Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок регистрации переуступки по ДДУ в росреестре». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Одной из функций Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно — Росреестр) является государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на такое имущество (п. 1 Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).
Однако не все договоры, связанные с передачей прав на недвижимость, необходимо передавать в Росреестр для регистрации. Например, не нужно обращаться в Федеральную службу с просьбой зарегистрировать договор, если заключены соглашения о смене кредитора в сделке о купле-продаже квартиры, дома, земельного участка или иной недвижимости (ст. 551 ГК), даже если она входит в состав предприятия (ч. 8 ст. 2 закона «О внесении изменений…» от 30.12.2012 № 302-ФЗ).
Обращаться в Росреестр с заявлением о регистрации сделки, предметом которой выступает смена кредитора, нужно только в двух случаях:
- если изначальный договор касался аренды недвижимости (ст. 609 ГК);
ВАЖНО! Если арендуется здание или сооружение, то регистрация необходима только в том случае, если соглашение заключено минимум на год (ст. 651 ГК), однако если такое здание, сооружение включено в состав предприятия, то срок аренды значения не имеет (ст. 658 ГК).
- если изначальное соглашение касалось участия в долевом строительстве (ст. 48 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Как зарегистрировать в Росреестре договор переуступки по ДДУ
Помимо постановки на учет самого договора, цедент и цессионарий должны зарегистрировать передачу прав по нему.
Переход прав подлежит регистрации не только в случаях, когда первоначальное соглашение касалось аренды недвижимости и участия в долевом строительстве, но также в случаях, когда меняется кредитор в соглашениях, касающихся:
- продажи или дарения недвижимого имущества;
- отчуждения недвижимости под выплату ренты;
- аренды имущественного комплекса (предприятия);
- и в других предусмотренных законодательством случаях.
При этом проходить процедуру регистрации сделки не требуется, ключевым будет зафиксированный в Едином государственном реестре недвижимости факт перехода прав.
Подводя итоги, необходимо вновь обратить внимание на различие оснований и процедур регистрации сделки и перехода прав по ней. Переход прав на недвижимость в любом случае подлежит учету, а вот регистрация сделки об уступке права требования требуется только в 2 случаях: если первоначальный договор касался аренды недвижимости (за некоторыми исключениями) или участия в долевом строительстве.
Нaпишитe цeccию в пиcьмeннoй фopмe. B нeй oбязaтeльнo дoлжны быть yкaзaны cлeдyющиe cвeдeния:
📝 Дaтa и гopoд зaключeния.
📝 Aдpeca и пacпopтныe дaнныe oбoиx yчacтникoв cдeлки — пpoдaвцa и пoкyпaтeля.
📝 Дaнныe o зaключeннoм дoгoвope ДДУ — eгo пopядкoвый нoмep, дaтa зaключeния, ocнoвныe cвeдeния o cтopoнax.
📝 Aдpec мecтoнaxoждeния oбъeктa нeдвижимocти, пpaвa нa кoтopый пoдлeжaт пepeycтyпкe, и тexничecкиe xapaктepиcтики бyдyщeгo жилья.
📝 Oцeнкa пpaвa тpeбoвaния — cтoимocть пepeycтyпки, тo ecть cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль плaтит пpoдaвцy.
📝 Пopядoк pacчeтa и peквизиты — чaщe вceгo oплaтa пpoиcxoдит пocлe гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, для пepeдaчи дeнeг иcпoльзyют нaличный pacчeт, бaнкoвcкyю ячeйкy или aккpeдитив.
📝 Пepeчeнь дoкyмeнтoв, кoтopыe пoдлeжaт пepeдaчe oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю — нaпpимep, ocнoвнoй ДДУ и пepвичныe плaтeжныe дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют oплaтy зacтpoйщикy oт пepвoгo дoльщикa, a тaкжe cpoки пepeдaчи бyмaг.
📝 Пpaвa и oбязaннocти oбeиx cтopoн пo дoгoвopy.
📝 Пoдпиcи cтopoн c pacшифpoвкoй.
B cocтaвлeнии дoгoвopa ecть oдин нюaнc. Ecли вы пoлyчили пиcьмeннoe coглacиe зacтpoйщикa нa пepeycтyпкy пpaв, мoжeтe пpoпиcaть в цeccии eгo oтвeтcтвeннocть пepeд дoльщикoм. To ecть пpocтo пepeнecитe oбязaннocти зacтpoйщикa из дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в цeccию. B этoм cлyчae мoжнo бyдeт тpeбoвaть нeycтoйкy зa cpыв cpoкoв cтpoитeльcтвa и дpyгиe зaдepжки в cдaчe дoмa.
Baжнo: цeccию жeлaтeльнo cocтaвлять в нecкoлькиx экзeмпляpax, в зaвиcимocти oт кoличecтвa yчacтникoв cдeлки. Oдин ocтaeтcя y пpoдaвцa, втopoй y пoкyпaтeля, тpeтий бyдeт xpaнитьcя в Pocpeecтpe. Дoпoлнитeльныe экзeмпляpы мoгyт зaпpocить бaнки и зacтpoйщики.
Как оформить переуступку новостройки. Пояснения Росреестра
Пoceтитe пoдpaздeлeниe Pocpeecтpa в вaшeм peгиoнe либo oбpaтитecь в ближaйший MФЦ. Пpeдocтaвьтe coтpyдникy:
📌 opигинaл дoгoвopa o дoлeвoм yчacтии в cтpoитeльcтвe;
📌 дoгoвop o пepeycтyпкe пpaвa тpeбoвaния пo ДДУ;
📌 квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины;
📌 пacпopтa oбeиx cтopoн cдeлки — пpoдaвцa и бyдyщeгo влaдeльцa пpaвa тpeбoвaния;
📌 нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa и пoкyпaтeля нa пpoвeдeниe cдeлки;
📌 paзpeшeниe o пepeycтyпкe пpaв oт кoмпaнии-зacтpoйщикa;
📌 cпpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм или oбязaтeльcтвo oплaчивaть ocтaтoк cyммы;
📌 paзpeшeниe oт бaнкa нa cдeлкy, ecли пpoдaвeц зaключил ДДУ c иcпoльзoвaниeм кpeдитныx cpeдcтв.
Пpeдocтaвляйтe opигинaлы вcex дoкyмeнтoв. Ecли нeт вoзмoжнocти пpeдocтaвить opигинaл, coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ мoжeт пpинять нoтapиaльнo зaвepeннyю кoпию.
Гocyдapcтвeннyю пoшлинy зa peгиcтpaцию пepeycтyпки пpaвa тpeбoвaния нeдвижимocти oплaчивaют зapaнee. Ee paзмep cocтaвляeт 350 ₽ для физичecкиx и юpидичecкиx лиц, пoшлинy вceгдa oплaчивaeт пoкyпaтeль.
Пocлe тoгo, кaк coтpyдник пpимeт дoкyмeнты, oн выдacт pacпиcкy c пepeчнeм пpинятыx бyмaг и cpoкoм внeceния измeнeний в ДДУ. Oбычнo oн cocтaвляeт 10 днeй. B нaзнaчeннyю дaтy coтpyдник Pocpeecтpa выдacт oбpaтнo пpинятыe дoкyмeнты и yвeдoмит o внeceнии измeнeний в дoгoвop дoлeвoгo yчacтия.
Пocлe peгиcтpaции дoгoвopa пepeycтyпки пpaв ждитe, кoгдa зacтpoйщик ввeдeт дoм в экcплyaтaцию. Oн пpиcвoит eмy пoчтoвый aдpec, oфopмит кaдacтpoвый пacпopт нa caм oбъeкт и кaждyю квapтиpy, cocтaвит пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии квapтиp и выпoлнит pяд дpyгиx дeйcтвий. Bыдacт вaм зaвepeннyю кoпию paзpeшeния нa ввoд в экcплyaтaцию и пoдпишeт aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
Oбpaтитecь в Pocpeecтp или MФЦ, чтoбы зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти. Пpeдocтaвьтe coтpyдникy:
✔ пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции;
✔ цeccию и дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe;
✔ кoпию paзpeшeния нa ввoд в экcплyaтaцию;
✔ aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы;
✔ квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины.
Paзмep пoшлины cocтaвляeт 2 000 ₽ для физичecкиx лиц, 22 000 ₽ для юpидичecкиx.
Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpимeт дoкyмeнты, выдacт pacпиcкy c пepeчнeм бyмaг и дaтoй, кoгдa нyжнo зaбpaть иx. Cpoк peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти — 10 paбoчиx днeй. Кoгдa пpидeтe в Pocpeecтp, пoлyчитe oбpaтнo opигинaлы дoкyмeнтoв и выпиcкy из EГPН c пoдтвepждeниeм пpaвa coбcтвeннocти.
Pacxoды нa oфopмлeниe цeccии нeceт пoкyпaтeль. Oн oплaчивaeт чacть гocyдapcтвeннoй пoшлины в paзмepe 350 ₽. Cyммa, кoтopyю цeccиoнep плaтит цeдeнтy, зaвиcит тoлькo oт тpeбoвaний пoкyпaтeля.
Нaлoг пpи пpoдaжe квapтиpы пo пepeycтyпкe фикcиpoвaнный, cocтaвляeт 13% oт выpyчки — тo ecть oт paзницы cyмм пpи зaключeнии ДДУ и пepeдaчи пpaвa.
Нaпpимep: Aлeкcaндp зaключил ДДУ c зacтpoйщикoм и зaплaтил eмy 1 000 000 ₽. Чepeз гoд peшил пpoдaть пpaвo тpeбoвaния зa 2 000 000 ₽. Eмy пpидeтcя зaплaтить 13% oт выpyчки — тo ecть oт 1 000 000 ₽. Cyммa нaлoгa — 130 000 ₽. Aлeкcaндp дoлжeн зaпoлнить дeклapaцию и oплaтить нaлoг, инaчe к нeмy бyдyт пpимeнeны caнкции: нaпpимep, штpaф.
Пepeycтyпкa ипoтeчнoй квapтиpы
Этa пpoцeдypa cлoжнee, чeм пpocтaя пepeycтyпкa квapтиpы, пpиoбpeтeннoй зa личныe cpeдcтвa. Нyжнo бyдeт выплaтить кpeдит, пpeждe чeм пpoдaвaть пpaвo тpeбoвaния, инaчe бaнк нe выдacт paзpeшeниe и нe cнимeт oбpeмeнeниe. Ecли xoтитe coвepшить cдeлкy пpи нeвыплaчeннoй ипoтeкe, пpoкoнcyльтиpyйтecь c юpиcтoм, кaк пpoдaть квapтиpy в ипoтeкe пo пepeycтyпкe.
Процедура регистрации договора цессии в Росреестре
Написать комментарий
Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади. Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.
Еще один вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную компанию, и расплачивается квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через переуступки.
В общем, такие сделки проводят:
- инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
- дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
- подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.
В переуступке нет ничего криминального, это обычная практика.
В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.
Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.
Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле.
Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.
До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотрят акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.
| Продавец-физлицо | Компания |
| Оригинал справки застройщика о том, что у продавца нет долгов и все свои обязательства дольщик выполнил; | Договор долевого участия; |
| платежные поручения об оплате договора долевого участия; | акты взаиморасчетов между компанией и застройщиком; |
| справка о снятии обременения, если продавец покупал квартиру в ипотеку; | договоры подряда; |
| оригинал договора долевого участия; | счета-фактуры; |
| оригинал договора уступки долевого участия. | учредительные документы; |
| доверенности на представителя; | |
| протокол решения собрания акционеров об одобрении крупных сделок — нужен, если сделка с акционерным обществом, АО. |
Если после регистрации переуступки в Росреестре право требования на квартиру захочется еще кому-то переуступить — так можно. Никаких ограничений по количеству переуступок нет. Но как только дом сдадут, а дольщики перестанут быть дольщиками и зарегистрируют право собственности, — нужно будет заключать обычный договор купли-продажи.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.
Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.
Квартира в строящемся доме не может быть продана с помощью обычного договора купли-продажи, потому что на момент сделки она еще не существует физически и юридически. По факту она представляет собой обязательство застройщика передать готовое жилье в срок, определенный договором участия в долевом строительстве.
Именно для таких случаев существует особый тип сделок – переуступка прав требования. Как правило, переуступку используют при продаже недвижимости на поздних этапах строительства. Это могут делать как юридические лица, которые специализируются на сделках с недвижимостью, так и обычные граждане.
Да, покупка квартиры по переуступке с использованием ипотеки возможна.
Да, передать права по переуступке можно неограниченное количество раз (если иное не установлено договором участия в долевом строительстве).
Первоначальная цена может быть ниже поскольку квартира по ДДУ была приобретена на более раннем этапе строительства. Также стоимость может отличаться, если квартира была приобретена компанией, которая занимается перепродажей и купила несколько квартир по оптовой цене.
Да, как правило, программы господдержки распространяются на приобретение квартиры по переуступке прав по ДДУ в случае, если договор переуступки заключен с юридическим лицом (не инвестиционным фондом).
Да, закон не содержит ограничений на использование средств материнского капитала для улучшения жилищных условий, поэтому вы также можете приобрести жилье по переуступке прав по ДДУ с использованием маткапитала, в том числе при приобретении квартиры в ипотеку.
Однако следует помнить, что такие сделки проверяются Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства, а они в свою очередь могут не дать разрешение на использование сертификата при малейших подозрения о ненадежности застройщика.
Договор может называться называется по-разному — соглашение об уступке, договор уступки или цессии и т.п. Суть от этого не меняется.
Я выше писала, что большинство Застройщиков вместе с согласием сами составляют договор переуступки. Покупатели и продавцы подписывают договор в его офисе.
Если договор будет составлять Застройщик, то советую покупателям внимательно его прочесть. Еще лучше вместе с юристом. Иногда Застройщики вписывают невыгодные для покупателей пункты.
Например, у меня было два случая, когда Застройщик указывал такой пункт — покупатель в случае срыва Застройщиком сроков строительства не имеет право с него потребовать неустойку. Естественно потребовали убрать данный пункт, иначе покупатели не вышли бы на сделку.
Еще покупателям нужно проследить, чтобы в договоре было указано про список полученных документов после регистрации. После сделки у покупателей обязательно должны остаться на руках не только зарегистрированный договор уступки, но и договор долевого участия и справка об оплате квартиры от продавцов. Продавцам эти документы уже будут не нужны, они должны остаться у покупателей.
Экземпляров договора должно быть от количества сторон плюс один в Рег.палату. Например, один продавец и два покупателя — минимум 4 экземпляра.
Если покупатели с ипотекой, то сначала им нужно согласовать составленный экземпляр договора со своим банком. Некоторые банки сами оформляют договора за отдельную плату. Когда договор уступки с банком будет согласован, покупатели подписывают ипотечный договор.
Если продавцы не полностью расплатились с Застройщиком, в самом договоре переуступки указываются условия о переводе долга на покупателей. На это обязательно потребуется согласие/согласование Застройщика.
Я крайне советую покупателям передавать деньги продавцам только ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ договора переуступки. Не стоит передавать деньги продавцам на руки и тем более до регистрации.
Способ оплаты заранее указывайте в договоре переуступки. Опишу 2 самых распространенных способа:
-
Банковская ячейка. В день подачи договора в МФЦ продавцы с покупателями идут в любой банк и на имя покупателей арендуют сейфовую ячейку. Покупатели кладут в эту ячейку деньги за покупку. После этого им выдадут чего им дадут ключ. Сотрудник банка составит соглашение о том, что продавцы могут забрать деньги только когда принесут договор переуступки с печатью о регистрации сделки. Далее покупателям нужно передать ключ от ячейки продавцам. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Ячейку арендуют обычно на месяц.
Если покупатели с ипотекой, обычно ячейку арендуют в их банке. В ячейку покупатели кладут свой первоначальный взнос. Когда продавцы принесут зарегистрированный договор уступки, они забирают эти деньги. Через некоторое время ипотечный банк также перечисляет на счет продавцов остальные деньги по ипотеке. Обычно в течение 1-2 недель.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатели переводят деньги со своего счета на счет аккредитива. После сделки продавцы приносят в банк зарегистрированный договор переуступки, и сотрудник банка переводит деньги уже на их счёт. Цена услуги от 2 000 рублей + комиссии за перевод.
По закону уступка требования допускается после полной оплаты или с одновременным переводом долга на нового участника строительства. Поэтому, заключая такую сделку, необходимо проверить, в каком объеме по договору рассчитался первый участник строительства.
1. Если требования оплачены полностью. В таком случае для перехода права требования к другому лицу не нужно получать согласия застройщика, если иное не предусмотрено договором. На практике большинство строительных компаний включают в договоры долевого участия пункт о том, что уступка требования невозможна без согласия застройщика. В таком случае получение согласия застройщика обязательно.
2. Если требования оплачены не полностью. Если участник долевого строительства не рассчитался в полном объеме, новый участник долевого строительства получает право требования в том объеме, в котором оплата была произведена первым участником строительства, и одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы по договору.
- название объекта долевого строительства ( полный строительный адрес строящегося жилого дома и номер квартиры);
- цену уступки права;
- сроки расчетов по договору;
- условие о том, что обязательства участника долевого строительства перед застройщиком выполнены в полном объеме;
- реквизиты первоначального договора долевого участия или предшествующих договору уступки требования.
Образец договора уступки права требования квартиры
Образец договора уступки права требования квартиры с участием банка
Если требования по договору оплачены не полностью, необходимо получить согласие застройщика на уступку. На практике вариантов получения такого согласия от застройщика может существовать несколько: одни компании оставляют для согласования строчку в договоре долевого участия, в других — от застройщика направляется письмо о согласии на уступку. Если оплата произведена не полностью, в договоре должно содержаться условие о переводе долга на приобретателя прав. Оплата по договору уступки прав требования происходит по согласованию сторон, в подавляющем большинстве случаев покупатель передает продавцу деньги при подписании договора, до его регистрации в Росреестре.
Ситуация, когда квартира приобретена инвестором (физическим лицом) непосредственно у застройщика, а затем уступается новому покупателю, — самый простой случай уступки права требования. Возможен вариант, когда первым инвестором является не физическое лицо, а подрядчик или поставщик материалов.
Если первоначальным инвестором является подрядчик, обычно между ним и застройщиком существует договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам — договору долевого участия и договору подряда — производится зачет. В этом случае покупатель должен проверить указанные договоры, документы о выполнении работ, соглашения о зачете, справку от застройщика, подтверждающую, что зачет произошел и контрагенты не имеют друг к другу взаимных претензий.
Возможна еще более сложная ситуация, когда между подрядчиком и застройщиком существует договор поставки или подряда, но договор участия в долевом строительстве при этом заключается не с подрядчиком, а с застройщиком. Оплата производится не в адрес застройщика, а в адрес поставщика или подрядчика. В таком случае между застройщиком, подрядчиком и инвестором, которому уступаются права требования на квартиру, заключается трехстороннее соглашение или выдается письмо с просьбой об исполнении обязательств в пользу третьего лица, в котором застройщик просит произвести оплату не в свой адрес, а в адрес подрядчика.
В таком случае производится оплата подрядчику, от него покупатель получает соответствующий платежный документ и справку о том, что деньги им получены, далее необходимо получить справку от застройщика о том, что строительная компания эту оплату признает и считает, что задолженность за квартиру погашена. Все эти документы необходимо иметь при совершении уступки (указанные документы должны быть в оригинале, поскольку копии, в том числе заверенные, могут быть не приняты судом в качестве доказательства).
Рекомендуем ознакомиться с подробной статьей о покупке новостройки Как купить квартиру у подрядчика
Как и договор долевого участия в строительстве, договор уступки прав требования по договору подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для регистрации необходимо предоставить (в оригиналах):
- три экземпляра договора уступки права требования (два экземпляра для сторон договора и один экземпляр для Росреестра);
- письменное согласие застройщика (если договор долевого участия в строительстве в качестве одного из условий предусматривает получение согласия застройщика на уступку прав требования);
- если оплата по договору произведена полностью, справку от застройщика о том, что оплата полностью произведена;
- если оплата произведена не полностью, в таком случае на государственную регистрацию должно быть представлено соглашение сторон о переводе долга по договору на нового участника долевого строительства и согласие застройщика на перевод долга.
Для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора. Срок, отведенный для регистрации договора по закону, составляет 18 календарных дней, однако на сегодняшний день приказом Управления срок государственной регистрации данного договора сокращен до 10 рабочих дней. Размер государственной пошлины для регистрации договора уступки права требования по договору долевого участия составляет 200 рублей, затраты по регистрации делятся между сторонами договора.
О состоявшемся переходе прав нужно уведомить застройщика. Застройщик должен получить информацию о том, что уступка произошла, и свои обязательства по передаче квартиры он теперь должен выполнять уже в отношении нового лица. Для этого в адрес строительной компании направляется уведомление, составленное в простой письменной форме. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе, желательно приложить к уведомлению договор уступки (для этого он сразу составляется в четырех экземплярах).
После государственной регистрации договор уступки обретает законную силу. С этого момента прежний участник долевого строительства утрачивает все права на объект, вместо него в договор включается новый инвестор, в дальнейшем именно перед ним должен будет выполнить свои обязательства застройщик.
ВС разъяснил, нужно ли регистрировать цессию
Регистрация ДДУ защищает вас юридически в спорах с застройщиком:1. Дает договору правовую силу. При заключении договора застройщик обязуется передать недвижимость покупателю. Но это пока всего лишь обещание, которое не имеет юридической силы. Чтобы соглашение стало официальным документом,его нужно поставить на учет в Росреестре. Никакие подписи и печати этого не заменят!2. Дает вам статус дольщика и делает возможным возврат денег. Без регистрации ДДУ вы не будете считаться дольщиком по закону, сколько бы денег вы ни вложили в строительство по факту. И вернуть деньги в случае недобросовестного строительства тоже будет нельзя.3. Поможет в суде. Если между застройщиком и покупателем начнутся споры, то договор с регистрационной отметкой будет необходим для суда.
Не вносите деньги в строительство до регистрации договора в реестре! Оплата после регистрации гарантирует две вещи:1. У застройщика в порядке вся документация: он получил разрешение на строительство, у него нормальный проект и есть право собственности на землю. Т.е. действия застройщика соответствуют требованиям закона.2. Эта недвижимость закреплена за дольщиком и ее не продадут кому-то другому за период между оплатой и последующей регистрацией.Т.е. если заплатите раньше, чем зарегистрируете ДДУ, то в этот временной промежуток вы будете уязвимы для мошеннических действий со стороны застройщика.
Бывает первичная регистрация, когда вы — первый дольщик со своего дома, который регистрирует договор. Для первичной регистрации застройщик должен предоставить весь пакет документов по своей деятельности:- разрешение на строительство вашего конкретного объекта (не квартала!);- уставная и учредительная документация;- проект, заверенный гендиректором застройщика (декларация, допвключения) и заключение о соответствии проектной декларации;- свидетельство о регистрации юрлица;- договор поручительства по обязательствам застройщика;- план объекта недвижимости с местоположением, описанием жилых и нежилых помещений и машино-мест;- договор страхования или договор поручительства банка, если такой договор заключается на каждого дольщика.Т.е. при первичной регистрации будут дотошно проверять работу застройщика.
Кстати, по закону вы как заявитель можете в пакете документов не предоставлять разрешение на строительство и проектную декларацию. Росреестр может сам запросить их в единой системе жилищного строительства или у выдавшего органа — всего за 2 рабочих дня.Если из вашего многоэтажного дома кто-то уже зарегистрировал ДДУ (хотя бы один), то данные о застройщике уже будут занесены в реестр. И в таком случае подают только личные документы дольщика для установления права собственности: ипотечное соглашение (если берете жилье в ипотеку), согласие супруга на покупку (если состоите в браке) или свидетельство о рождении (если собственником будет несовершеннолетний).Если вы вдруг уже внесли деньги, то это должно быть оформлено. Не забудьте подать копию квитанции, но лучше не платите раньше регистрации.
Для регистрации нужно подать заявление в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Как это сделать:- прийти в подразделение Реестра по месту нахождения недвижимости;- подать заявление через местный МФЦ;- через юристов.Узнать адреса ЕГРН и МФЦ в вашем регионе/городе можно на их официальных сайтах или через справочную службу.
Электронная регистрация сделки при покупке жилья в новостройке: инструкция
Какэто происходит:1. Заключается сам ДДУ с подписями сторон и печатью застройщика.2. Подается заявление (в электронном или печатном виде). К заявлению прилагаются документы.Если после регистрации ДДУ вы хотите сразу получить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в установлении права собственности на недвижимость, то укажите об этом в заявлении.3. Гос. орган выдает вам расписку о принятии пакета документов на рассмотрение. В ней должна быть опись всех документов, которые вы приложили к заявлению, стоять дата обращения, название регистрационного органа и Ф.И.О должностного лица, который принял документы. А также контактные данные лица, к которому нужно обращаться за ответом по рассмотрению заявки.4. За зарегистрированным ДДУ приходят лично, для получения подают паспорт и расписку.Сам бланк заявления можно взять в МФЦ. Если вы подаете на регистрацию в онлайн режиме, то заявление заполняется, а расписка выдаются также в электронном виде, через систему.
На регистрацию установлена госпошлина: для физлиц — 350 рублей, для юрлиц — 6000 рублей. Пошлины можно посмотреть в Налоговом Кодексе РФ.Важно:застройщик не имеет права навязывать дольщику услугу регистрации ДДУ. Тем более, что пошлина для юр. лиц в 20 раз больше, а платить в итоге все равно придется вам. Вы вполне можете сделать регистрацию сами и всего за 350 рублей.
Тогда пройдет регистрация переуступки прав по ДДУ без приостановки. Что необходимо для регистрации договора переуступки:
- подать заявление;
- предоставить грамотно составленный договор переуступки. Если вам нужна регистрация переуступки в Росреестре в МК-Град цена и сроки данной процедуры будут приемлемые;
- первичный ДДУ с Застройщиком;
- чек по оплате пошлины государству;
- согласие стороны застройщика на осуществление сделки по переуступке прав;
- согласие банка, в случаях с ипотекой;
- согласие одного из супругов.
Стоит отметить, что в Росрестре регистрируют документы на протяжении восьми рабочих дней с того момента как были поданы документы. Стоит отметить, что цена регистрации переуступки в Росреестре без приостановок оглашается специалистами. Необходима обязательная регистрация цессии, без которой у договора переуступки не будет юридических оснований.
Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве представляет собой форму сделки, в которой одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц. Данная процедура оформления имеет юридически законную силу только в случаях приобретения жилых помещений в новостройках и применяется в отношении обязательств, ранее возникших на основании договора участия в долевом строительстве.
Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах. Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимости объекта и гарантийных обязательствах застройщика. Права, равно как и обязанности первоначального инвестора, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.
- дольщиком должна быть полностью уплачена стоимость по основному соглашению, либо сумма задолженности перейдет одновременно с правом требования;
- оформление уступки возможно только до подписания контрагентами акта о сдаче готовой квартиры;
- уступка по такой категории сделок требует обязательной регистрационной процедуры в органах Росреестра.
Для возможности передать сторонним лицам свое право, дольщик должен надлежащим образом зафиксировать свое право путем внесения полной стоимости по исходному соглашению. В качестве альтернативы, статья 11 Закона № 214-ФЗ допускает передачу остатка долга перед застройщиком одновременно с передачей прав иному лицу.
Как проверить подпись регистратора
Если же помещение покупалось с помощью привлечения заёмных средств банка, или же в рассрочку у застройщика, то кроме права собственности и требования, передаются также и долговые обязательства по выплате полной суммы за данную квартиру.
| Продавец квартиры | цедент — именно он купил квартиру у застройщика, и решил уступить своё право другому лицу |
| Покупатель квартиры | цессионарий — покупатель права требования |
| Требования | то есть, цессионарий приобретает право требовать от застройщика своевременной сдачи объекта строительства в пользование дольщиков |
| Аренды на нежилое помещение | такая сделка актуальна для ведения бизнес |
| Долговые обязательства | другие права и обязательства |
Безвозмездность не запрещена законом, но может привести к неприятным налоговым последствиям для обеих сторон.
Цедент, он же продавец права и первичный покупатель квартиры, покупает её по довольно низкой цене на начальном этапе строительства.
Первичный покупатель окупает свои затраты и получает сверху прибыль, вторичный покупатель имеет возможность купить именно ту квартиру, которая ему нравится, а застройщик — получает свои средства.
Процесс цессии имеет свой закономерный порядок, нарушение которого может привести к тому, что сделка будет признана недействительной.
Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.
Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.
Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:
- Зарегистрированный Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
- Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
- Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
- Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
- Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
- Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
- Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
- Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
- Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
- Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.
ДДУ является официальным документом, который подписывается с застройщиком. Он подтверждает, что гражданин приобрел квартиру в недостроенном многоквартирном доме.
В этом случае человек выступает не просто покупателем недвижимости, а участником строительства.
С помощью такой покупки удается сэкономить значительное количество средств, так как покупка квартиры в процессе строительства дома считается выгодным процессом.
Только подписание ДДУ покупателем и застройщиком не означает, что документ приобретает юридическую силу. Решение разных спорных вопросов через суд возможно исключительно после регистрации такого документа. Наиболее востребованной считается электронная регистрация ДДУ, обладающая многими преимуществами и простотой. Только после данного процесса инвестор становится официальным дольщиком.
Многие застройщики требуют внесения платы до непосредственной регистрации. Но такое решение является рискованным для покупателей, так как существует вероятность, что они столкнулись с мошенником. Если договор не будет зарегистрирован в Росреестре, то им невозможно будет воспользоваться в суде для разрешения разных споров или предъявления прав на квартиру.
Электронная регистрация ДДУ, как и другой способ регистрации, означает:
- все документы, имеющиеся у застройщика, прошли тщательную проверку;
- обеспечивается юридическая чистота сделки;
- отсутствуют проблемы с проектом и правоустанавливающими документами, имеющимися у застройщика;
- все действия компании выполняются на основании положений ФЗ №214.
Правильно зарегистрированное соглашение обладает на обратной стороне специальным штампом. Дополнительно на нем ставится подпись и печать уполномоченного работника Росреестра. Такому соглашению в учреждении присваивается уникальный номер.
Если человек подписал ДДУ с застройщиком, то у него возникает вопрос, как происходит электронная регистрация ДДУ. Процесс делится на последовательные этапы:
- Собираются все необходимые документы.
- Делается цифровая электронная подпись.
- На сайте Росреестра выбирается раздел, позволяющий получать разные электронные услуги.
- Находится услуга, предлагающая выполнить регистрацию ДДУ в электронном виде.
- Заполняется заявка, для чего вносятся данные в специальную форму.
- Указывается цель обращения в Росреестр.
- Вносятся сведения о кадастровом номере недвижимости, а также приводится информация о застройщике и покупателе.
- Указывается метод, с помощью которого будут получены документы после регистрации, так как для этого выдается выписка из ЕГРН, для чего можно оформить электронный вариант выписки или получить ее в отделении Росреестра.
- Прикрепляются к заявлению отсканированные документы.
- Подтверждается процедура с помощью цифровой подписи.
За счет использования сайта Росреестра предлагается скидка в 30% в процессе уплаты пошлины за регистрацию. Стандартно пошлина для физлиц равна 350 руб., а для компаний она составляет 6 тыс. руб. Использование скидки позволяет значительно снизить расходы.
Регистрация ДДУ в Росреестре в электронном виде доступна только при наличии электронной подписи. Для ее оформления надо обращаться в специализированные организации, причем они оказывают данную услугу только за определенную плату.
Стоимость оформления подписи может значительно отличаться в разных регионах. Она варьируется от 4 до 6 тыс. руб. Поэтому если выполняется процесс регистрации ДДУ в Росреестре частным лицом, которому не нужно далее пользоваться электронной подписью, то целесообразно напрямую обращаться в организацию.
Важно заранее подготовить документы, необходимые для регистрации ДДУ. Договор долевого участия фиксируется в ЕГРН на основании следующей документации:
- непосредственное соглашение, подписанное с застройщиком;
- копия паспорта заявителя;
- заявление на регистрацию;
- проектная декларация;
- дополнительные соглашения, составляемые с застройщиком;
- если заявитель состоит в браке, то дополнительно требуется нотариально заверенное согласие супруги на сделку.
При необходимости может потребоваться другая документация. Стоимость электронной регистрации ДДУ является невысокой для физлиц, а за счет подачи документов электронным способом можно рассчитывать на скидку в размере 30%.
Сбербанк предлагает возможность электронным способом зарегистрировать ДДУ. Данная организация напрямую сотрудничает с Росреестром. Воспользоваться этим методом можно только при условии, что для покупки квартиры в строящемся доме используется ипотека, оформленная в Сбербанке.
К преимуществам обращения за регистрацией в Сбербанк относится:
- для выполнения процесса от гражданина требуется только ДДУ, подписанный с застройщиком;
- срок электронной регистрации ДДУ через Сбербанк составляет от 5 до 7 дней;
- при таком способе регистрации сделки банк снижает ставку процента по ипотеке на 0,1%.
Хотя при этом методе не требуется самостоятельно регистрировать цифровую подпись, все равно услуга Сбербанка является платной. Стоимость немного отличается в разных регионах, но находится в пределах 7 тыс. руб. В эту сумму входит госпошлина за регистрацию.