Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека на двоих когда собственники не в браке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Когда один из заемщиков находится в браке, это может усложнить процедуру вплоть до отказа от покупки недвижимости. Основная проблема в том, что официальный супруг одного из созаемщиков, решивших взять имущество совместно с другим лицом, будет иметь права на эти квадратные метры, так как объект куплен в браке.
Решается такая задача просто – составлением брачного договора либо согласием официального супруга на покупку. В последнем случае он сможет претендовать на половину от собственности, оформленной на жену(мужа). Полностью исключить из сделки третье лицо без развода нельзя.
Гражданский брак – это совместное проживание двух человек, оно не порождает юридических последствий. Поэтому желательно сразу задуматься о том, как избежать возможных проблем в будущем.
Вот несколько простых рекомендаций:
- Надежнее всего проводить оплату через кассу финучреждения и указывать себя плательщиком. В этом случае, гражданский супруг, который не является владельцем недвижимости, вправе потребовать от второй стороны возврата своих средств, внесенных для погашения кредита, и уплаты процентов по ставке, утвержденной Центробанком.
- При долевой собственности каждый должен вносить платежи от своего имени или со своего счета. Обязательно сохранять все чеки и квитанции – такими документами можно доказать, кто именно и в какой сумме вкладывался в недвижимость.
- Определить порядок деления собственности до оформления ипотечного соглашения.
- Рассмотрите возможность сделать страховку не только на имущество, но и на жизнь и здоровье. При трагических обстоятельствах – потери трудоспособности или утрате жизни долг не перейдет на второго созаемщика и будет покрыт за счет страховой выплаты.
- Если хотите защитить свои интересы – откажитесь от роли поручителя.
Порядок оформления ипотеки на двух заемщиков довольно стандартен: подается заявка, предоставляются документы, подписываются договора. Каждый участник должен подготовить полный пакет бумаг и присутствовать на разных этапах сделки. Например, чтобы оформить в Сбербанке заем на покупку готовой недвижимости требуются следующие документы:
- анкеты заемщика и созаемщика;
- паспорта;
- СНИЛС, водительские права или другой документ, подтверждающий личность, на выбор заемщиков;
- справки о доходе (действительны в течение тридцати дней от даты выдачи);
- документы по имеющемуся жилью, если оно используется в качестве залога.
Для каждой кредитной программы банки устанавливают практически одинаковые требования к документам, разница чаще всего касается только способа подтверждения дохода.
Прежде чем взять жилье в совместную ипотеку, нужно определиться с будущим видом долевой собственности:
- право общей совместной собственности — когда жилье разделено на комнаты и у каждого владельца есть отдельный техпаспорт на его часть жилья и свой лицевой счет. Пример — обычная коммунальная квартира;
- общая долевая собственность — у каждого созаемщика в собственности находится некоторая часть жилья (1/2, 1/3 и так далее).
Банки охотно выдают ипотечные кредиты супругам, которые находятся в зарегистрированном браке. По закону супруги являются созаемщиками и владельцами приобретаемого жилья в равных долях, даже если жена сидит в декрете и выплаты производит только муж. Если созаемщики являются близкими родственниками, банк одобрит оформление залоговой квартиры в общую долевую собственность. Если квартира ранее не была разделена на комнаты и продается целиком, оформить общую совместную собственность будет сложнее, чем долевую. Проще всего купить в общую совместную собственность коммунальную квартиру, где уже есть разделение на комнаты.
Прежде чем искать человека для совместной покупки жилья в кредит, нужно учесть следующие нюансы:
- в договоре нужно указать порядок действий в случае, если один из созаемщиков не сможет платить;
- родственные, деловые и дружеские отношения со временем могут испортиться. В договоре кредитования должно быть указано распределение долевой собственности, которое устраивает обе стороны. Если плательщиком является только один человек, стоит взять второго поручителем, а не созаемщиком;
- оспорить через суд право собственности созаемщиков по договору ипотеки сложно, но можно. Для этого необходимы твердые доказательства того, что человек не исполнял свои обязанности по договору.
Важный момент: плательщик, который погашает кредит за собственника, не являясь совладельцем жилья, — невозможная для банка ситуация. Теоретически плательщик может принимать деньги от родственников или третьих лиц для оплат кредита, но плательщик обязательно должен быть совладельцем недвижимости.
Начнем с того, что никакого гражданского брака не существует, такого понятия нет в российском законодательстве. Браком в России признается только союз, зарегистрированный в государственных органах ЗАГС (Семейный кодекс РФ, ст. 1, п. 2). Имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью (за исключением имущества, полученного одним из супругов в наследство или в дар). Если брак официально не зарегистрирован, то и совместной собственности у пары быть не может.
«Российское законодательство не приравнивает гражданские отношения между мужчиной и женщиной (то есть сожительство) к брачным отношениям, а потому не распространяет на них нормы о правовой защите супругов, — отмечает руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — К сожалению, известно немало случаев, когда после прекращения фактических брачных отношений женщина или мужчина остается ни с чем, поскольку все имущество в период сожительства приобреталось на имя второй половины».
Даже если в покупке квартиры финансово участвовали оба гражданских супруга, собственником будет тот, на чье имя она оформлена.
Если при расставании официальный владелец откажется добровольно разделить квартиру с бывшим сожителем, то доказать участие последнего в сделке будет очень сложно. Такое возможно, если пара позаботилась обо всем заранее и предоставила необходимые доказательства того, что на квартиру потрачены деньги обоих. Это могут быть, например, расписки официального владельца квартиры о получении определенной суммы денег на покупку жилья от его гражданского супруга или супруги.
Пара может также составить письменное соглашение о покупке недвижимости, подкрепив его подтверждением безналичного перевода денег на конкретные цели. На судебное решение также могут повлиять свидетельские показания, подтверждающие, что пара долго жила вместе, имела общий быт и т. д.
Самый простой способ защитить свои права, покупая недвижимость в незарегистрированном браке, — оформить ее в общую долевую собственность, то есть выделить доли покупателей. В этом случае никому не придется доказывать свое участие в покупке, поскольку доля каждого сожителя установлена в момент приобретения имущества и внесена в государственный реестр (ЕГРН), отмечает Светлана Краснова.
При заключении такой сделки можно выделить как равные доли, так и неравные — с учетом размера вклада каждого из гражданских супругов.
«Такая покупка недвижимости ничем не отличается от приобретения квартиры физлицами в складчину, — поясняет руководитель компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — В данном случае при составлении договора нужно будет обозначить доли, которыми будут владеть гражданские супруги, — чаще всего это 50 на 50, но могут быть и другие договоренности, например 30 на 70».
Оформляя долевую собственность, покупатели должны помнить, что каждый из них имеет право продать, завещать, подарить свою долю кому захочет, но преимущественное право покупки остается за вторым совладельцем.
Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.
Поэтому и здесь стоит подготовиться к возможному разделу имущества заранее. Во-первых, как уже было сказано выше, можно сразу выделить доли каждого супруга. Во-вторых, когда пара наконец решит официально зарегистрировать брак, она может заключить брачный контракт, указав в нем, что это имущество нажито совместно и подлежит разделу как приобретенное в браке, то есть по Семейному кодексу.
Но все-таки, как говорят риелторы, самый надежный вариант страховки — это покупка недвижимости в официальном браке.
Без штампа в паспорте: как безопасно купить квартиру в гражданском браке
Все чаще молодые люди задаются вопросом совместной покупки жилья вне брака. Пары, которые не желают оформлять свои отношения, но при этом хотят иметь свое жилье, сегодня могут прибегнуть к ипотечному кредитованию на отдельных условиях.
Еще совсем недавно банки категорически отказывались давать кредиты лицам в так называемом «гражданском браке». Связано это было со сложностями раздела такого имущества и долговых обязательств в случае, если пара решит расстаться. Однако сегодня финансовые организации все чаще предлагают варианты совместной ипотеки для не зарегистрированных пар, ведь их доля в стране приближается сегодня к 20%. Терять такой большой сегмент потенциальных заемщиков банки не хотят.
Главное, что нужно уяснить, собираясь взять ипотеку на двоих – будущая квартира для пары вне брака будет оформлена не в совместную, а в долевую собственность. Не являясь родственниками, они будут соинвесторами на тех условиях, которые были поставлены изначально. Чаще всего именно такую схему предлагают банки для ипотеки вне брака. В этом случае будут защищены интересы каждого из гражданских супругов.
Конечно, банк не будет настаивать на том, чтобы ипотека была оформлена в долях, однако обязательно предупредит, что в противном случае, даже если второй из супругов будет внесен в договор как поручитель, квартира перейдет в собственность основному заемщику.
Лучшим вариантом будет стать соинвесторами и оформить долевое соглашение. В этом случае дополнительными документами должно быть оговорено участие каждого в приобретении недвижимости и выплатах по кредиту. Обычно доли распределяются по соглашению в процентных соотношениях. Например, если один из созаемщиков выплачивает первоначальный взнос в размере 30%, а второй будет платить оставшиеся 70% в виде ежемесячных платежей, то справедливым будет договор о долях 30 к 70. Однако это может решить сама пара. Большинство, как показывает статистика, предпочитает делить ответственность пополам независимо от вклада каждого.
При этом нужно помнить, что при невыполнении своих обязательств перед банком одним из заемщиков полная ответственность перейдет на второго. То есть если в процессе выплаты кредита пара решит расстаться и один перестанет платить свою часть платежей, банк стребует уплаты задолженности в полном объеме со второго. Это одна из причин, почему банки охотнее выдают ипотеку «на двоих», у них есть дополнительная страховка, к тому же при рассмотрении заявки считают совокупный доход, а ваша платежеспособность значительно повышается.
Сам процесс получения ипотеки для созаемщиков мало отличается от стандартной процедуры для семейных пар, но имеет ряд особенностей. Например, вам придется собирать два пакета документов и оформлять две заявки. Кроме того, банк может потребовать оформить дополнительные бумаги, составить договор о распределении долей, застраховать каждого из заемщиков и даже оформить брачный договор, где будет прописана процедура разделения ответственности при расставании.
Возможность разрыва пары, не состоящей в браке – особенно опасная сторона решения о совместной ипотеке. Дело в том, что разводясь муж и жена могут сослаться на Семейный кодекс и делить имущество и долги согласно его положениям, в неофициальных отношениях это невозможно. Потому Важно определить как долю участия каждого из созаемщиков в выплате кредита, так и долю в будущей собственности. Именно исходя из этих документов и договоров, заключенных еще при подаче заявления на ипотеку, будет зависеть исход раздела долговых обязательств и самой квартиры в случае расставания. В противном случае, если пара не найдет мирного решения, последуют судебные тяжбы между собой и с банком, которые могут привести к изъятию залогового имущества.
Российские суды нередко рассматривают гражданский договор одновременно как соглашение между супругами об определении режима собственности. Например, если они оба фигурируют в качестве покупателей, приобретающих равные доли в квартире, то, скорее всего, суд посчитает, что именно этим договором о приобретении жилья супруги установили, что каждому из них в его личную собственность переходит соответствующая доля в квартире. Например, такая позиция была применена в решении Нагатинского суда г. Москвы по делу № 02-0395/2016 (02-12309/2015).
Также нужно иметь в виду: закон не содержит правила о том, что имущество, нажитое гражданами в незарегистрированном браке, безусловно становится их общей долевой собственностью. Для этого требуется их совместное ясно выраженное волеизъявление с согласованием размера долей в общей собственности (Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 29 января 2015 г. по делу № 33-367/2015). Это значит, что при заключении договора о приобретении квартиры нужно определить долю каждого из будущих супругов. Если один из них вносит большую сумму в качестве первоначального взноса, логичнее определить его долю в большем размере. При этом если не указать размеры долей, то по умолчанию они будут равнозначными – у каждого по 1/2.
В случае если покупатели так и не решат вступить в законный брак, то правовой режим имущества будет определяться по правилам главы 16 Гражданского кодекса РФ: у каждого владельца доли будет преимущественное право на приобретение доли другого владельца. Если же они будут спорить о цене выкупа, то можно будет обратиться в суд и провести судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости доли. Вот только процедура эта затратная, дешевле будет решить вопрос миром.
Живем вместе и хотим взять ипотеку, но в брак вступить не можем
Если один из будущих супругов погибнет после приобретения квартиры в общую долевую собственность, то доля погибшего войдет в его наследственную массу и второй будущий супруг претендовать на нее не сможет (если же брак зарегистрирован, супруг становится наследником первой очереди).
В случае заключения брачного договора – а сделать это можно в любое время – нужно учитывать, что он вступает в силу со дня регистрации брака.
Если кредит взял один из супругов до свадьбы, то квартира принадлежит ему. Однако в законах есть понятие неотделимых улучшений. В браке, пока ипотечный заёмщик гасил долг — а мы уже знаем, что делал он это априори из общего семейного бюджета — недвижимость приобретала эти самые неотделимые улучшения. И второй супруг может потребовать, в том числе в суде, половину ипотечных платежей, внесённых во время совместной жизни.
В соответствии с нормами Семейного кодекса, регулирующего отношения имущественного характера между супругами в процессе семейной жизни и после развода, семейная пара имеют право сами определять, как будут строиться их имущественные отношения. Может использоваться как СК РФ, так и специально составленный договор между мужем и женой.
Если супруги не заключают договор, в этом случае на них будут распространяться нормы Семейного кодекса. В случае составления соглашения, этот документ будет основным при рассмотрении споров имущественного характера, которые могут возникнуть после развода.
Семейная пара имеет выбор – заключить между собой договорные отношения, которые будут предусматривать правила по разделу их имущества во время развода или выполнять требования, установленные государством.
Если рассматривать вопрос ипотеки, которая была оформлена до заключения брака, руководствуясь Семейным кодексом РФ, можно утверждать, что все нажитое каждым по отдельности супругом до брака остается в его собственности (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ). В связи с этим делить такое имущество после его расторжения никто не должен. Но только в том случае, если ипотека была полностью выплачена до вступления пары в брак.
Квартира, купленная заемщиком до официальной регистрации отношений, по закону принадлежит только ему, и второй супруг (супруга) не может в соответствии с законом претендовать на эту жилплощадь в целом или на какую-либо ее часть.
Нужно также учесть, что есть определенная юридическая тонкость в вопросе ипотеки, которая оформлялась до заключения брака. В соответствии с ней бывший муж или жена может требовать получения компенсации за часть кредитных взносов. Если в процессе раздела имущества будет участвовать опытный адвокат, то и на часть жилья, приобретенного в ипотеку, второй супруг также может претендовать, так как взносы по кредиту платились из общего семейного бюджета, что позволяет трактовать такую недвижимость как частично совместно нажитой в соответствии со статьей 37 СК РФ.
Семейный кодекс позволяет также предъявлять такие требования также и не работающему супругу (супруге), так как доход, который зарабатывал один из них принято по СК РФ считать общим.
Сегодня нет общего сформированного судебной практикой подхода к решению этой проблемы, поэтому решение будет приниматься индивидуально в каждом конкретном случае, если вопрос вынесут на рассмотрение суда.
Если во время брака добрачные обязательства одного из супругов выполнялись за общий семейный счет, и если при этом эти обязательства привели к получению права собственности на квартиру, это может быть основанием для признания ее совместной собственностью в определенной части.
В этом случае доли каждого супруга будут определены как неравные по статье 39 СК, если осуществлялась частичная оплата неделимого имущества супругов за совместные средства в соответствии со ст. 133 ГК РФ.
В связи с этим, чтобы не возникали ситуации, при которых заемщику придется отдать часть жилья или компенсировать его деньгами бывшей второй половине, не возлагать надежду на опыт и профессионализм адвоката, желательно составить контракт во время заключения брака. И в этом документе оговорить все вопросы материального плана, включая право владения ипотечной квартирой.
Ипотека на двоих, или как взять ипотеку в «гражданском браке»
- заявление от всех созаемщиков
- анкета нового собственника (при включении нового собственника в состав созаемщиков)
- паспорт нового собственника (если он старше 14 лет)
- свидетельство о рождении нового собственника (если возраст менее 14 лет)
- документы, подтверждающие родство (свидетельство о браке, свидетельство об усыновлении и т.д.)
- документ-основание перераспределения доли (договор дарения, договор купли-продажи и т.д.)
Созаемщик — человек, который вместе с основным заемщиком отвечает за своевременное погашение ипотечного кредита. Если заемщик перестает платить, ответственность перед банком будет нести созаемщик. Рассмотрим три случая изменения состава созаемщиков, разрешенных банком.
Например: Илья и Светлана — муж и жена. Илья — основной созаемщик, квартира оформлена на двоих. Супруги развелись, кредит еще не погашен. Договорились, что квартира остается Илье, а Светлана выходит из состава должников.
Например: Та же ситуация, но представим, что дохода Ильи недостаточно для оплаты кредита. Просто добавить нового созаемщика нельзя, можно только заменить. Вместо бывшей супруги созаемщиком становится, например, отец Ильи.
Например: Илья, будучи основным заемщиком, при разводе решил передать свою долю в квартире бывшей жене Светлане. Она станет единственным собственником, и по условиям банка, статус основного (титульного) заемщика должен перейти к ней.
- заявление от всех созаемщиков
- анкета нового созаемщика
- паспорта всех действующих и новых заемщиков/созаемщиков
- документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость оставшегося заемщика/нового заемщика/созаемщиков
- кредитный договор и документы на объект недвижимости (например, договор купли-продажи, договор долевого участия, договор уступки прав требования) и, при наличии, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
- при разводе: свидетельство о расторжении брака и соглашение о разделе имущества
- если развода не было — брачный договор с разделом имущества и обязательств
О том, как поделить ипотечную недвижимость при разводе, читайте в статье «Ипотека при разводе: как делится недвижимость»
Пока вы платите ипотеку, она находится в залоге у банка — на ней есть обременение и распоряжаться свободно вы ей не можете. Но у вас есть вариант предоставить банку другую недвижимость в качестве залога, а с этой квартирой делать, что захотите.
Например: Илья и Светлана оформили в ипотеку однокомнатную квартиру, а через три года купили квартиру побольше и ипотечную однушку решили продать. Для этого нужно переоформить залог на новую квартиру, а после вывести из залога старую.
Гражданский брак и ипотека: тонкие нюансы оформления
- документ-основание возникновения права собственности заемщика (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор передачи (приватизация), разрешение на строительство и др.)
- отчет об оценке стоимости недвижимости
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
- нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на передачу недвижимости в залог, либо заявление залогодателя недвижимсоти о том, что на момент приобретения права собственности он в браке не состоял (нотариальное или составленное в банке в присутствии сотрудника)
- справка из жилищно-эксплуатационного органа об отсутствии зарегистрированных жильцов в жилом помещении или выписка из домовой книги, содержащая сведения о наличии/ об отсутствии зарегистрированных жильцов
- разрешение органов опеки и попечительства в соответствии с требованиями действующего законодательства (при необходимости)
- брачный договор (при наличии)
Важно! При замене залогового объекта недвижимости обременение с предыдущего объекта банк снимает самостоятельно только после регистрации ипотеки на новый объект.
Все нажитое в браке имущество и долги — это совместная собственность. При ипотеке есть и недвижимости, и долги, и все они принадлежат супругам в равных долях. При этом совершенно не важно, кто оформлен как собственник. Даже если это только один супруг, второй по закону имеет точно такие же права.
При заключении кредитного договора оба супруга становятся заемщиками. Обычно один идет как основной, второй — как созаемщик. Основным обычно делается тот, кто имеет больший уровень личной платежеспособности. Но сути дела это не меняет — даже если супруга вообще не имела и не имеет доходов, она все равно имеет аналогичные права на объект.
Проще всего поделить ипотечную квартиру при разводе, когда оба супруга имеют идентичные по размеру права и обязанности. Но если вдруг права оказываются разными, то порой решить вопрос реально только в суде.
Например, жена получила в наследство от умершего дедушки 1 000 000 рублей. И эти деньги она вместе с супругом направила на первый взнос по ипотеке. Была куплена квартира за 5 000 000 рублей.
Получается, что этот 1 000 000 — это личная собственность жены, ее наследство. А вот остальные 4 000 000 — это уже совместная собственность. В итоге жене причитаются 3/5 от квартиры, а мужу — 2/5.
А если в сделке участвовал материнский капитал, то все становится еще запутаннее. Например, при цене квартиры в 5 млн. 1 млн. принадлежит супруге как наследство, а 483 000 из оставшихся 4 000 000 оплачены маткапиталом.
Что в итоге получается:
- доля ценой в 1 000 000 — собственность супруги, полученная в наследство;
- 3 517 000 — эта доля делится между мужем и женой поровну;
- 483 000 (маткапитал) — это равные доли детей и супругов. Например, если детей двое, то каждой стороне полагается доля на 120 750 рублей.
Какой расклад выходит:
- супруге принадлежит доля 1000000+120750+3517000/2. В итоге получается сумма в 2 879 250 рублей;
- доли детей — по 120 750;
- доля супруга — 3517000/2+120750=1 879 250 рублей.
Идеальный вариант — когда ипотека при разводе супругов не делится через суд, когда супруги могут договориться. Идеальный вариант — продолжать платить ипотеку по графику с учетом, что после выплаты квартира будет принадлежать созаемщикам в равных долях.
В этом случае ничего не нужно согласовываться банком, нужно просто договориться между собой, кто, когда и сколько будет платить. Например:
- Супруги после развода остаются жить на общей территории. Тогда они просто скидываются на ежемесячный платеж и совместно оплачивают коммунальные услуги.
- Муж уходит из квартиры, в которой остается жить жена (одна или с детьми). Стороны договариваются о том, как будут вносить платежи: поочередно, складываться пополам на каждый. Коммунальные платежи будет платить тот, кто живет в квартире.
Лучше всего составить обязательство по внесению ежемесячных платежей и заверить его нотариально. Тогда если одна из сторон не станет платить, вторая после оплаты ипотеки за свой счет может требовать возмещение через суд.
Если кто-то вдруг перестанет вносить ежемесячные платежи после развода, второй стороне нужно обязательно все оплачивать за свой счет и фиксировать это. После можно обратиться в суд или банк для решения проблемы. Если не платит, можно лишиться имущества.
Один из вариантов того, как делится ипотека при разводе, — это продажа купленной в ипотеку квартиры. В случае с супругами операция проводится строго с сопровождением банка и с его согласием на сделку.
Как проходит раздел ипотеки в браке при разводе в этом случае:
- Супруги вместе обращаются в ипотечный отдел банка, сообщают о разводе и желании избавиться от ипотечного объекта.
- Банк принимает заявление. Далее любыми способами ищется покупатель на квартиру: через каналы банка, самостоятельно заемщиками. Так как сделка проблемная, придется применить дисконт около 20%, иначе никто не купит.
- Покупатель передает деньги за покупку банку. Тот делит их на две части: одна идет на досрочное погашение ипотечного кредита, вторая — передается бывшим супругам и делится между ними пополам или иным образом.
Бывает так, что у партнеров запутанная семейная история, есть дети от предыдущих браков, проблемы с кредитной историей и подтверждением белой зарплаты. В таком случае оформление ипотеки в гражданском браке может нести определенную выгоду. Можно договориться с супругом/супругой, кто формально будет собственником, а кто реально оплачивает расходы по обслуживанию кредита.
Но в случае ссоры или расставания устный договор не будет являться доказательством в суде. Жилье отойдет тому, кто значится его владельцем.
В целом минусы незарегистрированных отношений при заключении ипотечного договора сводятся к следующему:
- сложный раздел имущества через суд в случае расставания;
- необходимость фиксировать свои расходы на оплату кредита документально;
- ущемление прав детей (если женщина не является супругой и не имеет формальных прав на квартиру, то детей могут даже не прописать по данному адресу);
- невозможность воспользоваться льготными программами (например, для многодетных или молодых семей).
Могут возникнуть сложности при оформлении ипотеки в гражданском браке с материнским капиталом. Часто кредитный договор оформляют на мужа. Ведь жена находится в декретном отпуске – ее доходы совсем малы. В то же время маткапитал направляется на погашение долга только в том случае, если заемщиком выступает законный супруг.
Внимание! Даже если муж и жена живут в неофициальном союзе долго и счастливо, нельзя игнорировать возможность преждевременной смерти одного из них. При расставании у пары есть шанс решить имущественный спор полюбовно. Но в случае смерти собственника вторая половинка реально остается ни с чем. На квартиру теперь претендуют родственники умершего: его родители, дети, братья и сестры.
Если за жилье собираются платить оба, самый простой способ обезопасить себя – изначально поделить квартиру на части. Это могут быть равные доли или неравные. Не обязательно – 50/50. Можно предусмотреть соотношение 30/70 или 20/80. Таким образом, собственность распределяется пропорционально вкладу каждого из супругов.
Оплачивать кредит супруги также будут пропорционально. Либо поровну либо в соответствии с выделенными долями. Обратите внимание, что оформить квартиру на двоих в гражданском браке удобно при получении налогового вычета и при использовании средств материнского капитала. Допустим, у женщины есть средства, полученные на детей в предыдущем браке. Она сможет использовать их на оплату своей доли.
Важно! Если муж и жена расходятся, каждый из них остается собственником своей части жилья. Владелец может продать или завещать свою долю другому лицу, но право преимущественной покупки будет у бывшего супруга.
Ипотечный заем иногда растягивается во времени на 15–20 лет. За это время в жизни семейного коллектива могут произойти изменения. Например, появятся дети.
Если кредит полностью или частично оформлен на женщину, ей легко реализовать свое право на маткапитал. Но если заем оформлял мужчина, единственный выход – вступить в законный брак, чтобы воспользоваться льготой от государства.
Обратите внимание! Иногда клиенты ошибочно полагают, что по вопросам использования семейного капитала должен консультировать банк. На самом деле вопросы погашения займа через МК решает Пенсионный фонд. Туда и нужно обращаться.
Как оформить квартиру в ипотеку на двоих человек?
Ипотека и материнский капитал
Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы
Налоговый вычет по процентам по ипотеке
Когда рефинансирование ипотеки выгодно
Чтобы не остаться у разбитого корыта в случае расставания и разделить все справедливо, следует обратить внимание на способы предотвращения рисков:
- Оформить договор займа перед заключением кредитного соглашения. В нем необходимо указать, кто и в каком размере вносит первоначальный взнос.
- Если заемщик только один, но фактически и вторая половина вкладывает деньги, рекомендуется сохранять чеки по всем операциям о переводах от одного лица другому.
- Оформлять квартиру в общую собственность с указанием долей для каждой из сторон.
Самый оптимальный вариант – это регистрация брака в ЗАГСе, ведь в этом случае участники сделки не только получают юридическую защиту, но и могут использовать госпрограммы, рассчитанные на молодые семьи.
Если пара решила расстаться, здесь возможно несколько вариантов развития событий:
- Квартира достается заемщику полностью. Даже если второй человек тоже вкладывал финансы в погашение кредита, при неучастии в сделке ему придется доказывать свое право на жилье через суд.
- Стороны мирно договариваются о разделе имущества.
Если привлекался созаемщик из пары, квартира будет разделена в равных частях или в долях, указанных в договоре.
Законодательством допускается погашение ипотеки владельцем сертификата, если кредит был оформлен на него и он не находится в зарегистрированном браке. Например, когда сертификат получен женщиной, при совместном проживании с мужчиной она не может погасить его долги государственными средствами – для этого требуется регистрация отношений.
То же самое касается и разведенных супругов: если жилищный кредит был получен одним из них после расторжения брака, бывшая жена не сможет воспользоваться сертификатом, даже если он был получен еще будучи семьей. Исключение – оформленная ипотека в браке — здесь пара после развода может погасить общий долг материнским капиталом.
Оформление ипотечного займа на двоих человек часто практикуется. В банке без особых проблем одобрят такую заявку. Особенно, если заемщики состоят в официальном браке.
Смысл подобной сделки заключается в том, что кредит оформляется на двоих (иногда больше) людей. Вторым лицом может стать супруг, родственник, друг или даже работодатель первого заемщика. В таком случае кредит выплачивает несколько человек, а не один. У банка появляются дополнительные гарантии возврата выданных кредитных средств в случае возникновения непредвиденных ситуаций.
Суммарный доход обоих плательщиков больше и, соответственно, он сможет покрывать ежемесячный платеж по кредиту. В некоторых ситуациях даже нет необходимости в предоставлении сведений о доходах.
Наиболее часто применяемой процедурой можно назвать оформление договорных отношений со вторым человеком, берущим кредитные обязательства. В данном случае долговые обязательства будут разделены между ними поровну, то есть каждый из них будет иметь свою долевую собственность в приобретаемой недвижимости.
Покупка квартиры в браке на одного из супругов
Законом четко обозначено, что родственники наследуют также и долги вместе с имуществом наследодателя. Поэтому банки с готовностью оформляют сделку на родственников или семейные пары, находящиеся в официальном браке. Муж и жена, являющиеся созаемщиками по ипотечному договору, по окончании выплаты становятся собственниками на двоих. Это актуально, если нет брачного контракта, в котором указаны другие условия.
От каждого из супругов требуется предоставить банку свой пакет документов.
Вот как можно погашать ипотеку семейной паре:
- Оба супруга по отдельности погашают ежемесячный кредитный платеж.
- Платит только один из супругов.
Очень выгодно заключать такие сделки семьям, зарегистрировавшим свои отношения совсем недавно. Оформить ипотечное кредитование можно всего один раз. Банк выдаст ипотеку, если заемщики соответствуют таким требованиям:
- брак официально зарегистрирован;
- и мужу, и жене не больше 35 лет.
Многие банки в этом случае выдают кредит на льготных условиях. Процентная ставка снижается, в качестве первоначального взноса может быть принят материнский капитал. Государственной программой для таких семей предоставляется субсидия.
После полного погашения недвижимость будет находиться в совместном владении семьи. Самой большой проблемой в данном случае является раздел имущества, взятого в ипотеку, в случае расторжения брака. Поэтому рекомендуется с самого начала составить брачный договор.
Сейчас очень многие люди живут вместе без официальной регистрации брака. Ранее банки отказывали таким людям в выдаче кредитного займа на двоих. На данный момент почти всегда банки одобряют заявку на совместный кредит гражданским парам, не требуя от них предъявления свидетельства о регистрации брака.
Данный вид ипотечного кредитования имеет свои положительные и отрицательные стороны. Достоинства кредитования:
- Никаких дополнительных условий по данному кредитному продукту нет. Ставка и срок выплаты такой же, как и в обычных кредитных пакетах;
- Сумма, которую сможет предоставить банк, будет больше;
- Заранее оговоренное финансовое участие каждого из заемщиков;
- Каждому из плательщиков после погашения ипотеки будет выделена доля.
Отрицательные стороны:
- отсутствие льгот и субсидий;
- банк более подозрительно относится к заемщикам, находящимся не в браке. Каждому из них придется отдельно доказывать свою платежеспособность.
- при расторжении отношений и выходе одного из участников из кредитной сделки вся финансовая нагрузка ложится на второго заемщика.
Договор заключается на тех же условиях, как и при официальной регистрации брака. Разница лишь в том, что в первом случае после выплаты кредита супруги получают совместную собственность, а во втором — становятся владельцами долей на имущество. Официально гражданские супруги вовсе не являются одной семьей. Банк может заключить с ними кредитный договор на условиях совместного инвестирования. Им выделяется доли в зависимости от того, какую сумму финансовых обязательств по данному ипотечному договору они выполнили.
Рассмотрим простой пример. Гражданская жена, имея свои личные накопленные средства, внесла первоначальный взнос 30% от стоимости приобретаемого имущества. Остальной долг выплатил муж. Значит, они получат во владение: жена 30% в долевую собственность, а муж — 70%.
В случае утраты платежеспособности одного из участников сделки право собственности остается за ним в обязательном порядке.
Бывают ситуации, когда пары распадаются. В данном случае раздел имущества, находящегося в долевой собственности бывших сожителей, не представляет особых проблем.
Даже квартиру, за которую еще не полностью выплачена ипотека, можно продать, поделив средства между бывшими супругами, в зависимости от их финансового участия. Один из супругов может оставить право на владение ипотечным имуществом за собой. Нужно только компенсировать второму созаемщику все затраченные им средства. Бывший супруг, который остался плательщиком ипотечного кредита, может обратится в банк с просьбой пересмотреть срок выплаты кредита и сумму ежемесячного платежа.
Важно! Пункт о порядке решения споров в случае расставания супругов должен быть внесен в договор ипотечного кредитования на двоих.
Помните, что супруги, находящиеся в гражданском браке, не могут претендовать на льготы, предоставляемые банком для официальных семей. Также они не участвуют в государственных программах предоставления субсидий молодым семьям на приобретение жилья.
Подать заявку онлайн в данном случае нельзя. Оба заемщика должны посетить отделение банка, имея при себе документы, удостоверяющие личность. Необходимо отличать данный вид кредитного займа от оформления кредита с участием поручителя. Поручитель будет иметь финансовые обязательства только в случае потери платежеспособности основным поручителем. Созаемщики с самого начала несут долговые обязательства в долях, оговоренных кредитным соглашением.
Оформление данной услуги банка не имеет каких-либо особенностей. Каждый из заемщиков предоставляет:
- паспорт, СНИЛС, идентификационный номер плательщика налогов.
- сведения из трудовой книжки;
- справку из психоневрологического диспансера;
- справку о налогах с доходов физических лиц за последние полгода;
- все документы на приобретаемую недвижимость;
- если заключен официальный брак, необходимо предоставить свидетельство;
- свидетельства о рождении детей.
При оформлении займа на двоих, как и в стандартном случае, к созаемщикам выдвигаются такие требования:
- на момент заключения договора возраст не менее 21 года;
- на момент полной выплаты ипотеки возраст должен быть не более 65 лет;
- на текущем месте работы трудовой стаж для каждого из созаемщиков должен быть более 6 месяцев;
- ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 40% от суммарного дохода участников сделки;
- отсутствие у обоих заемщиков каких-либо иных платежей по крупным займам на данный момент;
- хорошая кредитная история.
Важно! При оформлении долевого займа один из участников сделки может состоять в официальном браке. В данном случае обязательным условием является нотариально заверенное согласие второго супруга на участие в долевом займе.
Если же кредит берут двое лиц, состоящих в гражданском браке, но при этом один из них состоит в официальном браке с третьим лицом, то шансов на получение одобрения по заявке на кредит у таких заемщиков почти нет. Банк сочтет выдачу кредита довольно рискованной в таких условиях.
Ипотека на двоих является отличным решением для граждан, желающих приобрести собственное жилье.
Покупка квартиры до регистрации брака
Законодательство РФ чётко устанавливает порядок наследования как имущества, так и долговых обязательств, поэтому банки охотнее всего выдают кредиты родственникам.
Квартира в ипотеку на двоих супругов – весьма распространённая практика в России. По закону супруги, приобретающие жильё в кредит, автоматически становятся созаёмщиками и собственниками, если иное не указано в брачном контракте.
Покупка квартиры в ипотеку на двоих собственников подразумевает, что каждому супругу придётся собирать свой пакет документов.
При супружеской ипотеке возможны 2 варианта погашения долга:
- Ежемесячные платежи вносит каждый из супругов.
- Платит по ипотеке только один из супругов (к примеру, муж работает и платит, а жена находится в декретном отпуске).
Регистрировать брак или нет – обоюдное дело двух лиц, ведущих совместное хозяйство. Ранее банки не оформляли ипотеку гражданским парам. Но сегодня всё изменилось: 95% кредитных организаций идут на такую сделку, не требуя от созаёмщиков свидетельства о браке.
Условия заключения договора в обоих случаях одни и те же, за исключением одной особенности: зарегистрированные супруги, выплатив ипотеку, получат жилплощадь в совместную собственность, а гражданские – в долевую.
Созаёмщики, не являющиеся членами одной семьи, могут взять ипотечный кредит только при условии, что они выступят соинвесторами. И доли их в квартире распределяются в зависимости от установленных договорённостей и финансового участия каждого из них.
Для оформления сделки надо посетить отделение выбранного для этой цели банка. Онлайн-запрос в рамках такой сделки не действует. При подаче заявления соискателям необходимо иметь при себе все основные документы.
Необходимо различать 2 способа оформления ипотеки на двоих: созаёмщики и поручительство. Оформить жильё в собственность на двоих могут только созаёмщики. Поручитель несёт ответственность по обязательствам только в случае возникновения трудностей с оплатой займа у заёмщика.
Сама процедура оформления ипотечного кредита на двоих – стандартна и не потребует особых временных затрат.
Созаёмщики предоставляют:
Особенности долевой собственности указаны на рисунке ниже. Например, при продаже в случае развода доли второй владелец части квартиры имеет право первоочередной покупки.
Банки разрешают созаемщикам, которые не состоят в браке, взять ипотеку при условии соинвестирования. Доли в недвижимости будут распределены согласно:
- первоначальной договоренности;
- тому, сколько каждый будет выделять средств на погашения ипотеки;
- финансового участия в первоначальном взносе.
Так, если женщина внесла 40% в сумму первоначального взноса, а остальные деньги добавил мужчина, то доля жены, вероятно, будет 40%. Но в договоре доли определяют сами созаемщики, и если гражданский муж готов «простить» своей подруге ее неполный взнос, они могут написать в договоре доли 50/50.
У долевой собственности есть положительные стороны. Ведь по российским законам, квартира, которая куплена не в браке на мужчину, к женщине, с которой он проживает, отношения не имеет. Гражданский супруг не наделен и правом наследования. Есть случаи признания собственности через суд, но это долго и сложно. А при долевой собственности часть недвижимости можно сравнительно легко продать часть квартиры в случае расставания.
При оформлении долевой собственности согласно внесенным средствам есть один существенный минус. Связан он с неравномерным получением налогового вычета. Напомним, что статья 220-я Налогового кодекса России определяет предельную стоимость недвижимости в 2 млн рублей, от которой можно получить имущественный вычет 13%. Кстати, вычет есть и по уплаченным процентам по ипотеке.
В долевой собственности, если доли в квартире распределены не совсем равномерно, вычет, на который каждый имеет право при первой покупке недвижимости, распределяется также неравномерно. При совместном приобретении недвижимости каждый из супругов может претендовать на полный налоговый вычет половины стоимости квартиры.
Например, если Иванов и Петрова приобрели квартиру стоимостью 4 млн рублей и распределили доли как 60 и 40 процентов соответственно, то Иванов получит максимально возможный налоговый вычет в 260 тысяч. А вот его гражданская супруга Петрова может надеяться только на 208 тысяч (13% от стоимости ее доли в 1,6 млн).
Если бы супруги купили квартиру в браке в совместную собственность, они могли бы рассчитывать на налоговый вычет в 520 тысяч (жена тоже получила бы 260 тысяч). А обезопасить себя от потери при разводе муж мог по брачному контракту, который необязательно показывать в налоговой.
В общем, мы пришли к таким выводам, отвечая на вопрос, можно ли оформить ипотеку на двоих не в браке.
Банки могут предложить взять ипотеку сожителям, если они оформят долевую собственность согласно понесенным расходам.
При неравномерном распределении долей можно потерять часть налогового вычета.