Какие документы нужно запросить у продавца при покупке квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужно запросить у продавца при покупке квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

Какие документы проверять перед покупкой квартиры

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».

Уточните у продавца, сколько всего собственников у недвижимости. Проверьте паспорта каждого из них.

На что обратить внимание

• Внешний вид: наличие исправлений, наличие всех страниц — если паспорт просрочен или отсутствуют страницы, вы не сможете быстро выйти на сделку
• Данные: они должны быть такими же, как и в документах на квартиру. Если отличаются — предыдущие данные вы можете увидеть на странице «Ранее выданные паспорта»
• Срок действия паспорта
• Фото — убедитесь, что на фото человек, который представился вам собственником

Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации.

На что обратить внимание

• Данные участников сделки
• Адрес квартиры
• Площадь недвижимости
• Существенные условия договора

✅ Выписка из ЕГРН

Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.

На что обратить внимание

• Количество собственников
• Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время
• Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку
• Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку

Если квартира куплена в браке, согласие потребуется — даже если на момент продажи супруги уже развелись. Конечно, Росреестр зарегистрирует сделку даже в случае, если продавец не предоставит согласие. Однако в этом случае в вашей выписке из ЕГРН появится отметка о том, что при продаже согласие супруга не предоставлено.

На что обратить внимание

• Дата оформления
• Нотариальное заверение
• Данные супругов

Получить ее можно в паспортном столе, в управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах — на сайте Госуслуг. Договоритесь с продавцом о том, в какой момент будут выписаны все зарегистрированные. Перед сделкой попросите справку ещё раз — в ней должно быть пусто.

На что обратить внимание

• Число прописанных
• Есть ли несовершеннолетние в их числе

Такую справку продавец может получить в МФЦ или управляющей компании. Кроме того, вы можете просто попросить последние квитанции за квартиру. И хоть долги предыдущего владельца за коммунальные услуги не переходят на нового, уверены — разбирательства вам ни к чему.

На что обратить внимание

• Дата последнего платежа
• Отсутствие долгов
• Показания счетчиков

Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.

Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:

• Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
• Есть ли страхование ответственности риелтора?
• Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
• Кто входит в число собственников?
• Состоит ли продавец в браке?
• Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
• Нет ли обременений?
• Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
• Каким образом и кем застрахована сделка?
• Чем аргументируется цена жилья?
• Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?

Почему эти вопросы имеют большое значение, расскажем далее.

Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.

Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.

Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.

Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.

Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:

• Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
• Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.

Проверить недвижимость на подобные нюансы очень сложно, если продавец не расскажет об этом сам. По закону собственник обязан указать всех лиц, имеющих право пользования, в договоре купли-продажи. Но так делают не все. В результате суда сделка рискует быть признана недействительной, но продавец будет обязан возместить покупателю средства.

Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.

Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:

1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;

2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.

Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:

• ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
• Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
• Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
• Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.

Если на квартире наложены обременения, это не всегда становится препятствием к заключению сделки. Но проблем добавит. Например, если квартира в ипотеке, понадобится согласие банка и средства на погашение кредита.

Если собственник состоял в браке, и недвижимость им куплена в этот период, то она считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, без согласия второго супруга продать ее нельзя по закону, даже если на момент продажи собственник уже находится в разводе. Право на совместное имущество после развода сохраняется в течение трех лет.

Согласие – это нотариально заверенный документ, где указываются паспортные данные супруга, имеется его подпись, а также прописан адрес квартиры и прочие характеристики. Важно проверить, что согласие актуально, ведь оно могло иметь ограниченный срок действия или второй супруг мог его отозвать.

Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом. Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия. На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.

Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.

С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.

Оформление сделок купли-продажи квартиры без риэлтора в 2021 году

Все предоставляемые продающей стороной документы можно разделить на две группы:

• предъявляемые покупателю, чтобы подтвердить юридическую чистоту сделки;
• предъявляемые для регистрации в Росреестре (или Многофункциональном центре).

Потенциальный покупатель скорее согласится на сделку, и сам процесс существенно ускорится, если полный пакет документов уже будет на руках у продавца.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Купля-продажа квартиры у нотариуса: документы, расценки и другие нюансы
• Распоряжение наследством: как можно продать квартиру, полученную по завещанию, и когда начать собирать документы?
• Полный список документов для совершения сделки купли и продажи квартиры
• Зачем используют договор на неотделимые улучшения при покупке и продаже квартиры и когда он нужен? Образец документа
• Какие документы нужно самостоятельно собрать для продажи квартиры? Особенности подготовки бумаг в разных случаях

Дополнительные документы, требуемые банком и покупателем для одобрения ипотеки, оформления закладной и проверки правовой чистоты недвижимости:

1. Технический паспорт на недвижимость, позволяющий регистрировать в квартире новых жильцов, запрашивать кадастровый план, устанавливать сумму налога, определять размер коммунальных платежей, проводить перепланировку. Получить техпаспорт возможно в органах БТИ, уплатив госпошлину, размер которой зависит от срочности: за 15 дней – 1000 рублей, за 7-10 дней – 1500 рублей.
2. Заключение о рыночной стоимости квартиры из БТИ – распространённое требование банка.
3. Предварительный договор купли-продажи – гарантия для банка, что сделка состоится. Предоставляется покупателем, собственнику нужно только поставить подпись.
4. Расписка в получении аванса (задатка) за продаваемую недвижимость, которую продавец должен написать по получении суммы, указанной в предварительном договоре, при его подписании.
5. Выписка из лицевого счёта, доказывающая отсутствие долгов по коммунальным платежам. Берётся в бухгалтерии паспортного стола.
6. Справка об отсутствии задолженностей за домофон (запрашиваемая у установившей его компании), интернет, кабельное телевидение (подтверждением станет расторжение договора с их компаниями).
7. Справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Стоимость справки зависит от диспансера, но требует банк её крайне редко, например, если продавец в преклонном возрасте.

Всю поданную в Росреестр или Многофункциональный центр документацию после совершения сделки продавец должен забрать. Она понадобится для выплаты налогового сбора с полученного дохода при условии налогооблагаемой базы.

Документы, которые должны остаться у продавца на руках после сделки:

1. экземпляр договора купли-продажи;
2. экземпляр акта приёма-передачи;
3. свидетельство о погашенной регистрации.

Договор купли-продажи – это основной документ сделки, который должен содержать следующую информацию:

1. место и дату подписания договора;
2. паспортные данные обеих сторон;
3. информацию о предмете договора;
4. стоимость объекта;
5. права и обязанности сторон;
6. ссылку на правоустанавливающие документы;
7. подписи сторон.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры

ВНИМАНИЕ: Существует базовый набор документов, которые должны быть у каждого продавца квартиры. Они нужны, чтобы сделка могла официально состояться. Если у продавца нет одного из представленных ниже документов, то он обязан их оформить и получить.

В списке обязательных документов всего 4 наименования:

1. Выписка из ЕГРН на квартиру. Это основной документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
2. Договоры, которые подтверждают право собственности каждого владельца квартиры.
3. Технически паспорт на квартиру.
4. Кадастровый паспорт на квартиру.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры

Перед совершением сделки основная ответственность по подготовке документов лежит на собственнике жилого помещения. Большая часть документов может быть предоставлена только по запросу собственника квартиры.

При проверке представленных документов покупателю должно быть понятно следующее:

• количество собственников жилого помещения;
• количество зарегистрированных в квартире лиц;
• наличие/отсутствие обременений и притязаний третьих лиц;
• техническое состояние квартиры (перепланировка).

Если покупатель приобретает квартиру с привлечением заемных средств, то для одобрения банком заявки на ипотечный кредит он должен предоставить личные документы, а также документы в отношении приобретаемого имущества:

• паспорт;
• СНИЛС;
• копия трудовой книжки;
• справка о доходах 2-НДФЛ;
• анкета заемщика по форме банка;
• технический паспорт;
• выписка из ЕГРП;
• отчет об оценке квартиры.

Банк может потребовать дополнительные документы в зависимости от условий предоставления ипотечных займов.

Для регистрации перехода права собственности к покупателю можно обратиться в отделение Росреестра или получить услугу через отделение МФЦ (осуществляет функцию посредника при регистрации документов).

Для этого потребуются следующие документы:

• заявление от продавца и покупателя о переходе права собственности;
• паспорта и свидетельства о рождении участников сделки;
• нотариальное согласие супруга на продажу;
• договор купли — продажи;
• разрешение органов опеки и попечительства;
• квитанция об оплате госпошлины (2000 рублей).

Для сделки с использованием ипотечных средств также предоставляется:

• ипотечный договор;
• закладную;
• заявление от банка о регистрации ипотеки в силу закона.

Регистрация права собственности является завершающим этапом сделки-купли-продажи.

Подводя итоги отметим следующее:

1. Продавцом должны быть подготовлены основные и дополнительные документы для совершения сделки купли-продажи.
2. Договор купли — продажи является основным документом.
3. Застройщик должен предоставить документы в отношении юридического лица и объекта строительства.
4. Во избежание признания сделки недействительной продавцом должны быть предоставлены дополнительные документы, в зависимости от условий сделки.

При изучении документов на жилое помещение, представленных продавцом, будьте внимательны и не спешите. Просроченные, выданные с ошибками документы, либо их непредставление для заключения сделки может иметь негативные последствия для покупателя. Если вы не уверены в своих силах или вам не хватает практических знаний, обратитесь за консультацией к юристам нашего сайта.

Главный документ, необходимый от покупателя в случае приобретения квартиры на вторичном рынке — паспорт.

Для обеспечения безопасности сделки расчеты удобно проводить путем использования банковской ячейки. Покупатель должен позаботиться об оформлении договора с банком об аренде ячейки. В нее в присутствии продавца производится закладка суммы, равная стоимости квартиры. Продавец получит доступ к деньгам при выполнении условий, прописанных в договоре.

Ввиду увеличения количества мошеннических схем, покупатель имеет право требовать иные документы, самостоятельно проверять их подлинность.

Не исключено, что на квартиру будет претендовать наследник из числа дальних родственников. Чтобы этого избежать, стоит обратиться к нотариусу для получения справки об отсутствии наследников.

У продавца следует попросить справку из ЖЭКа об отсутствии задолженности.

Тщательное изучение документов о праве собственности позволит выявить записи о наложении ареста на имущество, прочих обременениях, при которых проводить сделку нельзя.

Покупателю стоит смотреть на соответствие планировки квартиры данным технической документации. Нередко Продавец умалчивает о проведении незаконной перепланировки, и купив такую квартиру, можно столкнуться с трудностями при ее дальнейшей продаже.

Обеим сторонам рекомендуется проверить подлинность нотариально заверенных доверенностей, поскольку нередко мошенники действуют от лица граждан, не подозревающих об отчуждении их квартиры.

После оформления договора следует обратиться в Росреестр или отделение МФЦ с документами:

• паспортом;
• заявлением о госрегистрации;
• договором купли-продажи;
• правоустанавливающими документами на квартиру;
• кадастровым паспортом;
• квитанцией об оплате госпошлины (покупатель оплачивает 2000 руб.)

Оформить квартиру в собственность можно через портал Госуслуги. При этом пользователь должен пройти регистрацию в системе ЕСИА и иметь усиленную квалифицированную электронную подпись. Стоимость регистрации будет на 30% ниже (1400 руб.).

После проведения регистрации сделка считается завершенной. Длительность оформления в среднем составляет 7-9 дней, после чего выдается выписка из ЕГРН о праве собственности.

После совершения сделки продавцу может потребоваться:

• копия ДДУ;
• договор купли-продажи недвижимости;
• копия правоустанавливающего документа на квартиру.

На первичном рынке недвижимости покупатель получает документы:

• договор долевого участия (оригинал), уступки прав требования;
• квитанции об оплате;
• акт приема-передачи;
• выписку ЕГРН.

Покупателю недвижимости на вторичном рынке остаются документы:

• договор купли-продажи;
• выписка ЕГРН;
• акт приема-передачи;
• расписка продавца в получении денег.

Приведенные документы позволят покупателю получить возврат НДФЛ, положенный при покупке жилья; произвести регистрацию права собственности; прописаться по месту проживания, переоформить счетчики на газ, свет, воду; поставить жилье на налоговый учет.

Комплект документов состоит из двух частей:

1. Базовая часть – при любых сделках подается одинаковый комплект бумаг, может меняться только количество экземпляров.
2. Дополнительные документы – подготавливаются в различных вариациях, в зависимости от особенностей сделки.

Чтобы избежать недоразумений во время визита в МФЦ или Росреестр, лучше заранее обсудить со всеми участниками сделки, кто какие документы подготовит и возьмет на процедуру оформления сделки.

• Договор купли-продажи. Потребуется минимум 2 экземпляра, хотя идеально сделать количество экземпляров по числу сторон плюс один. Если договор удостоверен нотариусом, то нужно взять один оригинал и одну копию.
• Удостоверения личности (обычно это паспорта) участников сделки, если подавать документы будете лично. Если сделку будет проводить доверенное лицо, то дополнительно потребуется доверенность на его имя и его паспорт.
• Документ о праве собственности продавца на объект сделки – выписка ЕГРН о наличии права, договор или другой документ о приобретении квартиры с отметкой Росреестра о регистрации.
• Если продавец приобретал квартиру в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга на совершение купли–продажи. Исключения – наличие брачного договора, генеральная доверенность или полная оплата строящейся квартиры до вступления в брак. Даже если брак расторгнут, но официального раздела имущества не было, согласие потребуется.
• Заявления о регистрации купли-продажи можно заранее не готовить, заполненные бланки выдаст сотрудник МФЦ или Росреестра. Останется только внимательно проверить правильность заполнения и подписать их.
• Квитанции об уплате госпошлины за государственную регистрацию права (физлица платят 2000 рублей) – не обязательно, но без оплаты сделку не зарегистрируют, а квитанция позволит сотрудникам Росреестра быстрее найти ваш платеж и ничего не перепутать.
• Документы, подтверждающие оплату приобретаемой недвижимости – в зависимости от условий расчетов, прописанных в договоре.

Обратите внимание – новостройкой является только квартира, которую продает организация –застройщик. Как следствие, в дополнение к основному пакету для регистрации добавятся несколько позиций:

1. Доверенность на имя сотрудника организации, который подписал договор купли-продажи (оригинал + копия).
2. Доверенность на имя специалиста, который от имени застройщика участвует в процедуре подачи документов на госрегистрацию (оригинал + копия), а также его паспорт.
3. Учредительные, регистрационные и разрешительные документы организации-продавца, включая решение учредителей о согласии на проведение крупной сделки.

Впрочем, все эти материалы готовит продавец, поэтому от покупателя требуется только контроль и внимательность в момент оформления документов.

Оформлением бумаг, в основном, будет заниматься юридическая служба банка, от покупателя потребуется, скорее, контроль. Обычная сделка купли-продажи в связи с ипотечным финансированием проводится одновременно с заключением кредитного (ипотечного) договора. Поэтому в Росреестре придется регистрировать сразу две сделки:

1. Переход права собственности к новому владельцу (физлицу). Пригодятся базовый комплект документов и комплект при покупке квартиры в новостройке, описанные ранее.
2. Ограничение прав новоиспеченного собственника на квартиру. Жилье становится предметом обеспечения (залога) по ипотечному кредиту.

Какие нужны документы для продажи (покупки) квартиры?

Процедура несколько сложней, чем при покупке квартиры полностью, требуется провести подготовительную работу.

1. Договор купли-продажи недостаточно просто подписать, его нужно заверить у нотариуса.
2. Письменный отказ собственников других долей квартиры от приобретения (оригинал и копия). В документе обязательно должен быть указан кадастровый номер квартиры, предложенная собственником цена и порядок оплаты.

Владельцы прочих долей квартиры имеют преимущественное право покупки той доли, которая является предметом сделки. Поэтому продавец должен до продажи своей доли третьему лицу письменно предложить купить эту жилплощадь другим совладельцам квартиры. Условия он обязан предложить не хуже тех, на которых будет на самом деле продавать свою долю третьему лицу.

Если совладельцы отказываются дать письменный ответ, то можно обойтись без него – достаточно предоставить доказательства того, что купить долю им предлагали. Лучше всего направить уведомление через нотариуса, тем более, что и договор купли-продажи придется заверять нотариально. Можно направить предложение купить долю и без нотариуса, почтовым письмом с уведомлением и описью вложения, но такой способ может привести к судебным спорам. Если в течение 30 дней нет ответа на предложение купить долю, это считается отказом.

Дальше я перечислила документы, которые нужны при подготовке к сделке. Их не нужно подавать в МФЦ или Рег.палату.

Документы разделила по ситуациям: 1) Документы для подготовки к сделке, для проверки квартиры и ее продавцов; 2) Документы для банка, если квартира покупается в ипотеку. По ним банк проверит будущую сделку и выдаст кредит на покупку конкретной квартиры; 3) Документы для Пенсионного Фонда при использовании материнского капитала. Это документы нужно подать в ПФР после регистрации сделки, чтобы сумму мат.капитала перечислили продавцу.

Эти документы нужны при подготовке к сделке, а также для проверки квартиры на «юридическую чистоту».

• Правоподтверждающий документ на квартиру;

  Это свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРН . В них представлена информация о квартире из ЕГРН — ФИО собственников, дата и основание возникновения права, наличие обременений/арестов и так далее. Все видно на образцах ниже.

  После того, как покупатели определятся с квартирой, им нужно подать нижеуказанные документы в банк. По ним банк проведет правовую экспертизу. У каждого банка свой список в зависимости от ситуации у продавцов, поэтому лучше его уточнить у своего ипотечного менеджера.

  Сейчас необязательно нести копии документов в отделение. Достаточно отправить ипотечному менеджеру сканы — через онлайн чат или мессенджеры. Главное, чтобы сканы были хорошего качества.

  • Персональные данные продавцов;

    Это паспортные данные или из свидетельства о рождении. Банки требуют сканы всех страниц паспорта. Если продавцы опасаются передавать сканы своих паспортов, они могут написать данные на бумажке.

  • Документы от продавцов по сделке;

    В зависимости от ситуации это: 1) Правоподтверждающий документ на квартиру; 2) Документ основания; 3) Технический паспорт; 4) Справка о наличии/отсутствии прописанных граждан в квартире. Для некоторых банков обязательно принести еще расширенную/архивную справку. 5) Справки о наличии/отсутствии задолженности по коммуналке. 6) Нотариальное согласие супруга собственника на продажу. 7) Разрешение органов опеки и попечительства. 8) Соглашение о задатке или авансе + расписка (только если участники сделки их составили и подписали). 9) Справка из психоневрологического диспансера, если продавцу старше 60 лет.

    Обо всех этих документах я уже подробно писала выше, поэтому не вижу смысла здесь повторяться.

  • Предварительный договор или проект договора купли-продажи;

    Если основной договор купли-продажи будет составлять не сотрудник банка, тогда сторонам нужно предоставить его проект или предварительный договор купли-продажи. Это нужно банку, чтобы уточнить данные стороны и квартиры, а также условия будущей сделки.

  • Отчет об оценке квартиры;

    Сейчас не все банки требуют оценку. Его заказывают и оплачивают покупатели. Список оценщиков можно получить у ипотечного менеджера или на сайте банка. Оценка стоит 1 500 — 3 000 рублей. Срок оформления от 1 до 3 дней. Оценщику нужно предоставить выписку из ЕГРН на квартиру и ее технический паспорт (он них писал выше).

  • Нотариальное согласие супруга покупателя на передачу покупаемой квартиры в залог.

    Если покупаемая квартира будет оформляться в собственность одного из супругов, согласие второго супруга на саму сделку не требуется. Но банк потребует нотариальное согласие второго супруга на передачу покупаемой квартиры в залог. Его можно оформить у любого нотариуса. Стоит 1 500 — 2 000 рублей. Оформят в день заказа в зависимости от загруженности.

  Другие статьи

  Что нужно знать при покупке квартиры «вторички»Покупка квартиры супругами в долевую собственность — описаны все подробности данной ситуации

  Договор купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента регистрации перехода права собственности в Росреестре. Это означает, что покупатель квартиры становится полноправным собственником не при подписании договора, а при внесении изменений в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

  Для этого покупателю (с обязательным участием продавца) необходимо собрать пакет документов. Ниже представлены документы, которые могут потребоваться при оформлении сделки покупки квартиры:

  Какие документы нужны для покупки квартиры

  В целях подтверждения личности граждан и внесения соответствующих изменений в ЕГРН предъявляются копии и оригиналы паспортов каждого лица, участвующего в сделке. Если продавца, покупателя или одновременно обоих участников представляет доверенное лицо, то прилагается нотариально заверенная доверенность с указанием всех полномочий и его паспорт.

  С 15 июля 2016 года привычное свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимость, не используется в обороте. В качестве его замены применяется расширенная выписка из ЕГРН. Чтобы сократить сроки на ее получение и максимально ускорить проведение сделки, рекомендуем вам воспользоваться электронным сервисом «КТОТАМ.ПРО».

  Он составляется в 3-х экземплярах — по одному оригиналу для участников сделки (продавца и покупателя) и один для предъявления в Росреестр.

  Обязательные пункты договора:

  • дата и место подписания;
  • сведения о продавце и покупателе;
  • выражение воли сторон;
  • описание недвижимого имущества;
  • информация о государственной регистрации прав продавца;
  • стоимость жилого помещения;
  • сроки и порядок внесения оплаты;
  • сведения об отсутствии прописанных жильцов;
  • информация о том, что на имущество не притязают третьи лица.

  Отсутствие одного из перечисленных пунктов — основание для признания договора ненадлежащим документом и отказа в его регистрации. К договору обязательно прилагается акт приема-передачи квартиры, подтверждающий реальное исполнение обязательств.

  Выдается отделением налоговой службы по месту проживания на основании заявления и паспорта. Если фамилия налогоплательщика изменялась, прилагается соответствующий документ (например, свидетельство о заключении или расторжении брака). Период действия справки — 6 месяцев со дня получения.

  Выступая основанием права собственности продавца на недвижимое имущество, они необходимы при покупке квартиры и перерегистрации права. В качестве правоустанавливающих документов могут использоваться договора:

  • купли-продажи,
  • мены,
  • дарения,
  • ренты.

  А также:

  • свидетельство о праве на получение наследства,
  • вступившее в силу решение суда о признании права на квартиру,
  • постановление ОМСУ о предоставлении недвижимости.

  Главное условие — документ должен быть зарегистрирован в установленном порядке, а сведения о нем должны быть внесены в базу ЕГРН.

  Ее предъявление необходимо при продаже недвижимости, если объект не состоит на кадастровом учете либо при проведении в квартире перепланировки. Если сведения о квартире уже внесены в Росреестр, то предоставлять выписку не требуется.

  Внимание! Технические паспорта для заключения сделки не нужны — с 2008 года они формально и фактически утратили свою юридическую силу.

  Покупателю необходимо убедиться, что в пакет документов включено согласие мужа либо жены продавца квартиры. В противном случае сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Согласие обязательно удостоверяется в нотариате при предъявлении паспорта.

  Фактически представляет собой справку, подтверждающую отсутствие задолженности по внесению квартирной платы. За оформлением документа обратитесь к бухгалтеру управляющей компании по месту регистрации, в МФЦ (многофункциональный центр) или в кассу ЕИРЦ (Единого информационно-расчетного центра).

  Выдача копии лицевого счета производится на основании паспорта и свидетельства о праве собственности на недвижимость (либо выписки из ЕГРН). Период действия справки об отсутствии долга — 10 дней с момента ее получения.

  
  

  Похожие записи:

  • Справка об уточнении характера работы в ПФР в 2021 году
  • Доп тарифы по страховым взносам 2021 год
  • Как в табеле отметить больничный по беременности и родам