Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию судебная практика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
1. Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему?
Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2020 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2022 года.
2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену. Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.
Чтобы понимать, на что конкретно можно рассчитывать, если застройщик срывает сроки и задерживает сдачу объекта, и быть твердо уверенным в своей правоте, желательно хотя бы минимально ориентироваться в том, какие нормативные акты регулируют обязанности застройщика перед своими дольщиками.
Елена Павлович приводит следующие документы:
• Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который гласит, что в случае, если компания-застройщик действует вопреки достигнутым договоренностям и не соблюдает прописанные в ДДУ сроки, тем самым отказывая дольщику в своевременной сдаче объекта недвижимости, то она обязана будет выплатить пострадавшей стороне неустойку. Юрист подчеркивает, что статус организации при этом не имеет абсолютно никакого значения. Ответственность несет любая организация, вне зависимости от того, коммерческая она или нет. Одно время суды выносили решение не в пользу участников долевого строительства, ссылаясь, к примеру, на тот факт, что жилищные кооперативы не несут такой ответственности.
• Ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно данному пункту, застройщик имеет обязанность по своевременной и единовременной сдаче объектов перед всеми участниками долевого строительства. Срок передачи определяется договором.
• Ст. 10 Федеральный закон № 214-ФЗ. По словам нашего эксперта, именно данная статья как раз и предусматривает ответственность участников сделки за неисполнение своих обязательств по договору.
• Ст. 15 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что сторона, чьи интересы были нарушены, имеет право на полную компенсацию понесенных убытков, помимо самой неустойки, если только закон или соглашение между участниками сделки не предусматривает иное. Павлович поясняет, что под убытками в данном случае понимается не только потеря или реальный ущерб, нанесенный имуществу, но и затраты, которые уже или еще придется понести пострадавшей стороне, а также упущенная выгода, то есть прибыль, которую можно было бы получить, если бы не нарушенные условия договора.
Таким образом, если застройщик нарушил сроки передачи объекта участнику долевого строительства, тот имеет полное право добиваться выплаты неустойки и убытков. Исключение составляет лишь случай, предусмотренный пунктом 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Данное положение гласит, что если возведение объекта строительства не может быть окончено в оговоренные сроки, то застройщик обязан уведомить об этом факте покупателей не менее чем за два месяца и предложить внести в договор соответствующие изменения в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. После подписания соглашения о новых сроках сдачи объекта, по указанным ранее застройщик ответственности уже не несет.
Судебная практика по взысканию неустойки по дду
По словам нашего эксперта, посчитать размер неустойки застройщика не составит особого труда.
Для подсчетов используется простая формула: цену, указанную в ДДУ, необходимо умножить на актуальный на сегодняшний день размер ставки Центрального банка России (сейчас он составляет 4,25%) и на то количество дней, на которое просрочена сдача квартиры.
«Получается, что с особым вниманием при проведении расчетов нужно отнестись к действующим ставкам Центробанка и к моменту начала и окончания периода просрочки», — комментирует Елена Павлович.
«Случается такое, что в договоре долевого участия прописывают сразу несколько дат, из-за чего дольщик не знает, когда начинает рассчитываться неустойка. Нужно четко понимать, что период просрочки начинается с момента, когда объект должен быть передан будущему владельцу, что равно подписанию акта приема-передачи и выдаче ключей», — продолжает юрист.
Как же действовать дольщикам, если объект недвижимости не был сдан вовремя?
Елена Павлович предлагает следующий алгоритм действий:
1. Прежде всего проверяется обещанная дата ввода дома в эксплуатацию — данная информация содержится в проектной декларации. Обратите внимание, что в ДДУ порой встречаются опечатки с датами.
2. Затем составляется претензия застройщику о выплате неустойки. В документе должны содержаться следующие данные:
— дата;
— номер договора ДДУ;
— произведенный расчет размера неустойки;
— срок перечисления неустойки (по Закону о защите прав потребителя он составляет десять дней);
— финансовые реквизиты, на которые должны будут перевести деньги (все подробно);
— дата;
— подпись.
3. Далее претензия направляется застройщику ЗАКАЗНОЙ ПОЧТОЙ!
«Конечно, вы вправе и лично принести претензию застройщику, вот только есть варианты «отфутболивания» либо, к примеру, принятие вашей претензии ненадлежащим лицом (в моей практике была ситуация: стоит подпись секретаря, застройщик приносит штатные расписания, а такая должность там попросту отсутствует). Квитанцию копируете (часто выгорает текст) и сохраняете как зеницу ока», — предупреждает юрист.
4. Через 30 дней (если иной срок не прописан в договоре ДДУ), вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, подкрепив его той самой квитанцией, которую вы так берегли, и документом, подтверждающим отправку копии иска ответчику (сейчас некоторые суды настаивают также на наличии описи вложения ответчику, помимо квитанции об отправке).
Данное постановление Правительства не всегда применяется судами:
- не все юристы застройщиков требуют применения постановления и не просят полностью отказать во взыскании неустойки и убытков за период с 3 апреля 2020 года, несмотря на наличие такого права.
- имеются случаи, когда суды отказывают застройщикам в предоставлении отсрочки в выплате неустойки, ссылаясь при этом на общие нормы российского и международного права, касающиеся обязательности исполнения судебных решений.
Согласно российским законам, суд имеет право принимать решение по своему внутреннему убеждению, а значит личное мнение судьи может не совпадать с мнением застройщика.
История судебной практики с новыми послаблениями новая, и свежие отказы в судах первых инстанций еще не прошли процедуру обжалования в вышестоящих инстанциях. Есть вероятность, что далее они будут отменены.
Но пока такие противоречивые судебные решения дойдут до Верховного суда, наступит 2021 год и вопрос перестанет быть актуальным.
Так часто происходит с новыми законами: пока сформируется судебная практика, проходит время, в течение которого разные судьи выносят противоречащие друг другу судебные постановления.
В 2020 году при оценке перспектив суда, дольщик должен понимать, что неустойка за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года взыскана скорее всего не будет.
Поддержка строительной отрасли со стороны государства — своевременная и полезная мера: банкротство застройщика и оставление тысяч дольщиков без жилья сильно хуже, чем невозможность получить неустойки и другие денежные компенсации за просрочку.
В то же время, данная защита со стороны государства привела к недобросовестному поведению некоторых застройщиков. Понимая, что дольщик все равно не может взыскать с него неустойку за вышеуказанный период, девелопер уклоняется от передачи готового объекта долевого строительства, требуя от покупателя совершения невыгодных ему действий:
- Помните, что действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства. Теперь — нет, ему нет разницы, когда отдавать вам квартиру: летом или зимой 2020 года.
- Вы можете обратиться в суд, но любой грамотный юрист должен предупредить вас, что шанса на положительный исход почти нет.
- Если вы столкнулись с давлением со стороны застройщика и готовы согласиться с ним, учитывайте, что потом доказать вашу правоту в суде в случае разногласий будет почти невозможно.
- Даже при отсутствии гарантий выиграть суд с застройщиком, все равно лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по тому, как лучше поступить в каждой конкретной ситуации.
Для начала прочитайте и запомните следующую информацию:
Неустойка не начисляется за период просрочки с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — подробности здесь.
Я теперь переходим к образцам. Я загрузил несколько исковых заявлений в зависимости: от факта передачи квартиры; от количества дольщиков; от попадания просрочки на неучтенный период; от наличия несовершеннолетних дольщиков. Основной момент здесь факт передачи квартиры.
Всего получилось 12 образцов. Файлы имеют расширение docx. В них я указал себя как представителя истца. Если в суде истцов не будет представлять адвокат, просто удалите в иске упоминание об этом.
- Квартира не передана, не подписан акт приема-передачи
- Один дольщик, просрочка не попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Один дольщик, просрочка попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Несколько дольщиков, без несовершеннолетних, просрочка не попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Несколько дольщиков, без несовершеннолетних, просрочка попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Несколько дольщиков, среди них есть несовершеннолетний, просрочка не попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
- Несколько дольщиков, среди них есть несовершеннолетний, просрочка попала на неучтенный период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года — скачать
Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ
- Можно ли взыскать компенсацию морального вреда за просрочку передачи квартиры по ДДУ?
- Защита прав участников долевого строительства
- Взыскание неустойки с застройщика возможно по следующим типам договоров
- Иск в суд на застройщика, составленный опытным юристом или адвокатом, поможет
- Взыщем неустойку с застройщика в любом районе города Петербурга
Услуги юристов долевому строительству
Стоимость (руб.)*
Первичная консультация юриста
1 000
Сопровождение сделки ДДУ
от 7 500
Подготовка претензии застройщику по ДДУ
от 3 000
Составление иска, жалобы
от 3 000
Разовое представление интересов в суде
от 4 000
Проведение процедуры взыскания
от 5 000
Ведение дела под ключ 1 инстанция
от 35 000
Ведение дела под ключ 2 инстанция
от 10 500
Сказать заранее стоимость услуг юриста невозможно, она зависит от многих факторов, региона, будь то Московская область или Москва. Также, если сумма кажется вам завышенной, можно лишь составить иск с адвокатом, а дело вести самостоятельно. В среднем цена начинается от 30000 рублей, зависит от сложности, известности юристов.
Целесообразно начать раскрывать данный раздел с указания основных законов, которые регулируют рассматриваемые нами правоотношения дольщика в строительстве многоквартирного жилого дома и застройщика.
- Во-первых, это Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон).
- Во-вторых, это Закон РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».
- В-третьих, безусловно, Гражданский кодекс Российской Федерации.
Итак, существенным условием договора об участии в долевом строительстве является предельный срок передачи объекта (квартиры) застройщиком дольщику. Сплошь и рядом названное условие договора застройщиком нарушается.
Именно ситуация, при которой застройщик нарушает срок передачи квартиры дольщику, нас и интересует.
Статья 10 Федерального закона закрепляет ответственность за нарушение обязательств по договору об участии в долевом строительстве: в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Проще говоря, если застройщик по совершенно любой причине, на какую бы он не ссылался (кроме форс-мажора, но обстоятельства непреодолимой силы в действительности, можно сказать, не возникают), не сдал дольщику квартиру в срок, указанный в договоре, то дольщик вправе взыскать с застройщика неустойку. Так как цены договоров об участии в долевом строительстве, как правило, очень велики – неустойка за каждый день просрочки исполнения обязательств представляет собой не одну тысячу рублей.
Как правило, если застройщик «задерживается» с передачей квартиры дольщику, неустойка взыскивается за месяцы, а то и годы просрочки исполнения обязательств.
Разберем конкретный пример из практики одного из районных судов г. Тулы.
По договору об участии в долевом строительстве застройщик обязался сдать квартиру дольщику 31.12.2015 года. Однако в указанный в договоре срок названное обязательство не исполнил. Дольщик обратился в суд с иском и просил взыскать с застройщика неустойку по день вынесения судом решения — 29.06.2016 года.
Неустойка может быть взыскана со дня, следующего за днем, когда обязательство должно было быть исполнено застройщиком – 01.01.2016 года. Неустойка дольщиком и судом рассчитывалась по формуле, исходя из расчета (2439000 (стоимость квартиры) х 11% (ставка рефинансирования ЦБ РФ (изменяется в зависимости от периода времени): 300 х 179 (количество дней просрочки исполнения обязательств) (период с 01.01.2016 года по 29.06.2016 года – дата вынесения судом решения по делу)) х 2 = 320159 руб.
Итак, 320159 руб. – такую сумму составила неустойка за допущение застройщиком просрочки исполнения обязательств по договору об участии в долевом строительстве на 179 дней.
Важно отметить, что дольщик вправе взыскивать неустойку с застройщика за каждый день просрочки исполнения последним обязательств по договору об участии в долевом строительстве неограниченное число раз до исполнения застройщиком своих обязательств по договору – сдачи квартиры дольщику.
Таким образом, если квартира должна была быть передана дольщику 31.12.2015 года – дольщик вправе взыскивать неустойку за каждый из дней просрочки исполнения обязательств до даты, когда квартира будет действительно передана ему в собственность.
Важно лишь помнить об установленном законом трехгодичном сроке исковой давности.
Как правило, иски дольщиков о взыскании с застройщиков неустойки сопровождаются требованиями о компенсации морального вреда, который дольщики зачастую оценивают в десятки тысяч рублей.
Практика показывает, что по рассматриваемой категории дел суды редко взыскивают компенсацию морального вреда в размере, большем, чем 1 000 руб. И уж точно цифра никогда не зависит от принципа «больше заявлю – больше получу».
Кроме того, при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом «О защите прав потребителей», которые не были удовлетворены в добровольном порядке застройщиком, суд взыскивает с последнего в пользу потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).
При рассмотрении конкретного дела, о котором мы ведем речь, суд пришел к выводу о том, что в пользу дольщика с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 75500 руб., исходя из расчета 50% от суммы (150000 руб. – неустойка + 1000 руб. – компенсация морального вреда).
В рассмотренном случае дольщик всего взыскал с застройщика всего 226500 руб. (150000 руб. – неустойка, 1000 руб. – компенсация морального вреда, 75500 – штраф). Такая сумма – пример «скромного» удовлетворения требований дольщика.
Суд может отказать дольщику во взыскании штрафа лишь в единственном случае, если до обращения в суд истец не предъявил претензию ответчику по поводу нарушения срока передачи квартиры участнику долевого строительства объекта. Однако, стоит отметить, что в настоящее время закон не обязывает истцов по данной категории дел направлять претензию ответчику, в связи с чем судебная практика по данному вопросу является разнонаправленной, одни суды взыскивают штраф при отсутствии направленной претензии другие отказывают во взыскании штрафа. Стоит отметить, что позиция Московского городского суда, на который негласно ориентируются многие суды субъектов однозначно говорить о том, что для взыскания потребительского штрафа направление претензии не требуется.
Нередко при рассмотрении дел заявленной категории суду приходится разрешать требования истцов о взыскании убытков, связанных с оплатой жилого помещения по договору найма, за период просрочки исполнения застройщиком обязательств по передаче квартиры в собственность.
Истцы указывают, что в связи с нарушением ответчиком срока передачи им в собственность объекта долевого участия они вынуждены нести расходы по найму жилого помещения для проживания.
В обоснование указанных требований предоставляют договора найма жилого помещения.
Дольщику следует доказать суду, что он не имеет постоянной регистрации в муниципальном образовании, где ожидает сдачу квартиры, а также не имеет в данном муниципальном образовании на праве собственности или по договору социального найма жилого помещения, однако вынужден проживать именно в этом муниципальном образовании в связи, например, с трудовой занятостью здесь.
Дольщику необходимо доказать прямую причинно-следственную связь между невыполнением застройщиком обязательств по договору и расходами на оплату жилого помещения по договору найма.
Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками
Отношения с застройщиком в области договора долевого участия регулируются частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому закону размер неустойки расcчитывается строго по определенной формуле.
Взыскать неустойку вы можете как самостоятельно, так и обратившись за помощью к специалисту. Стоит сравнить все плюсы и минусы обоих вариантов и принять подходящее решение. При выборе самостоятельного взыскания, рекомендуем начать с расчета неустойки. Сделать это можно при помощи нашего калькулятора. После расчета ознакомьтесь с нашими советами по самостоятельному взысканию неустойки по договору долевого участия.
Основными критериями при расчете будут стоимость объекта, срок просрочки и ставка рефинансирования на дату начала просрочки по договору долевого участия.
Для физических лиц формула будет выглядеть следующим образом:
СН = СО*СП*2*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, 2 — множитель, предусмотренный частью 2 статьи 6 закона № 214-ФЗ для взыскания неустойки в двойном размере в пользу участников договора — физических лиц, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Для юридических лиц формула будет немного иной:
СН = СО*СП*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Дольщик — физическое лицо ;
Стоимость объекта — 5 000 000 рублей;
Дата передачи объекта недвижимости по акту (указанная в Договоре) — 24.01.2019
Фактическая дата передачи объекта недвижимости — 13.06.2019
Срок просрочки по ДДУ — 140 дней;
Cтавка рефинансирования на дату начала просрочки — 7,75%.
СН = 5 000 000*140*2*1/300*7,75% = 361 666 рублей
Эта сумма, которую вы вправе потребовать у застройщика за нарушение сроков по договору. Юристы компании «Бессонов и партнеры» будут рады помочь вам взыскать максимальную сумму!
Для того, чтобы Вы могли самостоятельно рассчитать сумму неустойки по ДДУ в Вашем случае, мы подготовили специальный калькулятор расчета. Воспользуйтесь калькулятором и узнайте сколько Вы можете взыскать с недобросовестного застройщика.
Вы также можете взыскать с застройщика штраф в размере 50% от присужденной судом в пользу дольщика суммы неустойки и компенсации морального вреда. Наш калькулятор рассчитывает сумму штрафа, исходя из заявленной неустойки, без учета взыскания компенсации морального вреда.
Решили пойти по сложному пути и самостоятельно разобраться во всех нюансах процедуры взыскания неустойки с застройщика? Для Вас я попробую расписать по шагам действия, необходимые для достижения лучшего результата:
Для получения с застройщика штрафа, составляющего 50% от суммы неустойки, Вам необходимо предварительно выставить ему претензию. Делать это лучше всего по почте России с описью вложения. Так у Вас будут неопровержимые доказательства существования этой претензии.
Отправлять претензию необходимо на актуальный юридический адрес застройщика. В договоре долевого участия адрес указан, но лучше перепроверить его, запросив выписку из ЕГРЮЛ. Для этого Вам потребуется ИНН, который также указан в реквизитах ДДУ.
Как только письмо будет получено адресатом, информация об этом появится на сайте почты России. Подать иск можно не раньше, чем через 10 дней о этой даты.
Стоит заранее выбрать суд, в который Вы будете подавать иск о взыскании неустойки. Для этого мы рекомендуем изучить судебную практику в сфере взыскания неустойки по ДДУ в доступных судах. На выбор Вам предоставлены суды по месту:
- жительства или пребывания истца;
- нахождения организации Застройщика;
- заключения и исполнения договора;
- нахождения филиала или представительства организации (если иск вытекает из деятельности этого представительства или филиала).
Помните, от выбора суда зависит сумма неустойки, которую Вы получите. Разница может быть существенной. Постарайтесь правильно подобрать суд.
В случае, когда изучать судебную практику нет времени или желания, мы рекомендуем остановить свой выбор на суде по месту Вашего жительства. Судья по адресу нахождения организации застройщика может быть знаком с ним (даже в качестве ответчика) и проявить лояльность, что скажется на сумме неустойки.
Итак, Вы выбрали суд и правильно составили заявление. Теперь необходимо его подать. Лучше всего делать это напрямую судье на приеме. Уточнить график и записаться на прием можно в канцелярии суда. Обязательно обратитесь к судье с просьбой посмотреть иск на ошибки. Если ошибок нет — отлично.
Через 10 дней после подачи иска уточните у помощника судьи принят ли иск к производству. Если все хорошо, Вам назначат дату и время судебной подготовки.
В ином случае (если иск не принят к производству) узнайте причины, получите на руки определение и устраните указанные в нем причины. Тогда иск будет принят к рассмотрению.
В среднем судебный процесс по взысканию неустойки в первой инстанции длится 2,5-3 месяца.
Вам необходимо быть готовыми к тому, что застройщик попытается затянуть судебный процесс. В этом случае, обязательно укажите на это судье.
- Основания для взыскания неустойки
- Истребование неустойки через суд – на что может рассчитывать дольщик
- Судебная практика по взысканию неустойки в СОЮ
- Возможно ли взыскать неустойку без потери процентов
- Требование неустойки через Арбитраж — старая судебная практика
- Неустойка через арбитражный суд — новая практика
- Стоит ли связываться с арбитражем сейчас?
- Этапы проведения сделки
Однако законные требования граждан, как правило, остаются без ответа. При обращении в судебную инстанцию дольщик сталкивается с другой проблемой – снижением размера пени, которое в последнее время повсеместно применяется судами. Это мы подробно обсудили в нашей популярной статье «11 советов по взысканию неустойки по ДДУ». А тут мы подробно разберем вопрос взыскания неустойки через арбитраж.
В последние годы граждане все чаще прибегали к взысканию компенсации с застройщика через Арбитраж, поскольку снижение неустойки по ДДУ в Арбитражном суде происходило намного реже. Самостоятельно дольщик не может подать туда исковое заявление, так как в Арбитраже рассматриваются только споры между организациями. Поэтому до лета 2019 года складывалась довольно обширная практика передачи дольщиком своих прав в части истребования неустойки с застройщика юридическому лицу, которое затем предъявляло иск к строительной фирме уже от имени своей компании.
Важно!
Между дольщиком (цедентом) и выбранной им юридической компанией (цессионарием) подписывается договор цессии, где отражаются основные моменты переуступки права требования неустойки. Данную сделку не следует путать со сделкой по переуступке права требования жилья. В этом случае дольщик не передает другой компании свои права на будущую квартиру. Это право остается за ним. Речь идет только о неустойке.
Данная сделка является законной, она не противоречит 214 ФЗ и регулируется положениями ГК. Договор не требует государственной регистрации. Договор, как правило, заключается на одном из условий:
- Полный выкуп неустойки юридической компанией. В этом случае дольщик получает фиксированную сумму, указанную в договоре и полностью уступает свою неустойку юр. лицу. В дальнейшем он не может претендовать на компенсацию, которая будет отсужена у застройщика.
- Компания, с которой заключен договор, обязуется передать участнику деньги, полученные от застройщика за вычетом своих расходов, оплаты юридических услуг и других необходимых платежей.
Необходимо также отметить несколько важных моментов заключения данной сделки:
- по общему правилу согласие застройщика на переуступку не требуется, даже если данное условие содержится в договоре.
- строительную компанию необходимо должным образом (письменно) уведомить о смене кредитора.
- сделка может происходить в любое время после регистрации ДДУ. Участник может уступить право на пеню и после подписания передаточного акта.
- Дольщик должен обладать теми правами, которые передает цессионарию, и предавать он может их только в том объеме, которым владеет.
Неустойка по ДДУ – 2020: особенности начисления и взыскания
Пройдемся по истории. До 2018 года арбитражные суды вообще не урезали неустойку по 214 ФЗ. При этом в арбитраже можно было получить и штраф в размере 50% от суммы неустойки. Для этого заключался договор цессии (уступки), по которому право на неустойку и штраф переходило от дольщика к компании либо к индивидуальному предпринимателю. И новый кредитор уже обращался в арбитражный суд. Это позволяло получать очень высокие результаты взысканий.
К сожалению, на этот вопрос нельзя ответить уверенно и однозначно. Все очень субъективно. Многое зависит от вашего застройщика, его юр. адреса, суммы неустойки и судьи, которому попадет дело. Конечно, мы, столько лет занимаясь спорами в сфере долевого строительства, уже выработали некоторые алгоритмы и хитрости в работе. Эти разработки позволяют нам получать более успешные решения и добиваться высокого процента взыскания. Но и эти ноу-хау дают осечки.
Юриспруденция – это гуманитарная наука. И кроме присущей ей неопределенности, очень многое решает человеческий фактор. Ведь итоговое решение принимает судья. И очень многое в российском законодательстве отдано на откуп пресловутому «судейскому усмотрению». А тут уже в силу вступает настроение судьи, его убеждения, его симпатии к представителям одной или другой стороны и т.д.
Так что, тут нет четкого рецепта. Но есть инструменты, позволяющие повысить вероятность положительного исхода. И мы постоянно используем их в своей работе. Конечно, это никак не связано с личным знакомством или коррупцией. Ни в коем случае. Просто изучая огромный массив судебной практики и алгоритмы работы арбитражных судов, мы выявили некоторые закономерности, которые пока не известны большинству наших конкурентов. Это и составляет одно из наших конкурентных преимуществ.
И в целом, имея неустойку свыше 700 000 рублей, мы можем предложить некоторые комбинированные решения, включающие в себя работу с арбитражем. Такие решения позволяют увеличить сумму взыскания от 20% до 50%. И когда речь идет о миллионных неустойках – это очень ощутимо.
Специалисты общественной организации «Правовой Петербург», обобщая судебную практику по истребованию неустойки с застройщика, делают следующие выводы:
1. Подавляющее большинство исков о взыскании неустойки по ДДУ, согласно судебной практике, удовлетворяются. Объясняется это тем, что дольщикам не нужно доказывать вину застройщика — достаточно просто представить факты того, что компания нарушала условия ДДУ.
2. В органах правосудия общей юрисдикции на практике неустойка по ДДУ практически всегда снижается судом. Стройкомпании, желая снизить неустойку, обращаются к ст.
333 ГК РФ, которая гласит о возможности суда снизить размер начисленных пеней, если он явно не соответствует последствиям допущенного нарушения.
Причем это субъективное право суда — он может и не разъяснять, почему неустойка была снижена — достаточно лишь ссылки на указанную статью.
Важно! В большинстве случаев на практике юристам и адвокатам удается взыскать большую часть суммы неустойки. Специалистам удается убедить суд, что вследствие нарушения застройщиком условий ДДУ дольщик вынужден был претерпеть негативные последствия.
3. При взыскании неустойки с застройщика в судебной практике прослеживается очевидная тенденция: чем больше размер взыскиваемой неустойки, тем в большей степени снижает ее суд.
Так, к примеру, если гражданин взыскивает 100 тысяч рублей и меньше, чаще всего суды почти не меняют итоговой суммы. А вот если размер неустойки переваливает за 1 миллион, то органы правосудия могут значительно снижать неустойку.
Отмечаются случаи снижения неустойки в 7,8 и даже в 11 раз.
4. Почти всегда судебные органы удовлетворяют требования граждан о компенсации морального вреда, возмещении понесенных убытков, судебных издержек. Правда, здесь также наблюдается занижение судебным органом конечных сумм.
Хотите узнать больше о судебной практике по истребованию неустойки с застройщика? Звоните нам по номеру +7(812)603-72-21, или задавайте любые вопросы на странице «Юридические консультации».
Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются федеральными законодательными актами.
В соответствии с ними компания-подрядчик обязана в срок ввести жилье в эксплуатацию и передать права на него владельцу. Но всегда это происходит своевременно.
Если выполняется долевое участие в строительстве, неустойка может быть взыскана с застройщика в соответствии с заключенным договором.
Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.
В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.
Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.
Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.
Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.
Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.
Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 года защитило застройщиков от неустойки из-за коронавируса и запрета работать.
Если сроки сдачи нарушатся в период с 03 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года — неустойка за эти даты выплачиваться не будет.
Калькулятор неустойки по договору долевого участия основан на расчете сведений по следующей формуле:
1/150*Ставка рефинансирования*Стоимость договора*Количество дней
Для расчета неустойки применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Так как она периодически изменяется, допускается использовать данные:
- на день передачи объекта;
- на текущую дату;
- на отдельные периоды;
- на первый день неисполнения договора и др.
Дольщики часто сталкиваются с тем, что не знают, когда можно начинать отсчитывать неустойку.
Это зависит от того, какие даты прописаны в договоре. Следует ориентироваться на день, когда недвижимость должна быть передана в собственность дольщика.
В некоторых договорах указывается дата ввода объекта в эксплуатации. При этом одним из условий является передача в собственность и подписание акта сдачи-приемки через несколько месяцев.
В таком случае понадобится отсчитать нужный период и от него вести отсчет.
Соответственно, для расчета неустойки понадобится знать дату сдачи объекта по договору и фактическую. Расчет проводится за все дни данного периода.
Стоимость договора – это цена, которую заплатил дольщик девелоперу. От нее зависит размер неустойки.
Если право на собственность было приобретено через договор переуступки, где сумма другая, то пеня все равно начисляется по стоимости соглашения, которое было заключено с застройщиком.
Взыскание неустойки по договору долевого участия делается через суд. Но сначала дольщик может сделать попытку досудебного урегулирования, обратившись непосредственно к застройщику.
Для этого понадобится заполнить претензию и направить ее на юридический адрес компании заказным письмом с уведомлением.
В соответствии с законодательными актами, девелопер должен ответить на обращение в течение 10 дней после получения, если в договоре не указан другой срок.
Если претензия проигнорирована, то дольщик имеет право обратиться в суд. При этом он сможет требовать взыскать с застройщика штраф в размере 50% от общей суммы.
При подаче иска оплата госпошлины не требуется в случае, если его стоимость менее 1 000 000 руб.
Помимо неустойки дольщик может претендовать и на следующие выплаты:
- компенсация убытков, которые он понес из-за несвоевременной сдачи дома;
- 50% штраф в случае игнорирование девелопером попыток досудебного урегулирования;
- компенсация морального вреда;
- покрытие судебных расходов.
Подать иск можно как до ввода объекта в эксплуатацию, так и после. Срок давности на обращение в суд составляет 3 года.
Если он пропущен по уважительной причине, то можно одновременно с иском подать заявление на его восстановление.
Для этого понадобится приложить документы, подтверждающие то, что истец болел, был в длительной командировке или другое веское основание, по которому он не смог своевременно обратиться в суд.
По аналогичному делу, рассмотренному Верховным Судом РФ 15.08.2017 г. № 14-КГ17-16, суд правильно не принял во внимание ходатайство представителя ответчика, ООО «Эксперт», о снижении размера неустойки, т.к. оно было направлено по электронной почте сразу после времени окончания судебного разбирательства, в котором был удовлетворен иск дольщика, и в это же время продублировано представителем застройщика по телефону секретарю судебного заседания. Высококвалифицированный юрист – представитель застройщика не может не знать, что суд не работает «по заявкам радиослушателей».
Из более чем 60 дел, рассмотренных Мосгорсудом, Кузьминским, Никулинским, Останкинским, Пресненским и другими райсудами, по подавляющему большинству дел, как и раньше, суды снижали размер неустойки по заявлению ответчика (на основании п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).
Опасные окна и неправильные стены: ВС объяснил, как судиться с застройщиком
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы должника-застройщика, Десятый ААС в своем Постановлении от 4 июля 2016 г.[15] ссылается на абз. 1 п. 21 Информационного письма № 120[16], в котором говориться о том, что перевод обязанности по уплате сумм имущественных санкций без перевода обязанности по уплате основного долга не противоречит законодательству.
Заметим, что все вышеприведённые судебные решения, кроме порядка снижения неустойки (примерно в 4 раза), объединяет и то, что заявленная сумма неустойки не выше 600 000 руб. Но всё меняется, когда она возрастает. Так, 19 апреля 2016 г. Чеховский городской суд Московской области вместо заявленных в иске 666 909 руб. взыскал в пользу участника долевого строительства долевого строительства всего 100 000 руб., тем самым снизив неустойку более, чем в 6 раз. Или вот 25 мая 2016 г. Подольский городской суд Московской области вынес судебное решение о взыскании с застройщика неустойки в размере 150 000 руб. При этом, как следует из самого решения, истец обратился в суд с иском о взыскании неустойки в размере 949 152 руб. 06 коп., то есть неустойка была снижена более чем в 6 раз.
- Собираемая нами персональная информация позволяет нам связываться с вами и сообщать об уникальных предложениях, акциях и других мероприятиях и ближайших событиях.
- Время от времени, мы можем использовать вашу персональную информацию для отправки важных уведомлений и сообщений.
- Мы также можем использовать персональную информацию для внутренних целей, таких как проведения аудита, анализа данных и различных исследований в целях улучшения услуг предоставляемых нами и предоставления Вам рекомендаций относительно наших услуг.
- Если вы принимаете участие в розыгрыше призов, конкурсе или сходном стимулирующем мероприятии, мы можем использовать предоставляемую вами информацию для управления такими программами.
- В случае если необходимо — в соответствии с законом, судебным порядком, в судебном разбирательстве, и/или на основании публичных запросов или запросов от государственных органов на территории РФ — раскрыть вашу персональную информацию. Мы также можем раскрывать информацию о вас если мы определим, что такое раскрытие необходимо или уместно в целях безопасности, поддержания правопорядка, или иных общественно важных случаях.
- В случае реорганизации, слияния или продажи мы можем передать собираемую нами персональную информацию соответствующему третьему лицу – правопреемнику.
С учетом требований ст. 333 ГК РФ ввиду явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, а также с учетом показаний ответчика о готовности заключения мирового соглашения с истцом на сумму 45000 рублей, суд полагает возможным, снизить общий размер неустойки и взыскать в пользу истца неустойку за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры по договору № . от 18.07.2007 г. за период с 01.04.2008 года по 26.11.2008 года д. . рублей. ( Решение Кировского районного суда г. Омска от 30 марта 2011 года, дело № 2-1257/2011 г.)
В прежние времена, когда неустойка за просрочку исполнения обязательств застройщика по передаче квартиры дольщику рассчитывалась по закону «О защите прав потребителей» исходя из 3 процентов в день от цены договора, сумма неустойки существенно снижалась судами, как несоразмерная наступившим последствиям.
Во избежание непонятных ситуаций стороны ДДУ (договора долевого участия) часто закрепляют в соглашении сроки, когда дольщик может направить претензию, и период, в который представители строительной компании должны дать свой ответ. Такие условия оговариваются индивидуально с учетом договоренности каждого из участников.
В процессе оформления договора цессии работает и правило переуступки. Так, если жилая недвижимость имеет цену 12 млн. рублей, в случае переуступки цессионарий вправе выплатить только половину суммы. Следовательно, застройщик получит только 6 млн. рублей. При этом в договоре указывается полная сумма.
Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ: советы юриста
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей” применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013 утвердил «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», согласно которому в качестве критериев для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательств судами учитывались конкретные обстоятельства дела, в том числе:
– длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком,
– принятие застройщиком мер к завершению строительства,
исполнение застройщиком своих обязательств,
– последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства и иные обстоятельства.
Таким образом, дольщик в целях доказывания обоснованности размера неустойки должен обратить внимание суда на вышеперечисленные обстоятельства дела. К примеру, участник долевого строительства, возражая против ходатайства об уменьшении неустойки девелопера, вправе сослаться на то, что нарушение срока передачи объекта строительства повлекли для дольщика убытки в виде необходимости аренды квартиры.
Взыскание неустойки – довольно частый вид дел в судебной практике. Все граждане имеют на это право, но только в тех случаях, когда нарушаются сроки сдачи квартир. Важно не путать периоды завершения строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства их владельцам. Период времени между этими датами порой довольно внушительный, доходящий до одного полного квартала, нескольких месяцев или даже до года.
К примеру, строительство по документам частично завершено в июле 2020-го года, а в договоре указано и отмечено, что по условиям ДДУ помещения будут сданы в эксплуатацию и переданы покупателям не позже первого квартала 2021-го года. Это значит, что возможно получить жилье в заявленные застройщиком сроки – в январе, феврале или марте. Но по факту фирма может нарушить сроки передачи дома. Просрочка начинает действовать с первого апреля, то есть после завершения первого квартала 2021-го года. Проверить точные даты сдачи объектов можно в договоре долевого участия.
Взыскание неустойки – не всё, чего можно добиться от недобросовестного девелопера. Если строительная организация нарушает сроки сдачи, указанные в договоре, то покупатель, из-за просрочки передачи объектов наверняка несёт убытки, которые он сможет возместить в полном размере и за счёт застройщика.
Возможен возврат неустойки, потраченной на аренду жилья, которое человек снимает в течение периода времени задержки сдачи дома (если есть подтверждающий съём договор). Можно получить деньги, израсходованные на восстановление психического или физического состояния и здоровья после причинённого морального вреда, на переплаты процентов по ипотеке в связи увеличением сроков погашения кредита, на подорожавшие приобретённые за собственный счёт строительные материалы. Кроме того, может возмещаться и упущенная выгода в случае, когда дольщик является юридическим лицом или ИП и намеревался использовать квартиру в предпринимательских целях.
Есть и ещё один вариант, в котором вы можете добиться определённой суммы. Если строительная компания допустила просрочку передачи квартир и при этом отказывается исполнить требование о выплате неустойки, то согласно закону, именуемому «О защите прав потребителей», строительная компания обязана также выплатить штраф, размер которого – 50% суммы назначенной в пользу дольщика.
Получение неустойки – законное право любого участника договора долевого строительства в РФ. Если строительная компания не выполняет требования, она привлекается к ответственности.
В ст. 6-ой 214-ФЗ также есть слова о том, что если строительство в связи с какими-либо обстоятельствами не может завершиться в прописанный в договоре период, то застройщик обязуется направить дольщику сведения об этом не позднее чем за два полных месяца до даты завершения работ. Также застройщик должен сделать предложение об изменении некоторых разделов договора, например, о продлении времени выполнения обязательств или о разрешении вопросов альтернативными путями.
Важно! При просрочке передачи объекта, реализуемого по договору долевого участия, можно просто расторгнуть заключенную сделку в одностороннем порядке, сославшись на некачественно выполненные обязательства. Застройщик обязан вернуть сумму, равную стоимости договора (цене квартиры). Но реализовать подобное возможно только в течение времени до подписания акта приёма-передачи.
Некоторые люди ждут, не составляют претензии и не обращаются в суд, чтобы увеличить сумму неустойки и получить как можно больше денег. Это кажется выгодным, но на деле далеко не всегда позволяет действительно получить больше.
Не следует ждать передачи объекта недвижимости с подписанием соответствующего акта и тем более регистрации собственности в Росреестре. Есть несколько причин начать процесс как можно скорее.
Во-первых, после получения квартир многие дольщики могут принять решение о взыскании неустоек с допустившего просрочку застройщика. Все они начнут массово подавать иски, что усложнит работу судебных органов, а также продлит время разбирательств и рассмотрения дел.
Во-вторых, застройщик, нарушающий сроки передачи дома, наверняка знает, что просрочка повлечёт подачу исков. Девелопер не захочет нести большие убытки, которые повлекут выплата неустоек и возмещение убытков. И чтобы избежать таких расходов, строительная компания может после официальной сдачи объектов (после подписания актов приёма-передачи) вывести деньги со своих счетов в банке и избавиться от активов, чтобы в будущем осуществить процедуру банкротства и избежать исполнения законных обязательств.
В-третьих, даже если вы добьетесь результата мирным путём или через суд, то исполнение компанией обязательств по оплате может затянуться на неопределённое время, ведь нужно будет удовлетворить требования многих дольщиков, не получивших свои квартиры своевременно.
Можно ли выбрать арбитражный суд вместо суда общей юрисдикции? Арбитражные суды рассматривают дела и споры в сфере предпринимательской или экономической деятельности. Рассмотрение дела через арбитраж возможно при договоре цессии – уступки прав третьему лицу, имеющему статус юридического. В таком случае компания, которая купила права у дольщика, самостоятельно обращается в арбитраж.
Также судебный орган может указываться в ДДУ. Стороны сделки вправе указать третейский суд, подписав отдельное соглашение или внеся в документ договора отдельный пункт (так называемая третейская оговорка).
Похожие записи: