Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Залоговый кредитор в деле о банкротстве застройщика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В деле о несостоятельности залоговый кредитор – тот, чьи требования «прикрыты» залоговым имуществом, находящимся в собственности должника. Банкротство, по какой бы процедуре оно ни происходило и на какой стадии ни находилось, не отменяет залоговых взаимоотношений. Залоговый кредитор является конкурсным кредитором с определенными правами и ограничениями.
Иными словами, залоговый кредитор в деле о банкротстве не утратит свой статус и точно получит назад деньги, обеспеченные залогом – это гарантирует закон.
Обязанности залогового кредитора в деле о банкротстве
В деле о банкротстве требования залогового кредитора относятся к третьей очереди, но его статус также имеет ряд преимуществ, которые ему гарантирует Федеральный закон от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:
Он единственный из всех кредиторов имеет право получить назад заемные средства, реализовав залоговое имущество в любой момент, когда он того потребует. Если процедура банкротства уже начата, это требование можно озвучить только через решение суда. Ст. 138 Закона о банкротстве дает ему право на получение 70% от суммы, вырученной за реализацию предмета залога.
Должник не может заключить мировое соглашение, если залоговый кредитор не даст на то свое прямое согласие (п. 2 ст. 150 Закона о банкротстве).
В ходе конкурсного производства невозможно замещать активы должника (п. 2 ст. 149 ФЗ №127).
В отдельных случаях залоговый кредитор имеет право не реализовывать предмет залога, а оставить его за собой (ст. 18 ФЗ №127). Но в этом случае ему придется перечислить часть стоимости (20-30%) на указанный судом банковский счет – в качестве доли вознаграждения арбитражным управляющим.
Кредитор определяет процедуру и условия продажи предмета залога (п. 4 ст. 138 ФЗ №127).
Этот статус считается привилегированным, но на самом деле предполагает достаточно серьезные обязанности и ограничения. Из-за них иногда залоговый кредитор может отказываться от своих прав, чтобы получить определенное возмещение из конкурсных средств.
Главным ограничением является запрет на голосование при принятии решений в собрании кредиторов в конкурсном производстве. Он может голосовать не по финансовым вопросам, а только для утверждения или отстранения арбитражного управляющего и за переход от конкурсного производства к внешнему управлению. Из-за этого запрета может получиться так, что 70% положенных кредитору средств от продажи залога станут недостижимыми. Чтобы их получить, нужно прекратить их «залоговый» статус и вернуть им «голос» – полностью или только частично.
НАПРИМЕР. Представим, что требования залогового кредитора превышают требования остальных заемщиков. Тогда ему выгодно будет разделить всю залоговую массу – часть объявить «незалоговой», это обеспечит голос в собрании кредиторов, а часть оставить залоговой, что даст возможность гарантированно ее получить.
Суд разрешает такое изменение статуса, если оно производится до закрытия реестра.
Таким образом, залоговый кредитор может регулировать свои гарантии путем сочетания залогового права и контроля процедур банкротства с помощью участия в голосовании на собраниях кредиторов.
Если залоговое имущество продано за более высокую цену, чем составляет долг, кредитор получит из них не 70%, как это пишется в законе, а только сумму долга. В остальных случаях его доля – 70% от суммы реализации залога.
Остальные средства распределяются так:
20% идет на погашение требований кредиторов первой и второй очередей, если остального имущества на их погашение не хватило;
10% предназначено на различные издержки и плату арбитражным управляющим, а также тем лицам, кого они привлекли.
СПРАВКА! Средства на организацию торгов и сохранение предмета залога также входят в последние 10%, то есть берутся из суммы реализации залогового имущества.
Чтобы залоговый кредитор смог реализовать привилегии своего статуса, нужно позаботиться об их включении в реестр. Для этого предусмотрен определенный срок. Если термин пропущен, права на возмещение не утрачиваются, но переходят в обычный статус. Единственное преимущество у залогового кредитора тогда будет в том, что среди других «опоздавших» он будет в приоритете.
Прежде чем включить имущество в реестр как залоговое, суд должен убедиться, что оно наличествует в натуре. Обязательство доказывать наличие залогового имущества лежит на залогодержателе. Но иногда суд может предложить доказать наличие или отсутствие залога арбитражному управляющему или другим кредиторам, протестующим против включения данного требования в реестр.
Продажа залогового имущества осуществляется на специально организованных торгах. Процедуру и сроки определяет залоговый кредитор. Закон не устанавливает жестких требований относительно сроков, апеллируя к «разумности». Конкурсный управляющий в обращении к кредитору просит его зафиксировать условия торгов заранее. Если залоговый кредитор не хочет этого делать, эти обязанности выполнит арбитражный суд.
ВАЖНО! Никакой другой участник дела о банкротстве не может влиять на реализацию залогового имущества – исключительно залоговый кредитор или арбитражный суд.
После проведения торгов они могут быть признаны состоявшимися или несостоявшимися. Торги не состоялись, если залог не удалось продать дважды. На повторных торгах стоимость реализуемого залога снижается на одну десятую.
После несостоявшихся торгов залог просто передадут кредитору в течение месяца – ведь по факту теперь это его собственность, которой он вправе распоряжаться по своему усмотрению. О намерении оставить залог себе кредитор должен заблаговременно известить конкурсного управляющего.
Если залоговый кредитор не собирается принимать в собственность нереализованный залог, его продадут посредством публичного предложения.
Кредиторы, чьи требования обеспечены залогом имущества должника (залоговые кредиторы) — самые защищенные участники дела о банкротстве, отметил юрист. Такие кредиторы с большей долей вероятности получают удовлетворение своих требований в размере большем, чем кредиторы, чьи требования залогом не обеспечены. Согласно положениям Закона о банкротстве, они получают от 70 до 95% выручки от продажи залогового имущества. Размер этой выплаты зависит от статуса должника (юридическое или физическое лицо), существа обеспеченных требований (кредитный договор или нет), наличия в реестре кредиторов должника требований кредиторов I и II очереди.
Если же залоговое имущество интересно залоговому кредитору, он может оставить его за собой после признания повторных торгов несостоявшимися либо на любом шаге торгов публичным предложением при отсутствии покупателей. Все, что касается работы арбитражного управляющего с залоговым имуществом, находится под контролем залогового кредитора. Так, залоговый кредитор имеет право проверки наличия предмета залога, его состояния, устанавливает его начальную продажную стоимость, определяет порядок продажи. Более того, если залоговое имущество сдается в процедуре банкротства в аренду, и договор залога заключен после 1 июля 2014 года, залоговый кредитор имеет право на получение от 70 до 95% выручки, полученной должником от арендатора.
Но все приведенные выше права реализуются в том случае, если залоговое имущество существует в натуре и реально выявлено в ходе процедуры банкротства должника.
Залоговый кредитор наравне с иными кредиторами может определять основные действия должника посредством голосования на собрании кредиторов в процедурах наблюдения, реструктуризации долгов гражданина, реализации имущества гражданина по всем вопросам повестки дня, а в конкурсном производстве по вопросам перехода из конкурсного производства во внешнее управление, отстранения конкурсного управляющего, выбора нового конкурсного управляющего.
Несмотря на свой статус, залоговый кредитор имеет также право на удовлетворение своих требований, в том числе и от продажи незалогового имущества, если, например, такое имущество реализовалось раньше залогового.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ застройщиком в деле о банкротстве признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (таковым может быть любое юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель), к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Однако предусмотренные Федеральным законом № 127‑ФЗ особенности о банкротстве застройщиков применяются не в отношении любого застройщика, а только такого, который привлекал средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома. Поэтому тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение. Например, Президиум ВАС в Постановлении от 15.07.2014 № 15636/13 не распространил действие Федерального закона № 127‑ФЗ на дома блокированной застройки (таунхаусы), указав, что:
секции в блокированном доме не являются жилыми помещениями в МКД (согласно договору гражданам передаются жилые секции в блокированном жилом доме с отдельно выделенным под каждую секцию земельным участком);
участники строительства блокированных домов не являются участниками строительства в целях применения положений § 7 Федерального закона № 127‑ФЗ.
В то же время не требуется, чтобы лицо, осуществляющее строительство и привлекающее денежные средства, являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе, чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство. Существенное значение имеет факт привлечения лицом денежных средств или имущества участников строительства, а не наличие права на земельный участок или разрешения на строительство. Об этом, в частности, сказано в постановлениях ФАС СКО от 16.04.2014 по делу № А53-766/2013 и ФАС ЦО от 29.10.2013 по делу № А35-11561/2012.
По общему правилу, установленному ст. 224 АПК РФ, заявление о признании должника банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника, которым в рассматриваемом случае является застройщик.
Однако участникам дела о банкротстве застройщика предоставлено право ходатайствовать о рассмотрении его арбитражным судом по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ). Главное, обосновать, что передача дела будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.
Как правило, суды удовлетворяют подобные ходатайства, если:
застройщик осуществлял строительство МКД на земельном участке, находящемся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 № 09АП-30921/2013, 09АП-30923/2013 по делу № А40-115086/12‑86‑316Б);
застройщик по юридическому адресу не находится, у него отсутствует собственность в регионе регистрации, а руководитель, кредиторы, возможные активы находятся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 № 09АП-14599/2013 по делу № А40-90485/12‑24‑108Б);
объект строительства находится в регионе, где проживают большинство участников строительства и там же находится уполномоченный орган, контролирующий деятельность застройщика (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2013 № 09АП-1232/2013, 09АП-1237/2013 по делу № А40-143061/10‑78‑281Б).
В то же время суд вправе, но не обязан передавать дело в другой суд (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 № 15АП-393/2012 по делу № А32-30559/2010).
Информация о передаче дела о банкротстве застройщика на рассмотрение другого арбитражного суда включается в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, сведения которого подлежат размещению в сети Интернет и публикуются в официальном издании. В соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 21.07.2008 № 1049-р таким изданием является газета «Коммерсантъ».
В соответствии с п. 1 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ по делам о банкротстве застройщика могут применяться следующие дополнительные обеспечительные меры:
запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды;
запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Необходимым условием для их применения является предоставление доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (п. 3 названной статьи).
Следует отметить, что довольно часто суды отказывают в принятии обеспечительных мер. Например, в Постановлении ФАС СКО от 05.09.2013 по делу № А32-20361/2009 арбитры отказали в принятии обеспечительных мер, указав, что на спорный земельный участок наложен арест, следовательно, его отчуждение не представляется возможным.
При рассмотрении ходатайства о принятии обеспечительных мер непременно извещается арендодатель земельного участка (п. 2 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). Нарушение данного требования является безусловным основанием для отмены решения суда по ходатайству о применении обеспечительных мер, даже если в удовлетворении его было отказано (Постановление ФАС МО от 20.03.2012 по делу № А40-2469/11‑36‑12).
В случае принятия обеспечительных мер арбитражный суд обязан уведомить подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка о запрете на государственную регистрацию договора аренды в отношении указанного земельного участка.
По общему правилу обеспечительные меры действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика (п. 4 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). При этом из данного правила существуют два исключения:
обеспечительные меры действуют до даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, об отказе в принятии заявления, о возвращении заявления без рассмотрения или о прекращении производства по делу о банкротстве (п. 3 ст. 46 того же закона);
по ходатайству лиц, участвующих в деле, обеспечительные меры могут быть отменены досрочно (п. 4 этой же статьи).
Существуют две основные отправные точки для предъявления требований к застройщику. Первой является вынесение судом определения о введении в отношении застройщика наблюдения. С этого момента:
требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства (за исключением требований в отношении текущих платежей) могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика (п. 1 ст. 201.4 Федерального закона № 127‑ФЗ);
приостанавливается исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства о передаче жилых помещений (п. 2 этой же статьи).
При рассмотрении требований о передаче жилых помещений дольщик обязан представить доказательства полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения застройщику. В случае признания такого требования обоснованным, оно включается арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.6 Федерального закона № 127‑ФЗ).
Следует отметить, что некоторые суды относятся к данной норме права очень формально. Так, в Постановлении ФАС ПО от 21.10.2013 по делу № А57-14297/2012 указано: включение в текст договора условия о том, что денежные средства внесены до его подписания, не освобождает стороны от оформления первичных финансовых документов, подтверждающих факт оплаты доли. Требование о передаче жилых помещений не может быть установлено только на основании справки застройщика об оплате, выданной дольщику, поскольку это противоречит существу п. 2 ст. 201.6 Федерального закона № 127‑ФЗ и может создать условия для формирования реестра из недобросовестных кредиторов вопреки интересам добросовестных.
Второй точкой является открытие конкурсного производства, что влечет за собой:
прекращение исполнения исполнительных документов по передаче жилых помещений (п. 2 ст. 201.4 рассматриваемого закона).
право участника строительства на односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 1 ст. 201.5 этого же закона).
Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим за счет застройщика.
Обязанность по уведомлению участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований к застройщику возлагается на арбитражного управляющего (п. 2 ст. 201.4 Федерального закона № 127‑ФЗ).
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 201.9 Федерального закона № 127‑ФЗ, в ходе конкурсного производства требования кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:
в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда, компенсации морального вреда;
во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства (эти требования уменьшаются на сумму выплаты, произведенной страховой компанией или банком-поручителем застройщика);
в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами. При этом приоритет имеют удовлетворения требования банка, выдавшего поручительство застройщику, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных поручительством обязательств в отношении дольщиков.
Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога, а страховщик, произведший выплаты дольщикам, имеет право требования к застройщику в размере произведенных выплат (п. 3 и 4 ст. 201.9 Федерального закона № 127‑ФЗ).
Следует отметить, что реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (п. 1 ст. 142 Федерального закона № 127‑ФЗ). В связи с этим участникам строительства нужно помнить о важном разъяснении, сделанном в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 14452/12. В нем указано, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам. Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Следовательно, в случае пропуска гражданином – участником строительства срока закрытия реестра по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении до начала расчетов с кредиторами.
Погашение требований кредиторов может осуществляться также путем передачи объекта незавершенного строительства либо жилых помещений в МКД. Согласно ст. 201.10 Федерального закона № 127‑ФЗ в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий обязан предложить дольщикам обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Такая передача возможна при одновременном соблюдении следующих условий:
На мой взгляд, телеологическое толкование, предложенное ВС РФ, нельзя признать единственно верным. Пункт 6 ст. 138 Закона о банкротстве гласит: расходы на обеспечение сохранности предмета залога и реализацию его на торгах покрываются за счет средств, поступивших от реализации предмета залога, до расходования этих средств на погашение требований залогового кредитора и кредиторов первой и второй очередей.
Ключевым фрагментом данной нормы являются словосочетания «обеспечение сохранности предмета залога» и «реализация его на торгах». Относятся ли налог на имущество и земельный налог к способам или средствам обеспечения сохранности заложенного имущества или проведения торгов? Вряд ли можно ответить на этот вопрос положительно.
Между тем судебная практика располагает примерами, которые демонстрируют более логичный подход к определению расходов на сохранность предмета залога и проведение торгов.
Так, оплату услуг частной охранной организации, оплату комиссии, начисленной банком за возврат сумм задатка проигравшим участникам торгов, погашение текущей задолженности по оплате тепловой энергии и расходы на заработную плату сотрудникам должника, участвующим в обеспечении сохранности и функционирования залогового имущества, обоснованно можно отнести к расходам, предусмотренным п. 6 ст. 138 Закона о банкротстве. В приведенных примерах расходы действительно связаны с обеспечением сохранности залогового имущества или с обеспечением возможности проведения торгов либо с поддержанием его работоспособности.
Думаю, что налог на имущество и земельный налог, хоть они и непосредственно связаны с самим предметом залога, не должны рассматриваться как «жизненно необходимые» для его сохранности и реализации.
В рассмотренном деле ОАО «Электрощит» целесообразнее было бы применить телеологическую редукцию, ограничив толкование нормы п. 6 ст. 138 Закона о банкротстве согласно ее целевому назначению. Но в результате мы получили противоположную ситуацию, и теперь к НДС на предмет залога добавились также налог на имущество и земельный налог. Возможно, в судебной практике ближайших лет все обязательные платежи (а с какой-то вероятностью и любые платежи, так или иначе связанные с предметом залога) будут признаны расходами на обеспечение сохранности предмета залога и проведение торгов. Не уверен, что это абсолютно правильное решение во всех ситуациях.
Некоторые эксперты отмечают, что решение ВС РФ, напротив, устанавливает удобное генеральное правило о всевозможных издержках и способствует справедливому разрешению спорных вопросов. Но, на мой взгляд, допуская «внеочередное» удовлетворение требований ФНС РФ, мы тем самым ограничиваем права и интересы залоговых и ординарных кредиторов. Приоритетность в деле о банкротстве должны иметь те платежи, которые способствуют наполнению конкурсной массы.
Когда человек берёт у банка деньги в долг, банк иногда требует залог. Это имущество, которое человек отдаст банку, если не сможет платить по кредиту. Залогом может быть, например, автомобиль или квартира. Кстати, ипотека — это не когда человек берёт деньги в долг на квартиру. Ипотека — это когда человек делает квартиру залогом, гарантирующим, что он, заёмщик, расплатится с банком по тому кредиту, который он, заёмщик, взял, чтобы эту квартиру купить.
Представьте ситуацию: человек, у которого три кредита, банкротится. Один кредит у него в первом банке, другой — в другом банке, третий — в третьем банке. Кредит в первом банке обеспечен залогом.
Первый банк в таком случае является залоговым кредитором. Залоговый кредитор — это кредитор, обязательства должника перед которым обеспечены залогом.
У этого кредитора есть серьёзные преимущества перед другими кредиторами: он получит 80% от стоимости залогового имущества. Остальные 20% разойдутся другим кредиторам.
Пример: у должника есть автомобиль стоимостью 300.000 рублей, и этот автомобиль в залоге у одного из трёх кредиторов. Долги — 1.000.000 рублей.
Автомобиль будет продан на торгах, которые организует залоговый кредитор. Из вырученных при продаже 300.000 рублей 80% (а это 240.000 рублей) достанутся залоговому кредитору. Двум другим кредиторам останется по 30.000 рублей.
Это упрощённый пример, он не учитывает некоторых трат (например, на организацию торгов), но в целом даёт представление о том, что залоговый кредит имеет преимущество перед другими кредиторами при банкротстве должника.
Что делать при банкротстве застройщика
Небольшие, но есть. Надо смотреть по обстоятельствам. Мы видим несколько возможностей сохранить квартиру (хотя по общему правилу ипотечная квартира не сохраняется).
Заключаем мировое соглашение с банком. Как это работает? Например, квартира стоит 2.000.000 рублей. Должник на момент подачи заявления о банкротстве выплатил 1.400.000 рублей. 600.000 ещё должен.
В такой ситуации банку бывает невыгодно, чтобы должник банкротился. Квартиру надо будет продавать, а продать её можно будет, как правило, только со скидкой. И вообще, здесь есть много «подводных камней», благодаря которым банку бывает проще и выгоднее заключить с должником мировое соглашение, чем реализовывать квартиру. Как это делается?
Подаётся заявление о банкротстве, суд признаёт его обоснованным, кредиторы включаются в реестр, и мы предлагаем мировое соглашение на ваших условиях банку-залогодержателю (банку, в котором вы брали квартиру). Если банку не хочется терять плательщика кредита, он может согласиться на ваши условия. В итоге вы не теряете квартиру и выплачиваете кредит на своих условиях. Круто же!
Реструктуризация. Этот вариант подходит тем, у кого есть источник дохода. Это опять же график платежей на ваших условиях. При реструктуризации не происходит реализация имущества, а значит, вопрос сохранения квартиры просто не встаёт.
Замена созаёмщика. Иногда ипотечный кредит оформляется не на одного человека, а на двух. В таком случае один заёмщик именуется заёмщиком, а другой — созаёмщиком. В таком случае у банка больше гарантий, что кредит будет выплачен: ведь он оформляется не на одного человека, а на двух.
Юридическая компания «Елькин и Партнеры»® имеет многолетний опыт работы на рынке юридических услуг, что выгодно отличает нас от конкурентов. Мы оказываем полный спектр юридических услуг по правовому сопровождению бизнеса, включая представительство интересов клиента в судах.
