Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли обратить взыскание на единственное жилье в банкротстве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Написать комментарий
Суды учитывают, что члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением (ч.2 ст.31 ЖК РФ).
Должнику и членам его семьи должны быть обеспечены нормальные условия существования и гарантии их социально-экономических прав (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48).
Кого следует относить к членам семьи собственника жилого помещения разъяснено в п.11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ». При определенных условиях к ним можно отнести и дальних родственников, и даже “сожителей” (решающее значение в данном случае имеет факт ведения общего хозяйства и единого бюджета).
Бремя доказывания наличия у должника членов семьи в понимании ч.1 ст.31 ЖК РФ ложится на должника.
В целях определения пригодности жилья для постоянного проживания суды учитывают его санитарно-гигиеническое состояние. Также некоторые суды проверяют соблюдается ли “учетная норма площади жилого помещения” в расчете на каждого жильца (ч.4 ст.50 ЖК РФ). Эта норма устанавливается органом местного самоуправления.
Для соблюдения “учетной нормы” суды проверяют, кто фактически проживает в жилом помещении (факт регистрации имеет второстепенное значение).
Если накануне банкротства должник формально зарегистрировал в квартире в качестве членов семьи своих родственников, то суды расценивают это как злоупотребление правом и не учитывают их при определении минимально необходимой площади единственного жилья. В этом случае суды проверяют, утратили ли новоявленные члены семьи должника возможность пользования жилыми помещениями, из которых они прибыли в спорную квартиру и с какими обстоятельствами была связана их перерегистрация.
Местом жительства несовершеннолетних признается место жительства их родителей (п.2 ст. 20 ГК РФ).
Надо отметить, что далеко не все суды применяют учетную норму площади жилого помещения при определении единственного жилья.
Так, рассматривая иск об обращении взыскания на долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок СКГД Верховного Суда РФ в Определении от 11.07.2017 N 78-КГ17-28 указала, что “существующие в жилищной сфере нормативы имеют иное целевое назначение и не подлежат использованию в качестве ориентиров при применении имущественного (исполнительского) иммунитета в отношении жилого помещения”.
Возможно решающее значение для такого вывода послужило то, что предметом того спора являлась не квартира, а жилой дом. Однако в дальнейшем некоторые арбитражные суды восприняли данную правовую позицию и стали ее применять в делах о банкротстве, в том числе и в отношении квартир (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.09.2019 по делу N А60-46648/2018, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.03.2020 по делу N А58-5008/2012).
В “Комментарии Арбитражного суда Уральского округа по вопросам практики применения пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48” сказано: “При наличии обоснованных сомнений у финансового управляющего и кредитора по поводу того, что спорное имущество является единственным жильем, пригодным для проживания должника и членов его семьи, суд не должен ограничиваться констатацией того факта, что юридически права должника оформлены таким образом, что объект недвижимости является единственным пригодным для проживания должника жилым помещением, а установить фактическую нуждаемость должника в жилье, исследовать юридически значимые обстоятельства для установления фактической, а не юридической нуждаемости должника и членов его семьи в жилом помещении, в том числе: состоит ли должник в браке, имеется ли у супруга зарегистрированное на него на праве собственности либо на праве бессрочного пользования жилое помещение, имеется ли зарегистрированное на супруга жилое помещение, фактически являющееся совместно нажитым в браке имуществом, каковы причины проживания и регистрации должника в ином субъекте Российской Федерации, обеспеченность жильем его детей и внуков”.
При этом следует учитывать правовую позицию СКЭС Верховного Суда РФ, сформулированную в Определении от 29.10.2020 N 309-ЭС20-10004 (дело Стружкина Д.Г.): “По смыслу абзаца второго части 1 статьи 446 ГПК РФ наличие у гражданина фактической возможности проживать по иному адресу не означает допустимость безусловного неприменения к находящемуся в его собственности единственному жилью исполнительского иммунитета. Довод кредиторов и финансового управляющего о том, что должник предпринимал действия по переводу спорной квартиры в нежилой фонд для использования помещения в коммерческих целях сам по себе не подтверждает наличие у последнего прав на иное жилье”.
Если выяснится, что у члена семьи должника имеется иное жилье, то при расчете учетной нормы площади единственного для должника жилья такой член семьи учитываться не будет.
Более того, если у члена семьи иное жилое помещение находится в собственности и позволяет площадь, то суд может применить вышеуказанное правило части 2 ст.31 ЖК РФ и признать за должником право пользования данным жилым помещением. В этом случае должник лишается всех жилых помещений, находящихся в его собственности.
ВС пояснил, как обращать взыскание на единственное жилье гражданина-банкрота
Техническая возможность произвести раздел роскошного жилья на два жилых помещения встречается достаточно редко. Далеко не всегда можно разделить жилой дом, а уж квартиру — практически невозможно.
Однако если такая возможность имеется, то у кредиторов появляется шанс выделить и реализовать часть роскошного жилья должника (как правило, часть жилого дома с земельным участком).
Очень часто должники совершают действия, направленные на создание формальной видимости наличия у них только одного жилого помещения (выводят квартиры, формально регистрируются по другому месту жительства, регистрируют в квартире родственников, фиктивно расторгают брак и т.п.). После чего они просят суд распространить на такое (порой роскошное) жилье исполнительский иммунитет.
Такие действия суды расценивают как злоупотребление правом и лишают должника исполнительского иммунитета в отношении его якобы единственного жилья. Часто в обоснование такого решения суды ссылаются на то, что у должника нет доходов, позволяющих содержать элитное жилье.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 29.11.2018 N 305-ЭС18-15724 (дело Фрущака), при рассмотрении спора об исключении из конкурсной массы должника единственного пригодного для проживания помещения арбитражный суд должен исследовать доводы кредиторов о недобросовестности должника и злоупотреблении с его стороны правом в виде создания ситуации, когда дорогостоящий объект недвижимости получает статус единственного пригодного для проживания помещения, что недопустимо.
Ссылки на данную правовую позицию стали появляться во многих судебных актах.
А вот как описывается подобная ситуация в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2020 по делу N А40-60908/2016: “Вывод же суда апелляционной инстанции о том, что злоупотребление правом со стороны должника и его намерение причинить ущерб кредитору не должно вступать в противоречие с конституционным правом должника на жилище, не основан на положениях Закона о банкротстве, правовой позиции Верховного Суда РФ. Ситуация, при которой жилое помещение формально становится единственным пригодным для проживания должника в результате совершения должником действий, направленных на вывод ликвидного имущества из конкурсной массы и причинение тем самым вреда имущественным правам кредиторов, является злоупотреблением правом со стороны должника по смыслу ст. 10 ГК и исключает применение исполнительского иммунитета в отношении спорного имущества”.
Ранее суды, как правило, не шли навстречу кредиторам, которые хотели профинансировать приобретение для должника более скромного жилья, чтобы продать роскошное. Так, в “отказном” Определении Верховного Суда РФ от 09.08.2017 по делу N А41-84978/2015 говорится, что законодательство не содержит положений, предусматривающих внесение на депозитный счет суда денежных средств для целей приобретения жилого помещения должнику; обязанности финансового управляющего в процедуре реализации имущества гражданина-должника также не предполагают приобретение должнику какого-либо имущества за счет дополнительно привлеченных денежных средств.
Затем фортуна на какое-то время отвернулась от должников.
Суды отдельных регионов стали допускать следующий механизм продажи роскошного жилья должника, который может быть утвержден на собрании кредиторов (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.05.2020 по делу А60-56649/2017 и др.):
— один из кредиторов приобретает для должника квартиру с минимально необходимыми характеристиками;
— финансовый управляющий регистрирует право собственности должника на эту квартиру;
— поскольку в собственности должника оказывается два жилых помещения, в суд подается заявление об исключении из конкурсной массы квартиры, приобретенной за счет средств кредиторов, а роскошное жилье выставляется на продажу;
— после реализации роскошного жилья профинансировавшему эту операцию кредитору возмещается часть его расходов на приобретение замещающей квартиры соразмерно его доле в реестре требований кредиторов.
Надо отметить, что далеко не все суды восприняли данных подход. Более менее устойчивая практика сложилась лишь в Уральском округе.
Был даже выпущен «Комментарий Арбитражного суда Уральского округа по вопросам практики применения статьи 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в котором сказано: “В то же время кредиторы, которые полагают, что такое жилое помещение по своим объективным характеристикам (параметрам) является чрезмерным (роскошным), значительно превышает разумно достаточный для удовлетворения конституционно значимых потребностей в жилище стандарт (минимум), в то время как должник, используя предусмотренный законодателем «иммунитет», уклоняется от формирования конкурсной массы и во избежание утраты такого «иммунитета» уклоняется от получения иного имущества (например, от наследства), не лишены возможности предложить механизм наделения должника жилым помещением, которое бы удовлетворяло конституционно значимые потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения, в целях последующей реализации «роскошного» жилого помещения”.
Как видно из этого комментария, значение придается в том числе и тому, злоупотреблял ли должник правом.
Подвести же должника к такому злоупотреблению правом можно было направив ему предложение принять “замещающую” квартиру. Должник, естественно, отказывался от такого предложения, что и могло быть квалифицировано как злоупотребление правом. Ведь гражданин, действуя добросовестно и разумно, должен способствовать погашению имеющейся у него задолженности и не совершать действий, направленных на уклонение от погашения своей задолженности.
Однако в недавнем Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 29.10.2020 N 309-ЭС20-10004 (дело Стружкина Д.Г.), по сути, был поставлен крест на несколько иной, но все-таки схожей практике принудительного наделения должника более скромным жильем.
В этом деле собрание кредиторов приняло решение о приобретении должнику иного жилого помещения меньшей площадью и стоимостью взамен имеющейся у него квартиры площадью 40 кв.м.
На что Верховный Суд РФ указал, что кредиторы “фактически произвольно в отсутствие законодательного регулирования определили разумно достаточный уровень обеспеченности должника жильем, что не согласуется с позицией Конституционного Суда РФ. При этом также очевидно, что имеющуюся у должника квартиру площадью 40 кв.м. нельзя признать для него роскошным жильем, превышающим разумную потребность в жилище”. “Санкционировав принятые собранием кредиторов решения, суды апелляционной инстанции и округа в нарушение положений статьи 35 Конституции РФ фактически лишили гражданина частной собственности, на которую не может быть обращено взыскание, против его воли. Одновременно должнику было навязано право собственности на иное имущество, в приобретении которого он заинтересованность не выражал”.
На данную позицию суда могло повлиять то, что у должника не было действительно “роскошного” жилья. Поэтому как повлияет это определение на дальнейшую практику, сказать сложно.
Банкротство — единственный законный способ освобождения от долгов, а самый верный способ сохранить имущество должника — избежать банкротства. Все недвижимое имущество должника включается в конкурсную массу и подлежит реализации с торгов.
Законом оговорено, что в случае банкротства можно потерять денежные средства и активы должника, мебель и бытовую технику дороже 10 тыс. руб., предметы роскоши, дорогостоящую одежду, автомобиль, недвижимое имущество и права требования на него (договор долевого участия), землю, гараж, дачу и т. д. При этом в случае банкротства не могут изъять личные вещи, игрушки, детскую одежду, предметы быта, инструменты для заработка и другое подобное имущество.
— Если же банкротство неизбежно и у должника есть имущество, то все это имущество будет реализовано финансовым управляющим с торгов, а деньги выплачены кредиторам. Исключение — единственное жилье. Также на усмотрение суда можно исключить из конкурсной массы автомобиль, если доказать, что этот автомобиль является единственным источником дохода должника или должник является инвалидом и этот автомобиль — единственный способ его передвижения. То же самое касается и земельного участка для осуществления фермерской деятельности, если у должника единственный источник дохода — фермерская деятельность.
Шесть случаев, когда на единственное жилье должника возможно обратить взыскание
— Ситуации, при которых у должника может быть изъято единственное жилье, встречаются в настоящее время довольно часто. Это возможно в случае, если суд установит в действиях должника признаки недобросовестного поведения и злоупотребления правом. В частности, это могут быть попытки уклониться от исполнения обязательств по оплате долга, создание видимости наличия обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на единственное жилье, и действия по сокрытию имущества от обращения на него взыскания. При рассмотрении дела негативными факторами для суда будут являться факты, свидетельствующие, что должник искусственно придает квартире статус единственного жилья: например, никогда не проживал ранее в квартире, а регистрируется в ней уже в рамках процедуры банкротства; либо добровольно отказывается от права пользования жилым помещением, а впоследствии пытается доказать, что она является его единственным жильем. Также однозначно суд не оставит должнику единственную квартиру, но приобретенную за счет денежных средств, полученных преступным путем, что установлено соответствующим приговором суда.
Еще один существенный момент, который будет учитывать суд при определении возможности оставить единственную квартиру должнику, это то, насколько непосредственные характеристики квартиры, такие как ее площадь, стоимость, месторасположение, размер коммунальных платежей и т. д., соответствуют уровню нормального существования гражданина. Все чаще в судебной практике стали встречаться случаи, когда кредиторы взамен единственной большой дорогостоящей квартиры принимают решение о приобретении для должника квартиры, соответствующей минимально допустимым нормам в соответствующем регионе, а дорогую продают в рамках дела о банкротстве.
- Должник до процедуры банкротства может продать квартиру знакомому лицу. «Однако важно понимать, что в данном случае все равно сохраняется риск признания такой сделки недействительной: например, если суд установит, что должник проживает в проданной квартире, сделка совершена между близкими родственниками, нерыночная цена реализации и т. д.», — поясняет Маджар.
- В рамках процедуры банкротства остается возможность договориться с кредиторами о реструктуризации долга на более щадящих условиях. В случае подтверждения реальной возможности выплаты долга по согласованному графику суд, по словам Маджар, с большей долей вероятности согласится утвердить такую процедуру.
- В случае если квартира также будет являться единственным жильем для супруги и детей должника, в том числе с выделенными им в собственность долями, вероятность ее изъятия также существенно снижается, приводит пример юрист.
Конституционный суд признал законными нормы Гражданского процессуального кодекса и закона о банкротстве, которые позволяют в некоторых случаях отбирать единственное жильё должника.
Такое постановление вынесено по делу жителя Калужской области Ивана Ревкова. В 1999 году он одолжил деньги знакомой, которая их не вернула. При этом в 2009 году женщина купила квартиру площадью 110 м2 — её единственное жилье, а позже объявила себя банкротом.
К настоящему моменту сумма долга с учётом индексации выросла до 4,5 миллиона ₽. Однако суд во взыскании денег Ревкову отказал, пояснив тем, что изымать единственное жильё запрещено.
Ревков обратился в Конституционный суд. Его судьи напомнили, что есть положение, по которому взыскивать запрещено только «разумно достаточную» жилплощадь. При этом должница владеет квартирой площадью 110 квадратов — такую недвижимость можно выставить на торги, но с соблюдением нескольких условий, решил суд.
Вопрос, выставлять единственное жильё должника на торги или нет, должен решаться индивидуально в каждом случае. Чётких критериев тут нет, но есть ряд факторов, которые суд будет учитывать, поясняет главный юрисконсульт «Правокард» Наталья Гребнева.
Вот на что будет смотреть суд:
- дата присуждения долга и дата возбуждения исполнительного производства;
- информирование должника о наличии долга и его взыскании;
- размер долга;
- правомочность сделки по приобретению жилья уже после присуждения долга.
То есть если человек знал о своём долге, никак не пытался вернуть деньги и вместо этого купил квартиру, кредитор может обратиться в суд и попросить вернуть средства за счёт продажи недвижимости.
Однако если сумма долга мала по сравнению с недвижимостью, её вряд ли выставят на торги. Например, человек не вернул 10 тысяч ₽, а его жильё стоит 5 миллионов ₽.
В зоне риска — при больших долгах — находится дорогое жильё, скорее даже роскошное, добавляет юрист по банкротству, финансовый консультант юридической компании Vmestodolgov Василий Черепанов. По его словам, в практике есть случаи, когда суд обязывал продать квартиру стоимостью более 35 миллионов ₽ при сумме долга около 4 миллионов ₽.
В начале октября 2018 года в ВС РФ рассматривалось одно интересное дело, в котором супруг переписал на свою жену земельный участок, и обратился за банкротством физлица. Естественно, финуправляющий при реализации хотел изъять участок, но супруг-банкрот попытался обжаловать эти действия. Таким образом, дело дошло до Верховного суда.
Суд встал на сторону финуправляющего, ведь в браке существует режим совместной собственности, недвижимость будет реализована, за исключением единственного жилья, которое не подлежит изъятию.
Но обычно на практике это единичные случаи, скорее – исключения. Как правило, при банкротстве имущество супругов очень редко включается в конкурсную массу, в основном долги списывают без фактической реализации собственности.
В случае с ипотечным жильем ситуация приобретает неожиданный оборот, даже если это жилье – единственное. Если у супругов в собственности есть только единственное жилье, находящееся в рамках еще незавершенной ипотеки, то оно будет реализовано. Это касается не только собственности супругов – ипотека может быть оформлена на одного человека, но она все равно подлежит реализации.
Единственное исключение – если залоговый кредитор не включится в реестр в установленные законом сроки. Такое случается редко, но все же, за последние годы такие случаи были в судебной практике.
У Вас сложная финансовая ситуация, или Вы боитесь остаться без единственного жилья из-за долгов? Обращайтесь к нашим консультантам, мы обязательно ответим на все Ваши вопросы и поможем сохранить квартиру при банкротстве!
-
В 2023 нас ждет автоматический сбор налогов. ЦБ РФ отказал ФНС в «сливе» информации. За что ФНС штрафует бизнес
1,4 тыс. 0
-
Очереди в детсадах исчезнут. Почта России будет торговать винишком. ЛДПР предложила увеличить МРОТ
215 0
-
ФНС начнет шерстить рынки. Про цифровые паспорта и смарт-карты. Лимит по годовому обороту хотят увеличить
314 1
-
Про подконтрольные объекты, рейдовые визиты и валежник
149 1
- если взыскатель подал исполнительные документы в ФССП, а пристав возбудил производство
- если требование взыскателя касаются денежных средств или имущества
- если наличных средств, остатков на банковских счетах и остального имущества недостаточно для полного расчета с взыскателем;
- если объект недвижимости находится в собственности должника (исключением может выступать, если недвижимость зарегистрирована на супруга, однако была приобретена на общие средства)
- если сумма долга соразмерна равна стоимости объекта недвижимости. Если же, например, сумма долга равно 100 тыс. рублей, в продажа недвижимости нет необходимости
Специальные правила предусмотрены в Законе № 229-ФЗ для недвижимости, обремененной залогом, в том числе при ипотеке. В этом случае у залогодержателя есть приоритет перед остальными взыскателями, так как залог подразумевает гарантию по обязательствам.
Кредитор или приставы обращаются в суд. После этого должник не сможет прописать в квартире родственников или продать ее. Два месяца судья изучает документы, выслушивает аргументы двух сторон, мнение органов опеки и выносит решение.
Далее будет установлена минимальная сумма, которую должник получит после продажи жилья и расчета с кредиторами. Если же суммы от продажи жилья не хватит на погашении задолженности, он все равно получит сумму, которую должно хватить на покупку новой квартиры по нормам на каждого члена семьи. Если судья внесет решение о взыскании, квартиру арестуют. В течении 7 дней кредитор поучить предложение купить ее за сумму, установленную судом на основании экспертной оценки. Средства от продажи будут направлены на погашение долга, остальное будет возвращено должнику. Если по прошествии 10 дней продажа квартиры не состоялась, она выставляется на торги по той же стоимости. Если на торгах квартира снова не продана, в течение одного месяца назначаются повторные торги, стоимость жилья при этом не меняется.
Если квартира будет продана, ее необходимо освободить в течение 14 дней
Отличия в порядке ареста и реализации недвижимости от других видов имущества
- при введении режима ареста недвижимость не изымается у должника, однако специалист ФССП может указать в постановлении условия пользования квартирой, домом или иным объектом
- оценить стоимость любого объекта может только профессиональный оценщик, его обязан привлечь пристав
- реализация недвижимости проходит только через торги, что означает, что специализированная организация не может продавать объект через коммерческие предложения, объявления в СМИ, иными неконкурентными способами.
В других случаях правила обращения взыскания на недвижимость особо не отличаются от иных видов имуществ.
Считается, что единственное жилье должника приставы не могут забрать за долги. Это правило указано в ст. 446 ГПК РФ. Но его содержимое шире.
- нельзя арестовать или продать единственное жилье обязанного лица, если у него или других членов семьи нет иного пригородного жилья
- можно забрать за долги квартиру, если она приобретена в ипотеку. В этом случае в реестре ЕГРН будет отражен ипотечный залог
- можно забрать квартиру за долги, если у должника и членов его семь есть другая недвижимость в собственности или соцнайме
- можно арестовать и продать квартиру, если должник с семьей фактически постоянно проживают в другом месте
После вынесения постановления и оглашения его должнику и иным лицам, запрещены любые действия относительно объекта, ограничено право пользования. Цель режима ареста – не допустить переоформление объекта на других лиц или его повреждения и уничтожения.
Для обращения взыскания на недвижимость, пристав должен выявить местонахождение объектов, удостовериться в наличии прав собственности в должника. Для этого:
- представить информацию для проверки может взыскатель (например, выписку ЕГРН может получить заинтересованное лицо через Росреестр или МФЦ);
- специалист ФССП может подавать запросы в Росреестр для получения сведений обо всех объектах и долях, принадлежащих должнику, его супруге;
- если объект был приобретен и зарегистрирован до 1998 года, правоустанавливающие сведения можно получить из архива БТИ или нотариуса;
- пристав может проводить выездные мероприятия по месту жительства должника, устанавливать принадлежность квартиры, комнаты или дома;
- может водиться режим розыска, если сведения о должнике или его имуществе неизвестны приставу и взыскателю.
Аналогичная схема действий проводится для выявления нежилой и коммерческой недвижимости, так как все сведения размещены в реестре ЕГРН.
Режим ареста вводится постановлением специалиста ФССП. В документе содержатся:
- дата составления документа, реквизиты производства;
- сведения о должнике, характере, основания и размере обязательств перед взыскателем;
- перечень объектов недвижимости, на которые накладывается арест;
- перечень запретов и ограничений, которые накладываются на распоряжение и пользование;
- ссылки на правоустанавливающие документы, подтверждающие собственность должника;
- подпись представителя ФССП.
Согласно закону № 229-ФЗ на должника возложена обязанность представлять сведения обо всех активах, принадлежащих ему на праве собственности. Отказ от представления информации, либо передача ложных сведений, будет рассматриваться как воспрепятствование работе приставов.
Обращение на взыскание может быть и на доли имущества. Если установить, что должнику принадлежала доля в общем праве или на совместное имущества, пристав или взыскатель имеет право сделать следующее:
- через суд произвести выдел доли на объект, принадлежавший должнику
- арестовать и реализовать на торгах в общем праве.
В случае, если на должника официально не зарегистрирована недвижимость, факт совместной собственности с супругом будет доказываться в судебном процессе.
После постановления об аресте имущества, пристав приступает к его оценке. Предварительная оценка по движимому имуществу указывается в акте (описи).
- по собственному усмотрению пристав не может оценить рыночную стоимость недвижимости
- в обязательном порядке должен определить стоимость профессиональный оценщик, который выдаст экспертное заключение или отчет
- на основании отчета оценщика, сотрудник ФССП издаст постановление и зафиксирует стоимость объекта.
Копия постановления с определением стоимости объекта направляется участникам дела. Срок действия отчета не более 1 месяца. Если в этот срок сотрудник ФССП не начал реализацию имущества через специализированную организацию, оценку жилья необходимо будет заказывать повторно.
От первоначальной оценки зависит начальная цена на торгах. Если в отчете эксперта стоимость была занижена, то имущество будет продано дешевле рыночных предложений. Чтобы такой ситуации не произошло, должник необходимо следить за сроком оспаривания и при необходимости потребовать проведения повторной оценки.
Реализацией недвижимости занимается специальная организация, которая и проводит торги, выполняя следующие действия:
- специалист ФССП издает постановление о реализации имущественных активов; в организацию, заключившую договор с ФССП, передаются правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, техническая документация, постановление об оценке;
- для организации торгов размещаются объявления в СМИ, на специализированных интернет-ресурсах;
- принять участие в торгах может любое частное или юридическое лицо, подавшее заявку, зарегистрировавшееся через организатора, внесшее обеспечительный депозит.
Торги проводятся в течение 2 месяцев после получения документов из ФССП. Если же никто из участников не заявил об увеличении цен или в торгах приняло участие менее 2 лиц, торги считаются несостоявшимися. Победитель определяется по максимально предложенной цене, далее с ним заключается договор купли-продажи. Вырученные средства направляются на депозит ФССП, после чего направляются на погашение долга взыскателю, на оплату исполнительского сбора, расходов по организации торгов.
Если первые торги не состоялись, проводится повторные. Если и они не привели к реализации активов, специалист ФССП обязан предложить взыскателю получить права на недвижимость. В таком случае для погашения долга будет применятся сниженная на 25% оценка. Если взыскатель соглашается получить объект, права будут перерегистрированы через Росреестр. В случае превышении стоимости переданного объекта размеру долга перед взыскателем, соответствующая разница должна быть перечислена на депозит ФССП и возвращена должнику.
Лучшим решением будет являться обращение с подобным вопросом к специалистам. Компания «Бизнес Гарант» окажет вам квалифицированную помощь со стопроцентным результатом. Связаться с ними можно по телефону или на официальном сайте.
За 15 лет безупречной работы нашими услугами воспользовались более 14 000 клиентов, у которых есть множество запросов на услуги, которые можете оказывать Вы. И мы готовы предоставить Вам возможность оказывать услуги по своему направлению для наших клиентов!
Заполните форму ниже, для того, чтобы участвовать в отборе компаний для пополнения экосистемы для бизнеса от компании Бизнес-Гарант.
Если человек не живёт в квартире, считается, что ему это жильё и не нужно. Ведь как-то он без него обходился?
Как суд узнает о том, что должник не жил в квартире:
- гражданин не зарегистрирован в квартире (или специально прописался в ней перед своим банкротством, чтобы не отняли);
- он не платит за коммуналку;
- квартира сдаётся в аренду.
Всё это основания для того, чтобы суд решил, что квартира не является для гражданина единственным жильём.
Когда кредиторы (особенно банки) стремятся отобрать у должника единственное жильё, в ход идут самые разнообразные методы:
- просматриваются соцсети гражданина и всех членов его семьи;
- опрашиваются соседи и работодатель;
- нанимаются частные детективы.
Цель кредиторов — доказать, что гражданин может обойтись без этой квартиры.
Единственное жилье при банкротстве
Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами
Есть две группы ситуаций.
Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.
Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.
Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.
Эта схема тоже не работает. Суды признают подобную цепочку действий умышленной, то есть направленной исключительно на то, чтобы уйти от долгов, и отбирают оставшуюся единственной квартиру.
Тут действует правило: отменить любую сделку тем проще, чем ближе начало банкротства. Помните, любые ваши сделки с недвижимостью будут изучать под лупой. Не нужно впадать в панику и совершать необдуманные шаги, иначе можно лишиться единственного жилья.
Фактически установлена двухступенчатая процедура принятия решения:
- вопрос о предоставлении замещающего жилья должен быть, прежде всего, предварительно вынесен на рассмотрение и положительно решен собранием кредиторов,
- далее суд по заявлению любого заинтересованного лица рассматривает вопрос о наличии оснований для ограничения исполнительского иммунитета путем предоставления замещающего жилья.
Также суд обязал безусловно соблюдать принцип последовательности. Т.е. право собственности на единственное жилье не должно прекратиться у должника раньше, чем у него возникнет право собственности на замещающее жилье.
Ограничение исполнительского иммунитета возможно только при существенном положительном сальдо стоимости единственного жилья над стоимостью замещающей жилплощади и издержками по продаже и покупке недвижимости.
Верховный суд РФ предписал проводить оценку рыночной стоимости как единственного жилья, имеющего, по мнению кредитора, признаки излишнего, так и замещающего жилья, предоставляемого должнику взамен. При этом предпочтительным, по мнению суда способом определения стоимости недвижимости, является судебная оценка рыночной стоимости.
Не стоит забывать и об издержках конкурсной массы по продаже и покупке помещений. Они гарантированно состоят из расходов по проведению торгов при продаже единственного жилья, а также расходов, связанных с приобретением замещающего жилого помещения.
При проведении торгов по продаже единственного жилья, как указал суд, должна быть предусмотрена возможность их прекращения при падении цены, ниже той, при которой не произойдет эффективного погашения конкурсной массы. Т.е., когда расчет станет не только очевидно отрицательным, но и нецелесообразным применительно к установленному КС РФ условию существенности погашения задолженности.
Суд допустил, что такими лицами могут быть как кредитор (или группа кредиторов), так и сам финансовый управляющий.
- При приобретении замещающего жилья кредитором, такой кредитор самостоятельно несет риск непокрытия расходов на приобретение замещающего жилья, например, в случае изменения конъюнктуры рынка недвижимости.
- При приобретении замещающего жилья финансовым управляющим, финансирование такой покупки осуществляется за счет выручки от продажи имущества должника. Очевидно, что в этом случае все кредиторы будут нести указанный выше риск непокрытия расходов на приобретение замещающего жилья.
Итак, Верховный суд РФ развил на практике правила реализации процедуры ограничения или лишения должника исполнительского иммунитета. Да, не все вопросы разрешены, например:
- может ли замещающее жилое помещение быть приобретенным в рассрочку и может ли оно быть обременено залогом?
- может ли отличаться уровень благоустройства замещающего жилья при обеспечении его соответствия средним условиям в соответствующем муниципальном образовании?
- может ли быть ориентиром «малозначительности сальдо» средний уровень удовлетворения требований кредиторов в процедурах банкротства физических лиц?
Вы идете в ногу со временем и решили перебраться. Вы пожелали из старой дедушкиной «хрущевки», полученной по наследству, переехать в новые модные апартаменты в стиле LOFT, расположенные в одной из бывших промышленных зон города Москвы. Похвально!
Но есть один нюанс — по действующему законодательству апартаменты являются нежилой коммерческой недвижимостью, а не жилыми помещениями. Возможно, вы скажите: «как так, в них же можно жить!». И вы будете по-своему правы.
Жить в них никто не запрещает, но вот сделать постоянную регистрацию в своих апартаментах вы не сможете, вам дадут только временную.
В связи с тем, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, к ним предъявляется меньше требований, связанных, в том числе, с социальной инфраструктурой. Но также на них не распространяется действие имущественного иммунитета.
А это значит, что в случае если у вас не хватит денежных средств или иного имущества для полного погашения задолженности перед кредиторами, то в ходе банкротства ваши апартаменты будут выставлены на продажу. Даже если вам негде будет жить!
Еще один пример, когда банк может забрать единственное жилье за долги по кредиту.
Теоретически давайте представим следующую ситуацию: вы являетесь счастливым обладателем скромного трехсотметрового единственного жилья с видом на Кремль. Но одновременно вы — обладатель астрономического долга перед кредиторами (предположим, банками), кредитные договоры с которыми заключены без ипотеки.
Но во время процедуры вашего банкротства собрание кредиторов, то есть банков, «по-братски» решает обеспечить вас другим жильем. Это жилье также пригодно для постоянного проживания, и находится на территории города-героя Москва. Но оно — с видом на Тульскую область (Новая Москва).
А вот ваши царских хоромы банки предлагают продать, и за счет вырученных средств погасить долги.
На сегодняшний день, данная процедура законодателем не предусмотрена. Но она также и не запрещена! А это позволяет кредиторам пользоваться данной лазейкой для защиты своих прав и законных интересов.
Интересен еще и тот факт, что главный российский суд высказался против такого добровольно-принудительного обмена. Казалось бы, что тема на этом должна быть закрыта, однако в том же документе Верховный суд делает оговорку о «роскошном жилье, превышающим разумную потребность в жилище», оставляя поле для маневра и надежды кредиторам.
Чем плох кредит? Тем, что берешь чужие деньги ненадолго, а отдаешь свои и навсегда.
Допустим, человек взял кредит в банке или в долг у друзей, вложился в недвижимость или «замутил» бизнес. А может он просто отправился мир посмотреть. Умом он понимает, что рано или поздно деньги нужно будет возвращать, но не готов с ними расстаться — с деньгами, разумеется, друзей-то можно новых найти еще раз несколько.
И чтобы не возвращать никому ничего герой нашего примера, решил объявить себя банкротом, предусмотрительно раздав перед этим все свое имущество, нажитое непосильным трудом, близким родственникам (ну или почти все).
Важно помнить, что финансовый управляющий вправе оспаривать подозрительные сделки, совершенные в течение трех последних лет до принятия судом заявления о признании должника банкротом, если целью таких сделок был вывод активов из-под носа кредиторов.
Как уже было указано ранее, исполнительский (имущественный) иммунитет предоставлен единственному жилью должника — ст. 446 ГПК. Под таковым подразумеваются квартира, жилой дом, а также комната или доля в жилом помещении.
Под единственным жильем в случае банкротства понимают жилое помещение, которое для должника и членов его семьи выступает единственно пригодным местом для постоянного проживания. Ключевые проблемы правоприменения в судебной практике связаны с тем, что в законодательстве РФ не закреплено, каким именно критериям должно отвечать подобное жилье.
К примеру, если у должника в собственности есть дом и дача, у которой нет статуса жилого помещения, то дом реализации не подлежит, поскольку он выступает единственным жильем. Дача в данном случае не является жилой недвижимостью, а значит, непригодна для постоянного проживания. Соответственно, дачный домик вместе с участком могут быть проданы.
Даже в случае, когда банкрот зарегистрирован и фактически проживает в одной и той же квартире, возможно ее изъятие с целью последующей реализации.
Например, должник является злостным неплательщиком в плане оплаты ЖКУ. И при этом он не предпринимал никаких действий по добровольному уменьшению задолженности. В частности, не подавал заявлений о предоставлении отсрочки, рассрочки внесения оплаты, не заключал соглашений о добровольном погашении долга.
Суд может расценить подобное поведение как недобросовестность и умышленное нежелание содержать жилье. И как результат — квартира/дом будут внесены в конкурсную массу.
При наличии у должника в собственности нескольких жилых помещений арбитражный суд решает, какое именно жилье подлежит реализации. При этом суд учитывает конституционно гарантированные жилищные права не только самого банкрота, но и членов его семьи. В идеале на каждого члена семьи должно остаться не менее учетной нормы жилплощади. Конечно, если это позволяет сделать квадратура жилья.
Внимание! В каждом муниципальном образовании действует своя учетная норма, поэтому ориентироваться необходимо именно на нее.
Если гражданин проживает в одной квартире, а имеет в собственности другую, то это иная ситуация. Учитывается и реализуется только то жилье, которое принадлежит ему на праве собственности.
В: Какие сделки, совершенные человеком с недвижимостью за 3 года до банкротства, вправе отменить суд?
О: Любые спорные, сомнительные, если на то есть правовые основания. К примеру:
- Одной из сторон сделки был близкий родственник, друг, знакомый.
- На момент отчуждения имущества гражданин уже был неплатежеспособен.
- Сделка совершена с очевидным занижением стоимости имущества.
Также допускается оспаривать:
- Фиктивные договоры (мнимые, притворные сделки).
- Отказ от наследства;
- Брачные договоры.
- Соглашения о разделе совместно нажитого, наследственного и иного общего имущества.
- Алиментные соглашения, когда размер алиментов вызывает сомнения в добросовестности его участников.
- Иные сделки, причинившие вред интересам кредиторов.
В: Что произойдет с совместно нажитым супружеским имуществом?
О: Если это не единственное жилье, то оно будет разделено между супругами, включено в конкурсную массу, реализовано. Часть средств, причитающаяся второму супругу в счет его доли будет ему передана. Остальное пойдет на погашение долгов.
- Не подлежит реализации в ходе банкротной процедуры только единственное пригодное для проживания семьи должника жилье.
- Если у вас нескольких жилых помещений, то решать, какое из них подлежит реализации, будет суд.
- Чтобы у суда и кредиторов не возникло сомнений в добросовестности должника, необходимо фактически проживать в единственном жилье, не использовать его не по назначению и не передавать его другим лицам по договору найма или в собственность.
- Чтобы не лишиться залоговой недвижимости, надо заключить соглашение с банком-кредитором о реструктуризации задолженности или попросить предоставления ипотечных каникул.
- Если у вас имеется супружеская доля в совместно нажитой недвижимости, то лучше ее заранее разделить (выделить) по взаимному соглашению во избежание возникновения проблем в процессе банкротства.
А вам приходилось сталкиваться с процедурой банкротства физлиц? Если да, то каким способом вы воспользовались, чтобы ваше жилье не включали в конкурсную массу?
Реализация единственного жилья при банкротстве
Отсутствие каких-либо дифференцирующих критериев реализации института исполнительского иммунитета в отношении единственного жилья должника ожидаемо вызывает нарекания со стороны кредиторов. В 2012 году положения абзаца второго ч. 1 ст. 446 ГПК РФ стали предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14.05.2012 № 11-П), который указал, что наличие имущественного (исполнительского) иммунитета в отношении единственного жилого помещения выступает процессуальной гарантией социально-экономических прав гражданина и членов его семьи в сфере жилищных правоотношений, оно осуществлено федеральным законодателем в рамках предоставленных ему дискреционных полномочий и само по себе не может рассматриваться как чрезмерное, противоречащее требованиям ч. 3 ст. 55 Конституции РФ ограничение прав кредитора.
Суд также подчеркнул, что исполнительский иммунитет должен распространяться «на жилое помещение, которое по своим объективным характеристикам (параметрам) является разумно достаточным для удовлетворения конституционно значимых потребностей в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения». При этом положение абзаца второго ч. 1 ст. 446 ГПК РФ не содержит ориентиров для определения уровня обеспеченности жильем как разумно достаточного, что в настоящее время, в условиях развивающегося рынка жилья и изменения структуры жилищного фонда, может приводить к несоразмерному и не подкрепленному никакой конституционно значимой целью ограничению прав кредиторов в их имущественных отношениях с гражданами-должниками, а следовательно, нарушать баланс конституционно защищаемых интересов.
Первая позиция: суд отказывает в обращении взыскания на единственное жилое помещение в силу исполнительского иммунитета.
Некоторые суды придерживаются формального подхода и, установив, что помещение является для должника единственным пригодным для проживания, исключают его из конкурсной массы.
Так, в одном из дел суд не принял доводы кредитора о том, что семья ответчика проживает в элитном жилье, сославшись на то, что предписанные Конституционным Судом РФ изменения в ст. 446 ГПК РФ до настоящего времени не внесены, а суд при разрешении конкретного гражданского дела не вправе взять на себя функции законодателя и самостоятельно определить критерии достаточности жилого помещения для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище (апелляционное определение Псковского областного суда от 15 июля 2014 г. по делу № 33-1069).
В другом деле суд отклонил предложенные истцом варианты раздела спорного жилого помещения, а также не принял ссылку на постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14.05.2012 № 11-П, указав, что до настоящего времени не внесены необходимые изменения в гражданское процессуальное законодательство, регулирующее пределы действия имущественного (исполнительского) иммунитета применительно к единственному жилью должников (апелляционное определение Московского городского суда от 14 июля 2014 г. по делу № 33-23391).
Вторая позиция: суд допускает преодоление исполнительского иммунитета на единственное жилье по различным основаниям.
1. Часть судов признает возможным обращение взыскания на единственное жилое помещение должника, если его характеристики превышают разумные потребности в жилье.
Так, Челябинский областной суд прямо указал, что при отсутствии соответствующего законодательного регулирования суд, разрешая конкретный спор, вправе применить аналогию закона и права (ч. 3 ст. 11 ГПК РФ) и определить достаточность размеров жилого помещения, являющегося для должника и членов его семьи единственным пригодным для проживания (определение Челябинского областного суда от 14 сентября 2010 г. по делу № 33-8749/2010).
Однако подобный подход представляется не соответствующим как буквальному толкованию нормы абзаца второго ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, так и позиции Конституционного Суда РФ, постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 14.05.2012 № 11-П.
В другом деле кредитор указал, что исполнительский иммунитет не может быть применен к жилому дому площадью 879 кв. м и земельному участку площадью 1 500 кв. м, кадастровая стоимость которых составляет 25,9 млн руб. и 3,4 млн руб. соответственно. По мнению кредитора, обеспечить должника и членов его семьи жилым помещением может покупка для них нового жилья в рамках процедуры реализации имущества либо разделение спорного объекта. Суд первой инстанции отклонил данные доводы. Однако кассация не согласилась с этим решением, подчеркнув, что отсутствие на момент разрешения спора законодательного регулирования обращения взыскания на единственное пригодное для постоянного проживания гражданина-должника и членов его семьи жилое помещение, характеристики которого очевидно превышают разумно достаточные для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище, не исключает возможности покупки нового жилья для гражданина-должника и членов его семьи либо разделения спорного объекта в рамках процедуры банкротства и по соглашению между должником и его кредиторами, учитывая, что гражданин, действуя добросовестно и разумно, должен способствовать погашению имеющейся у него задолженности перед кредиторами и не совершать действий, направленных на уклонение от исполнения этой его обязанности (ст. 10 ГК РФ) (постановление арбитражного суда Поволжского округа от 27 ноября 2018 г. по делу № А 65-23235/2015).
В другом деле должник заявил о признании единственным жильем квартиры стоимостью 20,8 млн руб., хотя ему также принадлежал жилой дом стоимостью 1 млн руб. Суд согласился с доводами кредитора о том, что выбранный должником для проживания объект недвижимости по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище (постановление арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 октября 2017 г. по делу № А 56-71357/2015).
2. В ряде случаев суды ссылаются на то, что у должника имеется право пользования иным жилым помещением, в связи с чем допустимо обращение взыскания на спорное имущество.
Так, в одном из дел суд постановил изъять принадлежащий должнику дом, сославшись на то, что фактически должник и его семья проживают в квартире, принадлежащей его дочери. Коллегия пришла к выводу, что квартира дочери, являющейся членом семьи должника, по своим объективным характеристикам является разумно достаточной для удовлетворения конституционно значимых потребностей должника и трех членов его семьи в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения (апелляционное определение Тверского областного суда от 23 октября 2014 г. по делу № 33-3430).
В другом деле кассационный суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций, которые исключили квартиру должника из конкурсной массы. Суд указал, что в спорной квартире проживал не должник, а иные лица. При этом должник был зарегистрирован в другой квартире, которая ему на праве собственности не принадлежала (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 сентября 2017 г. по делу № А 03-4289/2016).
29 ноября 2018 г. Верховный Суд РФ вынес уже упомянутое Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.11.2018 № 305-ЭС 18-15724 по делу А. Фрущака № А 40-67517/2017, которое многие эксперты назвали поворотным для развития дальнейшей судебной практики по спорам об обращении взыскания на единственное жилье граждан-банкротов.
Фабула дела такова. Должник пытался исключить из конкурсной массы трехэтажную пятикомнатную квартиру площадью 198 кв. м, заявляя, что это его единственное жилье. Суды трех инстанций удовлетворили ходатайство должника.
Верховный Суд РФ не согласился с их позицией, обратив внимание на то, что до признания себя банкротом должник совершил недобросовестные действия по отчуждению спорной квартиры, пытаясь избежать обращения на нее взыскания по требованиям своего единственного кредитора. В частности, должник развелся с женой и передал ей квартиру по соглашению о разделе имущества. Затем бывшая супруга подарила квартиру их дочери. Эти сделки были признаны недействительными.
При этом суды общей юрисдикции проверяли квартиру на соответствие признакам единственного жилья и пришли к выводу о возможности обращения на нее взыскания в рамках исполнительного производства, которое, однако, не было завершено в связи с тем, что должник объявил себя банкротом.
Верховный Суд РФ также установил, что до инициации процедуры банкротства должник не был зарегистрирован и не проживал в спорной квартире.
С учетом этого Суд посчитал, что действия должника были направлены на создание видимости наличия обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на спорную квартиру, и на сокрытие имущества от обращения на него взыскания. Признав поведение должника, злоупотребившего правом в попытке уйти от уплаты долга, недобросовестным, высший суд направил дело на новое рассмотрение.
Как видим, в данном случае Верховный Суд РФ отказался от формального подхода и учел всю совокупность обстоятельств дела, не допустив необоснованного освобождения гражданина от долгов. Такой подход в целом развивает ранее высказанную им позицию о повышенном стандарте добросовестности применительно к гражданам-банкротам. Так, в июне 2018 года Верховный Суд РФ подчеркнул:
определение Верховного Суда Российской Федерации от 28 апреля 2018 г. по делу № А 40-41410/2016:
Институт банкротства граждан предусматривает исключительный механизм освобождения лиц, попавших в тяжелое финансовое положение, от погашения требований кредиторов, — списание долгов, который позволяет гражданину заново выстроить экономические отношения, законно избавившись от необходимости отвечать по старым обязательствам, но при этом в определенной степени ущемляет права кредиторов, рассчитывавших на получение причитающегося им удовлетворения.
В связи с этим к гражданину-должнику законодателем предъявляются повышенные требования в части добросовестности, подразумевающие помимо прочего честное сотрудничество с финансовым управляющим и кредиторами, открытое взаимодействие с судом.
В деле А. Фрущака должник, очевидно, намеревался вывести ликвидный актив из-под взыскания, воспользовавшись исполнительским иммунитетом в ущерб интересам кредитора. Несомненно, подобные действия противоречат назначению института банкротства граждан и должны пресекаться судом.
Проблема обращения взыскания на единственное жилье должника, безусловно, имеет важную правовую и социальную значимость. С одной стороны, законодатель и суды обязаны защищать конституционно значимые ценности, в том числе право граждан на жилище. С другой стороны, интересы экономического оборота и необходимость справедливого распределения конкурсной массы в рамках процедуры банкротства неизбежно поднимают вопрос о возможности обращения взыскания на роскошное жилье, которое по своим характеристикам превышает социальные нормы в разы.
Многие эксперты опасаются, что возможность обращения взыскания на единственное жилье будет ущемлять права наиболее незащищенных категорий граждан, которые в результате останутся без жилья. Тем не менее уже сегодня имущественный иммунитет не распространяется на объекты недвижимости, приобретенные с использованием ипотечного кредитования. Заложенное имущество, в том числе единственное пригодное для проживания жилое помещение, подлежит включению в конкурсную массу должника.
Представляется, что установление пределов действия исполнительского иммунитета должно быть направлено именно на недобросовестных должников, которые выводят дорогостоящее жилье из-под взыскания и освобождаются от долгов. На данный момент такие действия формально допустимы, поскольку законодатель еще не установил пределы действия исполнительского иммунитета, которые смогут применять суды.
Позиция Верховного Суда РФ по делу А. Фрущака дала кредиторам дополнительную возможность оспаривать недобросовестные действия должников.
Так как наличие жилья одно из базовых потребностей любого живого существа, резонно установить конституционные гарантии, предусмотрев исчерпывающий перечень оснований, когда на жильё может быть обращено взыскание, например, обращение взыскания только на жильё, которое гражданин сам сделал предметом залога.
Такой подход стабилизирует гражданско-правовые отношения, когда потенциальные кредиторы и должники будут точно знать, в каких конкретно случаях и на какое жильё может быть обращено взыскание, что исключит также разный подход судов в виду исчерпывающего перечня оснований для такого взыскания.
Но даже в этом случае следует учитывать, что лицо может иметь семью, в том числе детей, и в целях соблюдения их интересов имеет смысл предусмотреть, что, например, при наличии несовершеннолетних лиц, а также иных лиц, находящихся на иждивении собственника жилого помещения, последний не вправе обременять жилое помещение залогом даже будучи единоличным собственником. Сделки, совершённые с такими нарушения, считать ничтожными. В итоге лицо, которое осознанно пойдёт на риск лишиться единственного жилья и оказаться на улице, по крайней мере будет подвергать такому риску исключительно себя одного.
По материалам («Судья», 2020)
Верховный Суд сослался на Жилищный кодекс, напомнив, что в случае, если гражданин имеет право пользования (пользуется) жилым помещением, принадлежащим его родителю, наравне с собственником, обращение взыскания на жилые помещения такого гражданина, принадлежащие ему на праве собственности, возможно.
Кроме того, если должник перед своим банкротством или в ходе рассмотрения дела о несостоятельности меняет регистрацию по месту жительства с целью создания объекта, защищённого исполнительским иммунитетом, его действия могут быть расценены как злоупотребление правом. В таком случае суд может отказать должнику в применении исполнительского иммунитета к тому или иному объекту.
Далее суд обратил внимание на то, что должник ссылался на факт того, что сведения о регистрационном учете не отражали реально сложившееся положение дел по поводу его места жительства. На самом деле он задолго до возбуждения дела о банкротстве проживал в упомянутом доме, благоустраивал территорию и достраивал его, однако зарегистрировать дом как объект недвижимости не удалось в связи с непредставлением необходимых документов. Эти доводы не были оценены судами первой и апелляционной инстанциями.
Признаком жилища является его изолированность и пригодность по пожарным, санитарным и другим нормам. Жилье представляет собой недвижимость. Это квартиры в многоквартирных домах, комнаты, частные дома или их части. Единственным жильем считается объект капстроительства, который выступает для жизни определенного лица и его семьи единственным пригодным и возможным.
К членам семьи согласно Жилищному кодексу РФ относят:
- супруга(гу);
- детей;
- родителей.
Иные лица (бабушка, брат, тетя и пр.) являются родственниками, хоть и живут с должником в одном доме.
Иждивенцев, родственников и прочих граждан в некоторых обозначенных случаях могут приравнять к членам семьи (по судебному решению).
Жилую недвижимость, которая должникам принадлежит на правах собственности и является их единственным жильем не могут у них отобрать. Но существуют некоторые оговорки:
- это единственная доступная для его проживания недвижимость, где он зарегистрирован;
- на ней нет обременений или ограничений.
Недвижимость не должна быть заложена или в ипотеке. Лишь тогда по итогам процедуры банкротства вы останетесь при своем единственном жилье. Ипотеку вправе отобрать только если установят что гражданин финансово несостоятелен.
Если эти условия не соблюдены, единственное жильё — неприкосновенно. Это гарантирует Конституция РФ.
Если оно не заложено, на него не могут обратить взыскание. Если получая кредит, должник не оставил залог в качестве квартиры, отдавать её за долги не придётся, если она единственная.
Если получая займ, должник предоставил информацию о собственной квартире, все равно не нужно паниковать. Данные о наличии жилплощади в кредитном договоре не означают, что она заложена. Плохо если договор залога подписан и зарегистрирован. Тогда недвижимость — предмет залога и ее реализуют для погашения задолженности.
Если ни должник, ни его доверенные лица не подписывали с банком залоговый договор, а квартира — единственное жилье, то нет повода для беспокойства. Жилье после банкротства остается у вас.
Похожие записи: