Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи без акта приема-передачи действителен». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Самые важные термины
- Как оформить договор купли-продажи квартиры
- Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру
- Сколько регистрируется право собственности на квартиру
- Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
- Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
- Как восстановить договор купли-продажи квартиры
- Как переоформить договор купли-продажи квартиры
- Кто платит за договор купли-продажи квартиры
- На что обратить внимание в договоре
- Сколько действителен договор купли-продажи квартиры
- В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным
ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Акт составляется застройщиком в трех экземплярах: для застройщика, для дольщика и для пакета документов, подаваемых в Росреестр с целью регистрации права собственнности.
Что должно быть в акте приема-передачи
✅ Дата и место составления акта
✅ ФИО и паспортные данные дольщика и реквизиты застройщика
✅ Точный адрес квартиры
✅ Отсутствие или наличие претензий к качеству передаваемой квартиры (в самом акте или в смотровом листе)
При обнаружении недостатков вы можете не подписывать акт приема-передачи до их устранения застройщиком, или подписать акт с условием устранения найденных дефектов. Во втором случае важно зафиксировать в акте сроки исправления всех недочетов.
Как принять квартиру в новостройке, и что нужно проверить до подписания документов, читайте в подробной статье «Инструкция: приемка квартиры в новостройке»
Aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи пpeдcтaвляeт coбoй coпpoвoждaющий дoкyмeнт пo зaключeнию пoдoбнoгo poдa cдeлoк.
Eгo cyть пpoявляeтcя в oбязaтeльнocти cocтaвлeния и дoпoлнeния ocнoвнoгo дoгoвopa пo кyплe-пpoдaжи.
Юpиcты c гoтoвнocтью oтвeчaют нa гpaждaнaм — зaчeм нyжeн aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы. Дoкyмeнт пoзвoляeт зaвepшить и пoдтвepдить пepeвoд имyщecтвeнныx пpaв coбcтвeннocти нa зaкoнныx ocнoвaнияx oт oднoгo влaдeльцa к дpyгoмy.
Блaнк пpиёмки тpeбyeтcя oфopмлять пo пpaвилaм:
- coблюдaть юpидичecкyю гpaмoтнocть;
- включaть в пoлнoм oбъeмe инфopмaцию o двyx cтopoнax coглaшeния;
- yкaзывaть инфopмaцию o пpoдaвaeмoм oбъeктe, ycлoвияx и oбязaтeльcтвax coглaшeния.
Акт приема-передачи при продаже участка и дома
Пpaвилa cocтaвлeния блaнкa кacaютcя гpaмoтнoгo и юpидичecки пpaвильнoгo oфopмлeния дoкyмeнтa. Этo пoзвoлит пpeдoтвpaтить cпopныe cитyaции в cлyчae иx вoзникнoвeния.
Нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe нe пpeдycмaтpивaeтcя тpeбoвaний к coдepжaтeльнoй cтopoнe блaнкa. B cтaтьe 556 ГК PФ yкaзaнo тoлькo oднo — oфopмлять дoкyмeнт в пиcьмeннoй фopмe.
Узнaть, кaк выглядит aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы, мoжнo cкaчaв гoтoвый блaнк-oбpaзeц в интepнeтe. Coдepжaниe блaнкa cocтoит из cлeдyющиx гpaф:
- Cвeдeния o пpoдaвцe и пoкyпaтeлe — ФИO, дaнныe пacпopтa.
- Cвeдeния o пepeдaвaeмoм oбъeктe — aдpec pacпoлoжeния, тexничecкиe дaнныe и т.п.
- Фaкт пepeдaчи нeдвижимocти oт oднoгo лицa к дpyгoмy.
- Фaкт пepeдaчи инoгo имyщecтвa, pacпoлoжeннoгo в квapтиpe (нaпpимep, мeбeль, тexникa).
- Coглacoвaниe в фopмe oтcyтcтвия пpeтeнзий и cпopoв.
- Фaкт пepeвoдa pиcкoв нoвoмy влaдeльцy.
- Oбoзнaчeниe пpиeмa пoкyпaтeлeм дoкyмeнтaции нa квapтиpy (yкaзaть этo в пepeчнe, пpoпиcaть кoличecтвo лиcтoв).
- Aкт cocтaвлeн в тpex экзeмпляpax и зaвepeн cтopoнaми cдeлки.
BAЖНO. Пocлe cocтaвлeния дoкyмeнт нeoбxoдимo пepeчитaть, иcключить нaличиe oшибoк. 3aкoнoм нe тpeбyeтcя peгиcтpиpoвaть блaнк в гocyдapcтвeнныx opгaнax либo зaвepять eгo y нoтapиyca. Нo мoжнo oбpaтитьcя к пocлeднeмy зa пoмoщью в дoкyмeнтaльнoм coпpoвoждeнии финaнcoвoй oпepaции.
3aвepшeниe финaнcoвoй oпepaции coпpoвoждaeтcя нe тoлькo пepeдaчeй нeдвижимocти нoвoмy xoзяинy, нo и oтдaчeй вcex нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв нa нee. У нoвoгo влaдeльцa дoлжны пoявитьcя cлeдyющиe дoкyмeнты:
- дoгoвop;
- выпиcкa из EГPН (paнee выдaвaлocь cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти);
- pacпиcкa oт пpoдaвцa в пoлyчeнии дeнeжнoй cyммы пpoдaннyю нeдвижимocть;
- cпpaвкa oб oплaтe кoммyнaльныx и иныx ycлyг, чтo дoлжнo пoдтвepдить oтcyтcтвиe зaдoлжeннocтeй;
- тexничecкиe дoкyмeнты — плaн, кaдacтpoвый пacпopт;
- пepeдaтoчный блaнк.
Bce вышeпepeчиcлeнныe дoкyмeнты oтoбpaжaют нyмepoвaнным cпиcкoм в блaнкe пpиeмки.
Ocнoвнoй зaкoн cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa этo ГК PФ, гдe в cтaтьe 556 пpeдycмaтpивaeтcя нeoбxoдимocть cocтaвить дaнный дoкyмeнт, инaчe имyщecтвo нe бyдeт пepeдaнo либo вoзникнyт cпopы.
B cлyчae oткaзa пpoдaвцa пo кaкoй-либo пpичинe пoдпиcывaть aкт пpиeмки-пepeдaчи квapтиpы нeoбxoдимo pacтopгнyть пoкyпкy. Нeпoдпиcaнный блaнк нe зaвepшaeт финaнcoвyю oпepaцию и дeлaeт eгo нeзaкoнным. Бeз нeгo мoгyт вoзникнyть пpoблeмы c дaльнeйшим oфopмлeниeм пpaв coбcтвeннocти, тaк кaк вo мнoгиx oтдeлeнияx Pocpeecтpa тpeбyeтcя тaкoгo poдa дoкyмeнтaция.
BНИMAНИE. Нe cтoит пoдпиcывaть блaнк пpиeмки пoкa пpoдaвeц нe выпoлнит вce oбязaтeльcтвa пo дoгoвopy.
Гpaждaнин Tиxoнoв A.B. зaключил пpoдaжy cвoeй квapтиpы-cтyдии c гpaждaнинoм Лeбeдeвым B.C. B пpoцecce oфopмлeния пpoдaвeц oткaзaлcя oт пoдпиcaния пepeдaтoчнoгo блaнкa, ccылaяcь нa жeлaниe пoлyчить вceй cyммy. B cвoю oчepeдь Лeбeдeв oткaзывaeт oтдaвaть ocтaвшyюcя чacть дeнeг, тaк кaк нe cмoг oфopмить пpaвa coбcтвeннocти из-зa oтcyтcтвия чacти дoкyмeнтaции.
Пpoдaвeц нe ycтyпил, и coглaшeниe пpишлocь pacтopгнyть. Пoкyпaтeлю вepнyли вce cpeдcтвa.
Кoммeнтapий юpиcтa Бeляeвa Н.C.:
Ecли cтopoнa yклoняeтcя oт пoдпиcaния aктa, тo дpyгoй нeoбxoдимo нacтoять нa тoм, чтoбы ypeгyлиpoвaть cпop. Aкт пepeдaчи квapтиpы пoтpeбyeтcя пoкyпaтeлю, чтoбы пoлнoпpaвнo вcтyпить в пpaвa coбcтвeннocти. Ecли cпop нe peшaeтcя, тo cтopoны впpaвe oбpaтитьcя в cyд.
Регистрация перехода права собственности без акта приема-передачи
Соглашение, как и сам акт, должны содержать следующую информацию:
• ФИО сторон;
• Описание предмета сделки;
• Дату и место составления документов;
• Стоимость объекта недвижимости и порядок расчета (только для договора).
Разумеется, в соглашении также определяются права и обязанности сторон. А вот в акт желательно вписать информацию:
1. О состоянии квартиры (отделке, ремонте и т.д.);
2. О претензиях каждой из сторон (если таковые будут).
Количество экземпляров акта должно быть не меньше 3-х (продавцу, покупателю и для госрегистрации). Обратите внимание – если в сделке принимает участие не сам собственник и потенциальный владелец, а доверенные лица, то необходимо составить акт в таком количестве экземпляров, чтобы у каждой из сторон на руках был документ.
Без акта покупатель фактически не может проживать в квартире, хотя является ее собственником, а продавец продолжает платить за квартиру, хотя она уже практически ему не принадлежит.
Передача квартиры по договору купли-продажи обязательно проходит по акту. Но нередки ситуации, когда одна из сторон не дает согласия на подписание документа. К чему это приводит:
1. Если покупатель обнаружил множество нарушений и отказывается от подписания акта, то делает это абсолютно зря. Через 2 месяца застройщик, подписавший документ со своей стороны, автоматически считается «порядочным» с точки зрения выполнения своих обязательств. Предъявлять ему претензии будет бессмысленно, даже если квартира в принципе не соответствует заявленному в договоре описанию;
2. Отказ застройщика подписать акт приводит к тому, что он должен будет выплатить неустойку покупателю, в том числе – штрафные санкции.
Покупателю важно запомнить, что вне зависимости от рынка (первичный или вторичный), важно подписывать акт и принимать недвижимость в том состоянии, в котором она находится. Разбитые стены, лопнувший линолеум и выбитые окна максимально подробно описываются в акте. После этого в порядке, установленном законодателем, продавец должен исправить положение.
На сайте «ПростоДокс» каждый желающий может за считанные минуты составить договор купли-продажи. Оцените преимущества конструктора прямо сейчас!
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- купить комнату
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- снять комнату в квартире
- купить дом
- купить коттедж
- купить участок
- снять дом
Акт приема-передачи квартиры: зачем он нужен и как его составить
Если при покупке квартиры на первичном рынке акт приема-передачи важен для обеих сторон, то на вторичном рынке, когда речь идет о сделке между двумя физическими лицами, о составлении акта приема-передачи вспоминают лишь в случаях, когда новый собственник сталкивается с невозможностью зарегистрировать имущество без этого документа.
Как правило, именно сделки на вторичном рынке с правовой точки зрения считаются неоконченными, при условии неподписания акта-приема-передачи. Стоит отметить, что во многом требования относительно обязательного наличия акта при регистрации зависит и от регионов страны.
Акт приема-передачи жилья на вторичном рынке мало чем отличается от этого же документа, приминительно предмета сделки на первичном рынке недвижимости. Основным отличием может считаться лишь перечисление всех материальных ценностей, которые передаются с квартирой и не относятся к категории недвижимого имущества (мебель, в том числе встраиваемая, крупная бытовая техника и т. п.). Такие акты могут отличаться лишь большим объемом, учитывая перечисление всех материальных ценностей.
Как было отмечено выше, не все органы регистрации требуют обязательного наличия акта, что служит причиной возникновения некой коллизии и наличия признаков незавершенной сделки. На практике, в таких случаях, никаких серьезных последствий отсутствие акта за собой не повлечет. Однако сторонам всегда следует более прагматично подходить к вопросу оформления документов и моделировать возможные дальнейшие последствия.
Нередки случаи, когда продаже подлежит не вся квартира, а только ее часть – доля. Как и в вышеописанных случаях, необходимость акта очевидна, особенно учитывая долевое (совместное) участие в праве собственности на один объект.
Поскольку речь идет о доле в квартире, а не объекте в его целом выражении, стороны могут прописать в договоре, что в таком случае акт не составляется. Однако, в случае отсутствия такого условия, акт все же необходим.
Потребность регулирования на законодательном уровне сделок по купле-продаже недвижимости была вызвана участившимися мошенничествами при оформлении контрактов с недвижимостью. Поэтому законом определен некоторый порядок подписания подобных договоров. Основными являются такие требования:
- Письменный вид договора.
- Заверение договора и регистрация сделки в соответствующих государственных органах. Регистрация осуществляется только в территориальных органах Федеральной регистрационной службе РФ. Прочие органы исполнительной власти не имеют полномочий на совершение таких действий.
Договор считается заключенным после его регистрации. Даже нотариально заверенная сделка не будет иметь юридической силы без госрегистрации.
На практике сформировалось несколько видов документов передачи жилого помещения:
- Акт, как дополнение к договору, которое является неотъемлемой его частью.
- Односторонний акт передачи – такой документ подписывается обеими сторонами, но важен только, к примеру, для покупателя, документом подтверждается только передача имущества, а не его прием.
- Акт приема-передачи от застройщика – подписывается разными типами сторон: юрлицом и физлицом, в документе отражаются все характеристики жилого помещения – отделка, коммуникации и т.д.
- Акт приема-передачи квартиры во временное пользование – заключается при заключении сделки на аренду жилого помещения.
Рассмотрим, как проходит процедура передачи при покупке и продаже вторичного или иного жилья. Передача квартиры происходит в момент подписания акта. Перед этим покупателю рекомендуется еще раз внимательно осмотреть новые владения, сверить состояние с описанием в договоре, удостовериться в отсутствии каких-либо недочетов. После подписания продавец передает ключи, квитанции и прочее, а покупатель оплачивает покупку, если другое не предусмотрено договором.
Роль акта приема-передачи квартиры при совершении сделки купли-продажи недвижимости нельзя недооценивать. Данный документ, помимо того, что требуется для предоставления в государственные органы, необходим для юридического подтверждения, что квартира перешла во владения новому хозяину. При отсутствии такого документа законным владельцем остается продавец.
Срок передачи недвижимости должен быть строго определен в договоре купли-продажи. Передаточный акт подписывают после заключения сделки и подписания договора. Новый владелец либо арендатор встречается со второй стороной непосредственно в квартире, которая фигурирует в документах. Перед тем как поставить подпись, необходимо провести осмотр помещения, зафиксировать состояние дверей, электрики, сантехники. Проверьте, открываются ли окна, нет ли проблем с водой. По договоренности в акт приема-передачи включают и содержимое квартиры, проверяют технику и осматривают мебель.
Написать комментарий
Акт приема передачи квартиры по договору купли продажи – обязательный документ, без которого не получится оформить права собственности на недвижимость. На практике предстоит учитывать следующие особенности оформления и использования документа:
- задача передаточного акта к договору купли-продажи квартиры – подтвердить соответствие фактических технических характеристик описанным признакам в договоре;
- покупателю не следует избегать этого шага, поскольку это дополнительная возможность проверить жилье на наличие существенных изъянов, мешающих проведению сделки;
- нотариального удостоверения Акт передачи квартиры по договору купли продажи не требует;
- допускается привлечение к процедуре профильных специалистов, которые проверяют основные конструкции здания и исправность коммунальных сервисов ЖКХ (третьи лица также ставят свои подписи в документе);
- после подписания этого дополнения оспорить сделку по причине неудовлетворительного состояния недвижимости не получится;
- Акт передач квартиры подается в Росреестр во время переоформления прав собственности на объект.
Необходим ли акт приема-передачи к договору купли-продажи недвижимости?
Если объект продается на вторичном рынке, то, как правило, на момент продажи в нем обитает сам собственник и арендатор. В таком случае предстоит заблаговременно оговорить условия, когда квартира освободится для заселения новых владельцев. Получение прав пользования объектом происходит в двух формах, а именно:
- Юридическая форма подразумевает снятие с квартирного учета всех лиц, которые были прописаны на проданных квадратных метрах. Выписка подтверждает потерю претензий на проживание в доме и возможность прописки нового владельца. Такую процедуру нужно провести до передачи денег продавцу, поскольку автоматически снятие с квартирного учета не осуществляется и есть риск втянуть себя в длительные судебные разбирательства и споры.
- Фактическая – это момент выезда с жилья прошлого хозяина со всеми вещами и передача ключей покупателю. Этот момент должен прямо оговариваться в условиях контракта. Это самый простой способ избежать споров в дальнейшем.
Если участники не оговорили в соглашении, когда освобождается жилье от жильцов и мебели, то учитывается универсальный срок – один месяц. Это времени достаточно для сбора всех вещей и переезда.
Провести регистрацию прав собственности на объект за новым владельцем можно самостоятельно в Росреестре или же путем обращения в МФЦ. Вместе с ДКП (договором купли-продажи) стороны должны представить Акт приемки, подтверждающий отсутствие претензий. С момента подготовки новой выписки из ЕГРН юридические формальности перехода прав владения заканчиваются.
- Акт приема-передачи при купле-продаже недвижимости подтверждает факт исполнения обязательств сторонами.
- Передаточный акт обычно подписывается в момент вручения ключей, но может оформляться и в другое время по договоренности сторон.
- Форма акта приема-передачи законодательством не регламентируется. Важно, чтобы он отражал сведения об участниках сделки, продаваемой жилплощади и ее состоянии.
АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ
город Хабаровск «____»_____________ 201__ года
Я, гражданин РФ Непомнящий Иван Иванович, 12.12.1980 г.р., паспорт 00 00 000000, выдан ОВД Центрального района гор. Хабаровска 12.12.2012 года, код подразделения 000-000, зарегистрированный по адресу: г. Хабаровск, ул. Придуманная 54, кв. 43, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и
гражданин РФ Помнящий Василий Васильевич, 15.01.1990 г.р., паспорт 11 11 11111, выдан ОВД Краснофлотского района города Хабаровска 08.03.2013 года, код подразделения 111-111, зарегистрированный по адресу: г. Хабаровск, ул. Непродуманная 56 кв. 54, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, совместно именуемые Стороны, в соответствии со статьей 556 ГК РФ и с Договором купли-продажи квартиры №________________, заключенным «____»_____________ 201__ года в городе Хабаровске между Продавцом и Покупателем и зарегистрированным в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, составили настоящий акт (далее – Акт) о нижеследующем:
- Продавец передает, а Покупатель принимает квартиру, находящуюся по адресу: город Хабаровск, улица Пионерская, дом 65, квартира 76, состоящую из 3 (трех) комнат, общей площадью — 88,8 кв.м., в том числе жилой площадью – 75,3 кв.м.;
- Покупатель полностью оплатил стоимость квартиры, согласно вышеуказанному договору;
- Квартира, указанная в п.1 Акта передается в удовлетворительном, пригодном для проживания (нужное подчеркнуть) состоянии;
- Покупатель претензий по состоянию передаваемой квартире к Продавцу не имеет;
- Квартира передается без долгов за коммунальные услуги и за техническое обслуживание. В случае обнаружения задолженности за техническое обслуживание и коммунальные услуги Продавец обязуется за свой счет погасить начисленные задолженности вплоть до даты подписания настоящего Акта;
- Квартира оборудована холодным __________________________ водоснабжением, канализацией, электроосвещением, газоснабжением. В помещении кухни установлена ____________комфорочная_____________ плита
в исправном состоянии; - Вместе с квартирой передается(мебель, утварь, бытовая техника):_______________________
Настоящий Акт составлен и подписан в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу.
«Продавец» «Покупатель»
_________________________ ____________________________
Подпись:_________________ Подпись:____________________
Вы получили образец акта приема-передачи при покупке квартиры, знаете, как защитить свои интересы при приемке жилья от продавца.
Успешной покупки!
Перед заключением сделки продавец и покупатель должны подготовить бланк договора о продаже автомобиля, а также акт приема-передачи. Он может быть оформлен в виде отдельного документа или же в виде части договора с соответствующими формулировками.
Покупка квартиры: сюрпризы последнего акта
Нотариальное заверение не является обязательным. При наличии подписей каждого из участников соглашения документ приобретает юридическую силу. Как правило, акт удостоверяет нотариус в случаях, когда стороны договорились о подписании договора купли-продажи в присутствии нотариуса.
В соответствии с Гражданским Кодексом акт приема-передачи составляется всегда при сделках с недвижимостью, в том числе при ее продаже. Однако в Росреестре при подаче заявления на переход прав собственности не могут требовать передаточный бланк отдельным документом.
Стороны могут включить основные положения этого документа в первоначальный текст договора купли-продажи. Однако для удобства его выделяют в отдельную бумагу, которая является приложением к договору.
Протокол приема-передачи недвижимости подтверждает факт состоявшейся сделки. Однако он не может заменить договор купли-продажи.
Оформить расписку о приеме-передаче недвижимости можно в любой момент: до закрытия сделки, т.е. до регистрации перехода прав собственности. Будущий покупатель должен быть ознакомлен с фактическим состоянием дома и участка, о чем и свидетельствует бумага.
В приложении о передаче недвижимости могут содержаться уточняющие положения, в которых содержится информация о том, когда новый владелец получит землю. Это значит, что осмотр и оценка состояния участка происходят в один день, но окончательная передача земли осуществляется в другой.
В документе должна быть прописана дата или условия, при которых документ вступит в силу. Например, земля будет передана после оплаты задатка. Если в документе нет уточняющей информации, покупатель получает право пользования участком и домом сразу после подписания акта. Заверять его у нотариуса без желания сторон не требуется.
Обратите внимание! Хотя получения права пользования происходит после подписания передаточного акта, право собственности покупатель получит только после регистрации договора в Росреестре.
Из самого смысла определения понятия договора купли-продажи следует, что покупатель обязуется объект принять и оплатить.
Оформление любой сделки с недвижимостью сопровождается подписанием договора между покупателем и продавцом. Однако, помимо этого, потребуется составить передаточный акт к договору купли-продажи квартиры, в котором будут зафиксированы детали фактического состояния передаваемого объекта на момент передачи собственности.
Таковой документ одновременно решает целый перечень различных задач. В первую очередь это касается как раз защиты прав покупателя и самого продавца. Он устанавливает, фиксирует состояние конкретной недвижимости в момент её приобретения.
Приобретение недвижимости сегодня – процесс, который имеет целый ряд различных нюансов и особенностей. Важно отнестись к процедуре максимально ответственно.
При покупке квартиры в новостройке акт входит в обязательный пакет документации при регистрации права собственности на новостройку. Он подтверждает тот факт, что застройщиком выполнены обязательства перед дольщиком.
При этом договор о продаже движимых вещей можно заключить с отлагательным условием регистрации перехода права собственности по договору на жилье. Очевидно, что покупателю не нужны вещи в квартире, если право по основному договору по каким-либо причинам не пройдет регистрацию в Реестре.
Фактическая передача квартиры продавцом покупателю и ее принятие фиксируется актом приема-передачи. Обязанность составлять данный документ содержится в 556 ст. ГК РФ.
Подписание акта осуществляется одновременно, даже если одна из сторон внесла в документ особые отметки и замечания.
Сделки покупки-продажи являются одними из самых распространенных в гражданском обороте. Если их объектом выступает недвижимость, то появляется множество нюансов и дополнительных требований.
Акт приема передачи при продаже квартиры: тонкости, ошибки, нюансы
Он должен содержать такие базовые параметры:
- ФИО, реквизиты паспортов продавца и покупателя;
- ссылку на договор купли-продажи, который служит основанием подготовки акта;
- адрес и характеристика квартиры (площадь, количество комнат и пр.);
- подпись продавца и покупателя.
На законодательном уровне прописано его обязательное наличие в письменной форме в количестве копий, которое совпадает с числом копий договора.
Требование о составлении этого документа предусмотрено Гражданским кодексом РФ, поскольку без реального получения строения договор не имеет юридического смысла.
Он требуется с целью удостоверения перехода рисков целостности и сохранности объекта недвижимости, его непреднамеренного повреждения.
Требование о составлении этого документа предусмотрено Гражданским кодексом РФ, поскольку без реального получения строения договор не имеет юридического смысла.
Из этого следует, что договора должны быть заключены в письменной форме. Процесс передачи квартиры от бывшего собственника будущему собственнику подтверждается передаточным актом или иным документов, подтверждающим фактическую передачу жилья.
Процесс оформления договора купли-продажи относительно прост, но имеет целый ряд тонкостей и нюансов. Со всеми ними лучше всего ознакомиться предварительно. Так как в сфере продажи недвижимости присутствует достаточно много мошенников.
И всё время, пока она находится в бесхозном состоянии, никто не отвечает за её сохранность и своевременное внесение коммунальных платежей . Также подписание акта помогает избежать конфликтных ситуаций с покупателем.
Все имеющиеся недостатки следует отразить в документе, как и отношение покупателя к ним. Он может принять их, а может и отказаться от приемки объекта и подписания акта.
Но, оказывается, и при сделках на вторичном рынке его тоже нужно составлять! А зачем — об этом рассказывает нотариус Алексей Комаров.
Передаточный акт решает два вопроса. Во-первых, принимая жилье, покупатель фиксирует техническое состояние объекта. Акт может быть подписан как с указанием на отсутствие технических дефектов, так и с указанием на их наличие.
Такой договор является альтернативой завещания, когда человек еще при жизни может распределить свое имущество между родственниками.
Сведения о результатах осмотра квартиры, который покупатель произвел до подписания акта. Указывается, соответствует ли квартира условиям договора, имеются ли недостатки.
Далее новому владельцу следует представить документы на квартиру в Управляющую компанию или ТСЖ, и зарегистрироваться по новому месту жительства.
Разберемся, что собой представляет акт приема-передачи, какими нормативными документами регламентируется его заполнение, с какой целью он составляется.
Согласно, законодательной базы РФ, существуют определенные процедуры при передаче жилья новому собственнику.
Важно отметить, что нередко сотрудники Росреестра проявляют излишнюю инициативу и требуют предъявить акт приема-передачи при перерегистрации права собственности. На самом деле официальное законодательство не содержит данный документ в перечне обязательных при переходе прав на квартиру.
Подписав документ, сторона продавца и сторона покупателя подтверждают, что претензий по объекту недвижимости к другой стороне не имеют.
К процессу передачи квартиры во время купли-продажи стоит относиться серьезно. Ведь после подписания акта, претензии будут неуместны. Поэтому стоит обратить внимание на:
- инженерные коммуникации, их техническое состояние;
- наличие в квартире грибковых проявлений, сырости, плесени;
- внутреннюю и внешнюю отделку помещений.
Для исключения отрицательных последствий в договоре прописывается составление передаточного акта в обязательном порядке. Таким образом, полный расчет с покупателем производится только после подписания его обеими сторонами.
Фактическая передача жилья подтверждается составлением и подписанием отдельного документа, если иное не указано в договоре. Подобные риски существуют и для продавца, если не будет подписан передаточный акт.
Покупатель же, принявший квартиру, но фактически не вселившийся в нее (принявший на бумаге), судами расценивается как не принявший вообще, поскольку принятие объекта подразумевает передачу его во владение новому собственнику.
Основной целью указанного документа является подтвердить факт перехода имущества из одних рук в другие. Единого установленного законом образца для актов передачи квартир не предусмотрено. Однако в правоприменительной практике сложились определенные правила его составления.
И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными. Паспорта и формы на квартиру – зачем они нужны?
После подписания договора новый собственник несет ответственность за сохранность самой квартиры и имущества, за уплату коммунальных услуг.
Приложение
к договору купли-продажи
жилого помещения (квартиры)
Передаточный акт по договору купли-продажи жилого помещения (квартиры)
[3]
[ число, месяц, год ]
Гражданин РФ [ Ф. И. О. ], [ значение ] года рождения, (паспорт [ серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения ]), зарегистрированный по адресу: [ вписать нужное ], именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Гражданин РФ [ Ф. И. О. ], [ значение ] года рождения, (паспорт [ серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения ]), зарегистрированный по адресу: [ вписать нужное ], именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», подписали настоящий Акт о нижеследующем:
1. Продавец передает, а Покупатель на основании договора купли-продажи квартиры от [ число, месяц, год ] принимает в собственность жилое помещение — [ значение ]-комнатную квартиру, свободную от имущественных прав и претензий третьих лиц, общей площадью [ значение ] кв.м., в том числе жилой — [ значение ] кв.м. расположенную на [ значение ] этаже [ значение ]-этажного жилого дома по адресу: [ вписать нужное ], инвентарный номер [ значение ], свободную от любых прав третьих лиц, являющуюся предметом Договора купли-продажи жилого помещения (квартиры).
Акт приема-передачи квартиры: новостройка, вторичка, аренда
О приеме квартиры в новом, только что построенном доме, и о составлении акта приема-передачи мы уже писали. Но, оказывается, и при сделках на вторичном рынке его тоже нужно составлять! А зачем — об этом рассказывает нотариус Алексей Комаров.
В большинстве случаев при заключении сделки на «вторичке» стороны относят передачу жилья к несущественным моментам. При заключении сделок лишь в половине случаев порядок расчетов привязан к предъявлению акта приема-передачи жилья. Часто условие о передаче включают в текст договора (нотариального) купли-продажи квартиры, и сам договор становится одновременно и актом приема-передачи. Иногда акт подписывается отдельно в момент фактической приемки имущества.
Но чаще стороны вообще игнорируют оформление этого документа. А зря: он может сыграть решающую роль в разных спорных ситуациях.
В основном покупатели настаивают на акте при заключении нотариальной сделки, так как нотариусы включают в текст договора ссылку на ст. 556 ГК РФ, которая говорит, что передача недвижимости покупателю осуществляется по передаточному акту или иному документу.
Передаточный акт решает два вопроса. Во-первых, принимая жилье, покупатель фиксирует техническое состояние объекта. Акт может быть подписан как с указанием на отсутствие технических дефектов, так и с указанием на их наличие.
Во-вторых, подписанный акт — это этап исполнения сделки приема-передачи недвижимости. Из самого смысла определения понятия договора купли-продажи следует, что покупатель обязуется объект принять и оплатить.
С какой целью создается документ Передаточный акт фиксирует и подтверждает факт выполнения обязательств в полной мере по передаче жилья о бывшего к новому собственнику, который получает все права на распоряжение помещением. После подписания акта обеими сторонами, квартира вручается новому владельцу. С данного момента к нему переходят все права на квартиру, а также налагаются обязательства касательно сохранения ее целостности, своевременного внесения коммунальных платежей.
Новый владелец также возлагает на себя все риски утраты или повреждения объекта недвижимости. Стороны соглашения не имеют права отказаться от подписания передаточного акта, поскольку это будет являться фактом невыполнения условий сделки купли-продажи. Передаточный акт требуется для подачи в орган государственной регистрации с целью внесения записи в государственный реестр о переходе прав собственности к покупателю.
Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века. Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве.
Акт приема-передачи, он же часто называемый передаточный акт – документ, с помощью которого оформляется окончательная передача квартиры от продавца к покупателю.
Акт входит в пакет документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру.
Составление документа необходимо для официального подтверждения факта передачи жилого помещения.
Но всегда ли нужен этот документ, в каком виде он должен быть и как он правильно должен быть оформлен? Разберём эти и другие вопросы в статье.
Ст. ст. 456-458 ГК РФ, устанавливающие общие нормы передачи при купле-продажи, говорят лишь о том, что продавец обязан передать покупателю товар.
Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи
Передаточный документ на квартиру — обязательное завершение сделки. Это бумага, заверяющая факт перехода купленного жилого помещения от продавца к покупателю. Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ, это единственное удостоверение правоперехода в отношении проданного объекта, если этот объект — недвижимое имущество.
Соответственно п. 1 статьи 556 ГК только после подписания этой бумаги правопередачу от продающей стороны к приобретающей можно считать завершенной. Если кто-либо из двух сторон не желает расписаться в получении-передаче, то сделка не заключается, поскольку законодательством отказ от подписания передаточного документа расценивается как отказ от заключения сделки.
В документе правопередачи можно отметить, какие несоответствия условиям договора купли-продажи имелись в квартире на момент правоперехода. При этом согласно п. 2 ст. 556 ГК указание на эти несоответствия не позволяют недобросовестному продавцу уклониться от ответственности за пренебрежение условиями сделки.
По закону отчуждение жилья может считаться произведенным, если исполнены одновременно оба условия:
- предмет сделки передан (этот факт проявляется, например, в получении покупателем жилища ключей от него);
- передаточный документ подписан.
Однако, несмотря на прямое законодательное предусмотрение обязательности составления такого дополнения к договору покупки недвижимости, государственная регистрация правоперехода возможна и без этого. Дело в том, что регистрирование прав собственности на недвижимое имущество производится при предъявлении документального основания правовозникновения (в этом случае — договора купли-продажи), а дополнение к нему служит для удостоверения факта получения покупателем квартиры.
Как следует из законодательного обоснования обязательности составления удостоверения передачи недвижимого объекта при его покупке (ст. 556 ГК РФ), такая бумага удостоверяет факт перехода жилища во владение, распоряжение и пользование нового хозяина. Также она отмечает тот момент, с которого у квартиры сменяется собственник.
У подписания такой бумаги имеются особые правовые последствия: перенаправление всех возможных, ассоциированных с владением жилплощадью рисков, от продавца к покупателю. Так, например, с проставлением подписей в бланке теперь уже новый собственник понесет риск случайной гибели своего имущества, если что-то случится с квартирой.
Здесь же приобретатель указывает, в каком виде он получил жилище, поскольку это позволяет фиксировать все моменты несоответствия квартиры с описанием ее в договоре о покупке. В результате гражданин, приобретший несоответствующую условиям договора жилплощадь, вправе призвать к ответственности недобросовестного продавца.
Отнеситесь к составлению и подписанию очень серьезно — впоследствии это поможет предотвратить споры по поводу передачи имущества в виде недвижимости. Специально никакого особенного бланка на законодательном уровне не установлено. Написание его регулируется общими требованиями к документальному оформлению сделок. Кроме того, акт передачи квартиры составляется в простой письменной форме соответственно требованиям статьи 160 ГК.
В тексте должны найти отражение следующие важные для совершения перехода права собственности на жилье сведения:
- имена (в формате Ф. И. О.) и реквизиты паспортов представителе сторон — продавца и покупателя;
- описание продаваемого помещения (где находится, метраж, сколько комнат и т. д.);
- указание на переход права собственности;
- уточнение, что еще переходит вместе с помещением (мебель, элементы интерьера, сантехприспособления);
- указание об отсутствии претензий у сторон друг к другу;
- уточнение о переходе риска случайного повреждения и гибели собственности от продающей стороны к покупающей;
- какие значимые документы передаются вместе с жилплощадью (здесь важно не только перечислить, что это за бумаги, но и прописать точное количество листов каждого экземпляра);
- сколько штук актов составлено (обычно подписывается три экземпляра — для каждой из сторон плюс для регистрационного органа).
Имеет значение, на первичном или на вторичном рынке покупается квартира.
Когда жильё приобретается на первичном рынке:
- если при осмотре обнаружены существенные недостатки, в связи с которыми в помещении невозможно проживать, то вместо передаточного акта составляется дефектная ведомость, а застройщику дается срок для устранения недостатков;
- если обнаруженные недостатки не являются существенными, то покупателю стоит подписать акт с замечаниями, иначе застройщик вправе подписать его в одностороннем порядке и таким образом передать квартиру будущему собственнику.
Подробная информация об акте приема-передачи в этом видео:
Когда купля-продажа квартиры на вторичном рынке, одним лишь неподписанием акта дело не ограничится:
- С одной стороны, если покупатель обнаруживает настолько существенные дефекты, что у него пропадает интерес к недвижимости в принципе, то он может зафиксировать состояние квартиры (например, на фото) и обратиться в суд за расторжением договора и взысканием неустойки.
- С другой стороны, недобросовестный покупатель может просто уклоняться от подписания акта и принятия квартиры, и тогда продавцу стоит зафиксировать факт такого уклонения, чтобы в будущем понудить покупателя принять недвижимость.
- Наконец, неподписание документа со стороны продавца также может быть расценено судом как уклонение от исполнения обязанности по передаче квартиры.
В любом случае, к подписанию акта следует подойти ответственно. Если обнаружены мелкие дефекты, например, отсутствует розетка или на потолке обнаружилось водяное пятно от затопления – не стоит уклоняться от подписания акта, достаточно в полной мере отразить недостатки в передаточном документе.
Образец акта приема передачи квартиры смотрите по ссылке.
Есть три основных варианта, как в договоре может быть отражен процесс передачи квартиры:
- В договоре купли-продажи квартиры прямым текстом может быть предусмотрена необходимость составления передаточного акта при передаче. В таком случае, очевидно, акт является обязательным элементом исполнения договора.
- В договоре может быть прямо указано, что функции передаточного документа выполняет сам договор. Такой вариант является абсолютно законным, тогда квартира передается автоматически при подписании договора.
- В договоре может отсутствовать какое-либо упоминание об акте. Тогда применяются нормы ст. 556 ГК РФ, и акт становится обязательным документом при продаже
Покупка квартиры считается сложным и рискованным процессом для каждого участника такой сделки. Поэтому обе стороны стараются разными способами обезопасить себя от возможного мошенничества, финансовых расходов или иных непредвиденных обстоятельств.
Для этого важно грамотно составить контракт купли-продажи и другие документы. Процедура может выполняться непосредственными участниками сделки или приглашенным нотариусом.
При этом рекомендуется составлять дополнительно передаточный акт к договору купли-продажи квартиры, который выступает официальным подтверждением того, что жилье фактически было передано покупателю.
Не допускается составление договора купли-продажи квартиры без передаточного акта, если покупатель для такого приобретения пользуется заемными банковскими средствами. Поэтому если для покупки жилья используется ипотека, то учитываются нюансы:
- обычно при составлении такого акта требуется присутствие представителя банка;
- если выявляются работником банковского учреждения ошибки в этом документе, то они должны быть исправлены до того момента, когда продавец получит сумму средств, равную стоимости продаваемой недвижимости;
- многие банки вовсе предлагают своим клиентам бланк такого акта, в который надо внести только нужные сведения.
Образец передаточного акта к договору купли-продажи квартиры можно изучить ниже.