Статья 222 ГК РФ самовольная постройка действующая редакция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 222 ГК РФ самовольная постройка действующая редакция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Статья 222. Самовольная постройка

2. Статья 222 ГК РФ. Самовольная постройка

3. Все самое важное о самовольной постройке

3.1. К каким ситуациям применяется ст. 222 ГК РФ

4. Статья 222 ГК РФ: Самовольная постройка

4.1. Как другие нормы права применяются к правоотношениям, регулируемым ст. 222 ГК РФ

4.2. Что понимается под самовольной постройкой, самовольным строительством

5. Статья 222 ГК РФ — Самовольная постройка

6. Статья 222. самовольная постройка

7. Самовольная постройка: некоторые аспекты применения судами ст. 222 ГК РФ

1. В п. 1 комментируемой статьи дается определение самовольной постройки. Ею является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольно построенными могут быть жилой дом, дача, гараж, другое строение, сооружение. Как правило, часто самовольно возводятся объекты, имеющие коммерческую привлекательность (здания магазинов, автозаправочных станций, кафе и т.д.). Однако по смыслу комментируемой статьи самовольной постройкой не могут считаться те объекты, которые по своей природе являются движимыми, но отнесены к разряду недвижимых законом (например, воздушные и морские суда).

Таким образом, для признания постройки самовольной достаточно одного из следующих условий: 1) нарушение правил землеотвода для строительства; 2) отсутствие необходимых разрешений, в частности собственника земельного участка; 3) существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Источники права, которым должен соответствовать землеотвод, могут быть самыми разнообразными и, по-видимому, именно поэтому в комментируемой статье не конкретизированы. Основным источником в области земельных правоотношений является ЗК, в соответствии с которым земельные участки для строительства могут предоставляться по общему правилу либо на праве собственности, либо в аренду. Для незначительного круга специальных субъектов (государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления) установлена возможность приобретения земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 20 ЗК). Дальнейшее использование земельных участков должно носить строго целевой характер. Доказать наличие надлежащего землеотвода должно лицо, которое вело строительство.

Нарушение градостроительных и строительных норм и правил выражается в несоответствии деятельности по возведению постройки требованиям Градостроительного кодекса, Закона об архитектурной деятельности, Закона об охране окружающей среды, подзаконных нормативных актов. Нарушения строительных норм и правил могут выражаться, например, в снижении прочности (способности воспринимать расчетные нагрузки) и устойчивости (способности сохранять состояние равновесия под действием расчетных нагрузок) постройки, грубых несоответствиях проектной документации, введении объекта в эксплуатацию ненадлежащим органом (п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса).

2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит общее правило о невозможности приобретения права собственности на самовольную постройку лицом, ее осуществившим. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны на основании ст. 168 ГК; по сути, такая постройка становится изъятой из гражданского оборота (см. коммент. к ст. 129 ГК).

Более того, комментируемая статья устанавливает, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Требовать наступления таких последствий уполномочен собственник земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, либо уполномоченный государственный орган, осуществляющий градостроительный и архитектурный контроль, причем, на наш взгляд, исключительно в судебном порядке, так как данные требования могут затрагивать имущественные права.

На практике возникают трудности с определением лица, которое возвело самовольную постройку и, следовательно, обязано снести ее. Следует присоединиться к мнению о том, что факт эксплуатации самовольной постройки предполагает, что использующее постройку лицо само ее возвело, пока не будет доказано обратное.

По буквальному смыслу нормы п. 2 комментируемой статьи содержащаяся в ней санкция в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением п. 3 ст. 76 ЗК (см. Определение КС от 3 июля 2007 г. N 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (Вестник КС. 2007. N 6)).

3. В п. 3 комментируемой статьи сформулировано исключение из общего правила п. 2 комментируемой статьи. Действующая редакция п. 3 комментируемой статьи, лишившая застройщика возможности признать право собственности на постройку за собой, вступила в силу в 2006 г. (СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881); ранее у него была возможность приобрести право собственности на постройку в том случае, если земельный участок был предоставлен ему после строительства. Таким образом, теперь требовать признания указанного права за собой вправе лишь собственник или субъект иного указанного в комментируемой статье ограниченного вещного права на земельный участок.

Ответчиком по искам о признании права собственности должен выступать, как представляется, орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство и приемку объекта, завершенного строительством, в эксплуатацию.

4. Существенной новеллой п. 3 комментируемой статьи в новой редакции стала возможность признания права собственности на самовольную постройку во внесудебном порядке в предусмотренных законом случаях (так называемая дачная амнистия). В соответ��твии со ст. 25.3 Закона о государственной регистрации документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Статья 222. Самовольная постройка

Постановление ЕСПЧ от 07.02.2017

32. В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшими в период, относящийся к обстоятельствам дела, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 той же статьи.

Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2019 N 305-ЭС18-24802 по делу N А40-135868/2017

Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь статьями 195, 196, 200, пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», установив, что право собственности города Москвы на спорную самовольную постройку признано на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2011, оставленного без изменения постановлениями апелляционного суда от 31.01.2012, постановлением кассационной инстанции от 18.05.2012, а настоящее исковое заявление подано обществом 24.07.2017, пришли к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.01.2019 N 9-КГ18-19

Принимая решение о сносе спорных строений на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 32 Федерального закона от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», суд не принял во внимание, что данные нормы не действовали на момент возведения Чудиной Г.В. спорных строений в 1991 году. При этом названные правовые нормы не содержат указаний на придание им обратной силы.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.01.2019 N 18-КГ18-252

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 258-ФЗ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

1. В виде исключения самовольная постройка может повлечь возникновение права собственности при наличии необходимых условий, предусмотренных в п. 3 комментируемой статьи. Этим обусловлено помещение комментируемой статьи в разделе о способах приобретения права собственности.

2. Комментируемая статья является уточняющей по отношению к ст. 219 ГК, предусматривающей возникновение права собственности на недвижимое имущество.

Статья 222 ГК РФ. Самовольная постройка

Текст комментария: «ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ПЕРВАЯ. ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ» Авторы: С.П. Гришаев, Т.В. Богачева, Ю.П. Свит Издание: 2019 год

1. В п. 1 комментируемой статьи дается понятие самовольной постройки. Исходя из данного понятия, можно сделать вывод, что для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из следующих нарушений:

— возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке;

— строительство без получения на это необходимых разрешений;

— существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки.

Возведение постройки на участке, не отведенном для данных целей, имеет место как в случае, если строение возводится на участке, данному субъекту не принадлежащем, так и на принадлежащем данному лицу участке, но с нарушением требований к целевому назначению участка. Например, возведение жилого дома на участке, предоставленном для сельскохозяйственных нужд.

Строительство без получения необходимых разрешений имеет место при нарушении требований к документации на строительство, предусмотренной градостроительным законодательством и законодательством об архитектурной деятельности (Закон от 17 ноября 1995 г. «Об архитектурной деятельности в РФ»). Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства (п. 1 ст. 51 ГрК).

Последний вид нарушений: несоблюдение градостроительных норм и правил, т.е. обязательных к применению положений нормативных правовых актов, а также нормативно-технических документов. Так, в градостроительных регламентах в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Нарушение указанных параметров дает основания считать постройку самовольной.

2. Самовольная постройка — результат строительства. При этом под строительством понимается создание строений, зданий, сооружений (ст. 1 ГрК).

В Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37, как самовольная постройка рассматривается не только осуществление самовольного строительства, но и осуществление без соответствующего разрешения реконструкции жилых домов (частей домов); переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот; возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого; возведение дополнительных зданий.

3. Согласно комментируемой статье, постройкой является здание, сооружение или другое строение. Понятия «здание» и «сооружение» содержатся в ст. 2 ФЗ от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В теории преобладает мнение, что положения о самовольной постройке распространяются исключительно на объекты недвижимости. Вместе с тем следует обратить внимание, что при внесении изменений ФЗ от 13 июля 2015 г. N 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в формулировки п. 1 слова «или иное недвижимое имущество» были исключены. В судебной практике имеются прецеденты применения правил о самовольной постройке к некапитальным зданиям, состоящим из легковозводимых конструкций (например, Определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2015 г. N 305-ЭС15-13554 по делу N А41-33655/2014).

4. По общему правилу, установленному в п. 2 комментируемой статьи, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу, что не лишает наследников, принявших наследство, при наличии у них необходимых прав на земельный участок, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку.

Арбитражный процессуальный кодекс РФ
Бюджетный кодекс РФ
Водный кодекс Российской Федерации РФ
Воздушный кодекс Российской Федерации РФ
Градостроительный кодекс Российской Федерации РФ
ГК РФ
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2
Гражданский кодекс часть 3
Гражданский кодекс часть 4
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
Жилищный кодекс Российской Федерации РФ
Земельный кодекс РФ
Кодекс административного судопроизводства РФ
Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации РФ
Кодекс об административных правонарушениях РФ
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации РФ
Лесной кодекс Российской Федерации РФ
НК РФ
Налоговый кодекс часть 1
Налоговый кодекс часть 2
Семейный кодекс Российской Федерации РФ
Таможенный кодекс Таможенного союза РФ
Трудовой кодекс РФ
Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации РФ
Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
Уголовный кодекс РФ

ФЗ об исполнительном производстве
Закон о коллекторах
Закон о национальной гвардии
О правилах дорожного движения
О защите конкуренции
О лицензировании
О прокуратуре
Об ООО
О несостоятельности (банкротстве)
О персональных данных
О контрактной системе
О воинской обязанности и военной службе
О банках и банковской деятельности
О государственном оборонном заказе
Закон о полиции
Закон о страховых пенсиях
Закон о пожарной безопасности
Закон об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств
Закон об образовании в Российской Федерации
Закон о государственной гражданской службе Российской Федерации
Закон о защите прав потребителей
Закон о противодействии коррупции
Закон о рекламе
Закон об охране окружающей среды

Закон о бухгалтерском учете

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)
Обзор судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.06.2021)
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)

Все документы >>>

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.03.2016 N 11 (ред. от 29.06.2021)

«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок»
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.11.2017 N 48 (ред. от 29.06.2021)

«О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате»

Все документы >>>

Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ (ред. от 30.04.2021)

«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 05.04.2021 N 79-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Все документы >>>

Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ (ред. от 02.07.2021)

«О некоммерческих организациях»
Федеральный закон от 22.11.1995 N 171-ФЗ (ред. от 02.07.2021)

«О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции»
Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 02.07.2021)

«Об акционерных обществах» (с изм. и доп., вступ. в силу с 13.07.2021)

Все документы >>>

Серьезное значение имеет решение вопросов права собственности, связанных с появлением такой новой вещи, как самовольная постройка. В принципе закон относится к подобному строительству отрицательно. ГК устанавливает, что «лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности» (п. 2 ст. 222 ГК).

1. Комментируемая статья внутренне связана с абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК, предусматривающей, что право собственности на новую вещь, как правило, приобретается лицом, которое эту вещь изготовило. При этом, однако, делается оговорка, что такое изготовление должно осуществляться «с соблюдением закона и иных правовых актов». Комментируемая статья регулирует один из случаев, когда требования закона и иных правовых актов не были соблюдены. Речь идет о случае, когда была создана вещь, которую ГК называет «самовольная постройка».

2. Название комментируемой статьи определяет объект регулируемых ею отношений как постройку. Однако ГК не упоминает постройки как особой разновидности объекта гражданских прав в том своем разделе, где он определяет виды объектов (подразд. 3 «Объекты гражданских прав» разд. I «Общие положения»). Поэтому п. 1 комментируемой статьи предпринимает попытку самостоятельного определения этого понятия. Он идет при этом в трех направлениях.

Во-первых, дается перечень соответствующих объектов, куда включены жилой дом, другое строение, сооружение. В центре стоит жилой дом. Однако в перечень включены также строение и сооружение, которые закон называет «другими». Последнее слово указывает, что объектом может быть также строение и сооружение, не предназначенное для проживания, в том числе строение и сооружение производственного назначения.

Во-вторых, п. 1 комментируемой статьи определяет объект как постройку. Это, с одной стороны, указывает на то, что объект своим возникновением обязан такой деятельности, которая может квалифицироваться как строительство. С другой стороны, постройка предполагает определенную степень законченности процесса строительства. ГК упоминает о жилом доме, строении и сооружении. Строительная конструкция может рассматриваться в этом качестве лишь тогда, когда достигает известной степени законченности. Наконец, поскольку законодатель в п. 1 комментируемой статьи говорит о жилом доме, строении и сооружении, он имеет в виду объекты, обособленные от других уже существующих на том же земельном участке аналогичных объектов. Например, жилой дом может быть признан самовольной постройкой лишь в том случае, если он является самостоятельной постройкой по отношению к уже существующему жилому дому. В этом свете пристройка части жилого дома к уже существующему старому жилому дому не является постройкой и поэтому не подпадает под действие комментируемой статьи.

В-третьих, п. 1 комментируемой статьи придает своему перечню объектов примерный характер. Он указывает, что самовольной постройкой является также «иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке». Некоторое расширение перечня является правильным и необходимым. Например, фундамент жилого дома, заложенного на земельном участке, строго говоря, постройкой не является. Однако несомненно, что он должен охватываться комментируемой статьей.

В то же время следует признать, что приведенная формулировка идет слишком далеко. Не всякая созданная на земельном участке недвижимая вещь возникает в результате деятельности, которая является строительством. Например, согласно п. 1 ст. 130 ГК леса и многолетние насаждения признаются недвижимостью. Однако, если такие объекты были созданы на земельном участке, они не подпадают под действие комментируемой статьи.

3. Для того чтобы стать объектом отношений, регулируемых комментируемой статьей, постройка должна быть самовольной. Самовольность налицо при наличии хотя бы одного из трех следующих признаков.

Во-первых, если постройка создана на земельном участке, не отведенном для этих целей. ГК поставил это требование на первое место, учитывая, что в условиях аграрной реформы, происходящей в России, следует принимать специальные меры для предотвращения явлений анархии в сфере застройки земли. Статья 222 ГК требует, чтобы отвод участка для целей строительства был завершен «в порядке, установленном законом и иными правовыми актами».

Во-вторых, постройка является самовольной, если она создана без получения на это «необходимых разрешений».

Необходимым является разрешение лица, имеющего право частной собственности на земельный участок. Его разрешение необходимо, поскольку в ином случае оно имеет право истребовать соответствующую часть своего участка из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК).

В-третьих, постройка является самовольной, если допущено хотя бы одно из следующих нарушений: а) градостроительных норм и правил; б) строительных норм и правил. В обоих случаях ст. 222 ГК требует, чтобы допущенное нарушение было «существенным».

4. Пункт 2 комментируемой статьи определяет субъекта, участвующего в отношениях, объектом которых является самовольная постройка, как лицо (о понятии лица применительно к проблеме приобретения права собственности см. коммент. к ст. 218). Комментируемая статья распространяется не только на граждан, но и на любого субъекта, создавшего самовольную постройку, при условии, что он законом рассматривается как лицо.

5. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает, что для лица, создавшего самовольную постройку, наступают два последствия.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Все самое важное о самовольной постройке

Чтобы суд удовлетворил иск, вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:

объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления) (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
самовольная постройка является объектом недвижимости (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Полагаем, что в ином случае суд может отклонить ваше требование;
права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
вы предпринимали меры к легализации самовольной постройки, в частности пытались получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. При этом суд будет оценивать, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта (п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Например, если вы при обращении в уполномоченный орган не представили необходимые документы, суд откажет в иске.

Постройку могут снести, признав ее самовольной. Самовольной является постройка, возведенная или созданная (п. 1 ст. 222 ГК РФ):

на земельном участке:
- который не предоставлен в установленном порядке;
- разрешенное использование которого не допускало ее возведения;
без необходимых согласований и (или) разрешений;
с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно одного из этих нарушений.

Нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Президиум Верховного Суда РФ указал, что при рассмотрении споров по самовольным постройкам надо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время ее возведения.

Не примут решение о сносе, например, если:

постройка не является недвижимостью (см. Позицию Верховного Суда РФ). Если сохранение такой постройки нарушает ваши права, вы можете обратиться в суд с другим иском в порядке ст. 304 ГК РФ;
постройка легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка. В этом случае постройка не будет признана самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ):
- права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
- постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки;
- собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.

Учтите, что суд будет оценивать в каждом конкретном случае, является ли объект самовольной постройкой и можно ли его снести.

Рекомендуем проверить судебную практику по таким спорам, в частности, уточнить, не относится ли ваш случай к тем, когда суды не признают постройку самовольной.

Чтобы принудить к сносу самовольной постройки, предъявите иск в суд. Но до этого проверьте, есть ли у вас право обращаться с таким иском.

В определенных случаях принять решение о сносе самовольной постройки во внесудебном порядке могут муниципалитеты поселений, городских округов либо муниципальных районов, если постройка возведена на межселенной территории (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ).

Решение суда и (или) органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки должно исполнить лицо, построившее объект, либо это делается за его счет. Если сведения о таком лице отсутствуют, снести постройку могут обязать, например, собственника земли, на которой она возведена (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ч. 6 ст. 55.32ГрК РФ).

Если данные лица не снесут самовольную постройку, то орган местного самоуправления может обратиться в суд, например, с требованием об изъятии из частной собственности земли и ее продаже с публичных торгов (за исключением случая, указанного в п. 3 ч. 13 ст. 55.32ГрК РФ). При этом обязательство по сносу постройки перейдет к новому правообладателю земли (ч. 8, 12 ст. 55.32ГрК РФ).

Если в аренду передается государственная или муниципальная земля, то снести находящуюся на ней самовольную постройку должен арендатор за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц. Такое условие включается в договор (п. 7.1 ст. 39.8 ЗК РФ).

В ряде случаев органы местного самоуправления самостоятельно сносят самовольные постройки.Снос самовольной постройки осуществляется согласно ст. ст. 55.30 и 55.31ГрК РФ (ч. 10 ст. 55.32ГрК РФ).

Отметим, что застройщику могут возместить за счет казны убытки, вызванные сносом объекта. Например, убытки возместят, если должностное лицо направило уведомление о том, что планируемый к строительству объект ИЖС соответствует установленным параметрам и может быть размещен на земельном участке, а потом его признали самовольной постройкой, и суд признал это должностное лицо виновным (ч. 15 ст. 51.1ГрК РФ).

Обращаем внимание, что закон допускает принятие решения не о сносе самовольной постройки, а о приведении ее в соответствие с установленными требованиями (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ).

Определите, к кому предъявлять иск и в какой суд обращаться, не пропустите срок исковой давности. При составлении иска о сносе важно описать основания, по которым вы считаете постройку самовольной и подлежащей сносу, чтобы обосновать требование о сносе. Не забудьте уплатить госпошлину и приложить к иску все нужные документы.

Если суд удовлетворит ваш иск, подайте исполнительный лист в службу приставов. Если ответчик не исполнит решение суда, вы сможете сами снести постройку за счет ответчика. Это возможно, если суд по вашему ходатайству укажет это в решении.

После того как решение суда вступит в силу, вам нужно:

после сноса самовольной постройки, сведения о которой содержатся в ЕГРН, подготовить акт обследования здания или сооружения, снять такие здания, сооружения и (или) помещения, машино-места в них, объекты незавершенного строительства с кадастрового учета и зарегистрировать прекращение права собственности на них (ч. 5 ст. 58 Закона о госрегистрации недвижимости);
при сносе части самовольной постройки или ее реконструкции подготовить технический план в связи с изменением основных характеристик здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства и осуществить кадастровый учет на основании таких изменений (ч. 6 ст. 58 Закона о госрегистрации недвижимости).

Незаконная постройка не подлежит сносу только лишь по причине отсутствия разрешения на ее строительство. Суды выясняют, предпринимал ли ответчик меры по получению указанного разрешения, и какое решение принималось компетентными органами. Данное обстоятельство является существенным для разрешения спора о сносе.

К каким ситуациям применяется ст. 222 ГК РФ

Действие положений о самовольной постройке распространяется на новые объекты недвижимости, возникшие в результате реконструкции
Обязанность освободить земельный участок от незаконно возведенных строений возникает на основании норм гражданского законодательства о самовольной постройке или вследствие удовлетворения негаторного иска
Административные отношения, связанные с публичным деликтом, который состоит в строительстве с нарушением установленных норм, регулируются положениями Гражданского кодекса РФ о режиме самовольной постройки

Статья 222 ГК РФ: Самовольная постройка

На самовольно возведенные объекты, не являющиеся недвижимым имуществом, не распространяется действие положений о самовольной постройке
На перепланировку и переустройство (переоборудование), в результате которых не создается новый объект недвижимости, не распространяется действие положений о самовольной постройке
Объект незавершенного строительства не может быть признан самовольной постройкой, если участок был предоставлен в установленном порядке и регистрация права на объект осуществлена до признания договора аренды участка недействительным

Если отсутствуют основания для признания права собственности на самовольную постройку, то распоряжение этим объектом невозможно и он подлежит сносу

Как другие нормы права применяются к правоотношениям, регулируемым ст. 222 ГК РФ

Нормативные акты субъектов РФ, касающиеся самовольных построек, противоречат закону
Действие законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов не распространяется на самовольные постройки

В споре между публично-правовыми образованиями о сносе самовольной постройки — социально значимого объекта из-за формального нарушения публичного порядка строительства нужно учитывать публичный интерес в создании такого объекта

Что понимается под самовольной постройкой, самовольным строительством

Недвижимый объект, созданный без согласия собственника земли, может быть квалифицирован как самовольная постройка
Самовольное строительство является правонарушением
Действия по возведению самовольной постройки являются виновными, если установлено, что постройка отвечает хотя бы одному условию признания ее самовольной
Постройка, которая возведена с нарушением правил целевого (разрешенного) использования земли либо с нарушением правил градостроительного зонирования, будет считаться созданной на участке, не отведенном для этих целей
Выдача разрешения на строительство объекта на земельном участке, на котором невозможно его возведение, не снимает запрета на такое строительство, установленного законами, градостроительными и строительными нормами и правилами

Постройка признается самовольной, если установлено, что она имеет хотя бы один признак такой постройки
Объект индивидуального жилищного строительства, возведенный без разрешения на строительство (на ввод в эксплуатацию), может быть признан самовольной постройкой
Несоответствие возведенного строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является достаточным основанием для того, чтобы признать постройку самовольной и обязать застройщика снести ее

При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, градостроительные и строительные нормы и правила применяются в редакции, действовавшей во время возведения постройки
Налогоплательщик вправе требовать возвратить из бюджета излишне уплаченную сумму налога, если объект налогообложения признан самовольной постройкой

В ст. 222 ГК РФ в новой редакции предусмотрено 4 пункта, в каждый из которых включены ещё подпункты. Здесь говорится:

О том, что относится к самовольной постройке по ГК РФ, какие здания и сооружения попадают под признаки самостроя, какие здания и сооружения могут быть признаны законными постройками;
О том, какие постройки не попадают под признаки самовольно возведённых зданий;
Порядке обнаружения такие строений, ответственности за их сокрытие, сносе;
О законном порядке признания имущественного права на самостоятельно возведённое строение, в каких случаях это может быть осуществлено;
О тех лицах и государственных органах, которые принимают решения о сносе таких строений или выдают разрешение о признании имущественного права законным;
О том, как и кем устанавливаются сроки для добровольного снова самовольной постройки.

Привлечь к ответственности по данной статье могут лицо или лица, которые без ведома собственника земельного участка, начали производить строительные работы по возведению строения. Конечно, скорее всего, это будет наёмный персонал, который не знал о том, что на конкретно данном участке строить ничего нельзя.

Поэтому ответственные и уполномоченные органы должны найти заказчика работ. Но только суд может признать строение самовольным, и выпустить судебный акт о том, что его нужно снести.

Если строение имеет признаки самовольно возведённого здания, это не означает, что оно обязательно будет снесено. Право собственности может быть признано судом или в ином порядке (но только в тех случаях, когда это не противоречит федеральному законодательству). Владельцем будет признано лицо, которое имеет законные основания для пользования и распоряжения земельным наделом, на котором уже построен спорный объект. К таковым лицам можно отнести:

тех, кто имеет законное право на участок, а также разрешительную документацию на произведение строительных работ конкретного назначения;
кто обращается в суд за узакониванием имущественного права, а постройка на день обращения, соответствует установленным требованиям градостроительного законодательства и строительным нормам;
тех, кто возвёл строение, не мешающие другим лицам, не нарушающее их права и интересы, не угрожающее жизни и здоровью третьих лиц.

Обратите внимание! Чтобы суд признал вещное право законным и вынес судебный акт в пользу истца, нужно чтобы эти условия исполнялись вместе и одновременно. При нарушении одного, разрешение на оформление права не будет выдано. Об этом сказано в ч. 3 ст. 222 ГК РФ.

При нарушении этих условий, постройка будет снесена по решению органа правосудия или иного уполномоченного органа. Если несостоявшийся собственник считает, что отказ был выдан незаконно, он имеет право обжаловать решение суда через вышестоящую судебную инстанцию.

Если право собственности будет признано не за тем лицом, которое занималось строительством, а за владельцем земельного надела, то последний должен будет возместить строителю расходы. Их точную сумму определит суд во время заседания.

При нарушении имущественных прав третьих лиц на земельный участок, в том числе, муниципальных властей, суд вынесет решение не в пользу того, кто возводил строение. Ответственность будет следующей:

снос строения в сроки, которые будут установлены судебной инстанцией;
приведение постройки в соответствие требованиям градостроительных и строительных норм. Сроки также будут определены судом.

Статья 222 ГК РФ — Самовольная постройка

В п. 3.1 ч. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что решение о сносе самовольного объекта может принять суд или уполномоченный орган в лице органа местного самоуправления. Местная власть может принять одно из следующих решений:

снести самострой. Это актуально в том случае, если он был возведён на земельном наделе, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и актуальность не подтверждена на ту дату, когда началось строительство;
снести недвижимость, если оно построено на участке земли, категория которого не предусматривают возведение на нём объектов недвижимости. Как альтернатива, решение может быть о том, что постройку нужно привести в соответствующий категории земли вид;
переделать объект недвижимости и привести его в порядок в соответствии с установленными нормами. Такое решение может быть принято в том случае, если строение располагается в пределах особой градостроительной зоны, но было построено без получения разрешительной документации, а это нужно было сделать до того момента, как начать строительство.

К каждой статье ГК РФ есть комментарии, в которых даны более подробные объяснения всем положениям, описанным в данной рубрике. Ст. 222 ГК РФ не исключение.

По комментариям, объект будет определён как нелегальный самострой, если:

строительство осуществлено на наделе земли, в отношении которого нет оформленной собственности или нет документов, которые могут это подтвердить, или категория земли разрешает строить;
он возведен без разрешительной документации или с нарушением норм градостроительного законодательства. Например, нарушены нормы Закона № 384-ФЗ.

Эти признаки альтернативны, они существуют вне зависимости друг друга. Поэтому и применять их нужно также альтернативно.

Когда дело о «судьбе» самостроя рассматривается в судебной инстанции, принимаются во внимание все нюансы. Таких объектов в Москве и ближайшей области было множество, возведены они в 90-ые годы. Многие из них из небольших павильонов превратились в полноценные торговые центры. Поэтому суды нередко выносили акты только о приведении объекта недвижимости в соответствующий вид, оформлении нужных документов, и, как следствие, регистрации собственности.

1. Субъектом, осуществляющим самовольную постройку, может быть любое физическое или юридическое лицо, которое нарушило установленные для постройки требования, в частности, использовало земельный участок, не отведенный для этой цели, не имеет соответствующего разрешения или существенно нарушило градостроительные и строительные нормы и правила. Определение недвижимого имущества дано в ст. 130 ГК. Перечень объектов самовольной постройки в статье не является исчерпывающим. К таким постройкам можно отнести дачу, гараж.

2. Согласно Федеральному закону от 17 ноября 1995 г. «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4473) строительство любого объекта должно вестись при наличии следующих условий: а) разрешение собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и б) соблюдение градостроительных, строительных норм и правил.

3. Право граждан и их объединений на приобретение земельных участков в частную собственность для индивидуального жилищного строительства, а также под хозяйственные постройки в городах, поселках и сельской местности осуществляется в соответствии с Законом РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» (Ведомости РФ. 1993. N 1. Ст. 26). Конкретные размеры приобретаемых земельных участков, а также порядок и условия пользования ими определяют субъекты РФ. Земельные участки для этих целей продаются собственником либо непосредственно, либо с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству путем проведения в установленном порядке конкурса или аукциона. Договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Подробный порядок купли-продажи земли определен Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 г. N 503 «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков» (СА РФ. 1993. N 23. Ст. 2114).

4. Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий регулируется Указами Президента РФ от 25 марта 1992 г. N 301 (Ведомости РФ. 1992. N 14. Ст. 761) и от 14 июня 1992 г. N 631 (Ведомости РФ. 1992. N 25. Ст. 1427) с изменениями, внесенными Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240), которым установлено первоочередное право физических и юридических лиц — собственников зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства на приобретение в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные объекты. Органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы владения, пользования и распоряжения земельной собственностью в соответствии с Законом об общих принципах организации местного самоуправления.

Право на использование земельного участка под строительство возможно и на условиях договора аренды этого участка (гл. 34 ч. 2 ГК).

5. Заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо — имеющий намерение осуществить строительство объекта, для которого требуется разрешение на строительство, обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.

Определение перечня объектов, для строительства которых разрешения не требуется, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов Федерации (п. 2 ст. 3 Закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).

6. Объект возводится в строгом соответствии с градостроительными правилами и утвержденной градостроительной документацией. Отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания или разрешения на строительство может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в орган исполнительной власти субъекта Федерации или в орган местного самоуправления.

7. Гражданин или юридическое лицо, отступившее от архитектурного проекта без согласования с его автором и органом, выдавшим разрешение на строительство, обязаны устранить допущенные нарушения. Кроме того, они подвергаются штрафу в размере от 10 до 20 минимальных размеров оплаты труда.

8. Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает право собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противозаконные на основании ст. ст. 168 и 169 ГК. К ним должны применяться последствия, указанные в ст. 169 ГК (см. коммент.). Лицо, осуществившее такую постройку, является собственником лишь стройматериалов.

Так же, как и ГК 1964 г. (ст. 109), п. 2 комментируемой статьи последствием самовольной постройки предусматривает ее снос. И в Законе «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» ст. 25 устанавливает в п. 3, что «лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного облика без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние».

Арбитражный процессуальный кодекс
Бюджетный кодекс
Водный кодекс
Воздушный кодекс
Градостроительный кодекс
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2
Гражданский кодекс часть 3
Гражданский кодекс часть 4
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
Жилищный кодекс
Земельный кодекс
Кодекс административного судопроизводства
Кодекс внутреннего водного транспорта
Кодекс об административных правонарушениях
Кодекс торгового мореплавания
Лесной кодекс
Налоговый кодекс часть 1
Налоговый кодекс часть 2
Семейный кодекс
Таможенный кодекс Таможенного союза
Трудовой кодекс
Уголовно-исполнительный кодекс
Уголовно-процессуальный кодекс
Уголовный кодекс

ФЗ об исполнительном производстве

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
Производственный календарь 2017

Для пятидневной рабочей недели
Закон о коллекторах

Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
Закон о национальной гвардии

Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
О правилах дорожного движения

Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
О защите конкуренции

Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
О лицензировании

Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
О прокуратуре

Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
Об ООО

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
О несостоятельности (банкротстве)

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
О персональных данных

Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
О контрактной системе

Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
О воинской обязанности и военной службе

Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
О банках и банковской деятельности

Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
О государственном оборонном заказе

Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
Закон о полиции

Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)
Обзор практики рассмотрения судами дел об административных правонарушениях, связанных с назначением

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.09.2018)

Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 22.04.1996 N 39-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О рынке ценных бумаг»
Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ

«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»
Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»
Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 03.08.2018)

«О банках и банковской деятельности»
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

«О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 14.08.2018)
Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ

«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

К самовольным постройкам также относятся законные объекты капитального строительства, которые были самовольно реконструированы без соответствующих разрешений или с нарушением установленных требований.

Здесь нужно понимать, что пристройки и надстройки не являются самостоятельными объектами права.

Если к зданию площадью 100 кв. м. была самовольно возведена пристройка в виде комнаты, пусть даже площадью 2 кв. м., то самовольной постройкой станет все здание площадью 102 кв. м. в целом. При этом, отдельного объекта права в виде пристройки площадью 2 кв. м. не существует — ее нельзя поставить на кадастровый учет и нельзя зарегистрировать на нее право собственности.

Такая правовая позиция была сформирована еще в п. 28 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и более подробно раскрыта в 2014 году Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года:

Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Практически всегда этот момент собственники недвижимости понимают не правильно (впрочем, и не только они).

И если спорных моментов по признанию права собственности на самовольные пристрои/надстрои, как на отдельные объекты права, в последние годы особо и не было, то вот иски о признании права собственности на недвижимость без учета существующих самовольных пристроек (надстроек или прочих «расширений») – подаются достаточно часто.

К примеру, к зданию площадью 200 кв. м. самовольно возводят пристрои в виде трех отдельных помещений по 50 кв. м. каждое, что приводит к образованию нового объекта общей площадью 350 кв. м. В суд обращаются с требованием о признании права собственности на здание площадью 300 кв. м., без учета одного пристроенного помещения. Так вот, подобные требования удовлетворению не подлежат, потому что никакого здания площадью 300 кв. м. не существует, а существует самовольная постройка общей площадью 350 кв. м. В этих случаях суд должен отказать в удовлетворении такого иска.

Здесь стоит вернуть внимание на определение самовольной постройки. Из него прямо видно, что признаком самовольной постройки является не только отсутствие разрешения на строительство, но, в том числе, и не соответствие постройки установленным требованиям, а также нарушение правил использования земли.

Поэтому, даже если постройка поставлена на кадастровый учет и на нее зарегистрировано право собственности, то это не исключает возможности признания ее самовольной при наличии иных признаков, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.

Этот вывод следует из позиции Верховного Суда РФ, изложенного в п. 23 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

В первую очередь это относится к жилым и садовым домам, на которые регистрировано право собственности по упрощенному порядку в соответствии с пресловутой «дачной амнистией». Таких домов просто миллионы и большинство из них строили как попало. В теории, практически каждый такой дом можно признать самовольной постройкой.

Я конечно не говорю о том, что все из них надо сносить или срочно реконструировать. Совсем нет. Просто нужно понимать, что сама по себе регистрация права собственности в ЕГРН на постройку – это не абсолютная индульгенция от каких-либо претензий со стороны лиц, права которых могут быть нарушены ее существованием.

Когда такие претензии предъявлены (поверьте, это далеко не единичные случаи), то владельцу жилого или садового дома, право на который зарегистрировано по «дачной амнистии», придется доказывать в суде весь объем обстоятельств, требующихся для признания права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Гражданин, создавший самовольное сооружение, не может приобрести на нее право собственности.
Он не может ее продать, подарить, сдать в аренду или совершить любые юридические сделки с таким объектом.
Использовать самовольную постройку запрещено.

Признание права собственности на самовольную постройку – можно ли узаконить самострой, или только снос?

Статья 222. самовольная постройка

Гражданин, ее создавший.
Лицо, в собственности которого находится земельный участок.
Лицо, которому предоставлено на временное владение и пользование земельный участок государственной или муниципальной собственности.

Самовольная постройка должна подлежать сносу. За него будет платить лицо, отвечающее за земельный участок, или за постройку такого сооружения.

Если постройка возведена в соответствии со всеми установленными требованиями.
Если владелец земельного участка имеет права на строительство данного объекта на нем.
Если сохранение постройки не будет нарушать права и охраняемые законом интересы других граждан.
Если постройка не создает угрозу жизни и здоровью россиян.

Если будут соблюдены все условия, то гражданин, оформляющий в собственность постройку, должен будет возместить все расходы на постройку тому, кто создал это строение.

Размер компенсации определяется по суду.

Признание постройки самовольной: снос строения или порядок признания права собственности

«Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом».

Есть и исключения. Они предусмотрены частью 4 данной статьи. Решение о сносе могут принять: органы местного самоуправления поселения, городского округа или муниципального района, если постройка находится на межселенной территории.

Часть 3.2 разрешает отменить снос самовольного сооружения, если собственник земельного участка выполнил все требования законодательства и исправил нарушения. Он вправе после исправления недочетов получить право собственности на это строение.

Стоит учитывать, что граждане, владеющие земельным участком временно (например, если земля государственная или муниципальная), могут оформить в собственность самовольную постройку, если она будет соответствовать всем условиям, прописанным выше, а также если в договоре нет противоречий по поводу прав собственности на самовольные сооружения.

В этом случае, когда не получилось оформить в собственность постройку, возведенную на муниципальной или государственной земле, гражданину должны возместить расходы, связанные с постройкой строения. А вот если требовалось привести в соответствие и исправить нарушения, то эти уже расходы не будут выплачены гражданину.

Если постройка возведена на земельном участке, на который отсутствует правоустанавливающая документация и необходимость ее наличия установлена на дату начала строительства такого объекта.
Если строение было создано на участке, вид разрешенного использования которого не допускает такого на нем строительства, а также если постройка располагается в границах территории общего пользования.

Иск о признании постройки самовольной и об обязании снести ее – образец документа

Статья 222 ГК РФ самовольная постройка действующая редакция

Статья 222. Самовольная постройка

Статья 222 ГК РФ. Самовольная постройка

Все самое важное о самовольной постройке

К каким ситуациям применяется ст. 222 ГК РФ

Статья 222 ГК РФ: Самовольная постройка

Как другие нормы права применяются к правоотношениям, регулируемым ст. 222 ГК РФ

Что понимается под самовольной постройкой, самовольным строительством

Статья 222 ГК РФ — Самовольная постройка

Статья 222. самовольная постройка

Самовольная постройка: некоторые аспекты применения судами ст. 222 ГК РФ

Добавить комментарий Отменить ответ

Рубрики

Популярные статьи