Где оформляется договор купли продажи земельного участка в Московской области

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Где оформляется договор купли продажи земельного участка в Московской области». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

1. Какие должны быть документы на участок
2. Оформляем справку на портале за 15 минут
3. Поиск участка на онлайн карте и проверка собственника
4. Как происходит оформление сделки купли продажи земли
1. Аванс или задаток
2. Оформление, подписание договора и оплата
3. Регистрация сделки и права собственности в Росреестре
4. Получение справки на основании записи из Единого реестра недвижимости
5. Сроки и стоимость оформления сделки
6. Причины приостановки регистрации земельного участка
7. Когда договор купли-продажи могут признать недействительным
8. Видео: КАК КУПИТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка

Чтобы избежать оспаривания сделки купли-продажи земельного участка, важно перед подписанием соглашения тщательно проверить землю на юридическую чистоту. Сделать это можно с помощью выписки из ЕГРН. Получить такую справку можно на любой зарегистрированный в Росреестре объект недвижимости онлайн.

Выписка содержит сведения о характеристиках имущества, о собственниках и расположении. Также в справке указана информация об имеющихся обременениях. Если на землю наложен арест или оформлен сервитут, данные фиксируются в базе Росреестра и отображаются в выписке.

После проверки ЗУ стороны могут договариваться об условиях купли-продажи. Чтобы скрепить соглашение о будущем отчуждении прав на объект, участники процесса вправе составить предварительный договор купли-продажи. В нем указывается предмет договора с основными характеристиками, сумма сделки, условия расчетов, срок подписания основного соглашения. Также в предварительном договоре необходимо указать сумму аванса или задатка.

Какой именно вид платежа для обеспечения выполнений условий по купле-продажи земельного участка выбрать, должны решить участки сделки. Важно понимать, что авансовый предварительный платеж — это деньги, которые вносит покупатель в счет погашения основной стоимости. Она подлежит возврату,если сделка не состоится, независимо от причин. Задаток же подлежит возврату только в том случае, если купля-продажа не состоялась по вине продавца.

Оформление покупки земельного участка в 2021 году

Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.

Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие аспекты.

По время подписания, нотариус зачитывает его, разъясняет все нюансы, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с объектом.

Пошаговые рекомендации для грамотного оформления

1. Подготовка пакета документов продавцом (подтверждение права имущества, технический паспорт и др.) и их проверка покупателем самостоятельными усилиями или с привлечением экспертов.
2. Формирование текста со всеми нюансами, когда необходимо внести правки.
3. Расчет с покупателем. Как правило, нотариусы требуют документальное подтверждение получение всей суммы через банк.
4. Встреча у нотариуса с проведением всех процедур, подписание ключевого документа.
5. В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.

После внесения информации в реестр, сделка считается такой, что проведена с учетом всех требований и полностью законной, покупатель получает бумаги, ключи и может заниматься переоформлением лицевых счетов на коммунальные услуги на себя.

Проведение купли-продажи недвижимости через нотариуса представлено в нескольких этапах, среди них:

1. подготовительный (когда оформляется передача залога нотариально);
2. оценка пакета документов на предмет подлинности, правильного оформления (иногда бывают случаи, что не хватает определенного документа);
3. проведение оплаты через банк, в том числе, и через ипотеку;
4. передача имущественных прав, составление договора купли продажи квартиры, разъяснение условий операции, прав каждого участника процесса;
5. внесение данных в Единый реестр.

Наперед узнав цены и проведя расчет купли продажи недвижимости через нотариуса, риски минимальные, главное – выбирать удовлетворяющего все стороны процесса нотариуса.

Проводя процедуру удостоверения и регистрации, нотариус проверяет паспорт и идентификационный номер покупателя и продавца, пакет документов, который подтверждает имущественное право на квартиру или комнату. Все данные сделки вносятся в Единый реестр. Регистрация права собственности проводится в случае долевого участия.

Наперед проводя итоговый потенциальный расчет суммарной стоимости сделки с учетом оформления ее через нотариуса, составление договора купли–продажи недвижимости стоит изначально обсудить сторонами, кто оплачивает услуги, чтобы минимизировать риски. Как правило, это решается еще на этапе торга и обсуждения деталей сделки с недвижимостью.

Законодательно не обозначено, кто должен оплачивать нотариальное заверение, поэтому об этом говорят на этапе переговоров. Как правило, расходы на оформление делятся наполовину. Интересная практика, что в некоторых регионах страны все расходы ложатся на плечи покупателя.

Нотариус несет имущественную ответственность. Страховой институт гарантирует выплату компенсации за неправильно внесенные данные во время оформления договора. Договор купли продажи готовится пару дней, но при этом никто не застрахован от ошибки. В случае судебного разбирательства нотариус может быть признан виновным в неправильном оформлении сделки с недвижимостью.

Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:

1. Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
2. Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
3. Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.

С расчетом возможных рисков, которые могут возникнуть со временем после оформления договора через нотариуса купли – продажи недвижимости, рекомендуются все детали и нюансы прописывать в документе.

Договор купли продажи недвижимости через нотариуса выдается продавцу и покупателю, в случае судебного разбирательства подается как документальное свидетельство.

При покупке квартиры обращайте внимание на репутацию нотариуса, отзывы о его работе.

Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.

Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:

1. В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
2. Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
3. Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
4. В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
5. Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).

Поскольку в Москве и Московской области сделок совершается в сотни раз больше, чем в любой другой области, к тому же, большая часть из них срочная, именно в Москве регистрация сделки купли продажи земельного участка может быть произведена и в электронном виде. Но если вы желаете обычную регистрацию, наиболее оперативный способ провести данную процедуру – обратиться к профильным юристам, специализирующимся на оформлении недвижимости, которые имеют доступ обращения непосредственно в Росреестр через его подразделения, которые есть как в самой Москве, так и в различных районах Подмосковья. Подать документы и заявления можно и через МФЦ, однако в этом случае срок ответа увеличивается минимум на два дня.
Решение по регистрации купли-продажи земельного участка Росреестр должен принять в течении 10 рабочих дней по регламенту и закону о государственной регистрации. Если в пакете документов имеются юридические изьяны-возможно решение регистратора о приостановлении в регистрации, что влечет за собой негативне последствия, вплоть до отказа регистрации. К сожалению, Регистрация купли продажи земли в ускоренном режиме ушла в историю. Поскольку порядок устанавливается законодательно. Именно в Москве множество компаний и частных юристов предлагают регистрацию всего за 3 дня или даже за сутки, на самом деле все это необходимо досконально проверять, так как на рынке подобных услуг существует достаточное количество мошенничеств.

Государственная пошлина единая для всех регионов, включая Москву и Московскую область. Различие может заключаться только в стоимости услуг различных специалистов, таких как нотариус, кадастровый инженер или же юрист по оформлению недвижимости. Общая стоимость вырастет за счет того, что каждая сотка и каждый гектар в столичном регионе стоят намного дороже. Как правило, за оформление и заверение документов могут в сумме взять от пяти до десяти процентов суммы сделки в зависимости от класса участка и его стоимости. Чем дороже недвижимость, тем более высоким будет процент.

На сегодняшний день большая часть продаваемых земельных участков в Московской области относится к новообразованным объектам, садоводческим товариществам, коттеджным поселкам и подобным объединениям владельцев. Приступая к оформлению сделки, стоит особое внимание обратить на правильность оформления документации у продавца, а также на тот вид разрешенного использования земли и их назначение, которые указаны в выписке ЕГРН.

Купля-продажа земельного участка: Как правильно провести, нюансы оформления

Избежать многих рисков и быстро оформить договор можно через нотариальную контору. Правила удостоверения договоров купли-продажи участков через нотариуса заключаются в следующем:

• если участок находится в долевой собственности, зарегистрировать договор в Росреестре можно только после нотариального удостоверения;
• по новым правилам удостоверенный договор может быть представлен на регистрацию через нотариуса в электронной форме – в этом случае существенно сокращается срок процедуры (до 1 суток), а сторонам не нужно самостоятельно обращаться в Росреестр или МФЦ;
• в отличие от частных юридических компаний, тарифы на удостоверение договора предельно прозрачны и зависят только от статуса участников сделки и стоимости земельного участка.

В большинстве случаев такие расходы не превышают стоимость платных услуг частных юристов. Однако удостоверение договора купли-продажи нотариусом гарантирует строгое соответствие законодательным нормам, тщательную проверку дееспособности и полномочий сторон, устранение любых рисков при последующей регистрации в Росреестре.

Услуга	Нотариальный тариф	Стоимость правовой и технической работы
Договоры, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества)	* супругу, родителям,детям,внукам в зависимости от суммы сделки: До 10 000 000 руб. включительно — 3 000 руб. + 0,2% суммы сделки; Свыше 10 000 000 руб. – 23 000 руб. + 0,1% суммы сделки; * другим лицам в зависимости от суммы сделки: до 1 000 000 руб. включительно – 3 000 руб. + 0,4 % суммы сделки; Свыше 1 000 000 руб. до 10 млн. руб. включительно — 7 000 руб. + 0,2% суммы сделки, превышающей 1 млн. руб.; Свыше 10 млн. руб. — 25 000 руб. + 0,1% суммы сделки, превышающей 10 млн. руб., а в случае отчуждения жилых помещений и земельных участков, занятых жилыми домами не более 100 000 руб.	5 000 руб.

Рассмотрим, сколько стоит договор купли-продажи земельного участка, и что повлияет на размер расходов участников сделки. При оформлении подобных сделок сторонам придется в обязательном порядке оплатить госпошлину за регистрационные действия. В 2018 году размер пошлины по договору купли-продажи составляет 2000 руб. для граждан и 22 000 руб. для предприятий. Оплата услуг нотариуса складывается из нотариальных тарифов и стоимости правовой и технической работы. Чтобы рассчитать точную сумму, воспользуйтесь таблицей на странице.

Переходить к оформлению сделки имеет смысл только в том случае, если продавец обладает полным комплектом правоустанавливающих документов, подтверждающих его право собственности на участок. К ним относятся:

• договор на приобретение, дарение, обмен или другие варианты получения земли в собственность;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права собственности и наличие обременений;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• технический паспорт на дом или другие постройки, расположенные на участке;
• межевой план и акт согласования границ надела земли.

Отсутствие любого из перечисленных документов не означает, что сделка невозможна в принципе. Но для ее совершения требуется предварительное оформление или получение недостающей документации.

Обязательный подготовительный этап. Требования к комплектности документов указаны выше. Дальнейшие действия имеет смысл совершать только после оформления полного пакета исходной документации. В противном случае время, израсходованное на организацию сделки, может быть потраченным впустую.

Часто происходит в две стадии. Сначала оформляется предварительный договор, в котором фиксируются основные параметры сделки. Он необходим для того, чтобы стороны были заинтересованы в доведении ее до конца. Отказ от реализации мероприятия оборачивается невозвратом задатка для покупателя или штрафом, который накладывается на продавца. Последний не только возвращает задаток, но и дополнительно платит такую же сумму.

Если стороны доверяют друг другу, допускается переход к оформлению основного договора. Документ считается действительным, если в нем присутствует несколько обязательных реквизитов и условий сделки, включая:

• предмет договора (месторасположения и площадь участка, а также его кадастровый номер и другие реквизиты);
• данные о продавце и покупателе;
• условия оплаты;
• права и обязанности каждой из сторон.

Перечень дополнительных условий определяется по согласованию сторон. Часто в текст документа включаются следующие положения:

• необходимость нотариального удостоверения сделки;
• условия расторжения договора;
• порядок урегулирование возможных конфликтных ситуаций и т.д.

Завершающая стадия оформления купли-продажи земельного участка — внесение данных о смене собственника в ЕГРН. Реестр представляет собой федеральную базу данных, в которую входит информация обо всех объектах недвижимости, расположенных на территории страны.

Для регистрации договора требуется сформировать и предоставить следующий комплект документов:

• заявление от каждой из сторон;
• договор в трех экземплярах;
• паспорт (для физлиц и ИП) или учредительные документы (для организации);
• согласие супруга (для физлиц и ИП, состоящих в браке);
• пакет правоустанавливающих документов;
• кадастровый паспорт;
• акт передачи объекта;
• документ, который подтверждает своевременную уплату госпошлины.

Подача документов осуществляется одним из нескольких способов:

• непосредственно в региональное подразделение Росреестра;
• через МФЦ;
• отправкой заказного письма Почтой России;
• посредством сайта Госуслуги.

Срок регистрации сделки зависит от способа предоставления документов и характера сделки. В большинстве случаев речь идет о 3-7 рабочих днях, в ряде ситуаций речь идет о 9-12 рабочих днях. Результатом регистрации права собственности становится выписка из ЕГРН.

На практике нередко возникает ситуация, когда сделка по покупке земли срывается на последней стадии. Чаще всего сотрудники Росреестра приостанавливают или отказывают в регистрации договора купли-продажи по нескольким основаниям:

• на участок судебным решением наложен арест;
• в отношении земли действует сервитут — частный или публичный;
• объект недвижимости находится в залоге у банка в качестве обеспечения по кредиту;
• у продавца имеются непогашенные долги по налогу на имущество;
• участок земли арендован или находится в доверительном управлении.

Самый простой способ избежать любой из перечисленных проблем — это внимательное отношение к подготовке сделки. Лучше всего обратиться к профессиональному юристу, который поможет оформить куплю-продажу земли быстро, грамотно и безопасно для клиента.

Оформление покупки или продажи земли происходит по двум типовым схемам. Первая предусматривает подготовку и реализацию сделки силами непосредственных участников. Такой подход к решению проблемы имеет единственный плюс — отсутствие необходимости платить специалистам. Перечень минусов выглядит намного внушительнее: риск нарваться на мошенников, высокая вероятность отказа в регистрации сделки, напрасно потраченные средства и время.

Поэтому нет ничего удивительного в том, что большая часть покупателей и продавцов предпочитает доверить оформление купли-продажи земли профессионалам. При относительно небольших дополнительных расходах гарантируется прозрачность и законность сделки, а также ее беспроблемная регистрация. Учитывая немалую ценность актива именно такой подход следует признать оптимальным с любой точки зрения — организационной, юридической и финансовой.

На сегодняшний день под понятием земельного права в Российской Федерации подразумевается совокупность отношения собственности на определенные территории земли. Развитие земельного права происходило постепенно, в несколько этапов, и до сих пор оно не достигло идеального позиционирования.

Регулирование земельных отношений в нынешнее время осуществляет Земельный кодекс страны. Согласно официальному указу Президента, выпущенному в 1993-м году под номером 1767, физические и юридические лица, являющиеся собственниками земли, получили право на продажу, завещание, дарение, обмен, аренду и сдачу этой земли. Также собственники вправе использовать земельные участки в качестве взноса в капиталы разных типов акционерных обществ и других сообществ, включая кооперативы и так далее. В целом ситуация выглядит следующим образом:

• Действующее законодательство позволяет гражданам образовывать общую совместную или долевую собственность посредством объединения нескольких соседних земельных участков на добровольном основании.
• Физические и юридические лица вправе передавать участок, являющийся их законной собственностью, в пользование. Они могут отказываться от земли на добровольном основании и передать территорию в собственность третьим лицам по договору ренты. Также есть возможность передачи участка на условиях доверительного управления и совершения любых других сделок.
• Что касается органов государственной власти, то они располагают возможностью отчуждения государственной собственности на основании приватизации земли. Государственные органы могут передавать землю физическим и юридическим лицам во временное, бессрочное или безвозмездное срочное пользование.
• Лица, являющиеся участниками долевой собственности, имеют право на осуществление сделок на продажу с земельными участками, завещание, дарение, передачу в залог, внесение в капитал юридических лиц и так далее.

Совершение любых из перечисленных сделок возможно в мере, какая предусматривается действующим законодательством для участка, не исключенного и неограниченного в обороте.

Совершение земельно-правовых сделок осуществляется с учетом действующего законодательства и закрепленных им процессуальных требований. Например, сделка по отчуждению земельного объекта может заключаться исключительно в письменной форме с обязательным оформлением официального договора. Существуют случаи, когда отчуждение возможно только при условии получения соответствующего решения государственных органов.

Наиболее часто встречающимся в практике типом земельно-правовой сделки является купля продажа с земельными наделами. Данный вид сделки является возмездным и предполагает передачу права собственности на использование земельного участка одной стороной другой стороне при условии получения денежной компенсации в оговоренном заранее размере. Аналогичный порядок совершения сделки предусмотрен и при условии передачи земли в пользование на правах аренды.

В случае купли продажи земельного надела, являющегося государственной или муниципальной собственностью, где одна из сторон является физическим или юридическим лицом, применяется особенный порядок передачи прав. Процесс купли продажи государственной или муниципальной земли регулируется статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сделки в рамках купли продажи земельного надела предусматривают обязательное соблюдение следующих требований:

• Целевое предназначение, утвержденное за участком, не может быть изменено.
• Маломерные наделы земли не предусматривают возможности образования таковых.
• Совершение сделок и дальнейшее использование земельного участка не должно наносить вред состоянию земли.
• Сфера разрешенной эксплуатации и санитарный режим, присвоенные земле, не могут быть изменены.
• Обязательным условием является индивидуализация предмета купли-продажи – в договоре должны указываться сведения, имеющиеся в кадастровом паспорте.

Соблюдение данных требований позволит избежать каких-либо сложностей в рамках купли продажи земли.

Купля продажа с земельными наделами предусматривает передачу права собственности на землю. Обязательным требованием в данных случаях является оформление договора купли продажи, представленного в письменной форме. Также необходима государственная регистрация купли продажи.

Решение о продаже земли должно приниматься собственником на добровольной основе и самостоятельно. Законом запрещается вынуждение собственника на принятие решения на продажу с земельными участками. К списку обязательных сведений, которые должны присутствовать в договоре, относятся следующие:

• Данные лиц, являющихся участниками (сторонами) продажи земельного участка.
• Кадастровый номер и стоимость надела земли.
• Площадь, местоположение и назначение земли.
• Имеющиеся ограничения.

Законом определяется минимальный перечень обязательств противоположных сторон. В список входит обязательство продавца передать право собственности на землю и гарантировать отсутствие каких-либо имущественных прав или возможных претензий со стороны третьих лиц. Исключением являются случаи, когда покупатель дал свое согласие на покупку обремененной земли. Обязательством второй стороны продажи земельного участка (покупателя) является своевременная передача установленной суммы средств в объеме, утвержденном договором купли продажи земельного надела. Объект передается от продавца к покупателю на основании передаточного акта с подписями обеих сторон или по другому документу, предусмотренному законодательством.

Государственная регистрация процедуры продажи земельного участка и сопутствующей передачи права собственности является основанием для совершения этой процедуры. После того как процедура завершена, а также после государственной регистрации передачи права на недвижимое имущество, права собственности продавца теряют силу. Как правило, договор перед регистрацией заключается в письменной форме посредством оформления одного документа. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, регистрации подлежат все случаи возникновения, передачи и прекращения прав собственности на объекты недвижимости. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации, регистрацию осуществляют на основании судебного решения. Моментом возникновения прав собственности на недвижимое имущество становится момент оформления государственной регистрации.

Документы для осуществления процедуры может подать как непосредственно владелец, так и другое лицо (по договоренности). При необходимости специалисты Московской муниципальной коллегии адвокатов готовы предложить сопровождение клиентов в соответствующих делах.

Ключевые риски приходятся на покупателя земельного участка, так как по статистике именно продавцы в большинстве случаев пытаются оспорить заключенные сделки, оставив покупателя и без денег, и без земельного участка. Среди основных рисков оформления без нотариуса можно выделить:

• Возможные нарушения законодательства РФ в тексте договора, из-за чего документ может быть признан ничтожным в суде. Нотариус же, в свою очередь, проводит проверку соответствия текста положениям действующего законодательства, исключая этот риск.
• Покупка проблемного участка, который, к примеру, не имеет действующей кадастровой кодификации. Это крайне популярный вид мошенничества: покупателю предоставляют фальшивые или устаревшие документы Кадастра, а уже только после покупки может выясниться, что участок не оформлен как следует. У нотариуса проводится проверка объекта на «чистоту», поэтому данный риск также исключается.
• Проблемы при самостоятельной регистрации имущественных прав. Нотариус регистрирует договоры в Росреестре или в других компетентных органах самостоятельно, существенно упрощая процесс. В случае самостоятельного проведения процедуры понадобится также взаимодействовать с этим органом.
• Заключение сомнительных сделок. Нотариусу отведена важная задача – разъяснение участникам операции всех правовых последствий. Поэтому, если у вас есть какие-либо сомнения в том, что предлагаемые вам условия чисты и прозрачны, предложите оформление у нотариуса контрагенту.
• Переплата в юридических фирмах. В нотариальной конторе вы де-факто получаете те же услуги юридического сопровождения сделки, поэтому земельный участок можно продать без обращения в специализированные юридические фирмы, которые берут за эти услуги в разы больше.

Есть ряд особенностей, свойственных именно купле-продаже долей участков, которые отличают их от типичных договоров, связанных с продажей прав собственности на недвижимость.

• Кадастр – ключевой документ. Любые операции с землей допустимы только в том случае, если на участок имеется действительная запись в государственной базе данных – Кадастре. А для расчета всех пошлин и налогов применяется именно кадастровая стоимость.
• Целевое назначение земли. Все земли РФ имеют различные целевые назначения, которые фиксируются в документах на участок. Использовать их для других целей – недопустимо. Особый статус имеют земли сельскохозяйственного назначения, для которых установлено приоритетное право выкупа для местных муниципальных органов. Если вы хотите купить участок, к примеру, сельскохозяйственного назначения, а затем построить на нем коммерческое здание, вас ждет достаточно сложная процедура.
• Межевание. Это процедура выноса «в натуру» границ участка. Перед продажей желательно проводить эту операцию, чтобы границы были зафиксированы. Если же приобрести объект без межевания, могут возникнуть серьезные проблемы с соседями, как только вы попытаетесь пользоваться приобретенным земельным участком.
• Наличие построек на участке. В подавляющем большинстве случаев при продаже земли происходит и продажа здания. Однако бывают исключения, к примеру, если этот объект недвижимости принадлежит владельцу на правах сервитута и т.п. Существует и другая особенность: если на участке имеется объект недвижимости, который принадлежит другому гражданину, он обладает преимущественным правом покупки. А если собственник продает это здание, вместе с объектом продается и занимаемая этим объектом часть земли и территория, необходимая для доступа к этому зданию.

Как правильно оформить куплю-продажу земельного участка?

Госрегистрация ДКП в представительстве Росреестра носит характер обязательной процедуры. На законодательном уровне обозначены все стадии мероприятия и нормы, согласно которым происходит проведение процедур. Статус землевладельца подтверждает не сам ДКП, а выписка из ЕГРН или свидетельство об имущественных правах на землю.

Организация коммерческих сделок с частными землевладениями должна подчиняться положениям ФЗ «О государственной регистрации». Принимать участие в сделках, нацеленных на отчуждение имущества, могут лишь территории, стоящие на учете в Госкадастре и получившие индивидуальный идентификационный номер. Определение цены и условий предстоящей сделки лежит в компетенции продавца и покупателя, выступающих в качестве непосредственных участников мероприятия.

Любое заинтересованное лицо может направить в представительство Росреестра заявку на выдачу экземпляра выписки из ЕГРП. Отправка подобного запроса обойдется приблизительно в 200 рублей. Ответ будет содержать информацию об:

• Присвоенном территории уникальном кадастровом номере (однозначно определяет объект, стоимость и местоположение землевладения);
• Персональных данных правообладателя, с указанием формы владения местностью (личной собственности, пожизненного наследования, аренды, бессрочного пользования, сервитута);
• Характеристиках землевладения (принадлежности к определенной категории, разрешенному виду использования);
• Истории уже совершенных в отношении недвижимости сделок с переходом имущественных прав;
• Наложенных арестах и ограничениях, актуальных на данный момент времени и наложенных ранее.

Для осуществления продажи земли, необходимо подготовить обширный пакет бумаг. Помимо ДКП, в его состав входят экземпляры:

• Заявления покупателя о переходе имущественных прав на землю с закреплением информации в ЕГРП;
• Личных паспортов участников процесса;
• Подлинников правоустанавливающих и правоподтверждающих документов в отношении землевладения, реализуемого продавцом;
• Выписки из ЕГРП или свидетельства о возникновении имущественных прав на территорию, оформленного по государственному образцу;
• Кадастрового паспорта, кадастровой выписки или плана местности;
• Нотариально удостоверенного согласия супруга на отчуждение территории — для объектов, которые продавец приобрел в момент нахождения в законном браке;
• Справки об отсутствии арестов и ограничений на объект имущественных прав;
• Подписанных бланков акта приема-передачи землевладения;
• квитанций об оплаченной госпошлине за совершение регистрационных мероприятий.

Перед подписанием бумаг, покупателю следует убедиться в возможности совершения сделки и ее законности:

• проанализировать историю продаж и возникновения у предыдущих землевладельцев имущественных прав;
• убедиться в корректности результатов межевания земельного участка;
• выявить обременения и ограничения в отношении объекта, возможные судебные иски на стадии рассмотрения, притязания и претензии третьих лиц;
• наличие неузаконенных домов на земельном участке.

Оставить заявку

Возврат к списку

Регистрация сделки купли продажи земельного участка

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Как найти объявления от собственника на Авито

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку. Далее рекомендую переспать с мыслью о покупке, после чего еще 2-3 дня поискать новые варианты и только после этого оставлять задаток.

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

• Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
• В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Документально оформить покупку можно двумя законными способами.

1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую сделать также в присутствии регистратора. Если по каким-либо причинам сумма в договоре будет занижена, то возьмите с продавца расписку о получении не указанной в договоре суммы. Хорошо, когда расписка будет выполнена на обратной стороне ксерокопии паспорта продавца;
6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д.

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

• В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
• Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
• Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

• о праве продавца выкупить участок;
• ограничений на пользование землей после покупки;
• отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Скачать образец договора купле-продажи земельного участка

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

1. Выписку из ЕГРН;
2. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
3. Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
4. Паспорт гражданина РФ.

Для регистрации прав собственности на имя нового владельца необходимо заплатить госпошлину.

Размер зависит от того, земли какой категории проданы:

• 350 рублей — пошлина для регистрации сельскохозяйственных земель, участка для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, а также для участков под ИЖС;
• 2000 рублей — пошлина для физических лиц при оформлении прав на земли других категорий;
• 22000 рублей — стоимость оформления прав собственности для юридических лиц.

Важно! Квитанцию об уплате пошлины предъявлять не обязательно. Информация о зачислении средств есть в единой базе Росреестра, поэтому даже без чека сотрудники смогут узнать, была ли проведена оплата.

Провести процедуру оформления прав на землю можно через МФЦ. На руках у заявителей должны быть договоры купли-продажи.

Участок должен быть расположен в пределах региона, в МФЦ которого обращаются граждане.

Для регистрации договора потребуется:

• собрать необходимые документы;
• записаться на прием (через терминал электронной очереди);
• прийти на прием с комплектом бумаг;
• получить расписку с датой следующего приема;
• в назначенный день получить выписку с указанием нового собственника.

Обращение в агентство имеет преимущества по сравнению с самостоятельным поиском покупателей. Обычно у специалистов уже имеется база потенциальных клиентов, которые готовы приобрести участок. Также крупные фирмы имеют множество каналов продвижения объявления: сайт, рекламные площадки.

Посредник осуществляет переговоры и показывает участок. По доверенности он может собрать необходимые документы, зарегистрировать договор купли-продажи без участия собственника.

Продать земельный участок можно без посредников. Так гражданин сможет сэкономить деньги.

Но при этом придется самостоятельно разбираться с нюансами процедуры и заниматься:

• оформлением документов;
• размещением объявлений;
• общением с покупателями;
• показом участка;
• составлением договора купли-продажи;
• регистрацией сделки.

Сделка должна проходить по правилам, установленным законом. В противном случае она признается недействительной. Среди условий корректного проведения соглашения, заключаемого между продавцом и покупателям, выделяют следующие положения:

1. Существенные условия договора. Их наличие в соглашении обязательно, в ином случае сделка ничтожна в момент ее заключения. Каждый из гражданско-правовых договоров имеет обязательные пункты. Купля-продажа не является исключением из общих правил. В ней обязательно следует учесть такие положения, как предмет и цена недвижимости.

• предмет: четкое описание в договоре характеристики земельного надела, а также дома, иного строения, которое на нем стоит;
• цена – условие о стоимости передаваемого земельного надела, с указанием на порядок его оплаты: единовременно, рассрочка и т.д.

Остальные пункты являются дополнительными. Это означает, что их включение в текст документа не является обязательным. Но они должны находиться в договоре, так как помогают сторонам действовать в его пределах, не нарушая обязательств.

2. Форма договора. Для сделок с недвижимостью закон требует письменной формы. Обычно это типовой бланк. Стороны могут самостоятельно его заполнить. Если не обладают достаточным количеством знаний, то обратиться к юристу.
3. Возможность участия нотариуса в сделке. Этот аспект не обязателен. Закон не предъявляет к участникам правоотношений подобных требований. Но никто не может им запретить обратиться в нотариальную контору, составить договор и его удостоверить. Но следует понимать, что все действия юрист будет производить по тарифам нотариальной конторы.
4. Обязательность государственной регистрации сделки. Закон требует, чтобы сделки с имуществом были обязательно зарегистрированы. Существует N218-ФЗ от 2015 года, согласно которому происходит этот процесс. Только после процедуры покупатель становится полноправным собственником.

Это общие правила, которым должны подчиняться стороны: продавец и покупатель. Их соблюдение защитит от возможных проблем в будущем времени.

Перед заключением основного договора, в купле-продаже практикуется предварительный. Он удостоверяет желание сторон провести сделку. На этом этапе продавец обычно с покупателя берет аванс, задаток. Действие может быть оформлено отдельным договором. Также условие о задатке разрешается прописать в предварительном соглашении.

Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.

Нужно учитывать следующее:

1. Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
2. Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
3. При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
4. Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
5. Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.

При проведении сделки важно убедиться, что у продавца есть в наличии необходимые документы для продажи участка, дающая ему право продавать участок. При этом необходимо не только наличие документов, которые дали ему право собственности на участок, но и проведение регистрации в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости.

Документы для договора купли продажи земельного участка включают в себя:

1. Правоустанавливающие документы, которые обосновывают наличия права на собственность на земельный участок. В зависимости от конкретной ситуации это может быть договор купли-продажи, договор, по которому земля была подарена, завещание или другие.
2. Выписка из Единого государственного реестра, которая является основным документом, подтверждающим право собственности. В нём, в частности, будет содержаться информация о том, есть ли обременения на эту недвижимость.
3. Кадастровый паспорт на участок.
4. Если на участке имеются строения, на них должна быть предоставлена техническая документация.
5. Необходимо предоставить межевой план на продаваемый участок земли.
6. Акт, в котором зафиксированы границы продаваемой земли.

Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:

1. Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
2. Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
3. Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.

Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.

Вот как происходит купля продажа дома и земельного участка. Можно выделить три этапа оформления:

1. Оформление договора и оплата.
2. Проведение регистрации в территориальном отделении Росреестра.
3. Получение справки на основании записи из Единого реестра недвижимости, сделанной о переходе права собственности на участок земли.

Далее рассматривается каждая стадия работы более подробно.

Похожие записи:

• Штраф за торговлю на улице без разрешения администрации
• Перечень документов на РВП 2021 без квоты
• Горящие туры из Москвы от всех туроператоров все включено на двоих без визы 2021 с перелетом