Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли покупать апартаменты за и против». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус помещения. Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости (как, например, офисы и магазины), хотя по факту используются как жилье. Именно правовой статус порождает ряд недостатков апартаментов.
Один из первых — в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Еще один минус апартаментов — повышенные тарифы на коммунальные услуги и налоги. За счет нежилого статуса для апартаментов коммунальные платежи в среднем обойдутся на 15–20% дороже, чем на сопоставимую по площади квартиру.
Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2%. Для сравнения, квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. «Однако иногда сама кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем для квартир, что частично уравнивает налоговые платежи владельцев квартир и апартаментов», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.
На апартаменты в отличие от квартиры не распространяются налоговые вычеты. Также при их покупке нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать жителей комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.
«На апартаменты не распространяются СНиПы для жилых помещений, это значит, что, например, не получится приструнить шумных соседей. Из-за нежилого статуса коммунальщики имеют возможность прекращать подачу любых коммунальных услуг за неуплату, застройщики апартаментов не обязаны развивать социальную инфраструктуру. Это основные минусы, о которых нужно знать, покупая апартаменты», — рассказала адвокат Наталья Тарасова
Покупать ли апартаменты: за и против + мнение эксперта
Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.
Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.
Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.
Сравнительно низкая цена. Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.
Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.
В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.
Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.
Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.
К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.
Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.
Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.
Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.
Долгострои и двойные продажи: главные риски покупки апартаментов
|
Апартаменты по редевелопменту |
Апартаменты в новостройке |
|
|
От начала стройки до получения ключей |
Полгода |
2–3 года |
|
Свежий ремонт |
Да |
Да |
|
Инфраструктура в округе: транспорт, магазины |
Да |
Не всегда |
|
Риск «долгостроя» |
Минимальный |
Да |
При этом цены на апартаменты в «перестроенных» зданиях чаще всего очень низкие. В моём доме они стартовали от 2,5 миллиона ₽ за студию — с минимальным первоначальным взносом по ипотеке в 400 тысяч ₽. Если взять при таких условиях ипотеку на 20 лет, то ежемесячный взнос будет составлять около 20 тысяч ₽ в месяц. Дешевле, чем снимать любую из квартир в Москве.
Мои апартаменты стоили 3 миллиона ₽. Они будут без отделки, так что придётся делать ремонт. На него я планирую потратить 400 тысяч — буду использовать хорошие материалы.
Квартира — жилой объект, где можно регистрироваться по месту жительства или пребывания. А апартаменты — это объект нежилой, и регистрация в нём по месту жительства невозможна. Само понятие апартаментов, к сожалению, законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе. Так что остальное использование этого термина носит скорее маркетинговый характер.
Для владельцев жилых и нежилых помещений может быть установлена разная стоимость коммунальных услуг — и, как показывает практика, для апартаментов она бывает выше.
Требования строительных норм и правил для квартир и для апартаментов — также разные. Так что перед покупкой апартаментов советую скрупулёзно ознакомиться с документами, отражающими техническую сторону объекта строительства.
Как показывает практика, договоры ипотеки на апартаменты и на квартиры, которые заключаются с физическими лицами для личных или семейных нужд, практически идентичны. Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой. А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться.
Другое дело, если эта ипотека — для предпринимательских целей. Условия таких договоров намного жёстче, присутствует много санкций, и процентная ставка по таким кредитам может быть значительно выше.
Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.
Что такое апартаменты
Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.
Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.
В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.
«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.
Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры
Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.
«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.
По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.
Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.
«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.
Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.
Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.
«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку. Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными. К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.
По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.
«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.
Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).
- апартаменты
- жилье
- застройщики
-
- Новости
- Пресс-релизы
-
- Фотоленты
- Статьи
-
- Интервью
- Инфографика
-
- Фотогалерея
- Видеогалерея
-
- Пресс-служба
Чем апартаменты отличаются от квартиры
Размер коммунальных услуг для владельцев апартаментов больше, чем для собственников квартир. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение 8%, на тепло 25%, на электричество 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт ч). Тем не менее начальная экономия в стоимости объекта покрывает более дорогую коммуналку на десятки, а то и сотни лет вперед.
Кроме экономических факторов, апартаменты отличаются от квартир и юридическим статусом. Они относятся к нежилым помещениям, а значит, их владельцы не имеют права на оформление постоянной регистрации. Однако, если такой апарт-комплекс имеет статус гостиницы, то собственник может получить временную регистрацию на пять лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет. Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право голосовать на выборах.
Вы задались выбором: брать обычную квартиру или апартаменты. Порой трудно увидеть отличия между этими двумя видами недвижимости, так как внешне и внутренне они могут быть одинаковыми. Но разница есть.
2
Да. У апартаментов планировка может быть свободной. С юридической точки зрения они не считаются жильем, их переустройство не нужно согласовывать по жилищному законодательству. Внутреннее устройство апартаментов ограничено только фантазией, несущими стенами и здравым смыслом.
6
Это апартаменты, которые либо сделаны в зданиях бывших заводов, либо построены с нуля в заводском стиле. Как правило, жилье имеет нестандартную архитектуру. Самая частая отличительная черта — стены из голого очищенного кирпича и очень высокие потолки. Лофт-апартаменты — это примерно 10% рынка апартаментов в Москве.
7
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Особенностей много, но самое главное — надежность застройщика. В случае проблем у компании владельцев апартаментов могут и не признать потерявшими деньги дольщиками по всем правилам. Еще нужно посмотреть, насколько хорошо обустроена прилегающая территория, есть ли в помещениях шумоизоляция и достаточно ли в них света. Дело в том, что к апартаментам не применяются такие жесткие требования и нормы, как к обычным квартирам, поэтому к таким мелочам нужно быть внимательным.
Еще из-за того, что апартаменты по своему статусу нежилая недвижимость, в них нельзя получить постоянную регистрацию. Во всем остальном апартаменты — это те же квартиры: их можно передавать по наследству, сдавать в аренду, дарить и так далее.
9
Тогда посмотрите на комплексы «Татьянин парк» на юго-западе Москвы, «Зеленые аллеи» в Видном и «Новоград Павлино» в Балашихе. Их, как вы понимаете, тоже построила компания МИЦ. Там есть и однокомнатные студии, и трехкомнатные квартиры для больших семей. Парковки есть, магазины, аптеки, детские клубы, спортивные площадки и дорожки для бега — тоже.
Что будет с ценами на жилье – вопрос весьма предсказуемый. Они будут расти, как и в предыдущие года.
Чтобы обеспечить доступность недвижимости, государство контролирует размер переплат. Льготная программа продемонстрировала ожидаемые результаты: появилось много новых платежеспособных заемщиков, и спрос значительно вырос. Поэтому, вероятно, что льготы продлят еще раз.
Осенью 2019 года спрос на апартаменты увеличился на 3% по сравнению с весной и летом, отметил в беседе с «Известиями» руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Однако, по его мнению, пока это незначительный рост.
— После полного перехода первичного рынка на эскроу-счета разница в цене между апартаментами и квартирами может сократиться вдвое — с 20% до 10%. Такие изменения способны снизить популярность формата, — прогнозирует Дмитрий Таганов.
По данным «ИНКОМ-Недвижимости», сейчас 42% покупателей выбирают апартаменты бизнес-класса, 44% — категорию «комфорт» и еще 14% предпочитает премиум-сегмент.
Москвичка Вера Левдина решила купить апартаменты площадью 100 кв. м в многофункциональном комплексе «Искра-Парк»на Ленинградском проспекте, так как здесь недвижимость оказалась дешевле квартиры примерно на 30%, а до метро «Петровский парк» и «Динамо» — пешком не больше пяти минут.
— Мы рассматривали несколько вариантов – и квартиры, и апартаменты. Но так как нам прописка не важна, решили остановиться на апартаментах, потому что получается довольно хорошая экономия — до трети от общей стоимости. Более того, нам понравился сам комплекс. Клубный, красивый, фасад из натурального камня. Совсем рядом с метро, — отметила Вера Левдина.
А москвич Армен Амирханов выбрал апартаменты на западе столицы в районе Строгино по той же причине — дешевле, чем квартира.
Апартаменты в большинстве случаев выбирают за более привлекательные цены. Квадратный метр здесь будет дешевле примерно на 15–20% по сравнению со вторичными и первичными объектами классического формата. При этом качественные характеристики апартаментов обычно не уступают уровню жилых комплексов. В одном корпусе могут быть как квартиры, так и апартаменты — да и планировки у двух форматов тоже одинаковы или же имеют минимальные отличия.
Апартаменты по юридическому статусу — нежилые помещения, но это понятие законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе, пояснила руководитель департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова.
— Использование этого термина носит скорее маркетинговый характер, — считает эксперт.
При этом, по ее словам, договоры по ипотеке и для покупки апартаментов и квартир практически идентичны.
— Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой. А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться, — предупредила Нурида Ибрагимова.
Несмотря на экономию при покупке, налоговые вычеты и льготы для владельцев такой недвижимости не предусмотрены, кроме того, апартаменты из-за статуса нежилого помещения облагаются повышенным налогом на имущество, рассказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
B зaкoнax тaкoгo тepминa нeт, eгo пpидyмaли зacтpoйщики. Юpидичecки aпapтaмeнты — этo пpocтo кoммepчecкoe пoмeщeниe. Пo-чeлoвeчecки — этo кoммepчecкoe пoмeщeниe, oбopyдoвaннoe, кaк квapтиpa. Paзбepёмcя, в чём oтличиe aпapтaмeнтoв oт квapтиpы, кaкиe y ниx плюcы и минycы.
Чтo лyчшe кyпить — квapтиpy или aпapтaмeнты? Нa этoт вoпpoc cлoжнo дaть oднoзнaчный oтвeт. Mинycoв y aпapтaмeнтoв xвaтaeт, нo нe вce oни кpитичны. Чeм oднoзнaчнo плoxo пoкyпaть aпapтaмeнты вмecтo квapтиpы:
- Нaлoги, кoтopыe нyжнo плaтить зa aпapтaмeнты, вышe в нecкoлькo paз пo cpaвнeнию c квapтиpaми.
- Ecли вaши aпapтaмeнты нaxoдятcя внyтpи oбъeктoв oбщecтвeннo-дeлoвoгo нaзнaчeния — гoтoвьтecь к нeкoнтpoлиpyeмoмy шyмy и пocтoяннoмy пoтoкy нeзнaкoмыx людeй. A вoзмoжнo, вы дaжe бyдeтe caми зa вcё этo плaтить.
- Aпapтaмeнты мoгyт oкaзaтьcя нeпpигoдны для кaчecтвeннoй жизни из-зa нeдocтaтoчнoгo кoличecтвa coлнeчнoгo cвeтa, нeoбycтpoeннoй инфpacтpyктypы, нecoблюдeния тpeбoвaний к oтoплeнию, вeнтиляции или дaжe oпacныx для чeлoвeкa xимичecкиx и биoлoгичecкиx вeщecтв в cocтaвe кoнcтpyкций здaния.
Нo ecть и пoлoжитeльныe мoмeнты:
- Aпapтaмeнты дeшeвлe квapтиp, дoxoднocть oт cдaчи иx в apeндy вышe.
- Пepeплaтa зa нaлoги пepeкpывaeтcя экoнoмиeй нa caмoй пoкyпкe cдeлки в тeчeниe дecяткoв лeт. Cpaвнивaя aпapтaмeнты и квapтиpy, вaжнo cчитaть в кaждoм oтдeльнoм cлyчae, кaкaя бyдeт пepeплaтa пo нaлoгaм и экoнoмия cтoимocти, и чepeз cкoлькo лeт выгoднee пpoдaть эти aпapтaмeнты.
- Bы мoжeтe пepeплaниpoвaть aпapтaмeнты кaк зaxoтитe, и этo нe нyжнo coглacoвывaть c дpyгими жильцaми.
- Ecли вы пoкyпaeтe aпapтaмeнты в нoвocтpoйкe, вepoятнee вceгo тaм нe бyдeт пpoблeм ни c ycлoвиями пpoживaния, ни c инфpacтpyктypoй.
Чтo выбpaть — aпapтaмeнты или квapтиpy, — peшaйтe иcxoдя из cвoиx пoтpeбнocтeй.
Лично мне очень нравится этот сегмент недвижимости. Во-первых, стоимость такого объекта ниже, во-вторых, расположение часто даже лучше, чем у ЖК, а в-третьих, есть многообразие планировочных решений. Но обратимся за мнением непосредственно к участникам рынка.
У многих потенциальных покупателей недвижимости было предвзятое отношение к апартаментам, так как они неверно считали, что такой объект менее защищен законом и есть возможность «вписаться» в недострой. Но, как поясняет Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век», с 1 июля 2019 г. застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. «Девелопер не может привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования, это определенная гарантия для инвестора, которая регулируется законодательно», — утверждает она. Так что на стадии покупки апартов никаких отличий с квартирами нет. Инвестор также защищен законом. Но, конечно, если вы нашли объект, который продаётся по другой схеме, откажитесь от покупки.
Еще одно преимущество — локация. Откуда вообще появился формат апартаментов — из статуса земли. В Москве столько привлекательных площадок, на которых нельзя построить жильё, вот и стали строить апартаменты. «Специально созданные под сдачу в аренду проекты – располагаются в удобных локациях, в непосредственной близости от метро. Многие жилые проекты разместить таким образом, в принципе, невозможно — по градостроительным нормам, а к апартаментам, как ко временному жилью, градостроительные требования ниже. В результате этот тип недвижимости обладает хорошей ликвидностью и, благодаря высокой арендной плате, приносит инвестору доход больший, чем квартиры», — замечает Гавриил Королев, директор департамента недвижимости Инвестиционной группы «РВМ Капитал».
Главное преимущество апартаментов перед квартирами — цена. «В среднем разница в стоимости составляет от 20 до 40% в зависимости от класса проекта и его местонахождения», — говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. Апартаменты стоят существенно дешевле, а это значит, что и первоначальный взнос на такую покупку будет ниже. При этом, как подчеркивает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», апартаменты и квартиры в среднем показывают одинаковые темпы роста, поэтому разница в стоимости сохраняется в течение всего строительства: со старта продаж и до введения объекта в эксплуатацию.
Однако инвестиционный рост зависит как и всегда: от локации и характеристик самого проекта, не важно квартира это или апартамент. «В некоторых комплексах стоимость апартаментов с момента выхода на рынок и после ввода в эксплуатацию может возрасти на 20-25% и выше. Так, на старте продаж RED7 в конце 2018 года, например, минимальная стоимость апартаментов составляла 10,86 млн рублей, сегодня, спустя 2 года, она начинается уже от 14,9 млн рублей. А минимальная сумма за 1 квадратный метр сегодня составляет 620 000 рублей», — приводит пример Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
Отсутствует разница в форматах и при сдаче объекта в аренду. «Покупка апартаментов для сдачи в аренду – достаточно интересный и выгодный инструмент для вложения денег — считает Сергей Ковров, руководитель департамента отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости». — Продаются они на 15-20% дешевле аналогичной квартиры в окружающей застройке, а сдаются по такой же цене». По его мнению, арендатору не важен статус помещения – жилое/не жилое. С равной долей вероятности он может выбрать для съема, как апартаменты, так и квартиру. «В любом случае он получит равнозначный либо более высокий класс жилья – по планировкам, техническому и инженерному оснащению, инсоляции, освещению и многому другому. Таким образом, если нормальный срок окупаемости квартиры при сдаче ее в аренду составляет 15-17 лет, то по сегменту апартаментов этот срок может быть 8-10 лет», — отмечает эксперт.
«Есть ряд инвестпродуктов – апарт-отели и сервисные апартаменты, которые могут обеспечить до 8-15% годового пассивного дохода, например, наш новый бутик-отель Vertical BW Signature Collection или сервисные апартаменты Yes от ГК «Пионер», — отмечает Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management. В апарт-комплексе «Движение. Тушино», который тоже является апарт-отелем с управляющей компанией, по оценке Ольги Тумайкиной, доходность составляет до 13% годовых.
Прочитав всё выше сказанное, не торопись бежать оформлять сделку покупки апартаментов. Есть и другая сторона такой инвестиции, которую обязательно нужно знать. «Основной минус в том, что в юридическом смысле это не квартира. В правовом поле апартаменты считаются самостоятельным объектом недвижимости, который относится к нежилым помещениям, но пригодных для временного проживания», — рассказывает Ольга Тумайкина. В целом для вас как для инвестора это не должно иметь большого значения, но если вы решите апартаменты продать, а не сдавать в аренду, то такой фактор может отпугнуть часть потенциальных покупателей.
Статус нежилого помещения тянет за собой целую вереницу последствий: коммунальные платежи выше, ипотечная ставка тоже, нельзя использовать материнский капитал, выше налог на имущество. Впрочем, с повышенным налогом нужно еще разобраться. Апартаменты бывают нескольких типов: в составе офисных центров и гостиничного типа. Как поясняет Олег Ступеньков, руководитель брокерско-консалтинговой компании ТОП Идея, если это комплекс апартаментов в составе офисных центров, собственник оплачивает 2% от кадастровой стоимости. Выходит существенная сумма и покупатели часто отказываются от покупки таких апартаментов именно по этой причине. «Если же мы говорим об апартаментах гостиничного типа, ежегодный налог на них составляет 0,5% от кадастровой стоимости. Принимая внимание тот факт, что кадастровая стоимость апартамента оценивается значительно ниже кадастровой стоимости квартиры – выходят те же затраты, что и на квартиру», — заключает он.
Как объясняет Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент», еще один повод волноваться — для нежилой недвижимости нет утвержденных единых тарифов на водоснабжение и электроэнергию. «Поставщики имеют возможность продавать энергоресурсы в этом сегменте по высоким рыночным ценам, и для апартаментов стоимость начисляется по такому же тарифу. Точные цифры указать сложно, так как каждый объект подписывает индивидуальный договор с компаниями-поставщиками. В среднем можно сказать, что владельцы апартаментов переплачивают по сравнению с собственниками квартир в 2 – 2,5 раза», — говорит она. Кроме того,
на этот вид собственности не распространяются льготы. «То есть и пенсионеры, и инвалиды, и многодетные семьи будут платить полную стоимость налогов и обслуживания», — уточняет эксперт.
Застройщики апартаментов не обременены строительством инфраструктуры. Однако если обратиться к конкретным проектам станет ясно, что девелоперы понимают, что для повышения интереса к своим проектам без инфраструктуры не обойтись. В каких-то комплексах вариативность даже выше, чем в жилых. В составе апарт-комплекса HILL 8 апартаменты, два этажа помещений для офисов и стрит-ритейла, монобрендовый ресторан, салон красоты, фитнес-клуб, услуги консьерж сервиса 24/7. На первых этажах MainStreet запроектированы некоммерческие помещения под обширную инфраструктуру: ресторан и винотеку, зал для занятий йогой и спортом, кафе и салоны красоты и проч. А так как многие проекты являются «точечной» застройкой то, как правило, мест в детских садах и школах всё равно хватает. Платные детские сады и другие образовательные центры для детей в апартах не редкость, а школ, конечно, не предусмотрено.
Сейчас постоянно ходят разговоры о том, что апартаменты станут жильём, а это значит стоимость апартов повысится после изменения статуса. Однако точно неизвестно произойдет ли это и каких именно проектов коснется, если вдруг изменения в законодательстве всё-таки примут, поэтому на этот фактор лучше во внимание не принимать.
7 причин инвестировать в апарт-отели прямо сейчас
Если подумываете о покупке апартаментов, то должны знать очень важный момент. У государства жёстко и чётко регламентировано качество строительства и безопасность жилых квартир. А в апартаментах много остаётся на совести у застройщиков. Например, у государства очень чётко регламентировано какое должно быть количество лифтов в жилом доме, какое должно быть усиление перекрытий, естественное освещение, звукоизоляция, наклон лестниц и самое важное противопожарная безопасность. А многие застройщики (особенно небольшие) при строительстве апартаментов на всём экономят.
Второй по значимости вопрос — это управление домом. Если в жилых домах обычно на собрании жильцов выбирается управляющая компания, жители принимают голосованием, что им делать по дому, какие установить тарифы, то в апартаментах бывают такие неприятные истории, когда застройщик за собой оставляет в собственности торговые помещения, офисные помещения и, например, ряд апартаментов. И становится мажоритарным владельцем с правом решающего голоса. Что такого может сделать владелец? Сам выбрать управляющую компанию, назначить нужные ему тарифы, что-то делать, например, возьмёт себе памятник во дворе поставит или вообще ничего делать не будет. И у вас как у собственника апартаментов, в принципе, не будет никаких рычагов, чтобы изменить ситуацию. И эту историю также нужно знать.
Квартиру нельзя забрать за долги, как единственное жильё. Исключением является квартира купленная в ипотеку, но она и так находится в залоге у банка. А вот апартаменты, пожалуйста. Поскольку апартаменты это коммерческая недвижимость. И если вдруг в жизни у вас случится так, что у вас появились долги, то судебные приставы спокойно придут и выселят из апартаментов вас, вашу семью и детей. И всех на улицу! И не будет никаких рычагов, чтобы бороться за своё последнее жильё. Поэтому принимая решение о покупке апартаментов для жилья, подумайте насколько это безопасно для вас и вашей семьи.
В России приобретение апартаментов невыгодно. Причиной тому являются:
- Законодательная база. Обязывает владельцев апартаментов выплачивать повышенные имущественные налоги до 2 % от кадастровой стоимости.
- Стоимость. Если нормальную двухкомнатную квартиру (в среднем по регионам) можно будет купить на 3 миллиона, то стоимость апартаментов такой же площади может составлять 3,6 миллиона.
- Услуги жилищно-коммунальных хозяйств. Для апартаментов они отличаются: тарифы повышены.
Квартиры для российских людей – привычное имущество, не вызывающее сомнений в его рентабельности:
- в случае недостатка средств правильнее оформить целевой или ипотечный кредит в надежном банке по приемлемой ставке и стать хозяином желанных метров;
- если речь идет о планах сдавать жилье, то квартира – безусловный фаворит;
- немалые средства за апартаменты выгоднее вложить в хороший и качественный ремонт даже самой безнадежной квартиры.
Хочу купить жилье. Что выбрать — квартиру или апартаменты?
Доход, который можно получать от сдачи апартаментов в аренду, перекрывает высокую стоимость коммуналки. Апартаменты находятся в центре города. Сам по себе апарт-отель тоже является центром инфраструктуры, поэтому сдаются апартаменты дороже студии, однокомнатной квартиры или евродвушки.
Говоря о клиентах, стоит отметить, что в основном это люди, которые приезжают в длительные командировки, например топ-менеджеры крупных иностранных или региональных компаний. Им удобнее жить не в гостиницах, а снимать жильё, чтобы была возможность готовить еду. В апартаментах для этого как раз есть кухня. Также в них предусмотрена уборка квартиры со сменой постельного белья и тот сервис, который типичен для отелей.
В мае и июне апартаменты могут арендовать абитуриенты с родителями. Но чаще всего это всё-таки туристы, которые приезжают большими группами. Апарт-отели в Москве и Санкт-Петербурге в туристический сезон на 80% заселены китайцами.
Стоимость аренды варьируется в зависимости от месяца и срока проживания. Долгосрочная аренда дешевле, а в пиковое время апартаменты сдаются дороже, чем в обычное. В центре Санкт-Петербурга они арендуются примерно за 60 тыс. рублей в месяц. В Москве цены могут колебаться от 60 тыс. до 120 тыс. и даже выше.
Обычно владелец либо нанимает риэлтора, либо сам ищет клиента и подписывает с ним договор, а затем самостоятельно следит за тем, чтобы жильё не разнесли и не поселили туда 50 цыган с лошадью. Собственник апартаментов также имеет возможность заключить договор с управляющей компанией, и тогда она будет заселять туда людей, обслуживать их как в гостинице и следить за сохранностью жилья. Комиссия за это составляет не более 20% (как правило, 10–15%).
В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани и других больших городах осталось очень мало мест для постройки жилой недвижимости, а вот под коммерческую площади есть. Купить строящиеся апартаменты в центре Санкт-Петербурга, прямо на Невском проспекте, можно примерно за 3,4 млн рублей. Когда апарт-отель достроится, они будут стоить 6–7 млн. рублей. В Москве цены начинаются в среднем от 6 млн и выше. Есть варианты дешевле, но они будут дальше от центра.
Если брать один и тот же район, то сдавать в аренду апартаменты будет прибыльнее, чем квартиру. Например, мы тратим условно 3,4 млн рублей и начинаем сдавать апартаменты ежемесячно за 60 тысяч. Аренда вернёт нам вложенные средства примерно через пять лет, а после начнёт приносить чистый доход.
Не менее важный аспект это то, что в апартаментах нельзя оформить постоянную прописку, следовательно у проживающих могут возникнуть сложности при устройстве детей в школу, детский сад или личном трудоустройстве.
Хотя некоторые апартаменты, имеющие статус гостиницы, позволяют оформить временную регистрацию сроком до пяти лет, что позволяет без труда решать эти мелкие проблемы.
Далее это коммунальные платежи. За счет нежилого статуса для апартаментов коммуналка выше на 15-20%, чем для сопоставимой по площади квартиры.
Квартиры облагаются имущественным налогом в размере 0,1% от кадастровой стоимости. Налог на апартаменты составляет в большинстве случаев 0,5%, но если в комплексе больше 50% площади занимают офисы, фитнес центры, общественные заведения, то здание попадает в соответствующий реестр и облагается повышенной ставкой в 2%.
Впрочем в большинстве случаев разница в налогах между апартаментам и квартирами сглаживается за счет того , что кадастровая стоимость апартаментов обычно ниже чем у квартир.
Стоит ли покупать квартиру сейчас или отложить покупку до лучших времен
С этапа котлована и до ввода в эксплуатацию и апартаменты и квартиры дорожают примерно на 30-40%, при этом правильно выбранные апартаменты, в перспективе, способны принести инвесторы более ощутимые дивиденды.
Апартаменты, чаще всего покупают для дальнейшей сдачи в аренду, рыночная стоимость апартаментов существенно ниже квартир, а сдавать их можно по той же цене, конечно все зависит от месторасположения, локации объекта.
Апартаменты — юридически нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Они обычно располагаются в перестроенных зданиях в центре города либо в новостройках, где застройщик не смог или не захотел получать разрешение на жилое строительство. Такие здания обычно оформляются как нежилые — гостиничного, офисного или другого назначения. Тип здания влияет на размер налога на имущество.
Предположим, вы хотите купить недвижимость недалеко от ТТК, не далее двух-трех станций от Кольцевой линии в пределах 15 минут пешком от метро. Вы рассматриваете жилые комплексы бизнес-класса со сдачей в 2018 году и выбираете однокомнатную квартиру или апартаменты площадью около 40 кв. м. В среднем такая квартира будет стоить 9,1 миллиона рублей, а апартаменты — 7,8 миллиона рублей.
Расходы
Квартира, рубли
Апартаменты, рубли
Платеж по ипотеке
Апартаменты — юридически нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Они обычно располагаются в перестроенных зданиях в центре города либо в новостройках, где застройщик не смог или не захотел получать разрешение на жилое строительство. Такие здания обычно оформляются как нежилые — гостиничного, офисного или другого назначения. Тип здания влияет на размер налога на имущество.
@_nodegroupsdivider_@
Современные апартаменты, как правило, не уступают жилым домам в благоустройстве территории и инфраструктуры дома. Но при их покупке стоит обращать внимание на то, только ли апартаменты располагаются в этом здании и на вашем этаже или там также будут офисы или даже торговые площади. Самый комфортный вариант — это, конечно, апартаменты в доме, где также продаются квартиры.