Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
По данным сервиса «Авито Недвижимость», на рынке купли-продажи торговых помещений объекты с большой площадью — от 50 м² до 100 м² и от 200 м² до 400 м², стали более востребованы у пользователей. В сегменте аренды наблюдается обратный тренд — потенциальные арендаторы чаще рассматривают торговые площади до 25 м².
Таким образом, спрос на арендном рынке смещен в сторону малогабаритных вариантов, в то время как в продажах более ликвидны крупные помещения. В результате на рынке складывается следующая ситуация: покупателям торговых помещений выгодно приобрести объект с большим метражом, затем сделать перепланировку и зонировать его, разбив на небольшие пространства.
Тем самым не только увеличивается арендная ставка, но и становится возможным хеджирование рисков — наличие одновременно нескольких арендаторов снижает вероятность убытков.
Спрос на торговую недвижимость в зависимости от типа сделки и площади объекта
Крупные собственники и агентства недвижимости стали активнее выходить на классифайды напрямую, меняя соотношение частных лиц и организаций среди арендодателей и продавцов. В частности, на «Авито Недвижимости» по итогам I квартала 2021 года на 23% выросло количество крупных агентств и на 32% — крупных собственников (год к году). Данное явление обусловлено консолидацией рынка: у частных игроков происходит так называемое «вымывание контента», они все чаще обращаются за экспертизой к агентствам. В результате количество частных собственников на платформе в I квартале уменьшилось на 15% относительно аналогичных показателей в прошлом году. В то же время у крупных владельцев коммерческой недвижимости увеличивается число свободных помещений, и они продолжают приобретать новые площади.
Трансформация рынка аренды торговой недвижимости способствует повышению ставок.
По данным компании «Авито Недвижимость», несмотря на кризисный год, средняя стоимость аренды торговых площадей в России в I квартале 2021 года выросла на 7% год к году.
Увеличение стоимости спровоцировали как макроэкономические факторы в виде ослабления курса рубля и колебаний валют, так и увеличение спроса на ранее невостребованные объекты — к примеру, расположенные в спальных районах или представленные в виде новых форматов (dark store, dark kitchen, пункты выдачи).
В Москве обстановка развивалась несколько иначе: арендные ставки снижались в течение всего 2020 года, но восстановились до докризисных отметок в феврале 2021 года.
В текущем году в сегменте торговой недвижимости работа с отложенным спросом становится все более важной. Даже в периоды уменьшения явной активности покупателей и арендаторов происходит накопление отложенного спроса. В классифайдах это возможно проследить, когда пользователь добавляет объявление в раздел «Избранное». Это позволяет повысить эффективность при работе с такими клиентами. Например, на «Авито Недвижимости» при изменении цены на объект в этом разделе потенциальному покупателю или арендатору приходит специальное пуш-уведомление, что приводит к увеличению запросов контактов собственников недвижимости в дальнейшем. В основном это касается случаев, когда стоимость объектов снижалась, однако были и успешные кейсы, где зафиксировано повышение цены.
Динамика запросов контактов владельцев недвижимости и добавлений их в раздел «Избранное» в период пандемии
На фоне пандемии и длительного локдауна начала расти потребность в видеоконтенте, при этом подобные тенденции сохраняются и сейчас. Доля рекламных объявлений с видеоматериалами неуклонно увеличивается, так как продавцы все активнее используют этот формат для привлечения клиентов. По данным сервиса «Авито Недвижимость», в I квартале 2021 года видеоконтента в объявлениях стало встречаться на 2% чаще по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году.
Динамика доли видеоконтента в объявлениях
В минувшем году многие предприниматели, в том числе владельцы коммерческой недвижимости, испытывали трудности из-за пандемии и введенного карантина, в связи с чем столичные власти оказали им поддержку. «Было принято несколько пакетов, которые включали 14 субсидий, распространявшихся на разные сегменты бизнеса: инновационный, экспортный, бизнес в сфере услуг, включая рестораны, и креативная индустрия», — рассказал руководитель департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы Алексей Фурсин.
Он отметил, что многие инвесторы начали взаимодействие с городом, федеральными институтами развития и ведомствами. По словам Алексея Фурсина, отдельные программы коснулись кредитования бизнеса и новых условий по субсидиям. «В 2021 году мы расширили программы до 16 субсидий. В частности, добавилась субсидия, которая интересна любому предпринимателю, – это субсидирование затрат на продвижение товаров и услуг в интернете. Также добавились субсидии для креативные индустрии и льготное кредитование по новым договорам», — рассказал глава столичного департамента.
Он добавил, что власти Москвы также заинтересованы во взаимодействии с девелоперами, в том числе в рамках программы развития технопарков. В частности, для инвесторов будут предоставлять налоговые льготы и субсидии. «Второй проект мы планируем реализовать в 2021 году. Сейчас малый бизнес испытывает большую потребность в площадях нежилого назначения, но здесь важна дифференциация между сферами. Девелоперы и управляющие компании смогут дифференцировать эти сферы, чтобы в одном доме не появилось три аптеки или пять зоомагазинов. Это даст нам возможность подстраивать определенные инструментарий и предоставить субсидии для франчайзинга, а также компенсация затрат на оборудование и коммунальные платежи», — пояснил Фурсин. Он отметил, что эти программы позволит создать эффективную коллаборацию между девелоперами и городом.
Несмотря на пандемию и перевод сотрудников на удаленную работу, офисный рынок продолжает развиваться, рассказал глава департамента офисной недвижимости компании JLL Алексей Ефимов.
По его оценке, в 2021 году в Москве планируется ввести более 500 тыс. кв. метров офисных площадей, что станет рекордным показателем с 2015 года.
«В этом году, по нашим прогнозам, на московский рынок выйдет около 560 тыс. кв. м. Это максимальный объем нового строительства, начиная с 2015 года. При этом, сохранится тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию, не все офисные комплексы будут сданы вовремя», — сказал Алексей Ефимов.
Он отметил, что спрос на офисные площади упал вдвое из-за пандемии, но в 2021 году ожидается на уровне 1 млн кв. метров, что на 20-30% выше показателей прошлого года. При этом, по словам Ефимова, в настоящее время в Москве увеличивается доля свободных площадей.
«Мы думаем, что вакансия еще подрастет, от этого никуда не деться. Вакансия на уровне 12%, которая есть сейчас, пока не кризисная. Несмотря на пандемию, свободных площадей сейчас меньше, чем было в 2014 году. Думаем, что в 2021 году вакансия будет на уровне 13-14%», — подчеркнул Ефимов.
Увеличение доли свободных офисных площадей на рынке констатирует и коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев. «Сейчас в Москве можно назвать около 10 офисных зданий, которые пустуют. Я думаю, что офисный рынок в этом году точно ждет вакансия в 15% как за счет оптимизации офисных площадей, так и за счет спекулятивного ввода новых объектов. При этом в центральных локациях спрос остается высоким. Абсолютным лидером здесь является деловой квартал «Белая площадь», который до сих пор остается вне конкуренции по инфраструктуре и транспортной доступности. Поэтому если смотреть на ситуацию по портфелю O1 Properties, а это около 600 тыс. кв.м. в собственности и управлении и здания расположенные преимущественно в центральном деловом районе, то уровень свободных площадей находится на приемлемом для нас уровне – около 8%», — отметил Барбашев.
По его словам, востребованным остается формат гибких офисов. «На примере нашего проекта Space 1, мы увидели изменение портрета арендатора. Если ранее это были средние компании, то сегодня в сегмент пришли крупные арендаторы, в том числе международные, которые ранее рассматривали для себя исключительно классическую аренду в классе А».
По словам директора по коммерческой недвижимости AFI Development Сергея Баранова, на рынке происходит существенная трансформация под новые требования клиентов. «Изменение бизнес-процессов ведет к уменьшению необходимого компаниям количества рабочих мест, активному использованию различных гибких пространств и увеличению общественных зон» — отметил он.
Сегодня любой новый проект коммерческой недвижимости, чтобы оставаться экономически устойчивым, должен быть многофункциональным, отмечает руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева. При этом офисные объекты за пределами локаций, не тяготеющие к центру города, в этом смысле имеют наилучшие перспективы.
«Сейчас весьма активно развивается рынок офисной недвижимости на территории Новой Москвы. Качественные объекты могут снизить уровень маятниковой миграции в растущей локации. Но они будут работать в разы эффективнее, если смогут предложить что-то нужное и интересное не только сотрудникам офисов, но и людям, которые живут в пешей доступности от объекта. Пандемия показала, что люди не всегда могут быть мобильными, и это критично для бизнеса, которому нужна гарантированная клиентская база. Это хорошо видно в Европе, где большинство продолжает сидеть в жестком локдауне. Поэтому бизнес должен иметь возможность прийти туда, где теперь находятся их клиенты», — рассказала Оксана Моисеева.
Она отметила, что сейчас ГК «А101» строит рядом с метро «Прокшино» первую очередь Бизнес-квартала «Прокшино», в составе которого появятся ресторан на крыше, коворкинги, гибкие пространства, а также торговый центр нового формата. Более половины его пространства займут шоупойнты. Это полуоткрытые киоски, которые можно арендовать на короткий срок, чтобы привлечь клиентов и показать им свой товар. Они подходят для выставки работ, дегустаций, тест-драйвов, брендированных инстаграм-зон и т.п.
«Один из основных трендов прошедшего года, который продолжится в этом – смена локации клиентов. Вакансия в бизнес-центрах Москвы выросла до 15% — в том числе и за счет перехода на удаленку. Это плохо отразилось на окружающей инфраструктуре, где аккордно выросла вакансия в street-retail. При этом зародился другой важный тренд – инфраструктура в жилых комплексах или рядом с ними по своему уровню вышла далеко за рамки базового пула. Тем, кто перестал ездить в центр, все равно хочется ресторанов, спорта и развлечений, которые были доступны в центре города. И они поехали к своим клиентам. Рост числа операторов снизил вакансию до минимума. К примеру, в ключевых локациях Новой Москвы свободных или недействующих коммерческих объектов меньше 1%, при этом часть этого объема находится в стадии перехода от одного арендатора к другому. Тот, кто в своих проектах предусмотрит место для наибольшего числа операторов разных типов, получит наибольшую финансовую отдачу», — подчеркнула Оксана Моисеева.
О новых проектах офисной недвижимости также рассказал директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов. По его словам, в настоящее время девелопер реализует два бизнес-центра общей площадью порядка 145 тыс. кв. метров, один из которых был полностью сдан в аренду в 2020 году. Второй флагманский проект – бизнес-центр AFI 2B класса «А+» – сейчас находится в активной реализации, его строительство планируется завершить в этом году. Объект площадью 50 тыс. кв. метров. расположен рядом со станцией метро «Белорусская».
«На текущий момент мы занимаемся поиском новых арендаторов», — отметил Сергей Баранов. По его словам, анализ клиентской аудитории бизнес-центра AFI2B показал, что в 2020 году потенциальные клиенты пересмотрели потребности в площадях.
«Сегодня многие клиенты переосмысливают подход размеру арендуемых помещений в пользу повышения качества самого бизнес-центра. Компании, которые в связи с полным или частичным переходом на удаленный режим работы или оптимизацией бизнеса предпочитают отказываться от неэффективных больших пространств в зданиях более низкого сегмента и арендуют площади меньшего размера для представительских целей или размещения высокооплачиваемого персонала в высококлассных бизнес-центрах», — отметил он.
В Москве началась реализация ещё одного крупного проекта – бизнес-центра STONE Савеловская рядом с одноименной станцией метро, рассказала заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК Stone Hedge Виктория Васильева. «При проектировании бизнес-центра мы будем основываться на последних трендах, которые сейчас наблюдаем. Первое, чему мы хотим уделить внимание, – это общественные пространства, поскольку территория офисных центров должна являться естественным переходом от городской среды в офисную», — сказала Виктория Васильева.
Она отметила, что площадь земельного участка в 3 га позволит сформировать большую зонированную территорию, где разместятся пространства для прогулок и места отдыха, а также зоны для работы на свежем воздухе, оснащенными зарядными устройствами для гаджетов и смартфонов, и зоны со спортивной функцией. «Это будет современный проект с функциональными планировочными решения c учетом концепции healthy building c развитой инфраструктурой и спортивной функцией, которая также найдет отражение в формировании общественного пространства», — подчеркнула Виктория Васильева.
Как отметили в JLL, такие качественные проекты с учётом инфраструктуры и транспортной доступности будут востребованы у арендаторов.
В этой статье
Спрос на студии и 1-комнатные квартиры превышает предложение
В минувшем году многие предприниматели, в том числе владельцы коммерческой недвижимости, испытывали трудности из-за пандемии и введенного карантина, в связи с чем столичные власти оказали им поддержку. «Было принято несколько пакетов, которые включали 14 субсидий, распространявшихся на разные сегменты бизнеса: инновационный, экспортный, бизнес в сфере услуг, включая рестораны, и креативная индустрия», — рассказал руководитель департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы Алексей Фурсин.
Он отметил, что многие инвесторы начали взаимодействие с городом, федеральными институтами развития и ведомствами. По словам Алексея Фурсина, отдельные программы коснулись кредитования бизнеса и новых условий по субсидиям. «В 2021 году мы расширили программы до 16 субсидий. В частности, добавилась субсидия, которая интересна любому предпринимателю, – это субсидирование затрат на продвижение товаров и услуг в интернете. Также добавились субсидии для креативные индустрии и льготное кредитование по новым договорам», — рассказал глава столичного департамента.
Он добавил, что власти Москвы также заинтересованы во взаимодействии с девелоперами, в том числе в рамках программы развития технопарков. В частности, для инвесторов будут предоставлять налоговые льготы и субсидии. «Второй проект мы планируем реализовать в 2021 году. Сейчас малый бизнес испытывает большую потребность в площадях нежилого назначения, но здесь важна дифференциация между сферами. Девелоперы и управляющие компании смогут дифференцировать эти сферы, чтобы в одном доме не появилось три аптеки или пять зоомагазинов. Это даст нам возможность подстраивать определенные инструментарий и предоставить субсидии для франчайзинга, а также компенсация затрат на оборудование и коммунальные платежи», — пояснил Фурсин. Он отметил, что эти программы позволит создать эффективную коллаборацию между девелоперами и городом.
Несмотря на пандемию и перевод сотрудников на удаленную работу, офисный рынок продолжает развиваться, рассказал глава департамента офисной недвижимости компании JLL Алексей Ефимов.
По его оценке, в 2021 году в Москве планируется ввести более 500 тыс. кв. метров офисных площадей, что станет рекордным показателем с 2015 года.
«В этом году, по нашим прогнозам, на московский рынок выйдет около 560 тыс. кв. м. Это максимальный объем нового строительства, начиная с 2015 года. При этом, сохранится тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию, не все офисные комплексы будут сданы вовремя», — сказал Алексей Ефимов.
Он отметил, что спрос на офисные площади упал вдвое из-за пандемии, но в 2021 году ожидается на уровне 1 млн кв. метров, что на 20-30% выше показателей прошлого года. При этом, по словам Ефимова, в настоящее время в Москве увеличивается доля свободных площадей.
«Мы думаем, что вакансия еще подрастет, от этого никуда не деться. Вакансия на уровне 12%, которая есть сейчас, пока не кризисная. Несмотря на пандемию, свободных площадей сейчас меньше, чем было в 2014 году. Думаем, что в 2021 году вакансия будет на уровне 13-14%», — подчеркнул Ефимов.
Увеличение доли свободных офисных площадей на рынке констатирует и коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев. «Сейчас в Москве можно назвать около 10 офисных зданий, которые пустуют. Я думаю, что офисный рынок в этом году точно ждет вакансия в 15% как за счет оптимизации офисных площадей, так и за счет спекулятивного ввода новых объектов. При этом в центральных локациях спрос остается высоким. Абсолютным лидером здесь является деловой квартал «Белая площадь», который до сих пор остается вне конкуренции по инфраструктуре и транспортной доступности. Поэтому если смотреть на ситуацию по портфелю O1 Properties, а это около 600 тыс. кв.м. в собственности и управлении и здания расположенные преимущественно в центральном деловом районе, то уровень свободных площадей находится на приемлемом для нас уровне – около 8%», — отметил Барбашев.
По его словам, востребованным остается формат гибких офисов. «На примере нашего проекта Space 1, мы увидели изменение портрета арендатора. Если ранее это были средние компании, то сегодня в сегмент пришли крупные арендаторы, в том числе международные, которые ранее рассматривали для себя исключительно классическую аренду в классе А».
По словам директора по коммерческой недвижимости AFI Development Сергея Баранова, на рынке происходит существенная трансформация под новые требования клиентов. «Изменение бизнес-процессов ведет к уменьшению необходимого компаниям количества рабочих мест, активному использованию различных гибких пространств и увеличению общественных зон» — отметил он.
Сегодня любой новый проект коммерческой недвижимости, чтобы оставаться экономически устойчивым, должен быть многофункциональным, отмечает руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева. При этом офисные объекты за пределами локаций, не тяготеющие к центру города, в этом смысле имеют наилучшие перспективы.
«Сейчас весьма активно развивается рынок офисной недвижимости на территории Новой Москвы. Качественные объекты могут снизить уровень маятниковой миграции в растущей локации. Но они будут работать в разы эффективнее, если смогут предложить что-то нужное и интересное не только сотрудникам офисов, но и людям, которые живут в пешей доступности от объекта. Пандемия показала, что люди не всегда могут быть мобильными, и это критично для бизнеса, которому нужна гарантированная клиентская база. Это хорошо видно в Европе, где большинство продолжает сидеть в жестком локдауне. Поэтому бизнес должен иметь возможность прийти туда, где теперь находятся их клиенты», — рассказала Оксана Моисеева.
Она отметила, что сейчас ГК «А101» строит рядом с метро «Прокшино» первую очередь Бизнес-квартала «Прокшино», в составе которого появятся ресторан на крыше, коворкинги, гибкие пространства, а также торговый центр нового формата. Более половины его пространства займут шоупойнты. Это полуоткрытые киоски, которые можно арендовать на короткий срок, чтобы привлечь клиентов и показать им свой товар. Они подходят для выставки работ, дегустаций, тест-драйвов, брендированных инстаграм-зон и т.п.
«Один из основных трендов прошедшего года, который продолжится в этом – смена локации клиентов. Вакансия в бизнес-центрах Москвы выросла до 15% — в том числе и за счет перехода на удаленку. Это плохо отразилось на окружающей инфраструктуре, где аккордно выросла вакансия в street-retail. При этом зародился другой важный тренд – инфраструктура в жилых комплексах или рядом с ними по своему уровню вышла далеко за рамки базового пула. Тем, кто перестал ездить в центр, все равно хочется ресторанов, спорта и развлечений, которые были доступны в центре города. И они поехали к своим клиентам. Рост числа операторов снизил вакансию до минимума. К примеру, в ключевых локациях Новой Москвы свободных или недействующих коммерческих объектов меньше 1%, при этом часть этого объема находится в стадии перехода от одного арендатора к другому. Тот, кто в своих проектах предусмотрит место для наибольшего числа операторов разных типов, получит наибольшую финансовую отдачу», — подчеркнула Оксана Моисеева.
О новых проектах офисной недвижимости также рассказал директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов. По его словам, в настоящее время девелопер реализует два бизнес-центра общей площадью порядка 145 тыс. кв. метров, один из которых был полностью сдан в аренду в 2020 году. Второй флагманский проект – бизнес-центр AFI 2B класса «А+» – сейчас находится в активной реализации, его строительство планируется завершить в этом году. Объект площадью 50 тыс. кв. метров. расположен рядом со станцией метро «Белорусская».
«На текущий момент мы занимаемся поиском новых арендаторов», — отметил Сергей Баранов. По его словам, анализ клиентской аудитории бизнес-центра AFI2B показал, что в 2020 году потенциальные клиенты пересмотрели потребности в площадях.
«Сегодня многие клиенты переосмысливают подход размеру арендуемых помещений в пользу повышения качества самого бизнес-центра. Компании, которые в связи с полным или частичным переходом на удаленный режим работы или оптимизацией бизнеса предпочитают отказываться от неэффективных больших пространств в зданиях более низкого сегмента и арендуют площади меньшего размера для представительских целей или размещения высокооплачиваемого персонала в высококлассных бизнес-центрах», — отметил он.
В Москве началась реализация ещё одного крупного проекта – бизнес-центра STONE Савеловская рядом с одноименной станцией метро, рассказала заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК Stone Hedge Виктория Васильева. «При проектировании бизнес-центра мы будем основываться на последних трендах, которые сейчас наблюдаем. Первое, чему мы хотим уделить внимание, – это общественные пространства, поскольку территория офисных центров должна являться естественным переходом от городской среды в офисную», — сказала Виктория Васильева.
Она отметила, что площадь земельного участка в 3 га позволит сформировать большую зонированную территорию, где разместятся пространства для прогулок и места отдыха, а также зоны для работы на свежем воздухе, оснащенными зарядными устройствами для гаджетов и смартфонов, и зоны со спортивной функцией. «Это будет современный проект с функциональными планировочными решения c учетом концепции healthy building c развитой инфраструктурой и спортивной функцией, которая также найдет отражение в формировании общественного пространства», — подчеркнула Виктория Васильева.
Как отметили в JLL, такие качественные проекты с учётом инфраструктуры и транспортной доступности будут востребованы у арендаторов.
| Биржевой курс на 12 сентября 2021 | |||||||
|
|
||||||
Коммерческую недвижимость приобретают, чтобы организовать арендный бизнес или разместить собственное дело. И в том, и в другом случае перед покупкой проводится тщательный анализ ситуации, составляется
Кризис весны 2020 года в связи с пандемией повлиял буквально на все сферы бизнеса, на рынок коммерческой недвижимости, в том числе. Массово закрывались предприятия бытового обслуживания, общепита, магазины,
Если крупные торговые комплексы еще
По данным Forbes количество свободных площадей в центре города выросло до 14,3%. В связи с этим упали и ставки на аренду — в среднем, на 5–11%. Собственники помещений шли навстречу арендаторам, искали пути решения проблемы, предлагая скидки, предоставляя арендные каникулы на определенный срок.
Ограничительные меры, которые были предприняты в связи с пандемией, оказали негативное влияние на
Есть одно направление коммерческой недвижимости, которое практически не пострадало в 2020 году. Уход торговли из офлайна в онлайн, увеличение количества маркетплейсов и расширение уже работающих площадок повлекли за собой ускоренный рост спроса на складские помещения.
Тренды в торговой недвижимости 2021 глазами сервиса «Авито Недвижимость»
Аналитики прогнозируют восстановление рынка не раньше, чем к концу года. Причем, в зависимости от типа коммерческой недвижимости возможны различные варианты развития событий.
Как уже стало понятно по второму полугодию 2020 года, в офисные помещения вернулись не все прежние арендаторы:
По прогнозам специалистов в условиях пандемии и повышенного интереса к
Производственные помещения и раньше не пользовались большим спросом, а трендом в 2021 году стало строительство производственных площадей «под заказ», то есть по заказу конкретного арендатора. Найти бизнесмена, который возьмет в аренду или купит большой участок земли под строительство и организует там свое производство весьма непросто.
Большая часть потенциальных инвесторов предпочитает купить землю в перспективных локациях. Как невосполняемый ресурс она дорожает. Подождав несколько лет, можно хорошо заработать на перепродаже актива. Минус этой стратегии — замораживание средств на длительный срок и отсутствие внятной политики государства в отношении дальнейшего развития малого и среднего бизнеса.
На текущий момент на рынке наблюдается ажиотажный спрос на жилую недвижимость, вызванный сразу несколькими факторами: рекордно низкими ставками по ипотеке (благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и государственной программы субсидирования льготной ипотеки по 6.5% на новостройки), отложенным спросом с первой половины года, а также желанием населения защитить свои сбережения во времена экономической нестабильности и очередной девальвации рубля. Существенное увеличение спроса привело к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке.
Однако не стоит забывать, что в стране кризис, ВВП сокращается, доходы населения падают. Поэтому подобный рост цен не имеет под собой никаких фундаментальных факторов, а значит в скором времени должен смениться падением. Все, кто имел возможность купить квартиру или хотел переложить свободные деньги из теряющих актуальность депозитов в недвижимость, уже сделали это. Со следующего года мы вероятно увидим постепенное падение цен на фоне низкого спроса и снижения доходов населения, как это было в предыдущие кризисы, когда после резкого роста цен начиналось долгосрочное падение.
Что касается инвестиций, то жилая недвижимость на текущий момент, по перечисленным выше причинам, имеет больше рисков, чем преимуществ.
Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.
Хотя, конечно, каждый сегмент коммерческой недвижимости ощутит на себе снижение ключевой ставки по-разному.
Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2021 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.
А вот у торговой недвижимости в спальных районах более позитивные перспективы. Застройщики уже сейчас констатируют большой спрос на торговые площади в новостройках и распродают помещения стрит-ритейла достаточно дорого. Если год назад их можно было купить с доходностью 11–13% годовых, сейчас доходность может достигать 7-9%.
Цены на офисную недвижимость могут незначительно вырасти при относительно стабильных ставках аренды и снижения ставок капитализации. А вот складская недвижимость находится в наиболее выгодном положении, так как резкий рост онлайн-торговли спровоцировал увеличение спроса на данный сегмент, что привело к росту арендных ставок. В совокупности со ожидаемым снижением ставок капитализации по всему рынку в целом, цены на склады вероятнее всего вырастут сильнее рынка в целом.
Таким образом, с инвестиционной точки зрения намного более привлекательно выглядит коммерческая недвижимость, поэтому частным инвесторам лучше обратить внимание именно на данный класс активов.
Обзор рынка офисной недвижимости 2 квартал 2021
Анализ рынка коммерческой недвижимости Ярославской области говорит о том, что в области отсутствует дефицит предложения коммерческих объектов: на рынке представлен весь спектр объектов коммерческой недвижимости различных классов и назначения. В мае 2021 года в области предложено к реализации более 100 объектов офисной, торговой, производственно-складской недвижимости и недвижимости свободного назначения.
Больше всего предлагается к реализации недвижимость свободного назначения — 41%, на втором месте офисная недвижимость — 27%, далее следует торговая недвижимость — 19% и производственно-складская недвижимость — 13%.
Рынок коммерческой недвижимости в Курске находится в стадии формирования. Понятие «коммерческая недвижимость» включает в себя несколько сегментов: офисная, торговая, производственно-складская и недвижимость свободного назначения. Отдельно стоит отметить, что в городе также развит рынок продажи гаражей, аренда гаражей почти не развита (на рынке присутствует минимальное количество объявлений).
Больше всего предлагается к реализации недвижимости свободного назначения — 30%, на втором месте офисная недвижимость — 21%, на третьем месте производственно-складская недвижимость — 18%, далее следуют гаражи — 16% и торговая недвижимость — 15%.
Больше всего из рассматриваемых сегментов к продаже предлагаются участки под индустриальную застройку (производство, склады, производственные базы и т. д.) – 44%. Доля, приходящаяся на земельные участки под многоквартирное жилищное строительство (высотная застройка), составляет 32%. На третьем месте земельные участки под офисно-торговую застройку (торговля, офисы, общественно-деловая застройка и т. д.) – 24%.
В данной классификации к офисной недвижимости класса «С» относятся здания советского времени постройки либо здания старой постройки без реконструкции, но с ремонтом, а также устаревшие или запущенные здания высотой от 2,7 м., которым присуща коридорная система, в основном со стихийной неохраняемой парковкой, с неразвитой (либо отсутствующей) инфраструктурой и устаревшими инженерными системами.
Анализ рынка коммерческой недвижимости Ярославской области и г. Ярославля говорит о том, что дефицит предложений отсутствует: на рынке представлен весь спектр объектов коммерческой недвижимости различного назначения. На февраль 2021 года в Ярославской области и в г. Ярославле предложено к реализации более 500 объектов свободного назначения, офисной, торговой и производственно-складской недвижимости.
Больше всего предлагаются к реализации объекты свободного назначения — 32% в Ярославской области и 56% в г. Ярославле. В Ярославской области на втором месте по количеству предложений располагается торговая недвижимость с 30%, на третьем — офисная с 24%, на четвертом — производственно-складская с 14%. В г. Ярославле на втором месте по количеству предложений располагается офисная недвижимость с 24%, на третьем — торговая с 12%, на четвертом — производственно-складская с 8%.
Как изменится рынок коммерческой недвижимости в 2021 году
Анализ рынка коммерческой недвижимости Курской области говорит о том, что дефицит предложения объектов отсутствует: на рынке представлен весь спектр объектов коммерческой недвижимости различного назначения. На январь 2021 года в Курской области предложено к реализации более 300 объектов свободного назначения, офисной, торговой и производственно-складской недвижимости.
Больше всего предлагаются к реализации объекты свободного назначения — 56%, на втором месте торговая недвижимость — 23%, на офисную и производственно-складскую недвижимость приходится 11% и 10% соответственно.
Несмотря на массовую покупку коммерческой площади, в течение 2020 года рост спроса на недвижимость не был стабильным. В первом полугодии спрос был достаточно низкий, напомнил «360» председатель правления Российской ассоциации экспертов рынка ретейла (РАЭРР) Андрей Карпов.
«Как раз в этот период времени присутствовали большие скидки, различные акции, льготные условия покупки, которые предлагали сами застройщики. А во втором полугодии ситуация резко поменялась: многие акции и скидки были отменены, потому что спрос как раз был очень высок», — отметил эксперт.
Он добавил, что в тот момент удалось распродать всю недвижимость, которая застряла на рынке. При этом небольшие площади более востребованы именно у малого бизнеса. Если раньше многие компании могли занимать большую площадь, то теперь стали подыскивать помещения поменьше.
«Может быть, брали площадь на вырост. Но с учетом дистанционной работы и пандемийной истории тому же бизнесу нужно такое место присутствия, где можно иметь юридический адрес — это раз. Второе — иметь место встречи для определенных сотрудников», — пояснил Карпов.
Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков уточнил, что спрос вырос не только на коммерческую площадь, а на всю недвижимость в целом.
«[Россияне] боялись, что рубль обвалится. В прошлом году все судорожно искали, куда вложить деньги: кто-то квартиры покупал, кто-то машины покупал, а кто-то решил купить коммерческую недвижимость. С точки зрения инвестиций это лучший вариант», — заявил эксперт.
Он отметил, что предложение появилось после того, как предпринимали стали сворачивать свою деятельность. Многие продавцы освободившейся площади не настаивали жестко на своей цене, как это бывает в жилой недвижимости.
По словам Карпова, коммерческая недвижимость окупается быстрее, чем жилая. Точные сроки будут зависеть от стоимости и других показателей.
«Аренда коммерческой площади, как правило, раза в три дороже аренды жилой площади при сопоставимых затратах. Соответственно, сдача в аренду коммерческой недвижимости получается выгоднее, если удачная локация», — отметил председатель правления РАЭРР.
Хорошей доходностью считается срок 10 лет, пояснил Барсуков. Можно умножить стоимость аренды на этот период и получить конечную сумму. За жилую площадь такую доходность получить не удастся. Но нужно учитывать налоговую ставку, которая за коммерческую недвижимость больше. Также арендодатель несет большие риски не найти нового арендатора.
При этом Карпов заявил, что если человек хочет заработать, то вклад в квадратные метры будет плохим вариантом инвестиций. Такое вложение не окупается. Но многие отдают деньги именно за недвижимость, так как это то, что можно потрогать. За акциями нужно постоянно следить, а инвестор зарабатывает на них далеко не всегда. Недвижимость же является более простым вариантом.
Карпов предупредил, что обычно после скачка и высокого спроса наступает откат. Из-за этого перспективы вложений в коммерческую недвижимость пока достаточно спорны. Сейчас сложно сказать, сохранится ли спрос в 2021 году.
«Если говорить про инвестиции, то я бы притормозил посмотреть, что вообще будет на рынке. Месяц погоды сильной не сделает, а увидеть, что на рынке происходит, нужно, потому что ажиотажный спрос прошлого года не настолько сильно экономически обоснован. У меня есть подозрение, что в этом году мы такого спроса не увидим. Хотя прогнозировать сейчас — дело плохое», — подчеркнул Барсуков.
Если к весне спрос будет таким же большим, то можно покупать недвижимость. В случае падения уровня спроса стоит проследить за изменением цен. Член Российской гильдии риелторов призвал подождать и посмотреть на ситуацию.
1. Убили малый бизнес – это был основной арендатор коммерческой недвижимости.
2. Убили street retail. В угоду строительству огромных торговых центров во всех городах и даже уже не миллионниках были принесены в жертву все помещения на первых этажах жилых домов.
В любой Европейской стране не дадут строить многотысячный по метражу ТЦ в центральной части города. В основном торговые центры строят за чертой города. Что сохраняет траффик на многих улицах.
Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.
3. Перезастроили жилых комплексов, в которых на первых этажах есть помещения под street retail.
С одной стороны в Москве с 2014 года не запускались проекты строительства офисных зданий.
И наметился дефицит таких помещений. С другой стороны дефицит наметился только в сегменте крупных площадей, от 1000 м2.
А это уже не каждый потянет выкупить. Мелкие же кабинетные нарезки офисов, наоборот в изобилии представлены во всех городах.
Возникает вопрос, а что будет со спросом и ценой на недвижимость вообще в ближайшей перспективе?
С 2020 по 2024 нас ожидает серьезный спад в продажах. Но дальше возникнет интересная ситуация на рынке. На него хлынет поколение babyboom. Напомню, что рекорды рождаемости в России пришлись на 2001-2008 года. Получается, что поколение carsharing начнет арендовать недвижимость.
АФОС Аналитика. Анализ рынка офисных помещений г. Москвы. Март 2021 г.
— Co-living – некий формат молодежных многоквартирных общежитий, уже сейчас есть мода на аренду большой квартиры по-комнатно, это фишка поколения;
— Небольшие квартиры в сервисных доходных домах. Сервис не только в том, что вам дали ключи от квартиры, но и обслуживают: уборка, химчистка, доставка еды
— Хостелы для совсем низкого сегмента цен;
Еще весной 2020 года с введением жесткого локдауна и закрытием границ для въезда иностранных граждан многие управляющие компании столкнулись с оттоком трудовых мигрантов и с дефицитом кадров. Это оказало существенное влияние на рынок и привело к росту заработной платы для некоторых категорий обслуживающего персонала. Стоимость контрактов, естественно, не могла быть также автоматически проиндексирована. Поэтому УК были вынуждены частично оплачивать рост издержек за счет собственной прибыли и договариваться с заказчиками о сокращении и перераспределении персонала на объектах, изменении объемов оказываемых услуг. При благоприятном сценарии, предусматривающем скорое открытие границ для трудовых мигрантов, прежде всего из стран СНГ, которые составляли основную группу рабочей силы, многие эксплуатационные компании смогут покрыть существующий дефицит кадров. Кроме того, это поможет стабилизировать рост зарплат на текущем уровне и как следствие издержки самих УК.
В этом году на рынке также продолжит укрепляться тренд на «обеление» деятельности FM компаний. Глобально эта тенденция начала формироваться еще в 2019 году. В первую очередь, после появления СРО «Ассоциация клининговых и фасилити операторов», инициатором создания которой была в том числе компания MD Facility Management. В рамках данной организации крупнейшие игроки рынка объединили свои усилия для разработки и внедрения профессиональных этических норм и новых «правил игры», которые помогут вывести отрасль из «серой» зоны. Во-вторых, с запуском реестра «БелыйФМ.рф», который является для заказчиков FM услуг одним из основных индикаторов налоговой добросовестности участников рынка клининга и технической эксплуатации. Данный фактор сегодня становится важным аргументом при выборе FM подрядчика, поэтому с каждым годом все больше участников рынка стремится войти в данный реестр. «С увеличением числа компаний, которые начинают работать в «белую», наш сегмент продолжит становиться более прозрачным и конкурентоспособным, что положительно скажется и на качестве оказываемых услуг для конечного потребителя», — комментирует Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management.
В то же время, несмотря на анонсированное постепенное снятие ограничений в 2021 году, существующие сегодня «антиковидные» меры безопасности в общественных местах (масочно-перчаточный режим, социальное дистанцирование, усиленная уборка и дезинфекция помещений и т.п) в целом, очевидно, сохранятся еще как минимум на ближайший год. Поэтому эти дополнительные услуги, которые УК начали оказывать с весны 2020 года, будут оказываться и дальше. А большинство объектов коммерческой недвижимости продолжит работать в режиме «антиковидной» безопасности.
Постепенное снятие ограничительных мер, введенных ранее для нераспространения пандемии, поспособствует оживлению на рынке коммерческой недвижимости в целом. Очевидно, что значительная часть сотрудников компаний, которые сейчас вынужденно переведены на удаленный режим работы, все же вернется в офисы, что приведет к росту заполняемости БЦ. В сегменте торговой недвижимости снятие ограничений стимулирует покупательскую активность и увеличит трафик в ТЦ, а открытие границ и восстановление международного авиасообщения стимулирует туристический поток и заполняемость гостиниц. Таким образом, с ростом загрузки объектов коммерческой недвижимости будет восстанавливаться и рынок услуг по их обслуживанию.
В наступившем 2021 году рынок эксплуатации коммерческой недвижимости во многом будет развиваться под влиянием прошлогодних «ковидных» трендов, которые определяли основные действия и решения всех управляющих компаний. Ожидаемое улучшение и стабилизация эпидемиологической ситуации в мире, снятие ограничительных мер и более динамичное восстановление экономики даст новый импульс рынку коммерческой недвижимости и, в свою очередь, активизирует работу FM компаний. Эксперты MD Facility Management поделились прогнозами развития сегмента эксплуатации на ближайший год и выделили основные тренды.
In 2004-2006 I worked at Colliers being involved in the major projects such as Grand Canyon. In 2006 I have joined Jones Lang LaSalle. Being responsible for the project marketing and leasing, I was the main broker of the SEC Gallery project (St. Petersburg) where more than 100 transactions were closed with my participation. In addition, I participated in Leto shopping center project and coordinated the Piterland project.
Обеспеченность торговыми площадями жителей Московского региона увеличилась пропорционально изменению статистики численности населения Москвы и ближайших городов-спутников до 616 кв. м на 1 000 жителей к 1 января 2021 г. До конца года ожидается рост показателя до 652 кв. м. В 2021 г. ожидается увеличение доли новых торговых объектов в классических форматах ТЦ и ТРЦ (до 76%), наименьшая доля в ТПУ-форматах — 3%.
В этом году на московский рынок вышли сразу четыре международных бренда одежды, в числе которых итальянский Shikkosa, австрийский Northland и американский The Frankie Shop, а также ECCO, открывшая первый магазин детской одежды в Москве ECCO Kids.
За I квартал 2021 г. российский рынок покинул бренд Bath & Body Works.
С февраля 2016 возглавляю департамент исследований Colliers в России и осуществляю объединенное руководство департаментов исследований компании в Москве и в Санкт-Петербурге. Экспертиза департамента исследований включает анализ офисной, торговой, складской, гостиничной недвижимости, а также рынка инвестиций и жилья.
Since 2013 I am in charge of Retail Real Estate Departments in Moscow and St. Petersburg. My expertise includes retail property contracts, concept development and leasing shopping centers, cooperation with major international and federal tenants and developers.
Уровень вакантных площадей
Уровень вакантных площадей в ТЦ Москвы к концу года может составить 10-12%, если ограничения на работу ТЦ не будут введены повторно. С одной стороны, сети продолжают оптимизировать число точек. С другой, объем свободных площадей увеличится ввиду запуска новых объектов, в которых уровень вакантных площадей, как правило, превышает среднерыночный показатель. В 2021 году в ТЦ Москвы продолжится рост уровня вакантных площадей за счет высвобождения блоков площадью от 50 до 300 кв. м. Успешные ТЦ, расположенные вне центра города, сохранят низкий уровень вакантных площадей.
Предложение
В девелопменте сохраняется тренд предыдущих двух лет – фокус на строительство под клиента. 80% площадей, которые ещё находятся в стадии строительства, уже сданы в аренду или приобретены клиентами. Многие объекты изначально строятся под клиента, а многие начинаются как спекулятивный девелопмент, но находят своего арендатора ещё на этапе строительства. Суммарный показатель годового строительства должен составить порядка 1,1 млн кв. м.
Татьяна Белова, директор, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE
В 2020 году среди всех сегментов коммерческой недвижимости гостиничный рынок оказался одним из наиболее подверженных влиянию кризисного явления, которое является форс-мажором. Закрытие границ, прекращение авиасообщения, снижения числа бизнес-поездок, отмена всех мероприятий стали ответом на быстрое распространение вируса COVID-19.
Наибольший прирост объема вложений в 2020 году наблюдался в сегменте жилой недвижимости. Высокая активность девелоперов по приобретению участков под строительство привела к увеличению объема вложений с 55 млрд руб. в 2019 году до почти 77 млрд руб., а доля этого сегмента в структуре инвестиций выросла на 13 п. п. до 35%. Среди сегментов коммерческой недвижимости наиболее активно развивающимся в этом году стал сегмент складской недвижимости. Вложения в складские объекты увеличились на 25% в 2020 году до более чем 40 млрд руб. за счет сохранение спроса на приобретение складов под собственное использование, в том числе по схеме build-to-suit, а также крупных сделок по покупке объектов в инвестиционных целях. На этот сегмент пришлось 19% объема вложений против 14% в прошлом году. Основной объем инвестиций в офисные объекты произошел в I квартале (почти 45% вложений) до ухудшения состояния рынка на фоне пандемии. Во многом за счет активного начала года объем вложений в офисную недвижимость по итогам года увеличился на 10% до более чем 70 млрд руб., несмотря на спад объема инвестиций в последующих кварталах 2020 года. Доля офисного сегмента также увеличилась до 32% в этом году против 26% в 2019 году. Наиболее пострадавшими в период пандемии стали торговая недвижимость, вложения в этот сегмент показали существенное снижение на почти 80% по сравнению со значением в прошлом году до 16 млрд руб., и гостиничная недвижимость, объем вложений в которую снизился менее существенно на почти 40% до 11 млрд руб. Доля вложений в торговые объекты может составить минимальное с 2014 года значение около 7% в структуре инвестиций (на 22 п. п. ниже уровня 2019 года).
По оптимистичным прогнозам, общая площадь всех проданных и купленных складских помещений должна достичь 1 млн квадратных метров в этом году, сообщил директор департамента индустриальной недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко в беседе с порталом «Логирус». Этот показатель не учитывает сделки в Москве и Санкт-Петербурге.
«Стремительное развитие онлайн-торговли на фоне событий 2020 года и, как следствие, необходимость более быстрой логистики для ретейлеров внутри страны стали триггером строительства новых складов за пределами Московского региона», — пояснил гендиректор генеральный директор S.A. Ricci Александр Морозов.
Подорожание ожидает не только коммерческую недвижимость, но и жилую. Эксперты рынка недавно сообщили ФАН, что 2021 год принесет подорожание жилплощади до 13%, и в таких условиях наиболее выгодными для покупки станут готовые квартиры вторичного сегмента рынка.
Итоги I квартала 2021 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве
В наступающем году на рынке элитной столичной недвижимости ожидается рост цен. Традиционно на поведение цен в отрасли влияют новые законодательные решения. В результате перехода в 2019 году на проектное финансирование и продажу через эскроу-счета объемы строительства в 2020 году сократились, при этом цены на квартиры выросли. Теперь на повестке дня для Москвы и новой Москвы стоит изменение стоимости смены вида разрешенного использования (ВРИ), которое будет оказывать влияние на рост стоимости объектов, говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
«Расходы на ВРИ со следующего года по некоторым проектам могут вырасти до 8 раз, что существенно увеличит себестоимость строительства. При этом некоторые строительные участки могут стать просто нерентабельными для освоения, что тоже внесет свой вклад в уменьшение объемов строительства», – предупреждает Игорь Сибренков.
«Те девелоперы, у которых были, так называемые, «спящие» проекты с полученным ВРИ под строительство апартаментов – будут стараться их выводить и реализовывать в максимально быстрые сроки», – уверен Никита Евдокимов, директор по девелопменту Insolver. В 2021 году тренд на увеличение стоимости квадратного метра будет общим для всего рынка, в элитном сегменте цены также продолжат расти, говорит эксперт. «Общий прирост цен по рынку элитной недвижимости порядка 20% будет сохраняться и в новом году», – считает Никита Евдокимов.
При сокращении объемов ликвидного предложения ценник закономерно ползет вверх. Статистика это подтверждает: так, по данным «Метриум Премиум», на конец сентября текущего года средняя цена 1 кв. м недвижимости бизнес-класса в Москве подорожала на 14,1%, до 275 тыс. рублей по сравнению с показателями начала 2020 года. Премиум достиг 608 тыс. рублей за 1 кв. м, рост составил 5,7% к началу года. В элит-классе недвижимость увеличилась в цене в среднем на 3% с начала года, до 1 млн рублей за 1 кв. м. По мнению Анны Раджабовой, директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), скорее всего в 2021 году рост цен на жилье высокобюджетного сегмента продолжится.
Помимо изменений ВРИ, рынок испытывает на себе последствия удорожания строительных материалов. «При возведении проектов бизнес-, премиум- и элитного классов используются, как правило, зарубежные строительные материалы, которые сейчас растут в цене на фоне ослабления рубля», – отмечает Анна Раджабова.
«Снижение курса рубля продолжит увеличивать стоимость строительных материалов, работ, косвенных издержек, следствием этого будет постепенный рост цен», – разделяет мнение Давид Худоян, генеральный директор Optima Development.
Цены будут расти поступательно, по мере роста готовности объектов, уверен Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) в Москве. Как отмечает эксперт, в традиционные посленовогодние месяцы, характеризующиеся низкой покупательской активностью, в январе и феврале, девелоперы, возможно, будут предлагать скрытые скидки.
«В среднем по рынку рост цен составит от 15% до 20% и более по отдельным проектам в зависимости от их определенных характеристик, локации и стадии строительства», – считает Игорь Сибренков.
Для премиального сегмента в локации Сити рост цен может составить 7-10%, полагает Павел Иншаков, директор по продажам ЗАО «Башня Федерация».
«В следующем году новые дома будут выходить на старте уже по более высоким ценам. Предпосылок для снижения цен нет. В этом году средние цены по нашим проектам класса премиум и de luxe показали рост более 20%», – сообщают в пресс-службе компании «Донстрой».
Среди факторов, которые повлияли на увеличение стоимости недвижимости, в компании называют снижение процентных ставок по депозитам, непростую макроэкономическую ситуацию, связанную с локдауном, а также выгодные ипотечные программы.
«В элитном сегменте рост покупательской активности, обусловленный, в том числе макроэкономическими факторами и колебаниями валют, на наш взгляд, продолжится в 2021 году. Цены, которые застройщики и так поднимали в течение 2020 года, скорее всего, снова вырастут», – говорит Ирина Лосева, директор по продажам ГК INSIGMA.
Впрочем, не все игроки рынка уверены в том, что стоимость жилья и апартаментов однозначно увеличится. Как считает Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград», ценник на недвижимость в высоких сегментах останется практически без изменений, поскольку «стоимость квадратного метра этой категории не так сильно подвержена влиянию внешних факторов, как другие типы жилья», – считает эксперт.
В 2021 году спрос на жилье вообще и на его высокобюджетный сегмент в частности продолжит расти, что связано, в первую очередь, с высокой инвестиционной привлекательностью жилой недвижимости, считают в «Метриум Премиум». «После снижения ставок по депозитам и введения налога на вклады физических лиц покупка жилья стала одним из самых выгодных капиталовложений. Прогнозируемая динамика роста в 2021 году может составить от 4% до 8% в зависимости от уровня спроса», – говорит Анна Раджабова.
«Спрос останется на высоком уровне: в условиях нехватки предложения рост может составить до 10% и более, в зависимости от общей экономической ситуации, характеристик самого комплекса, его локации и стадии строительной готовности», – считает Игорь Сибренков.
«Мы ожидаем новый скачок спроса в первой половине 2021 года, когда акционерам крупных компаний выплатят рублевые дивиденды, а ключевые сотрудники получают ежегодные премии, которые также будут в рублях. Сработает психологический аспект – «куда вложить» – из-за нестабильности валютного курса, как правило, довольно быстро повышающей цены на недвижимость, и особенно на уникальные предложения», – подчеркивает Ольга Зыблая, директор по продажам клубных домов Turandot Residences и Artisan.
Хотя элитный сегмент наименее подвержен влиянию кризисов, покупатели все-таки вынуждены считаться с актуальными условиями на рынке. «”Стандартный” спрос в 2021 году будет скорректирован тем, что часть покупателей даже в высокобюджетном сегменте столкнется со снижением доходов из-за приостановки деятельности компаний в период эпидемии. Но снижение платежеспособного спроса в дорогих проектах вряд ли будет критическим, поскольку изменение уровня доходов их аудитории не станет радикальным», – отмечает Давид Худоян.
Более того, считает эксперт, на рынок придут новые покупатели, например, из IT-сферы, уровень доходов которых увеличился именно в период глобального кризиса. «Поэтому скорее всего спрос не будет заметно уменьшаться, в дорогих проектах увеличится конкуренция по качеству предлагаемых объектов. Вероятно сократится вывод нового предложения, и это тем более будет поддерживать спрос на проекты, уже находящиеся в экспозиции», – говорит Давид Худоян.
Спрос сместится в пользу сданных в эксплуатацию объектов или комплексов с высокой строительной готовностью, соглашается Алексей Туркин: «Хотя остановки стройки, которые случались во время введения режима самоизоляции, не сказались на сроках сдачи в эксплуатацию большинства элитных объектов, сам факт того, что эпидемиологическая ситуация может вынудить власти остановить строительство на какое-то время, «научил» покупателей отдавать предпочтения объектам, которые будут сданы в эксплуатацию не позже середины 2021 года», – подчеркивает Алексей Туркин.
В 2021 году произойдет некоторое смещение спроса по сегментам, уверен Давид Худоян. Так, часть покупателей, у которых сбережения хранились в валюте, смогут позволить себе квартиру более высокого класса за счет изменения курса. «Они обеспечат приток спроса из бизнес- в премиум-класс. Одновременно часть покупателей, планировавших покупку элитного жилья, но потерявших «подушку безопасности» в связи с текущей экономической ситуацией, откажется от больших финансовых затрат из рациональных соображений. Они обеспечат сдвиг спроса из элитного сегмента в пользу премиума, где качественные характеристики не очень сильно отличаются, а разница в бюджете покупки значительная», – полагает эксперт.
При этом определенный уровень спроса ожидается на дорогую недвижимость в Подмосковье. «Весной 2020 многие состоятельные покупатели обратили внимание на рынок загородной недвижимости. Не исключено, что не весь спрос в этом сегменте был удовлетворен, поэтому элитная загородная недвижимость останется востребованной в 2021 году», – добавляет Алексей Туркин.
Спросом будут также пользоваться объекты городской недвижимости, расположенные в московских районах с хорошей транспортной доступностью относительно Рублево-Успенского и Новорижского шоссе, где сконцентрированы основные объекты премиальной «загородки». «В первую очередь, брокеры отмечают рост интереса к жилым комплексам в районе Красной Пресни», – рассказывает Алексей Туркин.
«В следующем году возможен незначительный рост объемов продаж в элитном сегменте, в том числе за счет региональных сделок (более 45% клиентов элитного сектора – региональные клиенты), а также клиентов, переключивших внимание с премиальных объектов загородной недвижимости на городское жилье», – говорит Константин Тюленев.
Последние 8 лет на рынке первичной жилой недвижимости Москвы наблюдается снижение средней площади квартир бизнес- (минус 39%) и премиум-классов (минус 21%), а также «победа» европланировок над классическими форматами, отмечают в «Метриум Премиум». И только в элитном сегменте за рассматриваемый период площадь элитного жилья увеличилась на 75%. Поэтому, считает Анна Раджабова, вероятно, в 2021 году тренд на уменьшение габаритов жилья и эффективные современные планировки продолжится в бизнес- и премиум-классах.
С этим соглашается Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица». «В новостройках бизнес-класса продолжается тенденция смещения спроса в сторону более компактных предложений. Самыми востребованными в этом году в бизнес-классе были однокомнатные квартиры и евродвушки. Доля квартир площадью 37-43 кв. м со средним бюджетом 10,2 млн рублей составила 16,1%. На лоты площадью 43-48 кв. м и бюджетом около 12,2 млн рублей пришлось 10,8% реализованного спроса, доля квартир площадью 54-63 кв. м и бюджетом 14,2 млн рублей составила около 14,7%», – приводит статистику Наталья Шаталина.
Те же покупатели, которые все же хотят сделать свои квартиры более просторными, могут пойти на компромисс и увеличить площадь приобретаемой недвижимости за счет понижения класса жилья. «В премиальном сегменте очевидно увеличится интерес к квартирам большой площади – за счет тех покупателей, которые откажутся от приобретения элитного жилья в пользу премиального», – прогнозирует Давид Худоян.
Хотя эксперт соглашается, что жилье больших метражей будет востребовано в премиальном классе в будущем году, Давид Худоян отмечает, в последние несколько лет понятие «большая квартира» несколько изменилось. «Покупательский спрос очень рационален – площадь в 100-150 кв. м с грамотным зонированием востребована покупателем, а больший метраж уже не так популярен. Будущие жильцы не считают нужным оплачивать метры, которые не будут использовать (лишние коридоры, избыточные пространства жилых комнат). Даже для больших семей из нескольких поколений покупатель скорее выберет две квартиры с возможностью объединения, чем одну, площадью свыше 150 м», – подчеркивает эксперт.
Однако помимо площадей, клиентов сегодня особенно волнует степень готовности квартир и домов: покупатели все меньше хотят заниматься ремонтом самостоятельно.
«Одно из самых заметных изменений в предпочтениях покупателя, если говорить о премиальном сегменте, это наличие в квартире готовой отделки – под ключ или white box», – подчеркивает Давид Худоян.
Мнение разделяет Алексей Туркин: «В 2020 году наиболее востребованными были квартиры с готовой отделкой, а также пользовались спросом лоты с террасами. Эти характеристики останутся в тренде и в будущем году».
«Этот год показал, что среди клиентов особым спросом пользуются готовые решения – апартаменты с финишной или предчистовой отделкой. Мы видим рост продаж таких вариантов в целом по Сити примерно на 15%. Покупателям понравился данный формат, поэтому в следующем году спрос на него может вырасти еще на 5-7%. Также мы ожидаем увеличение средних продаваемых площадей в локации Сити примерно на 8% до 120-130 кв. м. Во многом это связано с вымыванием небольших лотов», – рассказывает Павел Иншаков.
С точки зрения формата проживания, помимо квартир в классическом понимании элитный рынок московской недвижимости предлагает определенную долю таунхаусов и пентхаусов, на которые есть стабильный спрос.
«Сегодня уже недостаточно высокого качества проекта, покупателям нужны уникальные, необычные форматы: двухуровневые квартиры, пентхаусы, квартиры с каминами, выходом на эксплуатируемую кровлю, собственными патио», – подчеркивает Ирина Лосева.
«Востребованными в премиум-классе в этом и будущем годах будут пентхаусы или отдельные малоэтажные блоки домов, – отмечает Константин Тюленев. – Клиентам важны хорошие видовые характеристики жилья и его индивидуальность, в том числе отдельный вход. Популярностью пользуются квартиры больших площадей, от 148 кв. м и выше».
«Пентхаусы у нас всегда первыми уходят из экспозиции. Но это очень специфическое предложение для специфической аудитории. Для застройщика здесь важно еще на этапе проектирования уравновесить спрос и предложение, которые в равной степени ограничены», – делится Давид Худоян.
Другой востребованный формат в премиальном сегменте – квартиры площадью от 40 кв. м. Такие лоты предпочитают покупать для одного человека, либо для молодых семей, которые только начинают совместную жизнь, добавляет Давид Худоян.
Говоря о «начинке» проектов, эксперт отмечает, что для покупателя сегодня важно наличие в проекте индивидуальных кладовых, гардеробных, помещений для размещения бытовой техники и т. п. Возрастает и роль внутренней инфраструктуры, степень технологической оснащенности проектов, в том числе доступ ко всему сервису с помощью он-лайн приложений.
В наступающем году портрет покупателя существенно не изменится. Сохранятся прежние категории – покупатели, приобретающие вторую квартиру или квартиру для детей. Это люди старше 50 лет, со сложившимся постоянным высоким доходом, с крупными финансовыми накоплениями, отмечает Давид Худоян.
«Как правило, покупатели – это представители крупного регионального бизнеса или госкорпораций, их соотношение примерно 50% на 50%. Средний возраст клиента составляет 40-45 лет. Более 60% недвижимости приобретается в ипотеку или рассрочку. Есть незначительная доля трейд-ин», – рассказывает Константин Тюленев.
Покупки по ипотеке совершают директора и владельцы компаний, ИП, основатели и руководители стартапов, отмечает Давид Худоян. «К этой же группе относятся молодые владельцы собственного бизнеса, который не пострадал или даже развивается в пандемию», – говорит эксперт.
«Очевидно, что покупатель элитной недвижимости молодеет. Сейчас поколение от 35 до 45 лет становится все более активным участником рынка. Как правило, это молодые предприниматели и IT-стартаперы», – подчеркивает Никита Евдокимов.
Давид Худоян объясняет привлекательность ипотечных займов для клиентов: «Ипотека оказывается привлекательной, поскольку доходность работающих денег превышает проценты к выплате по кредиту. Покупатели предпочитают изымать из оборота относительно крупную сумму на первоначальный взнос, и в дальнейшем вносить платежи из прибыли своего бизнеса. Для ипотечных покупателей дополнительным стимулом приобретения жилья будет стремление воспользоваться уменьшением величины кредитной ставки».
Новый поток покупателей, по мнению Давида Худояна, придет из выигравших из-за пандемии отраслей, таких как IT-индустрия. Часть этих покупателей приобретает недвижимость в ипотеку, часть покупает квартиру за счет продажи старой с доплатой, часть – полностью за счет собственных средств.
Неопределенная ситуация с возможностью свободного перемещения между странами приведет к появлению некоторого количества покупателей, отказавшихся от приобретения недвижимости за рубежом в пользу жилья, сопоставимого по качеству с западным, внутри России. Они также обеспечат дополнительный прирост спроса в высокобюджетном сегменте, полагает Давид Худоян.
«Отдельно можно выделить тех, кто продает «морально устаревшие» дорогие квартиры и приобретает за счет продажи или с небольшой доплатой жилье более современное, с лучшей инженерией, визуальными характеристиками, инфраструктурой и сервисом», – заключает эксперт.
В среднем по стране цены на жильё поднялись на 15% с начала 2020 года. Но это среднее значение, в отдельных городах рост составил 100% и даже больше.
Некоторые аналитики прогнозируют ценовое падение в ближайший год. Но спад возможен только в условиях сокращения спроса. Льготная ипотека подогревает желание россиян приобрести жильё. После поправок в программе субсидирования с июля 2021 года покупателям в Москве и Санкт-Петербурге льготы практически недоступны: теперь сумма ипотечного займа не должна превышать 3 млн руб. Дешевая ипотека переехала в регионы и маленькие города, где за эти деньги возможно купить хотя бы однокомнатную квартиру. Есть шанс, что такая тенденция поубавит покупательский спрос в столицах, что затормозит ценовой рост.
При падающих доходах населения и ежемесячном росте цен спрос не может сохранять высокие позиции всё время. Рано или поздно продавать жильё по космическим ценам будет просто некому, и за покупателя ещё придется побороться. Но пока ситуация иная: спрос высокий, цены тоже.
Что ждет коммерческую недвижимость в 2021 году
За 2020 год поднялся ценник на эксклюзивные объекты. Недвижимость, у которой нет аналогов, редко теряет ценность. Москва попала на 5 место в мире в рейтинге Prime International Residential Index, который оценивает скорость подорожания элитной недвижимости. Элитным считается объект, стоимость которого не ниже 1 миллиона долларов.
В начале 2021 года тот же рейтинг давал прогноз на ценовой рост Московской элитки: в течение 2021 года она должна подорожать на 5-6%.
Прогнозировать можно было смелее. За первое полугодие 2021 цены на элитные апартаменты действительно выросли в сравнении с тем же периодом 2020 года. В мировом рейтинге по темпу ценового роста Москва заняла 8 место (12,4%↑), Санкт-Петербург оказался еще выше — на 6 строчке (13,4%↑). И это единственные города Европы в первой десятке.
Первая волна пандемии и локдаун спровоцировали россиян переехать на дачи, а те, у кого не было загородной недвижимости, загорелись желанием её приобрести. Уже в 2020 повышенный спрос взвинтил цены на коттеджи в 1,5 раза. Брали даже откровенный неликвид. Так окреп тренд на деурбанизацию.
В 2021 покупатели стали разборчивее, но загородное жильё дешевле не стало. Как сообщает «Авито Недвижимость», спрос на готовые дома вырос на 25%. Таунхаусы и коттеджи подорожали в первом полугодии на 20%. Подогревает ситуацию и сокращение предложений от продавцов. В Московской области объем предложений упал на 40%.
Популяризация онлайн-торговли расшевелила спрос на складские помещения. За 2020 год инвестировать в склады стали на 10% чаще. На такое же значение складская недвижимость поднялась в цене. В 2021 году тенденция сохраняется. Что примечательно, повышенный спрос накрыл Сибирь, где зафиксирована почти половина всех сделок со складскими помещениями. Далее следует Краснодар — на его долю 16% сделок.
А вот спрос на офисные помещения просел. Самоизоляция разогнала офисных работников по домам, и на рынок вылилось много предложений по продаже офисов — их стало больше на 30%. Но спрос таких темпов не показал, поэтому оснований для повышения цен нет. Интерес к торговым площадям в среднем по стране упал на 8%.
Перспектива инвестиции в недвижимость
Инвестировать деньги в недвижимость и в 2021 году остается популярным трендом среди россиян. Квадратные метры помогают сберечь деньги и даже приумножить, если грамотно выбрать (ликвидность) и правильно использовать объект. Владельцы жилой недвижимости продолжают зарабатывать традиционным способом — сдавать квартиру в аренду.
Долгосрочная сдача
Период льготных ипотечных ставок побудил россиян приобретать собственное жилье и отказываться от долгосрочной аренды. Но льготы постепенно закругляются, а те семизначные суммы, которые продавцы просят за квартиры, не позволяют покупать жильё всем желающим. Доходы большинства граждан снижаются и даже взятие ипотеки по силам далеко не всем. Поэтому съем квартиры для постоянного проживания остаётся востребованным. Если планируете инвестировать в квартиру, чтобы сдавать в аренду, выясните показатель доходности. По информации ЦИАН у Краснодара доходность аренды 7,8%. Для сравнения: в Сочи 6,6%, в Казани 6,3%, в Москве 5,5%.
Краткосрочная аренда Популярным становится превращение объекта недвижимости в привлекательную локацию для фото- и видеосъемок. Для таких целей подойдет и квартира, и склад, и загородный частный дом. Если оборудовать модную локацию и продвигать объект через онлайн-агрегаторы, можно зарабатывать гораздо больше, чем на долгосрочной аренде. Повод задуматься.
Покупка недвижимости — не самый прибыльный способ инвестиций, но один из самых надежных. На этом рынке волатильность ниже, чем на Фондовом. А доходность банковских вкладов стала настолько мала, что едва догоняет инфляцию. Вложить сбережения в недвижимость — значит сохранить деньги, защитить от инфляции и получить прибыль.
Распространенный риск при покупке недвижимости — взять неликвидный объект. А на ликвидность влияют многие факторы: планировка, расположение дома, этаж и даже вид из окна. Поэтому желание сильно сэкономить на покупке обернется боком при попытке сдать в аренду или перепродать неликвидный объект.
Ценовой бум, как в 2020-2021 годах уже маловероятен. Но эксперты предрекают рынку жилой недвижимости рост цен ещё несколько лет. Среди причин называют застой рынка последние 12 лет, когда объекты недвижимости были недооценены. Сейчас действует фактор отложенного спроса, который продолжит разгонять цены. Развитые города-миллионники будут привлекать новых и новых покупателей.
Офисный рынок Москвы продемонстрировал восьмилетний максимум спроса
- Фестивальный
- Центральный
- Гидростроителей
- п. Знаменский
- п. Северный
- Энка
По данным апреля 2020 года, в эксплуатацию в России было введено 26,74 млн квадратных метров жилого и коммерческого назначения. Эти показатели были выше на 9,2%, нежели показатели аналогичного периода в 2019 году. При этом объемы строительных договоров снизились на 2,9% в сравнении с предыдущим годом.
После введения карантина негативные последствия сразу же сказались на всех сегментах строительной отрасли. В мае 2020 года объем договоров подряда упал на 3,5% относительно аналогичного периода 2019 года.
В июне был срочно внедрен комплекс мер поддержки со стороны государства, которые заключались в следующем:
-
освобождение застройщиков от штрафов при нарушении строительства более чем на 6 месяцев, при наступлении нарушений после 3 апреля;
-
заморозка ответственности перед дольщиками до 01.01.2021, отсутствие неустойки по ДДУ;
-
автоматическое продление разрешений на строительство, срок которых завершается в 2020 году на один год;
-
льготная ставка по ипотеке до 4,5%;
-
субсидирование ставки по кредитам в рамках проектного финансирования до 5,5% для застройщиков;
-
приобретение нереализованного жилья через государственные гарантии у застройщиков в объеме 50 млрд рублей;
-
поддержка в проведении инженерных сетей для застройщиков по программе «Стимул».
Таким образом, меры государственной поддержки помогли рынку строительства выбраться из кризисной ситуации, и уже к сентябрю 2020 года многие застройщики приступили к выполнению ранее намеченных планов.
Таблица 1 – Рейтинг крупнейших строительных организаций в Российской Федерации
|
Название предприятия |
Расположение |
Направление деятельности |
Объем застройки в м2 (на 01.10.2020) |
|
ГК «ПИК» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
6 780 725 |
|
ПАО ГК «ЛСР» |
Ленинградская область, г. Санкт-Петербург |
Строительство жилых и нежилых зданий |
3 244 371 |
|
ГК «Setl Group» |
Ленинградская область, г. Санкт-Петербург |
Строительство жилых и нежилых зданий |
2 449 849 |
|
ГК «Самолет» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 459 895 |
|
ГК «ИНГРАД» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 384 296 |
|
СК «ЮгСтройИмпериал» |
Краснодарский край, г. Краснодар |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 096 546 |
|
ГК «Главстрой» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 090 413 |
|
ГК ФСК |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
1 068 786 |
|
Группа «Эталон» |
Ленинградская область, г. Санкт-Петербург |
Строительство жилых и нежилых зданий |
925 705 |
|
ГК «Гранель» |
Московская область, г. Москва |
Строительство жилых и нежилых зданий |
901 097 |
|
ГК «ЮСИ» |
Ставропольский край, г. Ставрополь |
Строительство жилых и нежилых зданий |
898 456 |
|
ГК «ССК»
Похожие записи: |