Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Определение стоимости земельного участка методом остатка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Журнал «Недвижимость»
- Статьи о недвижимости
- Оценка недвижимости
- Стоимость недвижимости
- Стили интерьера
- Камины
- Лестницы
- Двери
- Выбор стройматериалов
Определение стоимости земельного участка методом остатка
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- 4-6-комнатные квартиры
- Дома
- Коммерческая недвижимость
- Участки
Вне зависимости от используемых методов оценки рыночной стоимости земли действия соответствующего специалиста должны основываться на следующих принципах:
- полезность участка;
- рыночная цена коррелирует со спросом и предложением на землю;
- искомое значение должно быть в границах стоимостных показателей аналогов;
- итоговый результат должен определяться исходя из наиболее эффективного и рационального применения объекта;
- рассчитываемый показатель подлежит изменению во времени, а также прямо зависит от разрешенных способов использования участка и его целевого назначения.
Важным фактором, влияющим на определение цены исследуемого имущества, являются его адрес и иные обстоятельства, влияющие на привлекательность объекта.
Рассчитанная рыночная стоимость земельного участка отражается в отчете оценщика, составляемом специалистом после выполнения работ.
В итоговом документе надо указывать:
- описание земельного участка;
- на недвижимое имущество, инженерные сети, элементы благоустройства и иные факторы, могущие повлиять на определение цены;
- фотографии исследуемого объекта и расположенных на нем вещей;
- общее описание рынка земельных участков;
- определение наиболее эффективного способа использования предмета оценки.
Выделение – метод оценки стоимости земли, используемый при доходном подходе для расчета ставки дисконтирования. При этом ставка определяется, основываясь на информации о заключенных сделках по аналогичным объектам недвижимости. Метод выделения в оценке земли является достаточно трудоемким и предполагает построение предположений о размере будущих доходов и их сопоставление с ценой приобретения.
Но ставка дисконтирования не может быть получена исключительно из информации по аналогичным сделкам. Используя технику выделения, необходимо также определить ожидания потенциальных покупателей (инвесторов) об используемой ставке при вычислении цены продажи и касательно прогнозируемых в будущем денежных потоков.
Как правило, процедура определения процентной ставки по методике выделения осуществляется в следующей последовательности:
- Моделирование для каждого аналогичного земельного участка за установленный временной промежуток сценария максимально эффективного использования расходной и доходной части денежных потоков;
- Расчет ставки доходности инвестиций;
- Обработка полученных результатов статистическим или экспертным способом и приведение характеристик анализа в соответствие с нормами оценивания.
Методология оценки рыночной стоимости
Метод распределения в оценке земли может использоваться только для участков, на которых находятся построенные объекты недвижимости (здания и сооружения).
Оценивание происходит в следующей последовательности:
- Выделяются элементы, по которым будет происходить сравнение с аналогичными объектами;
- Устанавливаются ключевые характеристики и отличия аналогичных объектов и оцениваемого земельного участка;
- В соответствии с выявленными отличиями вносятся корректировки цен;
- На основании корректировок рассчитывается рыночная стоимость комплексного объекта недвижимости (включая земельный участок);
- Определяется рыночная стоимость земли, равная рыночной стоимости, полученной на предыдущем этапе, умноженной на вероятную долю земельного участка в структуре стоимости единого объекта.
Все приведенные выше методы относятся к методам единичной оценки. При этом также существуют методы массовой оценки земель, которые позволяют одновременно получить кадастровую оценку земельных участков, расположенных в границах определенных административно-территориальным устройством районов (областей, городов и т.д.) на определенную дату. Массовые методы оценки городских земель используются с целью определения базы налогообложения, а также для других целей, установленных законодательством.
- Оценка стоимости земельных участков: от дисконтирования денежных потоков к реальным опционам 2016 / Сутягин Владислав Юрьевич
- Особенности оценки застроенных земельных участков для цели залога 2014 / Балтин Виктор Эдуардович
- Методологические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов 2018 / Александр Данилович Власов
- Определение стоимости объекта затратным подходом 2008 / Шадрина Наталья Сергеевна, Зубанов Сергей Владимирович, Сметанин Андрей Анатольевич
- Методическое обеспечение оценки застроенных участков 2012 / Сутягин Владислав Юрьевич, Черкашнев Роман Юрьевич
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА ОСНОВЕ МЕТОДА ОСТАТКА И ВЫДЕЛЕНИЯ
А.Г. ПЕРЕВОЗЧИКОВ, доктор физико-математических наук, профессор, академик РАЕН, начальник управления оценки ЗАО «Профессиональный центр оценки и экспертиз», Москва
Рассмотрим задачу определения наиболее эффективного использования (НЭИ) свободных и застроенных земельных участков в рамках определения рыночной стоимости недвижимости [1]. Проблема состоит в том, что в отличие от полноформатного расчета стоимости свободного земельного участка в затратном подходе в нэи требуется определить только сценарий этих расчетов. Поэтому расчеты в нэи должны неизбежно быть конспективными, использовать упрошенные методики и корректировки.
Например, если в затратном подходе для оценки рыночной стоимости свободного земельного участка будет использован метод предполагаемого использования с дисконтированием будущих денежных потоков, относящихся к земле, то в нэи его моделирует метод остатка в форме, когда из стоимости улучшенного участка определенной капитализацией арендной платы вычитается восстановительная стоимость улучшений. Причем ставка капитализации заменяется мультипликатором ставка аренды/стоимость кв.м. В такой форме метод остатка представляет разновидность метода выделения и может применяться не только для застроенных, но и для незастроенных участков согласно рекомендациям [2].
Кроме того, полученное НЭИ используется во всех подходах как основной сценарий расчета. Например, если НЭИ оказалось связано с застройкой участка офисным зданием, то в затратном подходе определяется восстановительная стоимость офисного здания, в доходном моделируется денежный поток от офисного здания, а в сравнительном используются офисные аналоги. Если текущее использование отлично от наилучшего, то стоимость работ по перепрофилированию здания в затратном подходе выступает как функциональный износ, в доходном — как начальное вложение капитала, а в сравнительном — как корректировка к аналогам.
В настоящей статье приводится упрощенная версия методов выделения и остатка, адекватная количеству и точности данных, которыми может располагать оценщик при проведении НЭИ застроенных участков. Обычно это цена продажи и ставка аренды одного кв.м., а также стоимость строительства (нетто) одного квадратного метра общей площади по нескольким вариантам застройки участка. обсуждаются основные корректировки при переходе от стоимости строительства нетто (стоимость застройщика) к стоимости строительства брутто (стоимость предпринимателя-инвестора). Рассматривается числовой пример.
Метод выделения для застроенных участков
Предположим, что для каждого варианта допустимого использования участка j = 1,2,…,т известны цена продажи Спр и ставка аренды одного кв. м Сар, а также стоимость строительства СНтр (нетто) одного квадратного метра общей площади, т.е. стоимость застройщика. Индекс j для простоты будем опускать. Тогда стоимость строительства СБтр (брутто), т.е. полная восстановительная стоимость (стоимость предпринимателя-инвестора), может быть получена по формуле:
=С,Щ1Кпр(\ + Ппр). (1)
Здесь Кпр — коэффициент привязки объекта к инфраструктуре города, который может быть определен по табл. 1.5 в [3], Ппр — прибыль предпринимателя-инвестора, которая может быть определена по формуле из [4].
Расчет прибыли предпринимателя-инвестора можно провести с использованием аналитического метода, предложенного сотрудниками Петербургского технического университета (СпБГТУ) кандидатом технических наук Д.Д. Кузнецовым и доктором технических наук, профессором, за-
ведующим кафедрой «Экономика и менеджмент недвижимости» Е.С. Озеровым.
Величину прибыли инвестора (застройщика) возможно рассчитать, используя следующую зависимость:
Пр = ^
1++ Со + 2 п2
(2)
где п — предполагаемый срок строительства (лет), у0 — ставка отдачи на вложенный капитал инвестора,
С0 — доля авансового платежа инвестора, %. Формула (2) является кубической аппроксимацией следующей формулы, построенной на базе функций сложного процента:
Пр = Со(1 + Уо)п +
1 -Со _ (1 + Уо)п-1 п Уо
-1.
(3)
эта формула получается из следующей простой модели инвестиционного процесса: доля Со общей суммы инвестиций X в улучшения вкладывается в начале первого периода. Оставшаяся доля 1-С0 делится равномерно на п периодов и вкладывается в конце каждого из них. После этого поток вкладов приводится к концу п-го периода по ставке отдачи у. Первое слагаемое в (3) означает будущую стоимость начального вклада, а второе — будущую стоимость равновеликих аннуитетных платежей.
Оценка права аренды земли – список действий, направленный на установление подлинной стоимости прав аренды.
Процедура оценки стоимости права аренды проходит абсолютно не так. Оцениваются не материальные активы, а выгода от пользования землей длительный срок.
Оценкой таких объектов занимается оценщик. Для того чтобы воспользоваться его услугами, вам потребуется предоставить такие документы:
- Кадастровый план земельного объекта.
- Договор, заключенный с арендодателем.
- Информация о проведенных коммуникациях, а также инженерных системах.
- Данные о наличии каких либо долговых обязательств за участок, а также сведения о том, не находится ли он в залоге.
- Сведения о том, кто обратился за услугами оценщика, а именно: ФИО, паспортные данные, номер мобильного телефона.
Находятся похожие объекты, изучается их полная информация: стоимость прав найма, условия по которым они предоставляются. После этого происходит сравнение по каждому критерию, находятся различия и после анализа рассчитывается цена права аренды.
Сравниваемые критерии:
Требуется информация о цене арендных договоров аналогов оцениваемого объекта, либо же о стоимости предложений на рынке.
Метод выделения используют для вычета стоимости объекта без улучшений. Из стоимости объекта с улучшением вычитаем стоимость тех самых улучшений.
Для подсчета цены возможности найма требуется поделить чистый операционный доход на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации можно рассчитать разными методами (Ринг, Хоскольд).
В процессе просчета капитализации не забудьте учесть риски с вложениями денег, их рост.
Суть метода капитализации:
- Определение суммы дохода за установленный срок путем эффективного использования арендованной земли.
- Расчет коэффициента капитализации.
- Просчет стоимости возможности найма на рынке.
Его применяют при создании на объекте доходных улучшений.
Суть метода:
- Расчет цены эксплуатированных улучшений.
- Расчет чистого дохода за установленный отрезок времени.
- Вычет цены эксплуатированных улучшений из цены прав аренды.
Используется с целью получить доход с прав аренды.
Суть метода:
- Определение суммы расходов, которые требуются для использования земли.
- Расчет доходов, которые вы получите при использовании.
- Просчет цены аренды с помощью дисконтирования доходов и расходов.
Право аренды – это право пользования конкретным имуществом в течение промежутка времени, установленного договором, с уплатой арендных платежей.
Стоимость данного права можно оценить с помощью определённых методик. Данная информация может быть полезной для лица, владеющего правом аренды, и для непосредственно владельца имущества.
Оценочные мероприятия проводятся для следующих нужд:
- приобретение или реализация права аренды земли;
- приобретение или реализация предприятия, которое владеет таким правом;
- определение возможности инвестирования;
- предоставление наделов в аренду;
- использования участков в виде залога при получении кредита;
- судебные разбирательства;
- внесение данного в уставный капитал общества.
В целом, результаты оценки позволяют сориентироваться, насколько выгодно владение правом аренды на конкретный участок в долгосрочной перспективе.
Для оценки свободного от застройки участка, либо земли, на которой возведены здания, применяется метод сравнения продаж. Работать с ним можно при условии, что у оценщика будут сведения о сделках с аналогичными объектами. Если такой информации не имеется, эксперт анализирует лишь рыночные предложения, в которых объект наделен похожими характеристиками.
Когда требуется оценка земли, на которой есть капитальные сооружения, мы используем метод выделения. Для такой процедуры необходимы данные о сделках, где объект – земля, выступает единым недвижимым имуществом. Характеристики должны быть аналогичными. Использование земельного участка в таком случае максимально эффективно, т. е. соответствует правилам наилучшей эксплуатации.
В рамках данного метода оценщик совершает следующие действия:
- Используя сравнительный подход, рассчитывает рыночную стоимость ЕОН (единого объекта недвижимости);
- Рассчитывает стоимость земли (замещающую);
- Вычитает из рыночной – стоимость замещения (воспроизводства).
Чтобы узнать стоимость застроенного участка, можно воспользоваться распределительным методом, правила работы с которым продиктованы следующими условиями:
- Необходимо найти информацию о ценах по сделкам с ЕОН с похожими параметрами;
- Нужны данные о долевой стоимости участка, узнать которую можно с помощью вычета из стоимости ЕОН;
- Эффективная эксплуатация земли;
Алгоритм действий эксперта будет следующий:
- Специалист рассчитывает стоимость ЕОН вместе с землей, применив сравнительный подход;
- Узнать рыночную стоимость участка можно, умножив ее на ценовое значение доли земли, присутствующей в едином объекте.
Рекомендуется применять данный метод к участкам, на которых постройки возведены относительно недавно, поэтому их стоимость можно узнать, используя затратный подход. Проходит время, улучшения устаревают и изнашиваются, что приводит к изменению соотношения стоимости участка и преобразований в пользу первого.
Приведем пример. Необходимо оценить загородный участок, но в этом районе не продают «голые» земли. В этом случае эксперт проведет анализ нескольких участков с застройками, рассчитав по каждому предложению средства, вложенные в улучшения, учитывая прибыль и естественный износ.
Согласно принципам метода капитализации, применяться он может к участкам обоих типов – с застройками и без них.
Для начала работы с методом необходимо узнать, можно ли получить ренту от данной земли. После этого независимым экспертом совершаются следующие действия:
- Рассчитывается рента, созданная участком;
- Определяется капитализируемый коэффициент ренты;
- С помощью капитализации ренты производится расчет стоимости участка с землей.
Величина ренты рассчитывается на основе дохода от сдачи земли в аренду согласно рыночным условиям данного региона.
Использовать метод остатка можно в работе с застроенными и свободными участками. Среди условий – главное, оценивать землю по факту прибыльных улучшений.
Для выполнения этого метода на практике нужно рассчитать стоимость улучшений, реализованных в соответствии со стандартами эффективного использования объекта.
Также необходимо произвести расчет чистого операционного дохода (ЧОД) по следующим параметрам:
- ЕОН в соответствии с рыночными ценами на аренду за определенный промежуток времени;
- Доход, потраченный на улучшения. Расчет производится за определенный промежуток времени с участием произведений стоимости замещения улучшений и капитализации прибыли, полученной от них;
- Величина земельной ренты, которая будет выступать разностью чистой прибыли ЕОН, а также ЧОД, который относится к улучшениям;
- Стоимость участка рассчитывается с помощью капитализации ренты.
Метод остатка для оценки земли
Оценка свободных участков, а также земли с капитальными застройками, может осуществляться посредством метода предполагаемого использования. Главным условием применения метода является возможность эксплуатации земельного участка доходным способом.
Оценщик должен определить сумму и статью расходов для временного пользования, которые необходимы для наиболее доходной эксплуатации объекта. К пунктам из статьи расходов можно отнести траты на раздел земли, улучшения. Также выявляется величина дисконтирования, равная рискам вложения денег в объект оценки.
Независимая оценка недвижимости позволит узнать актуальную стоимость не только земли, но и квартиры, дома или другого объекта на свободном рынке. Вышеуказанные методики дают возможность специалистам компании «ИНЕКС» производить наиболее точные расчеты на основании симбиоза факторов, из которых и складывается стоимость участка в Москве и Московской области.
Для полного понимания темы необходимо определить значение бонитета в рамках качественной оценки почв. Бонитет – это термин, который определяет способность конкретного объекта удовлетворять предопределенные условия. Оценивая значение бонитета, можно описать качество хозяйствующего субъекта, кредитоспособность компании или клиента, качество товаров в компании с технологической, экономической точки зрения. Земля может быть оценена, будь то сельскохозяйственные услуги или строительство земельного участка, чтобы определить его качество.
Бонитировка – это определение продуктивных, племенных качеств животных путем оценки их по комплексу признаков. Также выделяют бонитировку скота, представляющую комплексную оценку каждого животного с учётом молочной продуктивности, экстерьера, конституции и происхождения. Бонитировка земель имеет схожее значение, только оцениваются не животные, не их производительность, а качество земляного слоя, его пригодность для выращивания культур.
Максимально прибыльно должны использоваться здания, которые расположены на оцениваемом земельном участке. К примеру, временные постройки из простых строительных материалов не могут быть рассмотрены как максимально эффективное использование участка. Ставки на аренду рассчитываются путем сбора информации о прибыли от сдачи объекта в целом вместе с постройками за один год. Важно, чтобы ставки в полной мере соответствовали актуальным рыночным ценам. С учетом эксплуатационного периода построек важно с максимальной точностью просчитать траты на строительство зданий на оцениваемом участке + стоимость капитальных сооружений.
Оценку почвенного слоя назначают для решения следующих задач:
- Сравнить, а также сгруппировать по конкретным характеристикам почвы в разных районах, республиках, областях.
- Выявить лучшие земельные участки, на которых планируется выращивать будущий урожай.
- Оценивается состояние почвенного слоя на данный момент, после того, как на нем было выращено много сортов продуктов в течение нескольких лет.
- Выявить оставшиеся резервы.
Также специалисты дают советы по проведению мероприятий для улучшения общей ситуации, озвучиваются способы решения проблемы неурожайности, объясняются причины её возникновения. Это бонусы к главной задаче – усовершенствование имеющихся методов ведения хозяйства, проба новых.
Техника остатка для оценки земли
Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости (например, нематериальных и движимых активов).
Использование метода предполагает следующую последовательность действий:
! подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного участка; ! расчет остаточной стоимости существующих или полной восстановительной стоимости прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений для выбранных видов использования оцениваемого земельного участка, включая существующий, с учетом юридических, градостроительных, функциональных и иных ограничений, установленных исполнительными органами власти и соответствующими уполномоченными органами; ! расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости; ! расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их полной восстановительной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
! расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения;
! расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.
Вид использования земельного участка, для которого получена максимальная стоимость, является наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка.
Оценка общего чистого дохода осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений.
Основными статьями отчета о доходах являются:
! потенциальный валовой доход;
! действительный валовой доход;
! операционные расходы, состоящие из эксплуатационных расходов, расходов на замещение и управленческих расходов;
! чистый доход от эксплуатации (чистый операционный доход).
Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.
Почва – это сложная смесь минералов, воды, воздуха, органического вещества и многих разлагающихся организмов, живых существ. Специалисты при оценке почв опираются на такие критерии, как диагностические признаки. Под данным словосочетанием подразумевается ряд критериев, оценка которых помогает вывести итоговый результат. Проверяется механический состав почвенного слоя, степень окультуренности, солонцеватости, кислотности, а также оцениваются прочие важные критерии. Под строгий взгляд экспертов подходят не все диагностические признаки, а лишь те, которые коррелируют с урожайностью.
При бонитировке одним из сложнейших является процесс определения урожайности культур. Данная проблема возникает по причине того, что имеющаяся система учёта и отчетности предприятий даёт данные об урожайности всего хозяйства, но почвенный покров не идентичен везде.
Бонитировкой почвенного слоя занимались ещё в древней Руси. Об этом можно судить по старым летописям. Позже при Иване Грозном даже был введён закон, утверждающий проверку качества земельных участков.
Существует несколько методов оценки земель. Первым рассмотрим метод Благовидова.
Учёный считал, что почвенный слой зависит от территории, заложенных в него свойств, отталкиваясь от этих качеств можно судить об урожайности. Этот ученый ввел шкалу, следуя которой каждый тип почвенного слоя можно оценить от 1 до 100. С целью определения балла Н.Л.Благовидов составил оценочные таблицы для почвенного слоя разного механического состава. Для каждого вида почвенного слоя была приведена своя таблица со шкалой, после проводилось качественное сравнение и выводились результаты.
Метод почвенного института им. В.В.Докучаева предназначен для оценивания почвы для зерновых культур. Исследуется пахотный слой. В этом методе также учитываются различные таблицы. Много учёных вводили свои методики (Соболев, Тюменцевский, Бурлаковский). Какой метод лучший сложно судить, так как в каждом представлена доказательная база и таблицы.
Для начала определимся с понятием рыночной стоимости. Этот термин подразумевает максимально вероятную продажную стоимость участков в существующих конкурентных реалиях российского рынка при хорошем информировании сторон сделки (продавца и покупателя), а также без наличия принудительного давления форс-мажорных обстоятельств извне.
Амортизация в налоговом учете
- Оценка жилой недвижимости
- Оценка квартиры, комнаты
- Оценка дома, коттеджа
- Коммерческая недвижимость
- Оценка офисной и торговой недвижимости
- Оценка складской и производственной недвижимости
- Оценка отдельностоящих зданий
- Оценка незавершенного строительства
- Оценка гаражей и стояночных мест
- Оценка имущественного комплекса
- Оценка трансформаторных подстанций и котелен
- Оценка земли
- Оценка земель населенных пунктов
- Оценка сельскохозяйственных земель
- Оценка земель промназначения
- Оценка транспорта
- Оценка легкового автомобиля
- Оценка грузовых автомобилей
- Оценка специализированной техники
- Оценка оборудования
- Оценка производственного оборудования
- Оценка торгово-офисного оборудования
- Оценка линейных объектов
- Оценка ущерба имущества
- Оценка ущерба после ДТП
- Оценка ущерба от затопления
- Оценка ущерба от пожара
- Оценка недвижимости с целью оспаривания кадастровой стоимости
- Оспаривание кадастровой стоимости земли
- Оспаривание кадастровой стоимости помещений, зданий
Бонитировка почв: что это такое, назначение качественной оценки
Метод стоимости остатка используется в оценке земельных активов, когда кроме дополнительных параметров, проводится анализ расходов и доходов. Процедура, если разбить ее на основные пункты, начинается с проведения анализа прибыли в чистом виде. Доход берется от земельной эксплуатации. Из него вычитаются траты на самые важные улучшения. После этого оставшиеся средства, именуемые остаточными, приходят на счет земли.
Далее – капитализация счет, снятие данных стоимости участка. Применение рассматриваемого метода достаточно ограничено. Применимо к доходным имущественным объектам. Помимо этого он актуален в случае, когда для незастроенной земли не нужно значительное количество допущений.
Максимально прибыльно должны использоваться здания, которые расположены на оцениваемом земельном участке. К примеру, временные постройки из простых строительных материалов не могут быть рассмотрены как максимально эффективное использование участка. Ставки на аренду рассчитываются путем сбора информации о прибыли от сдачи объекта в целом вместе с постройками за один год. Важно, чтобы ставки в полной мере соответствовали актуальным рыночным ценам. С учетом эксплуатационного периода построек важно с максимальной точностью просчитать траты на строительство зданий на оцениваемом участке + стоимость капитальных сооружений.
Перечень требуемых документов зависит от того, куда именно будет подаваться отчет об оценке.
В общем случае потребуются следующие бумаги:
- свидетельство о гос. регистрации права собственности;
- технический и кадастровый паспорта для объекта недвижимости;
- паспорт или иной удостоверяющий документ для заказчика услуги;
- прочая техническая и правоустанавливающая документация для объекта недвижимости.
Могут потребоваться и дополнительные документы.
Оценка – это комплекс специальных мероприятий, направленных на установление итоговой стоимости земельного участка. Оценка может проводиться как с экономической, так и с кадастровой точки зрения. Этот показатель необходим для того, чтобы не только определить уровень затрат, который необходим для приобретения того или иного участка, но также и для того, чтобы определить сумму денежных средств, которые придется вложить для получения из конкретного земельного участка прибыли после его приобретения.
Подтверждение такой аккредитации выдается в виде специальной лицензии по итогам прохождения всего комплекса обучающих курсов.
| Показатель | Значение |
| Безрисковая ставка | 7,21% |
| Премия за риск | 7,21% |
| Премия за низкую ликвидность | 1,80% |
| Коэффициент капитализации для земельного участка (Rзем) | 16,22% |
Определение стоимости земельного участка методом остатка для земли
Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации остаточного чистого операционного дохода, приходящегося на земельный участок по формуле:
Vзем1 — стоимость земельного участка, определенная доходным подходом; ЧОДзем — чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок; Rзем — ставка капитализации для земельного участка. Чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, определяется следующим образом: ЧОДоб — чистый операционный доход от единого объекта недвижимости (определяется в рамках оценки объекта недвижимости доходным подходом); ЧОДул — чистый операционный доход, приходящийся на улучшения. Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, определяется по формуле: Vв.ул — стоимость воспроизводства улучшений земельного участка; Rул — ставка капитализации для улучшений.
Рыночная стоимость объекта ‒ это цена, определенная под влиянием особенностей рынка. Правильное определение стоимости поспособствует быстрой продаже объекта недвижимости.
Если цена будет слишком завышена, то вряд ли найдутся покупатели. Заниженная цена же, напротив, поспособствует убыткам продавца.
Законодательство устанавливает необходимость определения рыночной стоимости в следующих случаях:
- при приватизации объекта;
- в случае передачи надела в аренду;
- при ипотеке физлиц;
- в случае продажи объекта;
- при оставлении объекта в роли залога;
- при передаче объекта другому лицу на основании доверенности;
- при заключении брачного договора;
- при изъятии имущества;
- при необходимости определения правильности выплаты налоговых взносов.
Кадастровая стоимость подразумевает по собой цену, которую определяет государство после проведения собственной оценки. При назначении стоимости таким образом не учитываются какие-либо факторы, способные снизить качество земельного надела.
Государство при проведении оценки берет в расчет лишь вид разрешенного использования и квадратуру участка.
Рыночная стоимость объекта является более разумной, в отличие от кадастровой. Это связано с тем, что при назначении последней не учитываются какие-либо дополнительные факторы.
Можно привести простой пример. Даже истощенные почвы и плохая экологическая ситуация не могут повлиять на кадастровую стоимость земель. Из-за этого она во многих случаях превосходит рыночную. В рыночную же стоимость, наоборот, включается наибольшее число показателей, способных оказать влияние на качество объекта.
Довольно большой процент покупателей оказывается не согласным с кадастровой стоимостью объектов, поскольку она бывает завышенной. В связи с этим, нередки случаи обращения в судебные инстанции по данной проблеме.
Какие принципы могут использоваться при проведении оценки рыночной стоимости:
- цена зависит от полезности участка;
- расценки связаны со спросом и предложением на аналогичные объекты на рынке;
- стоимость определяется на основании целевого назначения объекта;
- цены динамичны и могут изменяться с течением времени;
- рыночная стоимость определяется эффективностью использования надела;
- стоимость надела зависит от его расположения и внешних факторов.
Основная особенность кадастровой оценки ‒ классификация наделов по виду разрешенного использования:
- для сельскохозяйственных наделов вне лесных массивов и поселений оценка проводится с использованием способа капитализации рентной прибыли;
- для земель, которые расположены вне населенных пунктов, оценка осуществляется путем капитализации затрат, необходимых для поддержки природного потенциала, либо капитализации рентной прибыли;
- для участков, расположенных в СНТ, ДНТ или поселениях, оценка проводится на основе анализа статистических данных или прочих способов глобальной оценки.
Регулирование всех вопросов, связанных с осуществлением проведения оценки тех или иных земельных участков, независимо от того, о каком выбранном способе оценки идет речь, находится в ведении нормативных актов четырех уровней:
- федерального уровня, к которым относятся различные федеральные законы, а также принятые на этом уровне постановления Правительства Российской Федерации и профильных министерств;
- региональные нормативные акты, которые касаются, в первую очередь, создания оценочных организаций, а также установления основных показателей, на основании которых производится оценка земельных участков на территории конкретного региона;
- ведомственные нормативные акты, которыми утверждается порядок оценки того или иного земельного участка, а также определяется, каким образом результаты такой оценки должны учитываться;
- нормативные акты внутреннего пользования оценочных организаций (к ним, как правило, относятся различные методические рекомендации, направленные на формирование внутренней процедуры проведения оценки земельных участков, а также на определение основных методов для осуществления такой оценки).
Все нижестоящие уровни нормативных актов не должны противоречить первому уровню, сформированному на основе действующего федерального законодательства.
Метод стоимости остатка используется в оценке земельных активов, когда кроме дополнительных параметров, проводится анализ расходов и доходов. Процедура, если разбить ее на основные пункты, начинается с проведения анализа прибыли в чистом виде. Доход берется от земельной эксплуатации. Из него вычитаются траты на самые важные улучшения. После этого оставшиеся средства, именуемые остаточными, приходят на счет земли.
Далее – капитализация счет, снятие данных стоимости участка. Применение рассматриваемого метода достаточно ограничено. Применимо к доходным имущественным объектам. Помимо этого он актуален в случае, когда для незастроенной земли не нужно значительное количество допущений.
Выделение – метод оценки стоимости земли, используемый при доходном подходе для расчета ставки дисконтирования. При этом ставка определяется, основываясь на информации о заключенных сделках по аналогичным объектам недвижимости. Метод выделения в оценке земли является достаточно трудоемким и предполагает построение предположений о размере будущих доходов и их сопоставление с ценой приобретения.
Но ставка дисконтирования не может быть получена исключительно из информации по аналогичным сделкам. Используя технику выделения, необходимо также определить ожидания потенциальных покупателей (инвесторов) об используемой ставке при вычислении цены продажи и касательно прогнозируемых в будущем денежных потоков.
Как правило, процедура определения процентной ставки по методике выделения осуществляется в следующей последовательности:
- Моделирование для каждого аналогичного земельного участка за установленный временной промежуток сценария максимально эффективного использования расходной и доходной части денежных потоков;
- Расчет ставки доходности инвестиций;
- Обработка полученных результатов статистическим или экспертным способом и приведение характеристик анализа в соответствие с нормами оценивания.
Методом остатка для оценки земельного участка
Определяет нормативную стоимость ЗУ. Он применяется в случаях:
- Передачи или выкупе ЗУ в собственность;
- Дарения или оформления наследства;
- Изъятия государством;
- Получения кредита с использованием ЗУ в виде залога;
- Определения совместной (долевой) собственности помимо бесплатно отведенной нормы.
Когда оценивается объект, в который входит земля с правом владения на основе аренды и постройки на ней, показателем стоимости ЗУ являются затраты, понесенные при отводе его под строительство.
Один из самых эффективных и удобных способов оценки. Для определения стоимости земли он основывается на фактическом положении рынка. Если оценщик не имеет примеров сделок с подобными ЗУ, он может опираться на текущий спрос. Сравнительные пункты для этого метода применяются общепринятые:
- Права собственности;
- Состояние рынка;
- Условия продажи конкретного объекта;
- Условия финансирования;
- Месторасположение объекта;
- Наличие инженерных коммуникаций;
- Физические показатели;
- Зонирование;
- Наличие инженерные коммуникации;
- Наличие коммунального обеспечения;
- Варианты наиболее эффективного использования;
- Экономические прогнозы.
Такой подход даст наиболее точный результат при условии открытого рынка.
Обрабатывает информацию об арендных ставках на ЗУ и определяет их стоимость в качестве планируемых доходов от арендной платы. Согласно такому подходу земельная рента будет рассчитываться в виде дохода с арендной платы. Эта плата капитализируется в виде регулярного дохода. Показатели капитализации вычисляются на основе данных продаж арендованной земли и стоимости аренды.
Существует формула, по которой принято вычисление стоимости арендной земли. Она равна сумме дохода с аренды, поделенной на ставку капитализации.
Ставка капитализации вычисляется путем деления сумм арендной стоимости аналогичных ЗУ на их стоимость.
Арендная ставка зависит от:
- Места расположения ЗУ;
- Формы ЗУ;
- Размера;
- Наличия инженерных коммуникаций;
- Транспортного сообщения;
- Вида землепользования.
В нашей стране в аренде находятся земли, в основном принадлежащие государству или муниципалитетам. Арендная ставка в таких случаях рассчитывается исходя из нормативной стоимости, которая не всегда соответствует рыночной.
Определяет долю стоимости ЗУ в общей стоимости имущественного комплекса. Основывается на соотношении цены ЗУ и построек на нем.
Такое соотношение будет являться наиболее достоверным для новостроек, которые по определению должны отвечать наилучшему варианту использования ЗУ. Земля под более старыми зданиями будет иметь большую долю в общей стоимости объекта по сравнению со зданием.
Для этого метода необходимо иметь полную информацию о соотношении в стоимости построек и земель определенного типа недвижимости и на конкретном рынке.
Значения этого метода могут считаться ориентировочными и не всегда достоверными. Поскольку его применяют только при нехватке достоверной информации о ситуации на рынке.
Как снизить кадастровую стоимость земельного участка, читайте тут.
Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:
- Определяются сравнительные элементы объектов;
- Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
- По каждому элементу рассчитывается корректировка;
- Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
- Рассчитывается стоимость улучшений;
- Определяется стоимость ЗУ.
Этот метод актуален для ЗУ, на которых есть небольшие постройки (вклад улучшений в общую стоимость невелик), например – дачных, а так же если отсутствуют какие-либо данные об аналогичных продажах в заданном районе.
Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.
Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль.
Метод осуществляется по такому плану:
- Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов;
- Определяется доход от строений;
- Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.
Используют при разделении земель на мелкие участки. Он проводится в такой последовательности:
- Определяется количество и размеры будущих участков;
- Определяется цена освоенных ЗУ путем сравнения;
- Проводится расчет расходов, составляется график освоения, определяется примерное время продажи, рассчитывается прибыль;
- Рассчитывается чистая прибыль после продажи всех участков;
- Выбирается ставка дисконта, которая будет отражать риски во время проведения работ по освоению и продажам.
Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.
Существуют методы оценки земли, которые делятся на 2 подхода:
- доходный;
- сравнительный.
Доходный подход включает в себя методы
- предполагаемого использования;
- капитализации земельной ренты;
- метод остатка.
Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.
Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки. Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды.
Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки. Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли. Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.
Сравнительный подход включает в себя методы
- выделения;
- распределения;
- сравнения продаж.
Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.
Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов. Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли.
Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке. Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит. На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.
Расходные методы оценки рыночной стоимости земель предполагают применение техники определения остатка дохода от земельного участка.
Метод остатка для оценки стоимости земли может использоваться как для незастроенных участков, так и для участков, на которых построены объекты недвижимости: торговые центры, промышленные, офисные, жилые здания. При этом первенство при распределении дохода отдается размещенным на участке объектам недвижимости (зданиям и сооружениям), а оставшийся доход, полученный после возмещения затрат на привлечение капитала, трудовой силы и менеджмента относится к доходу земельного участка.
Если оцениваемый объект предполагает возможность получения дохода в виде ренты, то оценка земли осуществляется с применением метода капитализации земельной ренты. В таком случае стоимость объекта определяется следующим образом:
- Вычисляется размер дохода (ренты) для оцениваемого земельного участка;
- Рассчитывается размер коэффициента капитализации ренты;
- Определяется капитализация земельной ренты, на основании которой производится расчет рыночной стоимости участка.
Оценка стоимости земельного участка методы пример документы
4.1. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
* Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
* Расчет восстановительной стоимости нового здания.
В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:
— метод сравнительной единицы;
— метод разбивки по компонентам;
— метод количественного обследования.
* Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости.
* Определение стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на величину накопленного износа.
* Суммирование полученных стоимостей воспроизводства / замещения и земельного участка для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода
| Вид и наименование риска | Категория риска | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Систематический риск | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Ухудшение общей экономической ситуации |
динамичный | 1 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Увеличение числа конкурирующих объектов |
динамичный | 1 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Изменение федерального или местного законодательства |
динамичный | 1 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Несистематический риск | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации |
статичный | 1 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Ускоренный износ здания |
статичный | 1 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Неполучение арендных платежей |
динамичный | 1 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Неэффективный менеджмент |
динамичный | 1 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Криминогенные факторы |
динамичный
Похожие записи: |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||