Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто владеет управляющими компаниями». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При заключении данного договора в УК передаются все или некоторые стратегические, а также вспомогательные по отношению к операционному ядру функции: юридическое, бухгалтерское и кадровое сопровождение, обеспечение безопасности и т.п., потребность в которых испытывают все субъекты холдинга, однако создание аналогичных подразделений в каждом из них нерентабельно и нецелесообразно.
Задача УК в данном случае — определить основные векторы деятельности (разработать маркетинговую стратегию, осуществить научно-техническую разработку, выпустить программу деятельности группы компаний на год и т.п.), которым должны следовать все без исключения управляемые общества.
При этом необходимо отметить, что у управляемого общества имеется свой единоличный исполнительный орган (директор, ИП-управляющий или другая Управляющая компания, но в роли единоличного исполнительного органа (ЕИО)), который осуществляет оперативное руководство компанией, принимает все текущие решения и отвечает за финансовый результат. Именно он значится в ЕГРЮЛ как субъект, имеющий право без доверенности действовать от имени компании.
При таком взаимодействии ЕИО и управляющей компании, первый ограничен лишь стратегическими рамками, заданными УК, и полностью самостоятелен в процессе управления текущей деятельностью своей компании. Причем эти рамки (в виде форм и периодов отчетности, а также механизма ответственности) могут и должны быть заложены как в договоре с УК (это условие, при котором УК берется за осуществление управления), так и в договоре с самим ЕИО.
Управляющая компания для бизнеса: возможности, варианты и риски
Напомним, что возможность передачи полномочий по управлению организацией Управляющей компании предусмотрена рядом федеральных законов:
Например:
п. 1, ст. 42 ФЗ об ООО: Общество вправе передать по договору осуществление полномочий своего единоличного исполнительного органа управляющему. п. 1 ст. 69 ФЗ об АО: По решению общего собрания акционеров полномочия единоличного исполнительного органа общества могут быть переданы по договору коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему).
В этом случае с УК заключается договор на передачу функций единоличного исполнительного органа. Именно УК (в лице своего директора) получает полномочия без доверенности действовать от имени управляемого общества: представлять интересы управляемого общества во всех организациях и учреждениях, а также вступать в любые хозяйственные отношения. Ключевые управленцы бизнеса, его собственники в этом случае являются сотрудниками и/или участниками УК и уже на ее уровне и от имени УК выполняют все управленческие функции.
Безусловно, директор УК не может эффективно руководить самой УК, да еще всеми управляемыми обществами, поэтому он на основании доверенности делегирует свои полномочия специальному сотруднику, который будет являться фактическим руководителем управляемого общества.
При этом такой фактический руководитель состоит в штате УК (!) и получает в ней заработную плату.
Степень контроля собственников, отчетность и ответственность, а также степень самостоятельности фактического руководителя при принятии решений в данном случае определяется положениями трудового договора с УК.
Негативным последствием назначения такого менеджера может стать низкая степень его ответственности и отсутствие глубокой личностной заинтересованности в результатах деятельности управляемого общества.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.
В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.
Для управления бизнесом можно создать аффилированную управляющую компанию или привлечь специализированную внешнюю организацию, никак не связанную с управляемыми предприятиями, а также их учредителями или руководством. Выбор той или иной формы управления зависит от специфики бизнеса и целей, которые преследуют собственники.
Обычно аффилированная управляющая компания является материнской компанией в холдинге и осуществляет свою управленческую деятельность на основании устава. Это чревато тем, что в критических ситуациях именно материнская компания, в которой, как правило, сосредоточены основные активы холдинга, будет нести риск ответственности за неэффективное управление перед акционерами дочерних предприятий, а также, возможно, налоговую ответственность перед дочерними компаниями. На практике иногда создается формально независимое предприятие, но по сути аффилированное, которое осуществляет функции управления и объединено с другими предприятиями группы договорами управления3. Личный опыт
Александр Молотников
Вице-президент, руководитель департамента правового сопровождения сделок ООО «ГК «Вердикт» (г. Владимир)
По законодательству управляющая компания несет ответственность за убытки, причиненные управляемому обществу4 (в данном случае дочернему предприятию). Если в капитале дочернего предприятия, помимо материнской компании, участвуют другие лица, то любой миноритарный акционер, обладающий не менее чем 1% акций, может предъявить материнской компании холдинга иск о возмещении убытков. Такая ситуация может сложиться, например, в случае, если материнская компания в своих интересах примет решение «обанкротить» одно из своих дочерних предприятий.
В последнее время широкое распространение на рынке услуг получили компании, занимающиеся «управлением» профессионально. Такие предприятия декларируют, что в их штате подобраны специалисты-управленцы с большим опытом и знаниями в различных отраслях и регионах. Привлечение такой компании может быть выгодно, в частности, для управления инвестиционными проектами, о которых упоминалось ранее.
Налоговая ответственность управляющей компании
В соответствии с п. 1 ст. 27 НК РФ «законными представителями налогоплательщика-организации признаются лица, уполномоченные представлять указанную организацию на основании закона или ее учредительных документов». Управляющая компания вправе платить налоги (из средств управляемого предприятия) и представлять налоговую отчетность от его имени, а также совершать другие предусмотренные налоговым законодательством действия. При этом подписывать налоговую отчетность будет руководитель управляющей компании.
Следует иметь в виду, что действия (бездействие) управляющей компании как законного представителя управляемого предприятия могут быть признаны действиями (бездействием) этого предприятия5. Поэтому ответственность за налоговые правонарушения, допущенные в период действия договора управления, возлагается на управляемое предприятие. Например, при начислении пеней и штрафов, управляемое предприятие вправе взыскать убытки с управляющей компании, если будет установлена виновность ее действий (бездействия)6.
Личный опыт
Денис Иванов
Мы пробовали управлять проектами с использованием как своей, так и внешней управляющей компании. Внешняя компания, как правило, должна специализироваться на каком-то определенном виде бизнеса. Потому что, когда в управление передается разный бизнес, например строительство и сельское хозяйство, неспециализированная управляющая компания может с этой задачей не справиться. Ведь стиль управления зависит от производственного процесса, оборачиваемости средств. И работа строится совершенно по-разному в зависимости от сроков оборачиваемости средств (5 дней, 40 дней или же 3 года).
Иван Дуданов
председатель совета директоров управляющей компании «Сельхозинвест» (г. Калининград)
У нас был опыт управления внешними предприятиями, не являющимися нашими дочерними структурами. На мой взгляд, средний срок, на который имеет смысл заключать договор управления, должен составлять пять лет. Дело в том, что компании, передаваемые в управление, нередко находятся в плачевном состоянии, и требуется время, чтобы исправить текущее положение дел. Заключению договора оказания услуг управления предшествовало проведение всестороннего анализа предприятия. Это было необходимо для того, чтобы четко определить результаты, которые должны быть достигнуты управляющей компанией. К примеру, мы провели обследование предприятия, которое показало следующее. На момент заключения договора предприятие дает 100 тыс. долл. США прибыли в год, а при грамотном управлении эту цифру можно увеличить до 300 тыс. долл. США. Вознаграждение управляющей компании в нашем случае включало стабильные выплаты и процент от увеличения объема прибыли.
Реальную управляющую компанию можно рассматривать как способ юридического оформления отношений между собственниками бизнеса и управляющими. Так, при покупке предприятий в регионах инвесторы нередко сталкиваются с проблемой выстраивания взаимоотношений с местным менеджментом. Иногда невозможно и нецелесообразно менять местного директора, который имеет собственные акции и влияние на коллектив, полезные связи с местной администрацией и налоговыми органами. В то же время такой менеджер не всегда принимает экономически правильные решения. В этой ситуации руководителя можно включить в штат управляющей компании, что позволит несколько ослабить его влияние на предприятии и в случае необходимости — отстранить от управления (без дорогостоящей и трудоемкой процедуры собрания акционеров). Личный опыт
Денис Иванов
В такой ситуации действительно важно, что функции исполнительного органа выполняет не какая-то персона, а управляющая компания — юридическое лицо. У компании «Роснефтегазстрой» было совместное предприятие с немецкими партнерами, которое управлялось по такому же принципу. Немецкие партнеры внесли в компанию оборудование и не покидают пределов Германии. И провести внеочередное общее собрание акционеров, например, для того чтобы сменить местного директора, было весьма проблематично.
Наличие же управляющей компании позволило без проведения общего собрания на совместном предприятии фактически поменять директора, потому что в уставе предприятия было написано, что функции исполнительного органа выполняет управляющая компания (юридическое лицо). Директор этой компании назначается ее акционерами, состав которых отличается от состава акционеров совместного предприятия, а процедуры принятия решений проще и оперативнее.
Наталья Евланова, финансовый директор ЗАО «Управляющая компания «Магнезит Огнеупор Групп»7
Место, роль, вес, функции и задачи управляющей компании, на мой взгляд, определяются двумя факторами:
- историческими корнями создания холдинга;
- целями, которые ставят собственники бизнеса перед создающимся холдингом. Все остальное — вторично и проистекает из первых двух постулатов.
Создание управляющей компании в группе компаний имеет смысл при достижении некоторой критической точки развития, когда:
- собственники не хотят или не могут справиться с потоком информации;
- собственники не хотят или не могут отслеживать финансовые потоки всех своих компаний;
- собственники не хотят или не могут заниматься оперативным управлением каждой компании группы;
- собственники владеют компаниями с разными задачами, сегментами, рынками, продуктами и т. п.;
- компании группы генерируют прибыль большую, чем нужно для простого воспроизведения производства и личного потребления собственников, то есть когда появляются свободные для инвестиций деньги.
Когда мы слышим словосочетание «управляющая компания», мы не всегда понимаем одно и то же. Поэтому решили разобрать юридические лица, которые можно так называть.
Управляющая компания в такой ситуации является материнской по отношению к тем, кто входит в группу.
Тут слово «управляющая» употреблено в прямом смысле – такая компания управляет группой за счет того, что бенефициары бизнеса являются представителями в их органах управления. Так управляющая компания формирует стратегию развития всего бизнес-проекта.
В законе об АО и об ООО есть положения о том, что полномочия единоличного исполнительного органа можно передать по специальному договору другой коммерческой организации или индивидуальному предпринимателю.
Такая компания осуществляет свои права посредством управляющей организации либо управляющего.
В основном управляющей организацией является одна из группы компаний, при этом такой компанией может быть и дочерняя (не обязательно материнская). Реже прибегают к услугам сторонних организаций.
Управлять целой группой компаний может одна или несколько управляющих компаний. Если в группе сложное управление, то и среди управляющих организаций дробится функционал. Подобное зависит от сфер деятельности компаний, специфики работы в этих сферах, структуры самих компаний и т.д.
Одной из целей привлечения (выделения) управляющей компании является оптимизация работы, повышение эффективности от бизнеса.
Такая компания создается для того, чтобы реализовать определенный проект: реализовать стартап, разработать и опробовать какую-либо технологию и т.д. Такое юрлицо управляет, скорее, проектом и является якорной в решении поставленной бизнес-задачи.
Чтобы выбрать правильно организационно-правовую форму такой управляющей компании, необходимо определить цели самого проекта – будет ли он коммерческим (тогда и управляющая компания должна быть создана в форме коммерческой организации), или же некоммерческим. От этого многое зависит, поскольку в некоммерческих организациях запрещено вести предпринимательскую деятельность.
Наиболее удобно создавать управляющую организацию в форме ООО. Такая форма больше других может подстраиваться под конкретные нужды, потому что, во-первых, процедуры, связанные с уставным капиталом не требуют специального выпуска ценных бумаг и т.д; во-вторых, в ООО можно внести вклад без увеличения УК; в-третьих, есть возможность расширить полномочия общего собрания; в-четвертых, имеется возможность определения порядка голосования по важным вопросом, отличного от указанного в законе; в-пятых, достаточно легко исключить участника, нарушающего устав и ведущего себя недобросовестно.
Однако при создании компании для управления проектом, нужно учитывать, что:
- РФ, субъекты и муниципальные образования не смогут быть участниками в уставном капитале такой компании;
- Акционерные общества более привлекательны для тех, кто может инвестировать в новый проект.
.
Найти клиентов на этом рынке сложнее, чем в ритейле или общепите. Не получится просто запустить рекламу в интернете или сарафанное радио — придётся идти сложным путём.
Есть три основных пути: выиграть конкурс, договориться с застройщиком или убедить общее собрание жильцов сменить УК. В первом случае молодая компания не выдержит конкуренции с опытными конкурентами. Во втором предпринимателю может не хватить связей. А третий требует невероятных усилий: нужно собрать жильцов и уговорить их пройти через сложную процедуру. Если у основателя нет сильных связей или возможности влиять на решение жильцов, найти объекты для управления будет практически нереально.
Общий долг россиян по ЖКХ превышает 500 миллиардов рублей — это около 10% всего рынка. Жильцы могут не платить несколько месяцев и даже лет. Есть те, кто не платит и ждёт, пока пройдёт срок исковой давности в надежде, что на них не успеют подать в суд и долги спишут. Если в течение трёх лет компания не успеет обратиться в суд, деньги будут потеряны.
Предприниматели из сферы ЖКХ говорят, что рентабельность редко превышает 5%. Заработать получится, только если взять много объектов под управление. Нет смысла брать в управление меньше пяти домов, так бизнес точно не выйдет на окупаемость.
Управляющая компания — это посредник между жителями и ресурсными компаниями, она не может влиять на тарифы. Заработать больше можно за счёт дополнительных услуг — консьержа, охраны, замены счётчиков или мелкого ремона. Стоимость таких услуг нельзя поднять в одностороннем порядке, нужно согласовать с жильцами, которые вряд ли поддержат изменения. В итоге мороки много, а прибыль незначительная.
Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка
Всем руководителям управляющих компаний нужно получить аттестат о прохождении квалификационного экзамен. Экзамен проводится с 2015 года, чтобы подтвердить компетентность директора УО. Аттестат – это бланк зелёного цвета размера А4, заверенный подписью и печатью представителя госжилнадзора. Аттестат действует 5 лет, на всей территории РФ.
Организатором экзамена является лицензионная комиссия, созданная при органе госжилнадзора вашего региона. На экзамене проверяют знание жилищного законодательства РФ. Сам экзамен — это тест из 100 вопросов. В каждом вопросе — несколько вариантов ответа, только один из которых – верный. Для того, чтобы принять участие в экзамене, нужно подать заявление в органы госжилнадзора с указанием ФИО того, кто будет сдавать, его паспортных данных и адрес электронной почты для получения уведомлений о регистрации. Вместе с заявлениям необходимо отправить согласие на обработку персональных данных.
После получения заявления органы госжилнадзора проверяют, нет ли имени заявителя в реестре дисквалифицированных лиц. Если всё в порядке, заявитель получает уведомление о допуске к квалификационному экзамену.
На сдачу теста отводится 2 часа. Участник экзамена для успешной сдачи должен правильно ответить как минимум на 86 вопросов.
С 1 мая 2015 года все управляющие компании обязаны получить лицензию на управление МКД. Если руководитель компании прошёл квалификационный экзамен, можно подавать заявление на получение лицензии.
Заявление на получение лицензии подаётся в орган жилищного надзора вашего региона. Как правило, он называется Государственная жилищная инспекция (ГЖИ), но это может быть и госкомитет, и другие организации. Главное, чтобы этот орган власти был уполномочен осуществлять жилищный надзор и лицензионный надзор в сфере управления МКД. О том, куда вам обратиться за получением лицензии, можно узнать на официальном сайте местных органов власти.
Вместе с заявлением вам нужно будет предоставить копии учредительных документов вашей компании и сертификата о прохождении руководителем квалификационного экзамена. Лицензиат может управлять домами только в том регионе, в котором он получил лицензию. Поэтому, если ваша компания собирается работать в нескольких регионах, то в каждом из этих регионов вам придётся пройти процедуру получения лицензии.
Руководитель управляющей компании не должен числится в реестре дисквалифицированных лиц, у него не должно быть непогашенных судимостей. Эту информацию органы жилищного надзора проверяют после подачи заявления.
На сегодняшний день срок действия лицензии на управление МКД не ограничен. Но в ближайшее время законодательство, возможно изменится, и лицензию нужно будет продлевать. Следите за публикациями на нашем портале, чтобы быть в курсе.
Написать комментарий
После внесения записи в ЕГРЮЛ без доверенности представлять интересы предприятия может только генеральный директор управляющей компании. Но он вправе оформить доверенность на представление своих интересов на иное лицо. Изменение доверенного лица или ЕИО управляющей компании не обязывает организацию вносить запись в ЕГРЮЛ. Такую позицию подтверждает письмо ФНС России от 31.01.2014 № СА-4-14/1645@ (приложение 1, графа 14.2.05.36).
Закон не обязывает нотариально удостоверять доверенность, выдаваемую руководителем управляющей компании. Подтверждает это и арбитражная практика (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2015 № 10АП-19144/2014).
Формулировки в документах организации будут достаточно длинными и могут звучать следующим образом: ООО «История» в лице действующего на основании договора на передачу полномочий ЕИО № 1 от 08.06.2017 и Устава управляющего — ООО «Управляющая компания» в лице директора Барсукова И. С., действующего на основании Устава (или в лице Ступчикова А. П., действующего по доверенности № 5 от 15.06.2017).
В банковской карточке в качестве лиц, обладающих правом подписи платежных документов, указывается управляющая организация в лице ее руководителя или ее представителя, которого наделяют соответствующими полномочиями на основании распорядительного акта или доверенности. Об этом говорится в п. 7.5 инструкции Банка России «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов» от 30.05.2014 № 153-И.
Налоговые органы не всегда признают расходы по договору с управляющей компанией. Причиной тому является отсутствие подобных затрат в закрытом перечне расходов, предусмотренных НК для уменьшения налогооблагаемой базы по единому налогу при УСН.
А в случае с налогом на прибыль причиной часто является неправильная трактовка налоговиками положений договора на управление. Как, например, в уже упомянутом постановлении ФАС Поволжского округа № А55-13261/2008. Налоговые органы рассматривают управляющую компанию не как ЕИО, а как исполнителя, оказывающего услуги по управлению предприятием, что в понимании налоговиков должно исключать одновременное наличие в штате предприятия любых специалистов, занимающих управляющие должности.
Для того чтобы снизить вероятность появления претензий со стороны ФНС, следует очень четко прописать предмет договора на управление.
А в случае с упрощенкой даже хорошо составленный договор не поможет уменьшить налогооблагаемую базу. Письмо Минфина РФ от 13.02.2013 № 03-11-06/2/3694 дает однозначное разъяснение о том, что это невозможно даже несмотря на то, что в расходы принимаются бухгалтерские, аудиторские и юридические услуги. Затраты по договору на осуществление полномочий ЕИО к таким услугам не относятся. Нельзя их включить и в материальные издержки.
Управляющие компании: лицензии, рейтинг, что делать, если не нравится
Законом описаны далеко не все тонкости, возникающие при назначении управляющей компании вместо генерального директора. Поэтому некоторые вопросы, вероятно, придется решать в судебном порядке. Но если максимально подробно описать взаимодействие с управляющей компанией в договоре, то многих проблем удастся избежать.
- КоАП РФ
- Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»
- Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»
- Инструкция Банка России от 30.05.2014 N 153-И
Помимо прочего, управляющая компания выполняет еще и ряд организационных функций
- работает с поставщиками ресурсов и подрядчиками: заключает договоры, следит за их исполнением, оплачивает услуги
- борется с должниками
- ловит тех, кто ворует общие ресурсы: например, подключается к общедомовым счетчикам
- информирует жильцов о росте или снижении тарифов
- оформляет регистрацию жильцов
- проводит собрания с собственниками квартир, чтобы отчитаться о проделанной работе и утвердить тариф на услуги компании.
Собственник жилья — это его хозяин, владелец. При этом собственника следует отличать от жильца. Жильцами многоквартирного дома могут являться не только собственники, но члены их семей, а также наниматели помещений в доме.
Быть собственником помещения — большая ответственность. Владелец квартиры имеет право сдавать ее внаем, продать, подарить, завещать и т.д. Однако надо понимать, что квартира — это не дом в деревне, она окружена такими же квартирами со своими собственниками, поэтому распоряжаться своей квартирой каждый владелец имеет право только таким образом, чтобы не нарушить законные права и интересы соседей.
Отличительной особенностью многоквартирного дома является то, что в нем существуют два вида имущества: личное (квартиры, офисы) и общее (например, лестничные клетки, лифты, крыши, подвалы).
А в коммунальной квартире возникает еще один вид имущества — это общее имущество в коммунальной квартире (общие кухня, коридор, санузел).
Главным органом, принимающим решение по всем основным вопросам в многоквартирном доме, является общее собрание собственников помещений в данном доме.
Решения, принятые на собрании, являются обязательными для всех собственников.
Только посредством голосования собственников на общем собрании может быть:
— избран способ управления домом;
— принято решение о реконструкции дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений на земельном участке МКД (например, решение о строительстве детской площадки на земельном участке МКД);
— избран способ формирования фонда капитального ремонта и окончательно утвержден размер взноса на капитальный ремонт;
— принято решение о получении кредитов или займов на капитальный ремонт;
— принято решение об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
— принято решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом (например, решение об ограничении въезда на земельный участок МКД только для собственников помещений);
— принято решение о пользовании общим имуществом собственников МКД (например, о размещении рекламных конструкций на доме);
— принято решение о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
— принято решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений на условиях, определенных общим собранием.
Данный перечень не является исчерпывающим, к компетенции общего собрания Жилищным кодексом могут быть отнесены и иные вопросы.
Примечание
Сегодня к общему собранию собственников многие относятся как к скучнейшим мероприятиям советских времен, на которые мало кому нравилось ходить. Однако это очень опасное заблуждение. Собственник квартиры, который упорно игнорирует «общий сбор», рискует однажды обнаружить, что в его дворе появилась большая автопарковка, а платежи за капремонт выросли втрое. «Почему?!» — воскликнет он возмущенно. «Так решили на общем собрании», — ответят ему, и он обязан будет это решение выполнять.
В 2015 году в Жилищный кодекс, возможно, будут внесены изменения, прямо относящие к компетенции общего собрания собственников помещений принятие решения о наделении совета дома полномочиями решать вопросы, касающиеся текущего ремонта общего имущества. Также планируется, что общее собрание будет вправе принимать решение о предоставлении председателю совета дома дополнительных полномочий по решению текущих вопросов, возникающих в его деятельности, но не входящих в компетенцию общего собрания собственников.
Для того чтобы решение общего собрания собственников было принято, оно должно набрать более 50% голосов от числа тех, кто участвует в собрании. Но существуют вопросы, решение по которым принимается не менее чем двумя третями голосов всех собственников помещений в данном доме, а не только тех, кто пришел на собрание. К ним относятся вопросы, указанные в п.п. 1 — 3.1. ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса:
— вопросы о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек;
— вопросы, связанные с организацией и проведением капремонта;
— вопросы о порядке использования земельного участка (например, ставить ли во дворе хоккейную коробку, организовывать ли гостевую автостоянку и т.д.);
— вопросы о том, каким образом может быть использовано общее имущество собственников помещений многоквартирного дома (в том числе и о размещении на доме рекламных конструкций);
— вопрос о том, кого от имени всех собственников уполномочить на заключение договоров о пользовании общим имуществом (например, договора на размещение рекламы на стене дома).
В случае если в 2015 году в Жилищный кодекс будут внесены изменения, дающие общему собранию собственников право принять решение о наделении совета дома полномочиями на решение вопросов по текущему ремонту, а также принять решение о расширении полномочий председателя совета дома, такие решения также должны будут приниматься двумя третями голосов.
Примечание
Бывает так, что, собравшись вместе для обсуждения, например, необходимости установки лавочек возле подъездов, жители, что называется, слово за слово переходят к теме расширения парковки, а затем решают: пожалуй, нам нужны шлагбаумы, чтобы соседи не имели привычки парковаться в нашем дворе. Так вот, решение о шлагбаумах на данном собрании принимать нельзя — оно не было изначально внесено в повестку. Если уж собрались говорить о лавочках, голосовать можно только по этому вопросу. Для шлагбаумов нужно созывать новое собрание.
Собственник помещения имеет право голосовать как лично, так и через своего представителя. Правда, устного поручения проголосовать за другого человека будет недостаточно. Бюллетень представителю собственника выдадут, только если он предоставит нотариально удостоверенную доверенность.
Как заполнять бюллетень? Разумеется, в бюллетене, как и при любом голосовании, нужно четко определять свою позицию. Если галочки поставлены и возле пункта «да», и возле пункта «нет», бюллетень при-знается недействительным. Точнее, недействительным только в том вопросе, где есть ошибка. Допустим, на голосование выставили три вопроса. По двум человек ответил четко: либо «да», либо «нет», а в третьем ошибся, поставив сразу две галочки. Тогда его голос по первым двум вопросам учитывается, по третьему — нет.
За детей-собственников до 14 лет голосуют родители или иные законные представители (опекуны, попечители). Дети от 14 до 16 лет голосуют с согласия своих родителей или иных законных представителей. Таким образом, бюллетень в этом случае должен содержать подпись ребенка и кого-то из старших.
Примечание
Как считать голоса?
Этот вопрос часто задают жители домов. Допустим, собственница одной двухкомнатной квартиры — одинокая пенсионерка, а собственники соседней, такой же двухкомнатной, — муж, жена и их несовершеннолетний сын. Получается, что у пенсионерки один голос, а у семьи — три?
Нет, это неверно. Голоса распределяются не по числу владельцев собственности, а по метражу, которым владеет каждый собственник. Поэтому голос пенсионерки будет «весить» ровно столько, сколько три голоса семьи (напомним, решения за несовершеннолетних детей принимают их родители или опекуны). А вот, например, голос ее соседки, собственницы трехкомнатной квартиры, окажется еще «весомее».
После того, как голоса подсчитаны, необходимо оформить протокол (он подписывается председателем и членами счетной комиссии).
В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны:
а) дата, время и место проведения собрания;
б) сведения о лицах, принявших участие в собрании;
в) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
г) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
д) сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.
Затем инициатор общего собрания в десятидневный срок должен оповестить о принятом решении всех жильцов. Это можно сделать посредством размещения копии протокола в месте, определенном общим собранием (например, в подъезде на первом этаже дома). Сам протокол и решения по вопросам, поставленным на голосование, также хранятся в месте, определенном на общем собрании.
В 2015 году в Жилищный кодекс планируется принятие изменений, которые придадут протоколу общего собрания собственников статус официального документа и обяжут инициатора собрания в обязательном порядке предоставлять копию протокола в управляющую организацию или ТСЖ, а также размещать в системе ГИС ЖКХ (подробнее о ней можно узнать в соответствующем параграфе учебника).
После вступления решения в силу ни один собственник помещения в многоквартирном доме не вправе уклониться от его исполнения (даже если человек не присутствовал на собрании). Однако собственник помещения в многоквартирном доме может попытаться в суде оспорить решение, которое приняли на общем собрании. Подать в суд может владелец квартиры, который голосовал против принятого решения, или тот, кто вообще не присутствовал на собрании, а о решении узнал постфактум.
Примечание
Если вы понимаете, что решение на собрании было принято с нарушением процедуры и что его могут оспорить в суде, объявляйте еще одно внеочередное собрание собственников и принимайте на нем важное для вас решение в соответствии со всеми нормами. В этом случае можно быть уверенным, что решение не будет оспорено.
Решение общего собрания может быть признано недействительным, если оно принято с нарушением Жилищного кодекса и нарушает права и законные интересы собственника. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Пример
Пожалуй, не найдется председателя совета дома или ТСЖ, которому не был бы знаком типаж «скандальный жилец». С такими людьми сложно, они вечно всем недовольны и уверены, что их ущемляют, игнорируют и обманывают. При этом скандалисты неплохо разбираются в юридических тонкостях и могут зацепиться за любые, самые мелкие, огрехи в протоколе, чтобы потом подать в суд. Для того чтобы решение не было оспорено, важно досконально соблюдать процедуру голосования и проведения собрания в целом.
Заявление об обжаловании решения собственник может подать в течение шести месяцев после того, как он узнал (или должен был узнать) о решении собрания. Впрочем, если суд сочтет, что нарушение было несущественным, а голос обиженного собственника (даже если бы он принимал участие в голосовании) всё равно никак не повлиял бы на итоговый результат, иск будет оставлен без удовлетворения.
Но решение собрания суд может признать и недействительным. При этом недействительное решение может быть либо ничтожным, либо оспоримым.
Ничтожное решение признается недействительным в любом случае, подаст кто-либо в суд с целью его оспаривания или нет. Например, это было решение по вопросу, который не включался в повестку дня (исключение здесь одно: если в собрании приняли участие абсолютно все владельцы помещений). Или если оно было принято на собрании, не имеющем кворума. Или, например, вопрос вообще не относился к компетенции собрания. Или (что тоже бывает) решение противоречит нормам правопорядка и нравственности.
Оспоримое решение, как следует из названия, в принципе имеет право на существование, но выглядит (или было принято) весьма неоднозначно. Например, кворум на собрании был, но созывали собственников совсем не так, как положено по закону, да и по самой форме проведения есть большие вопросы. Либо протокол был оформлен с большими огрехами. Оспоримое решение признается недействительным только по решению суда.
Стопроцентная явка на общее собрание всех собственников помещений — это мечта любого председателя совета многоквартирного дома. Но, как показывает практика, собрать всех жителей дома в одно время и в одном месте бывает практически невозможно. Добиться даже пятидесятипроцентного кворума — задача почти невыполнимая.
Но поскольку решения все-таки принимать надо, инициаторы собраний всё чаще выбирают иную форму — заочное голосование. В этом случае убеждать кого-то из соседей в собственной правоте или объяснять что-то придется путем раздачи письменных материалов.
Проходит заочное собрание таким образом: инициативная группа жильцов разносит по квартирам бюллетени, в которых обозначены вопросы повестки собрания. Собственники помещений знакомятся с ними, в течение определенного времени обдумывают свое решение, а затем, проголосовав, приносят бюллетени в установленное место либо отдают их представителям счетной комиссии.
Голосуя за или против, собственник должен не только поставить галочку, но и указать:
а) сведения о себе как участнике голосования;
б) сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение.
Заочное собрание можно провести только после того, как по той же самой повестке инициативная группа уже пыталась провести общее очное собрание — но не набрала кворума.
Как и при очном собрании, инициатор заочного собрания должен оповестить о нем собственников как минимум за 10 дней до раздачи бюллетеней, а затем в десятидневный срок вывесить на общее обозрение решение собрания.
Результат заочного голосования тоже нужно оформлять протоколом.
В протоколе о результатах заочного голосования должны быть указаны:
а) дата, до которой принимались бюллетени для голосования;
б) сведения о лицах, принявших участие в голосовании;
в) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
г) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
д) сведения о лицах, подписавших протокол.
В 2015 году в Жилищный кодекс возможно внесение изменений, в результате которых у собственников помещений в многоквартирном доме появится еще одна форма проведения собрания — очно-заочная. При такой форме жители обсуждают на очном собрании поставленные вопросы, принимают какие-то решения по этим вопросам, а также имеют право подумать над своим решением несколько дней (период обдумывания оговаривается отдельно и заносится в протокол) и принести свое решение, оформленное в письменном виде, по указанному в протоколе адресу (который тоже оговаривается отдельно).
Управляющая компания заполучила в свое управление больше всего домов. По данным сайта «Реформа ЖКХ», у них в управлении сразу
Управляющая компания «Юг» работает в Тюмени с 2006 года. Сейчас у неё в управлении 144 многоквартирных дома. Владельцы — двое предпринимателей: Виталий Ширшов (он же директор «Юга») и Рамзан Абубакаров. Последний владел целым рядом компаний в Тюмени и области, но они все закрылись. Единственной действующей сейчас числится «ГидроТехМаш», занимающаяся разработкой карьеров, добычей глины. Зарегистрирована она в Грозном.
Пятерку самых крупных УК Тюмени замыкает «Жилищный стандарт». Компания работает в Тюмени с 2012 года, у них в управлении
По данным сервиса «Контур.Фокус», в 2018 году выручка «Жилищного стандарта» составила
Сейчас УК принадлежит акционерному обществу «Домком Инвест», владеющему управляшками по всей России. Основателем и генеральным директором этой компании является Александр Костюков. «Домком Инвест» позиционирует себя инвестиционной компанией в сфере ЖКХ. Уставный капитал самой УК — всего 10 тысяч рублей, а вот у «Домком Инвеста» значительно больше —
У управляющей компании, в которой работают всего 16 человек (по данным сервиса «Контур.Фокус»), на обслуживании
С одной стороны, наличие 299 управляющих организаций вроде бы как говорит об острейшей конкуренции на рынке управления жильем. С другой стороны, бОльшая часть этих компаний — ТСЖ, созданные жильцами конкретного дома, или миниатюрные «управляйки», за которыми числится один, ну, максимум два-три дома.
Наше исследование показывает, что на деле концентрация на рынке куда более серьезная.
Значимых игроков — чуть более десятка, их активы начинаются от полумиллиона «квадратов», находящихся под управлением. Еще примерно столько же владеют «управляшками», оперирующими от 300 до 500 тысяч квадратных метров.
Всего же по официальным данным, ТОП-10 крупнейших управляющих организаций Челябинска оперирует в общей сложности 2237 домами общей площадью 14,925 миллионов квадратных метров (39 и 44,1 процент от общего количества), а их совокупная выручка превышает 2,13 миллиардов рублей (46,8 процента от общей задекларированной по городу).
Происхождение ведущих игроков рынка разное.
Самые крупные управляющие компании Челябинска — «ДЕЗ Калининского района», «УК ПЖРЭУ Курчатовского района», УО «Ремжилзаказчик», УК «Созвездие» — осколки еще советских ЖЭКов и районных МУПов, ЖЭУ и ЖРЭУ, которые начали активно становиться частными с приходом на пост главы Челябинска Михаила Юревича. Схемы, с помощью которых муниципальные предприятия тихо уходили в небытие, а на их месте (и на их имуществе и жилом фонде) возникали новые ООО (часто — одноименные с предшественниками), в рамках этого исследования мы не изучали. Хотя, они, наверное, представляют определенный интерес для истории развития коммунального бизнеса в областном центре.
С другой стороны, в последние годы набирает обороты другая тенденция — собственные управляющие компании создаются строительными организациями, которые, построив новое жилье, берутся и за его обслуживание — это и хороший бизнес (особенно в первые годы после постройки дома), и своего рода стимул строить качественно — чтобы потом самим же не тратиться на устранение недоделок.
В итоге практически все крупнейшие челябинские компании-застройщики имеют связанные (как правило, через одних и тех же владельцев, но бывают и исключения) с ними управляющие компании.
Наконец, третий вариант — либо одна относительно крупная, либо две-три небольших УК, которые управляются несколькими компаньонами, а то и родственниками. Чаще всего это семейный бизнес тех, кому удалось отстоять от поглощения «гигантами» один-два ЖЭКа.
Бизнес управляющих компаний — очень непростой, с многочисленными нюансами, зависящий от возраста, качества и технического состояния того жилья, которое эти компании обслуживают. Однако устойчивый денежный поток (собираемость платежей превышает, по некоторым сведениям, 90 процентов), который эта отрасль генерирует, обеспечивает стабильный интерес к ней со стороны крупнейших финансово-политических кланов города.
Многоэтажные дома нуждаются в тщательном уходе и внимательном руководстве. Далеко не все собственники квартир довольны деятельностью председателей и сотрудников обслуживающей организации. Кто проверяет работу управляющих компаний? К кому обращаться в случае выявления недочетов, с просьбой разрешить спор или повлиять на недобросовестный подход к обязанностям?
На федеральном уровне контроль за работой управляющих компаний осуществляет ряд органов:
- Министерство строительства.
- Минэнерго РФ.
- Антимонопольная служба.
Минстрой отвечает за разработку нормативов, критериев качества и порядок предоставления коммунальных ресурсов. Структура, защищающая конкуренцию, утверждает принципы расчета стоимости благ цивилизации. А Минэнерго разрабатывает схемы и нормативы теплоснабжения.
Четыре причины не лезть в бизнес в сфере ЖКХ
Общественный контроль в сфере ЖКХ преследует следующие цели – улучшение качества коммунальных благ и максимальную защиту прав жильцов. Для реализации надзора организованы несколько специальных центров, объединенных в общую сеть.
Сотрудники и добровольцы выполняют ряд задач: отслеживают исполнение обязанностей управляющей компанией, оказывают профессиональные консультации, рассматривают индивидуальные и коллективные обращения, предоставляют возможную помощь в соответствии с квалификацией.
Недобросовестный подход к исполнению своих обязанностей – это проблема многих управляющих компаний. Распределение средств, ежемесячно перечисляемых жильцами, производит руководитель (или назначенное должностное лицо) обслуживающей организации.
Надзор над управляющими компаниями можно реализовать путем проведения аудита. Инициаторами мероприятия могут выступать: активисты, любой собственник жилья или непосредственно руководство.
В зависимости от направления или субъекта, проводящего контроль, можно выделить несколько форм аудита:
- обязательная;
- инициативная.
Наибольшей популярностью пользуется второй вид. Одна из главных особенностей аудиторского контроля: заказчиком может выступать как само руководство управляющей компании (в целях повышения доверия, получения возможности отчитаться на общем собрании и т. д.), так и сомневающиеся в ее честности жильцы многоквартирного дома.
Аудит оплаты приобретенных товаров и услуг включает в себя: проверку грамотности оформления договоров, правильности оплаты, приема и списания полученных ценностей. Инспекторы всегда обращают внимание на наличие документов, определяющих права и обязанности сторон, причины возникновения и способы устранения дебиторской и кредиторской задолженностей, правильность приема и выдачи товаров, использование актуальных статей при составлении проводок.
Аудитор может запросить смету и проверить полноту проведенных работ, а также их соответствие заявленной стоимости. Контролю может быть подвергнуто штатное расписание, тарификация, порядок предоставления заработка и т. д. Инспектор имеет право запросить любой документ, касающийся расхода денежных средств.
Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома
На федеральном уровне к главным методам контроля деятельности УК относят издание нормативных актов и методических рекомендаций. Их положения следует соблюдать во всех субъектах РФ.
Упомянем, кто осуществляет контроль за деятельностью УК:
- Министерство строительства РФ – обозначает алгоритм предоставления коммунальных услуг, критерии качества работы ресурсоснабжающих оганизаций.
- Министерство энергетики РФ – регулирует нормативы и требования поставки теплоэнергии.
- Антимонопольная служба – координирует ценообразование и тарифы на предоставление коммунальных услуг.
Кроме того, потребители могут обращаться в Роспотребнадзор. Эта структура обеспечивает правовую защиту всех субъектов на территории РФ и контролирует соблюдение Закона «О правах потребителей».
Если собственники МКД ставят под сомнение добросовестность действий УК, они могут организовать аудит управляющей компании. Первым делом составляется заявление, в котором заявитель или собрание жильцов должны указать:
- свои ФИО;
- адрес проживания;
- паспортные данные;
- суть претензии и так далее.
Поскольку УК обязана отчитываться перед избравшими ее жильцами, у организации запросят документы по оказанным услугам, их стоимости, используемым тарифам.
Иногда потребителями коммунальных услуг инициируется проверка жилищной инспекцией.
В любом случае жители могут самостоятельно оценить финансово-хозяйственную деятельность компании (аудит). Так как разобраться в финансовой документации без специальных знаний трудно, собственники МКД обычно привлекают в процессе эксперта.
У подачи жалобы есть много нюансов, поэтому стоит заручиться помощью профессионала. Если дело дойдет до суда, УК, выступая в роли ответчика, для защиты своих интересов привлечет опытного юриста. Он без труда найдет процессуальные ошибки в заявлении или нарушение сроков подачи жалобы. Следовательно, истец – жилец или собрание владельцев квартир – должны хорошо разбираться в особенностях деятельности управляющих компаний.
Основы деятельности управляющей компании закреплены в законодательстве. Перечень ее обязанностей отображается в договоре, который она заключает с жильцами МКД. Если компания не выполняет возложенные на нее функции, соглашение можно расторгнуть и потребовать применения штрафных санкций.
Коммунальная организация имеет следующие функции:
- выполнение текущего и капитального ремонта;
- обеспечение дома энергоресурсами;
- создание безопасных условий эксплуатации дома жильцами;
- рассмотрение обращений жильцов и так далее.
- Детали прописываются в договоре.
- Права управляющей компании:
- информирование о любых несанкционированных способах использования жилья/общих нежилых площадей;
- взыскание задолженности с жильцов;
- распределение резервов для ремонтных, эксплуатационных и других работ;
- инспектирование предоставленных жильцами данных на оплату коммунальных услуг и так далее.