Тсн в коттеджном поселке ИЖС

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Тсн в коттеджном поселке ИЖС». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

По общему правилу строительство домов, предназначенных для проживания, а также садовых или дачных домов, возможно только на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения.

Что касается земель иных категорий, то создание коттеджных поселков на них по общему правилу не допускается.

Земли особо охраняемых территорий из оборота изъяты, т. е. не могут быть приобретены в собственность и использованы для строительства.

Лесные земли находятся в собственности РФ и могут предоставляться коммерческой организации только в аренду. Вести строительство капитальных сооружений на таких участках запрещено. Соответственно, для создания коттеджного поселка земли лесного фонда необходимо перевести в другую категорию, что требует веских оснований и на практике занимает значительное время.

Все непросто и с землями водного фонда. Сами водоемы (за исключением небольших прудов расположенных в пределах единого земельного участка) находятся в государственной собственности. Кроме того, выделяют прибрежную зону общего пользования, доступ к которой не может быть перекрыт, и водоохранную зону, использование которой имеет определенные ограничения. В соответствии с Водным кодексом РФ в водоохранной зоне строительство и эксплуатация коттеджа возможны при условии создания очистных и гидротехнических сооружений. Однако правоприменительная практика содержит немало примеров изъятия земельных участков в водоохраной зоне.

Земли промышленности, транспорта, энергетики для размещения жилых объектов не предназначены. Обычно такие участки не представляют ценности для строительства загородной недвижимости и требуют серьезной рекультивации.

Однако и в том случае, если участок находится на землях населенных пунктов или на землях сельскохозяйственного назначения, возникают определенные казусы. Помимо категории в отношении земельного участка устанавливается еще и разрешенное использование, которое определяется в соответствии с зонированием территории (если в соответствующем муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки), а также с данными Государственного кадастра недвижимости в отношении участка. В свою очередь, использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием влечет административную ответственность. В составе земель населенных пунктов в целях застройки жилыми зданиями, в том числе индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки предназначены земельные участки в составе жилых зон.

В составе земель сельскохозяйственного назначения могут быть земли, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, для садоводства, дачного строительства, на которых допускается строительство коттеджей. Также в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют сельскохозяйственные угодья. На таких землях запрещена деятельность, не связанная с ведением сельскохозяйственного производства. В случае неиспользования сельскохозяйственных угодий более года участок может быть изъят. Разрешенное использование такого участка может быть изменено только при условии возмещения потерь сельскохозяйственного производства. Процедура изменения разрешенного использования в этом случае также займет время.

Как зарегистрировать ТСН на землях ИЖС?

При приобретении земельного участка или коттеджа в поселке необходимо обратить внимание на оформление общего имущества, возможность пользования подъездными дорогами, коммуникациями.

Коттеджные поселки зачастую возникают буквально в чистом поле. Однако в современном обществе жить без коммуникаций невозможно. Электричество, газ, водопровод и канализацию к такому поселку необходимо провести.

Наличие всех коммуникаций в непосредственной близости от застройки, не является гарантией подключения к ним. Указание в рекламном предложении на «газ по границе участка» может не соответствовать действительности и не оправдать себя. Может выясниться, что имеющаяся газовая труба принадлежит другому юридическому лицу, которое отказывается предоставить согласие на подключение или требует за него баснословную плату. Кроме того, необходимо удостовериться в наличии у ресурсоснабжающих организаций необходимых мощностей для подключения новых абонентов. Для этого у Застройщика должны быть заключенные договоры на техническое присоединение на все коммуникации, которые он заявляет в поселке. Необходимо удостовериться, где будут проходить коммуникации, кто их строит, ознакомиться с разрешительной документацией, узнать, в чью собственность будут переданы коммуникации по завершению строительства.

Гражданско-правовой статус товарищества собственников недвижимости позволяет им добровольно организовывать такие объединения с целью пользоваться, владеть и распоряжаться имуществом общего пользования многоквартирного дома (МКД). Как и в случае с ТСЖ, деятельность ТСН некоммерческая. Ее могут создавать не только владельцы квартир, но и собственники частных домов, гаражей, офисной и прочей нежилой, коммерческой недвижимости, а также дачники.

В отличие от ТСЖ, ТСН предоставляет более широкие возможности собственникам, а именно:

1. Объектом управление может стать любая недвижимость, а не только МКД;
2. Обязательное лицензирование деятельности;
3. Кроме управления МКД, обеспечением работы его коммунальных систем, возможно занятие предпринимательской деятельностью по отношению к объектам общей собственности МКД, а в случае необходимости – дополнительное строительство таких объектов;
4. Кроме физических лиц членами ТСН могут быть юридические лица и объединения;
5. Не допускается упрощенная система налогообложения.

У ТСН появились дополнительные возможности, деятельность такой организации более широкая в сравнении с ТСЖ. Такое товарищество могут создавать не только собственники одного МКД. Объединяться под такой некоммерческой организацией могут и дворы, и владельцы любой другой недвижимости, которые будут управляться одним юридическим лицом, а не несколькими.

ТСН могут создать только собственники земельных участков, при этом их должно быть не менее 7 (семи) человек и это могут быть только физические лица они станут учредителями ТСН. Для этого нужно составить устав ТСН, провести собрание учредителей ТСН и подать документы в налоговую.

Могу ли я НЕ вступать в ТСН?

Да, каждый сам решает вступать ему в ТСН или нет, для вступления в ТСН нужно подать заявление, председателю которое будет рассмотрено на общем собрании членов ТСН. Те, кто уже вступил в ТСН могут выйти из него в любой момент по заявлению в уведомительном порядке, на зависимо от наличия задолженности.

Любой собственник земельного участка имеет право присутствовать на общем собрании ТСН без права голосования, а также знакомиться с бухгалтерскими и иными документами ТСН которые ему обязаны предоставить по заявлению не позднее чем через 30 дней с момента подачи заявления. ТСН не имеет права устанавливать стоимость предоставления данных документов дороже чем фактическая стоимость изготовления копий этих документов.

Собрание проводится не реже одного раза в год или в любое время по решению председателя, правления или по требованию не менее чем 20% участников ТСН.

Может ли ТСН исключить меня из членов ТСН?

Да, правление ТСН вправе исключить из членов ТСН любого участника за неуплату взносов в течении более чем 2 (два месяца). Вы так же автоматически прекратите быть членом ТСН если продадите земельный участок, однако ТСН имеет право начислять требовать с вас взносы до того момента пока вы письменно не уведомите ТСН о продаже земельного участка.

Да, правление ТСН имеет право отказать вам в принятии в члены ТСН если ранее вы были исключены из членов ТСН за неуплату членских взносов.

Могут ли мне запретить пользоваться дорогами ТСН (СНТ, ДНП)?

Нет, дороги в ТСН являются земельным участком — общим имуществом ТСН. Любой собственник земельного участка в садоводческом массиве имеет право пользоваться не только дорогами, но и любым другим общим имуществом ТСН не зависимо от того является ли он членом ТСН или нет и не зависимо от наличия у него задолженности по взносам перед ТСН. Глава 6, статьи 24, пункт 5 содержит точную формулировку: «Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам»

Дороги в ТСН могут быть в собственности ТСН. ТСН имеет право передать дороги в общедолевую собственность владельцев земельных участков безвозмездно при этом собственник земельного участка нет не имеет права выделить себе отдельный участок дороги или продать его. ТСН имеет право передать дороги государству общим голосованием на собрании.

СОЗДАНИЕ ТСН В КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ

То, что вчера называлось СНТ и ДНП, сегодня носит другое наименование – земля ТСН – и расшифровывается, как земля, владельцы которой, создали товарищество собственников недвижимости, их деятельность регламентируется нормами ГК РФ и федеральным законодательством, охватывающим деятельность огороднических, садоводческих и иных дачных некоммерческих объединений. На деле же речь идет о юридическом упорядочивании ряда серьезных вопросов управления земельной и загородной недвижимостью.

Участок ТСН, то есть собственность одного(или нескольких) владельцев земли, входящих в товарищество, отличается рядом преимуществ, основное из которых – возможность собственнику недвижимости принимать участие в решении всех вопросов, касающихся функционирования и обустройства данного посёлка. Коммуникации и дороги, относящиеся к конкретному участку, теперь не только оцениваются как общее имущество, но и являются таковым, позволяя грамотно и комфортно организовывать быт членам созданного товарищества.

Участки в ТСН могут входить в любом количестве – этот момент не ограничен законодательно, и вместе создавать оптимальную для функционирования экономическую модель с элементами оптимизированного самоуправления. Наиболее эффективно управление при числе собственников от 3 до 10. Это оптимальное количество для принятия централизованных решений с минимальным количеством конфликтов.

Понятие товарищества собственников недвижимости введено 1 сентября 2014 года – и с этого дня, согласно ГК РФ не требуется уже выбирать, СНТ, ДНП или ТСН. Деятельность ТСН регламентируется уставом, в котором четко прописаны такие моменты, как:

• место нахождения товарищества;
• цель его деятельности;
• состав собственников;
• порядок принятия решений.

Также Устав может содержать и иные пункты, прописывающие оптимальный порядок работы ТСН. Собственность, попадающая под управление ТСН, считается единой и распределяется по участникам долями, что позволяет полностью сохранить владение землей или домом, но при этом создать удобные условия их эксплуатации и обслуживания. Сравнивать, СНТ или ТСН что лучше, бессмысленно. Формы управления различаются кардинально и позволяют оптимизировать деятельность собственников относительно их недвижимого имущества.

Согласно ГК РФ и федеральному законодательству к преимуществам регистрации ТСН относят:

• оптимизированную схему налогообложения;
• отсутствие ответственности участников по обязательствам ТСН;
• отсутствие уставного капитала;
• взносы без обложения налогами.

При предложении купить участок ТСН, надо понимать, что приобретаться будет земля, уже входящая в собственность ТСН, что обеспечивает владельцу гораздо большие преимущества при сравнении с предыдущими схемами. По прогнозам экспертов такие участки должны отличаться лучшим и качественным оснащением коммуникациями или хорошими перспективами на ближайшее будущее. Кроме того, грамотный подход правления ТСН позволит нормализовать взаимодействие обслуживающих организаций, создав все условия комфортного проживания за городом.

В Старой Руссе мы предлагаем участки ТСН купить на тех же условиях, что и другую землю под строительство дома или дачи на территории города-курорта. Кроме того, мы обеспечиваем собственникам полную юридическую и консультационную поддержку при желании организовать ТСН с соседними участками и домами. Период рассмотрения документов и оформление процедуры назначения ТСН занимает около полутора месяцев при предоставлении всех необходимых документов. После этого собственники приобретают статус юр. лица и могут организованно решать все вопросы по земельной и недвижимой собственности.

Участки ТСН продажа которых еще не организована на должном уровне, вследствие совсем недавнего принятия закона о создании такого рода товариществ, пока представлены на рынке в очень малом количестве, но это не меняет перспективы организации удобной схемы коллективного управления, пришедшей на смену СНТ и ДНП.

В Старой Руссе – Новгородская область – созданы все условия для комфортного инвестирования, проживания, и для управления собственностью. Кроме юридических аспектов, единых для всего государства, Старая Русса отличается собственными достоинствами на рынке земельной недвижимости:

• у нас можете купить участки ТСН недорого;
• природа радует отличной экологией;
• много лесов, рек и озер;
• есть все возможность для активного и курортного отдыха;
• мягкий климат во все сезоны года.

Кроме того, в Старой Руссе, отличные перспективы для организации собственного бизнеса, связанного с землей. Это может быть агротуризм, личное подсобное или фермерское хозяйство, охотничьи угодья или базы отдыха. Для любой формы деятельности, особенно на ее начальном этапе, управление ТСН поможет облегчить начало загородной жизни. И с точки зрения ценовой политики очень важно продается ли участок ТСН от собственника или это компания-перекупщик или посредник. Законодательством не ограничено вступление в ТСН частных лиц или зарегистрированных фирм. Все члены ТСН имеют равные условия, согласно принятого устава и ГК РФ.

Вступившие в товарищество собственники выбирают два исполнительных органа для руководства и принятия решений:

• единоличный – председатель;
• коллегиальный – правление.

Конкретная площадь выбирается на основании общего решения. Например, трое собственников договариваются о создании Товарищества с целью проведения совместными усилиями ряда необходимых коммуникаций.

Важно. ТСН может претендовать на одну-две улицы или на весь населенный пункт (но только с одним конкретным адресом). Товарищество обязуется полностью обслуживать весь занимаемый периметр. По Закону для создания ТСН достаточно трех собственников, два из которых входят в правление, а один выполняет функции ревизора.

В некоторых случаях существуют сложности с определением юридического адреса ТСН. Это связано с неурегулированной практикой правоприменения в ФСН. Будьте готовы к тому, что налоговой орган откажет вам в регистрации на основании необходимости уточнения дома или улицы.

Владельцы, желающие зарегистрировать ТСН, обязаны подготовить небольшой перечень документов.

Предстоящие действия:

1. Составление Устава. Как документ подается при регистрации.
2. Проведение собрания (Протокол прилагается).
3. Оплата пошлины (Квитанции прилагается).
4. Заполнение Формы Р11001.

Специалисты рекомендуют вместе с минимальным пакетом документов сразу подавать уведомление о том, что ТСН выбирает упрощенную систему налогообложения (от прибыли или дохода, 15% и 6% соответственно). Некоммерческий доход и взносы в Товарищество налогом не облагаются.

Регистрация ТСН осуществляется в Федеральной налоговой службе РФ.

Возможность создания ТСН в коттеджном поселке

Признанные формы собрания – очное присутствие, заочное голосование (в случае отсутствия кворума), очно – заочное голосование, как самый удобный вид при наличии большого количества собственников.

Собрание считается законным, если:

• Собственники получили уведомления по почте или с вручением под роспись (минимальный срок до собрания – десять дней).
• Повестку дняв течение этого времени не меняли.
• Выборные должности получили не посторонние лица, а собственники.
• Полномочия представителей собственников были заверенынотариально.

Протокол оформляется строго по форме, в ином случае он может быть компетентными органами признан недействительным.

Покупайте жилье и земельные участки в коттеджном поселке «Октава». Решайте вопросы ТСН в комплексе.

Жилищное законодательство дает регламентацию – ТСЖ допускается создать несколькими владельцами близкорасположенных жилых домов, с палисадами и без них, другими хозяйственными постройками.

Но при соблюдении следующих условий – владения должны граничить между собой, иметь общие коммуникационные линии для жизнеобеспечения, предназначенные для обслуживания более одного жилого строения.

Если все это имеет место быть, то препятствий для создания ТСЖ в коттеджном поселке нет. К такому выводу пришла и Свердловская судебная инстанция, вынося свое постановление от 11.10.

Чтобы регистрация прошла без отказа, собственникам коттеджей следует действовать по следующему алгоритму:

• установить точные границы поселка;
• закрепить за ним почтовый и юридический адрес;
• провести общее собрание с вынесением решения о создании ТСЖ;
• разработать устав общества.

Поскольку регулирование применяется по Жилищному Законодательству, то ведение собрания следует проводить в соответствии с ним, оно может иметь вид:

• очного сбора всех собственников загородных домов;
• путем проведения заочного ания, например, если нет 100% явки всех желающих;
• по очно-заочной форме, наиболее оптимальный вариант.

При проведении общего сбора следует соблюдать основные требования:

• каждый собственник должен быть уведомлен по Закону – повестка рассылается либо почтовым письмом, либо вручается лично под роспись;
• ранее принятую повестку нельзя впоследствии изменять;
• в случае передачи прав собственника уполномоченному лицу, то они должны быть удостоверены в нотариальной конторе;
• составление протокола собрания должно проходить по общепринятым правилам.

Если отмеченные пункты не будут соблюдены, то решение собрания можно посчитать недействительным.

Создание товарищества собственников жилья сводится к следующим этапам:

1. Создать группу инициативных жильцов поселка, которые будут заниматься всеми организационными вопросами.
2. Провести сбор и закрепить решение в протоколе.
3. Назначить ответственных членов правления товарищества.
4. Разработать и утвердить устав.
5. Открыть банковский расчетный счет.
6. Утвердить юридический адрес поселка.
7. Провести регистрационные действия и получить свидетельство об организации юридического лица.

Первое, с чего следует начинать инициаторам, так это заказать работы кадастрового инженера для установления точных границ поселка, этот документ будет фигурировать в единой базе собственников недвижимости.

Как и в любом другом товариществе, так и в ТСЖ коттеджного поселка могут быть свои насущные проблемы, от них никто не застрахован:

• недобросовестность управленческого аппарата. Имея на руках большие деньги, трудно удержаться от соблазна что-нибудь украсть. Многие УК грешат этим недугом – деньги исчезают со счетов, образуются крупные долги, а это чревато отключением коммуникационных жизнеобеспечивающих линий от общего снабжения, света и газа;
• в большинстве случаев в правление попадают непрофессиональные работники, без опыта управления большим хозяйством. Порой случатся сбои, возникают проблемы с техническими возможностями оборудования, ремонтом и качественным обслуживанием. Поэтому следует тщательно продумывать и назначать в правление только тех людей, у кого есть представление о сложном механизме управления поселком.
• в мелких поселках могут наблюдаться трудности со сбором необходимых средств для оплаты заработной платы обслуживающего персонала, бухгалтеров и узких специалистов. А содержать все хозяйство следует должным образом, чтобы все оборудование работало без сбоев, а жильцам было комфортно не только в своих домах, но и на улице. Работа бухгалтера очень сложна – постоянная отчетность перед контролирующими органами, налоговой инспекцией, и не каждый может согласиться работать за мизерную заработную плату.
• порой сами управленцы назначают необоснованную стоимость энергоресурсов или водоснабжения – они объясняю повышенную стоимость общими потерями или тратой на общие нужды. Но действия могут быть признаны антимонопольной службой необоснованными, на товарищество могут наложить штрафные санкции, что опять же, ляжет на плечи собственников загородных домов.
• ну а если не заключен договор на вывоз твердо-бытовых отходов, то здесь уже будут претензии со стороны санитарно-надзорной службы, что вновь приведет к дополнительным расходам.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

По общему правилу строительство домов, предназначенных для проживания, а также садовых или дачных домов, возможно только на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения.

Что касается земель иных категорий, то создание коттеджных поселков на них по общему правилу не допускается.

Земли особо охраняемых территорий из оборота изъяты, т. е. не могут быть приобретены в собственность и использованы для строительства.

Лесные земли находятся в собственности РФ и могут предоставляться коммерческой организации только в аренду. Вести строительство капитальных сооружений на таких участках запрещено. Соответственно, для создания коттеджного поселка земли лесного фонда необходимо перевести в другую категорию, что требует веских оснований и на практике занимает значительное время.

Все непросто и с землями водного фонда. Сами водоемы (за исключением небольших прудов расположенных в пределах единого земельного участка) находятся в государственной собственности.

Кроме того, выделяют прибрежную зону общего пользования, доступ к которой не может быть перекрыт, и водоохранную зону, использование которой имеет определенные ограничения.

В соответствии с Водным кодексом РФ в водоохранной зоне строительство и эксплуатация коттеджа возможны при условии создания очистных и гидротехнических сооружений. Однако правоприменительная практика содержит немало примеров изъятия земельных участков в водоохраной зоне.

В статье 123 Гражданского кодекса дано определение товарищества собственников недвижимости.

Согласно ему ТСН является объединением владельцев недвижимости, которые на добровольных началах создают товарищество для организации совместного владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Оно может решать и другие задачи, не нарушающие закон.

В такой форме не только легче вести учёт объектов недвижимости, но и управлять ими. Например, жильцы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работы лифта и т.п.) и на территории возле него. Их цель – обеспечить комфортные условия жизни.

Данное объединение является юридическим лицом, члены которого владеют однотипной недвижимостью.

Товарищество объединяет собственников любой недвижимости:

• Помещений (как жилых, так и не жилых) в одном здании (либо нескольких).
• Жилых или дачных домов.
• Дачных участков.
• Садов или огородов.

Мы по крупицам собирали документы и информацию, чтобы получить полную и достоверную картину о реальном положении дел, будь то состояние коммуникаций (водопровод, канализация, электросети), правовой статус мест общего пользования (дороги, проезды и площадки) или ситуация с высоковольтной линией электропередачи на Восточной улице. Теперь мы знаем то, что другие вряд ли захотят рассказать, да и едва ли смогут сделать это грамотно.

Жители имеют право требовать, чтобы инфраструктура посёлка была достроена в соответствии с проектом планировки и теми обещаниями, которые большинству из нас давали при покупке. Финансирование мероприятий по приведению инфраструктуры посёлка в проектное состояние и введение сетей в эксплуатацию не должно перекладываться на плечи собственников участков. Это многомиллионные суммы! Вкладывать их должны те, кто раздавал обещания, и кому сейчас принадлежит вся инфраструктура. Мы все уже за это заплатили!

Наша позиция в том, что жители ни при каких обстоятельствах не должны выплачивать чужие долги. Они не имеют к нам никакого отношения!

Мы пресекали и будем пресекать любые попытки поборов, замаскированные красивыми лозунгами о том, что это всё на благо посёлка. Расходование средств в таких случаях непрозрачно, а те, кто стоят за подобными инициативами, могут войти во вкус и с каждым разом требовать всё больше и больше!

Мы – единственное законное объединение жителей в нашем посёлке.

И мы очень гордимся тем, каких замечательных соседей сплотило наше товарищество.

Присоединиться к нашему товариществу собственников недвижимости может любой желающий из числа собственников участков или его доли в коттеджном посёлке «Русская деревня» на Новорижском шоссе. Сделать это очень просто.

Узнать больше вы можете, посетив раздел «Вступить в ТСН» (кликнуть здесь).

В нашем коттеджном поселке услуги пользования общими коммуникациями оказывает управляющая компания в лице ООО, имеющая индивидуальные договора с жителями поселка. Эта управляющая компания действует на основании соответствующих договорных отношений с собственником данных коммуникаций (физ. лицом). Могут ли жители поселка создать свое ТСН для организации услуг, не включенных в перечень услуг данной управляющей компании? Имеют ли собственник коммуникаций и управляющая компания право препятствовать созданию такого ТСН?

1. Перевод участка в нужную категорию

Современные коттеджные и дачные поселки все чаще управляются через Товарищества собственников недвижимости (ТСН). Но как создать ТСН в коттеджном поселке? В чем особенности такого ТСН? Чем оно регулируется? Ответам на эти вопросы и посвящена данная статья.

Наши юристы создают ТСН с момента его появления в законодательстве, а именно, с сентября 2014 года. За это время мы накопили драгоценный опыт по регистрации ТСН в коттеджных поселках, в многоквартирных домах, в офисных зданиях, в апартаментах, в гаражных комплексах, на земельных участках. И мы рады поделиться этим опытом с Вами. Готовы помочь и Вам зарегистрировать ТСН по очень выгодной цене . Информацию по цене и объему услуг смотрите здесь .

ВЫБИРАЕМ ФОРМУ ТСН

Человек непосвященный может подумать, что ТСН в многоквартирных домах создаются по форме ТСЖ и регулируются Жилищным кодексом; а ТСН в коттеджных поселках создаются в виде СНТ / ОНТ и регулируются Федеральным законом № 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон 217-ФЗ).

На самом деле ТСН в коттеджном или дачном поселке может быть создано в форме ТСЖ и регулироваться Жилищным кодексом по аналогии. Применение аналогии закона к ТСН в коттеджном поселке подтверждается судебной практикой.

Наиболее частая форма управления современными коттеджными и дачными поселками – так называемое ТСН (Товарищество собственников недвижимости). Чем оно отличается от других сообществ? Что необходимо для его создания?

Практика показала, чтосамыми перспективными и удобными в плане решения всех проблем являются не дачные, огородные и садовые объединения, а ТСН в форме ТСЖ. Это значит, что их деятельностьрегулируется положениями Жилищного кодекса.

Причины целесообразности создания сообщества под видом Товарищества собственников жилья:

• Отсутствие лишней волокиты. Членство в ТСН оформляется по заявлению, которое принимает председатель Товарищества.
• Насущные проблемы, связанные с жизнедеятельностью поселка, конфликты интересов и корпоративные споры решаются всеми членами объединения.
• Садовые и дачные товарищества создаются труднее из-за сложностей с регистрацией. Жилищный кодекс позволяет избежать их.

ТСН по типу, как правило, создают все собственники поселка, что повышает его легитимность и создает действенный инструментарий для борьбы с неплательщиками.

Конкретная площадь выбирается на основании общего решения. Например, трое собственников договариваются о создании Товарищества с целью проведения совместными усилиями ряда необходимых коммуникаций.

Важно. ТСН может претендовать на одну-две улицы или на весь населенный пункт (но только с одним конкретным адресом). Товарищество обязуется полностью обслуживать весь занимаемый периметр. По Закону для создания ТСН достаточно трех собственников, два из которых входят в правление, а один выполняет функции ревизора.

В некоторых случаях существуют сложности с определением юридического адреса ТСН. Это связано с неурегулированной практикой правоприменения в ФСН. Будьте готовы к тому, что налоговой орган откажет вам в регистрации на основании необходимости уточнения дома или улицы.

Владельцы, желающие зарегистрировать ТСН, обязаны подготовить небольшой перечень документов.

1. Составление Устава. Как документ подается при регистрации.
2. Проведение собрания (Протокол прилагается).
3. Оплата пошлины (Квитанции прилагается).
4. Заполнение Формы Р11001.

Специалисты рекомендуют вместе с минимальным пакетом документов сразу подавать уведомление о том, что ТСН выбирает упрощенную систему налогообложения (от прибыли или дохода, 15% и 6% соответственно). Некоммерческий доход и взносы в Товарищество налогом не облагаются.

Признанные формы собрания – очное присутствие, заочное голосование (в случае отсутствия кворума), очно – заочное голосование, как самый удобный вид при наличии большого количества собственников.

Собрание считается законным, если:

• Собственники получили уведомления по почте или с вручением под роспись (минимальный срок до собрания – десять дней).
• Повестку дняв течение этого времени не меняли.
• Выборные должности получили не посторонние лица, а собственники.
• Полномочия представителей собственников были заверенынотариально.

Протокол оформляется строго по форме, в ином случае он может быть компетентными органами признан недействительным.

Покупайте жилье и земельные участки в коттеджном поселке «Октава». Решайте вопросы ТСН в комплексе.

2. Разработка проекта планировки, совмещенного с проектом межевания

Некоммерческая организация в форме ТСН обладает специальной правоспособностью, то есть только теми правами и обязанностями, которые отражены в ее основном документе – уставе.

Наряду с ранее существовавшим ТСЖ, в главном документе товарищества собственников недвижимости обязательны к закреплению схожие правовые основы управления – обслуживание, эксплуатация и ремонт объекта недвижимости, а также те, которые в сферу осуществления первой, не входили – ведение строительства новых объектов совместной недвижимости, сдача ее в арену. При этом, арендные отношения ТСН будут отнесены к сфере предпринимательской деятельности, которую вправе осуществлять эта организационно-правовая форма, а полученные от этого доходы могут быть распределены по усмотрению собственников совместного имущества.

В сведениях, указанных в уставе ТСН обязательно должны быть информация о наименовании, месте нахождения организации, правовом положении и составе органов управления товарищества, предмете и целях такой деятельности.

Важно сказать о том, что на законодательном уровне отсутствуют четкие требования к такому документу, он лишь не должен противоречить нормам ЖК и ГК РФ.

Членами, а равно и учредителями ТСН могут быть физические лица, обладающие правом собственности на недвижимое имущество, которое выступает объектом общего пользования, а также юридические лица, которым вышеописанное имущество принадлежит на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления.

Стать членом организации можно посредством заявления. В нем необходимо указать достоверную и полную информацию о себе, которая в последующем будет внесена в соответствующий реестр.

Необходимость образовать объединение и последующее управление совместной собственностью, чаще всего, возникает в отношении жилой площади, так как эта сфера наиболее обширна, а ее владельцы всегда заинтересованы в создании для себя лучших условий.

Так, согласно ЖК РФ, управление в многоквартирном доме можно осуществить:

• непосредственно, личными усилиями собственников таких квартир, при условии, что общее число помещений в доме не больше шестнадцати;
• объединение в ТСЖ, ЖСК или другой потребительский кооператив со специальной правоспособностью;
• управление посредством управляющей компании.

При этом, стоит заметить, что ТСЖ и ЖСК являются подвидами товарищества собственников недвижимости и на них распространяются все законные требования, применимые к ТСН.

Из вышеперечисленного становится объективно понятно, что ведение дел многоквартирного дома собственными усилиями – весьма нестабильная конструкция, так как, зачастую становится сложно организовать общий совет, собрать взносы на решение совместной проблемы, многие теряют инициативу и не имеют грамотного подхода.

Управление с помощью сторонней организации – управляющей компании, вызывает массу недовольств, ввиду того, что повсеместно случаются злоупотребления со стороны таковой, игнорируются обращения собственников, фальсифицируются результаты проведения общих собраний, необоснованно завышаются тарифы, происходит мошенничество и растрата денежных средств собственников.

Однако, не допустить этого можно посредством ТСН, которое является хорошим подспорьем, эффективной и высоко конкурентной организационно-правовой формой.

ТСН — это корпорация некоммерческого характера, создаваемая для непосредственного удовлетворения интересов и потребностей собственников разных категорий недвижимого имущества в осуществлении ее эксплуатации, управления и извлечении прибыли.

Благодаря ТСН, собственникам под силу самостоятельно проводить эффективную, оперативную и прозрачную деятельность со своими объектами.

Что позволяет избежать большинства необоснованных расходов, контролировать текущие издержки, выбирать наилучшее качество коммунальных и иных услуг.

Наряду с ранее существовавшим ТСЖ, в главном документе товарищества собственников недвижимости обязательны к закреплению схожие правовые основы управления – обслуживание, эксплуатация и ремонт объекта недвижимости, а также те, которые в сферу осуществления первой, не входили – ведение строительства новых объектов совместной недвижимости, сдача ее в арену. При этом, арендные отношения ТСН будут отнесены к сфере предпринимательской деятельности, которую вправе осуществлять эта организационно-правовая форма, а полученные от этого доходы могут быть распределены по усмотрению собственников совместного имущества.

Членами, а равно и учредителями ТСН могут быть физические лица, обладающие правом собственности на недвижимое имущество, которое выступает объектом общего пользования, а также юридические лица, которым вышеописанное имущество принадлежит на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления.

Стать членом организации можно посредством заявления. В нем необходимо указать достоверную и полную информацию о себе, которая в последующем будет внесена в соответствующий реестр.

Создание ТСН в коттеджном поселке

Участники товарищества собственников недвижимости не несут ни долевую, ни солидарную, ни субсидиарную ответственность по его долгам, так как у этого юридического лица имеется обособленное имущество, которым оно способно отвечать по возникшим обязательствам.

За каждым ТСН закреплена обязанность по образованию органов контроля и управления, которые занимаются согласованием вопросов между членами организации и сторонними юридическими лицами.

Функции по контролю и управлению осуществляют:

По общему правилу строительство домов, предназначенных для проживания, а также садовых или дачных домов, возможно только на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения.

Что касается земель иных категорий, то создание коттеджных поселков на них по общему правилу не допускается.

Земли особо охраняемых территорий из оборота изъяты, т. е. не могут быть приобретены в собственность и использованы для строительства.

Лесные земли находятся в собственности РФ и могут предоставляться коммерческой организации только в аренду. Вести строительство капитальных сооружений на таких участках запрещено. Соответственно, для создания коттеджного поселка земли лесного фонда необходимо перевести в другую категорию, что требует веских оснований и на практике занимает значительное время.

В Жилищном кодексе определено понятие общей долевой собственности многоквартирного дома. Такое имущество, по сути, является служебной инфраструктурой (придомовая территория, инженерные коммуникации, лестничные площадки и пр.) здания и позволяет жильцам эксплуатировать квартиры. Права владельцев помещений на такое имущество возникают в силу самого закона. Так, вместе с квартирой в многоэтажном доме новый хозяин автоматически покупает и долю служебных помещений, придомовой территории и коммуникаций. С этим все ясно. Такое имущество нельзя разделить или продать третьим лицам.

При этом в Жилищном кодексе ничего не сказано об общей собственности коттеджных поселков, которые активно строятся за чертой города. Ранее при рассмотрении дел, предметом которых была инфраструктура таких поселков, суды руководствовались нормами Жилищного кодекса по аналогии. То есть по статусу такое имущество приравнивалось к общей собственности в многоэтажке.

Но в ноябре 2016 года Конституционный суд (КС) принял постановление, признавшее такой подход незаконным и кардинально изменившее судебную практику. КС постановил, что режим использования общедомового имущества многоэтажного дома не может и не должен применяться по аналогии к инфраструктуре коттеджных поселков. Причина в том, что такая инфраструктура относится не к одному дому и обособлена от всех коттеджей.

К тому же, строительство индивидуальных домов ведется в рамках свободных рыночных отношений. Соответственно, правовой статус общей собственности коттеджных поселений регулируется только земельным и гражданским законодательством, особого нормативного акта здесь нет. Причем любой субъект, который приобрёл такие объекты и внёс информацию о них в Единый госреестр недвижимости, автоматически становится собственником инженерных сетей, коммуникаций и земельных участков. Им может быть товарищество собственников недвижимости (ТСН), управляющая компания (УК), сам застройщик или даже третьи лица, которые не имеют отношения к поселению.

В результате владельцы коттеджей столкнулись с ситуацией, когда правовой статус общей собственности поселения находится в «подвешенном» и неопределенном состоянии. Аналогию в этом случае применять нельзя. Исходя из этого, судьи стали самостоятельно формировать правила в этой сфере.

Неопределенность статуса общего имущества поселка усилила «головную боль» хозяев коттеджей. Теперь мошенникам гораздо легче их провести. В силу физической обособленности инфраструктуры и инженерных сетей этот вид недвижимости стал привлекательным объектом для аферы. Ведь по договору она, как правило, строится отдельно и независимо от жилых построек, а покупатели хотят как можно быстрее стать владельцами дома и попросту не придают значения таким «мелочам». В итоге можно обзавестись коттеджем в чистом поле, где вообще нет коммуникаций – ни канализации, ни газа, ни электричества. По сути, в этом случае вместо индивидуального дома покупатель получает обычную коробку, которая не пригодна для жилья.

Но, кроме криминальных вариантов, у собственников коттеджей есть и другие проблемы в сфере общей собственности. Им приходится гораздо чаще сталкиваться с трудностями, скажем так, правового и бытового характера. Например, человек приобретает отдельно стоящий коттедж, а потом вдруг оказывается, что дом нельзя подключить к электросетям в точке присоединения.

Либо другой вариант. На участке владельца нового коттеджа застройщик, согласно плану, разместил распределительные устройства и трансформаторную будку. На этой почве возник бурный конфликт между собственником участка и другими жильцами поселка. Хозяину земли надоело, что к нему постоянно приходят электрики и работники ТСН. В результате дошло до судебного разбирательства. При рассмотрении дела оказалось, что трансформаторную будку перенести нельзя, поскольку в коттеджном поселке для нее нет земли. Граничащие с поселком участки принадлежат третьим лицам и не могут быть вовлечены в гражданский оборот. В результате суд обязал собственника земли, на которой расположена трансформаторная будка, не препятствовать в использовании общего имущества.

Наконец, непосредственный владелец инфраструктуры (УК, ТСН или третье лицо) может бесцеремонно завышать стоимость обслуживания или препятствовать хозяевам в использовании коттеджа. Например, нередко можно столкнуться с ситуациями, когда обслуживающая компания устанавливает шлагбаумы, чтобы должники не могли проехать к своим домам, требуют неимоверные суммы за подключение коммуникаций или назначают большие взносы за вступление в ТСН.

а) Покупка участка или строящегося дома в создаваемом поселке

Сведения об общем имуществе создаваемого поселка можно найти в документах. В первую очередь, следует тщательно изучить проект планировки и межевания. Так, удастся понять, предусмотрены ли в поселке контрольно-пропускные пункты, тротуары, улицы, ограждения и т.д. Что касается школ, детсадов, магазинов и других объектов социального, культурного и бытового назначения, под них должна быть зарезервирована земля, которая не подлежит продаже. Если таких объектов (или участков) нет, они вряд ли когда-либо появятся. А обещаниям застройщика в этом вопросе верить не стоит.

Нужно изучить проектную документацию на инженерные коммуникации (канализация, газ, электричество и прочее) и выяснить, кому принадлежат близлежащие к поселению сети, где расположены (и есть ли в принципе) точки технологического присоединения и можно ли будет к ним подключиться.

Кроме того, необходимо в обязательном порядке прописать в договоре купли-продажи коттеджа или участка пункт, где определяется перечень предоставляемых покупателю коммуникаций, конкретный срок создания всей инфраструктуры, а также сказано, какие её элементы являются общими и на каком основании новый хозяин дома будет ими пользоваться. Также важно выяснить, инфраструктура относится к общему владению или имеет отдельного собственника.

При покупке готового дома в уже созданном поселке, где действует ТСН, необходимо изучить его устав. Он может предусматривать очень большие взносы для нового члена организации за использование общего имущества.

в) Защита интересов

Что делать в случае, если Вы уже стали жертвой застройщика, недобросовестного продавца или обслуживающей организации? Тогда изучать документы поздно. К решению проблемы необходимо привлекать государство и адвоката. Причем, если Вы давали продавцу (или застройщику) часть денег в «конверте», а инфраструктура существует только на бумаге, необходимо обращаться в полицию для возбуждения уголовного дела, поскольку это прямое мошенничество. А если Вы заключили договор с застройщиком или УК и официально оплатили все услуги, но подключение к инженерным коммуникациям так и не состоялось, необходимо обращаться в суд с иском о возврате уплаченных денег и взыскании штрафа по закону о защите прав потребителей.

Также необходимо обращаться в суд, если обслуживающая компания (ТСН) ограничивает Ваше право доступа или проезда к общему имуществу.

Вывод предельно краток – законодателю нужно разработать и принять нормативный акт, определяющий правовой статус общего имущества коттеджного поселка. Либо следует внести соответствующие поправки в Жилищный кодекс. Сейчас же мы наблюдаем правовой нигилизм.

В результате принятия КС постановления, которое отменило применение норм по аналогии, суды и участники правоотношений фактически вынуждены самостоятельно формировать правила поведения в части общей собственности коттеджных поселков. А это далеко не наилучший вариант как для владельцев домов, так и для компаний, обслуживающих инфраструктуру.

С этого момента регулирование деятельности таких организаций происходит на основе двух ключевых нормативных документов — Жилищного и Гражданского Кодексов. В то же время отпала необходимость дублировать положения, например, Гражданского Кодекса в части регулирования деятельности ТСЖ как некоммерческой организации.Раздел VI ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ Скачать Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) (2020) Актуально в 2020 году

• Рубрикатор
• Федеральное законодательство
• Региональное законодательство
• Налоговый учет
• Бухгалтерский учет
• Кадровое делопроизводство
• Производственный календарь 2020
• Образец договора дарения

• Сервисы
• Формы документов
• Юридический словарь
• Cоглашение о разделе имущества супругов
• План счетов
• Курсы, ставки, индекс
• Правила бух.

Размер взносов определяется голосованием на общем собрании или решением правления ТСН. Взносы могут быть одинаковыми для каждого владельца земельного участка или быть пропорциональны площади земельного участка, это зависит от решения членов правления ТСН. Размер взносов не может превышать сумму планируемых расходов на нужды ТСН.

Да, закон обязывает любого собственника земельного участка входящего в состав садоводческого массива уплачивать членские взносы, установленные правлением ТСН не зависимо от наличия членства в ТСН. Более того, ТСН в праве установить штрафные пени за просрочку уплаты взносов и взыскать эти пени в судебном порядке.

Как уже говорилось, жильцы сами правомочны определять компетенции ревизоров. Самое главное, чтобы члены проверяющей организации не могли злоупотреблять предоставленными возможностями. Расширенные полномочия ревизионной комиссии необходимо устанавливать, проконсультировавшись с юристом.

• участвовать в образова­нии имущества корпорации в необходимом размере в по­рядке, способом и в сроки, которые предусмотрены на­стоящим Кодексом, другим законом или учредительным документом корпорации;
• не разглашать конфиден­циальную информацию о де­ятельности корпорации;
• участвовать в принятии корпоративных решений, без которых корпорация не может продолжать свою деятель­ность в соответствии с зако­ном, если его участие необ­ходимо для принятия таких решений;
• не совершать действия, заведомо направленные на причинение вреда корпора­ции;
• не совершать действия (бездействие), которые су­щественно затрудняют или делают невозможным дости­жение целей, ради которых создана корпорация.

Общее имущество коттеджных посёлков: закона нет, но споры разрешаются

Запрещено установление границ территорий садоводств или огородничеств, ограничивающих или прекращающих свободный доступ с иных земельных участков к территориям общего пользования, или к земельным участкам общего пользования, расположенным за пределами границ образуемых территорий товариществ.

• садовый земельный участок — тот, что предназначен для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд, сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей

• садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (строить садовые дома можно безо всяких разрешений и согласований)

• жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства) — в случае, когда земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства (статья 23 нового закона c сопутствующими пояснениями), при этом:

1. под жилым домом понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем 3, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости,
   

   С ней согласен эксперт «РГ», ведущий специалист Института экономики города Дмитрий Гордеев: «С 1 сентября новые ТСЖ перестали регистрировать, поскольку после изменений в ГК товарищества собственников жилья создаваться уже не могут, а вместо них собственники помещений в многоквартирном доме могут создавать только ТСН. В то же время уже ранее созданные ТСЖ столкнулись с тем, что без перерегистрации оказались вне правового поля и просто не смогли работать».

   С вновь созданными ТСН тоже не все гладко. «Они, например, не могут применить льготы по налогу на добавленную стоимость при реализации коммунальных услуг, так как от этого налога освобождены именно ТСЖ, а не ТСН, — пояснил «РГ» Дмитрий Гордеев. — ТСН не смогут управлять многоквартирными домами, ведь это не допускают способы управления, предусмотренные ЖК. Ситуация парадоксальная: собственники создают для управления многоквартирным домом ТСН, а способа управления ТСН в Жилищном кодексе нет и эта организация управлять домом не может. А создать ТСЖ уже невозможно. Наконец, ТСН, в отличие от ТСЖ, не смогут открывать специальные накопительные счета для проведения в будущем капремонта своего дома. Сейчас как раз во многих регионах собственники выбирают модель формирования фонда капитального ремонта дома. Придется владельцем специального счета новым товариществам выбирать регионального оператора».

   Вступая в организацию и оформляя заявление, желающий указывает информацию в нём о себе. Позже эти сведения внесут в реестр, чтобы можно было точно установить, какая именно недвижимость (доля) принадлежит данному члену. Если произошли какие-то изменения с недвижимым имуществом или поменялись личные данные, участник ТСН должен будет оповестить об этом правление организации.

   • Оно не является универсальной организацией с таким правовым статусом, который позволит решить любую проблему. Многое зависит от самого типа недвижимости. Не всем владельцам стоит объединяться. Например, если товарищество состоит из владельцев аварийного жилья или проживающих в здании, требующем капитального ремонта, они вряд ли смогут вовремя собрать необходимую сумму.
   • Высок риск банкротства объединения. В таком случае собственники не смогут вернуть назад свои средства и взносы.
   • ТСН должно получить лицензию на ведение деятельности, обозначенной в уставе. Это займёт дополнительное время, силы и средства.

   Многие относятся к уставу безответственно, а ведь это – основной документ ТСН. Собственники предпочитают экономить и скачивать устав из интернета. Потом такие собственники с удивлением обнаруживают, что скачанный устав безнадежно устарел, кишит недействительными или противоречащими закону нормами (например, избирают правление ТСН на 5 лет, вводят штрафы для собственников, ограничивают проезд по территории и проч.), и вообще неприменим к реальной жизни. А когда контролирующие органы присылают предписание о приведении устава в соответствие с законом, все хватаются за голову. Мы считаем, что цена вопроса гораздо ниже возможных проблем. Закажите устав у нас. Мы гарантируем его актуальность и юридическую чистоту. Сделаем Вам не типовой устав, а устав именно под Ваши нужды.

   1. Уведомления собственников должны быть разосланы собственникам на почтовый адрес или вручены нарочно под роспись не менее чем за 10 дней до очной части собрания;
   2. Повестка дня после рассылки уведомлений не может меняться;
   3. На выборные должности ТСН могут быть назначены только собственники;
   4. Полномочия представителей собственников должны быть заверены нотариально;
   5. Протокол собрания должен быть оформлен правильно.
   
   

   Похожие записи:

   • Как оформить банкротство через МФЦ без суда
   • Объяснительная об отсутствии на рабочем месте без уважительной причины
   • Перечень работ требующих допуск сро 2021