Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод садового дома в жилой в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Что именно понадобится при обращении в суд:
- письменный отказ в переводе садового домика в жилой;
- административное исковое заявление;
- кадастровый паспорт;
- межевой план;
- выписка из ЕГРН;
- заключение о соответствии дома всем требованиям.
Дополнительно могут понадобиться другие документы, подтверждающие необоснованность отказа администрации.
Из садового дома в жилой: трудности в изменении статуса дома
Процедура перевода дачи в жилой дом носит уведомительный порядок. Это значит, что собственник подает специальное уведомление о необходимости перевести дачу в жилой статус, подтверждая данную просьбу определенными документами. Работа по заявлению проходит в кабинете, без выезда на место комиссии и без фактического осмотра недвижимости.
В 2018 году, когда новый порядок только разрабатывался, Минстрой РФ действительно предлагал по каждому дачному дому производить индивидуальное обследование специальной комиссией. Предполагалось, что комиссию будут составлять чиновники из сферы архитектуры, градостроительства и приглашенные эксперты. Однако в итоговую редакцию обновленного Постановления Правительства № 47 от 28.01.2016 вошел более простой вариант – собирать комиссию и выезжать на обследование дачного дома не будут.
Садовый дом можно перевести в жилой, если он отвечает следующим параметрам:
- принадлежит заявителю на праве собственности;
- земля под строением находится во владении на законных основаниях – в аренде или в собственности, и это подтверждается документами;
- на недвижимость не наложено обременение, арест или запрет;
- все сособственники и заинтересованные лица согласны на перевод;
- недвижимость отвечает строительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям, которые предъявляются к жилью.
Последний факт подтверждается специалистом в ходе технического обследования недвижимости.
В проекте Минстроя по переводу садовых строений в жилые была прописана необходимость формирования комиссии для обследования. Задача комиссии по проекту – выявить, что здание соответствует всем требованиям закона. Чтобы упростить перевод садовых зданий в жилые, законодатель заменил выезд комиссии на представление уже готового технического заключения сотрудникам муниципалитета. Теперь подтверждение надлежащего технического состояния дома – задача заявителя.
Чтобы получить заключение, нужно обратиться к любому специалисту, выполняющему работы по обследованию. Это может быть ИП или фирма, главное условие, чтобы исполнитель состоял в СРО по инженерным изысканиям.
Специалист подготовит заключение, где отразит:
- соблюдены ли требования инженерных изысканий, возведения и наладки внутренних коммуникаций;
- достаточно ли устойчивы и прочны строительные конструкции и фундамент здания;
- соблюдены ли требования пожарной безопасности;
- соблюдены ли нормативы санитарии и гигиены.
Если все проходит по требованиям, можно собирать другие документы.
Прописаться на даче: как перевести садовый дом в жилой и сэкономить
Это заключительный этап инструкции по переводу садового дома в жилой:
- С паспортом, решением о признании дома жилым, выпиской из ЕГРН на дом и квитанцией об оплате пошлины подойти на прием в МФЦ в порядке живой очереди или записавшись заранее. Нужны подлинники и копии.
- Заявление о внесении изменений оформит специалист МФЦ, заранее ничего заполнять не нужно. Предоставить документацию для приобщения.
- Получить на руки расписку о приеме бумаг.
- Регистрация длится до 14 дней. По готовности документации подойти в МФЦ и забрать новую выписку, где будет указан новый статус недвижимости.
Квитанция о регистрации – 2000 рублей. Оплата должна быть одним чеком.
На самом деле причин перевода нежилого дома в жилой, нежилого строения в жилой дом, садового дома в жилой великое множество и каждая ситуация индивидуальна. Мы постараемся выделить четыре основные и самые распространенные группы:
- Вступление в силу ФЗ 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества», по которому садовый дом – это здание сезонного использования для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд и предназначенное для временного пребывания в нем, а никак ни для проживания;
- Затянулся процесс строительно-монтажных работ (например, не подвели коммуникации и т.д.) и строение, учитывая его технические характеристики, не могло быть признано жилым, а как-то оформить было нужно;
- Решение собственника (причин может быть великое множество);
- Ошибка специалиста при оформлении дома.
Начнем с того, что перевод нежилого дома в жилой, нежилого строения в жилой дом, садового дома в жилой – это муниципальная услуга, оказываемая органом местного самоуправления (далее – «Администрация»).
Для того, чтобы дом сделать пригодным для проживания и отразить это в документах, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Администрацию или многофункциональный центр (далее – «МФЦ»).
Если вы решили обратиться непосредственно в Администрацию с вопросом перевода, то необходимо обратить внимание, на точный адрес объекта. Поскольку обращение должно быть подано в Администрацию района, в котором территориально расположен дом/строение.
По большому счету, сама процедура перевода нежилого дома в жилой, достаточно проста. Однако все мы понимаем, что в каждом конкретном случае могут возникнуть свои нюансы, за счет которых возможно увеличение затрат как временных, так и финансовых. При этом стоит учитывать замечания Администрации и следовать их рекомендациям, т.к. в случае отказа в переводе в административном порядке, единственным способом останется поход в суд, а это уже совсем другая история, правда которая также пользуется спросом.
Как перевести садовый дом в жилой?
Известно, что процедура перевода садового дома в жилой дом носит уведомительный характер. Следовательно, собственнику достаточно подать уведомление о своих намерениях, подтвердить просьбу некоторыми документами. Работу проводят специалисты в кабинетах – без выезда непосредственно на адрес. Таким образом, комиссия не будет проводить осмотр недвижимого имущества.
Отметим, что новые правила перевода нежилой недвижимости в жилую недвижимость, разрабатывались в начале 2018 года. Тогда Министерство строительства предусматривало, что по каждому дачному участку будет проводиться комиссия. Делать это должны были бы чиновники с архитектурного отдела, а также сторонние эксперты. Впрочем, в Правительственное постановление №47 от 28 января 2016 года внести простой вариант – сбор комиссии и выезд на обследование участка не требуется.
Существует несколько этапов, в которые проводится процедура перевода садового дома в жилое помещение:
- на здание оформляется техническая документация;
- формируется специальный пакет документов;
- заявка на рассмотрение направляется в муниципальный орган;
- собственник получает на руки разрешение или отказ в требовании.
В зависимости от того, каким будет решение муниципалитета, необходимо внести изменения в ЕГРН или же оспорить отказ в судебном порядке.
В целом, процедура по времени занимает несколько месяцев. Заключение готовится около 3 недель, а заявка – рассматривается 1,5 месяца. К тому сроку нужно добавить примерно 2 недели на регистрацию документов в ЕГРН. Кроме прочего, сам заявитель потратит определенное время, чтобы собрать требуемые документы.
Что касается стоимости, то больше всего затрат потребует заключение технического эксперта – примерно 10000 рублей. Заявка о переводе – бесплатная, а регистрация в ЕГРН – 2000 рублей.
Согласно Проекту Министерства строительства по переводу садовых строений в жилые помещения указана потребность – формировать комиссию, которая будет проводить выездной осмотр. Задача комиссии – доказать, что здание отвечает всем законным требованиям. Для того чтобы упростить перевод нежилого дома в жилое помещение, законодателем был упразднен выезд комиссии. Теперь используется только техническая документация, а сам заявитель подтверждает, что дом пребывает в условиях, пригодных для постоянного проживания.
Заключение можно оформить у любого специалиста, который проводит работы по обследованию. Например, это может быть компания или индивидуальный предприниматель. Самое главное – постановка такого лица в СРО по инженерным работам.
В заключении отражаются следующие пункты:
- соблюдены ли требования инженерных работ, наладки, строительства внутренних коммуникаций;
- достаточно ли прочные конструкции, фундамент строения;
- соблюдаются ли требования пожарной безопасности;
- соблюдены ли гигиенические и санитарные требования.
В пакете документов должны быть:
- заявка о признании садового дома – жилым. Обязательно прописывается кадастровый номер, способ получения решения от МО. Нужно иметь 2 распечатанных, подписанных экземпляра заявки;
- выписка с ЕГРН – на землю и дом (если дом не имеет регистрации, то нужна нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа);
- техническое заключение, о котором было сказано ранее;
- нотариально оформленная заявка – согласие от третьих лиц, которые имеют права на спорный дом.
Пакет документов передается на рассмотрение в канцелярию муниципального органа. Это можно сделать лично или через многофункциональный центр, если есть в вашем населенном пункте подобная возможность. Рассматривается заявление 45 дней, потом – выносится решение:
- признать садовый дом жилым помещением;
- отказать в признании садового дома жилым строением.
Заявитель получает ответ в письменной форме. После этого нужно действовать согласно решению органа. Если положительное решение – оформлять дом в ЕГРН, а если отказ – подавать спор в суд.
Дачную амнистию продлили до 2021 года. Но на новых условиях
Считается, что это последний этап в переводе садового дома в жилой:
- вместе с паспортом, положительным решением от МО нужно обратиться за выпиской с ЕГРН на дом. Разумеется, предстоит оплатить все государственные пошлины;
- заявление, согласно которому в ЕГРН вносятся изменения, оформляется специалистом МФЦ. Лично заявитель ничего не заполняет;
- под расписку получаются документы на руки;
- регистрация длится 14 дней. По готовности документов заявитель приходит в МФЦ, запирает выписку с новым статусом недвижимого имущества.
Если поступает отказ
Однако не всегда решение муниципального органа может быть положительным. Отказы поступают по следующим причинам:
- если не поданы все требуемые документы;
- если заявку подает человек, который не имеет прав на искомую недвижимость;
- вид разрешенного пользования землей не предусматривает возможности пользоваться домом, как жилым помещением.
Как правило, достаточно исправить ошибки в документах, чтобы решение органа изменилось. В других же случаях отказы носят незаконный характер. В таком случае гражданин имеет полное право – обратиться в суд для обжалования незаконно вынесенного решения.
Отметим, что каждая ситуация в своем роде является уникальной. Следовательно, нужен особый подход. Чтобы не сделать ошибку в выборе, в оформлении документов, рекомендуется обратиться за помощью к профессионалам.
Перевод садового дома в жилой в 2020 году упрощен за счет некоторых законодательных изменений. Тем не менее, важно проявить максимальную внимательность, чтобы решение муниципального органа на заявку было положительным.
Для того, чтобы садовый дом перевести в жилой, необходимо соответствие здания следующим параметрам:
- объект соответствует установленным требованиям и нормам к жилому помещению;
- все совладельцы и другие лица, имеющие права на объект, согласны на перевод;
- садовый дом находится в собственности заявителя;
- помещение не обременено арестами, залогами, запретами;
- собственник помещения имеет законные права на земельный надел (аренда или право собственности);
- садовый дом состоит на учете в ЕГРН.
Несоответствие любому из перечисленных параметров автоматически влечет отказ уполномоченного органа на смену статуса строения.
Важным этапом в процессе перевода помещения является получение почтового адреса. Это осуществляется по заявлению собственника в отделе по архитектуре и градостроительству в районной администрации.
Для этого необходимо оформить заявление и подготовить следующие документы:
- гражданский паспорт собственника;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающий документ на объект;
- выписку из ЕГРН.
По общему правилу, адрес помещению присваивается в соответствии с тем, на какую улицу выходит фасадная часть строения. То есть мнение владельца не учитывается.
Решение по заявлению принимается в течение 18 дней. Информация о присвоении почтового адреса не направляется заявителю. Сведения передаются в ЕГРН.
Последним этапом перевода является регистрация в ЕГРН.
Порядок признания дачи жилым домом через МФЦ или Росреестр:
- Собрать документы. Среди них гражданский паспорт, заявление, техническое заключение и разрешение органа местного самоуправления.
- Подать заявление в Росреестр лично или через МФЦ.
- Оплатить госпошлину (по 2 000 р. от каждого собственника).
- Получить расписку.
- Через 10 – 14 дней получить новую выписку из ЕГРН.
В случае отказа органа местного самоуправления в переводе помещения на садовом участке в жилой дом, собственник может обратиться в суд.
Важно! Обращение в судебный орган не гарантирует положительного исхода. Существуют основания, по которым объект не может быть переведен по нормам закона.
Отказ органа местного самоуправления будет признан правомерным в следующих случаях:
- заявитель не подготовил полный перечень документов;
- объект не соответствует установленным нормам, в частности пожарным;
- объект возведен на территории водного или лестного фонда.
В 2021 году сформирована значительная судебная практика по переводу садовых домов в жилые. В случае надлежащей подготовки документов, суд удовлетворяет требования.
Данные способы являются не альтернативными, а последовательными.
Иными словами, начинать процедуру признания садового дома жилым необходимо с 1-го способа.
Если 1-ый способ не сработал, то используйте 2-ой.
Итак, приступим.
1-ый способ.
Признание садового дома жилым через местную администрацию.
В постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 прописан регламент признания садового дома жилым.
Данное постановление принято в далеком 2006 году.
Но положения о признании садового дома жилым введены в действие с 2019 года.
К третьим лицам относят тех, кто имеет залоговые права на садовый дом.
Например, такими лицами могут быть банки, выдавшие кредит под залог дома.
Организации или физические лица тоже могут быть 3-ми лицами. Допустим, они выдали заем и оформили залог на садовый дом.
Правительство еще не выпускало разъяснений по данному вопросу.
На мой взгляд, к третьим лицам можно отнести сособственников садового дома.
Сособственники — это лица, владеющие домом наряду с заявителем на праве общей собственности.
Общая собственность бывает 2-х видов: совместная или долевая.
Иными словами. Если заявление о признании садового дома жилым подает сособственник, то другие выдают нотариальное согласие.
Особого внимания требует совместная собственность супругов.
Допустим, садовый дом приобретен в браке по возмездной сделке и оформлен на одного супруга.
Второй супруг по закону имеет права на садовый дом.
Проще говоря, садовый дом обременен правами второго супруга.
Таким образом, от второго супруга получаем нотариальное согласие.
Оригинал согласия прикладываем к заявлению о признании садового дома жилым.
- Непосредственно в администрацию.
- Через МФЦ.
На мой взгляд, предпочтительней подавать документы непосредственно в администрацию.
Причина в том, что МФЦ это обычный посредник. Чем больше посредников, тем выше риск ошибок и потери документов.
Обычно я рекомендую при подаче документов иметь 2 экземпляра заявления.
Должностное лицо, принимающее документы, поставит входящий штамп на вашем экземпляре заявления.
Однако, в п. 58 Постановления Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года указано, что чиновники обязаны выдать заявителю расписку.
В расписке указывают перечень сданных документов и дату их приема.
В течение 45 календарных дней администрация принимает одно из следующих решений.
- Решение о признании садового дома жилым.
- Либо решение об отказе.
Если принято решение о признании, то значит цель достигнута.
Иными словами, вы перевели садовый дом в жилой.
Останется только подать в Росреестр данное решение.
Росреестр изменит назначение садового дома с «нежилого» на «жилое».
Если получен отказ, то рассмотриваем 2-ой способ признания садового дома жилым.
О 2-м способе речь пойдет ниже.
А пока рассмотрим причины и основания, по которым чиновники могут отказать.
Данное основание в дополнительных комментариях не нуждается.
Чтобы не получить отказ, заявление о признании садового дома жилым подает собственник.
Отказ по данному основанию выдают, когда в Росреестре нет сведений о право собственности.
При этом к заявлению не приложены правоустанавливающие документы на садовый дом.
Избежать отказа просто. Приложите документы, подтверждающие право собственности на садовый дом.
Обратите внимание.
У данного основания отказа есть один положительный нюанс.
Допустим, право собственности на дом не зарегистрировано. К заявлению не приложены правоустанавливающие документы на дом.
В этом случае администрация направляет заявителю уведомление о предоставлении недостающих документов.
У заявителя есть 15 каледарных дней предоставить недостающие документы.
Если администрация не получила документы, то чиновники отказывают по указанному основанию.
Иными словами, прежде чем отказать по причине отсутствия документов, администрация дает шанс исправить ситуацию.
Если за 15 дней представлены документы, то оснований для отказа нет.
Признание дома жилым на садовом участке через суд было достаточно распространенным способом решения вопроса.
Причина распространенности состояла в следующем. До 2019 года не было процедуры признания через местную администрацию.
Сейчас судебное признание садового дома жилым применяется как способ обжалования отказа администрации.
Для реализации данного способа готовим административное исковое заявление.
Административный иск обжалует отказ в признании садового дома жилым.
Если затрудняетесь подготовить административный иск самостоятельно, то используйте бесплатный юридический сервис.
Нежилой дом на дачном участке должен соответствовать определенным требованиям, чтобы его можно было признать жилой недвижимостью. Однако тут есть одна очень важная особенность: изменение статуса дома проводится в уведомительном порядке. Проще говоря, собственник просто подает документы на строение и заявление, после чего принимается решение о статусе доме.
Никакая комиссия никуда выезжать не будет. Вся проверка будет производиться исключительно по документам. Это дает серьезный простор для творчества мошенникам, однако рекомендуется все делать по правилам. Иначе, в случае возникновения сомнений у местной администрации, проверяющие все же могут приехать и у владельца появится очень много проблем.
Представленное ниже пошаговое руководство по переводу садового дома в жилое строение примерная и может несколько изменяться в зависимости от особенностей недвижимости, региона расположения дома и многих других факторов.
Порядок признания дома жилым строением нужно начинать именно с технического заключения. Оно является аналогом выезда комиссии с проверкой. Так получается проще для всех, но дороже для заявителя.
Заключение может составить любой грамотный специалист: ИП или юридическое лицо. Единственное требование, данный специалист обязан состоять в СРО по инженерным изысканиям. В заключении указывается следующая информация:
- Все ли требования к внутренним и внешним коммуникациям соблюдены в полном объеме.
- Соответствуют ли конструктивные элементы требованиям и не представляют ли угрозу для жизни владельцев.
- Соблюдаются ли все санитарные и пожарные требования и так далее.
Если по заключению становится понятно, что дом соответствует правилам – можно двигаться дальше. Если нет, придется сначала привести строение в соответствие с существующими требованиями и потом повторно заказывать данное заключение.
После того, как все документы будут готовы, можно обращаться напрямую в местную администрацию или любое отделение МФЦ (Мои Документы). Второй вариант несколько проще, однако актуален он только в том случае, если отделение МФЦ есть в указанном населенном пункте. Также следует учитывать тот факт, что при обращении через МФЦ срок рассмотрения будет несколько больше (примерно на 2-5 дней).
Как только администрация рассмотрит заявление и документы, она вынесет решение о том, признается ли дом жилым или нет. Во втором случае, особенно если обоснование отказа предложено неадекватное, можно сразу же обращаться в суд.
Форма, в которой заявителя уведомляют о принятом решении зависит только от него самого. Этот момент необходимо уточнять в заявлении.
Если решение положительное, значит необходимо вносить изменения в Росреестр. Для этого необходимо взять решение и все документы, после чего посетить отделение Росреестра или МФЦ. Заранее никакие заявления составлять не требуется, все заполняется на месте. После подачи такого документа в реестр вносятся изменения. Теперь собственник может получить новую выписку из ЕГРН, если она ему нужна.
Внесение изменения в реестре делает дом жилым, но адрес ему еще не присвоен. Как следствие, прописаться в строении не получится. Для этого необходимо обращаться в местную градостроительную государственную организацию и с документами, подтверждающими факт существования жилого дома, требовать назначить ему какой-либо адрес.
Сроки во многом зависят от того, насколько активно собственник дома будет действовать. Кроме того, нужно учитывать и другие временные промежутки:
- Составление заключения о состоянии дома: около 3 недель.
- Рассмотрение заявления на признание дома жилым: до 45 дней.
- Регистрация в Росреестре: до 14 дней.
Дачный или садовый домик переводят в статус жилого преимущественно для того, чтобы прописаться в нем. Это актуально для тех лиц, у которых нет другой недвижимости или они все намереваются переселиться в такой дом. Если не сделать прописку, то могут появиться многочисленные проблемы как с устройством ребенка в садик или школу, так и с трудоустройством.
Как было сказано выше, если администрация отказывается признавать дом жилым, значит нужно обращаться в суд. Однако тут есть несколько нюансов, на основании которых даже суд может встать не на сторону клиента.
Пример: Предположим, что дом абсолютно нормальный и соответствует всем требованиям, однако администрация отказывает в признании его жилым. После обращения в суд, заявление рассматривается уже там и выносится некий вердикт. Например, если дом находится на территории, отнесенной к лесному или водному фонду, то его не смогут признать, ведь строить там дома запрещено в принципе.
Также могут отказать, если дом не соответствует требованиям. Например, по пожарной безопасности. И самая распространенная причина отказа – предоставлены не все документы или часть из них признана недействительной. Тем не менее, нередко администрация отказывает в признании дома жилым по каким-то надуманным причинам.
Во-первых, в таком доме можно будет постоянно проживать и оформить прописку. Во-вторых, собственник дачного дома получит имущественный налоговый вычет, то есть вернёт себе часть подоходного налога, что допускается только при приобретении жилой недвижимости.
В-третьих, перевод садового дома в жилой позволит оформить сельский тариф на электричество, который на 30 % ниже городского.
А ещё на жилую недвижимость можно взять кредит под более низкий процент, чем на дачное строение. Таким образом, статус жилого дома даёт хозяину большие преимущества.
Отказать в переводе дачного дома в жилой могут, если:
- не предоставлены необходимые документы;
- заявитель не является собственником дачи;
- вид разрешённого к использованию участка земли не предусматривает строительство жилья.
В некоторых случаях отказа можно просто устранить ошибки, например, дополнить пакет документов или изменить разрешённое использование.
Если чиновники отказали по иным причинам или же безосновательно, необходимо обжаловать решение комиссии в суде либо проходить процедуру признания дома жилым через суд.
Главное условие, которое поможет перевести дачный дом в жилой фонд, провести регистрацию объекта в Росреестре и получение выписки, подтверждающей права собственника на недвижимость.
Чтобы провести переоформление садового дома в жилой дом, необходимо соблюдение следующих условий:
Весь процесс можно представить в виде 6 этапов:
- Оформление техзаключение.
- Подготовка пакета документации.
- Составление письменного обращения.
- Подача подготовленной документации в уполномоченную инстанцию.
- Получение адреса.
- Внесение новых сведений об объекте в реестр ЕГРН.
Не установлено специального бланка для написания заявления, однако есть определенные нормы, которые должны соблюдаться при составлении подобных письменных обращений.
Заявление составляют в письменном виде в произвольной форме, однако при обращении через МФЦ сотрудник поможет подготовить бланк, распечатает его, а заявитель останется его подписать.
При самостоятельном обращении в органы местного самоуправления придерживаются общих рекомендаций. К обязательным реквизитам заявления относят:
- название органа, куда направляют заявление;
- сведения о заявителе (ФИО, адрес, паспорт);
- в основной части отражают просьбу о переводе в жилой фонд;
- описывают основные идентификационные и технические характеристики;
- перечисляют прилагаемую документацию;
- ставят дату и подписывают документ.
Признание садового дома жилым 2-мя способами
В самой процедуре обращения в администрацию ничего сложного нет, а в случае подачи заявления через МФЦ снимается проблема правильного составления заявления. Достаточно иметь весь необходимый пакет бумаг и передать его в центр под расписку.
На рассмотрение обращения и принятие решения отводится 45 дней. Если уполномоченный орган не найдет нарушений или отклонений от нормативов и требований к процедуре, через положенное время будет выдано решение о согласии на переоформление дачного дома в жилой.
После важного этапа согласования остается довести дело до логического завершения – получить почтовый адрес и зарегистрировать жилье.
Когда присвоен потовый адрес, есть все необходимые согласования и подтверждения о соответствии дома признакам жилого фонда, остается явиться в Росреестр или отдел МФЦ для внесения изменений и получения обновленных документов о регистрации жилого дома.
Согласование и урегулирование вопросов с различными инстанциями, сбор документации и ожидание решения — все эти действия предполагают необходимость ждать. В результате перевести в жилой фонд дачный домик удается в течение 2-4 месяцев.
Следует подготовиться к сопутствующим расходам, поскольку за некоторые действия придется платить дополнительно. Сумма, сколько стоит перевести дачу в жилой дом, включает:
- 10 тысяч рублей на оформление техзаключения;
- 2 тысячи рублей — стандартная регистрационная пошлина.
Садовый дом изначально предназначается для временного пребывания человека, обычно в теплое время года, поэтому такую недвижимость чаще всего считают сезонной. Располагаются такие дома обычно на землях сельскохозяйственного назначения и не имеют при этом различных коммуникаций, таких как газ, отопление, центральный водопровод, а на многих участках нет даже электричества.
Такие дома обычно использовались лишь в теплое время года, которое люди проводят на даче. По определению, садовый дом – это здание сезонного использования на период «выездов на дачу», предназначенное для удовлетворения бытовых и иных нужд владельца земельного участка и его семьи, связанных с временным пребыванием.
Однако постепенно люди проявили желание перебраться из шумных крупных городов в область, но так, чтобы сохранить рабочее место в городе, в результате постоянное проживание на даче стало самым оптимальным вариантом. И вот на садовых участках все чаще стали появляться большие и вместительные дома капитальной постройки, с системами отопления, необходимыми коммуникациями, однако эти дома по определению не перестали считаться садовыми, а значит, не относящимися к жилому фонду.
Раньше, чтобы перевести садовый дом в жилой и иметь возможность прописаться в нем и жить круглый год, нужно было обращаться в суд и доказывать в судебном порядке то, что указанный садовый дом является единственным возможным местом проживания, и при этом в доме есть все для этого необходимое: отделка, отопление, мебель, бытовая техника, коммуникации и т.д. Этот процесс был очень сложным, занимал много времени, и потому его было решено изменить, сделав более простым, доступным и быстрым.
Упростили процедуру перевода садовых домов в жилые в прошлом году. В настоящее время эта процедура носит уведомительный характер. Для перевода садового дома в жилой необходимо подать специальное заявление в органы местного самоуправления, приложив к нему заключение по обследованию указанного садового дома на возможность круглогодичного проживания в нем и необходимый пакет документов.
Но признать жилым дом, построенный на участке, предназначенном «для огородничества», никак не получится. На участках этой категории запрещается возводить любые капитальные строения, в том числе и жилые дома.
Пошаговая инструкция для перевода садового дома в жилой
Если перевести садовый дом в жилой, можно получить немалое количество преимуществ, например, в этом случае в доме можно будет прописаться и жить круглый год. Но это далеко не все. Можно будет получить и имущественный налоговый вычет так же, как и при приобретении жилой недвижимости.
Еще один плюс заключается в том, что можно оформить и местный тариф на электроэнергию и прочие коммунальные услуги (если они предоставляются), что позволит экономить около 30%, так как на дачах тарифы ниже, чем в городе.
Кроме того, если вдруг дачу будет решено продать, то наличие на участке жилого дома с возможностью прописки увеличит стоимость недвижимости.
Но есть случаи, когда с переводом садового дома в жилой лучше не спешить. Например, тем людям, кто нуждается в улучшении жилищных условий и стоит на очереди на улучшение жилья или собирается встать на очередь. В настоящее время на очередь по улучшению жилищных условий ставят лишь те семьи, где на каждого человека приходится менее 9 квадратных метров жилой площади. Садовый дом не считается жилым и потому не будет участвовать в расчете общей жилой площади.
Если же перевести садовый дом в жилой, его рассмотрят в качестве улучшения жилищных условий, и семью просто снимут с очереди или откажут в постановке на нее.
До того, как подавать документы на перевод садового дома в жилой, необходимо провести его полное техническое обследование, приготовив кадастровый паспорт и межевой план. Для этой цели придется вызвать кадастрового инженера, оплатив стоимость его услуг (сумма зависит от региона проживания).
После того, как эти документы будут готовы, можно подавать их в администрацию (напрямую или через МФЦ), дополнив заявлением о признании садового дома жилым, указав в нем кадастровый номер земельного участка, домашний адрес заявителя, адрес его электронной почты и телефон, а также указав определенный способ получения ответа (лично или по электронной почте). Также необходимо приложить выписку из Росреестра о наличии регистрации права собственности на земельный участок. Если права собственности нет, необходимо приложить имеющийся правоустанавливающий документ или его копию, заверенную нотариусом.
Необходимо добавить в пакет документов и подробный акт обследования технического состояния дома, выполненный специалистами-инженерами по обследованию объектов недвижимости. А если дом обременен правами третьих лиц, то потребуется их согласие (заверенное нотариусом) на признание садового дома жилым.
После этого остается только ждать, когда органы местного самоуправления примут свое решение о признании садового дома жилым или вынесут постановление об отказе в прошении. По времени этот процесс занимает не больше 45 календарных дней с момента подачи документов. Если владелец получил согласие, документы будут направлены в Росреестр для внесения необходимых изменений.
Отказать в переводе садового дома в жилой могут по разным основаниям. Например, из-за того, что владелец участка собрал неполный пакет документов. Отказ будет и в том случае, если с заявлением на изменение статуса дома обратился не собственник недвижимости. Откажут в переводе дома в жилой и в том случае, если он возведен на участке земли, назначение которого не допускает возведение на нем объектов капитального и жилого строительства. То есть если участок садовый – дом строить можно, а если огородный – нельзя.
Решение об отказе заявителю направляется в течение 3 дней после его принятия. При этом заявитель может либо дополнить пакет необходимыми документами, либо обратиться в суд с целью обжалования решения.
В среднем весь процесс перевода садового дома в жилой может занимать период в 2–4 месяца.
Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.
В описании каждой зоны есть таблицы с таким названиями — «Основные виды разрешенного использования» и «Условно разрешенные виды использования». Смотрим в какой из этих таблиц есть ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). В моем случае ИЖС был указан как один из Основных видов разрешенного использования. Там же были перечислены минимальный и максимальный размер для участка — от 4 до 40 соток, минимальные отступы между границами участка и построенного дома на нем — 3 метра.
Процедура перевода дачи в жилой дом носит уведомительный порядок. Это значит, что собственник подает специальное уведомление о необходимости перевести дачу в жилой статус, подтверждая данную просьбу определенными документами. Работа по заявлению проходит в кабинете, без выезда на место комиссии и без фактического осмотра недвижимости.
В 2018 году, когда новый порядок только разрабатывался, Минстрой РФ действительно предлагал по каждому дачному дому производить индивидуальное обследование специальной комиссией.
Предполагалось, что комиссию будут составлять чиновники из сферы архитектуры, градостроительства и приглашенные эксперты. Однако в итоговую редакцию обновленного Постановления Правительства № 47 от 28.01.
2016 вошел более простой вариант – собирать комиссию и выезжать на обследование дачного дома не будут.