Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок оформления купли продажи квартиры через сбербанк». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Если продаёте или покупаете недвижимость — в том числе в ипотеку
- Продаёте или покупаете дорогое имущество — например, оборудование, автомобиль, ценные бумаги, долю в уставном капитале
- Обмениваетесь квартирами — участвуете в цепочке договоровкупли-продажи («альтернативные сделки»)
- Оплачиваете дорогостоящие услуги — как физических, так и юридических лиц
Да, это возможно. Аккредитив открывается по заявлению покупателя, присутствие продавца в момент открытия необязательно. В свою очередь, документы для получения средств подаются продавцом в любой офис независимо от места открытия аккредитива.
Выбрать офис для открытия аккредитива или подачи документов можно на сайте банка
Если несовершеннолетнее лицо до 14 лет, открытие аккредитива совершается от лица законного представителя несовершеннолетнего с предъявлением письменного разрешения органов опеки и попечительства.
Если несовершеннолетний от 14 до 18 лет, операции по открытию аккредитивов могут совершаться самим несовершеннолетним с письменного согласия его законного представителя и разрешения органов опеки и попечительства.
Несовершеннолетнее лицо также может быть получателем по аккредитиву при наличии письменного разрешения органов опеки и попечительства.
При приобретении объекта недвижимости за счёт собственных средств документами по аккредитиву являются:
· нотариально удостоверенная копия/оригинал договора купли-продажи объекта недвижимости, заключенного между плательщиком и получателем средств, с отметкой о государственной регистрации права собственности плательщика на объект недвижимости; к оригиналу приравнивается электронная регистрация нотариуса с отметкой о тождественности бумажного носителя электронным документам или электронная регистрация любых сервисов.
или
оригинал выписки из Единого государственного реестра недвижимости, указывающей плательщика в качестве правообладателя объекта недвижимости;
· иные документы по усмотрению участников сделки (выписка из домовой книги, справка по форме 9 и т.д.).
У кредитного учреждения большое количество отделений, в том числе в сельской местности. Не надо быть жителем мегаполиса, чтобы купить/продать жилье. Многие жители России получают зарплату через Сбер. Это значит, что при оформлении купли продажи квартиры через Сбербанк придется собирать минимальное количество бумаг. Все самые важные сведения о клиенте уже есть в базе.
Не обязательно физически находиться в месте совершения сделки, чтобы продать имущество. У нотариуса оформляется доверенность на друга или родственника. Теперь он имеет полное право проводить все этапы сделки и получить деньги за проданное жилье. Правда, есть нюанс: в доверенности должно быть указано, какие именно действия с чужим имуществом разрешается проводить доверенному лицу, право открывать и управлять счетами, передавать имущество в залог.
Наиболее распространенным способом передачи денег у россиян по–прежнему остается ячейка, арендованная у банка. Деньги на жилье частенько собирают в виде наличных, хранят в иностранной валюте, одалживают купюры у родных и друзей. При оплате наличными можно рассчитаться в долларах или евро, ведь органы надзора не проверяют, какая именно валюта закладывается в охраняемый сейф.
Обратите внимание! Банковская ячейка в Сбербанке при продаже квартиры арендуется только физлицом. При покупке первички производятся исключительно безналичные расчеты.
Преимущества аренды депозитария:
- надежность;
- простота;
- гарантии соблюдения предварительно достигнутых договоренностей.
Правда, это дополнительные расходы. Обычно они ложатся на плечи приобретателя недвижимого имущества. Именно он заинтересован в том, чтобы денежные знаки дошли до него через надежный канал без потерь.
В 2018 году появилась новая альтернатива ячейке и аккредитиву. Сделка проводится через ООО ЦНС (Центр недвижимости от Сбербанка). Это посредническая структура, на счет которой покупатель зачисляет средства. После перехода прав собственности ЦНС переводит деньги бывшему владельцу.
Безопасный расчет при продаже квартиры в Сбербанке аналогичен описанным выше. Разница в том, что Центр самостоятельно запрашивает сведения из реестра недвижимости и переводит всю сумму продавцу, как только получит подтверждение о регистрации, при этом не нужно предъявлять ДКП и Выписку ЕГРН.
Внимание! Необходимо указать в основном договоре купли продажи квартиры от Сбербанка, что взаиморасчёты производятся через ЦНС, и указать номер счёта продавца.
Хорошим способом сэкономить может стать приобретение залоговой квартиры, отобранной банком за долги. Среди населения ходят слухи о 50–70% скидки. На самом деле самые выгодные варианты до аукциона обычно не доходят – реализуются по своим каналам. Но сэкономить 15–25% рыночной цены – иногда удается.
Рассмотрим плюсы подобного решения.
- изначально жилье выставляется на торги с большой скидкой – в процессе аукциона цена может упасть еще ниже;
- поскольку квартира – ипотечная, в свое время она проходила процедуру проверки, поэтому шанс купить кота в мешке минимальный.
Тем не менее определенный риск – имеется. Прежде всего обратите внимание на стоимость. Если она существенно ниже рыночной, возможно, в квартире есть скрытый дефект. Изучите или поручите своему юристу проверить решение суда о принудительном взыскании имущества. Проверьте, можно ли его обжаловать. Уточните, какие люди были прописаны в вашем жилье – особое внимание нужно уделить несовершеннолетним.
Важно! Необходимо письменное разрешение банка на продажу принадлежащего ему имущества.
Если заемщик перестал оплачивать кредит, банк может реализовать его имущество за долги. Вначале кредитор пытается взыскать деньги с помощью доступных законных методов и лишь затем обращается в суд. Это самый крайний шаг. Таким образом, продажа квартиры с обременением Сбербанка возможна только после вынесения соответствующего судебного решения.
Для торгов через закрытое акционерное общество Сбербанк-АСТ, нужно зарегистрироваться. Для этого необходимо подготовить и загрузить фотокопии паспорта, ИНН и банковские реквизиты, а также заполнить специальную форму–анкету. Электронный ключ получают в одном из удостоверяющих центров. В России их больше ста.
Затем документы проверяются – на это уходит несколько дней. После чего приходит сообщение об успешной регистрации. Но этого недостаточно, чтобы принять участие в торгах. Необходимо в личном кабинете зарегистрироваться как претендент (участник) и разместить на своем счету сумму, достаточную для оплаты задатка.
Далее выбирается интересный лот, за него вносится задаток. Сделать это нужно заранее, так как деньги не доходят мгновенно до адресата.
Учтите! Время проведения аукциона обозначено на сайте. К этому моменту желательно закончить все подготовительные процедуры.
Если претендент был единственным, его и объявят победителем. В противном случае начинается электронный аукцион, во время которого участники повышают ставки. Претендентам дается полчаса, чтобы решить – увеличивать сумму или остановиться. Далее победитель получает выписку из протокола, благодаря которой он сможет выкупить жилье по предложенной цене.
Внимание! Выигравшему аукцион перечисленный задаток учитывается в счет оплаты лота. Остальным – возвращается на счет.
Убедитесь, что перед вами именно тот человек, который вправе совершать сделку: его данные — фамилия, имя, отчество, серия и номер паспорта — совпадают с данными, указанными в документах на квартиру. Проверьте действительность паспорта, обратите внимание на его внешнее состояние. Вас ничто не должно насторожить.
Почему это важно проверить
Федор нашел очаровательную квартиру, ее владелицей оказалась не менее очаровательная женщина. Внимательно проверять документы владелицы Федор не стал — чтобы не оскорблять даму. Заключили сделку, Федор въехал в квартиру, а через неделю в дверь позвонили. На пороге стояла настоящая хозяйка квартиры. Оказалось, что паспорт у нее недавно украли, квартира — это ее единственное жилье, о продаже которого она конечно не знала. Как ни печально, скорее всего, Федор потерял и квартиру, и деньги.
Рисков тут великое множество. Изучите, как квартира досталась текущему владельцу. Посмотрите документы, которые помогут понять — не были ли в какой-то момент ущемлены права кого-либо из владельцев, и кто еще может на нее претендовать. Насторожиться стоит, если за последние пару лет произошло несколько последовательных переходов права. Обычно так пытаются скрыть мошеннические схемы. При этом вполне может быть такое, что продавец не пытается сознательно вас обмануть — просто и сам не знает каких-то важных подробностей, но по счастливой случайности сам с проблемой не столкнулся.
Маша купила квартиру в потрясающем старом районе города, не вдаваясь глубоко в ее историю. Знала лишь, что квартира получена продавцом от родственника — дедушки, по договору ренты. Маша счастливо прожила в этой квартире три месяца. Пока однажды не получила повестку в суд. На суде выяснилось, что на квартиру претендуют и другие родственники дедушки, а сам он имел серьезное заболевание, которое не позволяло ему заключать какие-либо договоры. Маше предстоит долго и мучительно отстаивать права в суде, но скорее всего, квартиру она потеряет. Как в этой ситуации вернуть деньги — тоже непонятно.
Мы проводим юридическую проверку истории переходов права собственности и наличия обременений. По ее итогу выносим заключение — рекомендуем ли мы приобретать эту квартиру, и как обезопасить сделку, если это требуется. По итогам наших проверок, в которых мы рекомендовали объект к покупке, не произошло ни одной утраты права собственности.
Оформление сделок купли-продажи квартиры без риэлтора в 2021 году
Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.
Если у вас нет юридического образования, советуем вам сразу обратиться к грамотному специалисту — это слишком важный и сложный для самостоятельного решения вопрос. Ищите компании, которые на рынке давно и имеют хорошую репутацию. Да, это дорого. В интернете можно найти бесплатно шаблоны договора или попросить продавца составить договор, но будут ли учтены ваши интересы?
Настя долго и тщательно выбирала квартиру, потратила много денег на проверки, а на договоре купли-продажи решила сэкономить — скачала договор в интернете и переделала под себя. Настя полностью рассчиталась с продавцом, а вот ключи от квартиры он не отдает, ссылаясь на то, что съезжать ему пока некуда. Срок передачи ключей в договоре не указан. Да, всё закончилось благополучно, но только через несколько месяцев — после скандалов, бессонных ночей и обращения в суд.
Мы составляем индивидуальный договор купли-продажи. Он обеспечивает защиту интересов всех участников сделки. А еще он соответствует требованиям Росреестра — подготовленные нами договоры купли-продажи регистрируются с первого раза, никаких проволочек.
Перед сделкой участники могут ознакомиться с договором в режиме онлайн и предложить свои дополнения. Если они не нарушают ваших интересов, мы их внесем.
ДомКлик является одним из сервисов, которые предоставляет СберБанк. Именно на этом сайте необходимо зарегистрироваться, чтобы получить сопровождение сделки купли-продажи квартиры. Он содержит в себе целый перечень необходимых для проведения сделки услуг. Им могут воспользоваться:
- Риэлторы. Если лицо, оказываемое услуги по подбору квартиры и поиску покупателей на недвижимость, имеет регистрацию на ДомКлик, то доступны следующие возможности: публикация объявлений, поиск новых клиентов, отслеживание статусов заявок на ипотеку, получение различных документов без посещения офиса, консультации сотрудников Сбера, участие в акциях и специальных предложениях.
- Заемщиков, намеренных приобрести жилье в ипотеку от СберБанка. Для этого надо будет связаться с менеджером, который подготовит договор купли-продажи.
- Лиц, которые покупают квартиру за свои деньги (не в ипотеку). Данная опция в банке называется «Сделка под ключ».
Если клиент решил воспользоваться данной услугой, то все хлопоты на себя полностью берет банк. Менеджер обязуется:
- проверять все документы и рассчитывать риски;
- подготавливать договоры;
- предоставить полную поддержку при оформлении документов в Росреестре.
Важно!
Деньги за квартиру клиент переводит на специальный счет банка. Средства хранятся на нем до тех пор, пока не будет полностью проведена сделка и клиент не вступит в права собственности. Данный вид сервиса называется «Безопасная сделка».
Мало просто выбрать квартиру и заключить договор с продавцом. После выхода на сделку при оформлении ипотеки, происходит: оценка недвижимости и подтверждение наличия первоначального взноса. Каждая процедура требует времени.
Если обе стороны сделки устраивают условия, эксперты рекомендуют заключить предварительное соглашение. Этот документ дисциплинирует стороны, и выступает грантом заключения основного договора купли-продажи. Он должен содержать условия совершения основной сделки, и ответственность одностороннего отказа.
Практически весь процесс по заключению сделки и регистрации перехода права собственности осуществляется онлайн. Клиентам не обязательно выходить из дома и посещать МФЦ и Росреестр. Посетив одно из ближайших отделений банка всего один раз и предоставив полный список документов, можно осуществлять все необходимые действия через личный кабинет на сервисе ДомКлик.
Отслеживать весь процесс лучше через личный кабинет, так как туда будет попадать вся информация. Впрочем, суть услуги и заключается в этом: клиент контролирует и корректирует, если это необходимо, ход сделки, не выходя из дома. Стороны подписывают документы с помощью личной усиленной электронной подписи. Это цифровой аналог обычной подписи человека. Ее создание включено в список оказываемых в рамках сопровождения сделки услуг.
Электронная сделка предполагает, что все документы передаются в Росреестр не сторонами, а банковской структурой. Процесс электронной сделки занимает 2-4 дня.
Срок рассмотрения документов Росреестре от 3-х до 5-ти дней. Иногда бывают случаи, когда сделку оформляют в течение суток. Тем не менее, возможны и задержки. Чаще всего они случаются из-за сбоя системы.
Продавец получает деньги только после регистрации перехода права собственности в Росреестре. Документы выдаются в электронном виде и имеют ту же силу, что и на физическом носителе.
Как только все документы будут готовы, сторонам придут уведомления на телефон от СберБанка, а на почту электронные версии договора купли-продажи, и выписка из ЕГРН. Теперь обе стороны могут заверить бумаги у нотариуса, если это необходимо. Как правило, это делают для того, чтобы прописаться по новому месту жительства. Конечно, эмиграционная служба должна самостоятельно подавать запрос, но на практике, все же требуется оригинал документа.
Услуга «Сделка под ключ» рассчитана на то, что будут продаваться готовые объекты недвижимости, с которыми нет никаких проблем.
Если есть желание продать или купить квартиру, но при этом нет времени на беготню, ожидание в очередях и сбор документов, то вариант ДомКлик и «Сделка под ключ» от СберБанка именно то, что нужно. Достаточно посетить один раз ближайшее отделение банка и пообщаться с менеджером. Профессионалы полостью берут под контроль все процессы, обеспечивают безопасность не только денежных средств, но и личных данных. Сервис функционирует с 2016 года. За это время уже более 2 миллионов людей воспользовались данной услугой и остались довольны.
Условное обязательство, при помощи которого происходит безналичный расчет между сторонами-участницами при сделках с имуществом или любого другого дорогостоящего права, называется аккредитивом. В нем прописываются правила, при которых право владения переходит от продавца к покупателю. Когда обе стороны исполняют четко оговоренные условия, то деньги переходят от одного клиента к другому.
Процедура отчасти напоминает предоплату, аванс или инкассо. Получатель вносит деньги на специальный сберегательный счет, а продавец, при оформлении подтверждающих документов, получает деньги. Инициатором оформления сделки по аккредитиву Сбербанка может выступать как владелец имущества, так и его покупатель.
При заключении договоров на большие суммы физическим лицам на территории РФ безопасно использовать систему расчета по аккредитиву. Этот вариант удобен, например, при:
- приобретении квартиры, дома, другого жилого объекта по ипотеке;
- обмене жилплощади;
- покупке дорогостоящего оборудования, автотранспортного средства, ценных бумаг или доли из уставного капитала организации;
- расчете за дорогостоящие услуги компаний, физических лиц или индивидуальных предпринимателей.
В банковской практике используется несколько типов аккредитива. Чаще остальных встречаются:
- Покрытый. Применяется для сделок на территории России, не подходит для международных расчетов. При выборе покрытого аккредитива на счете замораживается – депонируется вся сумма сразу, которая предусмотрена по сделке
- Непокрытый. Когда со счета вначале списывается часть средств, оговоренная для расчета, а при наступлении определенной даты – оставшаяся сумма. Термин не применяется в международной практике, потому что, по сути, все аккредитивы работают по такой схеме.
- Отзывной. При нарушении какого-то условия по сделке собственник средств вправе запросить возврат зарезервированной суммы. Но подобный отзыв дополнительно проверяется и одобряется банком, который выступает гарантом сделки.
- Безотзывной. Когда возврат средств происходит не только при запросе со стороны собственника денег, а при обоюдном согласии сторон. В этом случае понадобится разрешение получателя на то, чтобы сумма была отправлена назад покупателю. Также этот вариант может предусматривать полное отсутствие возможности отзыва.
Подобные виды специфичны для внутреннего рынка банковских гарантированных сделок. При международных расчетах применяется другая классификация.
При выборе аккредитива Сбербанка для расчета физлиц предусмотрено 6 этапов оформления:
- Согласование сторонами цены на объект сделки.
- Заключение договора. Это может быть приобретение, обмен, разделение имущества, контакт цессии, оказание дорогих услуг и другие сделки на большие суммы.
- Открытие счета, на который вносится сумма достаточная для выплаты по договору.
- Подача заявления на аккредитив в любому представительстве банка или через предварительную заявку на сайте в режиме онлайн.
- Предоставление продавцом подтверждающих документов о праве собственности на объект сделки. Например, контракт с отметкой Росреестра о регистрации.
- Проверка документов специалистами банка и перевод оплаты в пользу продавца.
Проведение сделок только с участием физических или одновременно физических и юридических лиц отличается тарифами. Также размер комиссии зависит от объекта сделки. Стоимость аккредитива в Сбербанке приведена в таблице.
|
№ п/п |
Описание |
Тариф, в рублях РФ |
|
1 |
Продажа недвижимого имущества |
2 тыс. |
|
2 |
Приобретение движимого имущества между физлицами |
0,2 % от сделки, минимум 1,5 тыс., максимум 5 тысяч |
|
3 |
Сделки с движимым имуществом при участии физического и юрлица |
0,5 % от суммы, минимум 2,5 тыс., максимум 15 тысяч |
Другие параметры при оформлении аккредитива в Сбербанке:
- За ведение счета потребуется оплатить 2 000 рублей.
- Срок нахождения денег на сберегательном счете до 120 календарных дней.
- Если стороны согласны и уплатят 2 000 рублей возможно продление периода еще на 3 месяца.
Положительные стороны для участников сделки при расчете по аккредитиву:
- Надежность и защита от мошеннических деяний для сторон-участниц. Только точное исполнение условий договора гарантирует перевод денег и прав на имущество, как для покупателя, так и для продавца.
- Перевод средств проходит по безналичному расчету. Не придется пересчитывать вручную большие суммы денег и полагаться на случай при определении подлинности купюр. После получения суммы на счет можно ее снимать частями и тратить по мере необходимости или отправить все деньги в оплату другой сделки.
- Продавец гарантированно получит расчет за имущество при передаче прав на предмет сделки: квартиру, машину, оборудование и прочее.
- Покупатель сохранит средства в полном объеме, даже если купля-продажа по каким-то не зависящим от него обстоятельствам не состоится.
- При нарушении продавцом сроков оформления права собственности средства возвращаются покупателю.
- Низкий тариф на банковскую услугу от 1 500 рублей, который обусловлен малыми затратами на сопровождение сделок подобного рода.
- Минимальные затраты времени и денег обоих клиентов при оформлении аккредитива. Открытие счета доступно за 15 минут. При подготовке сторон заранее операция займет 1 банковский день, даже если стороны по сделке находятся в разных регионах страны.
- Удобство при оформлении в рублях РФ и валюте. Заявку можно подать онлайн, а документы оформить в любом отделении Сбербанка, которое оформляет аккредитивы.
Недостаток у этого вида банковской гарантии только один, если в продавец по сделке юридическая компания, то тариф вырастает.
Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.
Куда подаются документы?
Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).
После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав, а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.
Банковская ячейка или депозит: как безопасно провести сделку с квартирой
Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:
1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.
2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).
3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.
4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.
5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.
Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.
Чтобы проверка прошла законно и успешно, нужно обратиться в ЕГРН, где будет выдана выписка. Как правило, справка предоставляется продавцом.
Выписка нужна для понимания, сколько владельцев у предлагаемой недвижимости. Если их два и больше, покупатель может скрыть этот факт, а после завершения сделки у нового владельца возникнет множество проблем.
1. Недвижимость, взятая в ипотечный кредит. Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила.
2. Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.
3. Перепланировка.
Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.
Соглашение оформляется на простом и понятном для сторон языке, все нюансы прописываются отдельным пунктом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом.
В соглашении нужно прописать паспортные данные сторон, информацию о жилом объекте, сумме , и как будут передаваться денежные средства
Кем регистрируется договор?
Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ
Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:
1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.
2. Обсуждение условия в комнате банка (как, какие условия получения денег).
3. Обращение в Росреестр/МФЦ.
Безопасные способы расчетов при покупке квартиры в 2021 году
Перед тем, как начать оформлять документацию, собирать справки, делать запросы, рекомендуется ознакомиться с основными требованиями, регламентирующими законом. Ознакомиться с нововведениями нужно не только продавцу, но и покупателю. Это поможет контролировать процесс сделки, сделает ее законной и прозрачной.
При владении квадратными метрами на протяжении 5 лет, продавец оплачивает налог в сумме 13% от общей стоимость недвижимого имущества. Раньше этот срок составлял 3 года.
Если квартира – это собственность, нажитая в браке, документы оформляет лицо, имеющее право удостоверять юридические документы. Если продается доля, сделка проводится через нотариуса.
Учтите, что вы не сможете рассчитывать на продажу жилья в ипотеку, если квартира не соответствует требованиям банка. Как правило, банки отказывают в следующих случаях:
- В квартире есть неузаконенные перепланировки;
- Квартира с обременением, например под залогом или арестом;
- Жилье признано аварийным, подлежит сносу и является неликвидным;
- Квартира находится в деревянном доме;
- Износ дома превышает 70 %;
- Квартира находится не в том же городе, где офис банка;
- У квартиры нет отдельной кухни, ванной и туалета, не проведено электричество и вода.
Продавцы квартир обычно ищут покупателей на сайтах объявлений о продаже недвижимости. Определитесь, по какой цене собираетесь продавать жилье, сделайте качественные фотографии, найдите план планировки и разместите объявление на сайте.
Чтобы определить цену продажи, не обязательно приглашать специалистов-оценщиков. Достаточно посмотреть, сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе. Некоторые доски объявлений сейчас подсказывают, насколько назначенная вами цена ниже или выше средней. Если готовы торговаться, укажите это в объявлении.
Следующий этап — показ квартиры. Практически все в первую очередь хотят увидеть жилье своими глазами и обсудить с продавцом детали. Проведите потенциального покупателя по дому и расскажите, какую мебель и технику оставляете в квартире, какие у вас соседи, какая транспортная развязка и инфраструктура.
Если вы обещаете покупателю продать вместе с квартирой мебель, то будьте готовы, что он попросит составить опись. Кожаный диван или столик из слоновой кости может прибавить к цене квартиры несколько сотен тысяч рублей. И покупатель точно будет недоволен, если в последний момент вы решите увезти его из квартиры. При описи всему остающемуся имуществу присваивают инвентарные номера и подробно описывают его состояние и характеристики. Покупатель и продавец подписывают опись и прикладывают ее к договору купли-продажи.
Большую часть работы по проверке сделает банк — оценит дееспособность и платежеспособность заемщика, изучит его документы. Но прежде, чем начать готовиться к продаже, проверьте, действительно ли у покупателя есть деньги на покупку квартиру. Если он собирается покупать жилье в ипотеку, то должен получить одобрение от банка на определенную сумму. Если квартира стоит 5 млн рублей, а у покупателя есть только 500 тыс. рублей и нет одобренной ипотеки, обсуждать сделку еще рано.
Узнайте, какую максимальную сумму кредита готов предоставить покупателю банк и соотнесите ее со стоимостью вашей квартиры. Также обратите внимание на актуальность одобрения — оно действует около 3-х месяцев.
Как проходит сделка через ДомКлик
Если вы уже договорились о продаже, то можете закрепить свое соглашение с покупателем на бумаге. Это нужно, чтобы одна из сторон не передумала в последний момент. По договоренности может быть подписано соглашение о задатке, соглашение об авансе либо предварительный договор купли-продажи.
Учтите, что предварительный договор должен полностью совпадать с тем, что будет подписан в банке. Рекомендуем обсудить все детали, а только потом подписывать документ.
И покупателю, и банку важно получить от продавца документы по определенному перечню. При оформлении ипотеки он несколько шире, чем при обычной купле-продаже. Воспользуйтесь нашим списком, чтобы ничего не забыть:
- Паспорт продавца и супруга (супруги).
- Свидетельство о браке.
- Документы, устанавливающие право собственности. Это могут быть договора купли-продажи, обмена или дарения, а также свидетельство об унаследовании.
- Документы, подтверждающие право собственности. Это будет либо выписка из Росреестра с данными собственниками, либо свидетельство о госрегистрации.
- Документы БТИ: экспликация и поэтажный план. Они нужны, чтобы банк и покупатель убедились, что в квартире нет незаконных перепланировок.
- Единый жилищный документ и выписка из домовой книги. Эти документы бесплатно выдаются в день обращения собственника с заявлением.
- Справка об отсутствии долгов по коммуналке и копия финансового лицевого счета. Для этого нужно погасить все долги, собрать квитанции на оплату и обратиться за копией финансового лицевого счета.
- Водительское удостоверение или справки, которые подтверждают дееспособность.
- Согласие супруга (супруги) на продажу квартиры, которое заверено нотариусом. Это необходимо, если квартира куплена во время брака и стала совместной собственностью супругов.
- Разрешение опеки. На случай, если в числе собственников квартиры есть дети или в ней зарегистрированы несовершеннолетние, находящиеся под опекой или попечительством.
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие арестов и обременений. Ее можно круглосуточно заказать в сервисе ЕГРН.Реестр. Полная выписка стоит 350 рублей и заверена ЭЦП Росреестра.
В ряде случаев могут понадобиться дополнительные документы. Например, если вы сдаете квартиру в аренду, то нужно будет предоставить договор об аренде. Это даст банку и покупателю возможность убедиться, что временных жильцов можно выселить в кратчайшие сроки.
Чтобы продать квартиру по ипотеке, ее нужно оценить. Это делается, чтобы узнать, по какой стоимости банк сможет быстро ее продать, если заемщик перестанет платить. Самостоятельно назначить цену, как при размещении объявления, уже не получится. Оценивать должен специалист, который, в идеале, аккредитован банком, — оценщик.
Отчет оценщика стоит в среднем 3-5 тыс. рублей. Вы можете взять этот расход на себя или поделить с покупателем. Предоставьте оценщику технический паспорт, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также паспорт. Также оценщик может попросить фотографии жилья или доступ в квартиру, чтобы оценить ее состояние.
Подготовка отчета занимает около недели.
Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки купли-продажи. Способы, про которые я расписала ниже, основываются именно на таком правиле. К тому же, на эти способы охотно соглашаются продавцы, ведь их интересы здесь также защищены.
Другие статьи
Как проверить квартиру перед покупкой: на юридическую чистоту; на долги по «коммуналке»; продавцовМожно вернуть до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — подробности здесь, и до 650 000 когда покупаете в ипотеку — подробности здесь
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Другие статьи
Как проверить квартиру на обременение/ограничение — онлайн способ
В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.
Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.
- Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?
- Ипотека в Санкт-Петербурге для иногородних
- Какие квартиры подходят под ипотеку
- Отзыв об ипотеке ВТБ в 2020 году
- Ипотека без первоначального взноса в Санкт-Петербурге
- Что делать, если отказали в ипотеке
- Безопасная сделка Сбербанка
- Отзыв об ипотеке в банке «Открытие»
- Срок владения квартирой в новостройке по новому закону
- Электронная регистрация сделки в Сбербанке
- Риэлтор по ипотеке
- Покупка ипотечной квартиры в ипотеку
- Кредитный договор
- Налог с продажи недвижимости
В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.
После этого владельцу квартиры необходимо:
- найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
- с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
- погасить задолженность перед банком
- собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
- оформить договор покупки-продажи квартиры
- зарегистрировать сделку