Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Наложение ареста на квартиру находящуюся в залоге у банка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.
Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.
Жилье с довеском: что нужно знать о квартирах с обременениями
Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется. Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.
Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН. Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения). Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.
B кpeдитнoм дoгoвope пpoпиcывaют, чтo бaнк имeeт пpaвo oтoбpaть ипoтeчнyю квapтиpy зa дoлги. Нo cyдeбнaя пpaктикa нe paзpeшaeт бaнкaм oтбиpaть жильe, ecли:
Бaнк мoжeт oтoбpaть квapтиpy нe тoлькo пpи ипoтeчнoм зaймe, нo и кoгдa жильe зaлoжили пoд дpyгoй кpeдит. Нaпpимep, в cчeт пoтpeбитeльcкoгo кpeдитa зaлoжили квapтиpy, кoтopyю пoлyчили в нacлeдcтвo. Taкoй зaлoг paбoтaeт кaк ипoтeкa: нe выплaтил кpeдит — пoтepял зaлoжeннyю квapтиpy.
Бaнк мoжeт пoтpeбoвaть вepнyть кpeдит дocpoчнo, ecли зa гoд былo 3 пpocpoчки плaтeжa. Ecли дoлжник нe cмoжeт пoгacить кpeдит пo тpeбoвaнию бaнкa — бaнк пoдacт в cyд. Paзмep пpocpoчeк нe имeeт знaчeния. Дaжe ecли зaeмщик нe дoплaтил 5 кoпeeк, бaнк пocчитaeт этo дoлгoм.
Пo peшeнию cyдa зaлoжeннyю квapтиpy oтбepyт в cчeт пoгaшeния кpeдитa.
Кoгдa плaтeжи пo ипoтeкe пepecтaют пocтyпaть, бaнк пepeдaeт дoгoвop в oтдeл взыcкaния. Cнaчaлa coтpyдники бaнкa выяcняют, пoчeмy зaeмщик нe плaтит. Чacтo пpeдлaгaют нoвыe ycлoвия пo выплaтaм: oфopмить кpeдитныe кaникyлы, pecтpyктypизaцию или peфинaнcиpoвaниe кpeдитa.
Ecли дoлжник нe oтвeчaeт или нe пpинимaeт дeйcтвия пo выплaтe кpeдитa, тo мoгyт нaчaтьcя звoнки из бaнкa c yгpoзaми oтнять жильe. Этo нeпpиятнo, нo нe кpитичнo.
Ecли дoлжник нe выxoдит нa cвязь или oткaзывaeтcя плaтить, бaнк пoдaeт иcк в cyд.
3a пpocpoчки пo кpeдитaм квapтиpy мoгyт oтoбpaть зa дoлги, — дaжe ecли квapтиpa нe былa в зaлoгe y бaнкa. B этoм cлyчae дeйcтвия бaнкa зaвиcят oт кoличecтвa нeдвижимocти дoлжникa.
3a пpocpoчки пo oплaтe бaнк мoжeт oтoбpaть “излишки”, ecли y дoлжникa ecть нecкoлькo квapтиp или дoмoв.
Eдинcтвeнный шaнc coxpaнить втopyю квapтиpy – дoкaзaть, чтo дoлг пo кpeдитy гopaздo мeньшe cтoимocти жилья. Cpaвнeниe pынoчнoй cтoимocти квapтиpы и cyммы дoлгa нaдo пpeдocтaвить пpиcтaвy пpи apecтe квapтиpы. Ecли пocлe этoгo бyдeт нaлoжeн apecт, дoлжник мoжeт oбжaлoвaть дeйcтвия пpиcтaвa в cyдe.
Пepeд тeм кaк пoдaть нa дoлжникa в cyд, бaнк выяcняeт, ecть ли y дoлжникa имyщecтвo, кoтopoe мoжнo oтoбpaть. Дaжe ecли бaнк нe yзнaeт o нaличии втopoй квapтиpы дo cyдa, этo нe oзнaчaeт, чтo жильe нe выcтaвят нa тopги.
Ecли cyд вынeceт peшeниe в пoльзy бaнкa, cyдeбныe пpиcтaвы пoлyчaт дaнныe нa вcю нeдвижимocть дoлжникa из Pocpeecтpa. Нaйдeннyю нeдвижимocть пpиcтaв cмoжeт пpoдaть c тopгoв и вepнyть дeньги бaнкy.
Пpимep: в cчeт дoлгa пo кpeдитy бaнк пpoдaл c тopгoв втopyю квapтиpy зaeмщикa
Ивaнy дocтaлacь квapтиpa пo нacлeдcтвy. Нa мoмeнт пoлyчeния нacлeдcтвa y Ивaнa былa cвoя квapтиpa и eщe дoлг в 1.5 млн. pyб.
3a гoд y Ивaнa былo 5 пpocpoчeк пo кpeдитy. Из-зa этoгo бaнк пoтpeбoвaл дocpoчнo пoгacить кpeдит, нo Ивaн нe pacплaтилcя c бaнкoм.
Бaнк oбpaтилcя в cyд и взыcкaл c Ивaнa cyммy дoлгa, пpoцeнты пo кpeдитy и eщe пeню зa нecвoeвpeмeннyю oплaтy. Cyдeбный пpиcтaв пpoвepил имyщecтвo, кoтopoe чиcлитcя нa дoлжникe, нaшeл квapтиpy poдитeлeй и нaлoжил нa нee apecт.
Ивaн нe cмoг pacплaтитьcя c бaнкoм, и квapтиpy poдитeлeй пpoдaли c тopгoв.
Может ли пристав наложить арест на заложенное имущество
Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.
Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.
После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.
В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа. Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель. Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.
Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.
Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.
Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.
Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.
Во время наложения ареста представители ФССП обязаны придерживаться ряда правил:
- соблюдать гражданские права должников;
- не превышать полномочия;
- осуществлять постановление суда в принудительном порядке, если на это есть причины;
- разыскивать должников и выявлять любое имущество, которое должно быть арестовано;
- предпринимать меры для надлежащего хранения изъятых ценностей;
- принимать участие в разрешении спорных ситуаций;
- соблюдать решения, вынесенные судом, и руководствоваться ими в первую очередь при исполнении должностных обязанностей.
Когда на имущество наложен арест, собственнику запрещено распоряжаться им, а в некоторых случаях он лишается и права использования. Такая мера применяется для снижения износа ценности, чтобы сохранить ее первоначальную стоимость.
Имущество, находящееся под арестом запрещено:
- продавать;
- дарить;
- ликвидировать;
- обменивать;
- сдавать внаем;
- использовать как предмет залога.
Если сумма судебного иска меньше 3000 рублей, то приставы не применяют наложение ареста. Но ряд ситуаций это ограничение не затрагивает:
- арест средств на счетах в банке;
- предписание об аресте прописано в исполнительном листе пристава;
- когда объект иска заложенная ценность, а взыскатель и залогодержатель одно и то же лицо.
Тонкости покупки квартиры с обременением
Приставы проводят арест имущества по месту жительства должника. Через 2 недели после вступления решения суда в силу будет предъявлена бумага с предписанием для ознакомления. Затем проведут опись и, в случае необходимости, оценку.
Изъятие ценностей производят в течение 5 дней после наложения ареста. Если должник не напишет заявление об исключении какого-либо имущества из описи или из-под ареста, то его продадут с торгов. Заявление приобретет законную силу только при визировании и проставлении отметки «принято судом».
Если у должника по кредиту нет какого-либо имущества, то в этом случае может быть наложен арест на имущество поручителя. Это станет возможно, если он также откажется погашать сформированную задолженность. При этом у приставов обязательно должно быть вынесенное судебное решение и исполнительный лист.
Жилая квартира или дом редко изымаются из пользования должника и его семьи. Даже если это не единственная жилплощадь. Чаще всего жильцам предоставляют право на пользование недвижимостью. О передаче жилья на хранение должника и его семьи делается соответствующая запись в акте.
Иногда бывает, что недвижимость передают на хранение сторонним лицам. В этом случае служба судебных исполнителей заключает с ними официальный договор.
К движимому имуществу относятся не только автомобили и прочие транспортные средства. Речь идет и о вещах, которые представляют ценность: ювелирные изделия и камни, бытовая, компьютерная техника и другие предметы.
Если члены семьи смогут доказать, что определенная ценность принадлежит другому члену семья, а не должнику, то ее изымать или арестовывать не будут. В качестве доказательства может быть использован чек, гарантийный талон или квитанция, которая выписана на имя владельца.
При подаче заявления взыскателя на арест средств на счетах и вынесенном удовлетворительном решении безналичные средства должника могут быть заблокированы. В этом случае физическое лицо не сможет проводить расчеты по безналу. Сотрудник банка на основании требования ФССП проводит блокировку расходных операций по счетам. После этого пристав и владелец счета получают уведомления об аресте.
В некоторых ситуациях арест накладывают и на поступления. При этом должник должен знать, что:
- запрещено ограничивать социальные выплаты;
- нельзя списывать больше, чем 50-70% от поступлений, процент зависит от вынесенного судебного решения.
Гражданин вправе обжаловать действия судебных приставов, если происходят удержания сверх суммы установленной судом. Для этого он предоставляет выписку по счету и подтверждает факт нарушения.
Может ли банк наложить арест на имущество
Основания могут быть следующими:
- Арест на основании постановления судебного органа, где указана сумма или определенные объекты.
- Арест с целью обеспечить неприкосновенность собственности.
- Арест на основании определения суда, которым предусматривается дальнейшее изъятие и продажа имущества.
Теперь об исключениях. В российском законодательстве есть понятие неприкосновенного имущества — это перечень недвижимого и движимого имущества, которое не может продаваться за долги.
Сюда включено и единственное жилье, которое ФССП не могла арестовывать до ноября 2015 года. Далее правила изменились — судебные приставы могут арестовать квартиру, но вот реализовать — нет.
Что это значит? Человек может продолжать жить в собственном доме, но он не может от него избавиться законным образом. Нельзя такую квартиру продать, обменять, подарить или разделить.
Кредитор может написать заявление, в котором он указывает конкретные объекты собственности и просит их арестовать. Правила следующие:
- заявление пишется на имя судебного пристава-исполнителя;
- заявление лучше составить в двух экземплярах, один из которых заявитель оставляет себе;
- документ отдается под подпись — на нем ставится соответствующая отметка.
Далее пристав:
- удовлетворяет;
- либо отказывает в требовании.
Процесс ареста состоит из нескольких этапов. После удовлетворения заявления взыскателя судебный пристав составляет опись имущества. Также готовятся документы о проведенных мероприятиях, о принятых мерах в отношении собственности должника. Если определенные предметы будут изыматься, эти факты указываются документально.
- Сроки ареста определяются судебным приставом.
- Имущество, которое подвергалось аресту, по стоимости должно отвечать сумме задолженности по кредиту или другому просуженному долгу.
- До момента проведения аукциона имущество может находиться у должника.
Заметим, что процесс продажи такой собственности может растягиваться на долгие месяцы, порой на годы. Если по завершению торгов остаются определенные предметы собственности, они возвращаются должнику.
В процессе ареста принимают участие понятые — процедура возможна только при их наблюдении. При этом в акте судебный пристав указывает:
- ФИО понятых;
- ФИО судебного пристава;
- ФИО должника;
- Перечисление вещей, в отношении которых применяются меры;
- Стоимость, вид, размеры ограничений;
- Условия дальнейшего хранения арестованного имущества.
Арест может сочетаться с изъятием. Порядок описи имущества, как правило, характеризуется следующими обстоятельствами.
- Изъятие нередко касается вещей, которые не принадлежат должнику. Например, это может быть дорогостоящий ноутбук родственника, фототехника родителей и так далее. При описи заинтересованные лица могут предъявить документы, которые подтверждают факт принадлежности — в таком случае приставы не вправе арестовывать и описывать чужое имущество.
- Арест и изъятие нередко проводятся в съемных квартирах, где проверить принадлежность имущества затруднительно.
Судебные приставы обязаны соблюдать установленный законом порядок действий при взыскании. Соблюдается следующая очередность:
- Доход должника: допускается снятие 50%, в исключительных случаях (к ним как раз и относятся алименты) — 70% заработной платы.
- Взыскание наличных средств.
- Взыскание депозитов, средств на счетах и картах, арест зарплатной карты.
- Арест, опись и изъятие бытовой, компьютерной, мобильной техники, украшений.
- Арест и изъятие автомобилей, другого движимого имущества.
- Арест и изъятие недвижимости.
Соответственно, если у должника достаточно денежных средств для возмещения требований кредитора, арест и изъятие имущества не проводится.
Для начала — как избежать ареста. Несколько толковых советов.
- Не стоит затягивать с оплатой и возвратом долга, если вы получили почтовое уведомление о начале производства. Это позволит быстро закрыть исполнительный лист и избежать последующих проблем.
- Можно попытаться переоформить недвижимость на других людей. В особенности, если человек владеет разными объектами, кроме единственного жилья. Но учтите, что кредитор увидит ваши сделки по выводу имущества, и оспорит их в суде.
Обжалование ареста имущества должника возможно только в судебном порядке. Необходимо составить заявление, подать его в суд. Такое заявление может составляться только от имени собственника имущества.
К сожалению, суд по таким заявлениям снимает арест только в случае оплаты долга. В остальных ситуациях обжаловать действия судебных приставов невозможно — если они не выходили за рамки законодательных норм: УПК РФ, № 229-ФЗ и так далее.
При обращении:
- потребуется оплатить госпошлину;
- документально подтвердить факт оплаты.
Когда решение будет предопределено, должник получит соответствующее извещение в течение 5 дней.
Другой вариант избавиться от ареста в рамках исполнительных производств — это признать в отношении себя банкротство через Арбитражный суд. Сумма задолженностей в совокупности должна составлять не меньше 350 000 рублей.
Исполнительные производства в таком случае приостанавливаются уже с первого судебного заседания.
Нужна помощь? Обращайтесь, мы предоставляем юридические консультации бесплатно, и поможем вам избавиться от долгов законным путем.
Могут ли забрать квартиру за долги по кредиту?
- Какое имущество может подойти под взыскание
- Могут ли забрать единственное жилье
- Могут ли забрать другое жилье
- Могут ли забрать единственное жилье, если оно в ипотеке
- Как избежать проблем с банком
- Каким образом происходит взыскание
Если Вы оформили кредит, но через какое-то время перестали по нему платить, то уже через 3 месяца банк имеет право начать судебное взыскание и инициировать продажу имущества должника. Если дело по Вашему долгу передано в суд, арест может быть наложен на следующие виды имущества:
- жилье (частный дом, квартира, земля);
- движимое имущество;
- денежные акции и облигации;
- заработная плата (до 50 %);
- счета в банке.
Все перечисленное выше может быть выставлено на торги в судебном порядке.
К счастью, нет. Если, к примеру, квартира у Вас одна и больше Вам жить негде, то, согласно ст. 446 Гражданского процессуального Кодекса РФ, его нельзя отобрать за долги. Но важное условие — жилье не в залоге у банка или не в ипотеке (что тоже считается залогом недвижимости).
Если Вы владеете несколькими квартирами, то кредитор имеет право обратить на них взыскание на основании решения суда. Но все же в первую очередь взысканию подлежат денежные средства должника. Когда их недостаточно, судебный пристав-исполнитель накладывает арест на другое имущество, а уже в последнюю очередь — на жилье. У должника, в свою очередь, есть право указать то имущество, на которое следует обращать взыскание в первую очередь. Если сумма долга меньше 5 % от стоимости недвижимости или если просрочка по кредиту меньше 3 месяцев, можно не волноваться — в этом случае на жилье нельзя обратить взыскание. Вас не смогут выселить из квартиры из-за незначительной просрочки. Однако к взятым на себя кредитным обязательствам все же стоит относиться серьезно.
К сожалению, да. В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если квартира была приобретена в ипотеку и является залогом, то банк имеет право по решению суда выселить неплательщика и выставить объект недвижимости на торги с целью погашения долга. Даже если это единственное жилье и в ней прописаны несовершеннолетние. Владелец ипотечной квартиры не является ее полноправным собственником. Фактически это залоговая собственность, на которую банк имеет превалирующее право при определенных условиях. Этим условием и является просрочка. Обременение снимается только после полного погашения долга. В реальности к подобным мерам прибегают редко. Но стоит об этом помнить.
Может ли банк продать арестованную за долги квартиру?
Чтобы избежать непосильных штрафов и не потерять имущество, старайтесь вовремя исполнять обязательства по кредиту. И если уж так случилось, что просрочки платежей не избежать, сразу обращайтесь в банк и просите помощи. Скрываться от кредитодателя не выход. Такой способ решения проблемы лишь приводит к накоплению долгов. Банки неохотно идут на судебные споры, так как процесс ареста, изъятия и перепродажи квартиры отнимает много времени и средств. Кроме того, стоимость недвижимости, выставленной банком на продажу, на 30–50 % ниже первоначальной — зачастую это невыгодно ни должнику, ни банку. Поэтому, если Вы оказались в сложной финансовой ситуации, лучше не доводить дело до суда. Попытайтесь договориться с банком. Возможно, он предложит альтернативные варианты погашения долга:
- отсрочку или кредитные каникулы — за это время поправить свое финансовое положение;
- продление срока кредита — при этом сократятся ежемесячные выплаты;
- объединение нескольких кредитов в один с более выгодной процентной ставкой;
- реструктуризацию долга.
Если Вы намерены в будущем погасить сумму долга и обоснуете план погашения Вашей задолженности, вероятно, банк пойдет Вам навстречу.
Банк не может просто так продать квартиру, которая находится у него в ипотеке, поскольку банк не является собственником квартиры. Законом определен иной порядок реализации имущества, находящего в ипотеке: например, с торгов на основании решения суда.
Арест, наложенный на квартиру в пользу другого кредитора (физического лица), не влияет на права банка как залогодержателя и не лишает его права на обращение взыскания на квартиру через суд. Банк может ходатайствовать перед судом о снятии ареста для реализации заложенного имущества, чтобы после реализации квартиры должника погасить долг. По закону банк имеет преимущественное право на удовлетворении своих требований за счет стоимости заложенного имущества, а оставшиеся после этого средства идут на погашение других долгов собственника квартиры.
Банк не может просто так продать квартиру, которая находится у него в ипотеке, поскольку банк не является собственником квартиры. Законом определен иной порядок реализации имущества, находящего в ипотеке: например, с торгов на основании решения суда.
Арест, наложенный на квартиру в пользу другого кредитора (физического лица), не влияет на права банка как залогодержателя и не лишает его права на обращение взыскания на квартиру через суд. Банк может ходатайствовать перед судом о снятии ареста для реализации заложенного имущества, чтобы после реализации квартиры должника погасить долг. По закону банк имеет преимущественное право на удовлетворении своих требований за счет стоимости заложенного имущества, а оставшиеся после этого средства идут на погашение других долгов собственника квартиры.
Когда человек берёт у банка деньги в долг, банк иногда требует залог. Это имущество, которое человек отдаст банку, если не сможет платить по кредиту. Залогом может быть, например, автомобиль или квартира. Кстати, ипотека — это не когда человек берёт деньги в долг на квартиру. Ипотека — это когда человек делает квартиру залогом, гарантирующим, что он, заёмщик, расплатится с банком по тому кредиту, который он, заёмщик, взял, чтобы эту квартиру купить.
Представьте ситуацию: человек, у которого три кредита, банкротится. Один кредит у него в первом банке, другой — в другом банке, третий — в третьем банке. Кредит в первом банке обеспечен залогом.
Первый банк в таком случае является залоговым кредитором. Залоговый кредитор — это кредитор, обязательства должника перед которым обеспечены залогом.
У этого кредитора есть серьёзные преимущества перед другими кредиторами: он получит 80% от стоимости залогового имущества. Остальные 20% разойдутся другим кредиторам.
Пример: у должника есть автомобиль стоимостью 300.000 рублей, и этот автомобиль в залоге у одного из трёх кредиторов. Долги — 1.000.000 рублей.
Автомобиль будет продан на торгах, которые организует залоговый кредитор. Из вырученных при продаже 300.000 рублей 80% (а это 240.000 рублей) достанутся залоговому кредитору. Двум другим кредиторам останется по 30.000 рублей.
Это упрощённый пример, он не учитывает некоторых трат (например, на организацию торгов), но в целом даёт представление о том, что залоговый кредит имеет преимущество перед другими кредиторами при банкротстве должника.
Сделки с недвижимостью при исполнительном производстве
Небольшие, но есть. Надо смотреть по обстоятельствам. Мы видим несколько возможностей сохранить квартиру (хотя по общему правилу ипотечная квартира не сохраняется).
Заключаем мировое соглашение с банком. Как это работает? Например, квартира стоит 2.000.000 рублей. Должник на момент подачи заявления о банкротстве выплатил 1.400.000 рублей. 600.000 ещё должен.
В такой ситуации банку бывает невыгодно, чтобы должник банкротился. Квартиру надо будет продавать, а продать её можно будет, как правило, только со скидкой. И вообще, здесь есть много «подводных камней», благодаря которым банку бывает проще и выгоднее заключить с должником мировое соглашение, чем реализовывать квартиру. Как это делается?
Подаётся заявление о банкротстве, суд признаёт его обоснованным, кредиторы включаются в реестр, и мы предлагаем мировое соглашение на ваших условиях банку-залогодержателю (банку, в котором вы брали квартиру). Если банку не хочется терять плательщика кредита, он может согласиться на ваши условия. В итоге вы не теряете квартиру и выплачиваете кредит на своих условиях. Круто же!
Реструктуризация. Этот вариант подходит тем, у кого есть источник дохода. Это опять же график платежей на ваших условиях. При реструктуризации не происходит реализация имущества, а значит, вопрос сохранения квартиры просто не встаёт.
Замена созаёмщика. Иногда ипотечный кредит оформляется не на одного человека, а на двух. В таком случае один заёмщик именуется заёмщиком, а другой — созаёмщиком. В таком случае у банка больше гарантий, что кредит будет выплачен: ведь он оформляется не на одного человека, а на двух.
В марте 2016 года общество «Э» было признано банкротом (решение арбитражного суда Владимирской области от 28 марта 2016 года по делу № А11-9381/2015). В рамках банкротного дела общество «Ц», как один из кредиторов, выступило с ходатайством о включении в реестр требований задолженность общества «Э» перед ним в размере почти 15 млн руб. Эта задолженность, к слову, была установлена решением того же арбитражного суда Владимирской области, но по другому делу – в марте 2015 года указанную сумму признали неосновательным обогащением.
Поясним, тогда общество «Э» и общество «Ц» заключили договор цессии, по которому последнее должно было приобрести права требования к третьему лицу. В связи с этим общество «Э» получило денежные средства – свою оплату по договору.
Что не может быть предметом залога? Узнайте из материала «Залог» в Домашней правовой энциклопедии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный
доступ на 3 дня!
У должника не получится избавиться от недвижимости, если:
- Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
- Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
- Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.
В остальных случаях отчуждать недвижимость не запрещено. Задача приставов: своевременно выявить недвижимость, находящуюся в собственности должника и принять меры к тому, чтобы должник не совершил со своим имуществом сделки. Кстати, раз уж речь зашла про единственное жилье должника, то нужно сказать вот о чем: единственное жилье отчуждать можно в любом случае, кроме нахождения его в залоге, так как на него приставы арест наложить не могут.
Наш адвокат по вопросам залогового имущества Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» разберется в Вашем вопросе профессионально и в срок. Найдет основания признания ареста недействительным, обжалует решение суда, действия судебного пристава, проанализирует дело в целом на предмет решения ситуации.
Звоните уже сегодня и записывайтесь на консультацию к юристу!
Наложение ареста на имущество в соответствии со ст.77 НК РФ
Арест квартиры производится внесением данных исполнительного производства в регистрационные документы на недвижимость. Никакой описи для этого не требуется. Документы оформляются через Росреестр, после чего жилое помещение оказывается под двойным обременением.
Если финучреждение или кредитор угрожают арестовать, отобрать квартиру, без привлечения судебного органа сделать это не получится.
Арест доли в квартире — одна из мер, направленная на сохранение имущества должника и одновременно стимулирующая его к исполнению обязательств.
А если собственность должника арестовать, то изъятию в полном понимании этого слова она не подлежит, поэтому и забрать его нельзя. Суд устанавливает определенные ограничения, связанные с распоряжением арестованной квартиры, если у заемщика несколько квартир, то ему может быть обозначен запрет на проживание на данной площади.
Арест может носить обеспечительный характер – когда суд примет такое решение во избежание сокрытия имущества должником. В подобных ситуациях продажа квартиры не производится, должник лишь лишается права распоряжаться ей.
При наложении запрета по иным основаниям собственник может опротестовать наложенное ограничение и добиться его снятия.
Одной из существенных преград к осуществлению сделок с недвижимостью является наложенный на неё арест. Арест на квартиру или другой объект недвижимости представляет собой запрет совершать с ним любые сделки, носящие как платный, так и безвозмездный характер. Арест на недвижимые объекты накладывается исключительно решением суда или в рамках исполнительного производства.
Арест вправе использовать иные государственные органы, в том числе налоговая, таможенная служба. Основания также прописываются в законе.
Для обеспечения сохранности арестованной недвижимости гражданское законодательство обязует владельца в течение трех дней после вынесения соответствующего судебного решения известить об этом регистрирующий орган.
Одним из самых неприятных для любого человека становится известие, что его квартира арестована в ходе каких-либо судебных разбирательств. Ведь право на жилище закреплено в Конституции РФ, где указано, что произвольно лишить жилья нельзя никого. В данной статье мы рассмотрим, какие меры можно предпринять в случае, если на вашу недвижимость наложены ограничения.
У знакомого приставы арестовали ипотечную квартиру, как единственное жилье. Работы временно нет, до пенсии еще 6 лет, и все знают что банки не имеют лицензий на выдачу безусловных обязательств ЦБ РФ без доверенност ей, в этом случае как быть?
Арест жилья как мера исполнительного производства подчиняется общим правилам взыскания имущества соответственно закону №229-ФЗ. С начала исполнительного производства обычно проходит месяц, прежде чем пристав арестовывает имущество (п.1. ст.51 ФЗ).
Однако наиболее распространенной причиной обременения квартир являются гражданские судебные дела, когда квартира проходит как залог по кредиту (ипотека) или становится средством обеспечения имущественных требований, а также когда оспариваются права лица на владение данной жилплощадью родственниками. Долги в большинстве случаев возникают из-за неуплаты коммунальных платежей, налогов, кредита.
Взяли двушку в ипотеку, выплатили значительную часть, а потом муж потерял работу. В итоге банк начал угрожать арестом жилья. К счастью, мы сразу обратились за консультацией в АН «МИЭЛЬ», где нам и посоветовали как можно быстрее продавать, чтобы не потерять все.
Вопрос о том, не под арестом ли квартира, особенно актуален для тех, кто собирается купить недвижимость.