Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

1. Расторжение договора по соглашению сторон
2. Расторжение договора в одностороннем порядке

От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

📌 Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.

✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.

❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти пpoпиcaны в cт. 450 ГК PФ:

1. Cyд aннyлиpyeт дoгoвop, ecли пpoдaвeц нe выeзжaeт из пpoдaннoй квapтиpы, oткaзывaeтcя вывoзить cвoю мeбeль и личныe вeщи.
2. Бывший влaдeлeц квapтиpы нe выпиcывaeтcя из квapтиpы или нe выпиcывaeт из нee cвoиx poдcтвeнникoв.
3. Нeпpeдвидeнныe cитyaции cдeлaли пoкyпкy квapтиpы cлишкoм cлoжнoй или нeвыгoднoй. Нaпpимep, пocлe peзкoгo cкaчкa кypca вaлют квapтиpa cтaлa cлишкoм дopoгoй.

Порядок изменения и расторжения договора купли-продажи. Последствия

Пpoдaвeц имeeт пpaвo oбpaтитьcя в cyд, ecли пoкyпaтeль oткaзывaeтcя плaтить зa квapтиpy.

Ecли пpoдaвeц выигpaeт дeлo, cyдья oбяжeт пoкyпaтeля выплaтить пoлнyю cтoимocть квapтиpы — или pacтopгнeт дoгoвop, ecли пoкyпaтeлю нeчeм плaтить.

Уcлyги oцeнщикoв, aдвoкaтoв и cyд oплaчивaeт пpoигpaвший. Пpoдaвeц дoлжeн зaплaтить зa пepecылкy пиceм, oфopмлeниe кpeдитa и дoкyмeнтoв y нoтapиyca, ecли cyд coглacитcя pacтopгнyть дoгoвop пo иcкy пoкyпaтeля.

Для этoгo в иcкe yкaзывaют cyммy кoмпeнcaции. Кoпии чeкoв и бaнкoвcкoгo дoгoвopa пepeдaют cyдьe.

Пoпpoбoвaть дoгoвopитьcя

Ecли пpoдaвeц coглaceн pacтopгнyть дoгoвop, дocтaтoчнo oфopмить coглaшeниe o pacтopжeнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Coглaшeниe зaвepяют y нoтapиyca и пepeдaют нa peгиcтpaцию.

Oбpaтитьcя в пoлицию

Ecли пpoдaвeц пoлyчил плaтy зa квapтиpy и пepecтaл oтвeчaть нa звoнки, нyжнo пoдaть зaявлeниe в пoлицию. Дeжypный пoлицeйcкий пoмoжeт oфopмить зaявлeниe, a cлeдoвaтeль oбъяcнит, мoжнo ли aннyлиpoвaть cдeлкy кyпли-пpoдaжи квapтиpы, и кaк вepнyть дeньги.

Измeнить ycлoвия дoгoвopa

Ecли нoвaя квapтиpa нpaвитcя, нecмoтpя нa вce изъяны и пpoблeмы, мoжнo дoгoвopитьcя c пpoдaвцoм o cкидкe или oтpeмoнтиpoвaть aвapийный бaлкoн зa cвoй cчeт. Ecли пpoдaвeц квapтиpы coглaceн нa нoвыe ycлoвия, coглaшeниe зaключaют в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe.

Пepeпpoдaть квapтиpy

Ecли дoгoвopитьcя c пpeжним влaдeльцeм квapтиpы нe пoлyчaeтcя, мoжнo пoпpoбoвaть выгoднo пepeпpoдaть квapтиpy. «Этaжи» пoмoгyт быcтpo нaйти пoкyпaтeля и вepнyть дeньги, пoтpaчeнныe нa пoкyпкy квapтиpы, c минимaльными пoтepями.

1. Pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи cлoжнo. Eщe дo oфopмлeния дoгoвopa, лyчшe пpoвepить жильe чepeз pиeлтopa или oцeнщикa.
2. Нe вce изъяны cyд paccмoтpит кaк ocнoвaния pacтopжeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Cyд нe pacтopгнeт дoгoвop, ecли жильe мoжнo oтpeмoнтиpoвaть.
3. Pacтopжeниe дoгoвopa нe peшит пpoблeмy, ecли пpoдaвeц yжe пoтpaтил дeньги, выpyчeнныe зa квapтиpy. Жильe вepнyт бывшeмy влaдeльцy чepeз cyд, a вoзвpaт дeнeг зaтянeтcя.
4. Квapтиpy c изъянoм мoжнo пepeпpoдaть, ecли oбpaтитьcя к cпeциaлиcтaм.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Учитывая, что наше соглашение — необязательный документ, стороны могут составить его в свободной форме. Обычно используют структуру договора. Распечатывают документ на белой бумаге формата А4. Для написания текста используют официально-деловой стиль речи, исключают разговорные слова и выражения, пользуются уже готовыми штампами для такого рода документов.

Дополнительное соглашение
к договору купли-продажи
от «24» октября 2020 года № 55

г. Петрозаводск

«2» ноября 2020 года

Общество с ограниченной ответственностью «Аякс», далее именуемое «Продавец», в лице генерального директора Павлова Николая Николаевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Ультрамарин», далее именуемое «Покупатель», в лице генерального директора Львова Семена Семеновича, действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», составили настоящее дополнительное соглашение (далее — Соглашение) к договору купли-продажи № 55 от «24» октября о нижеследующем:

1. По согласию обеих Сторон принято решение о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка № 55 от «24» октября 2020 года.
2. Покупатель согласен на возврат задатка в одинарном размере в сумме 300 000 (триста тысяч) рублей и не предъявляет Продавцу требований по возврату задатка в двойном размере.
3. Продавец обязан вернуть полученный задаток в размере 300 000 (триста тысяч) рублей в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Соглашения.
4. Обязательства Сторон по исполнению условий указанного Договора прекращаются с момента подписания Соглашения.
5. Стороны по исполнению условий Договора претензий друг к другу не имеют.
6. Данное Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Реквизиты Сторон

Продавец	Покупатель
ООО «Аякс», 185001, г. Петрозаводск, ул. Речная, д. 98, тел. 8 (8142) 83-83-83, ИНН 1834532345, КПП 5671112223, ОГРН 9876123454321	ООО «Ультрамарин», 185023, г. Петрозаводск, ул. Лесная, д. 112, оф. 16А, тел. 8 (3412) 52-52-52 , ИНН 5610009998, КПП 65432198765, ОГРН 98763429443524

Подписи Сторон

Продавец: Павлов / Н.Н. Павлов
Покупатель: Львов / С.С. Львов

Действующее законодательство (ст. 450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:

• соглашение сторон;
• судебное решение.

При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:

• судьбы уже выплаченного задатка;
• оформления соглашения в той же форме, что и основной договор.

Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:

• существенное нарушение условий договора одной из сторон;
• прямо предусмотренный в законе способ расторжения договорных обязательств через суд.

Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.

Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.

Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.

Сделка может считаться недействительной в случаях:

• противоречия положений договора нормам законодательства;
• недееспособности одной из сторон сделки;
• заключения сделки с применением насилия, угроз или обмана;
• несоблюдения прав третьих лиц.

Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.

Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:

• Если согласия между сторонами по указанному вопросу достигнуто, составляется соглашение о расторжении, которое передается в регистрирующий орган.
• Если соглашения по расторжению достигнуть невозможно, то следует обращаться в суд. Перед этим необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, то есть направить другой стороне уведомление о расторжении с предложением исполнить его в месячный срок. По истечении отведенного времени можно обращаться в суд с исковым заявлением. Процедуру регистрации перехода права при этом можно приостановить в порядке ст. 30 закона № 218-ФЗ по заявлению заинтересованной стороны сделки.

После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.

РАСТОРЖЕНИЕ договора купли-продажи недвижимости ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН

Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.

Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.

В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:

• Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
• Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
• Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.

Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.

Нотариальная форма оформления договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с законодательством, не является обязательной. При этом некоторые правовые гарантии и особенности сдачи документов на регистрацию перехода права располагают к заключению его именно таким образом. Закономерно возникает вопрос о порядке расторжения такой сделки.

Основная процедура расторжения нотариального договора купли-продажи аналогична общей процедуре. Отличие состоит лишь в порядке оформления: при расторжении договора, заверенного у нотариуса, требуется нотариальное оформление и соглашения о расторжении.

Таким образом, расторгнуть договор покупки недвижимости возможно как по обоюдному согласию контрагентов, так и по инициативе одной из сторон. Однако порядок расторжения в этих случаях будет разным.

Общие основания для расторжения договора купли продажи установлены ст. 450 ГК РФ (табл. 1).

По обоюдному согласию сторон	Составляется соглашение, которым участники отменяют ранее имеющиеся договоренности с определенной даты. Необходимо указать, что конкретно каждый из них получает после отмены.
По инициативе одной из сторон	Это возможно только по решению суда. В обосновании искового заявления может быть положено: нарушение существенных условий, влекущих нанесение ущерба одному из участников; иное основание, установленным другим законом или договором

К иным основаниям относятся случаи, когда:

• в соглашении были прописаны определенные условия, при наступлении которых оно может быть расторгнуто;
• по требованию третьих лиц (прокурора, налоговых органов), если они выявили нарушение законодательства;
• при наступлении обстоятельств, настолько меняющих ситуацию, что зная об этом заранее, стороны никогда бы не заключили сделку.

При подаче заявления в суд факт нарушения условий ответчиком нужно доказать, как и то, что они носят существенный характер. То есть, истец не получил того, на что он рассчитывал, заключая сделку. И здесь все не так очевидно, как кажется.

Например, продавец передал покупателю квартиру, а деньги не получил. Кажется, более грубое нарушение трудно представить. Однако некоторые суды не считают это существенным обстоятельством (!). Отказывают в удовлетворении иска на основании ст. 486 ГК РФ, которая гласит, что при неоплате проданного товара, продавец имеет лишь право требовать внесения денег (включая проценты), а не расторжения договора.

Согласно закону заключение, изменение, и расторжение договора купли продажи производится в одинаковом порядке. Так если, если сделка была оформлена письменно, то дополнительное соглашение (об изменении условий либо их отмене) должно быть обязательно в письменной форме. Если она была заверена нотариусом, все вносимые изменения должны быть заверены нотариально.

Изменение и расторжение договора купли продажи в одностороннем порядке не допускается. Если процедуру инициирует одна из сторон, она обязана:

1. написать требование или проект соглашения о расторжении договора, направить другой стороне, обязательно с подтверждением факта вручения (уведомлением, курьером);
2. подождать ответа, и если его не последует в течение 30 дней, подать исковое заявление в суд, приложив свое письмо — без него суд не будет рассматривать иск.

Заметим, что и в этом случае имеются нюансы. Так, если покупатель автомобиля направил компании — продавцу претензию по качеству товара, то возможен такой вариант развития событий. Автодилер проводит экспертизу, и если она не показывает существенных недостатков, он может не отвечать на претензию. В суде он просто предъявит заключение, и дополнительно встречный иск на взыскание суммы, выплаченной за работу эксперту.

Переход права собственности на недвижимые объекты регистрируется в государственном реестре (ЕГРН). Расторгнуть соглашение о купле-продаже недвижимости по желанию сторон можно только до момента внесения записи в него. Для этого оба участника сделки обращаются в Росреестр с заявлением, на основании которого регистратор приостанавливает действие.

Однако если недвижимость уже зарегистрирована на покупателя, это не лишает продавца права на обращение в суд. Например, когда он не получил деньги, или оплата была произведена не в полном объеме. Разъяснения по этому вопросу содержит Постановление Пленума Верховного суда № 10/22 от 29.04.2010 года. В этом случае

последствия расторжения договора купли продажи после регистрации могут быть следующими:

• Несмотря на то, что стороны не могут потребовать возврата имущества, переданного до расторжения соглашения, продавец вправе заявить в иске о применении ст. 1102, 1103, 1104 ГК РФ — неосновательное обогащение. В этом случае ответчик обязан вернуть все, чем владеет незаконно.
• На основании решения суда, представленного в Росреестр, регистратор обязан изменить записи в ЕГРН, и зарегистрировать право собственности продавца.

Таким образом, в иск о расторжении договора купли-продажи нужно включать и требования о возврате имущества. Только опытный юрист, исходя из обстоятельств, может грамотно обосновать его, со ссылками на соответствующие законодательные нормы.

При решении вопроса в суде нужно помнить о важном обстоятельстве: обеспечении иска. Разбирательство длится долго, и ответчик за это время может продать квартиру. Такая ситуация усложнит дело, поскольку придется истребовать имущество из чужого незаконного владения. По ходатайству истца суд вправе наложить арест на предмет спора.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

Основанием для расторжения договора в этом случаем является обнаружение в купленном товаре существенных недостатков, или нарушении срока их устранения. На практике такие споры возникают по поводу технически сложных, дорогостоящих вещей, чаще всего автомобилей. Возникающие при этом отношения регулирует закон о правах потребителей, он устанавливает претензионный порядок разрешения спора.

1. При наличии оснований покупатель должен направить продавцу претензию. Это основной документ для расторжения договора купли продажи товара, без него невозможно обратиться в суд.
2. При отказе продавца признать нарушение и возвратить уплаченные средства, или отсутствии ответа по истечении месяца, можно подавать исковое заявление.

Практически никогда такие дела не завершаются в суде первой инстанции, часто рассмотрение доходит до Верховного суда. Они осложняются массой нюансов:

• имеют значение гарантийные сроки на товар и основания для их продления;
• достаточно трудно бывает доказать существенный характер недостатка;
• имеются ограничения на возврат по определенным группам товаров;
• неоднозначно определяется цена товара да дату исполнения решения суда;
• при расторжении договора покупки товара в кредит, банк может потребовать его досрочного возврата.

Судиться рядовому потребителю с крупной торговой компанией сложно. Претензия должна быть обоснована, все нарушения доказаны документами, сроки обращения не должны выходить за рамки, установленные законом.

Расторжение договора купли-продажи подразумевает прекращение действия правовых отношений между сторонами контракта. То, как эти отношения завершатся, будет зависеть от того, пришли ли участники договоренностей к согласию относительно него.

Так, прекращение действия договора купли-продажи может происходить:

• по соглашению сторон в традиционном порядке;
• через суд, если одна сторона против окончания сделки.

Далее рассмотрим порядок действий, которые нужно будет осуществить для расторжения договоренностей в каждом случае.

Обратите внимание на важный нюанс: расторгнуть можно только тот договор, который еще не начал действовать. Получается, сделка, производимая сторонами, на момент принятия решения о расторжении не должна быть закрыта.

К примеру, если регистрация в Росреестре уже проведена, договор заключен, но покупатель еще не выплатил средства продавцу. Если же все это произошло и другие обязательства так же исполнены — значит, действие договора истекло. И теперь его расторжение не может быть произведено исключительно по желанию сторон. В данном вопросе самое простое, что могут сделать участники — провести сделку обратной купли-продажи, заключив новый договор.

Если одна сторона договора противоречит другой и они не могут разрешить спор, им придется отправляться в суд. Гражданский Кодекс нашей страны определяет, в каких случаях одна сторона сможет добиться расторжения сделки в суде.

1. Если другая сторона совершила существенные нарушения договоренностей.
2. В прочих случаях, которые предусмотрены законом и пунктами заключенного договора купли-продажи.

К примеру, продавец квартиры не может пойти в суд и потребовать расторгнуть сделку только потому, что он передумал. Это можно сделать лишь при условии, что покупатель нарушил ранее определенные условия, причинив продавцу значительный ущерб.

Это правило действует и в обратную сторону. Например, если в квартире, приобретенной покупателем, обнаружится треснувшая ванна, расторжение сделки судом одобрено не будет.

Также закон нашей страны гласит, что стороны сделки не имеют право требовать при расторжении возврата того, что ранее было уже передано сторонами друг другу. Это возможно лишь в том случае, если данное условие зафиксировано непосредственно самим договором купли-продажи. Таким образом, расторгая сделку, стороны идут на дополнительные риски.

Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.

Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.

Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.

Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.

Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи с задатком

В соответствии с Гражданским кодексом РФ сделка может быть отменена пока договор действует. Когда переход прав к другому лицу уже зарегистрирован, то договор считается исполненным и уже не действует.

Если участники сделки не против все отменить даже после смены владельца квартиры, то по сути они должны заключить новый договор покупки жилья, но уже стороны поменяются местами.

В договоре нужно будет прописать условия, при которых каждой стороне будут возмещены понесенные расходы в полном объеме. Договор вновь регистрируется в Росреестре и прежний собственник вступает в права.

В случае, когда сторонам не удалось достигнуть договоренности, отстаивать свои интересы придется только в суде.

При составлении иска необходимо учесть, что он должен содержать основные требования:

• о расторжении договора (с обязательным указанием оснований требования);
• о возмещении понесенных убытков, морального вреда;
• о возврате имущества (квартиры или денежных средств).

Если условие о возврате имущества не будет отражено в исковом заявлении, то суд примет решение лишь о расторжении договора. Истцу нужно будет повторно подавать иск о возврате имущества.

Факт существенного нарушения достигнутых договоренностей должна подтвердить обманутая сторона.

Со стороны покупателя нарушения могут быть следующие:

• сумма расчета по договору внесена не полностью или нарушены установленные сроки;
• отказ покупателя принять квартиру (при условии, что она соответствует всем заявленным характеристикам).

Продавец может нарушить условия договора следующим образом:

• отказ передать квартиру продавцу;
• отказ освободить жилое помещение;
• намеренное сокрытие существенных обстоятельств (например, обременение, права на недвижимость третьих лиц);
• передача не соответствующего заявленным характеристикам жилого помещения.

Недостатки жилого помещения, порядок оплаты наличие обременений выясняются и обговариваются сторонами заранее и отражаются в тексте договора купли-продажи. Большая часть указанных выше обстоятельств должна быть исключена еще до регистрации сделки.

Будут ли такие обстоятельства достаточными для аннулирования договора решит только суд.

Благополучное расторжение договора предполагает, что отношения между его участниками прекращаются и все возвращается в исходное состояние. Квартира — продавцу, внесенные денежные средства – покупателю. Если договором предусмотрены особые условия расторжения договора, то результат будет соответствовать этим условиям.

Чтобы избежать негативных последствий при отмене договора, необходимо тщательно продумывать условия на стадии его заключения.

В договоре купли-продажи нужно отразить пункты, регулирующие следующее:

• при расторжении договора стороны должны вернуть имущество;
• конкретизировать сроки возвращения имущества друг другу;
• учесть возможность выплаты неустойки при несоблюдении данного условия и определить ее размер;
• четко определить сроки исполнения действий (снятие с регистрационного учёта, расчет, передача квартиры) и ответственность за их нарушение.

Чем подробнее будут прописаны основания и условия расторжения, тем проще, быстрее и с минимальными потерями вы сможете расторгнуть договор.

Можно ли расторгнуть сделку если часть средств должна быть оплачена по сертификату «Молодая семья» но средства в оговоренный договором срок так и не поступили? Сумма платежа по сертификату составляет значительную часть стоимости квартиры. Права собственности на покупателя уже зарегистрировано.

Можно обратиться в суд для расторжения договора, однако гарантировать что суд удовлетворит ваши требования невозможно. В случаях, когда сделка расторгается по причине не полной ее оплаты, продавцу суд предлагает взыскивать с покупателя недоплаченные денежные средства. Так же если договором не было установлено условие, по которому в случае расторжения сделки стороны возвращают назад полученное имущество, то расторгать такой договор для вас будет не выгодно.

Могут ли покупатели расторгнуть уже заключенный договор купли продажи по той причине, что они нашли более подходящий дешевый вариант? Факт передачи квартиры состоялся, и покупатели заселились.

По желанию одной стороны сделки договор может быть расторгнуть только через суд. При этом договор может быть расторгнут только при существенных нарушениях условий договора. В вашем случае ни одной из сторон условия договора нарушены не были, поэтому суд не удовлетворит требования покупателя.

Можно ли расторгнуть договор купли продажи если покупатель нарушил сроки оплаты задержав ее более чем на месяц? Продавец на этом основании отказывается принять деньги у покупателя и написать расписку о их получении.

Если договором сроки оплаты отнесены к существенным условиям, то теоретически расторгнуть такой договор можно. Однако стоит убедиться, будет ли это выгодно для сторон. При отсутствии в договоре пункта, определяющего, что при расторжении договора стороны получают назад переданное имущество продавец может лишиться и квартиры, и денег.

Может ли суд признать сделку купли продажи квартиры недействительной, если продавец, выступая поручителем по кредиту, перед продажей квартиры узнал о том, что заемщик не вернул банку заемные средства?

В случае если в суде будет доказано, что собственник продал квартиру с целью уклонения от обязательств по кредитному договору, такая сделка может быть признана мнимой. В суде необходимо доказать взаимосвязь продажи квартиры с наступившей у собственника ответственностью по кредиту.

Посоветуйте, как разрешить ситуацию. Поверили продавцу и купили квартиру с прописанным и проживающим в ней человеком. По условиям договора продавец должен был его выписать, но ни каких мер не предпринял. Мы пытались это сделать сами, но суд нам отказал. Можем ли мы в связи с этим расторгнуть сделку и вернуть свои деньги?

Несоблюдение продавцом условий договора является основанием для его расторжения. Но, чтобы понимать ваши шансы, нужно изучить условия договора. Если условия позволяют вернуть все в первоначальное состояние, то вам придется вернуть квартиру продавцу. А вот как скоро вы получите назад свои деньги, это большой вопрос. Если у бывшего собственника есть средства на счетах или имущество, то на них может быть обращено взыскание, но это длительный процесс. Если продавец уже потратил деньги и не имеет свободных средств, то выплата вам денег может растянуться на годы.

Вы можете требовать от продавца исполнения условий договора, либо денежной компенсации. Но нет гарантии что продавец сможет фактически исполнить эти условия. Прописанное лицо может только добровольно освободить жилое помещение и выписаться.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

В процедуре купли-продажи квартиры можно выделить 2 важных этапа: оформление и подписание договора купли-продажи (ДКП) и переход права собственности к покупателю после завершения процедуры государственной регистрации перехода права собственности.

Нужно отметить, что до регистрации перехода права собственности договор не имеет юридической силы и не считается заключенным, поэтому в такой ситуации говорить о его расторжении не совсем корректно. Однако аннулировать сделку при этом возможно.

Важно! Сторону, которая уклоняется от регистрации сделки, может ждать судебное разбирательство, по результатом которого суд обяжет регистрирующий орган провести регистрацию принудительно.

Другая ситуация, когда переход права собственности уже зарегистрирован. После госрегистрации право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю, и он становится полновластным хозяином. Расторжение ДКП после регистрации также возможно.

Существенные нарушения положений ДКП дают одной из сторон основания потребовать его расторжения. Если суд признает причины вескими, то сделка аннулируется, а право собственности вернется к прежнему владельцу.

Расторжение ДКП по инициативе одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ) может быть проведено при ненадлежащем исполнении обязательств второй стороной. Досрочное одностороннее прекращение действия соглашения возможно только при условии вынесения судебного решения.

Судебное решение выносится на основании иска продавца или покупателя при неисполнении обязательств второй стороной.

Если в договоре предусмотрено прекращение обязательств в конкретных условиях, то при их наступлении пострадавшая сторона направляет уведомление об аннулировании сделки (ст. 450.1 ГК РФ), а ДКП считается расторгнутым с момента получения этого уведомления второй стороной. При несогласии второй стороны спор рассматривается в судебном порядке.

Для расторжения ДКП по инициативе продавца вескими основаниями могут считаться следующие нарушения со стороны покупателя:

Нарушение обязательств по оплате: отказ от оплаты, просрочка платежа, внесение неполной стоимости, указанной в договоре. Изменение суммы оплаты возможно только при условии наличия соответствующего пункта в ДКП, устанавливающего конкретные условия и порядок пересчета.

Необоснованный отказ от приемки недвижимости в установленный срок. Основанием считается и затягивание или отказ покупателя от госрегистрации права собственности (за исключением случаев, предусмотренных договором).

Расторжение ДКП по указанным причинам производится в судебном порядке.

Договор может быть расторгнут по инициативе покупателя. Вескими признаются следующие основания:

• Недвижимость не передана покупателю в установленный срок.
• Продавец и другие прежние жильцы отказываются выселяться и сниматься с регистрационного учета.
• Квартира передана в состоянии, значительно худшем, чем предусмотрено в ДКП. Например, отсутствует ремонт, предусмотренный соглашением, или нанесены серьезные повреждения в момент выселения прежних жильцов. Для учета данного основания в ДКП должны быть четко оговорены характеристики и состояние передаваемой квартиры.
• Продавец не является на процедуру госрегистрации без веских причин.
• Продавец намеренно скрыл наличие обременений на квартиру (залог, арест, судебные решения), а также иных лиц, имеющих законное право на нее.
• Расторжение ДКП по инициативе покупателя осуществляется в судебном порядке.

Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.

Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.

Расторжение договора купли-продажи

При появлении спорных ситуаций разбирательство переносится в судебные инстанции. Истцом может стать как покупатель, так и продавец, причем на любой стадии совершения сделки, при наличии законных оснований для расторжения ДКП.

Важно! Обязателен досудебный порядок урегулирования спора. Это значит, что сначала вы должны направить другой стороне предложение расторгнуть договор.

Исковое заявление подается в районный суд по месту расположения квартиры, если в течение 30 дней после направления уведомления ответчику не поступил ответ или получен отказ (ст. 452 ГК РФ).

К иску прилагается следующий комплект документов:

• договор, который надо расторгнуть;
• копия уведомления ответчика о расторжении ДКП и предъявляемых претензиях, копия ответа (при наличии);
• документы, подтверждающие наличие оснований для расторжения ДКП (расписки, платежные документы, справки, экспертные заключения и т. п.);
• квитанция об уплате госпошлины.

Суд принимает решение о приеме заявления в течение 5 дней и назначает дату слушания. Если выносится вердикт о расторжении ДКП, то он вступает в силу в течение 30 дней с момента принятия. За это время ответчик имеет право опротестовать решение в апелляционном порядке.

Для расторжения договора через суд существует срок давности. Он составляет 3 года с момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своего права.

Исковое заявление содержит:

• наименование суда, куда подается иск;
• сведения об истце (Ф. И. О., паспортные данные, место регистрации, контактные реквизиты);
• сведения об ответчике (Ф. И. О., место жительства, контактные реквизиты, один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН));
• обстоятельства, объясняющие суть иска;
• основания для расторжения сделки;
• суть просьбы (требования);
• дату составления;
• подпись.

Справка: в заявлении важно четко изложить мотивы обращения, нарушенные обязательства ответчика по ДКП, имущественные и финансовые претензии. Все необходимые доказательства представляются истцом.

Уже при подписании договора нужно тщательно взвесить все «за» и «против», так как истребовать что-либо, что передано до момента расторжения практически невозможно. Понятие «расторжения договора» описывается в Главе 29 ГК РФ.

Прекратить договор возможно при следующих обстоятельствах:

• отказ от договора какой-либо стороны сделки;
• обоюдное соглашение о прекращении сделки;
• признание сделки недействительной;
• установление факта незаключенности договора.

Расторжение подразумевает оставление всё как есть к моменту прекращения отношений. Например, при оказании услуг, часть оказанной услуги остается к пользе заказчика, а часть уплаченных денег у исполнителя. С момента расторжения стороны не обязаны дальше указывать услугу и платить оставшуюся сумму. При реализации жилья так не делается. При расторжении всё возвращается обратно каждой стороне (недвижимость продавцу, деньги покупателю).

Такое возможно при обстоятельствах, упомянутых в законе, а также когда об этом прописано в тексте самого договора.

К примеру, покупатель и продавец четко указали пункт об отказе от продавца от договора при просрочка оплаты более 3 дней.

Договор считается прекращенным с даты получения провинившейся стороной уведомления об отказе от исполнения. Наличие оснований для отказа и направления уведомления достаточны для урегулирования вопроса без помощи суда. При условии, что договор еще не прошел госрегистрацию в Росреестре. Главное отправить уведомление противной стороне и дальше действовать по обстановке (требовать обратно денег или освободить помещение, вернуть документы).

Если же переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован в государственном реестре недвижимости, то вернуть всё обратно нужно через суд. Потому что Росреестр не аннулирует регистрацию лишь по заявлению одной стороны. Потребуется судебный акт, где Росреестру суд предпишет отменить регистрацию.

Участники сделки в силах отменить сделку по обоюдному соглашению о расторжении договора купли-продажи квартиры. Всё разрешается по согласованной воле покупателя и продавца, мирно с учетом интересов каждого. То есть вместе заключается соглашение, вместе сдаются заявления на прекращение регистрации в Росреестр. Судебного вмешательства не требуется.

Но в случае сделок с недвижимостью подобная ситуация возникает крайне редко. Ниже прилагается образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон.

Как проходит расторжение договора купли-продажи?

Часто у заинтересованной стороны нет оснований для одностороннего отказа от договора, равно как и желание стороны на добровольное расторжение. Тем не менее, имеются нарушения закона, соответственно ущемленный в правах участник может оспорить сделку в суде.

С момента признания сделки недействительной/ничтожной договор купли-продажи будет считаться расторгнутым.

Оснований для оспаривания сделки может быть множество:

• введение в заблуждение относительно характеристик жилья;
• совершения сделки неуполномоченным лицом или без согласия супруга;
• умолчание об обременениях на квартиру/жилой дом;
• совершения сделки под давлением, угрозой;
• притворность цели сделок (например, чтобы увести имущество от взыскательных санкций кредиторов).

Иногда со стороны кажется, что правоотношения между лицами возникли. Однако сделку признать заключённой нельзя, то есть она не порождает тех последствий, которых ждут стороны. Такими могут быть ситуации:

• в договоре не описан объект недвижимости;
• не указана точная цена жилья;
• сам договор не сдан на регистрацию.

Иными словами не соблюдены формальности и требования закона.

На таком этапе или продавец, или покупатель могут осознать, что договор ему не интересен и нет смысла доводить всё до конца. Проще оставить оставить всё как есть и договор считается расторгнутым без заключения (за исключением ситуации с госрегистрации, ведь если уклоняться от явки в Росреестр, другая сторона может подать иск признании госрегистраиции без участия второго участника).

Для стороны-инициатора гораздо выгоднее убедить контрагента в расторжении сделки по совместному решению. Если стороны не придут к консенсусу, придется передавать заявление в суд. В следующих случаях разбирательство редко доходит до суда:

• выявление мошеннических действий одной из сторон;
• подлог документов;
• появление лиц из мест лишения свободы, имеющих право на квартиру;
• выявление нарушения правил приватизации;
• появление наследников, которые имели право на данную квартиру;
• наличие арестов и других обременений на данную недвижимость;
• наличие незаконной перепланировки;
• отказ покупателя оплачивать цену договора (в том числе по причине препятствий со стороны посторонних лиц, например, отказ в выплате материнского капитала, выдаче кредита, которые используется как часть и полная оплата по сделке).

В подобных ситуациях сторона старается не доводить дело до суда из-за возможных негативных для нее последствий.

Пример: После смерти Иванова И.И. у него остался совершеннолетний сын А., который унаследовал квартиру. Но в момент совершения сделки купли-продажи недвижимости выяснилось, что у наследодателя от гражданского брака был ребенок Б. Он становится точно таким же наследником, что и А. В таком случае покупатель сможет требовать расторжения сделки и, вероятно, продавец согласится с этим.

Одним из оснований аннулирования сделки является существенное договорных условий второй стороной. Понятие «существенность» в ГК размытое. Оно подразумевает нарушение, которое влечет лишение того, что другая сторона ожидала в момент совершения сделки. В случае продажи квартиры такими нарушениям являются:

• Отказ от выселения из квартиры. Это наиболее часто встречающееся нарушение со стороны продавца;
• Отказ от совершения оплаты. Иногда недобросовестные покупатели всячески избегают оплаты недвижимости, забывая, что это становится не только основанием для расторжения, но и взыскания убытков с суде, в том числе морального вреда.

Пример: В договоре было указано, что продавец обязан выселиться из квартиры в течение 5 рабочих дней после подписания документа. Сроки прошли, а продавец не совершил никаких действий, направленных на исполнение обязательств. Покупатель имеет полное право обратиться в суд, чтобы аннулировать договор в связи с неисполнением продавцом своих обязательств и вернуть деньги за проданную квартиру.

Если вам требуется совершить расторжение предварительного договора, внимательно изучите его. В нем должны быть прописаны существенные условия:

• Цена, срок, в течение которого необходимо совершить сделку, место осуществления сделки.
• Сроки погашения задолженности за коммунальные услуги.
• Дату освобождения жилплощади и дату перерегистрации квартиры.
• Кто прописан в квартире и какие у этих лиц остаются/прекращаются жилищные права

Когда другая сторона не выполняет хотя бы одно из обязательств, указанных в документе, то это может помочь «разорвать» его без визита в суд.

Пример: Иванов и Петров заключили предварительный договор купли-продажи квартиры и установили, что сделка должна быть нотариально удостоверена и состояться 30.11.2021. Но продавец (Петров) не пришел в нотариальную контору и не вышел на связь. Иванов, ссылаясь на норму ч. 4 ст. 429 ГК РФ и предварительный договор, имеет полное право отказаться от сделки. Если 01.12.2021 продавец объявится, то покупатель имеет полное право не приобретать данное жилье.

Единственное, лучше иметь документальные доказательства каждого своего действия. Поэтому другому участнику лучше не просто озвучить свои планы о расторжении ДКП, а подкрепить это письменными аргументами. Они пригодятся, если дело дойдет до суда.

Подобный вид договоров может быть расторгнут по судебному решению или обоюдному согласию сторон. Именно последний вариант является наиболее выгодным для продавца и покупателя, но на практике достичь предварительного соглашения бывает очень сложно.

Если же обе стороны согласны на аннуляцию, то заключается подобный договор, где продавец становится покупателем и наоборот. При участии юристов или нотариуса происходит обратный обмен денежными средствами и правом собственности на жильё.

Как уже упоминалось выше, компенсация ранее затраченных средств, является невозможной. В некоторых случаях происходит следующее: покупатель вносит определенную сумму денег, но в результате так и не получает недвижимость. Очевидным решением в подобной ситуации станет расторжение договора в одностороннем порядке.

Однако добиться от продавца возврата средств не получится, поскольку одной из стороны были выполнены обязательства до фактического расторжения сделки. В подобных ситуациях покупатель имеет все шансы выиграть дело, но при этом остаться без денег и без жилья.

Расторжение договора считается невозможным, если обе стороны соблюли его условия, а сам документ был зарегистрирован. К примеру, при заключении сделки купли-продажи, покупатель переводит деньги на счет продавца. После этого происходит регистрация бумаг с последующей передачи прав собственности. Если у одной из сторон возникнет желание отказаться от сделки по завершении данного этапа — сделать этого не удастся.

Обратного хода не получится добиться даже посредством судебного разбирательства. Основанием для суда в данном случае может стать лишь нарушение, произошедшее на каком-либо этапе сделки. При его отсутствии, расторжение договора в одностороннем порядке будет невозможным.

Рас­тор­же­ние сде­лок (любых, а не толь­ко свя­зан­ных с недви­жи­мо­стью) регу­ли­ру­ет­ся ст. 450 ГК РФ. Это воз­мож­но:

• при доб­ро­воль­ном согла­сии всех сто­рон (в законе они назы­ва­ют­ся пред­при­ни­ма­тель­ски­ми);
• по ини­ци­а­ти­ве одной из сто­рон, в том слу­чае если были допу­ще­ны суще­ствен­ные нару­ше­ния дого­во­ра (дела­ет­ся ого­вор­ка в п. 4 ста­тьи, что эта сто­ро­на долж­на вести себя “доб­ро­со­вест­но и разум­но”);
• в иных слу­ча­ях, преду­смот­рен­ных зако­но­да­тель­ством.

Ста­тья очень обте­ка­е­мая и не отве­ча­ет не на все вопро­сы:

• как про­ис­хо­дит рас­тор­же­ние дого­во­ра меж­ду граж­дан­ски­ми лица­ми;
• что счи­тать суще­ствен­ны­ми изме­не­ни­я­ми обсто­я­тельств;
• что под­ра­зу­ме­ва­ет­ся под “доб­ро­со­вест­ным и разум­ным” пове­де­ни­ем заин­те­ре­со­ван­ной в рас­тор­же­нии сдел­ки сто­ро­ны;
• в каких кон­крет­но “иных” слу­ча­ях мож­но анну­ли­ро­вать дого­вор.

Най­ти в зако­но­да­тель­стве разъ­яс­не­ние по пово­ду сде­лок непо­сред­ствен­но меж­ду физи­че­ски­ми лица­ми труд­но. Это при­во­дит к тому, что целая армия юри­стов трак­ту­ет воз­мож­но­сти анну­ли­ро­ва­ния уже про­ве­ден­ной граж­дан­ской сдел­ки по-раз­но­му, при­ме­няя к ней пара­мет­ры ст.

450 ГК, пред­на­зна­чен­ной вооб­ще-то для всех дого­во­ров куп­ли-про­да­жи, и осо­бен­но для пред­при­ни­ма­тель­ских дело­вых кон­трак­тов.

Уже дого­во­ри­лись даже до того, что непо­лу­че­ние иму­ще­ства участ­ни­ка­ми сдел­ки — это не осно­ва­ние для рас­тор­же­ния дого­во­ра! И фор­маль­но эти бюро­кра­ты от юрис­пру­ден­ции пра­вы, так как есть ста­тья 451 ГК.

Похожие записи:

• Как получить полис для новорожденного ребенка для граждан киргизии в Москве
• Коэффициент семейности по регионам росстат 2021
• Зарплата военнослужащих в 2021 году повышение