Списание долга по ипотеке после продажи квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Списание долга по ипотеке после продажи квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

«Позиция банков понятна — они хотят максимально компенсировать себе потери по кредиту. Когда рынок недвижимости падает, для банков это означает обесценение залогов», — объясняет аналитик «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Если стоимость недвижимости сильна упала, а кредит был взят на длительный срок и существенно не уменьшился в размере, то даже после изъятия залога и его продажи банку все равно не хватит денег на покрытие долга, продолжает она: «Такая ситуация была с валютной ипотекой. Там непропорционально вырос кредит при переоценке валюты и даже перепродажа квартиры не покрывала в два раза возросший кредит».

Сейчас ситуации со снижением стоимости недвижимости случаются редко, возражает замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов: как правило, банк при выдаче ипотечного кредита максимально закладывает все возможные риски и учитывает возможные колебания стоимости на рынке недвижимости.

Логика регулятора ясна — кредит на дом должен быть сопоставимым со стоимостью недвижимости, под которую он получен, говорит замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. Для банков же, наоборот, может быть очень выгодно получить некий возврат по кредиту, первоначальный взнос, продать квартиру и потребовать этот недоплаченный избыток.

Списание основного долга по ипотеке

Рекомендации ЦБ необязательны к исполнению, говорит Щурихина: если ЦБ видит, что практика распространена и хочет защитить заемщиков, то логично было бы ввести изменения на законодательном уровне, например прописать условия, при которых банк считает ипотеку погашенной, в частности при изъятии недвижимости.

Хотя отдельные положения письма ЦБ носят рекомендательный характер и формально не обязательны для исполнения, регулятор вполне может пойти на их «узаконивание» в случае массового отказа им следовать в ущерб интересам заемщиков, полагает руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин: «Выполнение рекомендаций вряд ли станет чувствительным для финансового результата даже отдельных банков с учетом низкого уровня дефолта по ипотечным кредитам сегодня».

Исполнение рекомендаций ЦБ для банков, которые такие практики не применяли, с балансовой точки зрения будет давить на капитал и засчитываться как убыток, если ранее такой кредит не резервировался, говорит Пивень. Однако вряд ли в масштабах системы это будет существенно, подтверждает он.

Новации Банка России вполне могут подтолкнуть банки к более взвешенной оценке залога недвижимости по ипотечным кредитам, а также снизить долю кредитов с низким (ниже 20%) первоначальным взносом, считает Доронкин.

Из девяти крупных банков, в которые направил запрос РБК, рекомендацию ЦБ прокомментировали лишь четыре.

«ВТБ внимательно подходит к данному вопросу и прекращает задолженность клиентов абсолютно во всех случаях, предусмотренных законодательством», — сообщили в пресс-службе ВТБ. Такие случаи в банке рассматривают в индивидуальном порядке, но приоритетным считают «решение вопросов, касающихся семей с детьми и имеющих единственное жилье».

Банки «стараются не доводить до реализации залога и по возможности договориться с заемщиком о реструктуризации», а если недвижимость все же продают, то вырученные средства обычно покрывают сумму долга, говорит главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. Проблемы в основном возникают в случаях валютной ипотеки, при сильном снижении стоимости жилья в некоторых регионах, а также для загородной недвижимости (в этом сегменте выше неопределенность).

«Однако вводить такие изменения нужно не с помощью рекомендаций, а на законодательном уровне. Прощение долга возникает из невозможности взыскания или банкротства физического лица. Информационные письма могут разъяснять трудные моменты инструкций самого ЦБ, а не призывать банки отказаться от своих законных прав», — считает Матовников.

В «ФК Открытие» РБК сообщили, что изучают новую рекомендацию ЦБ и прорабатывают возможности для ее реализации. В Росбанке воздержались от комментариев, сославшись на необходимость проанализировать предложение ЦБ.

20 июня 2019

Банк России предложил ипотечным кредиторам рассмотреть возможность прекратить взыскание оставшейся задолженности с граждан, уже лишившихся заложенного жилья в связи с неисполнением обязательств по ипотечному кредиту (займу). Информационное письмо регулятора рекомендует использовать такую меру даже несмотря на отсутствие всех обстоятельств, с которыми Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» связывает полное прекращение обеспеченных ипотекой обязательств.

Остаток задолженности после реализации заложенной недвижимости на торгах (или ее перехода к кредитору после несостоявшихся торгов) может образоваться в том случае, если цена квартиры или дома не покрывает всего долга по кредиту или займу.

Ранее пункт 5 статьи 61 Закона N 102-ФЗ позволял прекратить долг, если после несостоявшихся торгов кредитор оставлял заложенное жилье за собой. Вступившая в силу 25.07.2014 редакция указанной нормы позволила не требовать с должника выплаты остатка в том числе и после продажи залога, если кредитор получал выплату от страховой компании по программам страхования ответственности заемщика либо страхования финансовых рисков кредитора. Соответственно, в ситуации, когда указанные виды страховок по ипотечному кредиту или займу отсутствуют, страховой выплаты не происходит и у гражданина остается обязанность выплачивать остаток долга.

В документе Банк России обращает внимание на важность соблюдения прав ипотечных заемщиков, в частности на необходимость соблюдения и недопустимость нарушения пункта 5 статьи 61 Закона N 102-ФЗ в его применимой редакции. Кроме того, по мнению регулятора, интересам потребителей в гораздо большей степени отвечало бы полное прекращение долга во всех случаях, когда на предмет ипотеки обращено взыскание.

---

Банк России предлагает ипотечным кредиторам не взыскивать оставшийся долг с граждан, уже лишившихся заложенного жилья в связи с неисполнением обязательств по ипотечному кредиту.

Остаток долга может образоваться, если цена квартиры или дома не покрывает всего долга по кредиту. Ранее закон позволял прекратить долг, если после несостоявшихся торгов банк оставлял заложенное жилье за собой. С июля 2014 г. долг прекращается и после продажи залога, но при условии получения банком выплаты от страховой компании по программам страхования ответственности заемщика либо страхования финансовых рисков кредитора. Если страховка отсутствует, у гражданина остается обязанность выплачивать остаток долга.

ЦБ предложил после изъятия жилья считать долг по ипотеке уплаченным

Процедура закрытия ипотечного кредита осуществляется согласно графику платежей, который выдается заемщику при заключении договора. Должник вправе вносить деньги ежемесячно или производить досрочное погашение займа, в т. ч. единовременно. Единственное требование – нужно предварительно известить заимодавца. Это поможет избежать штрафных санкций банка. Способ уведомления обычно оговаривается в договоре. Заемщик может позвонить в Call-центр или подать письменное заявление в отделении банка.

При досрочном закрытии кредита заимодавец осуществляет перерасчет суммы долга. Обновленный график платежей отображается в личном кабинете клиента. При внесении последнего взноса по ипотеке заемщику нужно выполнить следующие действия:

1. Уточнить в банке остаток задолженности по кредиту. Данные нужно уточнять на дату совершения операции. Для этого есть несколько причин. Например, заемщик допустил просрочку по предыдущему платежу и ему начислили пеню или, наоборот, на счет внесена большая сумма. В результате остаток по кредиту изменился. Уточнить сумму долга можно в отделении банка или по телефону горячей линии.

2. Произвести выплату займа. Внести последний платеж можно любым доступным способом. Например, путем перечисления денег с карты или через терминал.

3. Повторно обратиться в банк для получения справки о закрытии кредита. Документ может быть бесплатным или платным. Заказать справку о полном погашении ипотечного займа и отсутствии претензий по кредиту можно сразу после внесения последнего платежа.

Наличие справки служит доказательством того, что заемщик выполнил свои обязательства перед заимодавцем. На документе должна быть подпись сотрудника банка и печать финансовой организации. Пример справки, выданной после выплаты ипотеки в Сбербанке.

Ипотека обычно выдается на покупку частного дома или квартиры в многоквартирном доме. Это имущество выступает в качестве обеспечения по кредиту. На объект недвижимости оформляется закладная. Она регулирует отношения между залогодателем и залогодержателем. Закладная содержит основные условия выдачи ипотечного займа.

Этот документ преимущественно нужен банку. Ценная бумага позволяет перезаложить имущество третьим лицам или продать объект недвижимости. Например, если должник будет не в состоянии обслуживать кредит.

На заметку! Передача объекта недвижимости новому кредитору не меняет первичные условия договора ипотеки.

После полного погашения кредита банк обязан вернуть оригинал закладной владельцу дома или квартиры. На ценной бумаге делается отметка о полном выполнении обязательств по договору ипотеки и отсутствии претензий со стороны заимодавца. А также указывается сумма платежа и дата его внесения.

После выплаты кредита заемщику предстоит снять обременение с недвижимости. Для этого нужно будет обратиться в Росреестр по месту нахождения жилья. В отдельных городах документы можно подать через МФЦ.

Заявителю нужно подготовить следующие документы:

1. Удостоверение личности.

2. Справка об отсутствии задолженности по кредиту. Документ изготавливается на фирменном бланке банка, должен иметь подпись уполномоченного лица и печать организации.

3. Закладная с отметкой о полном выполнении обязательств перед заимодавцем.

4. Заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Форма документа закреплена в Приложении №3 к приказу Росреестра от 23.06.2020 № П/0210.

5. Доказательства уплаты госпошлины в размере 200 р. (ст.333 НК РФ). Пошлина уплачивается в том случае, если владельцу недвижимости требуется свидетельство без отметок об аресте.

Если ипотечный кредит выдавался без закладной, то стороны договора ипотеки должны подать в Росреестр совместное заявление о снятии ареста с квартиры. При обращении в МФЦ требуется явка сотрудника банка. При себе он должен иметь доверенность на представление интересов организации.

В отдельных случаях требуется решение районного или арбитражного суда о погашении регистрационной записи…

Погашение регистрационной записи производится в 3-дневный срок с момента обращения в Росреестр (ст.25 ФЗ «Об ипотеке»).

Получение выписки об отсутствии задолженности

Заказать выписку о полном закрытии кредита можно сразу после внесения последнего платежа. Например, на следующий день после зачисления денег на счет. Получить выдержку можно в личном кабинете заемщика или в отделении финансовой организации.

Выдача закладной производится по заявлению заемщика. Подать прошение можно сразу после единовременного погашения долга, закрытия кредитного счета и получения справки об отсутствии претензий финансового характера.

Снятие обременения с квартиры

После снятия ареста заемщик становится полноправным владельцем имущества и может совершать любые действия с недвижимостью. Например, продать дом или квартиру, оформить договор дарения или составить завещание.

Данные об отсутствии обременений по квартире появятся в Росреестре в течение пяти дней со дня обращения в орган регистрации прав.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание

Договорные отношения с банком заканчиваются сразу после внесения остатка долга по кредиту и снятия обременения с недвижимости. Квартира переходит в полное распоряжение своего владельца.

При этом бывший заемщик может получить частичный возврат страховки. Например, если он заплатил стоимость полиса, но так и не воспользовался деньгами из страхового фонда страховщика. Основанием для предъявления требований к компании является досрочное погашение ипотеки. Страховые компании обычно удовлетворяют просьбы о возврате неиспользованных денег. Однако иногда бывают исключения. Поэтому заемщику нужно внимательно изучить положения договора со страховщиком. В документе не должно быть запрещающих оговорок.

Если договор со страховщиком не содержит запретов, но компания отказывается выплатить деньги, тогда страхователю придется обращаться в суд за защитой своих прав.

При наличии двух и трех детей родители вправе получить материнский капитал. Государственную помощь можно использовать на образование или улучшение жилищных условий. Например, в качестве первоначального взноса по ипотеке, для погашения тела кредита или процентов по займу (ст.10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ).

Стопроцентные гарантии защиты прав бывшего собственника от необоснованных действий в связи с возникновением требований об оплате дать невозможно. Может быть, обратятся с подобным требованием, может быть – нет. Все зависит от профессионализма лиц, которые предъявляют эти требования, оперативности передачи сведений из Росреестра в налоговую службу, органы ЖКХ и т.д.

Чтобы избежать проблем, бывший собственник может, конечно, попробовать обратиться с копией договора купли-продажи квартиры и выпиской из ЕГРН, например, в налоговую службу или органы ЖКХ. Но практика показывает, что к таким обращениям лучше прибегать при неоднократном нарушении прав после продажи квартиры. В иных случаях копию договора и выписку из ЕГРН могут просто не принять, поскольку их предоставление не является обязанностью бывшего собственника и все имущественные отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением квартирой, с момента ее продажи у него уже прекращены.

Обычно либо Росреестр присылает данные, либо новый хозяин обращается в территориальные органы ЖКХ с просьбой о смене собственника квартиры в документах об оплате коммунальных услуг, прилагая при этом копии паспорта, договора, выписку из ЕГРН и иные документы (обычно их перечень органы ЖКХ указывают на своих сайтах, стендах, узнать о документах можно при обращении в территориальные отделы данных органов). После этого платежные документы будут поступать новому собственнику. Таким образом, переоформление документов ложится на плечи нового хозяина квартиры, так как содержать свое имущество – это его обязанность.

Обратите внимание: если в многоквартирном доме существует товарищество собственников жилья, то бывший собственник может подать заявление о прекращении членства в нем. После этого официально признается, что он не является участником ТСЖ, а значит, не должен платить взносы в него. Новый собственник подает заявление о приеме в товарищество, и с этого момента он должен будет уплачивать все необходимые взносы и оплачивать услуги ЖКХ. При этом надо отметить, что в силу ст. 143 ЖК РФ собственник вправе стать членом товарищества, но делать он это не обязан. ТСЖ создается для эффективного управления многоквартирным домом – в этом его специфика. Однако новый собственник квартиры может и не вступать в товарищество, а сам оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

---

¹ Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 7 декабря 2020 г. по делу № 88-19237/2020.

Ст. 37 №102-ФЗ «Об ипотеке» регламентирует отчуждение имущества, пребывающего в залоге, залогодателем третьему лицу через продажу или с помощью иного способа только с согласия залогодержателя. Исключение – другие случаи, прописанные в договоре, которые большинство банков изначально не предусматривают.

В случае попытки обойти эту норму покупатель и продавец столкнутся с непреодолимым препятствием в виде невозможности зарегистрировать смену прав собственности в Росреестре, так как в документах указаны права кредитора на залоговое имущество.

Единственный приемлемый вариант в этом случае – погашение остатков задолженности покупателем вместо продавца. Однако найти покупателя, согласного на такие условия будет не просто.

Что делать после погашения ипотеки

Этот вариант продажи ипотечного жилья с участием кредитора подразумевает, что покупатель выплачивает остаток задолженности, оформив на себя ипотеку в том же банке, где ранее кредитовался продавец.

Как поясняет эксперт по ипотеке ГК «Северная казна» Е. Мяло, в таком случае не происходит смена заемщика, так как оформляется новый кредитный договор.

Продавец жилой недвижимости находит покупателя и добивается разрешения банка-кредитора на совершение сделки купли-продажи. В договоре указывается, что определенная доля средств от продажи направляется на погашение долга, а остальной частью может свободно распоряжаться продавец.

Пример работы схемы. Продается квартира стоимостью 6 млн рублей с непогашенным долгом 4 млн. У покупателя есть только 2 млн — он вносит эти деньги в качестве первоначального взноса, после чего банк выдает ему кредит на 4 млн. Из этой суммы банк обратно получает 2 млн на погашение оставшегося долга и 2 млн рублей передается продавцу.

По словам управляющего партнера ЮК «Варшавский и партнеры» В. Варшавского, этот вариант встречается на практике чаще всего. При этом он теряет актуальность в случае наличия у должника средств для досрочного погашения ипотечного кредита.

Эксперт подчеркивает, что для успешной продажи ипотечного жилья необходимо детально рассчитать какие средства будут предоставлены банку и что из этого получит продавец. Это позволит четко понимать сможет ли он приобрести другую квартиру.

Предупреждать банк о намерении расстаться с ипотечной квартирой нужно заранее. Кроме стандартных шагов обеспечения сделки необходим запрос на получение Закладной (готовится около недели).

Внимание! К моменту продажи и досрочного возврата заемных средств кредитор должен выполнить точный расчет полной задолженности (готовится до 2 дней).

Схема применяется при возникновении больших задержек при выплате задолженности по ипотеке или уведомлении со стороны заемщика о его неспособности выполнять финансовые обязательства.В этом случае квартира будет продана с торгов на специальных онлайн-площадках.

Российское законодательство квалифицирует куплю-продажу недвижимости как сделку, которая приносит доход. В связи с этим возникает обязанность его декларирования. Если квартира была куплена после 1 января 2016 года, доходы от ее продажи не требуют декларирования и уплаты налога при условии соблюдения правила минимального предельного срока владения. Для квартир, приобретенных в ипотеку, он составляет пять лет.

Важно! Если жилье было приобретено ранее 2016 года минимальный период владения составляет три года.

В остальных случаях налог придется уплачивать, но его размер можно существенно сократить. Для этого используется налоговый вычет – сумма, на размер которой сокращается налоговая база.

В соответствии с п.4 ст.220 Налогового кодекса РФ продавец имеет право получить имущественный налоговый вычет равный сумме понесенных расходов на выплату процентов по целевым кредитам, направленным на приобретение жилой недвижимости на территории РФ.

Для получения налогового вычета нужно обратиться в налоговый орган со следующими документами:

• паспорт;
• ИНН;
• налоговая декларация по форме 3-НДФЛ;
• документы, удостоверяющие факт реализации недвижимого имущества (договор мены или договор купли-продажи)
• выписка из ЕГРЮЛ либо свидетельство о госрегистрации права собственности;
• договор купли-продажи.

Внимание! При предоставлении копий документов в налоговый органе, которые удостоверяют право на налоговый вычет нужно иметь при себе их оригиналы.

Когда человек берёт у банка деньги в долг, банк иногда требует залог. Это имущество, которое человек отдаст банку, если не сможет платить по кредиту. Залогом может быть, например, автомобиль или квартира. Кстати, ипотека — это не когда человек берёт деньги в долг на квартиру. Ипотека — это когда человек делает квартиру залогом, гарантирующим, что он, заёмщик, расплатится с банком по тому кредиту, который он, заёмщик, взял, чтобы эту квартиру купить.

Представьте ситуацию: человек, у которого три кредита, банкротится. Один кредит у него в первом банке, другой — в другом банке, третий — в третьем банке. Кредит в первом банке обеспечен залогом.

Первый банк в таком случае является залоговым кредитором. Залоговый кредитор — это кредитор, обязательства должника перед которым обеспечены залогом.

У этого кредитора есть серьёзные преимущества перед другими кредиторами: он получит 80% от стоимости залогового имущества. Остальные 20% разойдутся другим кредиторам.

Пример: у должника есть автомобиль стоимостью 300.000 рублей, и этот автомобиль в залоге у одного из трёх кредиторов. Долги — 1.000.000 рублей.

Автомобиль будет продан на торгах, которые организует залоговый кредитор. Из вырученных при продаже 300.000 рублей 80% (а это 240.000 рублей) достанутся залоговому кредитору. Двум другим кредиторам останется по 30.000 рублей.

Это упрощённый пример, он не учитывает некоторых трат (например, на организацию торгов), но в целом даёт представление о том, что залоговый кредит имеет преимущество перед другими кредиторами при банкротстве должника.

Снижать оценку стоимости имущества. Например, залоговый кредитор оценил предмет залога (тот же автомобиль) в 600.000 рублей. Мы можем организовать экспертизу, и если она покажет, что автомобиль стоит значительно меньше (например, 300.000 рублей), то и продавать его залоговый кредитор сможет за меньшую сумму. Зачем это?

Ну а вдруг этот автомобиль приглянется знакомому должника и знакомый купит это авто? А потом подарит его должнику на день рождения. Чтобы тот не сильно расстраивался из-за потери автомобиля.

Почему независимая экспертиза может показать, что авто дешевле? Это зависит от того, насколько учтены все факторы — износ, пробег и т.д. Оценка кредитора может не учитывать эти обстоятельства, а независимая экспертиза учтет.

Кроме того, снижение стоимости авто и указание на все его недостатки может привести к тому, что кредитор вообще не захочет возиться с продажей этого авто. И оставит его должнику. Такое не часто, но бывает. Ведь чтобы продавать авто, нужна стоянка. Стоянки может не быть, и значит, её надо искать и арендовать… Может получиться, что для банка овчинка не будет стоить выделки.

Небольшие, но есть. Надо смотреть по обстоятельствам. Мы видим несколько возможностей сохранить квартиру (хотя по общему правилу ипотечная квартира не сохраняется).

Заключаем мировое соглашение с банком. Как это работает? Например, квартира стоит 2.000.000 рублей. Должник на момент подачи заявления о банкротстве выплатил 1.400.000 рублей. 600.000 ещё должен.

В такой ситуации банку бывает невыгодно, чтобы должник банкротился. Квартиру надо будет продавать, а продать её можно будет, как правило, только со скидкой. И вообще, здесь есть много «подводных камней», благодаря которым банку бывает проще и выгоднее заключить с должником мировое соглашение, чем реализовывать квартиру. Как это делается?

Подаётся заявление о банкротстве, суд признаёт его обоснованным, кредиторы включаются в реестр, и мы предлагаем мировое соглашение на ваших условиях банку-залогодержателю (банку, в котором вы брали квартиру). Если банку не хочется терять плательщика кредита, он может согласиться на ваши условия. В итоге вы не теряете квартиру и выплачиваете кредит на своих условиях. Круто же!

Реструктуризация. Этот вариант подходит тем, у кого есть источник дохода. Это опять же график платежей на ваших условиях. При реструктуризации не происходит реализация имущества, а значит, вопрос сохранения квартиры просто не встаёт.

Замена созаёмщика. Иногда ипотечный кредит оформляется не на одного человека, а на двух. В таком случае один заёмщик именуется заёмщиком, а другой — созаёмщиком. В таком случае у банка больше гарантий, что кредит будет выплачен: ведь он оформляется не на одного человека, а на двух.

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

Несмотря на высокие ставки, количество ипотечных заемщиков растет с каждым годом. Но на фоне ухудшающейся финансовой ситуации в стране стало расти и количество просроченных кредитов. В связи с этим возникла необходимость в принятии еще одного закона, способного решать вопросы с невозвратом долгов кредиторам.

В 2015 году в РФ был принят закон «О несостоятельности (банкротстве) физлиц», позволяющий физическим лицам официально заявить о своей финансовой неплатежеспособности. Проще говоря, теперь обычный гражданин может на законном основании объявить себя банкротом.

Прежде чем подавать заявление на признание банкротства в суд, вам нужно сделать все возможное для решения проблемы с задолженностью по кредиту. Суд учтет ваши старания.

Вы должны понимать, что суд по ипотеке будет иметь для вас ряд неприятных последствий. Кроме того, процедура банкротства не из дешевых. Оплачивать все издержки придется вам.

В течение трех месяцев после того, как суд примет заявление, вам необходимо найти финансового управляющего. Это специалист, который будет заниматься вашим имуществом в период проведения процедуры банкротства.

В обязанности управляющего финансами входит:

• реализация имущества, имеющегося у банкрота в собственности;
• урегулирование всех вопросов с кредиторами;
• контроль материального положения должника.

Искать управляющего лучше напрямую на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве или в местном профсоюзе арбитражных управляющих.

Как показывает практика, СРО может отказать в прошении. если у должника нет материальных ценностей или их стоимость незначительна. То есть за небольшое вознаграждение мало кто захочет работать.

После принятия вашего дела в производство копии искового заявления отправляют всем кредиторам. На этом этапе вы должны внести на депозитный счет суда сумму для оплаты работы управляющего и оплатить госпошлину.

Внимание! На время судебного производства на все имущество заявителя, включая банковские счета и зарплатную карту, накладывается арест.

После признания судом несостоятельности должника приставам направляется уведомление о прекращении исполнительного производства, если оно было ранее инициировано. Дальнейшее развитие событий зависит от решения арбитража.

ВС решал, когда нельзя забрать ипотечную квартиру за долги

До признания несостоятельности заемщика банк мог отказать в реструктуризации ипотеки. Но при соблюдении определенных условий суд вправе назначить эту процедуру без согласия кредитной организации.

Условия реструктуризации ипотеки:

• у должника нет непогашенной судимости по преступлениям экономического характера;
• заемщик получает доход, достаточный для проживания и оплаты обновленных платежей;
• заемщик не пользовался реструктуризацией займов последние восемь лет;
• должник не признавался банкротом последние пять лет.

Реструктуризация ипотеки возможна при условии погашения задолженности в течение трех лет. Банк может пересмотреть свои требования по кредитному договору и предложить более выгодные условия, к примеру, снизить процентную ставку.

Реструктуризация позволит:

• остановить начисление пени и штрафов;
• запретить звонки из банка, так как контролировать внесение платежей станет управляющий;
• получить «кредитные каникулы» в пределах четырех месяцев;
• остановить исполнительные производства, за исключением долгов по алиментам.

Здесь стоит напомнить, что, согласно гражданско-процессуальному кодексу, часть собственности должника исключается из списка объектов, которые изымаются и отправляются на торги. К этому перечню относится единственное жилье банкрота.

Многие заемщики неправильно трактуют закон и считают, что раз их единственным жильем является ипотечная квартира, то ее не заберут в счет долга. Это не так. Квартира, купленная в ипотеку — это залоговая недвижимость, которая взыскивается с заемщика в обязательном порядке.

Если задолженность некритичная и у вас сохранилась возможность делать хотя бы небольшие выплаты, сделайте реструктуризацию кредита. Это изменение условий действующей ипотеки на более мягкие: пересмотр графика выплат, снижение ежемесячного взноса, временное уменьшение платежа. Реструктуризацию проводят в том же банке, где взяли кредит.

Пересмотр условий ипотеки увеличит шансы сохранить залоговую квартиру и чистую кредитную историю.

• Копия паспорта. Оригинал нужно принести, если банк одобрил пересмотр условий кредита.

• Сведения о доходах за 3 последних месяца. Это могут быть: справка 2-НДФЛ для работающих по найму, налоговая декларация для индивидуальных предпринимателей, справка из Пенсионного фонда России для пенсионеров.

• Документы, объясняющие, почему вы больше не можете выплачивать зафиксированные в договоре суммы: справка о сокращении заработной платы или об увольнении, листок нетрудоспособности, договор на лечение и квитанции на оплату.

• Копия страхового полиса и квитанция об уплате страхового взноса по кредиту.

• у вас один или больше детей в возрасте до 18 лет;

• вы инвалид или содержите ребенка-инвалида;

• вы ветеран боевых действий;

• вы содержите иждивенца в возрасте до 24 лет: студента очного обучения, курсанта, аспиранта, интерна.

• Залоговая квартира — ваше единственное жилье.

• Общая площадь недвижимости не больше 45 кв. м для однокомнатной квартиры, 65 кв. м — для двухкомнатной и 85 кв. м — для квартиры с тремя и более комнатами.

• После вычета ежемесячного платежа средний доход за месяц составляет меньше двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи, и такая ситуация сохраняется в течение трех последних месяцев. Для Петербурга прожиточный минимум в 2019 году составлял 11 007,6 рублей. Значит, доход на каждого члена семьи должен быть меньше 22 015 рублей в месяц.

• Размер ежемесячного платежа на время подачи заявления вырос не меньше, чем на 30% по сравнению с датой заключения ипотечного договора.

• Заем на ипотеку взят больше года назад.

Даже если вы не подходите под эти условия, все равно подавайте заявку. С 22 августа 2017 года была создана специальная межведомственная комиссия. Она наделена правом принимать решения в особых случаях:

• одобрять заявку на участие в программе, если заемщик не соответствует одному или двум условиям, но остро нуждается в помощи;

• увеличивать предельную выплату по программе в два раза — до 3 млн рублей.

• Копии паспортов заемщиков.

• Документы, подтверждающие право на участие в программе: свидетельства о рождении детей, справка об инвалидности, удостоверение ветерана.

• Сведения о доходе за последние 3 месяца: справка 2-НДФЛ, заверенная копия трудовой книжки.

• Заявление об имущественном статусе. Форму можно скачать на сайте ДОМ.РФ.

Документы нужно подавать в банк, в котором вы брали ипотеку.

Суд назначит управляющего, который будет полностью контролировать ваши финансы и имущество. Цель управляющего — выжать из вас все, чтобы оплатить долги. Он проверит крупные сделки за последние 3 года, отыщет деньги на банковских счетах, договорится о реструктуризации кредитов или о мировом соглашении с кредиторами.

Также управляющий организует распродажу вашего имущества с торгов. Продадут не все — закон не позволит оставить вас голым на улице. Необходимую мебель, одежду, посуду, домашних животных вам оставят, а вот дорогую шубу, машину и драгоценности пустят с молотка. Если вы живете в родительской квартире и на 30 тысяч содержите престарелую мать, вам просто спишут все долги.

• На время реализации имущества ваши финансовые дела контролирует управляющий. Без его согласия нельзя выезжать за границу, открывать или закрывать счет в банке, покупать ценные бумаги или недвижимость.

• В течение трех лет нельзя создавать бизнес или занимать руководящие должности в компаниях.

• В течение пяти лет вы обязаны сообщать банкам о своем банкротстве. Ни один из них не согласится дать вам денег взаймы, поэтому возможность взять кредит сводится к нулю.

• Пять лет нельзя подавать повторное заявление о банкротстве.

Если заемщика в судебном порядке признают банкротом, то его долговые обязательства перед банком остаются в прежнем объеме, но перекладываются на созаемщика либо поручителя.

Происходит это по следующему алгоритму:

1. В ходе процедуры признания заемщика неплатежеспособным долг частично списывают за счет покрытия средствами, полученными от реализации имущества или реструктуризации невыплаченной суммы по ипотеке. После объявления клиента банкротом кредитное учреждение не вправе предъявлять ему какие-либо требования.
2. Если долг полностью не погашен, остаток должен покрыть созаемщик обанкротившегося клиента.

Что ожидает основного заемщика в случае оглашения созаемщика финансово несостоятельным:

• банковская организация потребует погасить долг раньше положенного срока, чтобы не потерять деньги при наступлении неплатежеспособности заемщика;
• в случае просрочек кредитор выставляет залоговую недвижимость на торги для компенсации потерь;
• организация, предоставившая жилищную ссуду, просит клиента официально подтвердить доход и смотрит, достаточен ли он для внесения ежемесячных платежей по кредиту;
• банк рекомендует поменять созаемщика (поручителя).

Именно поэтому не стоит экономить на страховке при оформлении ипотеки. Тогда в непредвиденных ситуациях долговое бремя ляжет на компанию, в которой заемщик купил полис.

Получение статуса банкрота не избавляет заемщика от исполнения долговых обязательств перед банком-кредитором. Процедура признания гражданина неплатежеспособным – это шанс вернуть невыплаченный по ипотеке остаток на выгодных условиях.

Арбитражный суд тщательно анализирует все обстоятельства дела, изыскивая возможность прибегнуть к реструктуризации кредита или заключению мирового соглашения между двумя сторонами. Постановление о реализации имущества – крайняя мера, когда все попытки вернуть средства исчерпаны.

Однако должнику процедура банкротства по ряду причин выгодна:

1. Инициация санации автоматически ведет к приостановке других исполнительных производств по долгам, начатых банком. У заемщика появляется время для решения финансового вопроса.
2. Крупные финансово-кредитные организации часто идут на мировую, предлагая должнику заключить соглашение на более приемлемых условиях.
3. Подача иска на признание банкротом стимулирует кредитора пересмотреть кредитный регламент и предложить реструктуризацию проблемного займа. Тем самым банк старается снизить риски невозврата денег.

Признать себя финансово несостоятельным может любое физлицо, имеющее российское гражданство. Главное, соответствовать определенным условиям, прописанным в ст. 213-3 (ч. 2) ФЗ-127 «О банкротстве»:

• требования кредиторов по долгам в совокупности составляют не менее 500 тыс. руб.;
• задолжавший более 3 месяцев не делает платежи.

Наряду с прописанными в законодательстве условиями существуют и неофициальные (их обязательно учитывают в ходе судебного разбирательства). В частности, у физического лица, инициирующего процедуру банкротства, должна быть чистая кредитная история. Поэтому потребуется помощь опытного адвоката, который сможет в суде назвать весомые причины неплатежеспособности должника в данный период.

Судья принимает во внимание следующие обстоятельства:

• заемщик не в состоянии заплатить 90% от общей суммы всех имеющихся долгов (в качестве доказательства предъявляют выписку с банковского счета и другие документы о доходе в настоящий момент);
• совокупная задолженность по ипотеке и другим займам больше стоимости всего имущества должника;
• наличие актов, составленных судебными приставами и свидетельствующих об отсутствии у гражданина какого-либо имущества для продажи в счет погашения долговых обязательств.

Есть несколько способов не потерять квартиру во время процедуры банкротства:

• задействовать попечительский совет (если на жилой площади проживают несовершеннолетние дети, то, пока им не исполнится 18, квартира остается в распоряжении обанкротившегося лица);
• взять заем у частной компании и купить квартиру на торгах по банкротству по рыночной стоимости;
• прибегнуть к реструктуризации долга, что позволит погасить его по вновь разработанной схеме (процесс может длиться до 3 лет);
• отказаться выплачивать ипотеку, тогда долговые обязательства перейдут на созаемщика и поручителя.

В борьбе с банковскими структурами за заложенную под ипотеку квартиру не помогут даже государственные льготы – например, использованный в качестве первого взноса материнский капитал.

Единственная поправка: в деле примут участие органы опеки и попечительства. Детям должны выделить долю в размере не менее 8% от общей жилплощади. Но на практике такое происходит редко.

Чтобы продать ипотечное жилье, требуется разрешение банка. Если хотите продать недвижимость без согласия банка, сделать это возможно только после погашения долгов по ипотеке. Чтобы получить одобрение на проведение сделки, обратитесь в банк, где оформляли ипотеку и попросите разрешение о продаже. Ждать ответ от банка придется в течение месяца.

Найдите покупателя и возьмите с него задаток, которого будет достаточно для выплаты долга по ипотеке. Этими деньгами вы расплатитесь с банком, который снимет обременение. Схема продажи следующая.

• Берете разрешение в банке и высчитываете оставшийся долг.

• Составляете договор купли-продажи и заверяете документ у нотариуса.

• Выписываете всех жильцов из квартиры.

• Получаете задаток, который соответствует сумме ипотечного долга.

• Вносите деньги в банк.

• Передаете права собственности и получаете остаток денег от покупателя.

Здесь в качестве получателя задатка выступает банк. Схема продажи ипотечного имущества выглядит так.

• Получите одобрение банка и рассчитайте остаток долга.

• Покупатель откроет одну ячейку для выплаты остатка долга вам, а другую ячейку для суммы непогашенной ипотеки.

• Сделка регистрируется после составления договора купли-продажи.

• Вы из депозитарной ячейки получаете деньги, чтобы рассчитаться с долгами.

• Залоговое обременение переходит к покупателю.

• Остаток денег перечисляется банку и залоговое обременение снимается.

Это безопасный вариант проведения сделки — весь процесс передачи прав собственности и денег от продавца к покупателю контролируется банком.

Как продать квартиру купленную в Ипотеку

Банк вправе отклонить заявку на продажу квартиры. Но это не значит, что вы не продадите такую квартиру. Найдите покупателя, который внесет наличными задаток, равный сумме долга по ипотеке. Эта сумма может достигать один-два или более миллионов рублей. Других вариантов у вас нет.

Если найдете покупателя, который согласится на внесение задатка равного сумме долга, снимите обременение и рассчитайтесь с ипотечными долгами. Остаток суммы получите после подписания сделки.

Для продажи обремененной недвижимости потребуются следующие документы.

• Выписка из ЕГРН. Заказывайте на сайте Росреестра, ее стоимость 350 р.

• Ипотечный договор.

• Если долей квартиры владеют несовершеннолетние, потребуется согласие органов опеки.

• Когда состоите в браке — копия свидетельства о браке.

• Если развелись, а квартиру купили в браке — свидетельство о разводе и получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги.

• Возьмите в управляющей компании или МФЦ справку, что нет долгов по коммуналке.

• Справка об оценке недвижимости. Закажите оценщиков.

Когда вы продаете ипотечное жилье, это не освобождает от выплаты налога. Налог с продажи квартиры составляет 13%, но если вы владеете недвижимостью более пяти лет, платить государству ничего не нужно.

Формула расчета налога выглядит так:

Налог = (сумма, которую вы получили за квартиру минус сумма покупки и процентов)* 13%.

Пользуйтесь такой формулой расчета в том случае, если цена квартиры в договоре превышает 70% от кадастровой стоимости. Если вы продаете квартиру в ипотеке, при расчете уплаты налога подтвердите расходы документально. Для этого предъявите в налоговую службу копию ипотечного договора.

Пример Купили недвижимость по ипотеке за 3 млн руб. Выплатили кредитору проценты в размере 400 тыс. руб. После этого нашли покупателя, который готов купить недвижимость за 3,5 млн руб. Налог будет рассчитываться по формуле следующим образом: 3,5 млн — 3 млн — 400 тыс. руб. = 100 тыс. руб. Теперь умножаем 100 тыс. на 13% и получаем сумму уплаты налога в размере 13 тыс. руб.

Когда будете продавать квартиру меньше 70% от кадастровой цены, формула будет такой:

налог = (цена кадастровая *0,7 — 1 млн руб.) * 13%.

Если нет документов для подтверждения расходов на квартиру, воспользуйтесь налоговым вычетом в размере 1 млн руб.

Пример Вы купили квартиру в ипотеку за 1,7 млн руб., но решили продать за 900 тыс. руб. Кадастровая цена составляет 1,35 млн руб. Получается, что сумму в договоре меньше 70% от кадастровой. Налог рассчитывается так. (1,35 млн умножить на 0,7 — 1 млн) * 13%. В этом случае налог с продажи жилья оплачивать не придется, т. к. вычет полностью покрывает затраты.

Ипотека — это не просто длительный кредит, но и разновидность залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств. Процесс погашения ипотечного займа в России нередко растягивается на 15-20 лет. За это время люди женятся, разводятся, меняют место работы, заводят детей, начинают задумываться о переезде в другой город или даже в другую страну. И человек хочет продать купленную когда-то в ипотеку квартиру, которая вдруг стала слишком тесной, просторной или ненужной.

Да, можно, продажа ипотечного жилья, которое, по сути, является полноценной собственностью заемщика, — его законное право, регламентированное п. 1 ст. 37 закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Но поскольку ипотека представляет собой одну из разновидностей обременения недвижимости, продать квартиру, которая стала предметом залога, можно только при условии согласия залогодержателя — банка или некредитной организации.

Информация о том, что объект недвижимости находится в обременении, зафиксирована в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До тех пор, пока банк не сообщит в Росреестр о погашении долга, ЕГРН не сможет зарегистрировать право собственности на нового владельца.

Согласится ли кредитор на продажу квартиры с ипотекой, находящейся под залогом, или откажет, зависит от того, предусмотрено ли условиями кредитования досрочное погашение ипотеки, и каким образом будет снято обременение с недвижимости. Чтобы получить ответ на этот вопрос, необходимо лично обратиться в офис залогодержателя с письменным заявлением. Тем не менее сделки по продаже ипотечного жилья не являются редкостью.

Похожие записи:

• Госпошлина на паспорт 20 лет 2021
• Купил квартиру с тараканами что делать
• Образец кассационной жалобы по арбитражному делу 2021