Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Одностороннее расторжение договора аренды коронавирус». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Первое, что на мой взгляд нужно сделать, это ничего не платить арендодателю добровольно с момента введения режима повышенной готовности запрета на осуществление деятельности. Будет гораздо проще оплатить долг в размере, определенном судом или соглашением о расторжении договора, чем сначала платить арендную плату в полном объеме, а потом снижать ее через суд и взыскивать обратно.
Обязательно вывезти все имущество из помещения (или хотя бы попытаться). В случае безосновательного чинения препятствий — зафиксировать все на видеозапись.
Направить в адрес арендодателя предложение о расторжении договора аренды по соглашению сторон и приложить к письму проект такого соглашения, в котором изложить свои условия (к примеру, обеспечительный платеж остается в собственности арендодателя, но никаких иных претензий друг к другу стороны не имеют).
Здесь не важно, как отреагирует арендодатель на ваше предложение – согласится с вашими условиями, предложит свои условия, откажет или просто проигнорирует.
В это предложение необходимо также включить:
- что в случае отказа от расторжения договора по соглашению сторон, письмо является уведомлением об отказе от договора в одностороннем порядке (если такое право предусмотрено договором) либо требованием о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (если право на односторонний отказ от договора не предусмотрено);
- требование о снижении арендной платы за период запрета осуществления деятельности на 100%, в последующий период в течении года – по обстоятельствам, можно также на 100%;
- требование о предоставлении доступа в арендуемое помещение в целях вывоза имущества и оборудования (в случае, если этого ранее сделать не удалось).
Таким образом, одним обращением в адрес арендодателя будут направлены все возможные предложения и требования, что сократит время дальнейших разбирательств.
Как и все другие юридически значимые сообщения, его нужно отправлять обязательно ценным письмом с описью вложения на юридический и почтовый адрес арендодателя. Опись должна быть подробная, с кратким указанием сути обращения.
Пример заполнения описи вложения:
«Предложение о расторжении договора аренды № 1 от 01.01.2019 г. с проектом соглашения, уведомлением об отказе от договора, требованием о расторжении договора, требованием о снижении арендной платы».
Направление такого обращения обязательно. В случае перехода к судебному разбирательству, письмо будет подтверждать досудебное урегулирование спора (расторжения договора, уменьшения арендной платы и т. п.) перед обращением в суд и добросовестность арендатора.
Если арендодатель дает согласие на расторжение договора аренды по соглашению сторон, то арендные отношения будут прекращены на тех условиях, на которых будет заключено соглашение о расторжении договора.
Если с момента получения требования арендодатель откажет в расторжении договора по соглашению сторон, либо предложит неприемлемые условия, либо вообще никак не отреагирует, то варианты следующие:
1) Право на односторонний отказ предусмотрено условиями договора.
Арендатор вправе выбрать, как отказаться от договора:
- по условиям договора аренды;
- в связи с недостижением соглашения об уменьшении арендной платы в течении 14 дней с момента получения уведомления арендодателем.
В обоих случаях нужно направить в адрес арендодателя уведомление.
Если отказ осуществляется по условиям договора аренды, то момент прекращения договора аренды подлежит исчислению согласно условиям договора с учетом срока извещения арендодателя.
Если по недостижению соглашения – договор аренды прекращается с момента получения арендодателем уведомления.
2) Право на односторонний отказ не предусмотрен условиями договора, но арендатор – пострадавшая область деятельности.
Направляем уведомление об отказе от договора. С момента получения арендодателем извещения договор считается прекращенным.
3) Право на односторонний отказ не предусмотрено условиями договора и арендатор не включен в список наиболее пострадавших областей.
Этот вариант самый «плачевный». Придется искать либо общие основания для одностороннего расторжения договора во внесудебном порядке, либо обращаться в арбитражный суд с иском о расторжении договора в порядке ст. 451 ГК РФ, согласно которой:
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Арендатор должен рассчитаться с арендатором за весь период действия договора — от заключения до расторжения. Если договор был заключен на неопределенный срок, арендатор должен будет оплатить аренду еще за три месяца с даты расторжения договора. В таком случае договор будет считаться расторгнутым с даты последнего платежа.
Вот как это работает.
Компания ООО «Хомячки» арендует офисное помещение за 50 000 ₽ в месяц. Договор с арендодателем заключен на неопределенный срок. Из-за коронавируса дела у компании пошли плохо. Уведомление о расторжении договора компания отправила 23.06.2020. Теперь ООО «Хомячки» должны оплатить арендные платежи за июнь, июль и август в размере 50 000 ₽ за каждый месяц. Договор аренды будет расторгнут с 23.08.1993.
Если деятельность арендатора включена в список наиболее пострадавших отраслей, необходимо уведомить арендаторов о возможности предоставления отсрочки. Арендные каникулы до 1 октября 2020 года имеют право использовать те компании, чья основная деятельность ведется в пострадавших отраслях экономики, а договоры аренды были заключены до введения на территории субъектов «режима повышенной готовности». Арендодатель обязан заключить соглашение об отсрочке в течение 30 дней после получения запроса от арендатора.
Для некоторых компаний сложилась парадоксальная ситуация, когда законодательно их деятельность не была ограничена, но работать они не могли. Например, основные покупатели товаров или услуг не работали (отсутствовал спрос) или доставка людей на строительный объект была затруднена. Законодательно такие арендаторы не могут рассчитывать на меры поддержки, установленные государством. Однако это обстоятельство можно доказать в суде.
Римский постулат гласит: Pacta sunt servanda, что означает – договоры должны исполняться.
Однако из этого правила, как и из многих других, имеются исключения.
Опираясь на общие правоположения ст. 309 ГК РФ, нужно отметить, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Ст. 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Так можно ли отказаться от внесения арендной платы, если арендатор не по своей воле не пользовался арендуемым имуществом?
Многочисленные мнения, с которыми довелось ознакомиться в этот период, и которые были посвящены вопросу о правах арендаторов, увы, обходили данный вопрос стороной.
Неопределенность в этом вопросе породила различные представления об обязанностях сторон по договору аренды, что также не может способствовать устойчивости гражданского оборота.
Судебная практика по понятным причинам по данному вопросу еще не сформировалась.
Верховный Суд РФ также остался в стороне от указанной проблемы, отделавшись общими рекомендациями от 21.04.2020 г. и от 30.04.2020 г., и возложив на нижестоящие суды решение этих вопросов.
При этом, в обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ со ссылкой на ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ указал, что арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы.
Существенные изменения в эти отношения должен внести законопроект № 3853п-П14 от 07.05.2020 г., подготовленный Правительством РФ, и в котором предусмотрено право арендатора отказаться в одностороннем порядке от договора аренды без взимания в пользу арендодателя любых плат, в том числе, за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора. При этом обеспечительный платеж, предусмотренный договором, подлежит возврату арендодателем арендатору без каких-либо условий (п. 5 ст. 18 законопроекта).
Вместе с тем, хотелось бы высказать свою точку зрения на эту проблему, исходя из действующего на сегодняшний момент гражданского законодательства, и имеющейся судебной практики, которая была сформирована до начала пандемии.
Заключение договора, часто в просторечье этот процесс называют подписанием договора, очень важный момент в деятельности любой организации, особенно коммерческой. Наше предпринимательское сообщество рассматривает договор как некое досадное обременение. Договор существует формально для того, чтобы иметь возможность получать по нему плату. Договору не уделяется того должного внимания, которое он заслуживает, выступая, в качестве главного основания возникновения гражданских прав и обязанностей. В ст. 8 ГК РФ, договор, как основание возникновения прав и обязанностей, стоит на первом месте.
Согласно ст. 606 ГК РФ аренда представляет собой владение и пользование или пользование имуществом.
В этой связи, необходимо обратить внимание на очень важный момент: законодатель говорит о владении и пользовании имуществом, т.е. арендатор не только обладает этим имуществом, но и использует его в коммерческих целях.
Одного факта владения имуществом недостаточно для возникновения аренды, поскольку в коммерческих или имущественных отношениях конечная цель, к которой стремятся стороны договора – это использование имущества для извлечения прибыли и получение платы за право такого использования. Сам по себе факт владения, при отсутствии возможности пользования имуществом, не дает возможности извлекать прибыль из этого имущества.
Владение имуществом без его использования является бессмысленным с правовой точки зрения.
Нельзя, например, заявить, что арендатор, подписав договор аренды, и получив имущество по акту приема-передачи лишь во владение, заключил договор аренды, поскольку сама возможность ИМЕННО пользования имуществом отсутствует.
Не случайно второй составляющей правомочий арендатора в ст. 606 ГК РФ после владения отдельно выделено пользование имуществом, как способ реализации коммерческого интереса арендатора.
Цель арендатора как раз и состоит в использовании имущества, тогда как сам факт его владением не предоставляет ему такого права и не составляет для него какого-либо экономического интереса.
Кроме того, владение имуществом на основании одного лишь подписания акта приема-передачи не возникает, поскольку владение в отношении коммерческой недвижимости предполагает нахождение арендатора в этих помещениях.
Если арендатор не находится в помещении не по своей воле, то нельзя говорить и о владении этими помещениями, исходя лишь из самого факта подписания акта приема-передачи недвижимого имущества.
Следует иметь в виду, что договор аренды, как и большинство других договоров, является возмездным и содержит взаимные права и обязанности сторон.
Проанализировав значительное количество договоров аренды, заключенных в РФ, могу сказать, что большинство из них, особенно, что касается аренды в торгово-развлекательных центрах (ТРЦ), представляют собой договоры аренды, переведенные с иностранных языков.
В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.
Так за что же арендодатель желает получить с арендатора плату за период, когда последний не владел и, или не пользовался арендуемым имуществом?
Строго говоря, никаких правовых оснований для этого не имеется.
Арендодатель, скорее всего, заявит в таком споре, что был лишен возможности обеспечить арендатору пользование имуществом не по своей воле.
Но арендатор находится в точно таких же условиях невозможности пользоваться арендованным имуществом, как и арендодатель, что уравнивает положение сторон.
Если арендатор не использовал имущество для своих целей, пусть и не по воле арендодателя, то почему он должен вносить арендную плату за его не использование?
Если предпринимательская деятельность основана на риске (ст. 2 ГК РФ), то арендодатель должен рисковать в той же мере, как и арендатор, а не перекладывать на него неблагоприятные последствия их отношений.
Если договор аренды является двусторонней сделкой, и направлен на возникновение взаимных прав и обязанностей сторон, то взаимной должна быть и имущественная ответственность (в широком смысле этого слова) сторон договора, а именно: возможность потерять или не получить прибыль от сделки, если ответственная сторона не в состоянии исполнить свои обязательства по договору, пусть и по не зависящим от нее обстоятельствам.
Ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. в п. 3 говорит о том, что арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы за период, когда они не пользовались этой недвижимостью.
На это же указывает в своем обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ.
Полагаю, что это положение закона противоречит ст.ст. 611, 614 ГК РФ, и в силу п. 3 ст. 3 ГК РФ не должно применяться.
Кроме того, даже если арендная плата будет уменьшена судом или самим арендодателем, проблема нарушения арендодателем закона и договора в части не обеспечения арендатору возможности пользоваться арендуемым имуществом, никуда не исчезнет.
Арендодатель, даже при уменьшении размера арендной платы, в любом случае получит недолжное. Арендатор же не получит ничего, а только понесет расходы за несуществующее пользование имуществом, которое он оплатил, пусть и в пониженном размере.
При этом хочу заметить, что сторонники такой точки зрения не приводят никаких аргументов, согласно которым арендатор обязан вносить арендную плату, кроме того, что ссылаются на ст. 401 ГК РФ, которая освобождает арендатора лишь от ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной палаты в случае действия непреодолимой силы.
Да, действительно указанная статья закона ничего не говорит об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы по договору аренды.
Вместе с тем, специальные статьи особенной части ГК РФ, которые регулируют арендные отношения, и которые были упомянуты ранее, направлены на защиту прав арендатора, и должны рассматриваться в системной связи друг с другом.
А что же судебная практика, которая существовала до сего дня?
Судебные акты Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно защищают права арендатора и его право не вносить арендную плату, если пользование имуществом было затруднено или являлось и вовсе невозможным.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).
«…5. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы…»
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).
«…Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.
Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы…»
ВАС РФ также придерживался аналогичной позиции по делам такого рода. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011, например, говорится, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, указано, что если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, поскольку арендодателем не были переданы предусмотренные законодательством документы, без которых предмет аренды к эксплуатации не допускается, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано.
Аналогичного мнения придерживаются и арбитражные суды кассационной инстанции.
Из Постановления Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2019 N Ф05-3889/2019 по делу N А41-64832/2018 следует, что арендатор освобождается от уплаты арендной платы в течение периода, в который арендатор не имел возможности использовать помещение в соответствии с его целевым назначением, если такая невозможность возникла вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств, установленных в договоре (пункт 8.11 договора аренды).
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.05.2019 N Ф02-1814/2019 по делу N А58-7844/2017 гласит, что из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В Определении ВАС РФ от 03.08.2012 N ВАС-10214/12 по делу N А21-5443/2011 говорится, что согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Как следует из судебных актов, с 13.04.2011 арендатор был лишен возможности использовать арендуемые помещения в связи с ограничением в них доступа со стороны арендодателя (помещения были опечатаны). Причины таких действий истец сообщил позднее, в письме от 28.04.2011.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правильно сделали вывод о том, что фактически с 13.04.2011 арендатор имуществом не пользовался, поэтому у истца отсутствовало право на требование внесения арендных платежей в спорный период.
Факт прекращения истцом доступа в помещения и последующие действия по перераспределению своевременно поступивших арендных платежей в рассматриваемом случае не могут являться основанием для опровержения выводов суда об отказе в иске. Взыскание суммы эквивалентной обеспечительному платежу после прекращения действия договора не основано на условиях этого договора.
Нюансы взыскания арендной платы за период «вынужденных» выходных
По общему правилу, сформулированному в п.3 ст.401 ГК РФ, лицо освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (в обиходе — “форс-мажор”).
Ограничения, предусмотренные РПГ, безусловно могут подпадать под понятие “непреодолимая сила”. Но не во всех случаях.
В каждом конкретном казусе необходимо выяснять, как соответствующие ограничения повлияли на невозможность исполнения конкретного обязательства.
Если, например, из-за запрета на проведение массовых мероприятий исполнитель не провел концерт, то это форс-мажор. А если поставщик не поставил товар из-за запрета на авиаперевозки при наличии возможности поставки иными видами транспорта, то это не форс-мажор.
Всегда следует задаваться вопросом — мог ли должник исполнить обязательство?
Закон прямо указывает на то, что нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств, не является форс-мажором (п.3 ст.401 ГК РФ).
То есть, собственник торгового центра, допустивший просрочку по кредиту, формально не может ссылаться на то, что его торговый центр был закрыт в рамках РПГ, он не получал арендный доход и у него нет денег для погашения кредита.
Хотя в данной чрезвычайной ситуации высока вероятность того, что суды отступят от этого правила и станут признавать форс-мажором ситуации, когда отсутствие денег стало следствием ограничительных мер, введенных в рамках РПГ.
В любом случае надо понимать, что форс-мажор освобождает только от ответственности за неисполнение обязательства (неустойка, убытки), но не освобождает от самого обязательства, которое может быть исполнено позже.
Также важно исполнять предусмотренные договором процедуры, связанные с возникновением ситуации непреодолимой силы (своевременно направить кредитору уведомление о форс-мажоре и т.п.).
Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
Большинство договоров являются двусторонне обязывающими, синаллагматическими (купля-продажа, подряд, аренда и т.д.). Вытекающие из них обязательства являются встречными (товар передается в обмен на деньги).
В ст.328 ГК РФ закреплено важное правило: “В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков”.
Иначе говоря, “нет денег — нет стульев”.
Если, например, арендатор помещения в торговом центре видит, что торговый центр будет закрыт из-за введения РПГ, то он вправе приостановить внесение авансового арендного платежа, предусмотренного договором.
В ряде случаев закон позволяет изменить или расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств (ст.451 ГК РФ).
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Для многих лиц пандемия коронавируса стала таким существенным изменением обстоятельств, которое позволяет выйти из договора.
Например, турагентство, чья деятельность фактически парализована вследствие введения РПГ, может потребовать досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения.
Важно помнить, что расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств происходит в судебном порядке. Суд же определит и последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Договор будет считаться расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда.
В случае неравноценности произведенных до расторжения договора взаимных исполнений обогатившаяся сторона должна будет возместить другой стороне соответствующую компенсацию по правилам о неосновательном обогащении (п.4 ст.453 ГК РФ).
Надо отметить, что до недавнего времени суды крайне неохотно вторгались в договорные отношения сторон и расторгали (а тем более изменяли) договоры в связи с существенным изменением обстоятельств. В частности, суды не признают в качестве существенного изменения обстоятельств девальвацию национальной валюты, ухудшение финансового состояния стороны договора, финансовый кризис.
Статья 416 ГК РФ говорит о том, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
А в ст.417 ГК РФ сказано,что если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.
В данных случаях должник освобождается именно от обязательства, а не только от ответственности, как предусмотрено ст.401 ГК РФ. Однако это не означает отсутствие у должника обязанности вернуть излишне полученное по правилам о неосновательном обогащении (например, неотработанный аванс).
Вместе с тем, следует учитывать, что РПГ предполагает лишь временный запрет на определенные виды деятельности. После прекращения РПГ большинство обязательств может быть исполнено.
Поэтому в случае пандемии на основании данных статей обязательство может быть прекращено лишь в тех случаях, когда вследствие введения РПГ оно не может быть исполнено не только в период РПГ, но и после его истечения. В иных случаях можно говорить только о частичном прекращении обязательства в период действия РПГ.
Арендаторам дают право расторгнуть договор аренды досрочно
Право требовать уменьшения арендной платы предусмотрено пунктом 3 ст.19 ФЗ №98-ФЗ. Его следует рассматривать как частный случай изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст.451 ГК РФ).
Это право предоставляется только тем арендаторам, которые не могли использовать недвижимое имущество в связи с введением РПГ, и распространяется на арендную плату за период 2020 года. На движимое имущество данное право не распространяется.
Закон не определяет на сколько должна быть уменьшена арендная плата и может ли она быть уменьшена на 100%. Данный вопрос отдается на согласование сторон, а при недостижении такого согласия — на усмотрение суда.
Очевидно, что по аналогии с п.4 ст.614 ГК РФ арендная плата должна снижаться пропорционально тому, насколько снизилась возможность использования предмета аренды.
Существует мнение некоторых авторитетных юристов, которые слишком формально подходят к толкованию пункта 3 ст.19 ФЗ №98-ФЗ. Они говорят: “В законе написано, что арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, но не написано, что арендодатель обязан ее уменьшить. Следовательно, на требование арендатора арендодатель может ответить отказом”.
Такой формальный подход представляется неправильным. Очевидно, что законодатель, вводя данную норму, преследовал цель установить обязанность снизить арендную плату, если имуществом невозможно было пользоваться в результате введения ограничительных мер. В противном случае, данная норма теряла бы какое-либо значение.
Сами по себе обязанности не исчезают, а откладываются. Но если из-за ситуации с коронавирусом договор стал бесполезным, его расторгают.
Предприниматель может сделать следующее:
— Изменить договор. Например, перенести срок оплаты за товар на более поздний. Или отправить клиентов в оплаченный тур после снятия самоизоляции, если интерес к поездке не угаснет. Можно отказаться от части услуг иллюстратора и платить меньше. Для изменения договора подписывают допсоглашение — ст. 451 ГК РФ.
— Расторгнуть договор. К примеру, фотографу на ближайшее время не нужна студия для съёмок. Договор аренды разрывают, депозит забирают обратно. Для этого подписывают соглашение — ст. 451 ГК РФ.
— Не платить проценты, штрафы из договора и убытки второй стороны. Это послабление для предпринимателя, который быстро сообщил контрагенту, что денег нет и свел потери к минимуму — ст. 401 ГК РФ. Если покупатель перевёл небольшую часть платы за товар, на остаток долга проценты не начисляются. Или сообщил о проблемах с перевозками сразу после введения режима повышенной готовности и отвёз груз клиента в безопасное место.
— Отказаться от договора в одностороннем порядке. Так можно, если в договоре есть пункт про односторонний отказ — ст. 450.1 ГК РФ. Договариваться с другой стороной и подписывать допсоглашение не нужно. Достаточно отправить уведомление. Например, отправить письмо в клининговую компанию, что их услуги с понедельника не нужны.
Важно понимать, что контрагентам, скорее всего, тоже досталось от эпидемии. У них тоже форс-мажор. Поэтому стоит готовиться к встречным условиям и искать вариант, который устроит всех.
Чтобы арендатор мог расторгнуть договор, должны выполняться несколько условий.
- В регионе, где находится арендуемая недвижимость, введено чрезвычайное положение или режим повышенной готовности, и договор аренды был заключен до введения этих режимов.
- Не менее чем за 14 дней до отказа от договора арендатор обратился к собственнику помещения и попросил о скидке по аренде (на срок не более года, размер возможной скидки не указан в законопроекте), но арендодатель скидку не предоставил.
- Уведомление об отказе от договора арендатор направил арендодателю не позднее 1 октября 2020 года.
Если при заключении договора арендатор заплатил обеспечительный платеж, он остается у арендодателя. При этом арендодатель будет не вправе требовать от арендатора, разорвавшего договор, возмещение упущенной выгоды.
«Законопроект стал беспрецедентным вмешательством государства в договоренности предпринимателей. В период прошлых кризисов ничего подобного не было», — говорит адвокат Forward Legal Олег Шейкин. Несмотря на то что в последней редакции законопроект содержит более четкие условия для отказа от договора, он все равно вызовет новые судебные споры, прогнозирует адвокат. Шейкин полагает, что арендодатели могут спорить с тем, что арендатор до отказа от договора ненадлежащим образом обратился с предложением изменить ставку по аренде. «Не исключено также, что арендодатели в некоторых случаях будут ссылаться на злоупотребление правом и доказывать, что хотя арендатор формально и попадал под критерии лица, имеющего право на отказ, но в действительности от кризиса он не пострадал», — считает Шейкин.
Пандемия и досрочное расторжение договоров аренды
Договор аренды может быть расторгнут в т.ч. по следующим основаниям:
- Существенное изменение обстоятельств, из-за чего исполнение условий договора для одной из сторон становится проблематичным или убыточным.
- Стороны арендных отношений выразили обоюдное согласие на их расторжение.
- Действует прямой запрет Правительства РФ на осуществление конкретных видов деятельности в определенный период.
- В договоре аренды прописано условие о наступлении форс-мажорных обстоятельств.
- Реквизиты договора аренды.
- Условие о добровольном расторжении сделки.
- Условие об отсутствии взаимных претензий по состоянию объекта аренды.
- Условия о возможной компенсации в пользу той или иной стороны и другие важные моменты, на которых бизнес-партнеры завершают сделку. При необходимости в документе прописывают определенные финансовые обязательства (штрафы, пени и т. д.).
- Дата, с которой договор аренды считается расторгнутым.
Экономика и бизнес / 11:05 26 февраля 2021
Какие отрасли не пострадали в кризис
Экономика и бизнес / 16:32 25 марта 2020
Путин анонсировал следующую неделю нерабочей
Госдума 22 мая 2020 приняла в третьем чтении законопроект 953580-7, который разрешает арендаторам одностороннее досрочное расторжение договора без штрафов. Условия:
- Вы есть в списке пострадавших от коронавируса предприятий. Принадлежность определите по основному коду ОКВЭД.
- Вы должны сначала попытаться договориться об изменении условий соглашения: например, о снижении платы. Разорвать соглашение в одностороннем порядке можно только после отказа. Готовый образец письма об отсрочке аренды в связи с коронавирусом и о других запросах по изменению договора есть выше.
- Хотя вас не будут штрафовать или взыскивать с вас убытки, арендодатель вправе не возвращать вам обеспечительный платеж.
- Расторгнуть договор таким образом можно только до 1 октября 2020, и не позже.
Вы можете попросить об этом арендодателя, например, ТЦ. Но тот может вам в этом отказать.
Признание пандемии форс-мажором не является универсальным. Суд установит это, учитывая обстоятельства вашего конкретного дела, с учетом вашей деятельности и ее условий, региона, характера ваших обязательств и сроков его исполнения и прочих факторов.
- Работа с маркетплейсами: как выбрать площадку и с чего начать продажи
- Ozon или Wildberries: где выгоднее торговать? Сравниваем маркетплейсы
- Кому нужно ставить кассовый аппарат?
- Штрафы за нарушения по онлайн-кассам в 2021 году
- Вопросы и ответы про маркировку товаров
- Обязательные реквизиты чеков ККТ и БСО в 2021 году
- Переход на новый ФФД 1.2: сроки, изменения, реквизиты чеков
- Маркировка одежды
- Маркировка постельного белья и других видов текстиля
- Штрафы за нарушение правил маркировки товаров
Расторжение договора из-за коронавируса может потребоваться, если выполнение его условий становится невозможным или ненужным. Расторгнуть договор можно следующими способами:
- заключив с контрагентом дополнительное соглашение о расторжении;
- отказавшись от исполнения договора, но только в том случае, если такая возможность предусмотрена его положениями;
- обратившись в суд с иском о расторжении договора из-за невозможности его исполнения (по причине влияния коронавируса).
К расторжению договора нужно подготовиться — прежде всего, стоит получить заключение об обстоятельствах непреодолимой силы. С 26 марта такие заключения абсолютно бесплатно выдают региональные торгово-промышленные палаты (ТПП) (письмо ТПП «Об организации…» от 26.03.2020 № ПР/0316).
После получения заключения, подтверждающего факт влияния эпидемии на возможность исполнения условий договора, можно приступить к процедуре расторжения.
Важно! Информация о том, что при ЧС и карантине договоры теряют силу, не соответствует действительности. Ни при режиме чрезвычайной ситуации, ни при ограничительных мероприятиях автоматически действие договоров не прекращается. Эти обстоятельства могут стать основанием для прекращения действия договора по причине форс-мажора, однако расторгать каждый договор придется в индивидуальном порядке.
Если контрагент не против расторжения договора, потребуется составить и оформить соответствующее дополнительное соглашение. Оно составляется в той же форме (как правило, простой письменной), что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Процедура расторжения договора состоит из следующих этапов:
- Направление предложения (оферты) контрагенту.
- Получение согласия (акцепта).
- Заключение дополнительного соглашения.
В условиях пандемии встречаться для подписания дополнительного соглашения лично не стоит. Если есть возможность, лучше обменяться электронными документами, а бумаги выслать по почте или отложить обмен до лучших времен.
Чтобы расторгнуть договор в судебном порядке, нужно:
- Предложить второй стороне договора расторгнуть его, заключив дополнительное соглашение. Даже если предложение будет отклонено, оно послужит доказательством того, что требование о досудебном урегулировании спора, установленное п. 2 ст. 452 ГК РФ, было исполнено.
- Подать исковое заявление в суд. В иске стоит ссылаться на то, что исполнение договора невозможно из-за коронавируса. К заявлению рекомендуется приложить заключение, выданное ТПП.
Итак, расторжение договора при коронавирусе происходит в обычном порядке, но лишь если в нем есть условие о прекращении обязательств в случае, когда их исполнению препятствуют обязательства непреодолимой силы (форс-мажор). Получить заключение о форс-мажоре можно в региональной ТПП. Главное — доказать, что исполнить договор невозможно именно из-за влияния коронавируса.
- письмо ТПП от 26.03.2020 № ПР/0316
- Гражданский кодекс РФ
Обращаю внимание, что перед выбором стратегии поведения арендатора необходимо проанализировать конкретный договор аренды недвижимого имущества. В зависимости от условий такого договора могут быть заблокированы или запрещены отдельные права арендатора.
| Организация или ИП входит в Перечень (ОКВЭДы по Постановлению № 434) | Организация или ИП не входит в Перечень (ОКВЭДы по Постановлению № 434) | |
| Доступ в помещение (БЦ или ТЦ) не прекращен | – получение отсрочки оплаты аренды до 01.01.2023 за период до отмены режима карантина;
– получение 50 % отсрочки оплаты аренды до 01.01.2023 на период с момента отмена режима карантина до 01.10.2020; – расторжение договора без штрафных санкций, возврат гарантийного платежа (депозита); * снижение и/или освобождение от арендной платы (приостановка аренды) путем переговоров; |
– расторжение договора без штрафных санкций, возврат гарантийного платежа (депозита);
* снижение и/или освобождение от арендной платы путем переговоров; |
| Доступ в помещение (БЦ или ТЦ) прекращен | – получение отсрочки оплаты аренды до 01.01.2023 за период до отмены режима карантина;
– получение 50 % отсрочки оплаты аренды до 01.01.2023 на период с момента отмена режима карантина до 01.10.2020; – освобождение от оплаты аренды за период отсутствия доступа в помещение; – расторжение договора без штрафных санкций, возврат гарантийного платежа (депозита); * снижение и/или освобождение от арендной платы путем переговоров; |
– освобождение от оплаты аренды за период отсутствия доступа в помещение;
– расторжение договора без штрафных санкций, возврат гарантийного платежа (депозита); * снижение и/или освобождение от арендной платы путем переговоров; |
Если у организации или ИП в основном коде деятельности в ЕГРЮЛ указан код ОКВЭД, который указан в Постановлении Правительства № 434, и договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности (или чрезвычайной ситуации) – в Москве с 05.03.2020, то такой арендатор имеет право на получение отсрочки (арендных каникул).
Если арендатор соответствует этим условиям, то он имеет право на отсрочку оплаты арендных платежей за период с 05.03.2020 (в Москве) до окончания режима повышенной готовности. При этом оплата отсроченных платежей должна быть произведена арендатором равными частями в период с 01.01.2021 до 01.01.2023.
В случае отмены режима повышенной готовности ранее 01.10.2020, то за период с даты окончания режима повышенной готовности до 01.10.2020 г. арендатор имеет право на оплату арендной платы в размере 50 %. При этом оплата оставшихся 50 % также происходит равными частями в период с 01.01.2021 до 01.01.2023.
По закону вы не имеете право на получение отсрочки по арендным платежам. Тем не менее в сложившейся ситуации арендодатели добровольно идут на предоставление арендных каникул в целях удержания арендатора. В случае непредоставления вам арендных каникул рекомендуется направить арендодателю уведомление о расторжении договора аренды и дальнейшее проведение переговоров с целью заключения дополнительного соглашения об отсрочке платежей.
Законодательством не предусмотрена обязанность арендодателя снизить арендатору плату за пользование помещением, не важно входит арендатор в Перечень № 434 или нет. Однако, по практике арендатор может направить арендодателю уведомление о снижении стоимости или расторжении договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств) и вступить с арендодателем в переговоры. С высокой долей вероятности, учитывая сложившуюся в связи с пандемией обстановку на рынке аренды, массовое освобождение арендных площадей, арендодатель будет вынужден пойти на существенное снижение арендной платы. В среднем по рынку Москвы, такое снижение достигает 50 %. Снижение арендной платы оформляется подписанием между сторонами дополнительного соглашения, простого письма или уведомления будет недостаточно.
В случае, если ваш бизнес пострадал от пандемии, а именно: вы перестали вести деятельность или существенно сократили ее объемы, доход вашей организации существенно снизился, то вам необходимо направить уведомление о расторжении договора аренды и требование о возврате депозита. При наличии достаточных оснований и учитывая позицию Верховного суда по этому вопросу в случае возникновения конфликта, суд с большей вероятностью встанет на сторону арендатора.
|
Является ли коронавирус форс мажором по договорам аренды? В целом ситуация с коронавирусом является форс мажором. Однако обстоятельства неприодолимой силы не распространяются на отсутствие у должника необходимых денежных средств! |
В новой редакции право расторгнуть договор в одностороннем порядке есть только у субъектов малого и среднего предпринимательства. И только у тех, кто в наибольшей степени пострадал от коронавирусной инфекции (согласно перечню правительства, составленному по кодам ОКВЭД).
Право на расторжение возникнет только в случае, если арендодатель не снизит арендную плату контрагенту по его просьбе или откажет в ином изменении условий договора. На сколько цена должна быть снижена, в законе не уточняется. Соглашение должно быть заключено в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора с таким требованием. Уменьшить размер арендных взносов можно на срок до года. Право на односторонний отказ возникает, если договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Проблемы материального характера в связи с коронавирусом возникли не только у юрлиц, но и у людей, арендующих жилье. На законодательном уровне особых правил для изменения заключенных ими договоров аренды не ввели. Поэтому возможность снижения или отсрочки арендной платы им следует обсуждать с арендодателем, ссылаясь на форс-мажорные обстоятельства.
Инициировать такие переговоры следует путем направления арендодателю письма с обоснованием факта наличия форс-мажора и изложением своих предложений по изменению порядка внесения платы за аренду.
Не исключено, что арендодатель пойдет навстречу пожеланиям арендатора. Однако он не обязан это делать. Поэтому арендатору надо быть готовым к тому, что его предложения не будут приняты. Если же договоренность об изменениях достигнута, ее нужно оформить дополнительным соглашением к договору.
Пять вопросов о новых правилах расторжения договоров аренды
- Меры, предпринимаемые против эпидемии коронавируса, расцениваются как форс-мажорное обстоятельство, дающее право на освобождение от санкций за неисполнение условий договора, действовавшего на момент возникновения форс-мажора, и на возможность пересмотра правил оплаты по нему.
- При коронавирусе приобрела значимость принадлежность имущества, сдаваемого в аренду. Законодательно установлены правила отмены и отсрочки для платежей по федеральной собственности, введены правила для отсрочки и уменьшения платежей за имущество коммерческого назначения, арендуемое у регионов, муниципалитетов и частных лиц. Льготой в виде отсрочки платежей по федеральной собственности могут воспользоваться субъекты малого и среднего бизнеса. Отмена оплаты по федеральной собственности и отсрочка платежей по коммерческой недвижимости возможны только для работающих в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. Во всех иных ситуациях (в т. ч. по договорам аренды жилья) вопрос изменения правил оплаты за аренду решается по согласованию с арендодателем.
- Невзирая на то, по какому из оснований будет осуществляться пересмотр порядка внесения арендной платы, инициативу в этом вопросе необходимо взять на себя арендатору. В адрес арендодателя он должен направить предложение с требованием (если есть основания, обязывающие пересмотреть условия внесения платежей) или просьбой об изменении условий по оплате, предусмотренных договором аренды. Достигнутые договоренности закрепляются дополнительным соглашением.
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Допустим, вы владелец ресторана в большом арендованном помещении. Основную прибыль заведению приносят не повседневные бизнес-ланчи и клиенты «с улицы», а банкеты, корпоративы и прочие мероприятия. Такова специфика: заказчикам нравятся ваши удобные отдельные залы и большая парковка перед рестораном. Но вот беда: 38 мероприятий уже отменили, а арендная плата никуда не делась.
Или другая ситуация: вы организатор крупного ежегодного форума на 10 тыс. участников. Иностранные спикеры, партнеры-рекламодатели, аренда какого-нибудь стадиона или павильона на «Крокус Экспо». А тут бах — и запрет на мероприятия свыше 5 тыс. человек. Форум приходится отменять, деньги за билеты — возвращать, а огромные издержки остаются.
Если нечто подобное случилось с вами, нужно тут же хвататься за свои договоры и смотреть, что именно там написано в разделе про форс-мажор. Могут быть такие вариации:
«Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не выполнившая обстоятельств полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить (форс-мажор)».
Или так:
«Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием чрезвычайных непредвиденных и непредотвратимых обстоятельств, возникших в течение реализации обязательств по Договору, которые нельзя было разумно ожидать при заключении Договора, либо избежать или преодолеть, а также находящиеся вне контроля Сторон Договора. В частности, к таким обстоятельствам относятся: стихийные бедствия (землетрясение, наводнение, ураган), пожар, массовые заболевания (эпидемии), забастовки, военные действия, террористические акты, диверсии, ограничения перевозок, запретительные меры государств, запрет торговых операций, в том числе с отдельными странами, вследствие принятия международных санкций и другие, не зависящие от воли сторон договора (контракта) обстоятельства».
Чтобы сложившаяся из-за коронавируса ситуация была признана форс-мажором в вашем конкретном случае и в вашем договоре, нужно доказать три вещи:
- Сам факт, что это событие вообще случилось (например документ Всемирной Организации Здравоохранения о том, что это пандемия).
- Распространение коронавируса как чрезвычайное и непредотвратимое обстоятельство. То есть вы не могли его предусмотреть заранее, чтобы предпринять какие-то меры.
- Наличие причинно-следственной связи между форс-мажором и вашей невозможностью исполнить обязательство. Это самое сложное: вам нужно доказать, что мероприятие или бронь отменили именно по причине коронавируса. Например, в случае с рестораном клиент может сообщить о своем решении просто по телефону. Но чтобы увеличить ваши шансы на признание ситуации форс-мажором, нужно собирать письменные заявления об отказе с обязательным указанием его причины — пандемии коронавируса.
Чтобы снизить свои расходы по тем договорам, которые у вас уже есть. Вы должны по ним платить, но нечем, — еще не пришел доход.
Что можно сделать
- Отменить или снизить сумму, которую вы должны заплатить.
- Поставить на паузу — взять арендные каникулы или каникулы по обслуживанию. Например, вы наняли какую-то команду на проект и должны ей платить — поэтому обещаете рассчитаться, но позже.
- Перенести арендный или любой другой договор на иную дату (если речь идет о мероприятии) и таким образом отсрочить свой платеж по нему.
- Сделать рассрочку платежа. Это на крайний случай, потому что сильно легче не станет — просто расходы растянутся во времени.
Как это всё сделать (по крайней мере, попытаться)
- В судебном порядке. Можно расторгнуть договор и попробовать признать этот факт в суде — ссылаясь на форс-мажор.
- Путем переговоров. Это лучший из всех вариантов — потому что самый дешевый.
- На медиации. Если вы не договорились с арендодателем или подрядчиком на переговорах, можно позвать независимого профессионального посредника — он разработает процедуру и поможет найти решение, устраивающее обе стороны.
Вообще, сейчас лучший момент для проверки контрагентов на адекватность. Да, будут те, кто полезет за вашим последним рублем, прикрываясь договором и не обращая внимания на форс-мажор. Но ведь пандемия коронавируса когда-нибудь закончится (будем верить в это), а подобных подрядчиков впредь будут уже обходить стороной. Поэтому лучшая стратегия для контрагентов сегодня — принять, что все мы оказались в тяжелых финансовых и социальных условиях, и совместно договориться о рассрочке, переносе, бартере или других решениях, которые устроят обе стороны.
Какая юридическая квалификация верная? Давайте разбираться.
Коронавирус (пандемия COVID-19) – одна из разновидности инфекций, которая привела и будет приводить к юридическим последствия, ранее не имеющим подобного распространения на территории РФ. Тут расторжение сделок, отказ от обязательств, возмещение убытков, в том числе упущенная выгода. Все это может сопровождаться судебными спорами, банкротством. Это само по себе приводит к многочисленным запросам клиентов (юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и физических лиц) на тему как можно оценить сам коронавирус?
На текущий момент оптимальны четыре подхода к квалификации:
- Коронавирус как существенное обстоятельство, приводящее к расторжению или изменению договора — ст.450, 451 ГК РФ;
- Коронавирус как форс-мажор (обстоятельство непреодолимой силы) – ст.401 ГК РФ;
- Коронавирус как событие, позволяющее прекратить обязательства из договора в связи с невозможностью его исполнения – ст.416 ГК РФ;
- Коронавирус как отдельное и специальное основание, прямо предусмотренное в договоре как приводящее к его прекращению – ст.407 ГК РФ.
Немного комментариев по каждому подходу.
Согласно ст.401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Соответственно, предприниматель по умолчанию несет ответственности и доказывать обратное придется только ему. А учитывая оценочный характер норм (чрезвычайность и непредотвратимость), то это будет сложно и трудно.
Согласно ст.416 ГК РФ Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Но в случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.
Следовательно, если одной из сторон удастся доказать, что коронавирус это препятствие, которое вообще не позволят исполнить обязательство. Например, введет запрет на посещение конкретной территории, и она является единственным местом исполнения обязательства, само исполнение представляет интерес только в течение времени запрета, то у такого варианта есть шансы на подтверждение.
Что делаем:
- Поднимаем договор аренды. Это именно тот случай, время пришло, пора прочитать условия договора, который заключали.
- Находим раздел, посвященный расторжению договора. Смотрим на что имеет право арендатор.
Стандартные условия расторжения договора аренды
А) расторгнуть договор, уведомив арендодателя за 1, 2 или 3 месяца. Помечаем для себя эти условия. Если срок уведомления 2 месяца и более – этим путем идти лучше не стоит, а лучше поискать другие лазейки в договоре.
Б) договор не подлежит расторжению до окончания срока действия. Условие, конечно, жесткое. Но это обязательства, которые Вы на себя взяли.
В) расторжение возможно при нарушении арендодателем обязательств. И воспользоваться этим условием затруднительно, потому что нарушения арендодателя придется доказать.
Отметим, что из вышеперечисленных оснований расторжения только план А со сроком 1 месяц позволит избежать потерь для арендодателя.
3. До принятия решения о расторжении договора изучите графу «Ответственность» в договоре аренды. Там могут быть штрафные санкции за одностороннее расторжение договора, такие как утрата депозита по договору аренды, например.
4. Если ни одно из вышеперечисленных условий не подходит для расторжения идем дальше. Изучаем положения о форс-мажоре. Раньше никому не нужная оговорка теперь приобрела чрезвычайную актуальность. Изучаем внимательно, что написано про форс-мажор.