Земля сельхозназначения что это значит можно построить дом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земля сельхозназначения что это значит можно построить дом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Строительство на землях сельхозназначения в 2021 году – что можно строить

2. Строительство на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения

3. Разные статусы участков: правовые последствия

3.1. 5. Дополнительные права региональных властей

4. Строительство жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения

5. Что можно строить на землях сельхозназначения в 2021 году

6. Можно ли построить дом на землях сельхозназначения?

7. Земли сельхозназначения: особенности использования

8. Застройка сельхозугодий: можно или нельзя?

Земельные угодья сельхозназначения включают земли, расположенные вне пределов городских поселений и предназначенные для проведения сельхозработ. Однако данные земли сильно отличаются друг от друга, в том числе и по назначению.

Земельные участки на таких землях –объекты недвижимого имущества, выделенные для ведения хозяйственной, научной, учебной, исследовательской деятельности.

Строительство на землях сельхозназначения в 2021 году – что можно строить

Возможность строительства и использования построек на таких участках определяется видом хозяйственной деятельности на таком участке. Подойдут земли сельскохозяйственного назначения для садоводства, дачной и приусадебной деятельности.

Перечень разрешенных видов деятельности на определенном участке вносится в кадастровый паспорт данного участка. Это могут быть:

приусадебное хозяйство;
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
садоводство и огородничество;
пашни;
животноводство и выпас;
сельхозпроизводство.

Каждое направление для успешной деятельности требует специальных построек разного целевого назначения. Например, дачникам требуется дачный домик, фермерам – ангар для хранения собранного зерна или инструментов.

Строительство на землях сельхозназначения разрешается для:

домов для индивидуального пользования и хозяйственной деятельности;
коттеджей;
дачного или садового домика;
хозяйственных построек;
ангаров, погребов, складов для производства и хранения собственной продукции;
фермерского хозяйства (фермы);
обустроенных водоемов для разведения рыб.

Из приведенного списка разрешается постройка жилого дома на участке категории ИЖС и садоводство.

Для постройки дома на садоводческом участке требуется получить разрешение на строительство на землях сельхозназначения, для этого уже недостаточно иметь Устав садоводческого товарищества, где прописаны все ограничения и правила.

Для начала строительства потребуется собрать множество документов. В первую очередь потребуется согласовать постройку, затем утвердить план строительств. После чего приступить непосредственно к сбору документов.

Согласно Статье 77 Земельного Кодекса РФ, к данной категории относятся земли, которые располагаются за пределами какого-либо населенного пункта и предназначаются для сельскохозяйственных нужд.

Законодательно выделяются следующие категории земель сельхозназначения:

сельскохозяйственные;
несельскохозяйственные.

Хотя на первый взгляд кажется, что вышеупомянутые разновидности угодий имеют противоположное назначение, все они подчинены общей цели – обеспечению необходимых для сельскохозяйственного производства условий. Все действия, которые можно выполнять с этими угодьями, регламентирует Закон об обороте земель сельхозназначения.

Что можно строить на этих землях? В состав земель сельхозназначения входят участки и угодья, выделенные под сооружение водных объектов, защитных лесополос и возведение зданий и сооружений для изготовления, хранения и переработки различной с/х продукции. Их можно использовать для нужд фермерских, крестьянских, охотничьих и подсобных хозяйств.

Статья 78 гласит, что целенаправленное ИЖС на таких землях не ведется, однако можно быть выдано разрешение на дачный дом, сад, огород и пр.

Перед тем, как начинать строиться на таких землях, важно изучить их предназначение. Возможность для застройки предоставляется в тех случаях, если угодья предоставлены для возведения индивидуальных помещений (садоводческих домиков и дач) и ведения личного хозяйства. Чтобы использовать с/х земли для возведения жилых домов, заинтересованные лица имеют возможность объединятся в соответствующие сообщества.

Условия законного строительства зданий на с/х землях:

Строение должно использоваться для личного проживания. Строить многоквартирный дом либо отель нельзя.
Возведение строений возможно только на площадях садоводческих сообществ.
Дом может иметь не более трех этажей.

Жилые дома на таких площадях строятся очень часто. Их широко используют для массовой застройки. Но перед покупкой дома на такой территории необходимо тщательно изучить документы на него и убедиться, что условия целевого использования не были нарушены предыдущим владельцем участка.

Просто так построить торговую точку или многоэтажный дом на таком земельном участке нельзя. Для этого необходимо разрешение с обоснованием. Изменение категории земель может понадобиться при необходимости возведения многоквартирного жилого дома, магазина, производственного предприятия, строительства дороги, организации заповедной зоны и т.д.

Строительство на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию является довольно продолжительной процедурой. Все сроки и условия такого перевода четко оговорены в современном законодательстве. Законодательство также содержит перечень справок и документов, необходимых для осуществления данного процесса. Если заявитель получает отказ, он имеет право подать в определенный срок повторное ходатайство.

Перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов может быть начат собственником участка, местными управляющими органами, правообладателем находящейся на спорном участке постройки, а также другими заинтересованными лицами.

Как перевести земли сельхозназначения под ИЖС? Чтобы сделать это, заинтересованное в переводе лицо должно сначала написать соответствующее ходатайство и лично передать его в исполнительный орган власти либо в местные управляющие органы, которые наделены полномочиями решения подобных вопросов. При желании, пакет документов с личной подписью заявителя может быть выслан им заказным письмом по почте.

В заявлении должен быть указан:

официально присвоенный кадастровый номер участка;
обе категории (установленная и та, в которую необходимо перевести);
обоснование смены категории;
полномочия на землю.

После того, как исполнительные органы рассмотрят поданное заявление, они выдают заявителю заключительный акт с подтверждением смены либо отказом удовлетворить просьбу. Выданное решение о переводе участка в ЛПХ, ИЖС или в дачное строительство должно содержать следующие сведения:

аргументацию;
описание места;
границы и площадь участка земли;
кадастровый номер.

Субъектами РФ ходатайство о переводе может рассматриваться до двух месяцев с даты его поступления, а правительством – до трех месяцев. После принятия решения соответствующий акт в двухнедельный срок отправляется заявителю.

Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.

Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.

Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.

К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.

Комментарий юриста

Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:

— Отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов. Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования (ВРИ) с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство». На таких участках можно построить дачный дом.

На сельхозземлях с ВРИ «сельхозпроизводство» возможно строительство дома. Он может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.

Это территории, которые отвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций и т. д. На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.

Разные статусы участков: правовые последствия

Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств. Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).

Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa. При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).

Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры peглaмeнтиpyeт Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю». Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy сельхоззeмeль или пepeвoда пpoмышлeнныx oбъeктoв в другие категории в результате peкyльтивaции.

Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана. Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.

Комментарий юриста

Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:

— Перевести земельный участок из одной категории в другую — возможно. Собственник земельного участка обладает таким правом. В основном перевод возможен в отношении сельхозземель, промышленных территорий. Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (Росреестр). В документе следует обосновать необходимость перевода земельного участка, указать кадастровый номер земельного участка и приложить дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк. После чего заявление будет рассматриваться, затем — вынесено решение об одобрении перевода или отказе по каким-то основаниям (ошибки в заявлении, ограничения на перевод и т. д.).

Также есть земли запаса, которые не могут использоваться, пока не будут переведены в другую категорию. Например, есть участок, который относится к землям запаса. Человек желает им пользоваться. Он может обратиться в Росреестр или местную администрацию с заявлением, что хочет стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию. Это тоже возможно. Сложно или невозможно перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых (заповедники, нацпарки), то же самое с землями водного фонда.

Эти ВРИ, выделенные классификацией в отдельные категории, имеют много общего:

Допускается возведение хозяйственных построек и сооружений, применяемых как хранилища собранного урожая, сельскохозяйственных инструментов и техники.
На всех этих территориях разрешается разведение ягод, овощей, картофеля, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур.
На участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, разрешено возведение жилых домов с целью отдыха. Но нельзя разделять объект на несколько квартир.

5. Дополнительные права региональных властей

Региональным властям предоставлено право самостоятельно (своими законами) определять те муниципалитеты, на территории которых строительство/реконструкция/эксплуатация фермерских домов не допускаются. В запретный перечень попадут, к примеру, земельные участки с расположенными на них особо ценными с/х угодьями.

Наделяя власти регионов дополнительными полномочиями, законодатель принял во внимание большие опасения фермеров в образовании потенциальных проблем:

прогнозируемые скачки стоимости фермерской земли, в тех муниципалитетах, которые находятся вблизи больших городов
резкое ограничение возможности получения земли под фермерство в аренду – как следствие роста цены на землю

По информации парламентария Николаева Н.П., Председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, являющегося одним из инициаторов разработки закона ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2021, в России на данный момент:

зарегистрировано порядка 170 тысяч крестьянско-фермерских хозяйств, обрабатывающих более 43 млн. га с/х земель
- это более 20% тех земель, которые в стране есть и которые обрабатываются
необходима поддержка инициатив граждан в создании и развитии деятельности КФХ с приемлемыми для них условиями предоставления сельхозземли

С учётом того, фермерские хозяйства зачастую находятся достаточно далеко от населённых пунктов, норма о разрешении на строительство жилого дома на сельхозземлях для многих из них актуальна. Логично предположить, что такие земли:

не будут входить в ограничительный перечень муниципальных земель, который подготовят власти субъектов РФ
будут застроиваться фермерскими домами

Аренда земельного участка для дома (13)
Аренда земельного участка под бизнес (19)
Земельные участки по госпрограмме (12)
Земельные участки по льготе (9)
Земли сельскохозяйственного назначения (13)
Индивидуальное Жилое Строительство (25)
Кадастровые работы (16)
Отказ в аренде земельного участка (22)
Отказ в переводе в собственность (6)
Отказ в регистрации дома (5)
Покупка земельного участка (26)
Продажа земельного участка (15)
Судебные иски и споры (10)

Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод:

На сельскохозяйственных землях с назначением «для ведения садоводства» можно строить жилые дома без согласования с государственными органами до 2021 года. Регистрация права на такой дом осуществляется только по техническому плану на строение и при наличии права на землю. Если вы не успеете окончить строительство к 2021 году, понадобится проводить все необходимые согласования с администрацией посредством направления уведомлений. При этом к постройке будут предъявлены требования на соблюдение градостроительных и противопожарных норм.
На землях под ЛПХ строительство не допускается.
На землях КФХ жилые дома не предусмотрены.
На землях под сельскохозяйственные угодья строиться категорически нельзя.

Все земли наше законодательство разделяет по своему назначению и не допускает иного их использования. Например, на землях водного фонда нельзя заниматься сельским хозяйством, а в землях лесного фонда или в охраняемых заповедниках нельзя размещать промышленные объекты.

Поэтому строить дом разрешено только на землях предназначенных для индивидуального жилого строительства, в черте населенных пунктов или на землях сельхозназначения, но не всех.

Согласно федеральному закону № 101-ФЗ земельные участки делятся на два вида использования:

первая категория — земли, где можно исключительно заниматься ведением сельского хозяйства. На них строить дома не допустимо.
вторая категория — земли, на которых разрешено ведение личного подсобного хозяйства, сооружение вспомогательных строений — гаражей, подсобных строений и дачных домов, а также земли, земли, отведенные непосредственно под ИЖС.

Строительство жилого дома на землях второй категории напрямую не запрещено законом. Однако, есть ограничения по строительству жилых домов на таких землях:

они должны иметь не более трех этажей;
в них должна проживать только одна семья, недопустимо размещать там многоквартирные дома, гостиницы и прочее;
участки, на которых строят дома, должны входить в садоводческие объединения.

На таких участках, практически всегда располагают жилые дома, и гораздо реже их используют по их целевому назначению — для ведения подсобного хозяйства. Однако собственники часто сталкиваются с проблемой регистрации своего жилого дома, например, бывает очень трудно оформить в таком доме прописку. Также, если на вашем участке построен дачный дом, бывает трудно доказать пригодность его для постоянного проживания. Поэтому все чаще люди задумываются о переводе земель сельхозназначения в другую категорию — для индивидуального жилищного строительства.

Строительство жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения

Для начала вам стоит определить, не входит ли ваш участок в перечень охраняемых земель или территорий специального назначения. В этом случае вам не удастся изменить его статус ни при каких обстоятельствах.

Чтобы перевести земли в другую категорию, вам понадобится обратиться с заявлением к местным властям.

Если участком владеет несколько граждан, то заявление требуется написать от каждого из этих лиц.

Подготовьте документы для обращения. Вам могут понадобиться следующие документы:

паспорта заявителей;
согласие всех собственников, или заявления от каждого собственника;
выписка из ЕГРП, подтверждающая права собственности на участок;
кадастровый паспорт;
положительное заключение экологов.

Могут понадобиться и другие документы, полный список нужно уточнить при подаче заявления.

Вам могут отказать в вашем заявлении по нескольким причинам:

наличие ограничений, не позволяющих осуществить перевод земель в другую категорию согласно законодательству;
экологи не дали положительное заключение по итогам проведения замеров необходимых параметров;
целевое назначение земли не соответствует документам;
участок относится к землям особенного назначения.

Существуют и другие причины, которые могут являться препятствием для перевода земель в другую категорию. Однако вы всегда имеете право обратиться в суд чтобы оспорить полученный отказ.

Перед тем, как покупать участок, внимательно ознакомьтесь с документами, чтобы выяснить, не было ли нарушено предыдущим собственником целевое назначение земель. Однако, не всегда есть возможность приобрести землю под ИЖС, поэтому приходится решать вопрос о переводе в новый статус земель сельхозназначения.

Участки сельхозназначения – специальная категория земель, которая отличается от остальных наделов. Территорию по способу использования и качеству делят на 6 видов:

Пашни. Самые плодородные и дорогие разновидности надо ежегодно возделывать, сеять и убирать урожай.
Пары. Для улучшения характеристик обработанные земли консервируют.
Пастбище. Места для выпаса животных.
Сенокосы. Предназначены для выращивания кормовой травы.
Насаждения многолетние. Наделы используют под сады, виноградники.
Залежи. Простаивающие в течение нескольких лет участки.

В состав земель с/х назначения часто включают леса и посадки. В надел могут добавить места, которые не применяют с аграрной целью (болота, балки, овраги). На территории размещают объекты, использующиеся для обслуживания участка (дороги, коммуникации, инженерные сети). На площади разрешена организация защитных конструкций и насаждений.

Важным стратегическим ресурсом могут использовать люди, у которых есть гражданство РФ. Категория касается лиц со статусом фермера или занимающихся аграрными работами. В сохранении земель участвуют коренные малочисленные народы Севера, Дальнего Востока и общества казаков. Пользоваться участками могут коммерческие и религиозные организации. Закон дает право научным и учебным заведениям, которые занимаются аграрными исследованиями и обучением.

Земли сельхозназначения – специальная категория, использование которых контролирует государство. Территории считаются стратегическим ресурсом и естественным достоянием, поэтому находятся под тщательной охраной. Участки можно эксплуатировать только в аграрных целях, при нарушении виновника преследуют по закону.

У пахотных земель высокая кадастровая стоимость, поэтому их нельзя перевести в другие разделы. На территории не допускают любую деятельность, которая не связана с сельским хозяйством. На участках, находящихся под защитой государства, запрещено строительство любых конструкций.

Владельцы земельных участков сельхозназначения должны платить налоги. При нарушении сроков и сумм виновникам выписывают штраф. Размер платежей привязан к виду территории и способу использования. Собственниками наделов считают физических или юридических лиц.

Земельный налог аграриев высчитывают по коэффициенту 0,3%. Для остальных категорий применяют ставку в 1,5%. Уменьшенный тариф уместен в случаях, когда участок сельхозназначения расположен вне городской или поселковой зоны. Дача может находиться в границах мегаполиса, а огород – вне пределов.

Земельные участки, отведенные под с/х (схн) назначение, в свою очередь, подразделяются на 2 вида:

Территории, на которых нельзя строить жилые сооружения;
Земли, на которых можно возводить здания, гаражи и вести хозяйственную деятельность.

Среди сельскохозяйственных территорий также выделяют:

Лесополосы и пахотные земли;
Пастбища;
Фруктовые сады;
Земли для огороднических целей;
Дачные участки.

На текущий момент для сельскохозяйственных участков не предусмотрена прописка.

Единственный выход — сменить назначение земли с СХН на ИЖС. Чтобы его изменить, нужно сделать следующее:

В том случае, когда земельный участок граничит с селом, городом, деревней или поселком, владелец может обратиться с просьбой в местную администрацию;
Если границы с населенным пунктом нет, то нужно добиваться перевода участка в статус земли населенного пункта.

Как мы уже писали ранее, новый дачный закон № 217-ФЗ, вступивший в силу с начала 2019 года, вносит существенные изменения в правила дачного строительства.

Теперь все земли с ВРИ дачной категории становятся садовыми, а все дачные поселки будут переформированы в садовые товарищества.

Одновременно с этим разрешается строить на садовых землях капитальные дома, а также регистрироваться в них. Это значит, что с начала года владельцам дач теперь не придется прописываться через суд. Теперь это право закреплено за ними изначально.

Положительный момент состоит также в том, что государство пообещало поддерживать садовые товарищества, при помощи инвестиций в подведение коммуникаций и оптимизации кадастровых работ.

Что можно строить на землях сельхозназначения в 2021 году

К данной категории наделов относятся земли, которые допустимо применять для нескольких направлений деятельности. В том числе, сюда относится разведение сельского хозяйства и разных производств, связанных с ним. Кроме того, это может касаться разведения насаждений лесного типа или обучения лиц, которые желают заниматься сельским хозяйством. На таких наделах можно разводить рыб или строить жилые дома.

ВАЖНО !!! Данная категория не должна путаться с ведением хозяйства личного подсобного типа. Данные территории предназначены для того, чтобы возводить на них помещения без каких-либо ограничений.

Это свидетельствует о том, что земли с/х типа отнесены к тем, что имеют более узкую направленность использования. По факту данная категория рассматривается отдельным направлением использования, которое необходимо для разведения животных или растений.

Данные земельные наделы отнесены к категории особо плодородных. По этой причине часто другие категории использования часто не могут применяться к нему другие направления использования. Это говорит о том, все помещения, возведенные на этой территории, должны иметь характер вспомогательных. Предусматривается, что они хотя бы имеют косвенное отношение к выращиванию разного рода культур. Земельное законодательство указывает на то, кто из граждан и как может использовать указанные территории.

В том числе, это относится к хозяйствам крестьянского типа, они используют земельные наделы для того, чтобы реализовать цели, которые прописаны у них в уставах. Кроме того, данная группа граждан получает возможность использовать участок для того, чтобы вести на нем личное хозяйство. Также это касается разного рода товариществ и обществ, которые ведут как коммерческую, так и некоммерческую деятельность. Главное требование – использование территории с целью ведения с/д деятельности. Воспользоваться наделом могут казачьи общества и общины, организации, занимающиеся образовательной деятельностью. Также направление использования может быть связано с реализацией охотничьего хозяйства.

Также в качестве ограничения рассматривается ситуация, когда надел располагается на удалении более чем 30 километров от населенной территории. Тогда его использование кроме ведения деятельность с/х типа может быть ограничено в полном объеме.

В законодательные акты в настоящее время внесены изменения, которые предусматривают установление запрета относительно возведения помещений для проживания на рассматриваемой категории земель. Раньше, пока силу не получили положения закона №217, на всех наделах, отнесенных к данной категории, можно было возводить помещения, в том числе жилые. Ограничений в данном направлении практически не устанавливалось. Помимо этого, изначально можно было возводить указанные объекта и затем проводить процесс узаконивания при обращении в судебные органы. Ранее практически не выносились отказы при решении таких вопросов.

ВАЖНО !!! В настоящее время указанная ситуация претерпела некоторые изменения. Это связано с тем, что введено в действие пара категорий объединений. Они встали на место садовых и огороднических товариществ. С этого момента установлены отдельные садовые и огороднические объединения.

Они необходимы для ведения отдельных направлений деятельности. Для лиц, которые в них проживают, установлены отдельные правомочия и обязанности. Теперь допускается возведение дома для проживания только при условии использования земель садового товарищества. Важно отметить, что такое помещение должно отвечать определенным требованиям.

Действует положения, в соответствии с которым, запреты никак не повлияют на дома, что уже возведены на рассматриваемой категории наделов. Это говорит о том, что органы государства не будет требовать от граждан сноса помещений. У каждого надела должен быть конкретный вид допустимого применения. Новый закон говорит о том, что при планировании строительства дома, потребуется выбрать одну из допустимых разновидностей категорий. Это относится к ведению ЛПХ. Оговорено, что построить можно помещение для проживания, в частности, для того, чтобы там жить в течение годового периода.

Кроме того, в этом доме удастся прописать всех членов семейства. Единственный нюанс – могут возникать разного рода сложности с системой коммуникаций. Часто не действуют ограничения относительно того, чтобы возвести объекты вспомогательного типа.

Ипотека

Семейное право
Наследственное право
Земельное право
Трудовое право
Автомобильное право
Уголовное право
Недвижимость
Финансы
Налоги
Льготы
Ипотека

Можно ли построить дом на землях сельхозназначения?

Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:

разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.

К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:

пашня;
угодье для покосов и сенозаготовления;
пастбище;
лесополоса, за исключением лесного фонда;
надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
земля под многолетними насаждениями.

Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.

Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.

С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.

Категории земель по целевому назначению	Виды разрешенного использования
	Садоводство	Огородничество	Ведение личного подсобного хозяйства	ИЖС
	1.5, 13.2	13.1	1.16	2.1
Земли сельскохозяйственного назначения	Можно выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено.	Возведение только временного и не капитального строения. Прописаться нельзя.	На участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сад. Разрешение на строительство на земле не предусмотрено. Есть возможность построить дом для временного пребывания без права прописки.	—
Земли населенных пунктов	Дом должен быть признан офиц. пригодным для проживания и иметь статус как “жилое”. В этом случае прописаться можно.		Разрешение на строительство можно получить, а так же в дальнейшем прописаться.	Предусматривается регистрация, прописка. Земля должна быть обязательна застроена, нельзя просто развести огород или организовать сад.

Для категории земель с/х назначения законодательство ограничивает разрешенное использование и, в случае его нарушения, предусматривает наказание в рамках КоАП. Таким образом, если владелец нарушил целевой характер использования, то на него налагается штраф:

для физических лиц — 0,5-1 %, не свыше 10 тыс.руб.;
для должностных лиц — 1-1,5 %, не свыше 20 тыс.руб.;
для юридических лиц — 1,5-2 %, не свыше 100 тыс.руб.

При нанесении вреда экологии в результате нецелевого использования земель деяния виновного рассматриваются, как отягчающие, и применяется максимальный размер штрафа.

Часто владельцы такой категории земель желают перевести под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), чтобы можно было построить частный жилой дом для постоянного проживания и зарегистрироваться в нем. Это дает возможность также получить строению адрес и провести коммуникации. Но следует знать, что заявиться для перевода земли в другую категорию вправе только собственники. Арендаторам это запрещено.

Земли сельхозназначения: особенности использования

Эти земли занимают огромную территорию и имеют важное значение для народного хозяйства. Все виды деятельности на землях сельскохозяйственного назначения проводятся с учетом категории. Но это не значит, что земельные площади используются только под поля с зерновыми и овощами.

В самой категории выделяется несколько групп земельных территории, которые используются в разных целях, с учетом разного вида разрешенного использования. Для чего может предназначаться земля сельхоз вида?

Огромную площадь занимают, действительно, поля, на которых выращиваются сельхоз культуры. Это зерновые, овощи, технические культуры.
Большая часть площадей отдана под пастбища, для животноводства.
На земле сельскохозяйственного назначения может быть расположен участок С Н Т или Д Н Т. Дачные и садоводческие поселки размещены возле многих городов, это особенная форма земле.управления.
На территории участков их владельцы не только занимаются выращиванием огородных и садовых культур – они могут построить и небольшие домики для сезонного проживания. Но это не настоящий жилой дом, с возможностью регистрации.
Земли сельскохозяйственного назначения для садоводства получают участники товариществ некоммерческого плана, хозяева участков могут оформить их в собственность.
Полноценным домом может быть жилое строение, расположенное на землях поселения и имеющее специальный статус жилого дома.
Часть площадей сельхоз категории отдано под фермерство, под агробизнес. Разрешается на таких участках строить агрокомплексы для хранения, переработки продукции с полей, садов, огородов, для производства из такого сырья продуктов питания.
Физическим лицам участки отдаются под ведение личного подсобного хозяйства.

Но можно ли купить надел и начать строительство дома на земле сельскохозяйственного назначения? Если построить такой дом, без разрешения, он максимум будет иметь статус дачного домика. Даже наличие всех инженерных коммуникаций, необходимых бытовых условий для постоянного проживания не спасет ситуацию.

Возможное решение – перевод земли в другую категорию. Это сложная процедура, потребует времени, составления многих бумаг. Нужно действовать грамотно и иметь веские основания для такого действия.

ВНИМАНИЕ! В Земельном Кодексе две статьи, 11 и 12, посвящены вопросу защите земель сельхоз.назначения от экологического загрязнения.

Эти земли представляют особенную ценность, их использование, распределение по возможности всегда является спланированным. Поэтому вопрос о переводе земли в другую категорию, о строительстве на ней объектов, не предусмотренных видами разрешенного использования, редко решается положительно.

Участок может быть отведен под дачу, в таком случае разрешается возвести на нем домик дачного типа. Даже если он будет отапливаем, это считается жилье для временного проживания.
Разрешается строить «нежилые» постройки, например, необходимые для ведения подсобного хозяйства. Но они не имеют ничего общего с коттеджами, жилыми домами.
На участках, выделенных для фермерской деятельности, для ЛПХ иногда строятся и коттеджи. Собственники участков рискуют, так как строение может так и не получить статус жилого дома.

В начала строительства нужно будет доказать, что будущее сооружение остро необходимо только для нужд фермерской, сельскохозяйственной деятельности.

В противном случае стройка может считаться как использование земли не по назначению. А это уже нарушение земельного законодательства.

ВНИМАНИЕ! Доказывать следует необходимость постоянного проживания на фермерских угодьях для охраны личного имущества, для ухода за живностью, ее регулярного кормления.

Только в таком случае местные власти могут разрешить построить дом. Но покупать участок под фермерское хозяйство, чтобы построить на нем жилой дом, экономически невыгодно:

Под фермерство выделяются большие площади, которые будут стоять значительную сумму. Если нет планов действительно заниматься сельхоз работами на своих просторных угодьях, покупка не рациональна. К стоимости фермерских угодий нужно прибавить еще и стоимость строительства.
Можно купить фермерские земли на несколько человек. Но у коллективного управления наделом много недостатков. Конкретная доля каждого не будет выделена. У дольщиков могут быть разные планы в отношении большого земельного надела.

Как видно, строить жилой дом, коттедж на земле сельхоз.назначения не выгодно, создается много проблем. Даже если построить индивидуальный дом, коттедж, возникнут препятствия в регистрации.

Предложений на рынке продажи участков много, всегда можно найти надел, который будет по виду разрешенного использования предназначен именно под индивидуальное жилое строительство. Это практичное, законное решение. Стоит ли рассматривать для покупки земли других категорий и целевого предназначения?

ВАЖНО! Сельскохозяйственная земля имеет четко выраженные цели использования, в их перечень не входит строительство жилых домов.

Возведение таких построек является нарушением земельного законодательства. Какой есть выход, если хочется построить свой дом именно на участке данной категории?

В таком случае единственный вариант – купить земли под фермерское хозяйство. Факт строительства коттеджа нужно объяснить необходимостью ведения хозяйства. Но при этом также придется решать массу вопросов и устранять преграды.

Что делать, если земля уже куплена, а ее ВИР совершенно не предполагает строительство даже дачного дома? В таком случае можно попытаться изменить вид. Руководством к действию является статья 39 Градостроительного Кодекса РФ:

Начать процесс нужно с подачи заявления в органы местного самоуправления. К заявлению прикладываются документы на участок и те, которые удостоверяют личность заявителя.
В местной администрации назначается заседания специальной комиссии. Она проводит слушания, решает вопрос о целесообразности перевода. Слушания проводятся публично, это важно.
После слушаний комиссия принимает положительное или отрицательное решение по поводу заявления. Оно публикуется для ознакомления, с ним должен ознакомиться глава администрации. В свою очередь он также принимает окончательное решение по вопросу.

Все расходы, связанные с рассмотрением вопроса, ложатся на плечи заявителя.Какое решение примет местная власть, заранее нельзя определить. Будут учитываться многие факторы, в том числе и безопасность для земельного участка.

В любом случае действовать нужно законно. При использовании земли с нарушением ВИР, целевого назначения нарушителя ожидает штраф, размер которого зависит от того, что строил дом – физическое лицо, юридическое, должностное. И часто суд присуждает снесение постройки.

Застройка сельхозугодий: можно или нельзя?

К сельхозугодиям принадлежат поля, пастбища, сады, виноградники, сенокосы, земли, принадлежащие научным организациям и опытным хозяйствам, залежи полезных ископаемых. Данные наделы находятся под охраной государства.

На особо ценные сельхозугодья (если их цена значительно выше усредненной кадастровой стоимости), может быть наложен запрет нецелевого использования (ст.79 ЗК РФ). Таким образом построить на них будет ничего нельзя.
Приватизированные земельные доли, входящие в состав сельхозугодий, используются в соответствии с ФЗ — 141 “Об обороте земель СХН”.

Перераспределением с/х земли занимается перераспределительный фонд (ст. 80 ЗК), куда необходимо обращаться тем, кто решил, например, заняться садоводством, выращиванием овощей, возведением фермерского хозяйства, расширением личного подсобного хозяйства и т.д.

Фонд образован из земельных наделов, приобретенных государством, субъектами РФ или муниципальными образованиями.
Приобрести право собственности можно только ЗУ, не предназначенные для нужд государственных и территориальных структур.
Распределение из фонда производится на основании ст. 78 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 78, целенаправленное индивидуальное жилое строительство (ИЖС) на землях сельхозназначения не ведётся, однако может быть выделен участок под дачу, огород, сад и т.д.

Покупка ЗУ целевого назначения, вступление в садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество дают возможность возведения на своём участке различных построек и времянок, однако жилые помещения с фундаментом, годящиеся для постоянного проживания, разрешено строить далеко не везде (См. ДНТ и СНТ).

Строить на землях сельхозназначения капитальные жилые сооружения нельзя. Это значит, что возвести особняк на ЗУ, предназначенном для сада или огорода, невозможно, но разрешено возводить жилые постройки для отдыха и временного пребывания.

Без разрешения можно возводить:

жилые дачные и садовые домики сезонного назначения, то есть без отопления и обеспечения комфортного проживания;
хозпостройки, беседки, погреба, сараи, амбары и т.д. (все те сооружения, которые разрешено строить по ст. 78 ЗК).