Выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в доме;
• управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным. Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.

Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.

В режиме для слабовидящих доступен ряд функций:

• Эта подсказка выводится/убирается переключателем ? или нажатием клавиш SHIFT + ?
• Используйте переключатель картинки чтобы убрать картинки и видеофайлы в статьях и прочитать вместо них текстовое описание.
• Чтобы отключить правую колонку с виджетами (видео, голосование, и т.п.), используйте переключатель виджеты
• Для увеличения размера шрифта текста используйте переключатель шрифт
• Вы можете сменить цветовую схему сайта с помощью переключателя цвет

• Артем Баранов, генеральный директор юридической компании «Достигация»
• Ольга Балбек, заместитель по правовым вопросам компании «Миэль»
• Антон Пономарев, заслуженный юрист России, частная практика
• Андрей Лямзин, юрист адвокатского бюро «Сфера защиты»

Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.

Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

• Peгyляpнo ocмaтpивaйтe здaниe и тeppитopию, чтoбы yбeдитьcя, чтo имyщecтвo бeзoпacнo и в xopoшeм cocтoянии. Бyдьтe yвepeны, чтo тexничecкoe oбcлyживaниe пpoвoдитcя peгyляpнo и вoпpocы бeзoпacнocти peшaютcя нeмeдлeннo. Пpимepoм пpoблeмы бeзoпacнocти, тpeбyющeй внимaния, мoжeт cлyжить cлoмaннaя лaмпoчкa нa зaтeмнeннoй cтoянкe, кoтopaя нyждaeтcя в зaмeнe. Упpaвлeниe мнoгoквapтиpным дoмoм — cиcтeмa из мнoжecтвa элeмeнтoв.
• Ocмoтpитe cвoбoдныe квapтиpы, пpeждe чeм пoкaзывaть иx. Cдeлaйтe любoй нeoбxoдимый peмoнт или yлyчшeния, тaкиe кaк пoкpacкa или чeкaнкa, чтoбы cдeлaть квapтиpy бoлee пpивлeкaтeльнoй для пoтeнциaльныx apeндaтopoв. Убeдитecь, чтo вce квapтиpы и здaния cooтвeтcтвyют мecтным cтpoитeльным нopмaм, a тaкжe гocyдapcтвeнным и фeдepaльным нopмaм.
• Peклaмиpyйтe нeмeдлeннo, кoгдa apeндaтop yeзжaeт. Cвoбoднaя квapтиpa oзнaчaeт пoтepянный дoxoд, и oтвeтcтвeннocть зa пoддepжaниe дoxoдoв здaния нeceт мeнeджep жилoгo кoмплeкca. Oбязaтeльнo paзмeщaйтe peклaмy в paмкax вcex фeдepaльныx пpaвил и пpaвил штaтa, чтoбы гapaнтиpoвaть, чтo peклaмa нe являeтcя диcкpиминaциoннoй или нapyшaeт 3aкoн o cпpaвeдливoм жильe. Нeпocpeдcтвeнный cпocoб yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм этo TCЖ.
• Пpoвepьтe кpeдит и peкoмeндaции вcex пoтeнциaльныx apeндaтopoв. Baжнo пocтapaтьcя нaйти oтвeтcтвeнныx apeндaтopoв, кoтopыe нe oткaжyтcя oт apeнднoй плaты и пpивeдyт к пoтepe дoxoдa.
• Oбecпeчить coблюдeниe вcex ycлoвий дoгoвopa apeнды apeндaтopa. Нaпpимep, ecли в дoгoвope oб apeндe или coглaшeнии coдepжитcя пyнкт «нeт дoмaшниx живoтныx», вы oбязaны нacтaивaть нa тoм, чтoбы дoмaшниe живoтныe нe жили в кoмплeкce. Иcключeниeм из этoгo пpaвилa являютcя живoтныe-пoвoдыpи для людeй c oгpaничeнными вoзмoжнocтями. Coглacнo 3aкoнy o cпpaвeдливoм жильe, oпpeдeлeнныe ycлoвия пpoживaния дoлжны быть пpeдycмoтpeны для людeй c oгpaничeнными вoзмoжнocтями.
• Peшить жaлoбы apeндaтopa нeмeдлeннo. Этo мoжeт пoтpeбoвaть вcтpeчи c oдним или нecкoлькими жильцaми здaния и пocpeдничecтвa мeждy coceдями.

Coглacнo дaнным Бюpo cтaтиcтики тpyдa CШA, yпpaвляющиe нeдвижимocтью, нeдвижимocтью и oбщecтвeнными oбъeдинeниями в 2016 гoдy пoлyчaли cpeднюю eжeгoднyю зapплaтy в paзмepe 57 040 дoллapoв. C дpyгoй cтopoны, yпpaвляющиe нeдвижимocтью, нeдвижимocтью и oбщecтвeнными oбъeдинeниями зapaбoтaли зapплaтy 25-гo пpoцeнтиля в paзмepe 39 910 дoллapoв, тo ecть 75 пpoцeнтoв зapaбoтaли бoльшe этoй cyммы. 3apплaтa 75-гo пpoцeнтиля cocтaвляeт 83 110 дoллapoв, чтo oзнaчaeт, чтo 25 пpoцeнтoв зapaбaтывaют бoльшe. B 2016 гoдy в CШA былo зaнятo 317 300 чeлoвeк в кaчecтвe мeнeджepoв пo нeдвижимocти, нeдвижимocти и oбщecтвeнныx oбъeдинeний.

Пpeждe чeм вы cмoжeтe выбpaть пpaвильнyю cтpaтeгию для вac, вы дoлжны пoнять вce paзличныe oблacти apeндyeмoй coбcтвeннocти, кoтopыe дoлжны yпpaвлятьcя. Упpaвлeнчecкиe oбязaннocти apeндoдaтeля мoжнo paздeлить нa тpи чacти:

1. Упpaвлeниe Apeндaтopaми
2. Упpaвлeниe имyщecтвoм и инcпeкциями
3. Упpaвлeниe финaнcaми

Способы управления многоквартирными домами

• О городе
• ›
• Городское хозяйство
• ›
• Собственникам и нанимателям жилья
• ›
• Выбор способа управления многоквартирным домом

Август

• Январь
• Февраль
• Март
• Апрель
• Май
• Июнь
• Июль
• Август
• Сентябрь
• Октябрь
• Ноябрь
• Декабрь

Управляющая организация может быть выбрана в качестве временного управляющего при соблюдении двух условий:

1) у нее имеется лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД;

2) она включена в соответствующий перечень организаций, который формируется уполномоченным органом и размещается в ГИС ЖКХ. В этот перечень включаются управляющие организации:

• представившие в уполномоченный орган заявление об их включении в перечень (на дату подачи заявления);
• признанные участниками открытого конкурса по отбору УК для управления МКД, расположенным на территории соответствующего муниципального образования (на дату составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе). Речь идет об открытом конкурсе, проводимом ОМСУ в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. При подаче заявки на участие в таком конкурсе заинтересованное лицо теперь будет давать согласие на включение его в перечень организаций – претендентом на временные управляющие. Поэтому заявка на участие в открытом конкурсе дополнена согласием претендента на включение его в перечень организаций для временного управления МКД.

Дата подачи заявления о включении в перечень или дата составления протокола важны, так как УК-претенденты включаются в перечень в хронологическом порядке.

Перечень организаций подлежит актуализации уполномоченным органом как минимум один раз в пять лет, а также в срок, не превышающий трех рабочих дней со дня наступления одного из следующих событий:

• аннулирование лицензии УК, включенной в перечень;
• истечение срока действия лицензии УК, включенной в перечень, в случае непринятия лицензирующим органом решения о продлении срока действия лицензии;
• поступление заявления УК о ее включении в перечень организаций;
• составление протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе;
• поступление заявления УК о ее исключении из перечня организаций. Управляющая организация, включенная в перечень, вправе подать такое заявление, если она выбрана решением об определении УК для управления хотя бы одним домом.

При определении управляющей организации уполномоченный орган выбирает УК, которая является временным управляющим меньшего количества МКД по сравнению с другими организациями, включенными в перечень. Если две и более управляющие организации управляют равным количеством домов, уполномоченный орган ориентируется на очередность расположения УК в перечне.

При этом для временного управления МКД не может быть выбрана УК, которая прежде уже управляла этим домом. Речь идет о ситуации, когда собственники помещений в указанном доме ранее приняли решение о расторжении договора управления с обозначенной УК или сведения о доме были исключены из реестра лицензий субъекта РФ в период осуществления деятельности по управлению таким домом этой управляющей организацией.

Временная УК ведет деятельность по управлению МКД до выбора собственниками помещений в доме способа управления или до заключения договора управления с управляющей организацией, определенной собственниками помещений или по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, но не более одного года.

Отметим еще один момент. Управление МКД временной УК не является основанием для непроведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД в случаях, для которых проведение такого конкурса предусмотрено Жилищным кодексом.

Условия договора управления многоквартирным домом подразумевают наложение на ТСЖ, ЖСК, или орган управляющей организации определенных обязательств, неисполнение которых приводит к применению санкций со стороны законодательства. В частности, данные требования, которые предусматривает законодательный порядок, прописаны в Постановлении Правительства РФ под № 491.

Перечень требований руководства общим имуществом и многоквартирными домами признается открытым и может быть дополнен ФЗ. Следует отметить, что внесение дополнительных условий управления общим имуществом входит только в федеральную компетенцию и никоим образом не может быть осуществлено органами МСУ.

При этом следует отметить, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для руководства общим имуществом (в том числе для осуществления услуг по проведению капитального ремонта жилья), до сих пор не разработан органами госвласти.

Это детерминируется тем, что руководство многоквартирными домами в каждом конкретном случае имеет свои конкретные индивидуальные параметры. Кроме того, разработка универсального списка может ограничить собой поле деятельности ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.

Несмотря на то, что законодательный порядок предусматривает различные формы управления многоквартирным домом, основная обязанность возлагается все же на собственников жилых помещений. Это регламентировано ст. 39 ЖК РФ, в которой прописано, что на собственников жилых помещений возлагается обязанность осуществления капитального ремонта, а также должного ухода за общим имуществом.

Это необходимо осуществлять с целью поддержания недвижимости в оптимальном состоянии, что не будет нести риск для лиц, которые проживают на территории жилых помещений.

Если сделать отсылку к ст. 161 ЖК РФ, то хозяева недвижимости должны в обязательном порядке осуществить выбор способа управления многоквартирными домами. В другой ситуации это обязательство переходит на муниципальный орган власти, который ориентируясь на ст. 162, воплощает на практике выбор способа управления многоквартирным домом. При этом отбор будет происходить между ТСЖ (товариществом), ЖСК и управляющей компанией для осуществления деятельности, направленной на проведение капитального ремонта, управление общим имуществом и поддержание его в оптимальном состоянии.

До тех пор, пока не будет заключен договор управления (объект которого – МКД), законодатель обязывает оформлять договор с непосредственным застройщиком здания. При этом следует помнить о том, что между застройщиком и иными субъектами правоотношений договор может быть заключен не позднее, чем истекут 5 суток после ввода в эксплуатацию здания.

Кроме того, ЖК РФ, строго регламентирует срок договора, который заключается между застройщиком и управляющей организацией (при том, что объект такого контракта – вновь построенный МКД). Так, между застройщиком и УК не может быть заключен официальный договор, на срок от 1 года до 3 лет в том случае, если проводился открытый конкурс. Если подобный конкурс не был воплощен на практике, то договор с застройщиком и УК не может превышать срок, равный 3 месяцам.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Право на собственность влечет за собой обязательства следить за состоянием имущества и предотвращать возможный вред для окружающих из-за ненадлежащего использования. Поэтому собственники обязаны выбрать форму управления своей недвижимостью. Форму управления можно выбрать на общем собрании. При этом у собственников сохраняется возможность изменить ее в любой момент. Принятое большинством решение является обязательным для всех собственников, даже для тех, кто не голосовал или был против.

Существует несколько способов управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками;

• создание ТСЖ или жилищного кооператива;

• передача дома в управляющую организацию.

Данные способы регламентированы в статье 161, пункте 2 Жилищного Кодекса РФ.

Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме

Управляющая организация должна иметь лицензию на управление многоквартирными домами. Такая обязанность введена дополнениями в Жилищный Кодекс РФ. Чтобы получить лицензию, управляющей организации нужно:

• подать заявление в Государственную жилищную инспекцию;

• сдать экзамен руководителю управляющей организации;

• оплатить государственную пошлину.

Лицензию могут отозвать, если управляющая организация не справляется со своими обязанностями.

Ресурсоснабжающие организации и жильцы – два основных объекта взаимодействия УК. Суть работы управляющей компании состоит в том, чтобы купить ресурсы (электричество, воду, тепло и т.д.) у ресурсоснабжающих организаций и передать их собственникам МКД. Это коммерческие отношения, которые решают одну из самых важных задач УК – поставку жильцам коммунальных услуг.

В России прогнозируется возникновение нового формата управления домами. Возможно, в скором времени управлять МКД сможет один менеджер-управдом вместо целой управляющей организации. Работать он будет по трудовому договору, но не заменит председателя правления. Пока в Минстрое России только разработан законопроект, по которому ЖСК и ТСЖ могут нанять такого менеджера.

Чтобы уменьшить затраты, но увеличить презентабельность дома и его стоимость, управляющая компания может действовать по следующему плану:

• фиксировать бюджет дома: доходы и расходы;

• определить направления, в которых можно развивать подотчетный объект;

• вести контроль денежных средств;

• искать потенциальных арендаторов на выгодных условиях;

• тщательно следить за состоянием имущества МКД;

• информировать собственников о проделанной работе, предоставлять им отчеты и размещать новости, например, при помощи Сайта ЖКХ;

• организовывать собрания жильцов, членов УК для решения вопросов управления, а также для обсуждения перспектив;

Важно, чтобы управляющая компания была максимально клиентоориентирована. Ведь в условиях конкуренции именно достойное обслуживание дома за приемлемую цену является важнейшим критерием при выборе жильцами формы управления многоквартирным домом.

Дата публикации материала: январь 2017.

Вам также может быть интересно:

• Как формируются тарифы ЖКХ
• Управляющая компания ЖКХ – что это такое?
• Реформа ЖКХ: история запуска программы и тенденции развития

Дополнительные продукты ЖКХ:

• Программа 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
• Сайт с личными кабинетами для жильцов 1С: Сайт ЖКХ
• Мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет

К состоянию жилищного фонда, обеспечению комфортных условий и безопасности проживания человека, к стандартам качества жилищных и коммунальных услуг предъявляются достаточно высокие требования.

В связи с этим эффективное управление многоквартирным домом является основным вопросом жилищно-коммунального хозяйства.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от различных обстоятельств.

Например, если в доме более шестнадцати квартир, собственники уже не могут осуществлять непосредственное управление таким домом. Позиция законодателя по вопросу оптимального количества квартир для непосредственного управления многоквартирным домом неоднократно изменялась. Первоначально было установлено, что жилых помещений должно быть не более четырех1, потом в ч. 1 ст. 164 ЖК РФ (в редакции от 30.11.2010) все ограничения по количеству квартир были сняты.

В соответствии с ч. 1 ст. 163 ЖК РФ порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, её субъекта или муниципального образования, устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта и органом местного самоуправления. При этом согласно ч. 2 ст. 163 ЖК РФ управление МКД, в котором доля Российской Федерации, субъектов РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем 50%, осуществляется на основании договора управления домом, заключенного с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

Вместе с тем в настоящее время порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации,

Правительством Российской Федерации не установлен и соответствующего нормативного правового акта, регулирующего указанный порядок, не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Правоотношения по выбору управляющей организации путем проведения открытого конкурса урегулированы ст. 161 ЖК РФ и постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

В 31 субъекте федерации приняты нормативные правовые акты, устанавливающие порядок управления МКД, в которых все или более 50% помещений находятся в собственности субъектов. Также, в 248 муниципальных образованиях приняты соответствующие нормативные правовые акты, устанавливающие порядок управления МКД, в которых все или более 59% помещений находятся в собственности органов местного самоуправления.

Анализ принятых «положений» и «порядков» на региональном и муниципальном уровнях показывает, что везде управляющая организация выбирается по результатам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, в которых все или более чем 50% помещений находятся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, для МКД, помещения в которых все или более 50% принадлежат государству или муниципальным образованиям, предусмотрен только один способ управления — управляющая организация, избираемая на конкурсной основе.

Порядок эксплуатации МКД регламентируется правилами управления многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 416 от 15 мая 2013г. Второй правовой документ, регулирующий способы домоуправления, является Жилищный Кодекс. Согласно статьи, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, жилое здание может управляться только одной организационной структурой. Владельцы помещений МКД не могут отказаться от реализации функций распоряжения совместной собственностью. Законодательно все возможные пути управления МКД закреплены ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Порядок деятельности избранного способа подробно расписан в ст. 162–164, разделах V, VI ЖК РФ.

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников, опираясь на свое решение, выбирает способ эксплуатации и может пересмотреть его в любое время. Обладатели квартир в новостройке также обязаны принять совместное решение о схеме обслуживания и контроля за состоянием здания. Жильцам даётся 6 месяцев на принятие соответствующего решения. Если в течение отведённого срока не определена форма управления имуществом, местные власти организуют отбор управляющей компании методом открытого конкурсного сбора заявок (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Общее собрание может сделать выбор в пользу создания ТСЖ (Товарищество Собственников Жилья). Такая организация является юридическим лицом, имеющим правовую форму товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Товарищество представляет интересы определённого дома или группы домов, связанных между собой общими коммуникациями (например, общий транзитный водопровод). ТСЖ имеет статус юридического лица и создаётся специально под управление зданием и не может заниматься сторонними вопросами и какой-либо предпринимательской деятельностью. Все договоры с коммунальщиками заключается от лица ТСЖ, подписывает их председатель. Созданная структура несёт ответственность перед собственниками жилья по всей строгости закона. Товарищество уполномочено самостоятельно организовывать, контролировать и выполнять работы, либо силами штатных сотрудников, либо силами подрядчиков.

Допускается, что на ТСЖ будут возлагаться только функции организатора и контролёра. В этом случае руководство товарищества заключает контракты на эксплуатацию с подрядчиками и не имеет собственного штата. При этом ответственность перед жильцами за качество работ также несёт ТСЖ.

Способы управления многоквартирным домом

Способ управления домов с привлечением профессиональной УК наиболее распространен. Этот способ так же поддерживается органами местного самоуправления как наиболее управляемая структура. УК, как и ТСЖ, организует процесс поддержания жилищного фонда на должном уровне привлекая подрядные организации или используя собственный штат. Компания полностью обеспечивает ход процесса, неся ответственность за результат перед собственниками помещений.

Способ управления выбирается исходя из возможностей собственников к организации процесса. Если среди жильцов найдутся инициативные граждане, которые способны собственноручно создать товарищество, вести все вопросы, связанные с ЖКХ, то такой вариант индивидуального управления в качестве оптимального выбора исключать нельзя.

Плюсы ТСЖ:

• более качественное обслуживание, чем при любом ином способе управления
• низкие сметы на эксплуатацию и ремонт
• высокая вовлеченность жильцов в процесс эксплуатации имущества
• при надлежащей настойчивости и расторопности председателя дом можно проводить по городским программам благоустройства и ремонтов.
• прозрачность финансового баланса дома и отчетность перед жильцами

Минус ТСЖ:

• низкая компетентность штатных специалистов или их отсутствие
• отсутствие собственной материальной базы
• высокие расходы на аппарат управления
• низкая финансовая стабильность в случае ошибок в тарифообразовании

Передача дел в ведение УК — оптимальный вариант для управления крупным городским домом. Жителям не потребуется отвлекаться от собственных забот, регулярно участвовать в решении специфических вопросов. Это компетенция компании-управленца. Такой вариант признаётся удобным, необременительным для большинства владельцев квартир.

Плюсы УК:

• высокая компетентность штатных специалистов
• финансовая устойчивость
• собственная материальная база
• высокая интегрированность с ресурсоснабжающими организациями

Минусы УК

• высокие тарифы
• низкое качество обслуживания
• медленная реакция на изменения происходящие с домом
• более высокий уровень дебиторской задолженности по дому
• непрозрачность финансового баланса дома и неполная отчетность перед жильцами

Самоуправление МКД организуют редко. Это связано с низкой эффективностью такого типа распоряжения имуществом, высокой ответственностью, лежащей на самих владельцах помещений, отсутствием у собственников свободного времени. Все это не располагает к подобному выбору.

Плюсы:

• нет расходов на управленческий аппарат
• техобслуживание и уборка дома может проводиться силами жильцов
• низкие сметы на выполнение всех работ
• каждый отвечает только за свои долги по коммунальным ресурсам

Минусы:

• очень низкая управляемость
• низкая компетенция жильцов в опросах ЖКХ
• невозможно использовать дотации Фонда содействия реформированию ЖКХ на капитальный ремонт
• нет единого ответственного по какому-либо из вопросов

Основной документ, которым регулируются вопросы ухода за многоквартирным жилым сооружением, – Жилищный кодекс РФ.

Способы управления МКД

В России действует три способа управления МКД.

Первый – самоуправление, то есть все мероприятия осуществляют сами домоладельцы. Второй – формирование товарищества собственников жилья с обязательной регистрацией юридического лица. Третий – привлечение специальных компаний за дополнительную оплату их труда.

Определение форм управления МКД зависит от характеристик многоквартирного здания и численности домовладельцев.

Еще один вариант управления многоквартирным домом – товарищество собственников жилья. Среди домовладельцев путем голосования избирается представительский орган – ТСЖ, ведущий практическую деятельность по организации ремонта и благоустройства вверенной территории. Деятельность осуществляется по следующим принципам:

• некоммерческая форма управления многоквартирным жилым зданием, то есть участники ТСЖ, не получают доход за выполняемые функции;
• организация регистрируется в муниципалитете, получает личные реквизиты и составляет персональный устав;
• члены ТСЖ назначаются путем голосования жильцов (смена состава осуществляется ежегодно);
• в начале каждого года организовывается общее собрание домовладельце с целью решения основных вопросов, постановки задач на будущий год, принятие финансовых решений (суммы ежемесячных взносов, затраты);
• информация о результатах работы хранится секретарем ТСЖ, предоставляется жильцам для ознакомления по запросу.

Третий вариант – заключение договора с управляющей организацией, действующей на коммерческих началах. Собственникам/пользователям недвижимости придется дополнительно вносить деньги на оплату услуг УК, но взамен они лишаются обязанности управления многоквартирным домом.

Привлечение коммерческих организаций осуществляется по следующим принципам:

• организацию выбирают собственники квартир в многоквартирном доме путем голосования;
• действует УК на основании подписанного соглашения с указанием полного перечня вверенных обязанностей;
• работники компании решают все практические вопросы ремонта, сотрудничества с коммунальными хозяйствами, облагораживания, поддержания комфорта и чистоты на общих участках.

Как выбрать управляющую компанию

Какому методу (способу) управления многоквартирным домом отдать предпочтение, зависит от следующих факторов:

• количество квартир (в больших зданиях сложнее прийти к единому мнению касательно управления, поэтому лучше привлечь коммерческую фирму);
• возраст недвижимости (в старых и ветхих сооружениях требуется больше ремонта, с чем жильцы самостоятельно могут не справиться).

Непосредственное управление подойдет небольшим домам, где владельцы хорошо знакомы, и могут поручиться друг за друга. ТСЖ также целесообразно организовывать в малых многоквартирных зданиях. УК подойдет для больших домов или жилых комплексов.

Как уже отмечалось выше, выбор способа управления конкретным многоквартирным домом ложится на плечи самих собственников недвижимости. Статьей 161 ЖК РФ обозначено, что это обязанность владельцев жилья, а не их право. О том, что решение принято, свидетельствуют следующие мероприятия:

• персональное подписание контрактов с коммунальными службами (при самоуправлении);
• оформление договора с УК;
• регистрация товарищества в ЕГРЮЛ.

Алгоритм выбора механизма управления МКД должен соответствовать требованиям установленных нормативно-правовых актов, что включает следующие шаги:

• организация общего собрания собственников многоквартирного жилья;
• голосование (решение считается принятым, когда больше половины квартир проголосовали за его реализацию, 50 % +1), что можно сделать лично на собрании или удаленно на портале Государственных услуг;
• внесение результатов решения в Протокол заседания;
• голосование за назначение ответственных лиц, которые будут представлять интересы участников с управляющими организациями.

Важно! Владельцы квартир имеют право сменить метод управления МКД в любой момент путем общего голосования.

Правительственное Постановление, действующее на всей территории Российской Федерации, о правилах предоставления сервисов управления многоквартирными домами от 15 мая 2013 года № 416 предусматривает обязанности и полномочия управляющих фирм, особенности взаимодействия участников правоотношений, ведение документальных отчетов, установление финансовых тарифов.

Согласно последним изменениям законодательства в этой сфере, все коммерческие компании по управлению МКД должны приобрести лицензию на осуществление такой деятельности. Лицензия является государственным разрешением на оказание конкретного перечня услуг. Задача нововведения – предотвратить мошеннические действия со стороны УК. Также контролирующие органы имеют возможность систематизировать сведения о действующих организациях и принудительно прекращать деятельность фирм, нарушивших условия договора.

Внимание! Служба защиты прав потребителей, в качестве санкции, может аннулировать полученную ранее лицензию, что исключает право дальнейшей профессиональной деятельности.

Процесс получения лицензии:

• зарегистрированное юридическое лицо направляет заявление в жилищную комиссию;
• рассмотрение заявления;
• принятие экзамена руководителя УК, подтверждающего ознакомление с законодательными и теоретическими основами ведения управленческой деятельности;
• оплата государственной пошлины;
• документальное подтверждение лицензирования.

• Статья
• Обсуждение
• Просмотр
• История

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

• Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
• Прозрачные расчеты.
• Задолженность граждан не касается остальных жителей.
• Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
• Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.

• Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
• Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
• Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
• Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру. Её можно разделить на три этапа:

1. Формирование инициативной группы.
2. Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное голосование, избирается председатель совета дома.
3. Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.

Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию.

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Чтобы форма обслуживания дома была утверждена, нужно зафиксировать волю собственников. Для этого организовывается собрание жильцов или заполнение анкет с перечнем вопросов. Кворум для мероприятия – не менее половины собственников МКД.

Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:

1. Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
2. Выбор кандидатуры официального представителя.
3. Формирование представительского органа.
4. Заключение договоров на обслуживание.

Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.

Интересы владельцев квартир в доме в отношениях с третьими лицами может представлять один из собственников помещения в МКД. Изменения в прошлом году также закрепили, что выполнять эту функцию способно лицо, уполномоченное письменной доверенностью по одобрению большинства жильцов.

Временное управление МКД

Любой вариант управления многоквартирным зданием сопряжен с некоторыми проблемами.

В частности недостаток заключается в трудности принятия единого решения и чем больше жильцов, тем труднее прийти к общему мнению.

При управлении многоквартирным домом посредством сторонней организации значение имеет порядочность управляющей компании.

Велик риск, что управляющая организация использует взносы жильцов не по назначению, что чревато томительными разбирательствами и долгой процедурой переизбрания правления.

Кроме того, следует учитывать, что сторонняя организация лично не заинтересована в поддержании здания в надлежащем состоянии и без контроля со стороны жильцов многие проблемы могут попросту игнорироваться.

До момента принятия нового Жилищного Кодекса РФ управлением жилыми многоквартирными домами занимались ЖКХ или специальные службы, которые назначались муниципальными властями без уведомления жильцов.

То есть для сторонних организаций вход на рынок жилищно-коммунальных услуг был абсолютно закрыт, вследствие чего полностью отсутствовала конкуренция и интерес к улучшению качества услуг.

С 2005 года, после редактирования ЖК РФ, собственникам дано право автономно избирать вид управления многоквартирным домом, в котором они проживают.

Если дом небольшой, то можно заниматься управлением самостоятельно. Для этого придется оформлять доверенность от собственника каждого жилого помещения. Управление требует квалифицированных знаний и умения принимать оперативные решения, особенно когда дом требует ремонта.

При наличии возможности организовать ТСЖ (ТНТ) жильцы создают некоммерческую организацию, которая непосредственно решает вопросы управления МКД. Возглавляет ТСЖ председатель и правление.

На каждый дом можно организовать только одно ТСЖ, если только дома не расположены в пределах одного земельного участка.

Управляющая организация (компания) представляет собой коммерческую организацию, которая может взять на себя полную ответственность за управление МКД, в том числе поставку качественных коммунальных услуг. В таком статусе выступает лицензируемая организация, которая заключает договор с жильцами каждого МКД. Выбор компании осуществляется в конкурсном порядке.

При такой форме управления граждане сами выбирают способ управления и решают вопросы текущего (капитального) ремонта.

Решения, не требующие отлагательства, принимаются советом МКД. Его организация обязательна, когда в доме более 4-х квартир.

В задачу совета входит:

• созыв общего собрания дома;
• контроль работы – подрядных организаций, специалистов узкого профиля: сантехников, электриков и т.д.;
• подготовка отчета о выполненной работе;
• ведение финансовой документации, открытие счета по доверенностям от жильцов.

Председатель совета и его члены наделяются полномочиями собственниками жилья на общем собрании.

Непосредственное управление возможно, когда в доме не больше 30 квартир. Тогда принимать важные решения и подписывать документы вправе сами собственники жилья.

Похожие записи:

• Что такое декларированная площадь земельного участка
• Оформление налогового вычета при строительстве дома 2021
• Какие документы выдать при увольнении сотрудника в 2021 году