Образовательная лицензия для ИП
Нестандартное оспаривание кадастровой стоимости: теория и практика
По мнению судебных органов первой инстанции, спорные здания обоснованно включены в оспариваемый перечень объектов недвижимого имущества, поскольку эти здания сдаются в аренду, и в их помещениях располагаются вспомогательные службы арендаторов.
Доказательств тому, что на момент включения указанных зданий в оспариваемый перечень объектов недвижимого имущества 20 и более процентов от общей площади данных зданий предусматривали размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры, а также фактически использовались в этих целях, не представлено.
Верховный суд РФ указал, что отнесение помещения к офисному только на основании технических паспортов не допустимо. Необходимо установить фактический характер его использования.
Причиной включения спорных объектов в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, послужили их названия: «Питьевая галерея «Фитобар», «Сауна, котельная», «Административно-приемный корпус», «Столовая», «Клуб-столовая», «Клуб-столовая», «Столовая».
Верховный суд поддержал позицию суда первой инстанции, что само по себе наименование здания без оценки иных фактических обстоятельств по делу не свидетельствует о правомерности его отнесения к объектам, указанным в статье 378.2 НК РФ.
Использование этих зданий санаторием связано непосредственно с осуществлением основной деятельности по организации оздоровительного отдыха и связанного с этим сервисного обслуживания.
Суд первой инстанции установил, что спорное здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого указан следующий — «предприятие продовольственного снабжения».
Вид разрешенного использования земельного участка размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения не предусматривает.
Исходя из экспликации к поэтажному плану здания, содержащейся в техническом паспорте, находятся помещения со следующими назначениями: «кабинет».
Иных сведений, позволяющих определить принадлежность указанных помещений к офисам и сопутствующей офисной инфраструктуре, в материалах административного дела не содержится.
Верховный суд полагает, что помещения, исходя только лишь из технического паспорта на здание, не могут быть однозначно отнесены к офисам, поскольку термин «кабинет» равным по значению с термином «офис» не является.
Суть спора- налоговый орган определил налоговую базу в соответствии со статьей 378.2 НК РФ в отношении трансформаторных подстанций.
Основание — трансформаторные подстанции расположены на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для объектов общественно-делового значения; земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли».
Судебные органы указали, что здание трансформаторной подстанции не относится к объектам недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, поскольку с экономической точки зрения такой объект недвижимости не приносит самостоятельного дохода и его использование возможно исключительно по функциональному назначению.
Кроме того, трансформаторные подстанции относятся к объектам электросетевого хозяйства и размещение в них офисов, объектов торговли, общественного питания и (или) бытового обслуживания, прямо запрещено действующим законодательством РФ.
Оспаривание кадастровой стоимости
Спорное здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого «центры обслуживания туристов».
Согласно технической документации, данное здание имеет наименование «Центральный универсальный магазин «Самара», в котором расположены торговые помещения, общая площадь которых составляет 31,04% от общей площади здания.
Организация ошибочно полагала, что в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, должно быть включено не все здание, а только расположенные в здании торговые помещения.
Судебный орган встал указал, фактическое использование помещений могло иметь правовое значение только в том случае, если эти помещения находились в здании, не имеющем торгового предназначения.
Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости производится в ряде случаев:
Если собственник не согласен с оценкой помещения.
При просмотре результатов оценки были выявлены ошибки.
Оценка недвижимости в несоответствии с рыночными ценами – заниженная или завышенная цена.
Еще одна причина, вызывающая волнение и недоверие – пониженная или повышенная налоговая ставка. Оспаривание кадастровой стоимости участка, объектов недвижимости производится по-разному. В каждой ситуации владельцу нужно понимать, как себя вести, что делать, какие документы подготовить.
Кто может оспорить кадастровую стоимость?
Оспорить кадастровую стоимость в Москве или регионах может каждый гражданин, который считает, что были допущены ошибки и нарушены его права.
К основной группе относят:
Физических лиц, чьи права, обязанности нарушены были нарушены.
Юридических лиц, чьи права также были нарушены.
Органы государственной власти, если постройка находится под контролем и распоряжением государства или муниципалитета.
Рассматриваются споры комиссией или в судебных инстанциях.
Дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости рассматриваются только при наличии всех документов, поданных владельцем постройки. Оспорить результаты можно обратившись к специально действующей комиссии или в суд. После проверки будет вынесен результат. Для подачи обращения нужно иметь следующий пакт документов:
Паспорт лица, оформившего заявление.
Официальную просьбу, адресованную государственным органам.
Документ, где прописана кадастровая цена объекта недвижимости (справка о кадастровой стоимости или выписка из ЕГРН обычная).
Вердикт комиссии производящей оценку имущества.
Документы, подтверждающие, что заявитель является собственником имущества.
Если ГБУ приняло решение, не удовлетворяющее заявителя, он вправе продолжить спор, обратившись, либо в суд, либо в досудебные органы. Досудебным органом является комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона.
Помимо основного пакета документов нужно приложить решение ГБУ.
Суд Последняя инстанция, куда может обратиться заявитель – суд. Подача искового заявления имеет свои сроки, в зависимости от того, что вы хотите оспорить. Подать документацию можно лично либо в электронной форме – таким правом граждане наделены с января 2017 года.
Кадастровую оценку недвижимости проводит кадастровый инженер, который во время оценки руководствуется множеством факторов. Специалист принимает во внимание местоположение объекта недвижимости, размер, в какой зоне находится объект (например, санитарно-защищенная зона), какие особые условия использования недвижимости, целевое предназначение объекта.
При оценке помещения во внимание принимается материал, из которого сделаны стены, срок службы здания и его износ, относится постройка к аварийным зданиям или нет.
Если один из пунктов был не учтен или кадастровый инженер допустил ошибку при внесении данных, оценка является недостоверной, заявитель вправе подать обращение на исправление ошибок результатов кадастровой стоимости.
К заявлению об исправлении кадастровой стоимости прикладываются данные из Единого Государственного Реестра Недвижимости, справка из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации).
Иск в суд подкрепляется такими документами:
Письменного заявления.
Выпиской из ЕГРН.
Справкой о праве собственности.
Материалы, подтверждающие рыночную стоимость недвижимого имущества.
Материалы, подтверждающие, что оценка произведена неправильно, с допущением ошибок, недостоверных данных.
Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости установлен в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кадастровую стоимость могут оспорить заинтересованные организации и физлица. Например, собственники-налогоплательщики или арендаторы/покупатели недвижимого имущества.
Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать либо в специальную комиссию при Росреестре, либо непосредственно в суд. Обязательного досудебного урегулирования спора по таким делам не предусмотрено.
Подать заявление в комиссию можно через управление Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ). Также заявление можно отправить почтой или через интернет, в том числе через портал госуслуг.
Если организация или физлицо решит оспаривать кадастровую стоимость через комиссию, перед подачей заявления необходимо будет произвести оценку рыночной стоимости спорного объекта. Отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителе необходимо будет приложить к заявлению.
Также к заявлению прикладывается:
выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости.
Без этих документов, а также без отчета об оценке рыночной стоимости заявление рассматривать не будут.
После получения всего комплекта документов комиссия в течение трех рабочих дней направит отчет об оценке рыночной стоимости в Росреестр. Само заявление будет рассматриваться не более 30 дней со дня его поступления. По итогам рассмотрения комиссия примет одно из следующих решений:
решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
решение об отклонении заявления об оспаривании.
Во втором случае заявитель вправе будет оспорить решение комиссии в судебном порядке.
До 2019 года новая (оспоренная) стоимость недвижимости применялась для налогообложения с начала того налогового периода, в котором было подано заявление об оспаривании. За предыдущие годы налоговая база не пересматривалась. Соответственно, переплаченные налоги не подлежали перерасчету.
Допустим, организация уплачивала налог на имущество по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости недвижимости она подала только в 2018 году. В этом же году заявление было удовлетворено. До 2019 года налог по новой стоимости организация могла рассчитывать именно с начала 2018 года. Переплата за предыдущие годы так и оставалась в бюджете.
Вступивший в силу с 1 января 2019 года Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ изменил данный порядок. Теперь оспоренные сведения о стоимости недвижимости применяются с самого начала налогообложения объекта по кадастровой стоимости.
Например, объект облагается по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости подается и удовлетворяется в 2019 году. По новым правилам пересмотренная стоимость применяется в целях налогообложения не с 2019, а именно с 2015 года. Соответственно, если в результате оспаривания кадастровая стоимость уменьшилась, то за предыдущие годы у организации образуется переплата.
При этом к возврату или зачету полагаются налоги, с момента уплаты которых прошло не более трех лет (п. 7 ст. 78). То есть перерасчету подлежат все налоги, уплаченные за период 2015–2018 годов, если с момента их уплаты еще не прошло 3 года. Если же подать заявление об оспаривании стоимости в 2020 году, налоги, уплаченные за 2015 год, уже не вернут и не зачтут.
Независимо от выбранного способа оспаривания кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья, владельцу имущества необходимо подготовить примерно одинаковый комплект документов. Он включает:
выписку из ЕГРН о текущей кадастровой оценке объекта;
документальные свидетельства недостоверности государственной оценки;
правоустанавливающую документацию на имущество;
экспертный отчет независимого оценщика.
При обращении в суд потребуется дополнительно оформить или получить документацию двух видов. Первый – это квитанция об уплате госпошлины. Второй – уведомление о вручении искового заявления всем заинтересованным сторонам.
К числу злободневных и очень актуальных вопросов, касающихся рассматриваемой темы, относится включение НДС в процессе оспаривания стоимости объекта, указанной в кадастре. ВС РФ в течение 3-х последних лет трижды принимал решения, запрещающие включать НДС в кадастровую стоимость. Речь в данном случае идет о ситуации, когда в качестве кадастровой используется рыночная цена имущества.
Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка
В прошлом году вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который существенно затрагивает правила оспаривания кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков.
Одно из главных изменений — введение досудебного порядка. Теперь заинтересованные лица должны будут обратиться с заявлением и отчетом об оценке в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводило оценку. Без этого этапа больше нет возможности напрямую направлять требование об оспаривании кадастровой стоимости в суд. Также стоит отметить, что комиссия при ГБУ будет рассматривать заявление без присутствия заявителя. По мнению правительства, такой порядок поможет более качественно рассматривать каждую ситуацию, потому что присутствие заявителя может мешать этому процессу.
Важные изменения коснулись даты оценки. Теперь отчет об оценке должен быть составлен на текущую дату, а не на дату определения кадастровой стоимости, как раньше.
Согласно новому закону, в 2022 году будет проведена массовая переоценка земельных участков, а в 2023 году будет переоценка всех зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства.
Появляется новое понятие — индекс недвижимости. В каждом районе ГБУ будут отслеживать цены на недвижимость и на основании этих данных будет рассчитываться индекс недвижимости. При уменьшении индекса более чем на 30% по сравнению с предыдущим годом, кадастровая стоимость будет уменьшаться.
Все изменения, предусмотренные новым законом, должны вступить в силу до 1 января 2023 года.
1. Бесплатный анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости
Компания ValRus осуществляет предварительный анализ целесообразности мероприятий по оспариванию кадастровой стоимости в Москве и других регионах без вознаграждения и до заключения договора на оказание оценочных услуг.
Формируя отчет мы всесторонне изучаем объект оценки, в т.ч. проводим полную идентификацию актива, выделяем его индивидуальные особенности, анализируем методологию (группу, метод и факторы) кадастровой оценки, выявляем причины завышения кадастровой стоимости, анализируем рыночную конъюнктуру, применяем методологию с максимальной доказательной базой расчетов.
2. Всесторонняя поддержка результатов оценки
Наши специалисты готовы обеспечить поддержку результатов оценки в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в суде. Нашим клиентам мы оказываем консультационную поддержку на любом этапе процесса оспаривания.
3. Большой опыт по успешному снижению кадастровой стоимости
Нами успешно реализовано более 100 проектов по уменьшению кадастровой стоимости различных видов объектов недвижимости. Возможное снижение в каждом случае индивидуально, максимальное доходило до 90%. Успешное завершение проектов в 100% случае, с существенной долей отчетов одобренных Комиссией либо утвержденных в суде.
4. Высокая квалификация сотрудников
Ведущие сотрудники компании работают на рынке оценочных услуг более 10 лет, являются членами RICS, российских СРО, имеют огромный опыт экспертиз отчетов, являются судебными экспертами и ведущими методологами России в данной сфере.
Выводы по расчету стоимости недвижимого объекта по кадастру могут быть обжалованы в случаях, когда затронуты права и обязанности их собственников (ч. 2 ст. 24.18 Закона от 19.07.1998 № 135-ФЗ, ч.1 ст.22 Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ). Обратиться за пересмотром стоимостной оценки могут граждане или организации, зарегистрировавшие объект в собственность, в чьей собственности находится объект, а также органы государственной или муниципальной власти в отношении имущества, им принадлежащего.
Действующим законодательством предусмотрены причины пересмотра кадастровой стоимости недвижимости:
при проведении оценки были использованы неверные данные об объекте;
на день проведения процедуры оценки кадастровая стоимость оказалась завышенной (приближенной или выше рыночной).
Типичные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости
Обратиться за рассмотрением и пересмотром стоимостной оценки недвижимости можно в специально созданную комиссию при Росреестре либо в суд.
На законодательном уровне оценка Росреестром проводится:
не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года для всех регионов РФ;
не чаще одного раза в 2 года для Москвы, С-Петербурга и Севастополя.
Возможны случаи внеочередного определения стоимости имущества по кадастру.
Работа комиссии, создаваемой при органе Росреестра, регламентируется Порядком, утвержденным приказом Минэкономразвития России № 620 от 17.11.2017.
При обжаловании кадастровой стоимости объекта недвижимости следует придерживаться следующего порядка:
Обращение в комиссию, созданную при территориальной структурной единице органа Росреестра с пакетом необходимых документов (заявление с приложенными документами можно передать через МФЦ);
Участие в заседании комиссии. После поступления заявления назначается дата его рассмотрения и в адрес заявителя направляется соответствующее уведомление (в семидневный срок от даты поступления документов). Для рассмотрения дела в комиссии отводится 30 дней, которые отсчитываются с момента передачи заявления;
Получение решения комиссии. Решение может быть в пользу пересмотра стоимости либо об отказе. В случае пересмотра и установления новых значений комиссия передает уведомление в орган Росреестра в срок до 5 рабочих дней. Комиссией принимается решение в ходе простого голосования (большинством голосов) в присутствии не менее половины членов состава. При этом воздерживаться они не имеют права, а равное количество голосов считается в пользу заявителя.
При несогласии заявителя с полученным решением можно обратиться с иском в суд.
Граждане и юридические лица могут подавать документы на оспаривание кадастровой стоимости сразу в суд. Ранее действовал порядок, когда организации были обязаны сначала обращаться в комиссию и только при несогласии с ее решением готовить иск в суд. С внесением поправок в ч.1 ст.22 Закона 237-ФЗ (вступивших в силу с 10 августа 2017 года) они освобождены от такой необходимости и вправе сразу обращаться в суд.
Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости следующий:
Оформление искового заявления и подготовка необходимых документов;
Передача документов в суд по месту нахождения заказчика работ по назначению кадастровой стоимости имущества;
Участие в заседании суда. На рассмотрение материалов дела по переоценке стоимости недвижимости отводится два месяца. Если обращение в суд связано с отказом комиссии, то решение должно быть вынесено в течение месяца;
Получение решения судебного органа. В решении указывается не только вновь установленная стоимость имущества, но и дата ее установления (подачи искового заявления).
После того, как применена новая кадастровая стоимость, должен быть произведен перерасчет земельного или имущественного налога в отношении объекта. При этом учитывается, что новая кадастровая стоимость имущества в целях налогообложения применяется с даты принятия решения комиссии или суда (для решений, принятых после 1 января 2019 года).
Оспаривание кадастровой стоимости нужно, если она значительно превышает рыночную цену объекта или участка.
Процедуру оспаривания можно пройти через комиссию при Росреестре или в судебных органах. Граждане-собственник могут сразу подавать заявление в суд.
Чтобы добиться снижения стоимости по кадастру, необходимо узнать рыночную цену объекта, получить отчет оценщика.
Если у вас возникли вопросы или требуется помощь в оспаривании, обращайтесь к нашим экспертам по кадастру и недвижимости. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!
Оспаривание кадастровой стоимости: судебная практика
Почему кадастровая стоимость зачастую выше рыночной? От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря налоговой базе; Эффект «низкой базы» — реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России, на сегодняшний день большинство ставок являются неактуальными; Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и так далее. Т.е. могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стоимость объекта.
На сколько в среднем можно снизить кадастровую стоимость? Нашими специалистами был проведен анализ итогов проведения оспаривания, зафиксированы следующие показатели: кадастровая стоимость с Москве в среднем завышена на 38,3 %; кадастровая стоимость в Московской области завышена на 48,8 %; кадастровая стоимость в регионах в среднем завышена в 2-3 раза
Какой срок рассмотрения заявлений об оспаривании? Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией при Росреестре в течение одного месяца с даты его поступления, а срок разрешения дела в суде не должен превышать двух месяцев со дня поступления административного иска в суд.
Коллективное оспаривание кадастровой стоимости – это обращение в суд или комиссию не одного собственника, а целой группы правообладателей, чьё имущество расположено в одном СНТ, ДНТ (если речь идёт о садовых или дачных земельных участках) или многоквартирном доме (когда оспариваются кадастровые стоимости квартир).
Интересно! Практика такого вида оспаривания за пару лет приобрела популярность, хотя первые попытки такого пересмотра были предприняты лишь в 2015 году. Так, в апреле одним из информационных агентств России (ТАСС) было отмечено, что Подмосковье стало регионом, в котором одной из первых стала применяться практика коллективного оспаривания стоимости недвижимости. Сейчас она распространилась по всей стране и к ней прибегают собственники, которые желают снизить свои расходы на подготовку пакета документации в Комиссию при Росреестре или в суд.
Такая процедура возможна, благодаря схожести объектов, стоимость которых нуждается в пересмотре. Так, примерно одинаковыми могут быть признаны квартиры в одном доме, земельные участки в одном некоммерческом товариществе (дачном или садоводческом). В отношении таких объектов проводится независимая оценка как процедура, предшествующая обращению в Комиссию или в суд. Практика показывает, что при коллективном заказе стоимость выходит ниже, так как специалисты предоставляют льготные тарифы, ведь работа требует меньше времени и сил, ведь оцениваются однотипные объекты с почти одинаковым местоположением, площадью, транспортной доступностью и удалённостью от города.
Инициирование пересмотра кадастровой стоимости недвижимого имущества группой собственников не отличается от той же процедуры, проводимой одним правообладателем. Оно может осуществляться самостоятельно силами самих собственников, так и с участием представителя, что более желательно. Специалист в этой сфере будет:
оказывать помощь в сборе, подготовке пакета документов, составлении и подаче искового заявления;
следить, правильно ли собственники взаимодействуют с государственными органами;
определять, соблюдены ли все требования и учтены ли все нюансы;
представлять интересы в суде или в Комиссии при Росреестре.
При коллективном оспаривании нужен только один представитель, что опять же подразумевает экономию средств. Тем, кто планирует коллективное оспаривание кадастровой стоимости земли или квартир, мы советуем:
Не стоит ориентироваться на несогласие других членов объединения: кто хочет пересмотреть стоимость своей недвижимости, тот и участвует. Специалисты утверждают, что коллектив должен состоять из не менее 50 человек, если, конечно, собственники ищут во всём этом мероприятии экономический смысл и возможность сократить расходы каждого.
Необходимо понимать, что основные затраты придутся на проведение независимой оценки и, при необходимости, – экспертизу СРО.
На первом этапе группе собственников необходимо подготовить пакет документов:
Выписку с ЕГРН, в которой содержится информация о кадастровой стоимости участков или жилой недвижимости. Справку (выписку) можно получить на сайте Росреестра или заказав в территориальном органе Росресстра. Как правило, она готовится 3 дня, получение бесплатное.
Копии правоустанавливающих документ на объект, стоимость которого оспаривается.
На заметку! Копия должна быть заверена нотариусом.
Документы о неправильности сведений.
На заметку! Они необходимы в той ситуации, когда пишется заявление с требованием пересмотреть кадастровую стоимость из-за наличия факта недостоверности сведений.
Отчёт об оценке.
Положительное экспертное заключение отчёта. Если не предоставить этот документ, он может позже истребован судом или государственный орган может инициировать проведение экспертизы. Это случается в той ситуации, когда у суда есть сомнения в верности результатов отчёта об оценке, компетентности и объективности независимого оценщика.
И в Комиссию, и в суд подаётся одинаковый пакет документов. Группа собственников может выбрать один из способов оспаривания.
Способ 1 – через Комиссию при Росреестре. Необходимо подать документы и заявление. Государственному органу необходимо рассмотреть заявление в течение 30 дней. Далее собственникам нужно прибыть на заседание Комиссии, получить её решение. Если оно положительное, то следующим этапом становится внесение изменений в Государственный Кадастр, его обеспечивает Комиссия.
Как показывает практика, около 50% обращений собственников заканчиваются положительным результатом. А как же остальная половина? Заявления других собственников или не успевают рассмотреть в определённые законом 30 дней, или отказывают в пересмотре кадастровой стоимости. В этой ситуации гражданам необходимо воспользоваться другим способом.
Способ 2 – через судебный орган. Он подразумевает следующие действия группы собственников:
Составление и подачу заявления о бездействии соответствующих органов и нарушении их прав. В этой ситуации заявление подаётся и рассматривается Арбитражным судом. Важно успеть подать заявление в течение 3 месяцев после того, как от Комиссии было получено отрицательное решение.
Составление и подачу заявление с требованием установить кадастровую стоимость, равную рыночной. Данное заявление рассматривается судом общей юрисдикции, на это органу даётся 2 месяца.
На заметку! Раньше рассмотрения всех заявлений о пересмотре кадастровой стоимости находились «в компетенции» Арбитражного суда. Владельцы недвижимости, планирующие оспорить кадастровую стоимость собственной недвижимости, до сих пор считают, что более эффективно взаимодействие с Арбитражным судом.
Если взаимодействие с судом выстроено грамотно и собственники заручились поддержкой специалистов, оказывающих услугу сопровождения в суде, то вероятность получения положительного результата высока. Также есть возможность снизить расходы на судебные издержки. Собственники недвижимости услуги независимого оценщика и эксперта оплачивают сами, но они могут добиться возмещения судебных издержек ответчиком.
Важно! В июле 2017 года вышло Постановление, согласно которому расходы собственников взыскиваются с того органа, который утвердил заведомо неверную (чаще всего завышенную) кадастровую стоимость. Это позволит физическим и юридическим лицам удешевить процедуру оспаривания.
Собственники земельных участков и жилой недвижимости могут оспаривать кадастровую стоимость не каждый год. Законом определена периодичность проведения процедуры:
В городах федерального значения (Москве, Севастополе, Санкт-Петербурге) пересмотр кадастровой стоимости – это процедура, которая должна проводиться не чаще, чем через 2 года с даты последнего оспаривания.
В регионах это показатель немного другой. Владельцы земли, квартир, домов могут оспорить кадастровую стоимость имущества не чаще, чем 1 раз в три года.
Процедура коллективного оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества полна тонкостей. Собственники объектов, сталкивающиеся с ней впервые, могут упустить важные моменты (собрать не весь пакет документов, не успеть в сроки, неправильно составить заявление, выбрать некомпетентного оценщика и т.д.). Такие упущения чреваты отказом в пересмотре кадастровой стоимости. Советуем заручиться поддержкой профессионалов, которые оказывают помощь в оспаривании кадастровой стоимости и наработали в этой сфере большой практический опыт.
Обращение в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Оспаривание кадастровой стоимости: нововведения 2021 года. Жить станет сложнее?
Путем устранения ошибок, которые были допущены во время государственной кадастровой оценки ЗУ.
Кадастровая стоимость оказывается завышенной, если при проведении государственной кадастровой оценки были допущены арифметические ошибки, опечатки, методологические ошибки. Чтобы устранить такие ошибки, необходимо подать соответствующее обращение в бюджетное учреждение, которое осуществило государственную кадастровую оценку. В обращении должен быть указан кадастровый номер земельного участка, информация о заявителе, сведения о допущенных ошибках. К обращению нужно приложить документы, которые подтверждают наличие ошибок.
Бюджетное учреждение должно рассмотреть обращение в течение 30 дней со дня его получения. В случае необходимости бюджетное учреждение может продлить срок рассмотрения обращения еще на 30 дней.
При этом по результатам рассмотрения обращения бюджетное учреждение не вправе увеличить кадастровую стоимость (ч. 16 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
Если бюджетное учреждение отказалось исправлять ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости, данный отказ можно оспорить в суде (ч. 22 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
И физические, и юридические лица имеют право воспользоваться досудебным порядком уменьшения кадастровой стоимости.
В досудебном порядке оспорить кадастровую стоимость земельного участка можно путем подачи заявления в специальную комиссию, образованную при Росреестре соответствующего региона РФ. Отказное решение такой комиссии может быть оспорено в судебном порядке. Судебное оспаривание кадастровой стоимости заключается в подаче административного иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.
Перед обращением в суд необходимо заказать в специализированной оценочной организации отчет о рыночной стоимости земельного участка. Именно указанная в отчете стоимость земельного участка и будет являться базовым показателем при составлении и подаче иска в суд.
Кадастровая стоимость нередко отличается от рыночной (от той, которую назначает продавец при реализации своего земельного надела). Расчетная величина может быть как меньше, так и больше той цены, которую владелец недвижимости заплатил за землю. В случае, если кадастровая стоимость существенно завышена (а значит увеличена и база для начисления налогов на землю), проводится оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости. Такая процедура может быть инициирована собственником имущества или арендатором участка.
Основаниями для оспаривания определенной государственными органами оценки могут быть следующие факторы:
сведения о земельном наделе, внесенные в Росреестр, не соответствуют фактическим;
реальная рыночная стоимость в разы ниже определенной государственным органом кадастровой;
земельный участок претерпел существенные изменения в связи с нарушением рельефа;
были изменены границы надела;
существенно ухудшились качественные характеристики плодородной земли;
было установлено право ограниченного пользования чужим участком (наложен сервитут).
Необходимость снизить стоимость земли может возникнуть в случаях, когда государством определено слишком высокое налоговое бремя. Также при заключении сделок с недвижимостью, например, дарение, аренда, вступление в наследство, снижение стоимости позволит уменьшить размер обязательной пошлины.
Чтобы в Росреестр были внесены изменения, проводится оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости. Корректировка кадастровой стоимости возможна в течение полугода после того, как собственника уведомили о проведения оценки и определении налоговой базы.
Собственник жилья может обратиться для оспаривания кадастровой стоимости в две инстанции:
специальную комиссию по рассмотрению соответствующих споров (адрес соответствующего регионального отделения можно узнать на официальном сайте Росреестра);
непосредственно в суд (обратиться напрямую в суд минуя комиссию могут только физические лица).
При решении вопроса в судебном порядке физическим лицам необходимо будет оплатить пошлину, поэтому в большинстве случаев обращение в комиссию является более целесообразным.
Перед тем, как подать заявление, рекомендуется обратиться к независимым экспертам. Вопросами оценки стоимости земельного участка занимаются организации, имеющие лицензию для подобного вида деятельности. Для проведения экспертной оценки потребуются следующие документы:
паспорт;
свидетельство о собственности или другой правоустанавливающий документ;
данные о проведенных на участке коммуникациях;
сведения о границах участка;
категория земельного надела.
Результатом работы такой компании будет служить официальный документ, содержащий отчет и экспертное заключение саморегулируемой организации.
паспорт;
свидетельство о собственности или другой правоустанавливающий документ;
отчет эксперта и заключение СРО;
документы, подтверждающие факт недостоверности данных, содержащихся в Росреестре.
Комиссия рассматривает заявление в течение месяца. Согласно статистике порядка 50% заявлений удовлетворяется и стоимость пересматривается. При этом необходимо понимать, что целесообразным является пересмотр стоимости, если ее размер превышает рыночную цену на 30 и более процентов.
Как оспорить кадастровую стоимость имущества для уменьшения налогов
Чаще всего клиенты обращаются за услугой изменения стоимости земельных участков, других объектов недвижимости для снижения налогового бремя. Предварительно изучив проблему, эксперты собирают необходимые документы (право собственности на землю, планы и т.д.), составляют отчет и работают напрямую с ГКН или представляют интересы клиентов в суде. Информация об изменении кадастровой стоимости отражается с начала календарного года, в котором было подано заявление о пересмотре, но не ранее даты внесения данных до оспаривания.
Только получив положительный результат своей работы (подтверждение новой кадастровой оценки), консалтинговая компания подписывает акт выполненных работ с заказчиком.
Воспользовавшись услугами «РООСКОНСАЛТГРУП», клиент получает:
комплексную оценку с подтверждающим отчетом;
исчерпывающие консультации;
полное сопровождение процедуры до ее логического завершения – внесения изменений в Государственный кадастр недвижимости.
Предварительно проводиться беседа с заказчиком относительно перспектив, экономической обоснованности действий по оспариванию. Если рыночная и кадастровые стоимости почти одинаковы, процедура будет невыгодной. О сопутствующих расходах и рисках клиент уведомлен заранее.
Если необходимость проведения оспаривания оценки стала очень остро и времени на промедление нет, эксперты в своей сфере сделают все максимально оперативно и качественно!
1
Сделаем предварительный расчет стоимости Вашего объекта и рассчитаем экономию на налоге2
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости
Подаем документы в Росреестр на внесение изменений кадастровой стоимости
Здание: ул. Красноармейская
Помещение: ул. проезд Коломенский, дом 14
Помещение: ул. проезд Коломенский, дом 14
Здание: ул. Красноармейская
Здание: ул. Дорожная, 48
Кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 655 811 215 руб.
Оспорена в судебном порядке. На основании определения Верховного Суда Российской Федерации от 19 августа 2015 г. № 5-АПГ15-41 установлена в размере 152 772 701 руб.
Кадастровая стоимость снижена на 76 %.
Кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 655 811 215 руб.
Оспорена в судебном порядке. На основании определения Верховного Суда Российской Федерации от 19 августа 2015 г. № 5-АПГ15-41 установлена в размере 152 772 701 руб.
Кадастровая стоимость снижена на 76 %.
Кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 655 811 215 руб.
Оспорена в судебном порядке. На основании определения Верховного Суда Российской Федерации от 19 августа 2015 г. № 5-АПГ15-41 установлена в размере 152 772 701 руб.
Кадастровая стоимость снижена на 76 %.
Кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 655 811 215 руб.
Оспорена в судебном порядке. На основании определения Верховного Суда Российской Федерации от 19 августа 2015 г. № 5-АПГ15-41 установлена в размере 152 772 701 руб.
Кадастровая стоимость снижена на 76 %.
Кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 655 811 215 руб.
Оспорена в судебном порядке. На основании определения Верховного Суда Российской Федерации от 19 августа 2015 г. № 5-АПГ15-41 установлена в размере 152 772 701 руб.
Кадастровая стоимость снижена на 76 %.
Кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 655 811 215 руб.
Оспорена в судебном порядке. На основании определения Верховного Суда Российской Федерации от 19 августа 2015 г. № 5-АПГ15-41 установлена в размере 152 772 701 руб.
Кадастровая стоимость снижена на 76 %.
В Московский городской суд
Административный истец:
Адрес места нахождения:
ОГРН, дата регистрации
Административные ответчики:
Заинтересованное лицо:
Госпошлина 2 000 руб.
Административное исковое заявление
об оспаривании кадастровой стоимости
Общество с ограниченной ответственностью является собственником объекта недвижимости – объекта капитального строительства общей площадью кв.м, расположенного по адресу: 48, кадастровый номер: (далее по тексту – Объект).
01 января 2015 г. на основании Постановления Правительства Москвы № 688-ПП от 21 ноября 2014 г. внесены сведения о кадастровой стоимости Объекта в Единый государственный реестр недвижимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 г. в размере руб. коп.
С целью установления рыночной стоимости Объекта, учитывающей его уникальные характеристики, а также с целью уточнения результатов массовой оценки поручило ООО «Оценочная компания» провести оценку рыночной стоимости Объекта.
На основании отчета об оценке Объекта от, составленного оценщиком ООО «Оценочная компания», действительная рыночная стоимость Объекта по состоянию на 01 января 2014 г. составляет: руб.
Чч мм гг Общество обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Объекта в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росеестра по г. Москве (далее по тексту – Комиссия) в связи с установлением в отношении Объекта его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Решением Комиссии, изложенном в уведомлении от № административному истцу отказано в принятии документов на Комиссию в связи с подачей заявления с нарушением срока.
Решением Московского городского суда от по делу отказ Комиссии от № в принятии к рассмотрению заявления о пересмотре кадастровой стоимости признан незаконным. На Комиссию судом возложена обязанность рассмотреть ранее поданное заявление Обществом о пересмотре результатов кадастровой стоимости Объекта.
Чч мм гг Обществом повторно подано заявление о пересмотре результатов кадастровой стоимости Объекта в Комиссию.
Чч мм гг ООО Обществом получено решение Комиссии № от, которым заявление Общества отклонено.
Решение Комиссии от № от является незаконным, а также нарушает права Общества.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утверждённая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости
— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Незаконное решение Комиссии повлекло невозможность установления рыночной стоимости Объекта.
Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права Общества как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта налогообложения (статьи 373- 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
Найти ответственного оценщика непросто. Наша компания сотрудничает с оценщиками, которые регулярно подготавливают отчеты об оценке и судебные экспертизы в связи с оспариванием кадастровой стоимости. Звоните, мы подберем для вас оценщика и обеспечим оперативную подготовку отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости или судебной экспертизы.
№ 6
УДК 332.33:05+336.62
Похожие записи:
