Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Использование земель не по их целевому назначению». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Написать комментарий
Чем грозит нецелевое использование земель?
Впрочем, в последнем названном письме Минфин указал на то, что подготовлен проект закона, который при неиспользовании земельного участка в соответствии с его сельскохозяйственным назначением предусматривает применение ставок земельного налога все-таки с точностью даже не до отчетного периода, а месяца.
В этом законопроекте Минсельхоз, который его разработал, предложил дополнить ст. 396 НК РФ пунктом 17. Согласно ему для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах (за исключением земельных участков, указанных в абз. 3 – 5 пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ), не используемых для сельскохозяйственного производства, исчисление суммы налога производится по налоговым ставкам в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ (то есть как для прочих земель) начиная с налогового периода, в котором установлен факт неиспользования таких земельных участков, до месяца, в котором указанное правонарушение устранено.
Отсюда следует, что налог должен исчисляться по общей ставке весь налоговый период, в котором зафиксировано нарушение, а в том налоговом периоде, когда оно будет устранено, данная общая ставка применяется с начала периода до месяца устранения.
Однако такая формулировка совершенно не проясняет, как же поступать, если само нарушение и его устранение принадлежат к одному периоду. Непонятно, почему Минфин именно в Письме № 03‑05‑04‑02/54186 сослался на этот законопроект. По нашему мнению, совершенно необходимо с точностью до месяца определять и начало применения общей ставки. Или, например, указать, что по общей ставке надо считать налог с начала налогового периода, в котором допущено нарушение, до месяца, в котором оно исправлено.
А если соответствующая поправка в законопроект не будет внесена, то по-прежнему, как правильно указал Минфин, с учетом п. 7 ст. 3 НК РФ весь такой налоговый период можно будет применять пониженную ставку земельного налога.
[1] См. статью Н. К. Сенина «О пониженной ставке по земельному налогу для сельхозземель», № 4, 2016, стр. 66.
[2] Доведено до территориальных налоговых органов Письмом ФНС России от 30.07.2014 № БС-4-11/14944@.
[3] Доведено до территориальных налоговых органов Письмом ФНС России от 28.08.2017 № БС-4-21/16987@.
Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.
Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.
Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.
К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.
Комментарий юриста
Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:
— Отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов. Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования (ВРИ) с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство». На таких участках можно построить дачный дом.
На сельхозземлях с ВРИ «сельхозпроизводство» возможно строительство дома. Он может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.
Это территории, которые отвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций и т. д. На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.
ВС решал, можно ли использовать часть участка не по назначению
Это участки, покрытые лесом, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Такие земли иcпoльзyютcя для вeдeния лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии. По данным Рослесинфорга, сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны). В среднем на каждого жителя приходится 5,1 лесных га. При этом с 2010 года площадь российских лесов увеличилась на 4,3 млн га. Это сопоставимо с размером территории Дании.
Комментарий юриста
Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:
— В лесах по общему правилу возможно только строительство рекреационных некапитальных объектов, а также благоустройство территории. По факту под таким наименованием могут быть большие капитальные здания с назначением «физкультурно-оздоровительный комплекс» (ФОК). Также бывают ситуации, когда жилые дома размещены на землях лесного фонда без оформления земельных отношений еще советского времени. Под такими домами землю не выделяли в собственность, это так называемые поселки при лесничествах. Они расположены на землях лесного фонда. Собственники таких домов сейчас могут по лесной амнистии оформить земельные участки лесного фонда в собственность. Вопрос нового строительства здесь не стоит.
Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств. Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).
Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa. При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).
Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры peглaмeнтиpyeт Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю». Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy сельхоззeмeль или пepeвoда пpoмышлeнныx oбъeктoв в другие категории в результате peкyльтивaции.
Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана. Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.
Комментарий юриста
Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:
— Перевести земельный участок из одной категории в другую — возможно. Собственник земельного участка обладает таким правом. В основном перевод возможен в отношении сельхозземель, промышленных территорий. Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (Росреестр). В документе следует обосновать необходимость перевода земельного участка, указать кадастровый номер земельного участка и приложить дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк. После чего заявление будет рассматриваться, затем — вынесено решение об одобрении перевода или отказе по каким-то основаниям (ошибки в заявлении, ограничения на перевод и т. д.).
Также есть земли запаса, которые не могут использоваться, пока не будут переведены в другую категорию. Например, есть участок, который относится к землям запаса. Человек желает им пользоваться. Он может обратиться в Росреестр или местную администрацию с заявлением, что хочет стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию. Это тоже возможно. Сложно или невозможно перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых (заповедники, нацпарки), то же самое с землями водного фонда.
Нецелевое использование земель: нарушения и их последствия
Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2019 N 301-АД18-24398 по делу N А79-269/2018
по заявлению индивидуального предпринимателя Шачкова Юрия Исаевича о признании незаконным и отмене постановления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике от 28.12.2017 N 2100-262-17 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и назначении наказания в виде штрафа в размере 88 032,87 рублей,
Постановление Верховного Суда РФ от 08.05.2019 N 46-АД19-7
Судья Верховного Суда Российской Федерации Никифоров С.Б., рассмотрев жалобу Головановой Инны Анатольевны на вступившие в законную силу постановление должностного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Самарской области, заместителя главного государственного инспектора в муниципальных районах Красноярский, Елховский Самарской области по использованию и охране земель от 15 июня 2017 г. N 39-р/2017, решение судьи Красноярского районного суда Самарской области от 26 декабря 2017 г., решение судьи Самарского областного суда от 22 февраля 2018 г. и постановление заместителя председателя Самарского областного суда от 31 июля 2018 г., вынесенные в отношении Головановой Инны Анатольевны по делу об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях,
Определение Верховного Суда РФ от 17.07.2019 N 305-ЭС19-11409 по делу N А40-236819/2018
по заявлению акционерного общества «МОСКАПСТРОЙ» о признании незаконным и отмене постановления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 18.09.2018 N 601/03/2017 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и назначении наказания в виде административного штрафа в размере 100 000 рублей,
Постановление Верховного Суда РФ от 01.07.2019 N 46-АД19-10
Судья Верховного Суда Российской Федерации Меркулов В.П., рассмотрев жалобу Головановой Инны Анатольевны на вступившие в законную силу постановление от 06.07.2018 N 21, вынесенное заместителем главного государственного инспектора в муниципальных районах Челно-Вершинский и Шенталинский по использованию и охране земель межмуниципального отдела по Челно-Вершинскому, Шенталинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее также — постановление должностного лица), решение судьи Исаклинского районного суда Самарской области от 06.08.2018 N 12-2-23/2018, решение судьи Самарского областного суда от 04.10.2018 N 21-1325/2018 и постановление заместителя председателя Самарского областного суда от 17.12.2018 N 4а-1445/2018, состоявшиеся в отношении Головановой Инны Анатольевны (далее — Голованова И.А.) по делу об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях,
- Статья 1.5. Презумпция невиновности
- Статья 2.1. Административное правонарушение
- Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению
- Статья 12.2. Управление транспортным средством с нарушением правил установки на нем государственных регистрационных знаков
- Статья 12.12. Проезд на запрещающий сигнал светофора или на запрещающий жест регулировщика
- Статья 12.15. Нарушение правил расположения транспортного средства на проезжей части дороги, встречного разъезда или обгона
- Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)
- Статья 20.20. Потребление (распитие) алкогольной продукции в запрещенных местах либо потребление наркотических средств или психотропных веществ, новых потенциально опасных психоактивных веществ или одурманивающих веществ в общественных местах
- Статья 25.1. Лицо, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении
На законодательном уровне за каждым конкретным участком закрепляется одна из существующих категорий – именно она определяет то, какие действия возможны к осуществлению при эксплуатации конкретного надела.
К примеру, если юридическая фирма арендовала земельный участок для использования его в качестве базы для занятия сельским хозяйством (при соответствующем назначении надела), а фактически организовывает на нем строительство каких-либо сооружений, такое действие является грубым нарушением как прав собственника надела, так и законодательных актов РФ.
По новым нормам исчисления штрафных санкций, которые накладываются за незаконную эксплуатацию земель, основным параметром, на основании какого определяется сумма взыскания, является кадастровая стоимость надела, поврежденного действиями лица или организации.
При использовании надела не по назначению предполагаются следующие взыскания:
- для граждан – от 0,5 до 1% от величины установленной стоимости, но не менее 10 000 рублей;
- представители организаций – от 1 до 1,5%, но не меньше 20 000 рублей;
- для юрлиц – от 1,5 до 2% от значения стоимости, но не меньше, чем 100 000 рублей.
Если земля сельскохозяйственного назначения не используется.
Отдельно выделяется несение ответственности за получение земель сельскохозяйственного назначения и дальнейшее отсутствие действий по их непосредственному использованию (выращивание культур). Кроме такого нарушения могут также привлекаться к административной ответственности лица, которые не выполняют следующие взятые на себя обязательства при получении земельных участков:
- проведение действий по рекультивации земли;
- улучшение свойств участка (ее грунта);
- защита от вредных насекомых и уничтожение сорняков;
- скос сена.
На момент определения правового режима участка земли учитывается не только категория, но и разрешённое применение в рамках Земельного кодекса РФ. Согласно ФЗ №136, юридический статус земельного участка прописан в кадастровом паспорте или ином документе, выданном государственным органом.
В федеральном законодательстве конкретизируется, как классифицируются земли и определяются на них приоритеты и разрешения.
Если физическое лицо владеет сельскохозяйственным наделом и самовольно строит на нём жилищный комплекс, например, он использует территорию не по назначению. За это собственника привлекут к ответственности.
СПРАВКА. Каждый УЗ, принадлежащий гражданам по праву собственности и территория, предоставленная в безвозмездное пользование, относится к конкретной категории.
Каждый участок можно применять только в конкретной цели в соответствии с его юридическим статусом. Так, если садовому товариществу выделили территорию, её нельзя использовать как пастбище. Если на лугу пасут скот, на нём не допускается строительство частного дома.
Если земля предназначена для возведения жилых объектов, следует учесть, можно ли на ней строить частные дома или многоэтажные здания.
ВНИМАНИЕ! Между двумя многоэтажными домами нельзя возводить одноэтажный дом.
Промышленные земли также подлежат зонированию. Если конкретная площадь отведена для строительства металлургического объекта, на ней нельзя возводить складское помещение, которое планируется сдавать в аренду с целью получения прибыли.
Регламент о целевом использовании земель составляет региональная администрация. Поэтому муниципальные органы обязаны вести контроль за правильностью пользования земельными наделами.
Доказывать факт незаконного использования территорией можно на протяжении 3 лет после получения сведений о правонарушении.
Доказательный процесс состоит из последовательных этапов:
- Гражданин обращается в правоохранительные органы, если замечает, что посторонние лица пользуются участком, находящимся по соседству.
- Лицо является в районную администрацию, чтобы поставить в известность работников об установленном нарушении в письменном виде.
- Оформляется заявление.
В документе отражается информация о себе и собственнике соседней территории. Прописывается просьба о проведении административной проверки.
Увидеть нарушения в использовании ЗУ может любой гражданин. А установить этот факт официально только инспектор по использованию и охране земель Росреестра. При этом ему потребуется провести проверку, составить акт обследования и вынести соответствующее постановление.
Проверка осуществляется по решению уполномоченного органа, а также при поступлении заявлений от любых лиц. Предварительно нарушителю направляется уведомление о планируемой проверке с указанием даты и времени ее проведения.
Проводить проверку может не любой инспектор. Его назначает только Управление Росреестра и выдает соответствующее распоряжение, в котором указываются данные инспектора, данные ЗУ, дата проверки и основание для ее проведения.
В ходе проверки инспектор вправе запрашивать любые документы, которые будут являться подтверждением прав на владение, пользование ЗУ, а также документы на объекты капитального строительства.
Административным кодексом предусмотрены штрафы, размер которых варьируется от 2 тысяч до 700 тысяч рублей. Сумма зависит от следующих факторов:
- Категория нарушителя (физ. лицо, ИП или организация).
- Категория земель и ее назначение.
- Площадь.
- Кадастровая стоимость.
Напомним, что кадастровая стоимость (КС) значительно отличается от рыночной, а определить ее может только представитель бюджетного учреждения, созданного в каждом субъекте РФ.
Узнать КС можно непосредственно в Росреестре, заказав соответствующую выписку из ЕГРН, а также на сайте Кадастровой палаты, воспользовавшись электронным сервисом «Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости» или публичной картой. Для последних 2 вариантов необходимо знать кадастровый номер участка и заполнить необходимые поля.
Каждый земельный участок в соответствии со своей категорией имеет право использоваться исключительно в определенных целях. Таким образом, если земля выдается садовому товариществу, то не допускается пользоваться ею для выпаса скота.
Если луг предназначается для выпаса скота, то эта земля не может применяться для возведения частного жилого дома.
Если территория предназначается для строительства жилых строений, важно учитывать, могут ли здесь возводиться многоэтажные сооружения или частные дома. Поэтому нельзя между двумя многоэтажками строить стандартный одноэтажный дом.
Зонируются даже земли промышленного назначения, так как если определенная территория предназначена для создания металлургического объекта, то не допускается заниматься на ней строительством складского помещения, используемого для получения выгоды в процессе сдачи его в аренду.
Использование земельного участка не по целевому назначению
Если принимается решение после проверки о привлечении владельца участка к ответственности в результате использования территории не по ее назначению, то нарушитель получает специальное письмо, в котором имеется вложение, представленное административным актом.
В нем прописывается, что не допускается действовать в отношении участка таким образом, поэтому должны прекращаться осуществляемые работы на участке.
Нарушение, представленное не использованием земли для сельскохозяйственных целей при наличии соответствующей категории, влечет за собой ответственность, представленную:
- физлица уплачивают штраф, равный от 0,5 до 1% от кадастровой стоимости земельного участка, но этот штраф не может быть меньше 1 тыс. руб.;
- должностные лица несут наказание в виде штрафа, равного от 1 до 1,5%, но размер его не может быть меньше 20 тыс. руб.;
- юрлица обязаны уплачивать штраф в пределах от 1,5 до 2% , но не меньше 100 тыс. руб.
Дополнительно выдается предписание, на основании которого владелец участка обязан привести территорию в надлежащий вид в установленные срока. Если по истечению этого времени не будут устранены нарушения, то после проведения повторной проверки будет составлен новый акт.
Если обнаруживается повторное нарушение или собственник участка игнорирует предписания администрации, то применяются более жесткие меры наказания по сравнению со штрафными санкциями.
Важно! Если владелец территории не успевает в установленный срок устранить нарушения, то он должен написать в администрацию заявление о необходимости получения отсрочки, причем в нем обязательно прописываются все проведенные работы, предназначенные для исправления нарушений, а также причины, по которым не получается успеть в срок.
Если без уважительной причины нарушения не были устранены, то применяются администрацией штрафы:
- от 20 до 50 тыс. руб. для физлиц;
- от 100 до 200 тыс. руб. для должностных лиц;
- от 200 до 400 тыс. руб. для юрлиц.
Присылается владельцу участка повторное предписание, где содержится информация о необходимости решения всех остальных вопросов исключительно через суд. Также проводятся принудительные работы на участке за счет владельца, чтобы полностью устранить все нарушения.
Важно! Если штрафы не уплачиваются вовремя, то начисляются дополнительно проценты.
Самовольное использование предполагает, что гражданин или компания пользуются территорией для разных целей, не имея на нее правоустанавливающих документов. За это начисляются значительные штрафы, размер которых зависит от кадастровой стоимости участка. Для физлиц штраф варьируется от 1,5 до 2%, для должностных лиц от 1,5 до 2 процентов, а для юрлиц от 2 до 3%.
Использование земельных участков, порой, кажется настолько обыденным делом, что из внимания их собственников ускользает момент ответственности за свой надел. Она связана с соблюдением порядка эксплуатации земли, установленного законодательством.
Бывает, что правообладатели земельной недвижимости:
- не обращают внимания на вид её разрешённого использования
- полагают, что, как владельцы, могут совершать со своей землёй любые действия
Это может стать причиной правонарушений в использовании наделов. Их следствия:
- административные предупреждения и требования о необходимости устранения
- штрафы
- изъятие участков в самом худшем случае
Контроль за правильностью использования земли ведут:
- муниципальные власти
- службы Росреестра
- различные контролирующие организации
- сохранение, воспроизводство плодородия почв земель с/х назначения
- защита земель от природных явлений, вызывающих деградацию земель:
- водная и ветровая эрозии
- сели
- подтопление
- заболачивание
- вторичное засоление
- иссушение
- уплотнение
- загрязнение химическими, радиоактивными, другими веществами и микроорганизмами, отходами производства и потребления
- другие
- защита с/х угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями и по сохранению достигнутого уровня мелиорации
- рекультивация нарушенных земель, восстановление их плодородия, вовлечение в оборот
Рекультивации необходима в случаях, когда деятельность на земельных участках привела к ухудшению качества земель, к их загрязнению и нарушению почвенного слоя. Собственники участков должны выполнить мероприятия по предотвращению деградации земель и восстановлению их плодородия:
- привести участок в состояние, пригодное для эксплуатации по его целевому назначению
- устранить последствия загрязнения почв
- восстановить плодородный слой почвы
- посадить защитные лесные насаждения
При нарушении или снятиии почвенного слоя в ходе строительных работ использовать его для улучшения малопродуктивных земель.
Рекультивации подлежат земли, нарушенные при выполнении следующих работ:
- разработка месторождений полезных ископаемых открытым или подземным способом
- добыча торфа
- прокладка трубопроводов
- работы, нарушающие почвенный покров:
- строительные
- мелиоративные
- лесозаготовительные
- геологоразведочные
- испытательные
- эксплуатационные
- проектно-изыскательские
- ликвидация объектов:
- промышленных
- военных
- гражданских
- иных объектов и сооружений
- складирование и захоронение промышленных, бытовых и других отходов
- строительство, эксплуатация и консервация подземных объектов и коммуникаций:
- шахтные выработки
- хранилища
- метрополитен
- канализационные сооружения
- др.
- ликвидация последствий загрязнения земель, если по условиям их восстановления требуется снятие верхнего плодородного слоя почвы
- войсковые учения за пределами полигонов
Земля может быть подвергнута консервации, если при рекультивации невозможно устранить последствия:
- деградации
- ухудшения экологической обстановки
- нарушения почвенного слоя
Убытки землевладельцев возмещаются за счёт лиц, работы которых вызвавали необходимость её проведения.
Изъятие участка, который не используется по целевому назначению
Неправомерное изменение назначения земельного участка
Речь, в данном случае, идёт не о том, когда правообладатель участка решает вопрос об изменении целевого назначения своего надела, подав заявление в орган местного самоуправления, как того требуют правила землепользования и застройки, установленные в муниципальном образовании.
Если это делается из-за незнания, без соблюдения требований градостроительных регламентов, то такая «самодеятельнось» признаётся земельным правонарушением.
Любой земельный надел имеет целевое назначение:
- сельскохозяйственное
- блокированная жилая застройка
- многоквартирное жилищное строительство
- т.д.
Эксплуатация участка по в соответствии с назначением – обязанность собственника.
Сведения о назначении участка указываются:
- в выписке из ЕГРН
- в правоустанавливающих документах
- на публичной кадастровой карте
Нарушение установленного назначения и градостроительных регламентов, случившееся даже по причине неосведомлённости, не освободит от грядущей ответственности.
Придётся устранить нарушения, снести постройки или изменить целевое назначение участка, уложившись в срок, отведённый или администрацией, или Росреестром. В противном случае, не исключено «прощание» с недвижимостью решению суда.
Санкции за неиспользование земельного участка и использование его не по целевому назначению оговорены ст. 8.8 КоАП РФ. Так, использование участка не по назначению в течение трех лет может повлечь наложение штрафа в размере:
- для физлиц: 0,5 — 1% кадастровой стоимости участка, но не меньше 10 тыс. руб.;
- для чиновников: 1 — 1,5% стоимости, минимум 20 тыс. руб.;
- на организации: 1,5 — 2% стоимости, минимум 100 тыс. руб.
За неиспользование участка устанавливаются такие штрафы:
- для физлиц: 0,3 — 0,5% кадастровой стоимости, но не меньше 3 тыс. руб.;
- для чиновников: 0,5 — 1,5% стоимости, минимум 50 тыс. руб.;
- на организации: 2 — 10% стоимости, минимум 200 тыс. руб.
В ряде случаев размер санкций за неиспользование земель сельскохозяйственного назначения может быть иным. На случай, если кадастровая стоимость участка в ГКН не оговорена, штрафы взыскиваются в стандартном, специально установленном размере.
Факт взыскания штрафа не препятствует уполномоченному орган взыскивать с правонарушителя причиненные убытки в размере, рассчитанном согласно природоохранных такс, а если такие для конкретного случая не установлены, то в размере стоимости восстановительных работ.
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Вопросы и ответы юристов
Предположим, обществу на условиях аренды предоставлен земельный участок для эксплуатации зданий с целью оказания гостиничных услуг. Может ли прокуратура при проверке соблюдения обществом земельного законодательства посчитать, что земельный участок используется не по целевому назначению, если помимо гостиницы на нем размещено кафе, имеющее отдельный вход для посещения неограниченным кругом лиц?
В классификаторе среди видов разрешенного использования земельного участка числятся:
-
гостиничное обслуживание – код 4.7, предполагающий размещение на земельном участке гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилых помещений для временного проживания в них;
-
общественное питание – код 4.6, разрешающий размещение на земельном участке объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).
Поэтому, если помимо гостиницы на земельном участке, предоставленном для эксплуатации зданий с целью оказания гостиничных услуг, размещено кафе, имеющее отдельный вход для посещения неограниченным кругом лиц, прокуратура может посчитать, что в действиях общества содержится состав административного правонарушения (использование земельных участков не по целевому назначению). Однако с таким выводом можно поспорить, в том числе с поддержкой судей.
Так, в деле № А40-152974/18-121-1810 арбитры посчитали, что размещение кафе с целью организации питания посетителей гостиницы не исключает использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением – для эксплуатации зданий с целью оказания гостиничных услуг. Часть здания, в котором размещалась гостиница, была сдана по договору аренды другому лицу для размещения кафе. Это обстоятельство не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению и не образует в действиях общества событие административного правонарушения по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Тем более что функциональное назначение здания относится к вопросу использования объекта недвижимости, а не земельного участка.
На земельном участке с разрешенным видом использования «Здравоохранение», которым пользуется лечебное учреждение, могут располагаться гостиница, кафе и парковка для обеспечения социальных потребностей медицинского персонала и посетителей данного учреждения (см. Постановление АС МО от 21.02.2019 № Ф05-738/2019 по делу № А40-159902/18).
Если на арендованном земельном участке с целью строительства мини-гостиницы объект построен не будет, договор аренды арендодатель вправе расторгнуть по причине неиспользования земли по целевому назначению. Пример – Постановление АС СКО от 29.03.2019 № Ф08-2163/2019 по делу № А32-34205/2018.
Индивидуальный предприниматель (арендатор) в декабре 2011 года заключил с администрацией муниципального образования (арендодатель) договор аренды земельного участка (категория – земли населенных пунктов, целевое назначение – под строительство мини-гостиницы) сроком на десять лет (до декабря 2021 года). В 2018 году специалисты администрации произвели осмотр земельного участка и выяснили, что на земельном участке отсутствует объект капитального строительства, работы по строительству мини-гостиницы не ведутся и не начинались (хотя разрешения на строительство на срок с 2014 по 2016 годы были получены). В итоге администрация обратилась в суд с исковым заявлением к ИП о расторжении договора аренды. Исковые требования удовлетворены исходя из следующих норм.
Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. На основании ГК РФ по требованию арендодателя суд может расторгнуть договор аренды досрочно в том случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 1 ст. 619). В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества.
Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании участка, предназначенного для строительства, в этих целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (п. 2 ст. 46 ЗК РФ). В данный период не включается:
-
время, необходимое для освоения участка;
-
время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В то же время досрочное расторжение заключенного на срок более чем пять лет договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении указанного договора арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Это специальное правило по отношению к общим основаниям и порядку расторжения договора аренды, предусмотренным ст. 46 ЗК РФ и ст. 450, 619 ГК РФ. Поэтому арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В рассматриваемой ситуации цель, ради достижения которой ИП предоставлен в аренду земельный участок, не достигнута, арендатор нарушил установленные Земельным кодексом сроки освоения земельного участка, предназначенного для строительства, что является существенным нарушением заключенного договора аренды и свидетельствует о наличии основании для расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Доказательств того, что имелись объективные препятствия к началу строительства на участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), ИП не привел.
Судьи отклонили ссылку ИП на осуществление мероприятий по освоению спорного земельного участка, таких как:
-
заключение договора о выполнении работ по подключению водопроводной и канализационной сети;
-
получение технических условий на присоединение объекта строительства к сетям водопровода и электрическим сетям;
-
заключение договора об осуществлении технологического присоединения к электросетям;
-
осуществление работ по проектированию и дизайну мини-гостиницы;
-
заключение договора о выполнении строительных работ по строительству мини-гостиницы;
-
получение разрешения на строительство.
Обнаружив на территории соседнего надела нарушение вида разрешенного использования земельного участка, следует подойти в административный орган к уполномоченному лицу и написать заявление, в котором указывают:
- сведения о заявителе;
- сведения о месте расположения участка заявителя;
- сведения о нарушителе;
- перечень допущенных нарушений;
- просьба о проведении административной проверки.
Заявление о нецелевом использовании ЗУ.
На основании поданного третьим лицом заявления, требуется провести проверку на ненадлежащее использование земельного участка. Уполномоченное должностное лицо, которым может выступить начальник земельного департамента (отдела) администрации, или департамента градостроительства и архитектуры, приказом назначает комиссию, с указанием сроков проведения проверки.
Административная комиссия посещает собственника, в сторону действий которого поступила жалоба на использование земельного участка не по назначению, проверяя фактическое состояние дел на наделе. При проверке обязательно составляется акт проверки, в котором рассматриваются указанные в жалобе причины нарушений и выявляются иные возможные неправомерные виды деятельности. Внесение таковых в акт подписывается членами комиссии.
Акт передаётся уполномоченному должностному лицу для выявления фактов нарушений. Здесь проводится сверка нормативов, допускающих те или иные виды работ, в соответствии с установленным целевым назначением участка. При выявлении нарушений правообладатель ЗУ привлекается к ответственности.
Акт проверки использования ЗУ.
Ответственность за нецелевое использование земельного участка
Действующее законодательство определяет следующие категории земельных участков.
- Лесного, водного и резервного фондов.
- Промышленного назначения.
- Земли, принадлежащие оборонному и космическому комплексам.
- Особо охраняемые территории (в т. ч. имеющие историческую ценность).
- Сельскохозяйственные угодья.
- Территории, принадлежащие населенным пунктам (в т. ч. участки под ИЖС).
При этом физические и юридические лица могут владеть только землями второй, пятой и шестой категорий. Остальные участки находятся под контролем государства и/или муниципалитетов.
Каждый вид разрешенных для использования земель предназначен для конкретного применения. Это отражено в отдельной статье Земельного кодекса. Нецелевое использование земли под запретом. Изменение назначения допускается, но только по согласованию с надзорными органами.
Размеры штрафов за нецелевое использование земли зависят от ее кадастровой стоимости.
| Категории нарушителей | Размеры штрафов (проценты от кадастровой стоимости и минимальные суммы) |
| Юридические лица | 1,5–2 %, 100 000 р. |
| Должностные лица | 1–1,5 %, 20 000 р. |
| Физические лица | 0,5–1 %, 10 000 р. |
Если кадастровая стоимость не установлена, назначаются следующие штрафы.
| Юридические лица | 100–200 тыс. р. |
| Должностные лица | 20–50 тыс. р. |
| Физические лица | 5–10 тыс. р. |
После истечения установленного срока проводится повторная проверка. Если все в порядке, нарушения признаются устраненными. В противном случае наказание за нецелевое использование земли ужесточается.
| Юридические лица | 200–400 тыс. р. |
| Должностные лица | 100–200 тыс. р. |
| Физические лица | 20–50 тыс. р. |
При этом все вопросы начинают решаться через суд.
Обратите внимание! Если в течение установленного срока собственник не успевает устранить нарушения, но активно этим занимается, у него есть право на отсрочку повторной проверки. Для ее получения необходимо подать заявление и приложить к нему перечень выполненных и оставшихся работ с указанием ориентировочного срока завершения проекта.
Изъятие земли за нецелевое использование — это крайняя мера. Собственник может полностью утратить право распоряжаться земельным участком по причинам:
- использования земли не по целевому назначению в течение 3 и более лет;
- умышленной порчи территории;
- сильного снижения плодородия;
- серьезного загрязнения окружающей среды;
- регулярной неуплаты налогов;
- и пр.
Вопросы об изъятии земель решаются только через суд.
Каждый надел, переданный гражданам в собственность или на ином титульном основании владения, относится к соответствующей категории. Сведения о категории земель вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) на основании Федерального закона № 221-ФЗ, от 24.07.07 г.
Исходя из установленной категории, производится классификация земель по целевому назначению (Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540), то есть массивы каждой категории допускают только один вид использования (ст. 42 ЗК РФ).
Юридическим и физическим лицам предоставляются наделы только из числа земель следующих категорий:
- населённых пунктов;
- сельскохозяйственного назначения;
- промышленного назначения.
Остальные категории массивов остаются в собственности государства или передаются в пользование муниципалитетам.
Каждый вид разрешенного использования ЗУ предназначен для конкретного применения. Например, если земли переданы садовому товариществу, то участок недопустимо использовать под животноводческую ферму, выпасая скот на прилегающих землях. И наоборот – пространство лугов, где жители населённого пункта выпасают скот, нельзя использовать под строительство дачных домиков.
Дробная дифференциация классификации применяется к землям населённых пунктов, которые распределяются соответственно правилам зонирования территории. Отдельные зоны предназначены под застройку многоэтажными зданиями, другие – под частный сектор.
В них включаются инфраструктурные объекты, торговые площади. Здесь так же недопустимо построить коттедж между высотками, и наоборот – без получения специального разрешения или изменения вида целевого назначения.
Земли промышленного назначения так же требуют зонирования. Например, если зона застройки отчуждается под возведение металлургического комплекса, здесь недопустимо возводить складское помещение под нефтехранилище, с последующим использованием в коммерческих целях.
Регламент целевого использования тех или иных зон устанавливается администрацией населённого пункта соответственно классификатору, вступившему в юридическую силу в 2014 году. В ведении муниципалитета так же находится надзор за исполнением установленного регламента использования земель.
На данный момент Россия считается правовым и демократическим государством, где человек и его права выводятся на первый план. Именно он является гарантом Конституции РФ, которая закрепляет права и обязанности личности.
Так, ст. 35 Конституция РФ закрепляет за человеком право собственности, которое в обязательном порядке охраняется законом. Собственность человека неприкосновенна для других людей, любое проникновение на его территорию будет рассматриваться как правонарушения, за которое закон России предусматривает юридическую ответственность административного и уголовного характера.
Конституция РФ дает начало иным законам, охраняющего собственность личности. Так, право на владение земельным участком человеку дает глава 17 ГК РФ, в которой можно найти все положения по ведению и защите территории.
Закон запрещает вмешательство кого-либо характера на территорию собственника.
Самовольное занятие земельной территории приравнивается к серьёзному проступку в сфере земельных правоотношений, за что нарушителю придется понести юридическую ответственность административного и имущественного характера. На самом деле, данный юридический термин говорит не только о незаконном присвоении себе части чужой территории. Самовольное занятие чужого участка заключается также в том, что человек на нём производил какие-либо работы, не имея при этом необходимых документов с подтверждением разрешения на них.
Разделение земельных территорий на категории является главным и основным критерием их целевого предназначения.
Виды земель определяют целевое назначение каждой отдельной категории, которая предполагает использовать принадлежащую к ней территорию, согласно установленному режиму использования земли и утвержденного землеустроительного проекта.
Внимание! Нецелевое использование территорий – это разрушение государственного землеустройства, самостоятельный перевод земли в другую категорию использования и нарушение установленного законом порядка выделения земельных участков.
Согласно установленным нормам земельные территории разделены на несколько видов, имеющих свое целевое предназначение и запрещающих производить деятельность на этих землях не соответствующую указанным в законах требованиям, например:
- Земли, принадлежащие к категории сельскохозяйственных, не предусматривают строительство на своих территориях жилых зданий или организацию дачных хозяйств. На них нельзя строить предприятия или объекты инфраструктуры.
-
Земли, относящиеся к населенным пунктам, не предоставляют право распахивать выделенные в пользование территории и заниматься на них организацией фермерских хозяйств.
На этих территориях присутствуют приусадебные участки собственников и другие виды деятельности на выделенных в населенном пункте землях, кроме ИЖС и организации ЛПХ, недопустимы. - Территории специального предназначения не могут использоваться для жилищного строительства, размещения парковых зон, санаториев, баз отдыха, а также использоваться для выращивания сельскохозяйственной продукции.
- Особо охраняемые территории не место для строительства жилых и промышленных объектов, объектов инфраструктуры, а также размещения сельскохозяйственных угодий.
- Земли, принадлежащие к водному фонду, также не могут быть использованы для строительства, кроме сооружения гидротехнических объектов.
-
Лесной фонд является природоохранной территорией, аренда земель строго контролируется законами, которые определяют условия, особенности и основания для выделения таких земель.
На территориях лесного фонда запрещено промышленное и жилое строительство. - Земли запаса – это нетронутая собственность государственных органов власти и в пользование они не выделяются.
Подробнее об особенностях использования земель сельскохозяйственного назначения читайте здесь
Согласно законодательным актам, использование земель существующих категорий по другому целевому предназначению не допускается. Такая деятельность становится возможной только после процедуры переведения земли в другую категорию.
В числе обязательств землепользователя (ст. 42 ЗК РФ) законодатель указал на необходимость своевременного освоения участка. Названная обязанность актуальна на случай, если сроки освоения участков специально оговорены договорами.
Таким образом, законодатель не обязывает землепользователя приступать к освоению участка в определенное время, однако предполагает возможность собственника участка оговаривать такую возможность.
Существует большая разница между пользованием публичными и частными землями. При передаче участка в аренду частный владелец заинтересован в полном и своевременном получении арендных платежей, а также в сохранении потребительских качеств переданного в аренду участка.
Приступил ли арендатор к освоению участка, получает ли он выгоду от заключенной сделки, для арендодателя не имеет значения. Исключением в этом плане выступают только земли сельскохозяйственного назначения, поскольку их неиспользование может привести к уменьшению продуктивности почв.
Публичный собственник будь то территориальная община или государство, наоборот, жестко контролирует своевременность использование участков по целевому назначению. Такая политика препятствует скупке земель перекупщиками, созданию искусственного дефицита и спекуляциям с ценами. Ст. 39.8 ЗК РФ устанавливает граничные сроки заключения договоров арены публичных участков:
- до 3 лет – для завершения строительства уже начатого объекта недвижимости;
- 3 — 10 лет – на строительство и реконструкцию здания;
- 20 лет – для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и т.д.
Однако, даже в пределах этих относительно небольших сроков возможно изъятие участков в связи с неиспользованием. Современные договора о предоставлении публичных земель в пользование гражданам могут предусматривать сроки начала строительных работ или иных действий по освоению участка. Арендодатель, воспользовавшись возможностями ст. 619 ГК РФ, оговаривает свое право на:
- проверку состояния освоения предоставленных земель;
- расторжение договора в случае несвоевременного освоения участка.
Обязанность своевременного освоения предоставленных участков организациями зачастую прописана в договорах еще более жестко. К примеру, согласно ст.38.2 ЗК РФ договор о комплексном освоении территории для жилищного строительства должен содержать:
- граничные сроки подготовки проекта планировки и межевания предоставленной под застройку территории;
- максимальные сроки строительства инженерной инфраструктуры и передачи благоустроенной территории в публичную собственность;
- граничные сроки самой застройки.
Каждая территория, которой граждане владеют на основании свидетельства о собственности, а также земля, выданная в безвозмездное пользование или полученная на иных основания, обладает особой категорией.
Важно! Все сведения о различных категориях участков имеются в реестре недвижимости, поэтому все земли классифицируются по различным назначениям.