего юбилея; заемщик должен проработать в надежной компании от трех месяцев на момент взятия займа и т.п.
К квартирам требования намного ниже, так как новостройки считаются более надежным жильем, чем вторичное.
Получил ключи от квартиры в новостройке: что дальше
Если у вас есть время, но не деньги, можно рассмотреть вариант с покупкой квартиры в еще строящемся доме. Владение будущей недвижимостью подтверждается ДДУ (договор долевого участия).
В таком случае его стоимость будет ниже, но придется ждать несколько лет. Это удобно, если вы, например, пока живете с родителями, но вам хотелось бы в будущем переехать в собственное жилье.
У каждого способа есть ряд плюсов и минусов:
| ДКП | ДДУ | |
| Можно ли въехать сразу? | Да. | Нет. |
| Какая стоимость? | Выше. | Ниже. |
| Какая надежность? | Вы сразу видите, что приобретаете. | В худшем случае застройщик возьмет деньги и не закончит строить здание, а вы пополните ряды обманутых дольщиков. |
Женя задумалась: возможно, стоит потерпеть соседку еще чуть-чуть и купить квартиру в доме на стадии котлована? Ведь тогда ипотека обойдется намного дешевле. Девушка решила все еще раз обдумать.
Выбор партнера по ипотеке, который предоставит кредит, основывается на трех параметрах:
- надежность;
- подходящие условия;
- процент по ипотеке и первый взнос.
У каждого банка эти требования не сильно отличаются. Кому-то достаточно, чтобы клиент проработал на нынешнем месте три месяца, кому-то – обязательно год. Кто-то предлагает 12% годовых, а кто-то все 16%.
От этих мелочей зависит ваше спокойствие и финансовый успех. Например, 9% и 11% годовых отличаются не сильно, но в будущем, возможно, на сэкономленные деньги вы сможете сделать ремонт в одной комнате.
У банков есть требования и к самим квартирам. Они не принципиальны, если вы еще не знаете, где хотите жить. В этом случае вам просто нужно искать место, которое подходит по банковским условиям. Последние, как правило, не вызывают проблем.
Итак, вы выбрали банк, определились с квартирой, оставили заявку, и вот вам уже одобрили ипотеку. Следующий шаг – заключение договора.
На этом этапе стоит обсудить с кредитором следующие параметры:
- Возможность досрочного закрытия кредитного договора.
Даже если сейчас кажется, что вы ни за что не сможете закрыть ипотеку раньше срока, стоит оставить этот «путь к отступлению».
Пусть это не всегда выгодно финансовым учреждениям, но в будущем вы можете рефинансировать ипотеку, выиграть в лотерею или переехать в другое место, а квартиру просто продать.
- Условия изменения кредитной ставки.
Полезно знать, даже если вы уверены в банке-кредиторе. В случае, если ставка изменится без вашего ведома, вы будете осведомлены, как поступить, и какая из сторон права.
- График платежей.
Его полезно иметь в виду, чтобы не пропустить выплату по невнимательности. Договор обязательно нужно прочитать – он может служить полноценной инструкцией к ипотеке.
Под приемкой квартиры подразумевается проверка покупателем готового жилья на соответствие эксплуатационно-строительным нормам. Как только застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию дома, он оповещает об этом всех дольщиков. Если в течение двух месяцев хозяин квартиры игнорирует оповещения, то акт приема-передачи подписывается в одностороннем порядке.
Если покупателя все устраивает, то он сразу же получает ключи. В противном случае застройщик устраняет замечания в срок до трех месяцев. Однако дольщики часто пропускают нарушения, допущенные строительной компанией, и приходится устранять их за свой счет.
Как купить новостройку: 23 полезные статьи
В назначенный день покупатель приезжает на объект и проводит осмотр в сопровождении представителей строительной компании. Клиент имеет право воспользоваться услугами сторонней компании или проверить все самостоятельно. В любом случае нужно взять с собой документы и инструменты, которые облегчат процедуру.
При себе дольщику необходимо иметь следующие документы:
- паспорт;
- договор ДУ или покупки недвижимости.
Если покупатель решил осматривать объект самостоятельно, то все недостатки помогут выявить следующие инструменты:
- Мультиметр (тестер) — это многофункциональный прибор, который быстро определяет силу постоянного тока, сопротивление цепи, а также уровень постоянного и переменного напряжения. Благодаря нему можно проверить качество проводки.
- Свечка и спички. Если зажечь их внутри закрытого помещения, то по движению огня можно будет приблизительно понять, работает ли вентиляция и есть ли сквозняк из щелей.
- Фонарик. Когда квартира сдается без отделки, в санузле и прихожей может не оказаться света, что помешает рассмотреть все нарушения.
- Отвес для проверки прямоты стен.
- Лазерный измеритель или рулетка. Они помогут установить, совпадает ли площадь и высота потолков с указанными в договоре.
- Бумага с ручкой, чтобы сразу отметить все нарушения в договоре.
Рассмотрим, чем различается процесс приемки квартир в новостройке с чистовой и черновой отделкой.
У строительных компаний разные нормативы, но в большинстве случаев квартира с черновой отделкой должна сдаваться со стяжкой пола, установленными окнами и дверьми, коммуникациями, отоплением и электричеством. Косметической отделки в таких квартирах нет, поэтому клиенту приходится проверять гораздо меньше показателей.
На объекте с черновой отделкой следует обратить внимание на:
- стены: должны быть ровными, без щелей;
- потолок: не должно быть плесени и подтеков;
- площадь и окна: должны соответствовать договору;
- электричество: правильно ли разведено;
- герметичность монтажных стыков и панельных швов: это одно из главных требований безопасности.
- грибок и конденсат: могут указывать на плохую вентиляцию или изоляцию.
В квартиру c отделкой можно сразу въехать с мебелью и жить. В таком помещении уже покрашены стены или поклеены обои, установлены плинтуса, сделана разводка водоснабжения и электричества, установлена раковина на кухне и сантехника в санузле.
Помимо всех коммуникаций будущему собственнику нужно провести и визуальный осмотр всех поверхностей на предмет косметических дефектов. Нарушения в таких квартирах легче проверить и они часто видны «на лицо».
С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме
Необременительным для сторон является контракт, оплачиваемый за наличные средства. В этом случае застройщик передает покупателю реквизиты для оплаты, а тот, по итогам проведения платежа, предоставляет ему документы для покупки квартиры и дальнейшей госрегистрации.
- Паспорт гражданина РФ.
- Свидетельство о браке.
- Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на приобретение квартиры (всегда ли нужно согласие супруга на покупку недвижимости?).
- Квитанция об оплате недвижимости.
- Скачать бланк согласия супруга/супруги на покупку квартиры
- Скачать образец согласия супруга на покупку квартиры
При покупке квартиры по программе ипотечного кредитования потребуется предъявить дополнительные документы. Помимо покупателя и продавца в сделку входит еще одна сторона – банк. Следует:
- заключить кредитный договор;
- оформить закладную в пользу финансовой организации (банк выдает ипотеку под залог покупаемой квартиры).
Долевое участие предусматривает своеобразную предоплату за квартиру. Одна часть средств передается застройщику сразу, а вторая – после окончания строительства.
Документы будут аналогичные покупке за наличные, однако квитанцию потребуется предъявить не на полную сумму, а только на часть, которая прописана в качестве авансового платежа в договоре с застройщиком.
Если застройщик предлагает оформить покупку через кооператив для начала придется в него вступить. ЖСК, как правило, создается самой строительной компанией в тех случаях, когда юридическое лицо не желает останавливать строительство из-за недостатка средств, поэтому привлекает клиентов.
Чтобы подписать договор через кооператив необходимо предъявить такие документы:
- Паспорт гражданина РФ.
- Свидетельство о браке.
- Заверенное разрешение супруга/супруги.
- Квитанция об оплате пая.
Общей утвержденной формы для договора цессии нет, зато закон четко регулирует положения, которые должны присутствовать в документе. Проверьте, описаны ли в документе такие пункты сделки:
- Наименование документа.
- Дата и место его подписания.
- Характеристика квартиры.
- Обязанности сторон.
- Сумма требования.
- Ответственность сторон.
- Последствия неисполнения обязательств.
- Адреса и реквизиты сторон.
Все участники сделки ставят свои подписи с расшифровкой под текстом договора. Следует помнить, что покупка квартиры первоначальным владельцем могла проводиться двумя разными путями – если оплата жилья была произведена полностью, то при переуступке прав от второго покупателя требуется перевести эту же сумму в адрес продавца недвижимости.
Однако бывают и случаи с частичной предоплатой – если была погашена только часть стоимости жилья, то и оплачивать стоит только эту часть, остальная сумма должна быть переведена в форме уступки долга в адрес второго покупателя.
- Скачать бланк договора уступки прав требования (цессии)
- Скачать образец договора уступки прав требования (цессии)
Порядок покупки квартиры в новостройке в ипотеку
Эскроу – это специальный счет, открываемый в банке для расчетов по ДДУ при покупке жилья в строящемся доме. Дольщик туда переводит деньги, но застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию. На строительство он находит деньги из собственного бюджета или привлекает средства со стороны: например, берет кредит.
При расчете через эскроу риски для дольщика снижаются до минимума. Если строительная компания не соблюдает условия ДДУ и затягивает сроки, он может расторгнуть договор, а затем получить деньги в банке обратно.
Схема покупки квартиры в новостройке за наличные выглядит так:
- Проверка застройщика. Это самый важный этап.
- Заключение ДДУ.
- Открытие эскроу-счета. Банк выбирает застройщик. Обычно счет открывается в банке, выдавшем компании кредит на строительство.
- Регистрация ДДУ в Росреестре. Понадобится заявление застройщика и дольщика. Все заполняется на месте. Можно обратиться напрямую к регистратору или подать документы через МФЦ.
- Оплата по ДДУ.
После этого нужно дождаться завершения строительства и принять квартиру, затем оформить право собственности.
ДДУ при покупке новой квартиры застройщики предоставляют самостоятельно, у них уже есть разработанные образцы.
Какая информация должна быть отражена в договоре:
- Наименование и адрес организации, должность уполномоченного к заключению лица, реквизиты доверенности, ИНН, ОГРН,
- Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения дольщика.
- Реквизиты разрешения на строительство.
- Срок передачи объекта дольщику.
- Условный номер квартиры на время строительства.
- Сведения о квартире: площадь, количество комнат, этаж, адрес дома.
- Права и обязанности застройщика.
- Права и обязанности дольщика.
- Ответственность застройщика за нарушение сроков строительства, и дольщика – за несоблюдение сроков оплаты.
- Порядок оплаты.
- Разрешение споров.
От застройщика понадобится подпись уполномоченного лица и печать, от дольщика – только подпись. Договор составляется в трех экземплярах: по одному остается у участников сделки, третий передается в Росреестр.
Для заключения ДДУ и регистрации в Росреестре понадобится:
- Паспорт дольщика.
- Доверенность представителя застройщика, паспорт.
- Учредительные документы.
- Выписка из ЕГРЮЛ.
- Документ, подтверждающий право собственности или аренды земельного участника застройщиком.
- Проектная декларация со всеми изменениями.
- Разрешение на строительство.
- ДДУ.
- План строящегося многоквартирного дома.
- Договор страхования ответственности застройщика.
- Справка из банка об открытии эскроу-счета.
Как в 2021 году зарегистрировать в собственность квартиру в новостройке
Для регистрации права собственности понадобится:
- Заявление (заполняется на месте).
- ДДУ.
- Передаточный акт.
- Ипотечный договор и закладная, если квартира куплена в ипотеку.
- Техпаспорт.
За регистрацию покупателем уплачивается пошлина – 2 000 руб.
Можно ли купить квартиру в строящемся доме, а затем продать ее после повышения цены?
Да, такое часто практикуется. Но продается не квартира, а право ее требования по договору переуступки.
Нужно ли согласие мужа на покупку квартиры в строящемся доме?
Да, согласие оформляется в простой письменной форме, т.к. для покупки используются общие деньги. Его обычно требует банк.
Можно ли оформить ДДУ на двух дольщиков?
Да, законом это не запрещено. В договоре указываются их данные, а также порядок распределения финансовых обязательств перед застройщиком.
Нахожусь в одном городе, хочу купить жилье в новостройке в другом. Как это сделать?
Можно оформить нотариальную доверенность на другого человека. Заниматься процедурой и вести переговоры с застройщиком он будет самостоятельно, но от имени доверителя.
Отец был дольщиком, до сдачи дома в эксплуатацию умер. Я наследник. Могу ли я стать участником ДДУ вместо него?
Да. В течение 6 месяцев с даты смерти нужно вступить в наследство, получить у нотариуса свидетельство, а затем прийти к застройщику и заключить допсоглашение к ДДУ.
Это очень важный показатель. Несмотря на документы и положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.
Как же оценить готовность дома? Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этом лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть — это наилучшее доказательство. Если Вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то Вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и поспрашивать строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация. Так как рабочих, как правило, не инструктируют по поводу общения с клиентами, они могут вам выложить все проблемы застройки. Также необходимо зарегистрироваться на форуме, посвященному строительству дома, там эти вопросы уже обсуждали. Более того, вы из общения с другими дольщиками узнаете и о других проблемах новостройки перед покупкой квартиры. Если дом готов на ваш непрофессиональный взгляд практически полностью, но нет воды и света, то это тоже значительный риск. Многие новостройки ждут коммуникации годами.
Проверить при покупке квартиры документы новостройки на все подводные камни. Если это будет договор долевого участия в строительстве (далее по тексту ДДУ) и если он регистрируется в регистрационной службе, то это большой плюс. Договора ДДУ имеют приоритет перед предварительными и прочими договорами, не предусмотренными 214-ФЗ. В соответствии с вышеуказанным законом, если застройщик обанкротится, то ваши требования будут обеспеченны залогом. Так же ДДУ позволяет защититься от двойной продажи одной и той же квартиры. Если застройщик работает по договорам ДДУ, это автоматически означает, что у застройщика есть разрешение на строительство, с землей решен вопрос и по другим документам у такого застройщика порядок. Многие застройщики сначала продают квартиры по предварительным договорам, а потом, когда документы приводят в порядок, переоформляют все договора на ДДУ. Соглашаться или нет на подобные условия — решать конечно вам.
Все прочие договора таят в себе несомненно больше рисков, чем договор ДДУ, но я бы не стал слепо верить, что ДДУ снимает все риски. Много обманутых дольщиков заключали договора ДДУ и также много счастливых обладателей квартир приобрели их по всевозможным полулегальным схемам. Наличие договора ДДУ является несомненно плюсом, но не единственным критерием оценки!
Какие документы нужно оформить при покупке квартиры в новостройке?
1. инвестиционный контракт;
2. проектная декларация;
3. разрешение на строительство;
4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);
9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;
10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;
11. аудиторское заключение;
12. заключение экспертизы проектной документации;
13. Строительные лицензии, допуск СРО.
Из этого документа можно узнать условия строительства дома. Для вас полезным будет знать, сколько квартир передается бесплатно. Многие переезжают в новостройку по причине того, что в старом фонде много неблагополучных семей, а в новостройке таких семей, как они считают, меньше. По причине того, что квартиры приобретаются за деньги, а не получаются в подарок от государства. Но бывает, что большая часть дома отдается льготникам и тогда контингент будет ровно такой, как в старом фонде.
В инвестиционном контракте прописываются обязательства застройщика, после выполнения которых дом может быть введен в эксплуатацию. В инвестконтракте администрация города обязывает застройщика, как правило, построить объекты социальной инфраструктуры, детские площадки, дорогу и прочие улучшения района. Зачастую у многих новостроек проблема именно с выполнением всех своих обязательств по инвестиционному контракту, из-за чего администрация не подписывает необходимые документы и дом невозможно ввести в эксплуатацию. В инвестиционном договоре можно посмотреть об объемах, этапах и сроках их выполнения социальной нагрузки. Если социальная нагрузка очень большая, то у вас могут возникнуть серьезные проблемы с получением ключей.
К примеру, застройщик Аврора, при строительстве домов в г. Железнодорожный МО, как раз столкнулся с тем, что не мог сдать объекты социальной инфраструктуры. Построенные дома стояли около двух лет в ожидании ввода в эксплуатацию. Ситуацию помогли сдвинуть с места активные митинги дольщиков. Не хотите выходить на митинги? Изучайте инвестиционный контракт! Инвестиционный контракт не всегда заключается при строительстве дома, но если он есть, то вам его нужно изучить. Далее, исходя из финансового состояния застройщика, оцените, будет ли дополнительная социальная нагрузка препятствием в передаче вам квартиры.
Как правило, размещена на сайте застройщика. Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.
Другими словами, проектная декларация — это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.
Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация — это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация — это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.
Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.
Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.
Процесс покупки в этом случае ничем не отличается от покупки вторичного жилья. Квартира уже находится в собственности застройщика, поэтому для оформления сделки понадобятся следующие документы:
- Договор купли-продажи (составляется в трех экземплярах и содержит сведения о сторонах, объекте, способе и размере оплаты),
- Заявление о переходе права собственности,
- Квитанция об уплате госпошлины,
- Доверенность на представителя застройщика,
- Паспорт покупателя,
- Правоустанавливающие документы на квартиру,
- Кадастровый паспорт на квартиру.
Приемка квартиры в новостройке — на что обратить внимание
Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.
Отказать в доступе к документам в офисе компании-застройщика не могут! Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. Общаясь с представителем компании-застройщика, действовуйте уверенно и спокойно, правда на вашей стороне. Добросовестный застройщик без проблем предоставит необходимые документы, поскольку это отвечает его интересам и способствует формированию доверия у клиента.
Если менеджер отказывается показать документы, это повод насторожиться!
Покупателю для покупки квартиры нужны такие бумаги:
- удостоверение личности;
- если приобретение происходит по ипотеке, то требуются справки с работы, из банковского учреждения, которые подтверждают состоятельность;
- договор купли-продажи;
- квитанция, подтверждающая уплату пошлины в сумме 1000 руб.
Подробно о нюансах покупки квартиры в новостройке от застройщика, а также какие документы нужно подготовить читайте тут.
С застройщика при приобретении недвижимости следует требовать:
- Документацию, подтверждающую право собственности на землю (в них указывается площадь участка и кадастровый номер). Следует проверить, чтобы они были выданы тем же юридическим лицом, что и остальные бумаги.
- Проектная документация. Это бумаги, где описывается цель и сроки исполнения.
- Заключение гос. экспертизы по проектным бумагам.
- Учредительные документы компании (информация о государственной регистрации, ОРГН и ИНН фирмы).
- Разрешение на строительство на участке.
- Информацию о фактическом юр. адресе.
- Подтверждение включения в СРО.
- Финансовый отчет о деятельности компании за 3 года.
- Обоснование проекта (технико-экономическое).
Что касается долевого строительства, то здесь придется зарегистрировать договор долевого участия. Бумаги требуются следующие:
- заявление о добавлении в реестр ДДУ. Представляется обеими сторонами;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины. От застройщика – 2000 руб., от покупателя – 1000 руб.;
- ДДУ в 3 экземплярах;
- разрешение на возведение дома;
- описание, выполненное в качестве схемы расположения квартиры в здании с указанием площади и этажа;
- собственность на землю, где строится здание;
- договор страхования рисков продавца при неисполнении условий;
- паспорт покупателя;
- учредительные документы компании-застройщика: регистрационное свидетельство, устав, ИНН, протокол о директорском назначении, выписка из гос. реестра.