Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто платит налог арендатор или арендодатель». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
| Доход за три года | 1 080 000 Р |
| Налог 13% с дохода | 140 400 Р |
| Штраф за неподачу декларации | 39 780 Р |
| Доход собственницы в месяц | 30 000 Р |
| Неумышленное уклонение 20% | 28 080 Р |
| Пени | 18 599 Р |
| Собственница потеряла в процентах от дохода | 21,01% |
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
В договоре опишите:
- Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
- Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
- Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
- Размер и способы внесения арендной платы.
- Права и обязанности вас и арендодателя.
Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.
Скачать шаблон договора аренды
Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую. Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой. Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом.
Что нужно сделать:
- Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
- Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
- Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в статье «Как подготовить 6-НДФЛ».
Важно: перечислить НДФЛ нужно в налоговую по месту учёта вашей компании или ИП.
Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.
Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:
- договор аренды
- акт приёма-передачи помещения
- документы, которые подтверждают, что вы оплатили аренду
Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:
- Как фиксированную часть арендной платы. В договоре сформулируйте это так: «Размер арендной платы составляет 30 000 рублей и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
- Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»
Если владелец квартиры не отчитался о доходах, ему грозит штраф согласно ст. 122 Налогового кодекса, это 20-40% от неуплаченной суммы. Зачастую о неуплате налоговая служба узнает от обиженных квартирантов или соседей. Однако владельцу жилья следует иметь в виду, что отчитываться перед налоговой буквально на следующий день после заезда жильцов он не обязан: декларацию по итогам года можно подать до конца апреля следующего года. Так что конфликт должен быть весьма затяжным.
Выгоднее всего для владельца квартиры стать самозанятым
Кроме того, для взыскания налога и штрафа должны быть веские доказательства передачи денег, отмечает управляющий директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова. В расписках об их получении должно быть четко указано, что это плата за аренду квартиры по конкретному адресу. Иначе эти доводы можно оспорить в суде. Но если не хочется вести судебные тяжбы, проще все-таки расплатиться с государством.
При сдаче квартиры или дома внаем правильно оформляйте договор, собирайте необходимые справки и оплачивайте налоги. Чтобы избежать проблем с арендаторами и законом, указывайте некоторые обязательные пункты при заключении соглашения. Чтобы документ был действительным, его должны подписать все участники. Присутствие нотариуса не обязательно.
Какие налоги есть при сдаче квартиры
Один из главных этапов при сдаче квартиры в аренду — заключение договора между собственником жилья и съемщиком. Соглашение обязательно должно быть составлено письменно и в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Единственно верного образца для оформления такого соглашения нет. Но есть несколько пунктов, которые нужно указать:
- Характеристику жилья, которое подлежит аренде. То есть нужно вписать адрес недвижимости, площадь, этажи, число комнат, кадастровый номер.
- Размер платежа по аренде и правила расчетов. В договор вносят данные о сумме и сроках оплаты. Обычно платеж вносят ежемесячно в фиксированном размере. Но иногда арендодатели могут установить ежемесячный расчет в зависимости от курса валют, инфляции. При оформлении документов арендодатель может указать возможность повышения суммы, но с ограничениями. Например, не чаще, чем 1 раз в год или не выше, чем на 10%.
- Контактные данные и реквизиты обоих участников договора. В этот пункт входят паспортные данные, ИНН, номера телефонов, при безналичном расчете могут быть указаны банковские счета или номера карт.
- Дата и место подписания документа.
- Гарантии оплаты. В соглашении прописывают условия предоставления задатка и его возврата. Может быть указано обязательное внесение гарантийного платежа на месяц вперед. Эти деньги станут страховкой в том случае, если квартиросъемщик решит выехать из жилья раньше положенного срока и откажется платить. Преждевременный платеж также используют в счет компенсации за сломанную мебель, испорченные ремонт или бытовую технику в квартире.
- Сроки действия аренды. Если он не прописан в договоре, то по умолчанию принимают наибольший — 5 лет. Также важны условия расторжения договоренности. В этом пункте обозначают период, в течение которого арендодатель или съемщик обязан сообщить второй стороне об окончании действия аренды.
Обязательно при сдаче недвижимости в аренду составьте акт приема-передачи. Собственникам желательно написать опись и состояние имущества, которое передают на временное пользование съемщику. Тогда становится легче подтвердить пропажу и вернуть компенсацию деньгами.
После составления соглашения и обсуждения его обеими сторонами, договор подписывают. Обращаться к нотариусу при этом необязательно. Если жилье снимают на период больше 1 года, обратитесь в Росреестр для регистрации сделки найма. Во избежание такой процедуры, подписывайте соглашение на 11 месяцев или на неопределенный срок. Но он в любом случае не должен превышать 5 лет. Спустя 5-тилетний срок необходимо составлять новый договор, предыдущий бессрочный при этом считается истекшим.
После того как договор подписан, арендатор должен вносить платежи в указанном размере к определенной дате. Все факты передачи средств обязательно фиксируйте. Передавать средства арендодателю можно 2 способами:
| Способ | Описание |
| Платежи наличными | Оформляйте расписку с указанием размера платежа, даты передачи и цели. Подписать расписку обязаны обе стороны. |
| В безналичном виде на расчетный счет | При таком варианте оплаты обе стороны не тратят время на встречу. Подтверждение платежа происходит в банке. Платежные документы заверяет финансовое учреждение. |
Обычно собственники принимают решение получать оплату при личной встрече, причем на съемном жилье. Таким образом, они заодно проверяют сохранность недвижимости и переданного в пользование имущества. Если кроме платежей за квартиру снимают и платежи за услуги ЖКХ, операторов или провайдеров, это прописывают в документе отдельно. Размер выплат определяют в расписке и заверяют отдельными квитанциями.
Физическое лицо выплачивает ежемесячно подоходный налог с заработка за предоставление жилья внаем. Собственник квартиры оформляет патент на аренду квартиры или ИП и выплачивает единый налог по упрощенной программе.
Если договор между сторонами не заключен, это считают уклонением от подоходного налога. Чтобы избежать проблем с законом, оформляйте сдачу в аренду официально, по всем правилам.
В ситуации, когда собственник уходил от выплаты налога, но может предоставить уважительную причину своих действий, ему назначают штраф в размере 20% от суммы. Если арендодатель осознанно пренебрегал выплатами государству, то с него снимут штраф в размере 40%.
У арендодателя есть возможность передавать собственность внаем квартиросъемщику и не платить с дохода налог. Такой способ интересен тем, кто не заключает соглашение и не регистрирует заработную плату. Но при таком способе можно навлечь на себя большие проблемы. Уклонение от уплаты налогов — серьезное правонарушение. Таких лиц привлекают даже к уголовной ответственности.
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
Арендодатель обязан передать имущество в аренду в состоянии, указанном в договоре.
НДС
При получении имущества расчетов по НДС, связанных с данной операцией, у арендатора не возникает.
Налог на прибыль
Операция по получению имущества в аренду не влечет за собой налоговых последствий для арендатора.
Налог на имущество
Полученное арендатором имущество остается собственностью арендодателя. Поэтому плательщиком этого налога арендатор не является.
Договор аренды — это договор, который арендодатель заключает с целью получать доход от принадлежащего ему имущества. Чтобы исключить риски его недополучения, договор часто предусматривает условие об уплате арендатором обеспечительного платежа. Порядок налогообложения этой суммы у арендатора зависит от того, как она обозначена в расчетах между сторонами договора.
Полученное в аренду имущество арендатор может впоследствии выкупить у арендодателя. Оформить сделку стороны могут как после истечения срока действия договора аренды, так и до него. При этом арендатор может заплатить за приобретенное имущество разовым платежом в момент оформления сделки, а может вносить платежи в счет выкупной цены в течение срока аренды.
Ситуация: нужно ли платить налог на имущество по основным средствам, переданным в безвозмездное пользование?
Да, нужно.
При передаче основного средства в безвозмездное пользование оно не списывается с баланса организации. Такой вывод позволяют сделать положения пункта 29 ПБУ 6/01. Поэтому исключить такой объект из налоговой базы по налогу на имущество нельзя (п. 1 ст. 374 НК РФ). Аналогичная точка зрения отражена в письме Минфина России от 15 мая 2006 г. № 03-06-01-04/101.
Налог на имущество по объектам, сданным в аренду, рассчитывайте так же, как и по другим основным средствам (п. 1 ст. 374 НК РФ).
Пример расчета налога на имущество по основному средству, сданному в аренду
ООО «Альфа» расположено в г. Москве. Одним из видов деятельности организации является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» приобрела для сдачи в аренду офисное помещение стоимостью 5 900 000 руб. (в т. ч. НДС – 900 000 руб.). В этом же месяце объект был сдан в аренду. Помещение не включено в перечень объектов недвижимости, налоговой базой для которых является кадастровая стоимость.
Начиная с февраля бухгалтер «Альфы» начисляет по офисному помещению амортизацию. Срок полезного использования офисного помещения для целей бухгалтерского и налогового учета – 180 месяцев. Согласно учетной политике амортизацию по основным средствам организация начисляет линейным способом.
Годовая сумма амортизации составила:
(5 900 000 руб. – 900 000 руб.) × 6,67% = 333 500 руб.
Ежемесячная сумма амортизации равна:
333 500 руб. : 12 мес. = 27 792 руб.
Для учета операции по передаче имущества в аренду бухгалтер использует субсчета, открытые:
- к счету 03 – «Собственное имущество» и «Имущество, сданное в аренду»;
- к счету 02 – «Амортизация по доходным вложениям, переданным в аренду».
В бухучете организации сделаны следующие записи.
В январе:
Дебет 08 Кредит 60
– 5 000 000 руб. – отражены затраты на приобретение офисного помещения;
Дебет 19 Кредит 60
– 900 000 руб. – учтен НДС по приобретенному офисному помещению;
Дебет 60 Кредит 51
– 5 900 000 руб. – оплачена стоимость офисного помещения;
Дебет 03 субсчет «Собственное имущество» Кредит 08
– 5 000 000 руб. – принято к учету офисное помещение, предназначенное для сдачи в аренду;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 900 000 руб. – принят к вычету НДС по офисному помещению;
Дебет 03 субсчет «Имущество, сданное в аренду» Кредит 03 субсчет «Собственное имущество»
– 5 000 000 руб. – передано в аренду офисное помещение.
В феврале:
Дебет 20 Кредит 02 субсчет «Амортизация по доходным вложениям, переданным в аренду»
– 27 792 руб. – отражена сумма начисленной амортизации за февраль по офисному помещению, сданному в аренду.
В марте:
Дебет 20 Кредит 02 субсчет «Амортизация по доходным вложениям, переданным в аренду»
– 27 792 руб. – отражена сумма начисленной амортизации за март по офисному помещению, сданному в аренду.
В I квартале остаточная стоимость офисного помещения составляет:
- на 1 января – 0 руб. (офисное помещение еще не приобретено);
- на 1 февраля – 5 000 000 руб. (офисное помещение приобретено, но амортизация по нему не начислялась);
- на 1 марта – 4 972 208 руб. (5 000 000 руб. – 27 792 руб.);
- на 1 апреля – 4 944 416 руб. (4 972 208 руб. – 27 792 руб.).
Средняя стоимость офисного помещения за I квартал равна:
(0 руб. + 5 000 000 руб. + 4 972 208 руб. + 4 944 416 руб.) : 4 = 3 729 156 руб.
Средняя стоимость офисного помещения включается в общую налоговую базу по налогу на имущество «Альфы». Ставка налога на имущество в Москве – 2,2 процента.
Ставка, а соответственно и размер налога на доходы зависит от того, сдаете вы объект недвижимости как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или как организация. Рассмотрим различия в налогообложении и ставках налога. И определим, как лучше оформить помещение в собственность, чтобы налог на доходы был минимальным.
Сдача помещения в аренду от физического лица и уплата НДФЛ
При сдаче в аренду объекта недвижимости как физическое лицо, вы должны заплатить в бюджет 13 % от полученного дохода (НДФЛ). При этом если ваши доходы превысят 5 000 000 рублей в год, то с дохода свыше 5 миллионов вы должны заплатить 15 %. Прогрессивная шкала расчета НДФЛ начала действовать с 1 января 2021 года, в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2020 № 372-ФЗ.
Если в стоимость аренды не включены коммунальные платежи, и арендатор оплачивает их дополнительно, то от суммы полученной в счет компенсации коммунальных платежей вы также платите 13 %. Исключение – платежи арендатора по счетчикам. Они относятся к деятельности арендатора и НДФЛ не облагаются.
Преимуществом сдачи помещения от физического лица является возможность получить налоговый вычет по НДФЛ на величину 13 % от расходов на:
— Медицинские услуги;
— Образование;
— Покупку недвижимости (1 раз и не более чем от суммы 2 000 000 рублей);
— Средств, вложенных на индивидуальный инвестиционный счет.
Пример расчета НДФЛ.
Вы сдаете в аренду торговое помещение, площадью 60 квадратных метров за 100 000 рублей в месяц. Арендатор дополнительно оплачивает все коммунальные платежи, которые составляют 4 000 рублей в месяц, а также возмещает расходы на электроэнергию и воду по счетчикам.
Сдавать недвижимость в аренду от физического лица и платить НДФЛ целесообразно только в том случае, когда вы сдаёте небольшой офис или квартиру. И доходы от аренды не существенно больше, а может быть и меньше, чем расходы по категориям на которые можно применить налоговый вычет.
Налог на профессиональный доход (НПД) — налоговый режим для самозанятых граждан, который действует с 2019 года. Планируется его действие до 2029 года. Действует он во всех субъектах РФ.
Ставки налогов по НПД составляют:
- 4 %, если вы сдаете помещение физическому лицу.
- 6 %, если вы сдаете помещение юридическому лицу или ИП.
Чтобы использовать эту систему налогообложения ваш доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год.
При уплате НПД вы освобождаетесь от уплаты страховых взносов в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования. Соответственно будущих пенсионные выплат у вас не будет.
В 2021 году действует налоговый вычет для плательщиков НПД в размере 10 000 рублей в месяц, который уменьшает налоговую ставку по доходам от физических лиц до 3%, а по доходам от юридических лиц и ИП до 4%.
Для нашего примера налог НПД, если мы сдаем помещение юридическому лицу или ИП получается:
1 248 000 x 4% = 49 920 рублей в год.
Ставки налога на имущество физических лиц с каждым годом растут. И составляют от 0,6 до 2 % от кадастровой стоимости объекта коммерческой недвижимости. В зависимости от типа помещения, региона страны и города.
Также кадастровая палата регулярно пересматривает кадастровую стоимость объектов в сторону увеличения. Иногда кадастровая стоимость получается выше рыночной в полтора – два раза.
Высокие налоги на имущество снижают показатели окупаемости и доходности коммерческой недвижимости на 1 – 2 процентных пункта.
Автор: О. П. Гришина
Арендодатель вправе переложить на арендатора уплату земельного налога (в виде компенсации сумм налога) по участку, которым владеет на праве собственности. Нужно ли возмещение земельного налога считать дополнительным доходом от реализации и включать в облагаемую базу по НДС?
Если земля принадлежат арендодателю, то он вправе переложить на арендатора уплату земельного налога. При этом арендатор, конечно, не будет непосредственно осуществлять платеж в бюджет, поскольку плательщиком данного налога является владелец участка – арендодатель. Но условиями сделки на арендатора может быть возложена обязанность компенсировать арендодателю сумму уплаченного земельного налога. Между тем экономия на земельном налоге в подобной ситуации может обернуться для арендатора дополнительными расходами, в частности, в виде НДС, так как обозначенную сумму компенсации следует включить в налоговую базу по нему. Судьи категоричны – сумма возмещения земельного налога является дополнительным доходом от реализации, подлежащим налогообложению.
Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено названным пунктом.
Указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации (ч. 1 ст. 131 ГК РФ), которая в силу п. 1 ст. 2 Закона № 122-ФЗ[1] является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Проще говоря, если лицо в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не указано как обладающее правом собственности, постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения на участок, такое лицо не признается плательщиком земельного налога (см. п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54).
Отметим: обязанность уплачивать земельный налог обусловлена лишь наличием одного из названных прав в отношении земельного участка и не зависит от применяемой его владельцем системы налогообложения (ОСНО, УСНО или ЕНВД). Это следует из п. 1 ст. 388 НК РФ, а также из Письма Минфина России от 02.09.2016 № 03-05-04-02/51336.
С учетом сказанного логичен такой вывод: если организация пользуется земельным участком на основании договора аренды, то не является плательщиком земельного налога. Вместе с тем в договоре аренды можно предусмотреть компенсацию этого налога арендодателю, которая будет считаться составной частью арендной платы.
Риски аренды имущества с налоговыми последствиями и не только
Кроме того, вам нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, когда вы сдавали имущество в аренду и получали доход. Декларация сдается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения доходов от аренды. Представить ее нужно в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
Это означает, что при выплате вам арендных платежей он удерживает их часть в размере 13 процентов и перечисляет в бюджет (абз. 1 п. 4 ст. 226 НК РФ). Таким образом, арендная плата, которую вы получаете, уменьшается на сумму налога. Арендатор выступает в данном случае налоговым агентом.
Как же должны действовать арендодатели, которые решили все оформить по-честному? Прежде всего, напоминает Р. Титов, необходимо быть собственником квартиры или уполномоченным им лицом, так как в соответствии со ст. 671 Гражданского кодекса РФ только они могут выступать наймодателями. На руках необходимо иметь документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Уполномоченным лицом по нотариально заверенной доверенности может стать как юридическое, так и физическое лицо, которому хозяин жилища, не имея возможности или желания заниматься этими вопросами лично, предоставляет право заключать договор или уплачивать налоги.
Нелишне напомнить, что уклонение наймодателя от уплаты налогов является нарушением закона. Государство вправе применять санкции к недобросовестным налогоплательщикам. В частности, ст. 119 Налогового кодекса РФ за непредоставление налоговой декларации предусматривает штраф в размере от 5 до 30% от суммы налога, подлежащей уплате, за каждый месяц просрочки. А согласно ст. 122 Налогового кодекса неуплата или неполная уплата сумм налога влечет взыскание штрафа в размере от 20 до 40% от неуплаченной суммы налога.
Арендодателем может являться только собственник имущества — физическое или юридическое лицо. С последними всё проще, поскольку предприятие или компания, сдающее свое имущество в аренду, является налогоплательщиком в силу закона с момента своей регистрации. Сдача в аренду имущества может быть одной из уставных деятельностей общества, или не являться таковой — налогообложение осуществляется по одной ставке налога на прибыль 20%, кроме того, если юридическое лицо является плательщиком налога на добавленную стоимость, ещё 18% НДС.
Бывает хуже: собственник сдает квартиру «добропорядочному» одинокому арендатору, готовому заплатить за жилье вперёд за несколько месяцев, а тот на следующий же день сам становится «арендодателем» и поселяет в небольшой квартире 15-20 работяг, или начинает сдавать ее на условиях почасовой аренды!
Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.
Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.
На данный момент существует 4 варианта налогообложения, которыми может воспользоваться арендодатель.
Это самый новый, но уверенно набирающий популярность способ выхода арендодателей «из тени». Его могут применять как не трудоустроенные, так и работающие граждане. Для этого следует установить мобильное приложение «Мой налог», либо оформиться в качестве самозанятого через одно из банковских приложений.
Налоговая ставка будет зависеть от источника получения дохода и составит 4% от денежных средств, полученных от физических лиц, и 6% в случае получения дохода от индивидуального предпринимателя согласно статье 10 Федерального закона № 422-ФЗ.
Как арендовать недвижимость у физического лица
Собственник помещения заключает договор найма, в котором указан определённый размер вознаграждения за сдачу жилья. По истечении первого календарного года аренды арендодатель обязан подать декларацию 3-НДФЛ.
Сдать ее можно лично в налоговую инспекцию, или с помощью личного кабинета на сайте ФНС. Каких-либо дополнительных регистрационных действий выполнять не требуется.
Ставка налога на доходы физического лица будет составлять 13% по общему правилу.
Если собственник зарегистрирован как ИП, он может выбрать упрощённую систему налогообложения. На основании пункта 1 статьи 346.20 НК РФ налоговая ставка составит 6%. Однако в данном случае платежи вносятся каждые 3 месяца авансом.
При покупке патента налог уплачивается заранее. Производится расчёт предполагаемого среднегодового дохода, 6% нужно перечислить в ФНС. Чтобы приобрести патент, необходимо получить регистрацию в качестве ИП. Выдача патента производится на срок до 1 года.
Арендодатель обязан вовремя и полностью уплачивать налог с полученного дохода в сроки, определенные выбранным налоговым режимом. Но существуют ситуации, когда оплата не предусмотрена законодательством, либо возложена на другое лицо.
- В случае заключения договора безвозмездного пользования квартирой (к примеру, с родственником), выплата налога не предусмотрена, поскольку у собственника не возникает дохода.
- При сдаче жилья в аренду физическим лицам налог платит собственник. Но при сдаче физическим лицом-арендодателем помещения организации, нотариусу, адвокату или ИП ситуация противоположная: налог выплачивает арендатор самостоятельно. Он производит удержание 13% от суммы арендной платы и перечисляет эти средства в налоговую службу. Поэтому собственники зачастую включают сумму налога в стоимость аренды, чтобы не потерять в деньгах.
Оплата НДФЛ по ставке 13% является необходимым минимумом для арендодателя, желающего легализовать свой доход с минимумом усилий. Этот метод не требует специальной регистрации в налоговой. Однако подать налоговую декларацию все же придется.
Собственнику необходимо заполнить форму 3-НДФЛ и предоставить её в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. В случае невыполнения данного условия будут наложены санкции, указанные ниже.
Заполнение формы может быть произведено от руки, в электронном варианте или с помощью программы. Наиболее целесообразно заполнить форму в программе, т.к. вероятность ошибки снижается до минимума, а в этом деле каждая ошибка стоит очень дорого.
Судебные тяжбы и выплата штрафов никому не нужны.
Последствия неуплаты налога со сдачи квартиры установлены Налоговым кодексом РФ:
- При неуплате налога взимается штраф 20% от неуплаченной суммы, при умышленном уклонении штраф возрастает до 40% от указанной суммы;
- При несвоевременном предоставлении налоговой декларации или отсутствии её предоставления штраф 5% от неуплаченной суммы налога взимается за каждый месяц просрочки, при этом сумма не должна быть менее 1000 р. и более 30%.
- Пеня за просрочку оплаты составляет 1/300 ключевой ставки ЦБ, начисляется ежедневно.
Все перечисленные взыскания могут быть наложены только в суде. При выявлении повторного нарушения оплата штрафов производится в двойном размере. Существует возможность привлечения к уголовной ответственности, а именно в случае неуплаты в течение 3-х лет подряд налогов на сумму, превышающую 900 тыс. рублей и 10% всех его налогов.
Следует отметить, что при получении любого дохода необходимо делать налоговые отчисления. Налог должен быть уплачен вне зависимости от срока действия договора аренды. Следует помнить об этом, чтобы не расстаться с определённой денежной суммой и избежать неудобств, вызванных судебными разбирательствами.
Упрощенка – это упрощенная система налогообложения, действующая для предпринимателей. Чтобы воспользоваться ею, арендодатель должен зарегистрироваться как ИП.
При таком условии процент, которым он должен будет делиться с государством, снижается почти вдвое – до 6 %. На первый взгляд это кажется гораздо более выгодным, чем платить подоходный налог. Однако, помимо этой выплаты, придется делать отчисления в фонды.
Учет доходов и расходов вести не нужно, на размер налога они не влияют. Делать выплаты нужно ежеквартально.
Несмотря на то, что вариант считается упрощенным, выгоден он не во всех случаях. Иногда платить обычный подоходный налог будет выгоднее и проще, чем действовать по упрощенной системе. Обращаться к ней стоит только при условии, что доход со сдачи жилья получается ощутимым – например, сдается несколько помещений, или стоимость аренды высокая.
Из видео вы узнаете все о налогах при сдаче квартиры:
Учитывая «серую» специфику арендного рынка, решение исправно платить налоги от сдачи недвижимости — серьёзный и вдумчивый шаг для рантье. Сумма, которую придётся перечислить государству, ставит наймодателя перед выбором: лишиться части дохода или повысить квартплату жильцам?
Первый путь — пассивный и невыгодный, его предпочитают те, кто собрался платить налоги только из страха перед законом. Вариант с увеличением арендной платы предпочтительнее для владельца недвижимости, однако это потребует от него дополнительных усилий. Чтобы сдать квартиру на 10 — 13% дороже рыночной цены, рантье придётся предложить нанимателю дополнительные преимущества. К примеру, качественный косметический ремонт, новую мебель и абсолютно прозрачную сделку с участием профессионального риэлтора. В долгосрочной перспективе такая схема выгоднее всем участникам рынка — она выведет арендный бизнес на новый уровень, сделает его более безопасным и организованным.
Официальная сдача жилья с договором аренды и уплатой налогов защищает все стороны сделки правовыми нормами российского законодательства. Если наниматель нанёс ущерб жилью или скрылся не заплатив, владелец квартиры может смело обращаться в суд и взыскивать убытки. Однако для этого он сам должен быть чист перед законом — при неофициальной сдаче жилья или уклонении от уплаты налогов не стоит рассчитывать на помощь государства.
Недобросовестные жильцы могут шантажировать рантье, который не заплатил налог.
Согласно статье 122 НК РФ арендодатель, который сдаёт жильё по серой схеме, должен вернуть государству весь налог за период аренды и дополнительно заплатить 20% от этой суммы. В особых случаях злостного уклонения суд может увеличить штрафную выплату до 40%.
Первым этапом для честного рантье будет заключение договора аренды. Для этого стоит пригласить опытного риэлтора, который проверит все документы, а заодно аргументирует жильцу завышенную квартплату и преимущества официального найма. Грамотного специалиста можно найти на любом крупном портале недвижимости, к примеру, воспользоваться сервисом сайта ГдеЭтотДом.РУ.
Сегодня в России предусмотрено несколько вариантов налогообложения дохода от аренды недвижимости. Какую схему выбрать, зависит от типа жилья и цены сделки.
-
1 Налог на доход физического лица (НДФЛ) — 13%
Это самая простая и распространённая схема, она подходит владельцам скромной недвижимости эконом-класса, для которых аренда — вариант дополнительного дохода.
Для граждан России налог составляет 13% от суммы арендной годовой платы. Иностранцам, желающим заработать на сдаче своей российской собственности, придётся заплатить 30%.
-
2 Налог при регистрации арендодателя как ИП — 6%
Владелец недвижимости, который всерьёз занимается арендным бизнесом, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Это позволит ему существенно сэкономить на налогах — сумма отчислений снизится с 13% для физлица до 6% для ИП. Однако важно учитывать, что индивидуальному предпринимателю придётся платить массу других взносов в течении года: в пенсионный фонд, в фонд социального страхования, вести бухгалтерию и оплачивать бухгалтерские услуги. Поэтому эта схема оказывается по-настоящему выгодной только богатым рантье, которые одновременно сдают несколько дорогих квартир премиум-класса. В этом случае экономия от льготной системы налогообложения может покрыть расходы на деятельность ИП.
-
3 Покупка арендного патента — 6%
Это схема также рассчитана на индивидуальных предпринимателей. Она выгодна владельцам «доходных домов» — арендодателям, которые выставляют на рынок сразу много квартир.Патентное налогообложение оговорено в статье 346 (пункт 25.1.) НК РФ. Он позволяет платить в казну всего 6% от суммы годового дохода. Патент можно получить на разные сроки — от месяца до года. Он оформляется минимум за 10 дней до заключения сделки с нанимателем, если владелец жилья уже имеет статус ИП.
Налог по патенту нужно платить по месту регистрации квартиры.
Действие 3
Налог на доход от аренды недвижимости платится единовременно — в конце налогового периода. Рассчитать сумму несложно, но лучше сделать это заранее, чтобы уже на этапе определения квартплаты и заключения договора с нанимателем понимать, с каким количеством денег придётся расстаться.
Пример:
Месячная арендная плата составляет 20 000 рублей. Владелец квартиры выступает как физическое лицо, значит должен перевести в бюджет 13% своего дохода.
20 000 рублей х 12 месяцев = 240 000 рублей годового дохода
Чтобы узнать 13% от этой суммы нужно набрать на калькуляторе число 240 000, нажать кнопку умножения «х», ввести искомый процент — 13 и нажать кнопку обозначения процентов — «%». 240 000×13 % = 31 200.
Имейте в виду — налоговые службы могут включить в основную сумму дохода, с которой рассчитывается налог, коммунальные платежи за квартиру. Это происходит, если в договоре было указано, что наниматель оплачивает их самостоятельно и экономит средства рантье.
Действие 4
В отличие от налогов с зарплаты, которые в большинстве случаев автоматически вычитаются из доходов граждан ежемесячно, отчисление государству с дохода от сдачи жилья арендодатель должен оплачивать самостоятельно — в конце налогового периода.
Рантье обязан заполнить декларацию 3-НДФЛ. Необходимую форму, а также программу для внесения данных, можно скачать на сайте налоговой инспекции. В документе должна быть отражена сумма дополнительного заработка гражданина, информация о профессиональном вычете и сумма налога к уплате. К декларации необходимо приложить обязательный перечень документов:
- 1 Копию правоустанавливающих документов на недвижимость
- 2 Копию договора найма
- 3 Копию оплаченных квитанций о квартплате или договора на ремонт с указанием стоимости работ
Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговый орган по месту регистрации налогоплательщика в период с 1 января по 30 апреля следующего года.
Действие 6
Налог за сдачу квартиры в аренду
Схема взаимодействия рантье и налоговых органов состоит из трёх этапов: сначала заполняется и подаётся декларация, потом она проверяется специалистами и утверждается сумма налога, и лишь после этого владелец недвижимости может перечислять средства в бюджет.
Все этапы проверки декларации можно отслеживать на сайте налоговой инспекции в личном кабинете налогоплательщика, либо контролировать процесс личными визитами в государственное учреждение. Сведения должны быть проверены в трёхмесячный срок. Важно дождаться окончания этого процесса, ведь даже самый внимательный и добросовестный налогоплательщик может допустить ошибку в расчётах и нечаянно завысить или занизить сумму выплат.
После того, как декларация проверена, владельцу недвижимости не стоит затягивать процесс оплаты. Налог на доход от сдачи жилья необходимо перечислить в бюджет до 15 июля. При этом важно понимать: вы оплачиваете отчисления за прошлый год. Например, если заработок от аренды получен в 2013 году, необходимую сумму нужно внести до 15 июля 2014 года. Проще всего сделать это в отделении Сбербанка.
Физическим лицам не нужно платить налоги на аренду, если квартира сдаётся по договору безвозмездного пользования близким родственникам или друзьям.
Владелец недвижимости может упростить себе схему налогообложения, если сдаст квартиру не физическому, а юридическому лицу. Это может быть небольшая фирма, которая ищет объект под офис, или арендное агентство-посредник, с которым собственники жилья заключают договор на доверительное управление недвижимостью. В любом случае, когда арендатор — юрлицо, именно ему придётся взять на себя ежемесячные налоговые отчисления. Рантье будет получать на руки уже сумму своего «чистого» заработка.
Добавлена 21 мая 2014 г., отредактирована 10 октября 2014 г.
Школа продажи
- Как купить
-
- Если вы сдаете квартиру организации или ИП, то компания-арендатор выступает в роли налогового агента и самостоятельно оплачивает НДФЛ в бюджет, когда перечисляет арендные платежи. Вам ничего платить не нужно, главное — грамотно составить договор.
Иногда в тексте договора указывают, что арендатор не обязан удерживать сумму НДФЛ. Это неправильно. Ваша задача — в конце года проверить добросовестность арендатора. В противном случае есть риск получить штраф от налогового органа.
Как это сделать. Обратите внимание на следующие строки из справки 2-НДФЛ: аренда квартиры, сумма выплаченного дохода и сумма удержанного НДФЛ при сдаче квартиры. Такую справку по вашему запросу предоставит арендатор.
Итак, если в справке 2-НДФЛ вы увидите, что налог не удержали, придется все делать собственными силами, включая заполнение 3-НДФЛ. Аренду квартиры и другие доходы вносим в общую декларацию, туда же вписываем данные о налоговых вычетах. Процедура непростая, поэтому если сомневаетесь, лучше не рисковать и обратиться за помощью в наш сервис.
Налоговые эксперты НДФЛка.ру проверят подтверждающие документы и направят в ИФНС без вашего участия. Вам не придется стоять в очередях, общаться с налоговым инспектором и даже ждать окончания камеральной проверки — просто закажите услугу «Быстровычет» и получите деньги в течение 7 дней.
Существуют законные способы, как уменьшить или не платить налог на доход.
Если в течение года вы тратили средства на лечение, образование, медикаменты, купили жилье, открыли индивидуальный инвестиционный счет — у вас есть право вернуть средства из бюджета и возместить затраты на оплату 13% НДФЛ на доход от сдачи жилья.
Второй вариант — сдавать квартиру не как физическое лицо, а как юридическое. Для этого нужно открыть ИП и разобраться с режимами налогообложения.
Три примера наиболее подходящих налоговых режимов для сдачи квартиры:
- ИП на упрощенной системе налогообложения с методом расчета налога 6% от дохода.
- ИП на упрощенной системе налогообложения с методом расчета «доходы-расходы» платит 15% налога с разницы, но затраты должны быть подтверждены документально.
- ИП на патентной системе вместо налога оплачивает патент.
Индивидуальный предприниматель дополнительно перечисляет взносы на пенсионное и медицинское страхование, но освобождается от налога на имущество, если сдает несколько квартир в аренду. Об этом нужно уведомить ФНС.
Оцените количество квартир, которые будете сдавать, стоимость аренды жилья, размер коммунальных расходов, планируемые затраты на ремонт и любые другие, которые сможете предъявить налоговой и выбирайте оптимальный вариант.
Регистрация в качестве самозанятого — еще один вариант снижения налогового бремени при сдаче недвижимости в аренду.
Специальный налоговый режим или налог на профессиональный доход позволяет платить налог по ставке 4%, если сдаете квартиру физическому лицу и 6%, если арендатор организация или ИП.
При регистрации самозанятый получает льготу в размере 10 000 рублей, которая уменьшает размер налогов на 2% при работе с физическими лицами и на 1% с юридическими, пока не спишется полностью.
Из очевидных минусов: нет пенсионных и социальных отчислений, а значит, не идет стаж и не формируются пенсионные накопления. Кроме того нельзя нанимать сотрудников, а максимально допустимый годовой доход самозанятого не может превышать 2,4 млн рублей в год. Если предполагаете сдавать несколько дорогих квартир, этот режим вам не подойдет.
Похожие записи: