Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Доходность инвестиций в недвижимость начинается от 9% и зависит от качества активов, их месторасположения и уровня риска. Можно выделить пять основных инструментов, которые интересны инвесторам: денежные средства, ценные бумаги, депозиты, жилая и коммерческая недвижимость.
Рекомендую формировать портфель, распределяя по 20% в каждый из инструментов. Денежные средства необходимы для принятия быстрых решений — чтобы инвестировать в выгодный инструмент или реализовать перспективную идею, средства на которую нужны сейчас.
Минимальный порог входа для частных инвесторов начинается от 300–500 тыс. руб. — в этом случае вы можете вложить деньги в любой актив через краудфандинговую платформу (порог входа определяет сама платформа). При покупке объекта стрит-ретейла инвестиции начинаются от 15 млн руб., части этажа в бизнес-центре — от 30 млн руб., отдельно стоящего складского, офисного или торгового здания — от 100 млн руб.
Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать
Среди коммерческой недвижимости перспективным можно считать офисный сегмент — он показал максимальную устойчивость ко всем рыночным кризисам за последние 15 лет.
Пандемийный год офисный рынок пережил достаточно спокойно, хотя введение режима самоизоляции и сопровождалось опасениями, что резко вырастет объем вакантных площадей. Низкий объем ввода новых площадей помог сохранить вакантность на уровне 8,1% даже при сокращении спроса. Для сравнения, максимальным за последнее время показатель был в 2014 году, тогда пустовало более 14% офисных помещений.
На сохранение инвестиционной привлекательности офисов влияет и развитие сегмента коворкингов, который растет на десятки процентов в год и доказывает, что офисные пространства в той или иной интерпретации останутся востребованными.
Склады стали главным бенефициаром 2020 года, и в дальнейшем инвестиции в сектор продолжат расти. Такой вывод можно сделать, ориентируясь хотя бы на показатели развитых рынков — Москва еще существенно отстает по объему складских площадей на душу населения.
Можно ожидать, что и в дальнейшем востребованность складов будет обеспечена комплексным развитием ретейла и компаний, обеспечивающих работу всей цепочки онлайн-оборота — в том числе логистов, осуществляющих доставку в пределах «последней мили», а также занимающихся хранением и распределением заказов. В 2020 году на компании из этих секторов уже пришлось более 50% сделок со складами.
Инвестиции в жилую недвижимость стали особенно популярны в прошлом году, когда была введена льготная ипотека, ключевая ставка снижалась, а на фоне валютных колебаний клиентам стало невыгодно держать средства на депозитах. Помимо увеличения активности на фондовом рынке, на рынке жилья произошел приток инвесторов, которые старались успеть приобрести квартиры до увеличения ключевой ставки и роста цен.
Многие клиенты, купившие квартиры или апартаменты в новостройках Москвы в начале 2020 года, перепродают недвижимость еще на стадии строительства, зафиксировав максимальную прибыль.
Немаловажным фактором, оказывающим влияние на рост цен, остаются спекулятивные настроения покупателей, которые уверены в том, что, купив квартиру сегодня, завтра они обязательно перепродадут ее с прибылью. Хотя это не всегда бывает так — мировой опыт последних 15 лет тому доказательство.
Вложение средств в жилую недвижимость не будет терять актуальности в сравнении с другими типами недвижимости по причине того, что, помимо получения прибыли при покупке жилья на начальной стадии строительства, жилую недвижимость также часто используют и в качестве арендного бизнеса после сдачи дома в эксплуатацию.
Формат апартаментов продолжает набирать популярность среди инвесторов благодаря более привлекательным бюджетам покупки и компактным планировочным решениям. Но на фоне ожидаемого принятия закона об их правовом статусе девелоперы не торопятся выводить новые апарт-комплексы в реализацию, что может стать дополнительным стимулом для вложений в данный формат недвижимости.
В какую недвижимость инвестировать в 2021 году
Ещё относительно недавно была популярна стратегия покупки коммерческого помещение еще на этапе котлована, а к моменту сдачи дома в эксплуатацию найти арендатора и продать объект новому хозяину с договором аренды как «готовый арендный бизнес» Но подобрать выгодный объект для этих целей становится всё сложнее. Сейчас застройщики видят высокий спрос на жилую недвижимость, который плавно перетекает в коммерческий сегмент, и держат цены на высоком уровне. Многие девелоперы в последнее время либо продают коммерческую недвижимость даже на этапе котлована уже по цене близкой к готовому объекту, либо самостоятельно договариваются с арендаторами и продают коммерцию уже после сдачи дома как арендный бизнес исключая спекулянтов из данной цепочки.
В целом доходность вложений в жилую и коммерческую недвижимость в России с относительно небольшими чеками, до 20-30 млн рублей, серьезно снизилась в последнее время. Конкуренция со стороны инвесторов за хорошие объекты в данном сегменте очень высока.
Но если рассматривать более крупные объекты, например от 100 млн рублей и выше – норма доходности вырастает в среднем до 10% годовых. И это при покупке стандартного, ничем не выдающегося торгового объекта, например под сдачу его в аренду федеральной продуктовой сети. Однако для инвестора, обладающего небольшой суммой, такая покупка доступна только с использованием инструментов коллективных инвестиций в недвижимость.
К сожалению, на сегодняшний день данный продукт является малопопулярным среди частных инвесторов из-за низкой финансовой грамотности. Большинство инвесторов по-прежнему предпочитают самостоятельно владеть и распоряжаться помещениями, в которые они вложили деньги. Но в этом случае им придется смириться с той невысокой доходностью, которую они получат от своих вложений, в сравнении с более дорогими и доходными объектами, доступными только крупным инвесторам или платформам коллективных инвестиций.
Ну и конечно же не стоит забывать, что прямая покупка недвижимости требует от инвестора времени, знаний и сил. В то время как при коллективных инвестициях, поиском и управлением объектами занимается профессиональная управляющая компания. Именно поэтому в последнее время наблюдается резкий рост интереса со стороны частных инвесторов на подобные продукты.
В «старой» Москве в последнее время отмечался более спокойный рост цен, чем в Новой Москве и Подмосковье (см. все индексы цен на недвижимость московского региона на сравнительном графике). «Внутри МКАД рынок достаточно сбалансирован, поэтому рост был менее резким. В долгосрочной перспективе квартиру в «старой» Москве можно назвать наиболее надежной инвестицией. Здесь сконцентрирована деловая активность, место для нового строительства сильно ограничено, а жилье востребовано. Поэтому в Москве внутри МКАД всегда будет высокий спрос на квартиры», — говорит Олег Репченко.
А вот Новая Москва очень сильно подорожала за последние годы. Сначала квартиры в ТиНАО дорожали обгоняющими темпами из-за грядущего открытия метро. В 2020 году Новая Москва стала основным бенефициаром программы льготной ипотеки – здесь почти все новостройки подходили под ее условия. В результате цены на недвижимость на присоединенных территориях оказались перегреты еще осенью прошлого года (см. «Новая Москва впереди всех по росту цен. Это нормально?»).
Московская область в последнее время стала обгонять и «старую», и Новую Москву по темпам роста цен. В первом полугодии 2021 года цены на квартиры в Подмосковье выросли в среднем на 13,2%, в старой Москве – на 9,6%, в Новой Москве – на 9,1% (см. «Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам 1-го полугодия 2021 года»). «По сути, Подмосковье сейчас наверстывает упущенное – долгие годы рынок недвижимости в Московской области стагнировал. Кроме того, прошлогодний ажиотаж в большей степени затронул Москву («старую» и Новую) — там почти исчезли бюджетные предложения, и спрос стал уходить в Подмосковье, — объясняет Олег Репченко. — Скорее всего, этот тренд в ближайшее время сохранится, поскольку цены в области не так перегреты, им есть куда расти. К тому же, в отличие от Москвы, новые условия льготной ипотеки актуальны для существенной части первичного рынка Подмосковья, что дополнительно поддержит спрос».
Таким образом, в моменте выгоднее покупать квартиры в Подмосковье. Но в Москве недвижимость более стабильна и надежна в долгосрочной перспективе.
Жилая недвижимость считается консервативным инвестиционным инструментом. То есть это скорее инструмент сохранения средств, чем активного заработка. Консервативные инвесторы покупают жилье для дальнейшей сдачи в аренду – это неплохая «пенсионная» инвестиция.
При этом необязательно покупать квартиру, на рынке есть еще апартаменты. Они продаются по заметно более низким ценам, чем квартиры с официальным жилым статусом. А сдавать их можно по такой же цене, как квартиры, поскольку для арендатора статус недвижимости неважен. «Если широко посмотреть на вопрос, не вдаваясь глубоко в детали, то выгоднее для последующей сдачи в аренду апартаменты, — считает Наталия Пырьева. — Прежде всего, апартаменты на 15-20% стоят дешевле, чем обычная квартира в том же районе. При этом апартаменты часто строят в престижных районах города, где нет обычных жилых комплексов».
Но апартаменты дороже в обслуживании. «Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то для расчета стоимости коммунальных услуг (электроэнергию и водоснабжение) используются тарифы для нежилых помещений, — рассказывает Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YES. — Кроме того, часто в апарт-комплексах места общего пользования (лобби, холлы и прочее) занимают значительную площадь (1000-1500 кв.м.), затраты на их обслуживание тоже учитываются в стоимости коммунальных услуг. Таким образом, в ряде объектов разница стоимости коммунальных услуг может достигать до 50% в сравнении с жилыми помещениями».
Стандартных показателей здесь нет, поэтому конкретную выгоду надо просчитывать в каждом случае. Это осложняется тем, что обычно на стадии строительства еще неизвестно, какими будут коммунальные платежи в готовых апартаментах, а порой до сдачи в эксплуатацию даже не определен статус жилья (гостиничное, офисное и т.п.), от чего зависит будущий налог на недвижимость.
В целом при оценке инвестиционной привлекательности конкретного проекта апартаментов Олег Репченко рекомендует обращать внимание на следующие факторы:
— Цена. Дисконт по отношению к аналогичному жилью в той же локации должен составлять не менее 15-20%.
— Расположение. Востребованы будут те апартаменты, которые расположены в районах с дефицитом современного жилья. В первую очередь это касается ЦАО и районов рядом с центром.
— Качество предложения. Чтобы компенсировать нежилой статус, девелоперы часто закладывают в проекты с апартаментами дополнительные сервисы и качественные характеристики – общие зоны с инфраструктурой и полезным функционалом, гостиничный сервис и т.п. Такие апартаменты могут быть интересны, особенно для сдачи в аренду.
«Если резюмировать, апартаменты должны быть лучше и дешевле квартир, чтобы выдерживать с ними конкуренцию», — говорит эксперт.
Кроме того, на рынке предлагается готовый инвестиционный продукт – сервисные апартаменты. В этом случае управляющая компания берет на себя все работы по обустройству, сдаче и обслуживанию апартаментов. «В 2020 году на рынок апартаментов пришла волна новых инвесторов: волатильность валют, общая нестабильность экономической ситуации, падение ставок по депозитам замотивировали потребителей вложить накопления в доходную недвижимость. Сервисные апартаменты стали оптимальным решением для тех, кто искал инструмент именно пассивного дохода», — отмечает Антон Агапов.
При этом инвестор, в зависимости от условий, может получать как гарантированный доход, так и плавающий. «В своей практике работы с собственниками апартаментов YES мы столкнулись с тем, что они стали чаще выбирать не консервативные программы, с гарантированным небольшим доходом, а программы, подразумевающие посуточную аренду с более зависимым от сезонности доходом. Такие программы в конечном итоге приносят больший доход, и инвесторы готовы идти на обоснованный риск, — рассказывает эксперт. — По состоянию на второй квартал 2021 года показатели доходности в наших проектах составляют стабильно от 6% до 10% годовых, в зависимости от того, на каком этапе был приобретен апартамент. Вознаграждение управляющей компании в проектах составляет 15% от дохода, полученного от сдачи апартамента в аренду».
В ближайшей и среднесрочной перспективе рынок недвижимости перестанет приносить безумную прибыль, как было последний год. Но он продолжает быть интересным для тех, кто хочет владеть стабильным и надежным материальным активом. Тем более сейчас существуют инструменты для разных типов инвесторов.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.
Безусловно, для успешной работы в новом формате есть ряд условий. Во-первых, ваш объект должен располагаться там, где данные инструменты эффективно работают. Таким образом, если ваше жилье находится в стране, где запрещен или ограничен доступ в интернет, то да, здесь вы вряд ли добьётесь успеха, используя данный подход. Однако если недвижимость находится, к примеру, во Флориде (США) или Лондоне (Великобритания), то вам доступны десятки подобных агрегаторов и методов получения максимального дохода от сдачи в аренду. Во-вторых, само по себе ваше жилье или иной объект недвижимости, должно подходить формату агрегаторов.
Например, когда вы сдаёте однокомнатную квартиру через популярную доску объявлений, то вы, по сути, продаете доступ к вашей недвижимости на время, скажем, год или несколько месяцев, через полуагрегатор. Таким образом, вы оказываетесь практически полностью вовлечены в процесс: вы должны отвечать на звонки, показывать квартиру, подписывать договоры и так далее. Представьте, что через агрегатор можно сразу получить готовый результат. Арендаторы в назначенное время стоят на вашем пороге с уже подписанным онлайн-договором, с рейтингом и скорингом, деньги уже на вашем счету и агрегатор сам достиг максимальной цены по аренде. Фантастика? Нет, это уже давно стало реальностью, а не эпизодом из кинофильма о будущем.
Каждый раз, вызывая такси через приложение, вам не нужно отдельно звонить в транспортную компанию, ближайшая машина ждёт вас у подъезда, и онлайн-договор уже подписан. И даже если вы этого не осознаете, перевозчик вас принял по рейтингу, а главное, аренда автомобиля, то есть тариф на саму поездку, был максимальным во время заказа, и всё это сделал агрегатор. Такую же схему работы используют отели, авиакомпании и многие другие бизнесы. Просто в жилом сегменте инвесторам сложно принять необходимость подобных изменений и уж тем более внедрить их в жизнь. По этой причине они упускают огромные деньги, в том числе от этого теряет и капитализация их недвижимости.
Сегодня я могу сдать в аренду недвижимость или её часть, или даже один квадратный метр на час или 30 минут, допустим, для хранения чемодана туриста. В настоящее время уже существуют и функционируют такие онлайн-платформы, через которые туристы могут оставить свой багаж на пару часов в удобном месте города. К такому агрегатору активно подключаются кафе, рестораны, отели, склады самообслуживания и другая недвижимость. Через другой сайт-агрегатор я могу выставить свой объект для аренды на день или неделю, в качестве площадки для съемок фильма, сериала или рекламного ролика. Например, аренда двухкомнатной квартиры в Москве под такие съемки стоит порядка 20−25 тысяч рублей в сутки, и это рыночные ставки.
Самая малочисленная, по данным опроса компании Realiste, группа инвесторов (1% опрошенных) и она же самая богатая (50% от всего капитала) — крупные компании, в основном банки. Они перекупают активы стоимостью от 1 млрд руб. у других банков или крупного бизнеса. Это крупные закредитованные объекты, доходность по которым невелика (8-12% годовых), но стабильна.
Малый и средний бизнес (3% инвесторов) ищет объекты стоимостью от 200 тыс. до 1 млрд руб. Они находят по всей России объекты с дисконтом в 25% и более, ремонтируют их и сдают в аренду или продают по более высокой цене, их доходность — около 15%.
Динамика цен на второе полугодие 2021 года, по словам Бурмистрова, будет зависеть от правительственных антикризисных мер, потому что предыдущая привлекла в строительную отрасль более двух трлн рублей.
«Если мер не будет принято, вероятность того, что до конца декабря темпы роста стоимости квартир снизится из-за падения спроса, велика. Но это не значит, что стоит ждать удешевления», – подчеркнул эксперт.
Он констатирует, что увеличение себестоимости строительства из-за инфляции, роста цен на стройматериалы, нехватка рабочей силы (даже при отмене более 50% обязательных требований к строительству) с одной стороны и высокая конкуренция – с другой, будут содействовать тому, что покупателю будет доступен широкий выбор объектов по любой цене, но растущая динамика цен приобретет менее выраженный характер.
Бурмистров предложил альтернативный способ заработка: не покупать недвижимость в собственность, а дать заем под залог недвижимости с высокой процентной ставкой.
«Вы получаете с заемщика ежемесячные платежи около 36% годовых, а в случае не получения оплаты от заемщика от трех месяцев, инвестор обращает взыскание на недвижимость заемщика и получает по факту свои проценты с штрафными санкциями, либо недвижимость переходит в собственность инвестора. Этот рынок сопряжен рисками, но высокий уровень доходности сделал эти инвестиции довольно популярными даже среди непрофессиональных инвесторов», – рассказал Бурмистров.
Он также отметил, что инвестиционно-залоговая недвижимость тоже подорожала. Становится все труднее найти даже самую проблемную недвижимость, продаваемую по ценам, на 15-20% ниже рыночных. По данным Бурмистрова, спрос на «квартиры-банкроты» за первое полугодие 2021 года вырос на 33% по сравнению аналогичным периодом 2019 года.
Тенденция такова, что деньги все больше обесцениваются. Люди не перестают искать новые способы сохранить накопления, а по возможности увеличить их.
Привычные средства в сложившейся ситуации недостаточно эффективны. Банки дают настолько маленькие проценты на вклады, что они не могут покрыть инфляцию.
Неутешительная статистика невольно заставляет усомниться в надежности многих кредитно-финансовых учреждений.
Куда вложить деньги в 2021 году, чтобы не прогадать? Покупка участка земли в Подмосковье станет отличным способом сбережения средств.
В кризисное время многие повседневные товары, автомобили, бытовая техника, продукция иностранного производства непрерывно дорожают. Но это не коснулось цен на участки земли ИЖС.
Стоимость земли не находится в непосредственной зависимости от курсов иностранных валют. Сейчас в сфере недвижимости отмечается затишье, цены на землю держатся весьма демократичные. Поэтому оптимальный ответ на вопрос куда лучше вложить деньги в 2021 году — приобретение участка в одном из коттеджных поселков вблизи Москвы.
Эксперты утверждают, что инвестиции в землю в 2021–2022 годах являются наилучшим инструментом улучшения благосостояния. На данный момент это один из сегментов, где цена не растет, а снижается. На начало года отмечается падение стоимости на земельные участки до 3%.
Относительно того, где лучше приобретать землю, эксперты единогласно склоняются к загородным коттеджным поселкам. В последнее время все больше людей стремится покинуть границы мегаполисов и жить рядом с природой.
Сейчас многие с осторожностью решаются на какие-либо перемены. Но уже через несколько лет желающих перебраться за город станет больше.
Куда же в 2021 году выгодно вложить деньги? Покупка участка в Подмосковье – идеальный вариант. Те, кто сейчас решится на приобретение земли, не более чем через 5 лет смогут ощутить существенную выгоду. По прогнозам, именно к этому времени цены на загородные участки уверенно пойдут вверх. И нынешние покупатели получат внушительный финансовый выигрыш.
Если Вас интересуют крупные инвестиции, то стоит задуматься о земле под строительство своего коттеджного поселка или о земле под ЭкоПоселение.
Определитесь, жилище какого плана вас интересует – первичного или вторичного. Если квартира для вас – это единственное готовое решение, куда инвестировать деньги в 2021 году, то лучше выбирать жилье в новостройке. Но при этом обязательно помните о плюсах и минусах инвестиций в недвижимость в 2021 году.
Риски не исключены, но и выгодные сделки тоже. Вторичка в этом плане надежнее, хотя она не сможет обеспечить вам такие же комфортные условия, как квартира в новой застройке.
Ее придется постоянно поддерживать в хорошем состоянии, делать косметические ремонты, научиться жить со сбоями старой проводки и труб, которые часто случаются только из-за ветхости.
Стоит ли покупать квартиру в панельном доме в кризис? Это оптимальные варианты для тех, кому не по карману новостройка, но не устраивают условия жизни, например, в хрущевке. Однако панельные строения плохо звукоизолированы и утеплены. Если вы решите обшить свое жилье дополнительными материалами, то необходимо будет потратить приличную сумму денег.
Оцените микрорайон, в котором располагается выбранное вами жилье. Очень важно, чтобы рядом были все необходимые социальные объекты – транспортные остановки, магазины, аптеки, больницы, автостоянка, школа, детский сад и прочие важные учреждения.
Не отдавайте предпочтение жилым помещениям, рядом с которым есть промышленные предприятия или шахты, так как вы будете вынуждены постоянно слушать гул и шум, издающиеся от них.
Но если вы ищите способ, как сохранить деньги в 2021 году, то можно приобрести квартиру в не очень благоприятном районе, чтобы сдавать ее, например, студентам, которые всегда отдают предпочтения простым и недорогим видам жилья.
Определитесь, на каком этаже вы хотите жить. Самые дешевые варианты – это первый и последний этаж. Стоит ли покупать квартиру на первом этаже в 2021 году? Риэлторы считают, что ее выбор должен основываться на предпочтениях и желаниях потенциального покупателя.
Если у него маленькие дети, есть необходимость постоянно выносить коляску на улицу и при этом нет возможности купить жилище в новостройке, где есть лифт, то квартирка на первом этаже в старой хрущевке – отличный вариант.
Стоит ли покупать квартиру на последнем этаже в 2021 году? Ответ, да, но при этом нужно учитывать некоторые особенность такого жилья:
- Необходимо проконтролировать, дабы на здании обязательно была двускатная крыша, чтобы она не промерзала, не протекала и не заливала ваше будущее место жительства;
- Если в доме есть чердак, то вы можете впоследствии сделать его своим вторым этажом (согласовав эту процедуры с ЖЭКом и другими соответствующими учреждениями), если приобретете жилье на последнем этаже;
- Сверху вы не будете слышать топот и бег соседей, из окон к вам не донесется звук сигнализации автомобилей, припаркованных у дома, а на вашей лестничной площадке будет чистота и порядок, потому что через нее не будут постоянно, кроме вас и вашей семьи, ходить жильцы.
Выясните, какой площади должно быть ваше жилое помещение. Стоит ли покупать большую квартиру в кризисное время? Как раз 2021 год – для этого лучший вариант, поскольку появляется возможность значительно сэкономить деньги на покупке двухкомнатного или даже трехкомнатного жилья.
Стоит ли покупать однокомнатную квартиру в текущем году? Это выгодное решение для тех, кто ищет способ заработать на сдаче недвижимости в аренду. Ведь в сложной экономической ситуации приезжие люди не хотят снимать жилье с большими площадями, так как они будут намного дороже по стоимости.
В приоритете для них — небольшие жилые площади недалеко от центра города.
Многие люди, проживающие в областных центрах или даже небольших провинциальных городах, у которых есть приличные денежные сбережения, часто приобретают дома для того, чтобы иметь стабильный пассивный доход.
Есть также категория людей, которые покупают не все жилое помещение, а только его конкретную часть. Как правило, это касается предпринимателей, которые ищут помещение для своего офиса или другого рабочего пространства.
Стоит ли покупать долю в квартире в 2021 году, чтобы переделать ее в рабочее помещение? Это очень хороший вариант, если человек, который будет владеть другими долями этого жилья, надежный и проверенный временем. К тому же вы должны заранее подготовить себя к тому, что вы не сможете свободно распоряжаться этой долей.
Все нужно будет постоянно согласовывать с совладельцами. Практически такая же ситуация касается и тех, кого волнует вопрос, стоит ли покупать комнату в квартире в 2021 году. В кризис у людей есть возможность приобрести полноценное жилье, потому что цены на него всегда снижены. В нужное время вы всегда сможете продать квартиру, а вот только одну комнату – вряд ли.
Если в вашем распоряжении есть жилплощадь, которую вы планируете реализовать, то хорошо подумайте, стоит ли продавать квартиру в 2021 году. Если существует возможность дождаться лучших времен, то выгоднее отложить продажу, до времени, когда рынок недвижимости возрастет. Если же деньги нужны срочно, то лучшего периода, чем кризис, не может быть.
Покупатели найдутся быстро, поскольку это выгодно в первую очереди им.
Людям, интересующимся, стоит ли покупать квартиру в Москве в текущем году, эксперты рекомендуют не торопиться, поскольку стоимость на жилье в мегаполисе даже в кризис достаточно высокая, дешевого жилья в этом городе не бывает. Лучше сосредоточиться на том, как заработать деньги на квартиру в Москве, и приобрести ее в благоприятное экономическое время, не пользуясь ипотечными кредитами.
Выгодно ли приобретать квартиру или любое другое жилье в кризисный 2021 год? Дело в том, что недвижимость – это всегда прибыль, которая не приходит сразу.
В любом случае через пару месяцев вернуть себе вложенные в нее инвестиции не получится, поэтому придется какое-то время подождать.
Но как пассивный вариант вложения денег — покупка недвижимости, это то что нужно. Решать, естественно, только вам, удачи.
Почти три четверти россиян (73%) ожидают продолжения роста цен на жилье в следующем году. Об этом свидетельствуют данные опроса, проведенного банком «Открытие».
Наиболее часто такой прогноз дают в Северо-Западном федеральном округе (79%), реже — в Сибири (69%). Лишь 14% опрошенных полагают, что в новом году жилье не будет расти в цене, и только 3% респондентов верят, что в 2021-м недвижимость подешевеет.
Почти половина россиян (47%) прогнозируют повышение ставок по ипотеке в наступающем году с нынешних рекордно низких уровней. В Москве и Московской области в такой перспективе уверены 62%, на Дальнем Востоке — 59%, тогда как в Сибирском федеральном округе — лишь 39%, а в Южном — 40%.
Чуть больше половины (51%) россиян, в том числе 57% жителей Москвы и Московской области, задумываются о расширении собственной жилплощади в 2021 году. При этом 11% заявили, что уже сделали первые шаги на пути решения квартирного вопроса. Наиболее высока доля таких респондентов на Северном Кавказе (19%), меньше всего их в Приволжском федеральном округе (7%).
У 48% опрошенных, по их мнению, нет проблем с жильем (или они уже решили жилищный вопрос). Выше всего доля таких ответов на Дальнем Востоке (56%) и Северном Кавказе (53%), ниже всего — в Южном федеральном округе (44%).
Четверть россиян предпочтут купить квартиру в доме не старше пяти лет, поскольку предпочитают новое качественное жилье. 16% наиболее привлекательным вариантом считают строящееся жилье, потому что оно дешевле.
Еще 16% россиян (но только 9% жителей Москвы и Московской области) хотят купить жилье на вторичном рынке в доме старше пяти лет. Для 17% респондентов нет разницы, какую квартиру покупать, лишь бы хватило денег.
Минстрой спрогнозировал цены на жилье в 2021 году
Подешевеет квадратный метр в 2021 году только в одном субъекте России — Бурятии.
Пандемия заставила россиян всерьез задуматься о приобретении загородной недвижимости, но главным сдерживающим фактором является нехватка средств. 13% россиян начали присматривать варианты загородного дома.
26% хотели бы купить такой дом, но заявили об отсутствии денег на подобную покупку. Примерно каждый третий россиян (32%) заявил, что загородный дом ему не нужен. А у каждого четвертого опрошенного загородный дом или дача уже есть.
3% россиян в случае необходимости предпочтут арендовать дом.
Покупку недвижимости считают выгодной инвестицией 52% россиян. При этом уже инвестировали в жилье 7% опрошенных. Больше всего таких на Урале (14%), меньше всего (предсказуемо — из-за высоких цен на недвижимость) — в Москве и Московской области (3%).
А 45% россиян готовы инвестировать в недвижимость, если будет такая возможность. Наибольшая доля желающих — на Урале (52%) и в Южном федеральном округе (51%), меньше всего — в Сибири (39%) и на Северном Кавказе.
При этом 30% россиян полагают, что доход в случае покупки недвижимости неочевиден, а 18% вообще не считают недвижимость способом инвестиций.
Наиболее популярными способами инвестиций в недвижимость у россиян с большим отрывом от других вариантов оказались покупка жилья для сдачи в аренду (37%) или на начальной стадии строительства для последующей перепродажи, после того как дом будет построен (23%).
Опрос проведен в декабре по репрезентативной выборке среди 1 тыс. россиян в возрасте 18—65 лет в городах с населением более 100 тыс. человек.
Прямые вложения в жилую недвижимость характеризуются своей надежностью. Одно дело – приобрести бумаги девелоперов, и совсем другое – иметь во владении квартиру или дом, которые никогда не рискуют обесцениться до нуля, за редким исключением.
Правда, чтобы уровень доходности был приемлемым для инвестора, придется постараться и найти ликвидный перспективный объект.
- Ранее вложения в недвижимость на этапе строительства дома обещали более чем привлекательный доход. Программа субсидирования несколько исказила ценовую картину, сделав приобретение строящегося жилья не таким прибыльным мероприятием.
Разница цены строящегося жилья и готовых квартир сегодня незначительна, а более дешевая ипотека и эффективный маркетинг и вовсе нивелирует перспективы заработать.
- Если вложения планируются на рынке первичного жилья, стоит максимально тщательно анализировать объекты, включая в их стоимость расходы на ремонт и оформление документации.
- Более перспективным для инвесторов может оказаться вторичный рынок, так как цены здесь растут не так стремительно, а объект можно запустить в работу практически сразу после покупки.
Что касается доходности от сдачи в аренду, то массовая покупка квартир по условиям льготной ипотеки существенно снизил спрос на аренду жилья. В среднем, если квартира «работает» 10-12 месяцев в году, годовая же доходность владельца составит порядка 5-6%.
Как заработать на недвижимости в 2021 году?
Этот сегмент по-прежнему считается не только высокодоходным, но и высокорисковым. В то же время, в 2021 году девелоперы будут всё чаще выпускать облигации, дабы привлечь необходимые для строительства финансы.
Учитывайте тот факт, что по оценке экспертов сектор девелопмента остается с наихудшими долгосрочными показателями и с проблемами задолженностей банкам. Около 100 девелоперов банкротится ежегодно, так что риски здесь действительно высоки. Если вам удастся найти эмитентов с хорошими кредитными качествами, можно рассматривать данный актив в качестве доли вашего портфеля.
Инвестиции и финансы – тема, которая интересует людей всё больше. Если и вам это интересно, приглашаю вас на обучающие мероприятия Академии Частного Инвестора. Зарегистрируйте Личный кабинет и узнайте подробности прямо сейчас!
Свободный капитал – это деньги, которые можно инвестировать в какое-то прибыльное дело без ущерба основному бюджету. По мнению специалистов, вложение денежных средств в недвижимость – это один из самых выгодных видов инвестирования. Чтобы понять, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость сейчас, нужно оценить все возможные риски и преимущества.
Пожалуй, это самый прибыльный вариант для начинающих инвесторов. Но он требует большого внимания и определенных знаний. Перед тем как решить, вкладывать ли деньги в недвижимость на вторичном рынке, нужно провести мониторинг рынка. Периодически встречаются очень выгодные предложения, которые позволяют приобрести дом или квартиру в плохом состоянии буквально за полцены. После ремонта этот объект можно продать в два раза дороже. Рентабельность таких вложений находится на уровне 30-40 процентов. При удачном стечении обстоятельств вы сможете провернуть свой капитал за один год 2-3 раза. Если вы не можете определиться, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги, обратите особое внимание на вторичный рынок.
Такой вариант вложения денежных средств позволяет получить приличную прибыль. Изменения, происходящие на финансовых рынках, снижают спрос на жилье, находящее на стадии строительства. Кроме того, существенно подорожали кредиты для застройщиков, поэтому многие компании стали замораживать свои проекты. Если вы сомневаетесь, нужно ли вкладывать деньги в недвижимость на этапе котлована, лучше откажитесь от этой идеи. Инвестор, который принял такое решение, должен тщательно изучить историю застройщика, узнать, сколько объектов он ввел в эксплуатацию и сколько находится на этапе строительства. Желательно, перед тем как вложить свои деньги, лично ознакомиться со всеми разрешительными документами на строительство.
Такой вариант инвестиций подходит для тех, кто собирается открывать собственный бизнес. Если вы твердо решили, вложу деньги в коммерческую недвижимость, следует помнить о том, что аренда или перепродажа таких объектов требует определенных знаний и опыта. К тому же в данном сегменте рынка слишком высокий уровень конкуренции, поэтому, перед тем как заняться таким делом, нужно тщательно обдумать, есть ли смысл вкладывать деньги в недвижимость коммерческого назначения.
В последнее время на рынке первичного жилья уровень конкуренции существенно снизился. Если вы задумываетесь о том, вкладывать ли деньги в недвижимость, следует знать, что спрос на первичную недвижимость практически сравнялся с вторичным жильем. Цены на новостройки стали вполне доступны для людей со средним доходом. К тому же многие застройщики предлагают рассрочку, а это очень выгодно и удобно для тех, кто покупает жилье в кредит. Но многие инвесторы, все же, сомневаются, нужно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость на этапе строительства, поскольку получается, что они инвестируют свой капитал в несуществующие объекты. Также не стоит забывать о том, что на рынке периодически появляются мошенники. Они предлагают нереально низкие цены, собирают деньги и исчезают в неизвестном направлении. Поэтому, если вы хотите, выгодно инвестировать в недвижимость, будьте очень внимательны и осторожны.
Человек, обладая стабильным доходом в настоящем, стремится его как минимум сохранить, а в идеале приумножить. Для этого существуют различные финансовые инструменты, и покупка недвижимости — один из них.
Обладая небольшими суммами можно вложить их в драгоценные металлы, акции, ценные бумаги или купить валюту в надежде на рост курсов. Но если в распоряжении инвестора есть несколько миллионов рублей, то стоит рассмотреть вариант покупки недвижимости: жилой, коммерческой или земли.
Несомненным преимуществом этого способа является ликвидность и надежность объекта инвестирования. Это имущество не может обесцениться как бумаги и деньги (что в истории нашей страны происходило не раз), и его всегда можно продать. Земля в цене за счет того, что ее можно использовать с различными целями, она интересует не только частных лиц, но и обеспеченные финансами организации.
С конца 90-х годов наша страна живет в состоянии экономических кризисов, сменяющих друг друга с периодичностью примерно раз в 10 лет, и текущее время не исключение. Кризис неразрывно связан с обесцениванием национальной валюты и инфляцией.
Люди зарабатывают примерно столько же, сколько и раньше, но из-за того, что цены растут, покупательская способность сильно падает. А общая закредитованность сегодня привела к тому, что многие оказываются неспособными оплачивать ипотеку или приобрести недвижимость. Часть населения, обладающая земельными участками ещё с советских времён стремиться получить доход, реализовав их на открытом рынке.
В итоге объекты выставляются на продажу, предложение значительно превышает спрос. А значит происходит снижение цен. Поэтому во время кризиса приобретение дорогих объектов, таких как недвижимость, машины и драгоценности может быть наиболее выгодно.
Ниже приведем несколько ключевых моментов, на которые эксперты рекомендуют обращать внимание, если вы планируете приобрести землю для инвестирования.
Если речь идет о покупке земли, то не стоит ждать быстрого получения прибыли. Должно пройти несколько лет, пока объект вырастет в цене. Следует внимательно наблюдать за экономическими тенденциями в стране, читать аналитику и специальную литературу по тематике, слушать советы экспертов.
Важно купить участок по наиболее низкой цене, что возможно в самый пик кризиса, чтобы продать его в период роста с выгодой для себя. Иногда могут потребоваться годы, чтобы земля подорожала, но в итоге можно сорвать большой куш. Так происходит с собственниками участков на окраинах мегаполисов. Города разрастаются, пригороды становятся новыми жилыми районами и земля резко поднимается в цене.
-
Инвестиции в недвижимость: можно ли заработать на квадратных метрах в 2021 году?
Не обязательно земля нужна людям, чтобы построить на ней дом для проживания. Ее можно использовать в коммерческих целях, например для того, чтобы организовать на ней складской бизнес, производство, турбазу или построить многоквартирный дом.
Бывают даже случаи, когда люди приобретают участки, а потом продают или сдают их в аренду сотовым операторам, желающим установить в этом месте вышку. Инвестиции в землю в таком случае возможны, но нужно заранее подумать о том, где будет расположен участок и оценить будет ли дорожать земля. Чтобы получить высокий доход, стоит присмотреться к таким вариантам:
- участки близ окраин городов-миллионников: Москвы, Санкт-Петербурга, Самары, Красноярска и так далее;
- участки в курортных районах, таких как Сочи, Крым и даже Калининградская область;
- земли вблизи федеральных трасс и с возможностью подключения к коммуникациям.
Наличие хотя бы одной из характеристик означает, что эти объекты недвижимости будут всегда в цене, так как спрос земельные участки такого рода постоянный.
Ответ на это вопрос зависит от того, чем вы занимаетесь и какие у вас планы. Если собираетесь в будущем построить на этом месте дом, то вряд ли можно назвать покупку инвестицией, но, тем не менее, приобретение земли в пик кризиса по низкой цене выгодно.
Если в будущем вы планируете организовать тут бизнес, то покупка — только часть инвестиций, а получение дохода будет зависеть от успешности вашего дела в будущем. Опять же, учитывая снижение цен, в кризис вложение денег в землю выгоднее, чем при экономическом подъеме.
Осуществляя инвестирование в землю надо понимать, что оно должно осуществляться за счет имеющихся наличных денег или беспроцентной рассрочки, а не ипотеки. Кредит возможен в том случае, если есть желание купить участок для себя. Переплата по ипотеке настолько высока, что покупка вряд ли окупится в ближайшие годы.
Вообще покупка жилья – один из наиболее консервативных способов инвестирования, основной целью которого является сохранение текущего капитала от инфляции. Тем не менее, если грамотно подойти к этому вопросу, получится и не плохо заработать.
Основная формула заработка достаточно проста: нужно сложить все суммы, затраченные на покупку, оформление, ремонт, налоги и прочие расходы, связанные с приобретением и владением недвижимостью, а затем продать её за большую сумму. Разница и будет вашей прибылью.
В случае если вы не хотите зарабатывать на постоянной покупке и перепродаже квартир, а просто желаете получить источник небольшого пассивного дохода, то эта стратегия – одна из наиболее подходящих.
Как и в предыдущем примере вам, конечно, же нужно выбрать между новостройкой и вторичкой, ипотекой и покупкой за собственные средства и т.п., однако есть и несколько других очень важных факторов.
Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость в 2021? году
Именно на начальной стадии строительства многоэтажного дома выгоднее всего покупать квартиру. Безусловно, здесь будет присутствовать риск «долгостроя» до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но как и в любом бизнесе возможные риски всегда оправдываются потенциальным профитом.
Практика последних десяти лет показывает рост цен на жилье, в среднем, на 30-50% за первый год после сдачи дома. Конечно, подобные инвестиции не подходят начинающим инвесторам с малым капиталом. Даже в регионах России в новых районах на окраине города цены на студии и однокомнатные квартиры начинаются от 1 000 000 рублей.
В кризис всегда освобождается большое количество торговых площадей и офисов. Следствием является снижение их стоимости на вторичном рынке. И в такой момент можно удачно вложиться в коммерческий объект, который в будущем будет приносить ренту много лет. Хорошим показателем окупаемости считается срок 6-7 лет.
В этом примере годовая доходность получается на уровне 15-17% годовых, что однозначно выгоднее вложений в ОФЗ на фондовом рынке.
«Стоимость недвижимости определяется тремя факторами: местоположением, местоположением и… местоположением» — цитата из народа.
При выборе объекта для покупки стоит особое внимание обращать на локацию. Именно хорошее месторасположение будет обеспечивать стабильным доходом, т. к. смена арендаторов не будет частой. Можно за недорого купить объект на окраине или на улице с небольших трафиком.
Но тогда есть вероятность того, что будет частая смена арендаторов, которым еще и арендные каникулы нужно будет предоставлять. Кстати, на покупку коммерческой недвижимости довольно сложно получить ипотеку или кредит. Поэтому стоит рассчитывать на свои собственные средства.
Идея получения пассивного дохода от сдачи в аренду недвижимости за рубежом совсем не новая. Но последнее время вырисовывается явный тренд — сдача вилл и апартаментов на азиатских курортах. Это связано с тем, что зимой большинство туристов предпочитает отправиться в теплые страны рядом с океаном.
Также все больше фрилансеров уезжает на зимовку в Таиланд, Вьетнам или на Бали. После внесенных поправок в закон с 2021 года, которые касаются удалённой работы, фрилансеров станет еще больше. Поэтому спрос за арендную недвижимость в теплых странах будет только повышаться.
Какие же существуют способы получения дохода в сфере недвижимости за рубежом? Покупка жилой недвижимости на стадии строительства совсем не популярна. Причиной является удаленность объекта и плохое знание рынка застройщиков. Другими словами важно знать всех надежных застройщиков и на протяжении строительства и ремонта быть рядом с объектом.
Поэтому большинство россиян и граждан из СНГ предпочитают покупку жилой недвижимости именно для последующей сдачи в аренду. Для того, чтобы выбрать перспективную квартиру или виллу даже не обязательно сразу лететь на просмотр. Есть много русскоговорящих выходцев из стран СНГ, которые за небольшой процент смогут подобрать качественный объект.
Дополнительным преимуществом подобных услуг является последующее взаимодействие при сдаче объекта. Обычно собственник жилья проживает в своей стране, а управляет рентным объектом местный управляющий. Он закрывает все вопросы по текущему ремонту, поиску новых жильцов, оплате коммунальных услуг.
Разумеется, за такой труд управляющий будет брать процент от арендной ставки. Такой подход инвестирования в зарубежную недвижимость очень популярный. Собственнику объекта так тоже проще, ведь нет необходимости самостоятельно искать новых арендаторов и следить за состоянием сантехники или другого оборудования.
Можно процесс выстроить так, что ежемесячно на карту будут поступать рентные платежи, а проверять периодически виллу или квартиру не будет необходимости.
Подводя итоги обзора можно выделить следующие преимущества инвестиций в недвижимость:
- высокая потенциальная доходность от перепродажи объектов;
- конкурентная ставка доходности от сдачи в аренду площадей;
- возможность привлечения дешевых заемных средств в виде ипотеки;
- относительно низкие риски полной потери вложенных средств.
Как видно, положительных сторон довольно много. Разумеется, это только небольшая часть перечислена.
Из негативных факторов можно перечислить следующие:
- высокий порог входа по требованию к начальному капиталу;
- риск «долгостроя», способный привести к «заморозке» средств или полной потере;
- ограниченная доходность при сдаче в аренду (срок окупаемости 7-12 лет).
Инвестирование в недвижимость всегда будут входить в ТОП идей по заработку. Определяющим фактором успеха является материальность объекта. У собственника помещения есть подтверждающие документы на владение. К тому же потенциальная доходность практически всегда выше доходности по банковским вкладам.
Резюмируя вышесказанное, приходим к выводу, что вложение средств в коммерческую или жилую недвижимость может приносить стабильный доход. Причём доходность, зачастую, будет превышать проценты по банковскому вкладу или облигациям федерального займа. Цены на объекты недвижимости меньше подвержены резким колебаниям, в отличие от волатильного фондового рынка.
Рынок жилья, против ожиданий многих, в России активизировался и рос рекордными темпами с начала пандемии, несмотря на экономический спад и общую нестабильность в стране. Одни срочно решали жилищный вопрос «пока не началось», другие обрадовались возможности заработать на росте цен.
Главным трендом на рынке жилья оказался рост цен, который начался в 2020 году, отметила Виктория Кирюхина, ведущий аналитик аналитического центра ЦИАН. По ее словам, в первую очередь это касается Москвы – по данным ЦИАН средняя цена за квадратный метр жилья достигла 255 тыс. рублей – это на четверть выше (рост на 24%), чем всего год назад, в мае 2020 года, а с начала 2021 года рост составил 9%.
Но и в регионах наблюдается неуклонное повышение цен, по данным ЦИАН в городах-миллионниках в среднем за год рост цен на жилье составил 21%, и рекорд поставила Московская область, где цены на жилье поднялись почти на треть – на 28%.
Рекордный спрос на московское жилье был зафиксирован в конце 2020 года, когда первоначально должен был закончиться срок действия программы льготной ипотеки, обратила внимание Виктория Кирюхина. О повсеместном характере роста цен на жилье говорит тот факт, что по России средний размер ипотечного кредита за последний год вырос примерно на 20%: с 3 млн до 3,7 млн рублей. Впрочем, с марта 2021 года рост цен замедлился, отметила Кирюхина, стабилизировался и спрос на квартиры, такого роста, какой был отмечен в сентябре – декабре 2020 года, уже нет, но ипотечных кредитов выдают на четверть больше, чем до пандемии.
Инвестиции в недвижимость в 2021 году
Ипотека стала главным драйвером роста цен, резко повысив спрос на жилье – на этом сошлись все участники круглого стола. Как раз год назад стартовала государственная программа льготного ипотечного кредитования – такой низкой ставки, 6,5% годовых, еще никогда не было за всю историю современного российского банковского рынка, заметила Виктория Кирюхина.
В 2019 году доля ипотеки при покупке квартир на первичном рынке составляла примерно 40% от общего объема, а в 2020 году пропорция изменилась зеркально: доля ипотеки в таких сделках выросла до 60%, рассказал Петр Филиппов, руководитель департамента стратегии и финансов экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ). По его данным, количество выданных ипотечных кредитов по данным на март 2021 года за год выросло на 30%, а за два года – на 70%. Значительную долю этих кредитов составляло рефинансирование под более низкую ставку. Растет и доля ипотечных сделок на вторичном рынке жилья, если раньше она держалась на уровне 25%, то сейчас – около трети.
Ольга Тумайкина, коммерческий директор группы компаний ФСК, рассказала, что после запуска госпрограммы льготной ипотеки под 6,5% годовых доля ипотечных сделок при покупке квартир в новостройках компании в среднем повысилась с 57% примерно до 70%, а по отдельным объектам может достигать 80% и более. ФСК также запустила собственные льготные программы ипотечного кредитования, за свой счет субсидируя льготную процентную ставку по кредиту: сначала, в 2020 году, под 2,99%, а затем, в 2021 году – под 1,99% годовых. Также для покупки квартир ФСК действуют совместные программы для молодых родителей – с правительством Московской области под 0,1% годовых, с МКБ – под 1,1% годовых.
Уменьшение ставки по кредиту снижает не только его стоимость, но и ежемесячный платеж, это расширяет круг заемщиков, ипотека становится доступной людям, чей доход не позволял приобрести жилье в кредит, или же появляется возможность приобрести жилье большей площади, более комфортное, заметила Ольга Тумайкина.
Но чем ниже ставка по ипотеке, тем больше повышался спрос на жилье и это, как и предсказывали эксперты, разогнало рост цен на квартиры. Cредний чек ипотечной сделки в Москве вырос на 17%: с 13,2 млн до 15,5 млн рублей.
Однако предпосылок к надуванию ипотечного пузыря в России Петр Филиппов не видит, по его мнению, доля ипотеки в ВВП России невелика по сравнению с аналогичным показателем у развитых стран Европы и США. К тому же требования к ипотечном заемщикам в России гораздо строже, чем были в США перед ипотечным кризисом 2008 года, и нет такого «навеса» из производных финансовых инструментов на вторичном ипотечном рынке, как это было в США. Поэтому перегрева ипотечного рынка сейчас опасаться не стоит, наоборот, его рост продолжит стимулировать развитие строительной отрасли и обеспечивать повышение доступности жилья в стране.
Участники круглого стола прогнозируют, что в дальнейшем темпы роста жилищного кредитования и продажи жилья замедлятся, но все равно динамика будет позитивной, рост сохранится. Цены на жилье должны сбавить темпы роста, но продолжат повышаться, сошлись во мнениях участники круглого стола. Стоимость квадратного метра квартир в новостройках в 2021 году вырастет на 10-15%, считает Ольга Тумайкина.
На ценах скажется и насыщение спроса, и снижение покупательной способности населения в результате подорожания жилья, и снижение доступности ипотеки, и рост предложения на рынке: последние два года объем предложения новостроек в России снижался и только в начале 2021 года начался стабильный рост.
Объем ввода жилья в эксплуатацию в первом квартале 2021 года по стране в среднем увеличился на 15% по сравнению с тем же показателем годом ранее, и на 9% выросло количество сданных многоквартирных домов, поделился Петр Филиппов. Но нехватка новостроек переориентирует спрос на вторичный рынок и подогревает его, провоцируя рост цен, констатирует эксперт.
Петр Филиппов отметил, что Банк России ужесточил требования по резервированию под ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом, так что банки будут выдавать их менее активно. Возможен и рост ставок по ипотеке, который охладит перегретый сегодня рынок жилья и снизит спрос.
Также, по мнению эксперта, снижению продаж на рынке жилья должно способствовать уменьшение спроса на покупку квартир в инвестиционных целях: основная часть высоколиквидных объектов уже куплена, а цены стабилизировались, так что снизилась возможность получить прибыль за счет перепродажи. Получается, что порог входа для инвестора в жилье вырос, а возможности получить доход, наоборот, сужаются.
На фоне общей стабилизации цен на квартиры, будут продолжать расти цены на курортную недвижимость за счет высокого спроса со стороны инвесторов из крупных российских городов, считает Петр Филиппов. Он также отметил высокие темпы роста цен на жилье в Калининграде, Астрахани, что связано с закрытием границ и переориентацией россиян на отдых в своей стране, считает эксперт.
Ольга Тумайкина рассказала о разных вариантах беспроцентной рассрочки при покупке квартиры. Например, у ФСК есть программа «Плати потом», по которой достаточно внести аванс в размере от 15% до 30% от стоимости квартиры, а остаток выплачивается по завершении строительства, этот срок может составлять от 4 до 12 месяцев. Такая возможность оставляет пространство для маневра покупателям при альтернативных сделках (одно жилье продаю, другое покупаю) или позволяет сэкономить на ипотеке – не надо платить по кредиту, пока дом достраивается. Для инвестора же просто выгодно отсрочить полную оплату за приобретенный объект, поскольку тем самым повышается процент дохода на вложенные средства.
Насколько разумно инвестировать на кредитные средства, прокомментировал Ян Арт. По его мнению, такая схема требует очень тщательного расчета и, в первую очередь, нужно трезво оценить свои доходы и резервы, чтобы кредитная нагрузка не разрушила ваш бюджет. Но в целом это вполне рабочая схема, считает эксперт.
Особый интерес как объект вложений в недвижимость представляют апартаменты, так как сейчас они заметно дешевле квартир, примерно на 18%. Такие данные озвучила на круглом столе Виктория Кирюхина и провела ликбез по самому популярному среди инвесторов виду недвижимости.
Больше всего апартаментов построено в Москве – здесь на них приходится около 14% от общего объема предложения жилья, в других городах их доля существенно ниже. Сейчас апартаменты имеют статус коммерческой недвижимости и формально не считаются жилыми помещениями. С этим связан их главный недостаток – невозможность оформить постоянную регистрацию, что отталкивает часть потребителей. Покупают апартаменты чаще всего для сдачи в аренду. Практика показывает, что наибольшим спросом пользуются апартаменты бизнес-класса, поскольку для их арендаторов менее значимы вопросы регистрации, подчеркнула Виктория Кирюхина.
Более низкая, чем на квартиру, цена означает, что при покупке апартаментов для инвестора ниже порог входа и короче срок окупаемости, так как арендная плата одинакова, что за квартиру, что за апартаменты. Это очевидные преимущества для инвестора.
В конце 2020 году прошел слух о возможном разрешении переводить апартаменты в разряд жилья. Пока обсуждается, по каким критериям апартаменты приравняют к жилью, ожидается, что в них позволят оформлять постоянную регистрацию по месту жительства, сейчас можно оформить только временную регистрацию на срок не более 5 лет. Если это произойдет, застройщики, несомненно, повысят цены на апартаменты до уровня квартир, уверены участники конференции, и об инвестиционной привлекательности апартаментов можно будет забыть. Зато успевшие купить апартаменты по низким ценам получат серьезный выигрыш в стоимости.
Для инвесторов есть еще один интересный формат для инвестиций – это апарт-отели с сервисной составляющей. «В рамках нашего апарт-комплекса «Движение.Тушино», который возводим на Волоколамском шоссе, присутствует этот формат недвижимости. Он будет работать в режиме отеля. Номера в отеле будут продавать с полным оснащением, отделкой и договором с оператором. На каждую категорию номера разработан план загрузки и доходности, то есть покупатель видит трехлетних план в цифрах плюс бизнес-план развития отеля в целом. Этот формат является для инвестора более привлекательным инструментом за счет разницы в стоимости между апартаментами и квартирой. Инвестор значительно быстрее окупит свои вложения именно на апартаментах. Гарантированный годовой доход от сдачи квартиры в аренду составит 5–6% годовых, в то время как доходность от апартаментов с гостиничным сервисом – 9–13%. Этот инструмент для инвестиций позволит сохранить и приумножить капитал и легко выйти из актива в случае необходимости, имея отчет о доходности от отельного оператора. По нашим подсчетам срок окупаемости оставит в среднем порядка 9 лет», – резюмирует Ольга Тумайкина.
Несмотря на переход строительной отрасли на проектное финансирование, вызвавшее снижение разницы между ценой жилья на этапе «котлована» и на стадии готовности, данная дельта все же существует и позволяет инвесторам получить рост актива в размере 15-30% за 2-4 года (время реализации). Более того, тенденции последнего времени показывают — стоимость квартир в новостройках растет быстрее, чем на вторичке.
Дополнительным плюсом инвестиций в новостройки является тот факт, что такое жилье сдается в аренду по более высоким ежемесячным ставкам. При прочих равных (расположение, метраж, планировка) квартиры в старом фонде будут проигрывать в цене на арендном рынке вариантам в современных ЖК.
Также стоит учесть, новостройки ликвиднее прочих объектов недвижимости. Согласно данным участников рынка, покупатели охотнее рассматривают более свежую квартиру, нежели жилье в морально устаревших домах.
Добавим, покупка новостройки — простой и безопасный процесс с юридической точки зрения.
Инвестиции в жилье от застройщика связаны с определенными рисками. Во-первых, если при расчете рентабельности покупатель недвижимости принимает во внимание ряд расходов, в том числе связанных с привлечением кредитования, то инвестор, приобретающий строящееся жилье, должен учесть дополнительно вероятность переноса срока сдачи дома.
Требуется досконально изучить проект, отметить все особенности развития района, перспективы реализации инфраструктурных объектов. Такой анализ поможет спрогнозировать примерную динамику цен. Однако, не стоит забывать, что в случае с будущими планами, реальность не всегда будет совпадать с ожиданием — в этом заключается еще один недостаток и риск инвестиций в новостройки.
Доходность инвестиций в строящиеся объекты напрямую зависит от различных факторов: класс жилья, площадь квартиры, расположение и других. Более точные расчеты позволит сделать анализ объектов, аналогичных интересующему.
Также существует ряд рекомендаций по подбору:
- рассматривайте для инвестиций квартиры в комплексах стандарт и комфорт класса,
- компактные варианты с одной или двумя комнатами пользуются большим спросом как на рынке аренды, так и при продаже,
- популярны европланировки,
- для сдачи в аренду отлично подойдут квартиры с чистовой отделкой.
За прошлый год первичное жилье в среднем прибавило в цене по разным оценкам от 10% до 20%. Отдельные новостройки подорожали значительней. Прогноз на первую половину 2021 года — прирост цен на 5-7%.
Многие специалисты советуют присмотреться к готовым вариантам для инвестиций в случае, если планируется сдавать жилье в аренду. Таким образом, можно выбрать из большого количества объектов в развитых районах со всей необходимой инфраструктурой. Исключается необходимость ждать сдачу дома в эксплуатацию, во многих случаях исчезает риск снижения ликвидности недвижимости из-за новых строек вокруг.
Вторичный рынок предлагает покупателям больший выбор, в том числе и квартир с хорошим готовым ремонтом.
Сделки со вторичным жильем требуют серьезного подхода и юридической подготовки. Существует множество нюансов: несколько собственников, доли несовершеннолетних, наличие арестов, судебных разбирательств и прочих ограничений.
Если квартира расположена в старом доме, многие проблемы, связанные, например, с коммуникациями, будут выявляться позже и потребуют личных трат на устранение.
Отметим, что инвестиции на данном рынке недвижимости больше подходят для тех, кто планирует лишь сохранить накопления, не ожидая высокой доходности. Средняя окупаемость таких квартир в настоящее время достигает 20 лет, а ежегодная доходность в стандарт-сегменте примерно 3-4%.
В 2020 году цены на вторичку уверенно росли вслед за новостройками, но более умеренными темпами. Аналитики говорят о приросте в 4-10%. В первые шесть месяцев 2021 года ожидается увеличение цен за квадратный метр на 3-4%.
Похожие записи: