Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли регистрировать договор субаренды земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Перечень документов для регистрации договора субаренды земли, офиса или иного объекта недвижимости:
Чтобы зарегистрировать договор субаренды, вам потребуются следующие документы:
- заявление о регистрации договора субаренды (заполняется в Росреестре или МФЦ)
Если в аренду передается часть объекта недвижимости, то одновременно с госрегистрацией договора субаренды такую часть нужно поставить на кадастровый учет, для этого нужно заполнить соответствующее заявление.
Подать заявление о регистрации может одна из сторон договора. Если же договор субаренды заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то заявление должен подать указанный орган.
Обратите внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за госрегистрацией арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения (п. 4 ст. 25 названного Закона). Поэтому в данной ситуации рекомендуем обратиться за регистрацией договора арендодателю.
- договор субаренды (если договор субаренды заключен в простой письменной форме, то не менее 2 экз. в подлиннике; если договор субаренды нотариально удостоверен, то необходимо подать 1 подлинник + копию, подлинник после регистрации возвращается). На практике, как правило, предоставляется дополнительный подлинный экземпляр договора, который остается в Росреестре. Только в таком случае вы, при необходимости, сможете получить его копию
- паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); нотариальная доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия)
- если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) — оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия, а также решение/протокол о назначении лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
- если одновременно с государственной регистрацией договора субаренды осуществляется кадастровый учет части недвижимости, то необходимо приложить межевой план для регистрации долгосрочного договора субаренды части земельного участка или технический план для регистрации договора субаренды другого объекта недвижимости. В них должны быть приведены сведения о его части или частях. Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
- согласие на совершение крупной сделки от органа юридического лица. Отметим, что при совершении ООО или АО крупной сделки с недвижимостью требуется согласие компетентного органа организации (п. 1 ст. 79 Закона об АО, п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Документ, подтверждающий такое согласие, не включен в перечень обязательных и необходимых для госрегистрации. Однако если он не будет представлен, договор субаренды будет зарегистрирован, но в реестр будет внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона о госрегистрации недвижимости). Во избежание рисков при совершении крупной сделки целесообразно представить этот документ.
- согласие арендодателя на заключение договора субаренды. Закон не содержит требований к способу выдачи такого согласия. Арендодатель может выразить согласие любым способом и адресовать его любому участнику сделки. Если в аренду сдается государственное или муниципальное имущество и на стороне арендодателя выступает орган публично-правового образования, то согласие должно быть выражено в письменной форме, например в виде ненормативного правового акта, письма. Когда арендодатель не ответил на запрос стороны сделки в разумный срок, предусмотренный в п. 2 ст. 157.1 ГК РФ, считается, что в даче согласия отказано. Молчание не может расцениваться в качестве согласия на совершение сделки, если иное не установлено законом. Вместе с тем отсутствие такого согласия не препятствует его дальнейшему выражению или последующему одобрению сделки.
Регистрация договора субаренды недвижимости в Росреестре
Где происходит государственная регистрация договора субаренды? Регистрацией договора субаренды, как и регистрацией иных прав на объекты недвижимости, занимается Росреестр (ранее этим занималась регистрационная палата).
Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:
- лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения новостройки согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. В г. Москве прием документов на государственную регистрацию договора субаренды нежилого помещения или земли в Москве осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации договора субаренды недвижимости в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
- посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении
- в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.
При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).
При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.
Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.
При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на новостройку вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов .
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.
Срок государственной регистрации договора субаренды не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). По нотариально удостоверенной сделке 3 и 5 рабочих дней соответственно. Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре.
По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации договора субаренды и последующем отказе в ней, если основания “приостановки” не устранены (в частности при отсутствии необходимых для регистрации договора субаренды документов, например, при отсутствии согласия арендодателя на заключение договора субаренды), о чем выдает заявителю соответствующее уведомление. В случае несогласия решение может быть обжаловано в судебном порядке. Поэтому заявитель должен следить за ходом регистрации и при приостановлении регистрации стараться устранить недостатки в документах чтобы возобновить регистрацию.
При отсутствии у вас времени либо желания для самостоятельной регистрации договора субаренды вы можете предоставить свои полномочия другому лицу, оказывающему услуги по регистрации договоров субаренды. В этом случае вам потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя.
Нельзя сдавать помещение без согласия собственника — ст. 615 ГК РФ. Хорошо когда в согласии точно сказано кому, на какой срок и под какой бизнес можно сдавать помещение. Такой документ защитит от споров.
Бланк: согласие арендодателя на субаренду
Иногда согласие арендодателя уже вписано в договор аренды. Тогда спрашивать отдельное разрешение не нужно.
Бывает и наоборот: в договоре аренде прописан запрет на субаренду. Но это не мешает поговорить с арендодателем. Обстоятельства вокруг меняются и, возможно, субаренду разрешат. В этом случае подписывают дополнительное соглашение. Пункт о запрете убирают и добавляют согласие.
Уступка права аренды земельного участка
С субарендатором подписывают договор. Без него договорённость не работает: если субарендатор внезапно съедет, не получится спросить за сломанную мебель и космический счёт за свет — ст. 651 ГК РФ.
Бланк договора субаренды
Перед хозяином помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы.
Предмет договора и характеристики помещение
Предмет — по поводу чего заключили договор. В предмете пишут, на каких условиях пускают субарендатора: отдают во владение и пользование или только в пользование. Например, на определённые часы и дни недели для проведения мастер-классов.
Сюда же добавляют адрес, метраж, кадастровый номер и расположение помещения. Это обязательно по ст. 607 ГК РФ. Если сдаёте часть, её расположение удобно отметить на плане помещения. План есть в кадастровом паспорте.
В договоре пишут, чем именно займётся субарендатор. Например, будет ремонтировать ноутбуки и смартфоны. Прописать вид деятельности важно. Если субарендатор вместо тихого ремонта за прилавком организует столярную мастерскую, аренду можно прекратить и взыскать убытки по ст. 615 ГК РФ.
Срок аренды
Пустить субарендатора можно на период не дольше своей аренды — ст. 614 ГК РФ. Срок записывают в договор субаренды. На новый срок заключают новый договор.
Если арендатор по какой-то причине расторгает свой договор аренды досрочно, субаренда тоже прекращается — ст. 618 ГК РФ. Субарендатор может заключить договор аренды уже с собственником.
Субаренду на срок более года регистрируют в Росреестре.
В договор записывают размер арендной платы и срок ежемесячных платежей. Сколько брать с субарендатора решает арендатор. Повышать плату можно не чаще одного раза в год.
Случается, арендатор и субарендатор работают в помещении вместе. Тогда договариваются, как поделят расходы на коммунальные услуги, воду и электричество.
С субарендатора можно взять депозит. Деньги возвращают после прекращения аренды или засчитывают за последний месяц.
В обязанности субарендатора вписывают все нужные бытовые условия. Это особенно важно, если арендатор тоже остаётся работать в помещении. Пропишите, как развесите вывески, кто делает уборку и следит за чистотой крыльца. А также — кто берет на себя пожарную безопасность и выполнение санпинов.
По умолчанию субарендатор обязан делать текущий ремонт: менять лампочки, чинить сантехнику — ст. 616 ГК РФ. Но эту обязанность можно распределить по-другому — как договоритесь.
ВС расставил приоритеты в деле о передаче муниципального участка в субаренду
Помещение передают субарендатору по акту. Подписали акт — можно начислять арендную плату.
Бланк акта приёма-передачи
В акте перечисляют мебель и оборудование, которые сдают вместе с помещением. Это поможет спросить с субарендатора ущерб, если что-то сломается или потеряется.
Если найдутся поломки, арендатор устраняет их по ст. 612 ГК РФ. Но если сломанные выключатели и неработающий кондиционер было видно на приёмке, с арендатора снимается ответственность.
На возврат помещения тоже подписывают акт. До возврата субарендатор платит арендную плату, даже если уже бросил бизнес — ст. 622 ГК РФ.
Субарендатор – это лицо, заключившее договор о найме земельного участка с арендатором. В этой сделке может участвовать как физическое, так и юридическое лицо, принявшее условия договора.
Существует возможность сдавать в субаренду не всю территорию, а лишь ее часть. При этом минимальных размеров участка нет.
В договор субаренды требуется включить такие сведения:
- дата и место, в котором была заключена сделка;
- идентификация сторон – арендатор и субарендатор;
- информация о договоре аренды, дата его подписания и регистрационный номер;
- описание предмета договора (характеристики земли, ее площадь, адрес, наличие построек);
- порядок внесения оплаты и реквизиты;
- права и обязанности сторон;
- санкции за пренебрежение условиями соглашения;
- период действия договора;
- порядок разрешения спорных ситуаций;
- количество экземпляров договора;
- подпись каждой из сторон.
В целом документ составляется по тем же правилам, что и договор найма.
- Скачать бланк договора субаренды земельного участка
- Скачать образец договора субаренды земельного участка
Если перенаем земли осуществлялся частными лицами, о способе и сроках внесения платежей они должны договориться самостоятельно. Оплата может производиться раз в месяц, в квартал и т. д. Но чаще всего при заключении подобной сделки деньги берутся за несколько лет вперед. Это позволит не сомневаться в том, что все требования по эксплуатации территории будут соблюдены.
Если одной из сторон являются региональные или государственные органы, стоимость аренды рассчитывается по такой формуле:
S*C*K1*K2, где:
- S – площадь надела;
- C – установленная ставка;
- K1 – личный коэффициент;
- K2 – коэффициент региона.
Выплаты производятся в стандартные сроки.
Период субаренды можно пролонгировать только в том случае, если будет продлен договор аренды. Часто бывает так, что арендатор перестает быть заинтересованным в таком сотрудничестве. Чтобы больше не участвовать в сделке, он сводит владельца недвижимости и субарендатора, чтобы эти стороны составили договор о найме земли.
Если арендатор хочет продолжить сотрудничество на тех же условиях, он продлевает соглашение с собственником. После этого у субарендатора появляется возможность пролонгировать сделку.
Как арендатору сдать нежилое помещение в субаренду
Договор субаренды по общему правилу нужно регистрировать, если он заключается на срок не менее года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Порядок регистрации аналогичен порядку регистрации договора аренды.
Если договор подлежит госрегистрации, по общему правилу для третьих лиц он считается заключенным с момента его регистрации. До этого он не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
Для сторон договор вступает в силу и обязателен вне зависимости от его регистрации с момента достижения согласия в письменной форме по всем существенным условиям (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 609, п. 2 ст. 615 ГК РФ). Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные условия, но вы приняли от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердили его действие, вы не вправе недобросовестно ссылаться на его незаключенность (п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
Собственники нежилых помещений часто сдают их в наем. Если владелец объекта недвижимого имущества выразил согласие на то в отдельном пункте договора аренды или отдельным соглашением, арендатор помещений также имеет право при необходимости пересдать их на время в субаренду.
Сделка субаренды является разновидностью гражданско-правовой сделки, в которой по сути принимают участие три стороны.
На основании субаренды арендатор сдает стороннему лицу арендованную недвижимость, принадлежащую на праве собственности арендодателю.
Указанные сделки, которые выглядят на первый взгляд немного запутанными, достаточно распространены в сфере малого и среднего предпринимательства и аренды иных объектов недвижимости (зданий, сооружений, жилья, земельных участков). Данные сделки являются полностью законными и соответствующими законодательству РФ.
В качестве обязательного условия для заключения договора субаренды выступает получение письменного согласия собственника нежилого помещения на сдачу его в наем третьему лицу.
При отсутствии письменного разрешения владельца на субаренды от имени владельца имущества, сделка будет являться незаконной.
Возможны 2 способа получения согласования у собственника объекта:
| Возможность поднайма по устанавливается в основном договоре аренды | При таком варианте, прописав свое согласие на сдачу своего имущества другим лицам по субаренде, собственник фактически соглашается на неопределенное количество возможных сделок по его пересдаче недвижимости |
| Оформление отдельного дополнительного соглашения к договору, в котором выражено согласие владельца объекта | наилучший вариант согласовать субаренду, поскольку согласие собственника нежилого помещения необходимо всякий раз, когда потребуется пересдать его по субаренде |
Договор субаренды – это юридический документ, в котором должны в обязательном порядке содержаться следующие условия:
| Сведения о сторонах сделки | арендаторе и субарендаторе |
| Описание предмета договора | Чтобы обезопасить себя от возможных спорных моментов, необходимо дать предельно подробное описание недвижимости, передаваемой в наем, включая его технические параметры и иные характеристики |
| Обязательства контрагентов | существенный пункт, который устанавливает правоотношения сторон сделки субаренды |
| Размер арендной платы и порядок ее уплаты | в этом пункте стороны определяют порядок и систематичность внесения платы по договору за пользование арендованным имуществом |
| Срок действия | договор может оформляться на срок, который не превышает срок действия основного арендного соглашения |
Договор субаренды согласно действующему законодательству является разновидностью сделки аренды. Вследствие чего в отношении нее подлежат применению те же правила и нормы, что и в отношении аренды (ст. 606 – 625 Гражданского кодекса РФ).
К соглашению субаренды предъявляются определенные условия:
| Отдельные существенные условия основного договора аренды | также должны содержаться в субарендном договоре |
| Вслед за заключением сделки | ответственность за сохранность нежилого помещения все равно лежит на первоначальном арендаторе |
| Сделка субаренды должна пройти процедуру регистрации в ФКП Росреестра | в случае, если ее срок более одного года. Если договор субаренды нежилого помещения на срок более 1 года не зарегистрирован, то сделка между сторонами является недействительной |
| Описание предмета субаренды | должно быть полностью сходным с описанием недвижимости по основному соглашению аренды |
Заключая сделку субаренды, его стороны несут определенные риски:
| Риски, которые несет собственник | сводятся к тому, что по соглашению субаренды сдается его собственный объект недвижимости (строение, помещение, земельный участок и т.д.). Понизить вероятные риски до минимума можно с помощью оформления договора страхования имущества от возможных страховых случаев (ущерб, пожар, подтопление и т.д.) |
| Риски нанимателя | сдавая в наем нежилое помещение, у его владельца всегда возникают риски. Сдавая в субаренду чужую недвижимость, арендатор также в большой степени рискует.
Неответственный субарендатор может причинить вред помещению либо ухудшить его состояние и не возместить ущерб вследствие этого. Ответственность по договору за приведение нежилого помещения в пригодное состояние и возмещение морального вреда понесет непосредственно арендатор. Кроме того, если договор будет досрочно расторгнут, арендатору придется возмещать убытки субарендатора. |
| Риски 3-их лиц | При оформлении сделки поднайма важно понимать, что это соглашение находится в зависимости от выполнения обязанностей первоначальным арендатором. Если возникают конфликтные ситуации между владельцем имущества и арендатором (неуплата арендной платы, невыполнение текущего ремонта и др.) негативные последствия прежде всего понесет и субарендатор. Он вынужден будет освободить занимаемый объект недвижимости, вне зависимости от его возможных убытков |
При заключении субарендного соглашения на срок более одного года, оно подлежит обязательной процедуре государственной регистрации в службе Росреестра.
Согласно статье 433 Гражданского кодекса РФ, сделка, которая подлежит госрегистрации, считается заключенной с момента их регистрации.
Поэтому без прохождения процедуры государственной регистрации подписанного договора, он не будет являться действительным.
Иначе говоря, до момента оформления регистрации договора субаренды нежилого помещения в установленном порядке субарендатор не имеет право занимать объект недвижимости.
Регистрация права собственности на дом, если земельный участок в субаренде
В случае необходимости заключения договора субаренды недвижимого имущества на срок более одного года, важно знать, что эта сделка обязательно требует регистрации в службе Росреестра. Заявление на регистрацию может быть подано через местного отделение МФЦ.
На основании поданного заявления и приложенных документов специалисты регистрационной службы осуществляют внесение записи в ЕГРН (Единый реестр недвижимости).
В ходе оформления сделки субаренды нежилого помещения не установлено какого-либо конкретного срока для совершения процедуры ее государственной регистрации.
В ходе сдачи участка земли в субаренду применяются другие нормы, чем при поднаёме в отношении нежилых помещений.
Для передачи арендованного земельного надела на основании субарендного соглашения другим лицам, не нужно разрешения владельца земли.
Необходимо просто известить о дате совершения такой сделки. Указанное правило регулируется п. 6 статьи 22 Земельного Кодекса РФ.
В остальном порядок заключения договора субаренды земельных участков аналогичен порядку заключения поднайма других видом имущества:
- в рамках срока основной арендной сделки;
- требуется регистрация сделки в Росреестре, которая оформляется на срок более 1-го года.
Чтобы осуществить процедуру государственной регистрации договора субаренды в отношении коммерческих площадей, нужно подать в отделение МФЦ по месту нахождения недвижимости необходимый комплект документов.
Исходя из предмета соглашения сторон (здание, нежилое помещение, земельный участок и др.), список бумаг может видоизменяться, как правило, подлежит подаче следующие:
| Заявление | инициировать процедуру регистрации могут и арендатор, и субарендатор |
| Оригинал договора аренды | этот документ составляется и заверяется в установленном порядке |
| Технический паспорт на арендуемое помещение | а также паспорт заявителя |
| Заявление о постановке на учет ИП как налогоплательщика | ИНН и ОГРН |
| Если стороной сделки является юридическое лицо | Устав организации, приказ о назначении руководителя, ОГРН, а также квитанция об оплате государственной пошлины |
Если действие договора найма земли не превышает пятилетний срок, то можно не уведомлять владельца участка о переоформлении прав арендатора. Но во всех остальных случаях сделать это следует обязательно.
Необходимо зарегистрировать новые правоотношения в Росреестре и получить выписку. Тогда субарендатор будет пользоваться наделом на законных основаниях.
Условно особенность субаренды заключаются в следующем:
Регистрация договора субаренды земельного участка
Если срок субаренды превышает календарный год, то переход права владения участком подлежит регистрации. Но он не будет иметь законной силы, пока не пройдет регистрацию в Росреестре.
Подать документы можно непосредственно в любое отделение государственной организации учета и Кадастра, через МФЦ либо направить заказное письмо с описью вложения документов.
Через 30 суток после подачи комплекта документации в реестре будут изменена запись о временном владельце участка на субарендатора. На этом основании необходимо взять выписку, подтверждающую, что все юридические действия с соглашением подошли к логическому завершению.
По общему правилу вы можете сдать участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что согласие необходимо (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Если участок публичный, то договор его аренды может предусматривать такое условие только в определенных случаях.
Представляется, что арендодатель может выдать согласие на определенных условиях, т.е. установить ограничения на сдачу земельного участка в субаренду. Они могут касаться кандидатуры субарендатора, срока действия согласия, условий договора субаренды (например, его срока) и др.
Если вы получили необходимое согласие арендодателя, имейте в виду, что он может отозвать его до заключения договора субаренды (п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Поэтому рекомендуем заключить договор субаренды как можно быстрее после получения согласия арендодателя.
Однако учтите, что, если договором не предусмотрено иное, согласие арендодателя, закрепленное сторонами в качестве условия договора, отозвать в одностороннем порядке арендодатель не может без внесения изменений в договор (п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2018), Определение Верховного Суда РФ от 22.01.2018 по делу N 303-ЭС17-13540, А73-5337/2016).
В каких случаях договор аренды публичного участка может предусматривать необходимость согласия
В договоре аренды публичного участка может быть условие о согласии, если:
- срок аренды не превышает 5 лет (п. п. 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ);
- договор заключен до 30 октября 2001 г., т.е. до введения в действие Земельного кодекса РФ (см. п. п. 17, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11). В этом случае договор может предусматривать необходимость согласия вне зависимости от срока аренды.
Что будет, если сдать участок в субаренду без необходимого согласия
Если вы сдали участок без необходимого по закону согласия арендодателя или нарушили ограничения, указанные в согласии, договор субаренды может быть признан недействительным. При этом арендодатель должен доказать, что вы на момент совершения сделки знали или должны были знать об отсутствии согласия (п. п. 1, 2 ст. 173.1 ГК РФ, п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
Если согласие необходимо в силу договора, а не закона, то представляется, что арендодатель вправе будет требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (п. 1 ч. 1 ст. 619, п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Если вы можете сдать участок в субаренду без согласия арендодателя, то должны его уведомить о субаренде (п. п. 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ). Представляется, что обязанность по уведомлению арендодателя лежит на вас как на арендаторе.
Если не сообщить арендодателю о субаренде, то он может потребовать от вас возмещения возникших в связи с этим убытков (см. по аналогии п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11). Кроме того, договором аренды может быть предусмотрена неустойка за неуведомление о субаренде.
Законом не установлен срок, в течение которого вам нужно уведомить арендодателя о заключении договора субаренды. Однако он может быть указан в договоре аренды в силу принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Если в договоре такого срока нет, полагаем, что уведомить арендодателя нужно в разумный срок после заключения договора субаренды (см. по аналогии п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11). Рекомендуем сделать это сразу же после заключения договора.
Уведомление следует направить способом, который позволяет достоверно установить, что оно исходит от вас и адресовано арендодателю. Например, его можно отправить письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении.
Представляется, что вы вправе это сделать, поскольку:
- Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает сдачу государственных и муниципальных земельных участков в субаренду с согласия арендодателя или при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). При этом о необходимости заключения договора субаренды на торгах в Земельном кодексе РФ не говорится;
- законодательство запрещает уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и переводить долги по договорам, заключенным на торгах, но для субаренды такого запрета нет (п. 7 ст. 448 ГК РФ). Если вы сдаете имущество в субаренду, то остаетесь ответственным по договору аренды перед арендодателем (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Поэтому при субаренде не происходит ни уступки прав, ни перевода долгов.
Однако в практике антимонопольных органов можно встретить мнение о том, что положения договоров аренды о возможности передачи земельного участка в субаренду являются незаконными (Решение Челябинского УФАС России от 24.08.2017 N 56-07-18.1/17). Поэтому перед сдачей в субаренду публичного земельного участка, арендованного на торгах, рекомендуем уточнить позицию антимонопольного органа в вашем регионе. Например, ознакомиться с его решениями по аналогичным спорам.
Договор субаренды по общему правилу нужно регистрировать, если он заключается на срок не менее года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Порядок регистрации аналогичен порядку регистрации договора аренды.
Если договор не зарегистрирован, то для третьих лиц (в том числе арендодателя) он по общему правилу не считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Однако для сторон он вступает в силу и обязателен вне зависимости от его регистрации с момента достижения согласия в письменной форме по всем существенным условиям (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 609, п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Договор субаренды земельного участка (части земельного участка)
Намереваясь передать территорию земли в субаренду, арендатору следует учесть наличие в ЗК такой статьи, как ст. 22 п.6 и п.9. Согласно п. 6, арендующий имеет право в любое время передать арендуемое земельное угодье третьим лицам, причём согласие арендодателя на это не требуется, нужно лишь своевременно уведомить его об этой сделке. Исключение составляют случаи, когда составленный между сторонами соглашение предусматривает иные условия.
Согласно же п. 9 ст. 22 ЗК РФ, территория, находящаяся во владениях у государства/муниципалитета, переданная в пользование сроком более чем на пять лет, также может передаваться в субаренду без согласия владельца, но с обязательным заблаговременным уведомлением его об этом.
Следовательно, арендующий имеет право в любой момент переарендовать надел без согласия собственника, если по условиям договора это право не упразднено, но с обязательным уведомлением владельца о своих намерениях. При этом арендодатель не может изменить условия действующего договора без одобрения арендатора. А расторгнуть соглашение с арендатором, заключенный более чем на пять лет, возможно только после вынесения судом соответствующего постановления.
Оформляя соответствующий документ, следует учитывать, что неуказанные условия использования имущества определяются впоследствии статьями ГК, ЗК, федеральными законами и местными подзаконными актами.
В целях избегания недопониманий между сторонами, нужно заранее изучить все особенности арендуемого надела, его вид и способы использования.
Важно! На законодательном уровне определено, что арендатор не может быть наделён правом заключения новых сделок с объектом без проведения торговых процедур.
Инициировать расторжение договора можно при условии направления соответствующего соглашения с обоснованиями принятого решения всем сторонам, участвующим в процессе. Документ будет рассмотрен в судебном порядке, после чего, при условии согласия всех сторон, суд вынесет соответствующее постановление.
Причинами для досрочного расторжения служат нарушения, указанные в ст.450 ГК РФ или наступление условий, предусмотренных соответствующим пунктом договора. При этом нарушения признаются судом существенными в том случае, когда пострадавшая сторона лишиться того, на что рассчитывала по условиям соглашения.
Регистрация договора по переуступки и регистрация права в Росреестре должна осуществляться обязательно в двух случаях:
- Договор оформлен более чем на год.
- Одна из сторон, участвующая в сделке, является юридическим лицом.
При этом действие договора начнётся с даты его полной регистрации. Отсутствие регистрации такого документа лишит его юридической силы.
В процессе заключения соглашения, существуют основные нюансы, на которые нужно обращать пристальное внимание:
- Арендатор должен иметь разрешение от собственника на передачу участка.
- Использование земли в соответствии с ее ВРИ.
- Наличие домов, построек на территории, а также их повреждения.
Кроме того, необходимо провести тщательный анализ документов, которые имеются у арендатора. Одним из основных, сопровождающих аренду, так и последующий найм, выступает акт приема-передачи. Перед его подписанием, необходимо осмотреть весь участок, повреждения строений. В ином случае, после его подписания субарендатор будет устранять недостатки за свой счет.
Прочитали, но все равно не разобрались?
Воспользуйтесь бесплатной юридической консультацией!
Если основной договор аренды оформлен на срок менее 12 месяцев, то ключевым условием субарендных отношений будет являться согласие хозяина земли. В противном случае его разрешения не требуется — достаточно стандартного уведомления. Статья 22 ЗК РФ допускает сдачу земли третьим лицам на срок, который установлен основным договором, без разрешения владельца объекта. В случае длительной аренды участок может перейти в собственность нанимателя, если он до этого принадлежал государству, т. к. относится к вещам, которые не ограничены в обороте.
Вопрос-ответ: требуется ли регистрация договора субаренды в росреестре?
В соответствии с российским законодательством договор субаренды надо обязательно регистрировать в Службе государственной регистрации (Росреестр), если он оформлен на срок более года. Документ считается заключенным не с даты подписания, а с момента внесения данных об обременении в ЕГРН.
Необходимость оформления
Договор субаренды объекта закрепляет все соглашения сторон на бумаге. Он нужен, чтобы в дальнейшем не возникло разногласий между нанимателем, субарендатором и хозяином земли.
Если арендатор продолжает пользоваться хотя бы частью объекта — например, ведет фермерскую деятельность или стреляет животных на своей территории охотугодий, — то в дальнейшем в любом случае возникнет конфликт интересов. Письменное соглашение несколько сгладит углы, но лучше делать его максимально простым.
В этом документе больше всего заинтересован именно субарендатор. Бумага защищает его интересы, но все выплаты по ней стоит проводить только безналичным способом, чтобы иметь неоспоримые подтверждения денежных перечислений.
При оформлении сделки арендатору необходимо принести следующие документы:
- основной договор, заключенный с собственником надела;
- разрешение на право сдачи, если такое необходимо по закону:
- специальный пункт в соглашении;
- официальное письмо;
- протокол комиссии и т. д.
- удостоверение личности;
- выписка ЕГРН;
- нотариальное согласие супруги или супруга;
- протокол уполномоченного лица на проведении сделки, если действует юрлицо;
- свидетельства о праве собственности на имеющиеся постройки.
Субарендатор предоставляет только паспорт (для частных лиц) или учредительные документы (для фирм).
Непредставление одной из сторон договора всех необходимых справок можно посчитать уклонением от госрегистрации. В этом случае второй участник сделки будет подавать судебный иск, чтобы зарегистрировать обременение.
Когда государственный орган выдает согласие на субаренду участка, то в течение 30—90 дней (в зависимости от сроков действия разрешения) надо заключить и зарегистрировать соответствующий договор. Этот документ лучше всего заказать у юриста, специализирующегося на земельных делах.
Из-за неправильно составленного соглашения Росреестр приостановит регистрацию или вовсе откажет в процедуре. Для составления нового документа или донесения справок потребуется много времени, в течение которого срок действия государственного разрешения на субаренду просто истечет, и его необходимо будет получать снова.
Если нет надобности получать официальные разрешения от собственников, можно бесплатно скачать в сети образец договора субаренды земли сельхозназначения (или ИЖС) и доработать его в соответствии с требуемыми нормативами. После подписания бумага сдается в территориальный офис Росреестра или многофункциональный центр.
Договор субаренды заключается на срок, который не может быть больше периода, указанного в основном соглашении. Если наниматель снял надел у государства на 10 лет, то и в поднаем он может сдать его только на это время или меньше (несколько месяцев).
Договор заключается в простой письменной форме, он не нуждается в обязательном нотариальном удостоверении.
При подаче документов стороны оплачивают госпошлину:
- 2 тысячи рублей — для физлиц;
- 22 тысячи рублей — для компаний.
Если в сделке участвует сразу несколько юридических или физических лиц, то вышеуказанная сумма разделяется пропорционально между ними всеми. Пошлина оплачивается за саму регистрацию вне зависимости от количества объектов, которые сдаются в субаренду.
Оплачивать надо:
- через терминалы Многофункционального центра (МФЦ);
- в банкоматах или на сайте любого банка, где предусмотрены онлайн-платежи.
Сегодня наличие бумажной квитанции не является главным подтверждением оплаты, поскольку офисы МФЦ и Росреестра оборудованы внутренней электронной сетью, позволяющей видеть платежи онлайн. Без уплаты госпошлины регистрировать договор не будут.
Регистрация договора субаренды
Субаренда земли регулируется различными правовыми актами:
- статья 615 ГК, где дается разрешение ключевому нанимателю на сдачу участка в субаренду;
- статья 619 ГК о досрочном расторжении, применима для договоров аренды;
- статья 46З ГК о целевом назначении надела;
- некоторые федеральные законы — например, 136-ФЗ «О возможной передаче арендных прав».
При рассмотрении правовых норм придется учитывать региональное законотворчество.
Да, кстати, по срокам! В ГК РФ закреплено правило, что если договор заключен на срок свыше 1 года то данный договор подлежит государственной регистрации.
Ну а если договор бессрочный, подлежит ли он регистрации. я вроде бы слышал, что регистрации он не подлежит, но вот если пройдет год, то он все равно не должен регистрироваться, или же по истечении года мы обязаны будем зарегистрировать его?
И вот если договор субаренды заключить на срок 1 год с возможностью последующей порлонгации на год. в данном случае будем ли мы обязаны регистрировать его по истечении первого года?
Какие ваши мысли.
Поддерживаю Евгена, ровно на год не заключайте, должно быть хоть на несколько дней но меньше года и тогда нет проблем. Вот такое у нас интересное государство.
Год или более года конкретный срок указан — подлежит регистрации, а если меньше года и с последующей пролонгацией, то нет и когда пройдет первый год, то регить его тоже не надо
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обсудил складывающуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
Арендатор обязуется предоставить Субарендатору земельный участок кадастровый №. именуемый в дальнейшем –, площадью квадратных метров, расположенный по адресу. во временное владение и пользование за плату.
Право аренды земельного подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст.
25 Земельного кодекса РФ). Ни в Гражданском кодексе РФ, ни в каких-либо других законах нет норм, которые исключали бы необходимость государственной регистрации договоров субаренды участков.
Если используется только часть арендуемого имущества, то такой отличный выход для снижения затрат на аренду.
Условия заключения договора субаренды Арендатор имеет право передавать участок земли или какую-то его часть в субаренду без изменения его целевого назначения, в случае если это предусмотрено по договору или по согласию арендодателя, оформленному в письменном виде.
Важным условием будущей сделки должна стать норма, согласно которой аренды земельного и субаренды земельного участка соответствовали друг другу по условиям, срокам, ограничениям, предоставленным полномочиям.
Арендатор сдает, а Субарендатор принимает в аренду земельный общей площадью _____ га, имеющий адресные ориентиры: ______________, предоставляемый в аренду для ______________. Границы арендуемого указаны на прилагаемом к плане участка (Приложение N 1).
Правовыми сторонами данного договора могут быть не только физические и юридические лица, но и органы местного самоуправления, а также государственные учреждения (Ст.615 ГК РФ, п.2).
Кроме того, участниками субаренды имущества могут стать граждане других стран и лица, не имеющие гражданства ( Ст.22 ЗК РФ ).
Согласно п. 6 ст. 22 арендатор земельного имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если аренды участка не предусмотрено иное.
Если основной документ не прошёл такую процедуру, то и субдоговор заключать нельзя.
Оба они должны быть зарегистрированы. характеристики участка по сведениям из кадастрового паспорта ; наличие строений или зданий на участке; номер и дата заключения основного документа на аренду; целевая направленность использования земли; права на участок третьих лиц.
Как грамотно составить договор субаренды земельного участка: важные моменты
После оформления соглашения, передающего имущество третьим лицам ответственность перед собственником все равно несет арендатор Контракт субаренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре если срок действия договора превышает 1 год. В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды квартиры или иной недвижимости, такой документ считается не заключенным, а сделка недействительной Предмет заключения сделки по описанию должен полностью совпадать с имуществом, передаваемым по арендной договоренности Возможные риски Подписывая любой договор и заключая различные сделки, каждый из нас в той или иной мере рискует: Риски третьих лиц при заключении договора субаренды не стоит забывать, что данная сделка целиком и полностью зависит от условий и выполнения обязательств арендатором перед арендодателем.
Юридический форум
Арендатор может с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Исключение возможно только в случаях, предусмотренных законом.
Право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 25 Земельного кодекса РФ). Ни в Гражданском кодексе РФ, ни в каких-либо других законах нет норм, которые исключали бы необходимость государственной регистрации договоров субаренды земельных участков. Обратите внимание: договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации, если иное не закреплено законом (ч.
3 ст. 433 ГК РФ).
- контролировать использование участка в соответствии с его назначением, установленным настоящим договором и договором аренды земли;
- получать арендную плату по настоящему договору;
- осуществлять иные права, предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ.
2.3. Субарендатор обязан:
- поддерживать имущество в исправном состоянии, не допускать ухудшение его состояния;
- вносить арендную плату в размере и сроки, определенные настоящим договором;
- возвратить имущество в течение дней после прекращения настоящего договора.
- документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо заверенная обществом копия и копия, а в случае, если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);
- учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) (оригинал либо заверенная обществом копия и копия);
- документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора субаренды лицом, не являющимся руководителем или иным лицом, действующим от имени юридического лица без доверенности (оригинал и копия, а, если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);
- нотариальное согласие супруга(и) индивидуального предпринимателя либо нотариальное заявление о том, что в браке не состоит;
- документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия);
- договор субаренды со всеми приложениями – 3 экз.;
- письменное согласие залогодержателя на передачу объекта недвижимости в аренду, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
- согласие собственника (соответствующего органа управления государственным или муниципальным имуществом) на передачу юридическому лицу имущества в субаренду – при субаренде имущества государственных и муниципальных предприятий (оригинал и копия);
- решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал и копия);
- копия зарегистрированного договора аренды помещения.
После регистрации договора субаренды нежилого помещения все дополнительные соглашения к нему, если они будут впоследствии подписываться сторонами, так же необходимо регистрировать.
Срок регистрации договора субаренды – 10 рабочих дней.
За более подробной информацией об услугах по регистрации договоров субаренды и аренды помещения или земельного участка обращайтесь к нашим специалистам по телефону: +7 (495) 642-45-97.
06.07.2021 Новый порядок выдачи сведений из ЕГРН
Обновлен порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, и уведомления заявителей о ходе оказания услуги по предоставлению сведений.
25.06.2021 Обзор судебной практики по регистрации юрлиц
ФНС России представлен обзор судебной практики по спорам, связанным с госрегистрацией юридических лиц и ИП.
Все новости