Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Претензия о взыскании задолженности по договору аренды образец». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Шаг 1. Перед написанием претензии, внимательно изучите договор аренды. Укажите пункты договора, в отношении которых были допущены нарушения.
Шаг 2. Предельно ясно изложите свои требования, опирайтесь на факты.
Шаг 3. Полностью укажите всю существенную информацию.
Шаг 4. Подпишите претензию и направьте ее по адресу местонахождения арендатора.
Претензия о взыскании задолженности по договору аренды
- Бизнес
- Деловая переписка
- Работа
- Арбитражный суд
- Личные
- Гражданский суд
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
На требования о взыскании задолженности по договору аренды, процентов (неустойки) распространяется общий трехлетний срок исковой давности, установленный в п. 1 ст. 196 ГК РФ. Срок исковой давности по договору аренды исчисляется отдельно по каждому просроченному арендному платежу. Платеж определяется применительно к каждому дню просрочки. Таким образом, по каждому просроченному арендному платежу рассчитывается срок его уплаты согласно договору, исходя из данного срока учитывается срок исковой давности для взыскания задолженности по данному платежу. Некоторые арендодатели ошибочно полагают, что срок исковой давности начинает течь с даты окончания действия договора, а потому затягивают с взысканием задолженности до окончания договора аренды, по долгосрочным договорам аренды это может привести к истечению срока исковой давности по ряду арендных платежей (Данная позиция содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43).
Пример расчета срока исковой давности по арендным платежам и неустойки за просрочку: Договор аренды заключен 01.11.2016 года и действовал до 31.12.2017 года. Согласно условиям договора срок внесения арендных платежей — до 6 числа каждого месяца. За просрочку внесения арендных платежей установлена неустойка в размере 0,1% за каждый день просрочки. Арендатор не внес арендные платежи 06.11.2017, 06.12.2017 года. Соответственно по платежу 06.11.2017 года срок исковой давности истекает — 06.11.2020, по платежу 06.12.2017 — 06.12.2020 года. Неустойка по платежу, который должен быть внесен 06.11.2017 года, начинает течь с 07.11.2017 года, срок исковой давности по неустойке рассчитывается по каждому дню просрочки, то есть по дню просрочки 07.11.2017 истекает 07.11.2020, 08.11.2017 — 08.11.2020 и т.д.
Исковое заявление можно подать в суд и после истечения срока исковой давности, но если ответчик в суде заявит об истечении срока исковой давности, суд откажет во взыскании задолженности, процентов (неустойки), по которым истек срок давности для обращения в суд. Также важно учитывать, что по смыслу пункта 3 статьи 202 ГК РФ соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени. Вместе с тем, ответчик может по каким-либо причинам не заявить об истечении срока давности (не получит уведомления о рассмотрении дела в суде, не явится в суд и не направит письменные возражения, по незнанию и т.д.). Поэтому при обращении в суд необходимо оценить риски: насколько высока вероятность заявления возражений, какая разница в сумме госпошлины, уплачиваемой за рассмотрение иска в суде, если будут заявлены требования с истекшим сроком исковой давности.
Подсудность по делам о взыскании задолженности
Исковые заявления о взыскании задолженности по общему правилу подаются в суд по месту регистрации ответчика, если иная подсудность не установлена договором. Если ответчик арендует недвижимое имущество для размещения своего филиала, представительства, то иск можно подать в суд как по их месту нахождения, так и по месту нахождения ответчика (ч. 5, 7 ст. 36 АПК РФ). Имейте в виду, что сведения о филиале, представительстве должны быть указаны в ЕГРЮЛ (п. 3 ст. 55 ГК РФ). Юридические лица, индивидуальные предприниматели свободны в выборе договорной подсудности. Обратите внимание на то, что в договоре может быть также предусмотрено, что все споры передаются на рассмотрение третейского суда (арбитража), в этом случае для взыскания задолженности по договору необходимо обращаться в данный суд (за некоторыми исключениями).
Исковое заявление в арбитражный суд может быть подано:
- через электронную систему подачи документов в суд
- лично или через представителя в экспедицию суда
- отправлено Почтой России или иной почтовой/курьерской службой
Как составить исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды?
После подачи иска в арбитражный суд вы можете в Картотеке арбитражных дел отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, если дело рассматривается в общем порядке, или вынесение определения о необходимости предоставления возражений, документов, если иск рассматривается в упрощенном порядке, в этом случае можно также получить через сайт суда доступ к документам, поданным ответчиком). Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о взыскании задолженности по договору оказания услуг занимает 1,5-2 месяца.
По результату рассмотрения дела выносится решение суда или судебный приказ (в приказном производстве).
Порядок и сроки вступления в законную силу решения суда (судебного приказа) устанавливаются в зависимости от порядка разрешения спора:
- в порядке приказного производства — по истечении 10 дней со дня получения копии судебного приказа должником, если в данный срок не поступят возражения от должника
- в порядке упрощенного производства — по истечении 15 дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба
- в порядке рассмотрения по общим правилам искового производства — по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
«___» _________ 20__ года между ООО «________» и ООО «_________» заключен договор № ___________ оказания услуг по ____________________(описание услуг).
Согласно п. __ вышеуказанного договора ООО «_____________» приняло на себя обязательство по выполнению работ по ___________________ (описание работ) а ООО «__________» обязалось данные работы оплатить.
ООО «_________» добросовестно исполняет договорные обязательства перед ООО «_________», что подтверждают акты выполненных работ, подписанные сторонами.
Вопреки своим обязательствам, ООО «_________» допустил существенное нарушение сроков оплаты оказанных ему услуг.
За период с ___________ года по ____________ года образовалась задолженность по оплате по договору в пользу ООО «____________», которая составляет ____________ рублей.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В связи с вышеизложенным, просим Вас оплатить образовавшуюся задолженность, включающую оказание услуг в сумме ___________ рублей, в срок не позднее 5 (пяти) дней со дня получения претензии, в противном случае мы будем вынуждены приостановить оказание услуг по вышеуказанному договору до полного погашения задолженности, а также обратиться в суд с соответствующим иском о взыскании задолженности и судебных издержек.
Руководитель ООО «_____________» _______________
Претензия Арендодателя о задолженности по договору аренды
Претензионный порядок урегулирования спора обязателен в случаях, предусмотренных законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК, п. 3 ст. 132 ГПК, ч. 3 ст. 4 КАС). При несоблюдении претензионного порядка исковое заявление:
- возвращается судом (п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК, п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК, п. 1 ч. 1 ст. 129 КАС);
- в случае принятия к производству оставляется без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК, абз. 2 ст. 222 ГПК, п. 1 ч. 1 ст. 196 КАС).
Применительно к соглашениям по аренде обязательный досудебный претензионный характер предусмотрен только для досрочного расторжения по требованию арендодателя (абз. 3 п. 4 ст. 619 ГК). Этой же статьей определены основания для такой инициативы.
Если арендатор задерживает арендную плату, к обращению в суд необходимо приложить документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров. Например, при наличии долгов и нерегулярной оплаты — претензию об оплате задолженности по договору аренды (ст. 132 ГПК), которая оформляется в произвольной форме. Придется соблюсти требования к структуре делового письма-обращения. Схему, которая иллюстрирует, какая информация вносится в претензию, содержит ГОСТ Р ИСО 10002-2007:
- первая часть — вводная, содержит описание правоотношений, существующих между сторонами;
- во второй описывается нарушение обязательств, допущенных контрагентом;
- третья часть содержит требования к нарушителю.
В соответствии с описанной структурой претензия по договору аренды нежилого помещения при наличии задолженности арендатора заполняется следующим образом.
Шаг 1. Во вводной части укажите:
- реквизиты арендодателя (лучше использовать бланк, в котором есть все данные);
- реквизиты адресата — название арендатора, Ф. И. О. руководителя, другие данные;
- исходящий номер и дату регистрации;
- заголовок письма «Претензия о задержке оплаты по договору».
В период пандемии предоставлена отсрочка арендаторам недвижимости, работающим в отраслях из перечня пострадавших (указаны в постановлении правительства №434 от 03.04.2020). Отсрочка предоставляется на арендную плату, начисленную:
- с даты введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС до дня прекращения такого режима — в размере 100% арендной платы, начисленной за этот период;
- со дня прекращения действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ до 01.10.2020 — в объеме 50% арендной платы, начисленной за этот период (пп. «б» п. 3 Требований).
При подготовке претензии к арендатору о невыполнении условий договора следует помнить, что обязательства сторон изменяются в части расчетов за имущество с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта. В связи с этим и на основании Обзора №2 Президиума Верховного суда от 30.04.2020:
- арендодатель не вправе требовать с арендатора внесения платы в полном размере (и применять договорную неустойку) с даты введения режима до дня его отмены;
- арендодатель вправе требовать с арендатора арендную плату и договорную неустойку за период возникновения задолженности до даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта.
ВАЖНО! Стороны соглашения, отношения которых не регулируются противоэпидемическими НПА, ведут расчеты на основании прежних договоров либо изменений, принятых на основании договоренности сторон.
Арендатор при расторжении соглашения аренды не обязан соблюдать досудебный порядок (ст. 620 ГК). Все основания, перечисленные в статье, связаны с ограничениями в использовании помещений. Для расторжения следует обратиться в суд, если не установлены другие причины (п. 2 ст. 450 ГК). Претензия используется как досудебная форма урегулирования.
ВАЖНО! В остальных случаях, например для взыскания задолженности с собственника имущества, претензия составляется в обычном порядке и затем прилагается к судебному иску.
Для взыскания затрат на устранение недостатков арендованного имущества используется досудебная претензия по договору аренды о погашении задолженности, возникшей в ходе ремонта, проведенного арендатором за свой счет.
|
Генеральному директору ООО «Недвижимость» П. П. Петрову Адрес: ул. Этажная, д. 21А, Тверь, 121000 От ООО «Фирма» Адрес: ул. Холодная, д. 12 Тверь, 101000 Претензия о возмещении расходов арендатора на устранение недостатков арендованного имущества 01.06.2020 между ООО «Фирма» (арендатор) и ООО «Недвижимость» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения №10221033/12 (далее — Договор). В соответствии с п. 1.1 арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование и владение нежилое помещение (далее — помещение) со следующими характеристиками:
Согласно п. 1.2 помещение передается в аренду для использования его арендатором в своей коммерческой деятельности, для размещения холодного склада пищевой продукции. Как предусмотрено п. 1.3 Договора, помещение передается арендодателем в состоянии, полностью пригодном для использования его по назначению, вместе с необходимым холодильным оборудованием. В соответствии с п. 3.1.2 Договора арендодатель обязан обеспечить в помещении температурный режим от -15 до -18°C, своевременно и за свой счет производя обслуживание, текущий и капитальный ремонт холодильного оборудования. 02.07.2020 из-за нарушения температурного режима в помещении, вызванного поломкой холодильного оборудования, появилась угроза порчи пищевой продукции, принадлежащей арендатору. Арендатор незамедлительно устранил поломку холодильного оборудования, что подтверждается договором подряда с ООО «Холод-сервис» №11 от 02.07.2020, актом о выполнении работ от 02.07.2020, счетом №102 от 02.07.2020, счетом-фактурой №10121 от 02.07.2020. Стоимость работ по устранению недостатков составила 101 000 (сто одна тысяча) рублей 00 копеек. Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
На основании изложенного в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ предлагаем в срок до 20.07.2020 возместить расходы на устранение недостатков арендованного имущества в размере 101 000 (сто одна тысяча) рублей 00 копеек, перечислив денежные средства на расчетный счет арендатора, указанный в п. 12.1 Договора. В случае отказа удовлетворить вышеуказанные требования арендатор обратится в арбитражный суд для защиты своих прав. Приложения:
Генеральный директор ООО «Фирма» И. И. Иванов |
Скачать образец претензии к арендатору о неуплате арендной платы и коммунальных платежей и о погашении долга
Скачать образец претензии к арендодателю при невозможности использования помещения с расторжением договора
Скачать образец претензии по договору аренды земельного участка о погашении задолженности
Скачать бланк претензии по договору аренды транспортного средства
Гражданину РФ Панину Станиславу Олеговичу адрес: 603001, г. Нижний Новгород, ул. Российская, 91, 16 от Замятиной Марии Владимировны, адрес: 603002, г. Нижний Новгород, ул. Дзержинского, 170-4
Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.
Арендные отношения регламентированы ГК РФ. При этом самими договором аренды порядок регулирования прав и обязанностей арендодателя и арендатора может быть изменен по сравнению с ГК РФ. Однако в силу прямого указания ст. 619 ГК РФ расторгнуть договор аренды арендодатель может только после направления претензии (предупреждения). Арендатору такое предупреждение в силу закона направлять необязательно, но такое условие может быть в договоре.
В силу специфики арендных правоотношений, составляя претензию по договору аренды внимательно изучите текст договора и нормы ГК РФ. Если в ГК РФ отсутствует указание :если иное не установлено договором, то норма закона будет действовать независимо от наличия ее в договоре.
В большинстве случаев задолженность формируется у арендатора, по тем или иным причинам не выплачивающего суммы, возложенные на него в силу договорных обязательств. Это может быть задолженность, возникшая в связи:
- с невыплатой арендной платы;
- с порчей арендованного имущества;
- с неосуществлением капитального ремонта, если по договору обязанность капремонта была возложена на арендатора;
- с неуплатой причитающихся коммунальных платежей и т.д.
В отличие от искового заявления, при составлении претензии нет необходимости придерживаться какой-либо предустановленной структуры. Вполне достаточно, чтобы из текста претензии было ясно, кто, от кого, почему и чего хочет.
То есть в претензии должны содержаться следующие сведения:
- наименование и основные реквизиты (для юридических лиц) или ФИО (для физических лиц) и адрес лица, которому направляется претензия;
- наименование (для юридических лиц) или ФИО (для физических лиц) и адрес автора претензии;
- сведения о договоре аренды и его основных условиях;
- причина формирования задолженности (порча имущества, невнесение арендной платы, задолженность по коммунальным платежам и т.д.);
- сумма сформировавшейся задолженности;
- расчет сформировавшейся задолженности (тело долга, коммунальные платежи, пеня, штрафные санкции и т.д.);
- срок, за который сформировалась задолженность;
- предложение погасить задолженность;
- время, отводимое автором претензии на погашение задолженности;
- перечень прилагаемых документов, подтверждающих наличие задолженности (опционально);
- дата направления претензии.
Укажите следующие обстоятельства и доказательства, которые их подтверждают:
- заключение договора. Напишите его название, номер, дату заключения, а также приведите условия договора:
- об объекте аренды, размере арендной платы и порядке уплаты арендных платежей;
- о порядке возмещения арендатором расходов арендодателя на коммунальные услуги (если это предусмотрено);
- о неустойке, если она предусмотрена договором ( п. 1 ст. 330 ГК РФ).
Укажите пункты договора (приложения к нему), на которые вы ссылаетесь;
- передача имущества арендатору. Сошлитесь на акт (иной документ), который подтверждает факт и дату передачи;
- невнесение полностью или в части (несвоевременное внесение) арендной платы, коммунальных платежей. Укажите периоды просрочки.
Получите консультацию прямо сейчас!
При расчете учитывайте, включена в состав арендной платы стоимость коммунальных услуг или она возмещается отдельно.
Если стоимость коммунальных услуг включена в арендную плату, то вы рассчитываете задолженность по коммунальным платежам в составе долга по арендной плате.
Пример расчета
| Месяц | Сумма долга по арендной плате, руб. | ||
| постоянная часть | переменная часть | итого | |
| Август 2018 | 40 000 | 10 500 | 50 500 |
| Сентябрь 2018 | 40 000 | 10 200 | 50 200 |
| Итого: | 100 700 | ||
Если стоимость коммунальных услуг возмещается отдельно, вы рассчитываете отдельно долг по арендной плате и отдельно задолженность по коммунальным платежам.
Пример расчета
| Месяц | Сумма долга, руб. | ||
| арендная плата | возмещение коммунальных услуг | итого | |
| Август 2018 | 40 000 | 10 500 | 50 500 |
| Сентябрь 2018 | 40 000 | 10 200 | 50 200 |
| Итого: | 100 700 | ||
Если договор не предусматривает возмещение коммунальных платежей, просто рассчитайте долг по арендной плате.
Рекомендуем приложить к претензии:
- копию договора аренды;
- копию акта приема-передачи объекта аренды;
- неоплаченные счета;
- документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего претензию (решение/протокол о назначении/избрании руководителя, доверенность).
Если у вас есть акты сверки расчетов, из которых видна задолженность, приложите их копии к претензии. Если арендатор частично внес арендную плату, можно приложить выписку из вашего банковского счета, подтверждающую это.
- Рассчитать задолженность и неустойку.
- Направить претензию должнику.
- Обратиться в суд с исковым требованием.
- Для принудительного взыскания обратиться в суд за выдачей исполнительного листа.
- Обратиться в апелляционную инстанцию (если потребуется).
- Обратиться в кассационную инстанцию (если потребуется).
Для начала разберемся, в каких случаях возникает задолженность и как ее рассчитать по договору аренды нежилого помещения.
Расчет производится простыми математическими действиями. Приведу 2 варианта:
- Неустойка по договору составляет 0.1% за каждый день просрочки платежа по арендной плате в 10 тысяч рублей. На момент составления претензии необходимо рассчитать задолженность за 10 дней: 10 000 руб. х 0.1% х 10 дней = 100 рублей.
- Неустойка не установлена договором и рассчитывается в порядке ст. 395 ГК РФ. Пусть ставка ЦБ РФ составляет 7.25%. Тогда вычисления следующие: 10 000 руб. х (7.25%/365 х 10) = 19.86 руб.
Как видим, ставка ЦБ в 5 раз ниже, чем в первом случае, поэтому целесообразнее устанавливать размер неустойки в договоре.
Теперь перейдем к юридической стороне вопроса.
В суд обращаются с одним или несколькими требованиями к должнику.
В нем содержится просьба к суду об удовлетворении следующих требований:
- Оплата задолженности по договору аренды.
- Оплата неустойки.
- Оплата задолженности и неустойки по коммунальным платежам.
- Для взыскания задолженности по договору аренды нежилого помещения вначале должнику направляется претензия.
- Претензия отправляется по юридическому адресу должника.
- Срок ожидания ответа на претензию — 30 дней.
- Правоотношения регулируются АПК РФ.
- Если сумма задолженности по договору до 250 тысяч (для ИП) или до 500 тысяч рублей (для юрлиц), законом предусмотрено упрощенное производства без вызова сторон.
- Исковое заявление подается в бумажной или электронной форме.
- В случае неудовлетворения требований судом первой инстанции истец вправе обратиться с апелляцией и кассацией.
Был ли у Вас опыт взыскания задолженности по договору аренды? Какие трудности возникали? Какие вопросы остались непонятными?
Составляя претензию, описывайте более подробно нарушенные пункты, ссылайтесь при этом на законодательные нормы. Претензия будет подтверждающим документом при написании и передаче искового заявления в судебные инстанции.
Пишите претензию в следующем порядке:
- Напишите, с кем у вас заключен договор аренды. Укажите, какое имущество арендует наниматель, какие условия должен исполнять арендатор, согласно оформленному между вами договору, сделайте ссылки на статьи и законы, применимые в вашем договоре;
В конце претензии вы (арендодатель) ставите свою подпись и отдаете ее арендатору. Попросите получателя поставить дату получения, личную подпись и расшифровку. Или отправьте претензию арендатору по неуплате аренды заказным письмом с уведомлением о получении по почте.
Если Ваша претензия была проигнорирована субарендатором, и в указанные сроки не появилось оплаты за аренду помещения — пишите исковое заявление в арбитражный суд.
Проблемы с взысканием арендной платы периодически возникают у многих арендодателей. Иногда решать их приходится с привлечением суда. Чтобы добиться успеха в этом процессе, необходимо еще до сдачи объекта недвижимости в аренду заключить с арендатором соответствующий договор. Если же сделка состоялась без подписания официального документа, то доказать правомочность своих требований будет проблематично. Сначала необходимо попытаться решить проблему полюбовно. Если это не удается, то подавайте исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Претензия о взыскании арендной платы
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
Условно алгоритм действий арендодателя можно разделить на следующие пункты:
- подача претензии;
- расторжение договора;
- решение вопросов, связанных с имуществом арендатора;
- обращение в суд;
- реализация судебного решения.
Особенности каждого пункта рассмотрены в следующих разделах.
Претензионный порядок при взыскании арендной задолженности необязателен. Однако в некоторых случаях досудебная претензия ускоряет возврат долга. Возможно, что получив письмо от хозяина, арендатор убедится в серьезности его намерений и во избежание лишних проблем, исполнит обязательство.
Претензию можно направить заказным письмом с уведомлением, электронной почтой или передать лично в руки под расписку.
В претензии должно содержаться требование о выплате задолженности с указанием срока. Юристы не рекомендуют предоставлять должнику слишком много времени, так как это может затянуть процедуру принудительного взыскания. Но и слишком короткий срок тоже неуместен, так как арендатор может попросту не успеть собрать нужную сумму. Оптимальным считается срок в 10-15 дней
Если в течение этого времени арендатор не погасит задолженность, владелец имущества в одностороннем порядке расторгает договор аренды, о чем в письменном виде уведомляет противную сторону. Такое уведомление можно вписать в досудебную претензию. Гражданский кодекс дает арендодателю возможность в одностороннем порядке прекратить отношения с арендатором в случае двукратной просрочки последнего. Стоит сказать о том, что положение о расторжении договора, как и в случае с досудебной претензией является необязательным. Согласно ст. 619 ГК РФ требование о расторжении арендного договора – право, а не обязанность арендодателя.
Нередки ситуации, когда сторона соглашения покидает арендуемую недвижимость, оставляя там свое имущество. Чаще всего это происходит при невыплате аренды за жилое помещение. В связи с этим собственнику придется решать судьбу оставленного имущества.
Чаще всего составляется опись и производится оценка вещей, после чего хозяин вправе оставить их у себя на ответственное хранение или передать с этой же целью третьим лицам. Если известен адрес проживания арендатора, имущество с приложенной описью может быть отправлено на этот адрес. Расходы, связанные с транспортировкой, включаются в судебный иск. Сразу после указанных мероприятий следует обращаться в суд.
Арендодатель не имеет права присвоить или выбросить оставленное имущество, поскольку оно не является его собственностью. Закон допускает возможность его удержания в счет неисполненного обязательства, но только после того, как истечет срок договора аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вовремя оплачивать аренду согласно тем условиям, что зафиксированы в договоре. Если же оплата не поступает, то арендодатель имеет право раньше срока расторгнуть договор. Но главное условие — арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд (ст. 619 ГК РФ). Однако нельзя сразу подать исковое заявление в суд, сначала надо направить на адрес компании-арендатора требование добровольно оплатить долг.
Важно! Подавая документы в суд, надо учесть, что в их составе должен быть и документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров (ст. 132 ГПК РФ). Поэтому так важно правильно сформировать и отправить должнику претензию.
К документу при отправке его должнику необходимо приложить расчет, где подробно расписывают, из чего складывается сумма долга: пени, арендная плата, коммунальные платежи и т.д. Сумму долга считают на день написания претензии.
Образец претензии о взыскании задолженности по оплате услуг
Правильно составленная претензия станет одним из доказательств по гражданскому делу и поможет при подготовке и подаче искового заявления. Поэтому она должна содержать ссылки на правовые нормы и текст самого договора. Разобраться в случае затруднений в законодательстве может помощь юриста на сайте.
Текст претензии должен включать:
- дата заключения договора аренды (или фактического предоставления имущества во временное владение и (или) пользование;
- какие обязательства нарушены;
- требование выполнить обязательства или расторгнуть договор аренды досрочно.
Претензия должна быть подписана, поставлена дата. Вручить ее можно лично, попросив вторую сторону проставить отметку о получении. Или направить претензию по договору аренды почтовой связью, заказным письмом с описью вложения.
Невыполнение законных требований претензии по договору аренды станет основанием для обращения в суд за защитой нарушенных прав.
В конце претензии вы (арендодатель) ставите свою подпись и отдаете ее арендатору. Попросите получателя поставить дату получения, личную подпись и расшифровку. Или отправьте претензию арендатору по неуплате аренды заказным письмом с уведомлением о получении по почте.
Если Ваша претензия была проигнорирована субарендатором, и в указанные сроки не появилось оплаты за аренду помещения — пишите исковое заявление в арбитражный суд.
Претензионный порядок урегулирования спора обязателен в случаях, предусмотренных законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК, п. 3 ст. 132 ГПК, ч. 3 ст. 4 КАС). При несоблюдении претензионного порядка исковое заявление:
- возвращается судом (п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК, п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК, п. 1 ч. 1 ст. 129 КАС);
- в случае принятия к производству оставляется без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК, абз. 2 ст. 222 ГПК, п. 1 ч. 1 ст. 196 КАС).
Применительно к соглашениям по аренде обязательный досудебный претензионный характер предусмотрен только для досрочного расторжения по требованию арендодателя (абз. 3 п. 4 ст. 619 ГК). Этой же статьей определены основания для такой инициативы.
Арендные отношения регламентированы ГК РФ. При этом самими договором аренды порядок регулирования прав и обязанностей арендодателя и арендатора может быть изменен по сравнению с ГК РФ. Однако в силу прямого указания ст. 619 ГК РФ расторгнуть договор аренды арендодатель может только после направления претензии (предупреждения). Арендатору такое предупреждение в силу закона направлять необязательно, но такое условие может быть в договоре.
В силу специфики арендных правоотношений, составляя претензию по договору аренды внимательно изучите текст договора и нормы ГК РФ. Если в ГК РФ отсутствует указание :если иное не установлено договором, то норма закона будет действовать независимо от наличия ее в договоре.
Арендатор при расторжении соглашения аренды не обязан соблюдать досудебный порядок (ст. 620 ГК). Все основания, перечисленные в статье, связаны с ограничениями в использовании помещений. Для расторжения следует обратиться в суд, если не установлены другие причины (п. 2 ст. 450 ГК). Претензия используется как досудебная форма урегулирования.
Для взыскания затрат на устранение недостатков арендованного имущества используется досудебная претензия по договору аренды о погашении задолженности, возникшей в ходе ремонта, проведенного арендатором за свой счет.
Адрес: ул. Этажная, д. 21А, Тверь, 121000
о возмещении расходов арендатора на устранение недостатков арендованного имущества
01.06.2020 между ООО «Фирма» (арендатор) и ООО «Недвижимость» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения №10221033/12 (далее — Договор). В соответствии с п. 1.1 арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование и владение нежилое помещение (далее — помещение) со следующими характеристиками:
- объект недвижимости: нежилое помещение №8А общей площадью 125 кв. м, расположенное по адресу: Тверь, ул. Заволжская, д. 21, стр. 3;
- кадастровый номер: 11:20:0120302:211;
- назначение: нежилое.
Согласно п. 1.2 помещение передается в аренду для использования его арендатором в своей коммерческой деятельности, для размещения холодного склада пищевой продукции. Как предусмотрено п. 1.3 Договора, помещение передается арендодателем в состоянии, полностью пригодном для использования его по назначению, вместе с необходимым холодильным оборудованием. В соответствии с п. 3.1.2 Договора арендодатель обязан обеспечить в помещении температурный режим от -15 до -18°C, своевременно и за свой счет производя обслуживание, текущий и капитальный ремонт холодильного оборудования. 02.07.2020 из-за нарушения температурного режима в помещении, вызванного поломкой холодильного оборудования, появилась угроза порчи пищевой продукции, принадлежащей арендатору. Арендатор незамедлительно устранил поломку холодильного оборудования, что подтверждается договором подряда с ООО «Холод-сервис» №11 от 02.07.2020, актом о выполнении работ от 02.07.2020, счетом №102 от 02.07.2020, счетом-фактурой №10121 от 02.07.2020. Стоимость работ по устранению недостатков составила 101 000 (сто одна тысяча) рублей 00 копеек.
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
На основании изложенного в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ предлагаем в срок до 20.07.2020 возместить расходы на устранение недостатков арендованного имущества в размере 101 000 (сто одна тысяча) рублей 00 копеек, перечислив денежные средства на расчетный счет арендатора, указанный в п. 12.1 Договора. В случае отказа удовлетворить вышеуказанные требования арендатор обратится в арбитражный суд для защиты своих прав.
- Копия договора аренды нежилого помещения №10221033/12 от 01.06.2020 на 12 л. в 1 экз.
- Копия договора подряда №11 от 02.07.2020 на 8 л. в 1 экз.
- Копия акта о выполнении работ от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.
- Копия счета №102 от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.
- Копия счета-фактуры №101/1 от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.
Конструктор правовых документов
В первую очередь, не надо заниматься самоуправством. И речь идет не только о явно незаконных действиях: вымогательство, применение физических методов воздействия или угроз.
Даже, на первый взгляд, законное отключение электроэнергии в арендуемом помещении или ограничение доступа в него расценивается судами негативно.
Так, Президиум ВАС РФ в Постановлении № 13689/12 от 9 апреля 2013 г. делает однозначный вывод: “Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности за период с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования имуществом в соответствии с условиями спорных договоров”.
Таким образом, вышеперечисленные действия незаконны, и суд исключит из взыскиваемой суммы размер платежа за те периоды, когда арендатор фактически не пользовался помещением по вине истца.
Однако законом предусмотрены случаи, когда арендодатель вправе удерживать имущество арендатора. Согласно ч. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь должника, в случае неисполнения последним обязательства по оплате может удерживать ее до исполнения обязательства.
Главное – завладеть данной вещью правомерно. В случае же арендных отношений арендатор добровольно размещает свои вещи (например, оборудование) в помещении арендодателя (п. 14 Информационного письма № 66 от 11 января 2002 г. Президиума ВАС РФ).
Приведем рекомендуемый список приложений:
1. Копия договора аренды
2. Копия акта приема-передачи объекта недвижимости в аренду
3. Счета, подтверждающие наличие долга
4. Документ, на основании которого действует руководитель, подписавший претензию, либо доверенность на уполномоченное лицо
5. Расчет задолженности
6. При наличии, можно добавить акты сверки, из которых явно следует наличие задолженности
В ситуации, когда арендатор всё же проводил частичную оплату, то можно добавить выписку с вашего счета в банке, которая подтвердит этот факт.
Если при составлении претензии, учесть все важные моменты, то вы не окажетесь потом в неприятной ситуации, когда дело дойдет до суда, а в иске вам просто откажут. Необходимо выполнить главные условия, которые позволят признать процедуру претензионного порядка выполненной с соблюдением всех норм. Обращайте внимание на подробное описание требований, правильность расчетов и доказательства, в виде конкретных пунктов заключенного договора или правовых актов. Не забудьте о правильной отправке – вам понадобятся доказательства факта направления претензии адресату.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вовремя оплачивать аренду согласно тем условиям, что зафиксированы в договоре. Если же оплата не поступает, то арендодатель имеет право раньше срока расторгнуть договор.
Но главное условие — арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд (ст. 619 ГК РФ).
Однако нельзя сразу подать исковое заявление в суд, сначала надо направить на адрес компании-арендатора требование добровольно оплатить долг.
Важно! Подавая документы в суд, надо учесть, что в их составе должен быть и документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров (ст. 132 ГПК РФ). Поэтому так важно правильно сформировать и отправить должнику претензию.
К документу при отправке его должнику необходимо приложить расчет, где подробно расписывают, из чего складывается сумма долга: пени, арендная плата, коммунальные платежи и т.д. Сумму долга считают на день написания претензии.
Исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки
Общество с ограниченной ответственностью «Дельта»,
ОГРН 1122334455667, ИНН 5612345678, КПП 223344556678, юр. адрес: 426009, г. Ижевск, ул. Сосновая, д. 45А, тел. 8 900 000 00 00.
Генеральному директору ООО «Гамма»
Русинову Роману Романовичу,
ОГРН 77665544332, ИНН 1873334445,
КПП 66773355227, юр. адрес:
426037, г. Ижевск, ул. Дубовая, д. 67, оф. 14.
Исх. № 345-П,
- от «11» декабря 2019 г.
- Претензия
«20» января 2019 г. между ООО «Дельта» и ООО «Гамма» был заключен договор аренды №27-А.
В соответствии с его условиями ООО «Дельта» (Арендодатель) предоставила ООО «Гамма» (Арендатор) в аренду нежилое офисное помещение площадью 70 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Березовая, д. 234, оф.
12, 13. ООО «Гамма», в свою очередь, обязалась вовремя перечислять ООО «Дельта» арендную плату за вышеуказанный офис.
В соответствии с п. 3.4 упомянутого выше договора аренды арендная плата за офисы площадью 70 кв. м. составляет 37 000 рублей ежемесячно. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ и п. 3.6 договора №27-А, ООО «Гамма» должна вовремя переводить арендную плату на наш счет в период до 10 числа каждого месяца.
За период с «10» августа по настоящее время ООО «Гамма» в нарушение условий заключенного договора аренды и норм актуального законодательства РФ не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного офиса.
Долг по арендной плате на «11» декабря 2019 г. составляет сумму в размере 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей. Расчет суммы прилагается.
Исходя из вышеизложенного и опираясь на ст. 190, 192, 614 Гражданского кодекса РФ, требую в срок до «25» декабря 2019 г. погасить в полном размере долг по арендной плате в сумме 160 000 рублей и досрочно перечислить арендную плату за январь 2020 года.
Приложение к претензии:
Расчет задолженности по арендной плате на 1 листе.
В договоре стороны сами определяют сумму вознаграждения за нежилое помещение, квартиру или любое другое имущество, переданное во временное пользование. Арендные платежи могут вноситься ежемесячно, ежеквартально или единовременно – по выбору сторон.
Если хозяин имущества согласится, стороны заключают дополнительное соглашение об отсрочке. Можно обойтись и без него при наличии доверительных отношений между сторонами. Однако нередки случаи, когда арендатор «молча» не платит за аренду и продолжает пользоваться имуществом либо также молча, покидает имущество. В обоих случаях у собственника появляется право на защиту своих интересов.
Нередки ситуации, когда сторона соглашения покидает арендуемую недвижимость, оставляя там свое имущество. Чаще всего это происходит при невыплате аренды за жилое помещение. В связи с этим собственнику придется решать судьбу оставленного имущества.
Чаще всего составляется опись и производится оценка вещей, после чего хозяин вправе оставить их у себя на ответственное хранение или передать с этой же целью третьим лицам.
Если известен адрес проживания арендатора, имущество с приложенной описью может быть отправлено на этот адрес. Расходы, связанные с транспортировкой, включаются в судебный иск.
Сразу после указанных мероприятий следует обращаться в суд.
Арендодатель не имеет права присвоить или выбросить оставленное имущество, поскольку оно не является его собственностью. Закон допускает возможность его удержания в счет неисполненного обязательства, но только после того, как истечет срок договора аренды.
В теории взыскание арендной задолженности происходит легко и в приемлемые сроки. Однако на практике ситуация редко складывается «без сучка и без задоринки». Суд вместо положенных 2 месяцев может продлиться и 3, и даже 6 месяцев, если например, судья уйдет в отпуск или ответчик будет просить об отсрочке слушаний или же потребует экспертизы договора. Вариантов может быть множество.