Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить реконструкцию дачного дома». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Реконструкция дома в СНТ
- Регистрация в СНТ – пошаговые действия
- Дачная амнистия
- Реконструкция с увеличением площади
- Надстройка второго этажа
- Как получить разрешение на строительство, если реконструкция выполнена
- Что делать после проведения работ
Планируете провести реконструкцию дома на садовом участке? Думаете, что не обязательно регистрировать изменения и можно провести ремонтные работы без последствий? На самом деле, требуется узаконить реконструкцию даже в доме на садовом участке. Неофициальное строительство без разрешительной документации грозит владельцу солидными штрафами.
В I квартале 2020 года процедура оформления была упрощена. Сейчас все равно от владельцев требуется проходить процедуру сбора документов и составлять план. Если провести работы без разрешения, то такую постройку могут признать незаконной, а хозяина обязательно привлекут к ответственности. В любом случае, после получения разрешительного документа потребуется обращаться в Росреестр и архитектуру города, чтобы получить разрешение на ввод жилья в эксплуатацию. Отметим, что все дачные строения, которые не были оформлены, с 1 марта 2020 года признаются самостроями.
Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки на участках, предоставленных для садоводства и дачного хозяйства. На землях для ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов требовалось разрешение. Теперь же в упрощенном порядке можно оформить права собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
Дачную амнистию усложнили. В новом законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2026 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2026 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.
- Практический опыт работы с 2014 года. Проводим кадастровые работы любого уровня сложности;
- Безупречное знание действующих нормативных актов и требований Росреестра;
- Каждый кадастровый инженер имеет лицензию, квалификационный аттестат и допуск СРО;
- Предоставляем юридическое сопровождение на каждом этапе кадастровых работ.
Кадастровые инженеры ГЕОМЕР ГРУПП предоставляют услуги на основании сертификатов, внесенных в государственный реестр. Услуги предоставляются с максимальным уровнем качества в установленные в договоре подряда сроки. При сотрудничестве с нашей компанией, вы можете рассчитывать на индивидуальный подход и лояльность в отношении формирования цены.
Все тарифы услуг представлены в разделе цен. При подписании договора стоимость услуги прописывается в договоре и не меняется на протяжении его срока действия.
Гарантией качества работ является квалификация наших сотрудников и используемое измерительное оборудование, что позволяет исключить риск возникновения ошибок при замерах объекта. Каждый прибор регулярно проходит поверку, а сертификаты и лицензии мы выкладываем на сайте.
Преимущества обращения к инженерам ГЕОМЕР ГРУПП:
- Широкий спектр предоставляемых услуг;
- Безукоризненная репутация среди конкурентов и заказчиков;
- Наличие акций, специальных предложений и гибкой ценовой политике;
- Собственное лицензированное профессиональное оборудование;
- Опытные сотрудники со стажем работ от 5 лет;
- Предоставление результата в оговоренные сроки.
Связаться с нами и получить предварительную консультацию можно позвонив по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21, приехав в один из офисов или оставив онлайн-заявку на сайте.
После изучения вопроса, представитель фирмы составляет договор подряда, в котором указаны права и обязанности сторон, стоимость и сроки реализации работ. Подписав договор, инженер приступает к изучению документов и самого объекта, проводит необходимые замеры и оформляет техническую документацию. При необходимости мы можем помочь зарегистрировать недвижимость в росреестре и помочь с оформлением права собственности.
Представители нашей компании также помогут решить конфликтные ситуации с соседями или другими лицами, имеющими претензии на чужое имущество. Мы поможем составить иск в суд и отстоять свои права.
Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой или капитальным ремонтом. Но это ошибочное мнение. Перепланировка влечет изменения только внутренней части дома, капремонт – замена или восстановление каких-то элементов, а реконструкция – изменение площади и фасада помещения.
Для общего понимания различий вкратце рассмотрим перепланировку и капремонт.
При оформлении разрешения на проведение реновации потребуется понести некоторые расходы. На этапе сбора документов – это оплата услуг специалиста для составления проекта реконструкции – стоимость оговаривается индивидуально, т. к. цена складывается из площади дома и сложности проведенных работ. В расходы стоит включить оформление техпаспорта на дом в БТИ, сумму госпошлины, которая устанавливается в каждом субъекте РФ.
Также оплатить придется госпошлину за регистрацию права собственности на реконструированный дом – 350 р. (пп. 27 п. 1 ст. 333.31 Налогового кодекса РФ).
Как оформить реконструкцию частного дома?
В соответствии с п. 1 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ (далее ФЗ № 256) средства мат. капитала можно использовать на реконструкцию дома при соблюдении нескольких условий:
- исполнение ребенку 3-х лет;
- площадь жилья будет увеличена;
- дом оформлен в совместную собственность;
- площадь жилья на каждого члена не превышает 18 кв. м.
Под реконструкцией принято понимать перечень проведенных работ, которые влекут существенные изменения технических параметров строения.
Они могут касаться следующих моментов:
- размера площади;
- количества этажей;
- инженерных систем;
- конструктивных элементов.
Некоторые владельцы путают понятие «реконструкция» с перепланировкой и проведением капитального ремонта. Подобные мероприятия также позволяют улучшить комфорт проживания или эксплуатации помещения, но имеют ряд существенных отличий. Перепланировка затрагивает внутренние площади, часто связана с возведением перегородок и лестниц. Ремонт проводится с целью замены или восстановления изношенных конструкций, может предполагать капитальный или косметический характер.
Реконструкция связана с глобальностью проводимых изменений, поэтому такие работы должны осуществляться с соблюдением определенных стандартов. Правила и требования определяются на уровне СНиП, градостроительных регламентов и нормативных документов.
Вопрос возможности строительства постройки без разрешения на собственной земле зависит от нескольких обстоятельств. Земельный кодекс выделяет несколько типов земель, классифицируя их по критерию целевого назначения. Нельзя возводить постройки на территориях, которые относятся к особо охраняемым зонам или заповедникам.
Для целей строительства пригодны только земли, которые относятся к населенным пунктам или имеют статус сельскохозяйственных земель. Попытка возведения объекта в зоне угодий водного или лесного фонда гарантирует проблемы с законной эксплуатацией здания.
Строительство объекта на собственном участке без получения разрешительных документов возможно в следующих ситуациях:
- участок поставлен на кадастровый учет;
- строение соответствует градостроительным нормам;
- соблюдены правила пожарной безопасности, требования СНиП;
- объект не планируется использовать для получения прибыли и осуществления предпринимательской деятельности.
Если речь идет о здании высотой более 3-х этажей, то получать разрешение на строительство потребуется в обязательном порядке. Аналогичное требование касается объектов социального значения, для которых действуют жесткие требования в части обеспечения безопасности людей.
Реконструкция многоквартирных домов связана с существенными сложностями, так как при проведении строительных работ важно обеспечить безопасность и отсутствие негативных последствий для строения. Нередко для этого требуется получение разрешения со стороны надзорных органов и проведение инженерно-технических изысканий.
К реконструкции многоквартирных домов относятся следующие виды работ:
- Надстройка либо снос верхних этажей;
- Переустройство чердачного помещения под мансарду;
- Пристройка к зданию дополнительного нежилого помещения;
- Изменение технических характеристик инженерных систем;
- Существенное изменение конструкции оконных и дверных проемов, крыши и конструктивных элементов здания.
Отсутствие предварительных расчетов и инженерных изысканий чревато негативными последствиями для жителей реконструированного здания. Риск может быть связан с появлением чрезмерного веса конструкции из-за возведения нового этажа или мансарды, что может грозить обрушением. Возведение пристроя на подвижном грунте и несоответствие типа фундамента может также привести к проблемам при эксплуатации строения.
Изменения конструкции объекта может привести к проблемам функционирования следующих систем:
- энергоснабжение;
- водоснабжение;
- канализация;
- вентиляция.
Для подтверждения возможности реконструкции предварительно выполняются проектные работы, в ходе которых к учету принимаются строительные нормы и технические характеристики объекта. Специалисты оценивают влияние проведенных мероприятий на надежность и безопасность конструкции, обеспечение уровня комфортности эксплуатации и соблюдения интересов третьих лиц.
Если в результате реконструкции увеличивается нагрузка на сети и иные инженерные системы, то проводится согласование изменений для обеспечения соответствия строительным и иным видам норм. С надзорными органами согласовываются вопросы пожарной и санитарной безопасности.
Игнорирование необходимости проведения проектных работ при реконструкции объекта способно дать лишь временную экономию времени и средств, так как в дальнейшем заказчику придется урегулировать вопросы с надзорными органами. Прохождение такого этапа и оформление документации позволит получить гарантию, что в результате выполнения работ будут выбраны оптимальные технические решения.
Прохождение реконструкции объекта может потребовать много времени и сил. Наиболее сложными считаются ситуации, когда речь идет об особо охраняемых памятниках культуры, проведении масштабных работ или изменении назначения здания.
Процедура предполагает подготовку следующей документации:
- исходно-разрешительный проект;
- топографическая съемка участка;
- градостроительный план земельного участка;
- отчет о санитарно-эпидемиологическом исследовании;
- инженерно-геологические и гидрогеологические изыскания;
- обследование рядом расположенных сооружений;
- технический отчет с итоговыми результатами обследования.
Выявление факта создания опасных условий, причинения вреда людям или окружающей среде чревато для нарушителя наложением административного штрафа в размере от 2 000 до 5 000 рублей. Если речь идет о должностных лицах, то размер наказания может быть увеличен до 35 000 рублей.
В ходе судебных разбирательств может быть вынесено решение о возмещении ущерба. Сумма компенсации определяется с учетом масштаба допущенных нарушений и их последствий.
Ответчика вправе обязать выполнить следующие действия:
- выплатить компенсацию;
- устранить нарушение;
- привести объект к первоначальному виду;
- провести дополнительные работы.
Юридическое лицо могут обязать прекратить на 90 дней деятельность, связанную с проведением реконструкционных работ. Сумма штрафа за неузаконенные действия для организаций способна составлять до 1 млн. рублей. Если застройщик игнорирует требования суда, то сумма наказания увеличивается. Правило прекращения строительной деятельности действует в отношении всех заинтересованных сторон, в том числе арендаторов и подрядчиков.
Для узаконивания реконструкции через суд владельцу объекта потребуется составить иск и подать документ по месту расположения недвижимости. Согласно положениям ГПК споры о самовольных постройках, вопросы изменений конструктивных частей зданий и их технических характеристик рассматриваются районными судами.
Иск составляется в соответствии с действующими правилами. В документе указывается следующая информация:
- наименование организации;
- данные истца и ответчика;
- суть обращения;
- требования и претензии;
- способы разрешения;
- контактные данные.
В нашей стране, как показывает практика, сначала делается реконструкция, а ее документальное оформление откладывается на потом. Авось никто и не заметит.
Но каждый понимает, что рано или поздно реконструкцию дома придется узаконить, дабы избежать проблем в будущем.
Можно ли легализовать уже проведенную реконструкцию дома во внесудебном порядке
Итак, если реконструкция уже сделана, то для ее оформления существуют два пути:
- Мы также можем обратиться в администрацию и пройти процедуру, описанную выше – как должно быть по правилам. Но здесь надо быть уверенным, что реконструкция соответствует всем установленным градостроительным нормам. Иначе, в любой момент администрация может отказать в выдаче разрешающих документов.
- Судебный порядок.
Оформление реконструкции дачного, садового дома
А что будет, если перестроить дом и документально не оформлять?
На самом деле, многие так и делают, более того, даже не задумываются о том, что о реконструкции надо уведомлять и живут десятилетиями.
Надо понимать, что если местные власти проявят интерес к строению, которое не соответствует заявленным параметрам, или «доброжелательные» соседи обратятся с жалобой – то в самый неподходящий момент органы власти выпишут предписание о приведении дома в первоначальный вид.
Помните, что надземных этажей у садового дома должно быть не более трех (мансарда входит в этажность). Он может быть какого угодно года постройки, главное, чтобы собрать документы для регистрации вы успели до 1 марта 2026 года.
Пошаговая инструкция регистрации домов на садовых участках, действующая до 1 марта 2026 года:
- Заказываете технический план. Вместо разрешительных документов при дачной амнистии используется простая декларация, заполненная собственником земельного участка. В ней он указывает характеристики построенного дома. Материал стен – кирпич, количество этажей – 2, и т. п. Декларация является частью технического плана.
- Подаем пакет документов для регистрации в Росреестр. Вместе с техническим планом для регистрации понадобится заявление о постановке на учет жилого дома с одновременной регистрацией права собственности от каждого собственника, и государственная пошлина в размере 350 рублей. Если дом оформляется в долевую собственность, размер пошлины делится на количество владельцев. Документы удобно подавать через МФЦ. Право собственности на дом возникнет на основании технического плана и права собственности на земельный участок.
- Получаем выписку ЕГРН. Выписка из ЕГРН на здание будет результатом процедуры, она будет готова через 10 рабочих дней.
Реконструкция жилого дома на садовом участке, как мы уже упоминали выше, происходит без согласования с органом местного самоуправления. Порядок точно такой же, как при постановке здания на учет:
- Заказываете технический план, заполняете декларацию.
- Подаете в Росреестр заявление об учете изменений жилого дома на основании технического плана. Госпошлина в данном случае не оплачивается, так как право собственности на дом не возникает.
- Получаете через 10 рабочих дней выписку из ЕГРН с измененными характеристиками объекта недвижимости.
Дом на садовом земельном участке до 1 марта 2026 года можно зарегистрировать только по техническому плану. После этой даты для регистрации будет нужна разрешительная документация, поэтому очень важно успеть достроить объект до февраля 2026 года (как минимум 1 месяц уйдет на оформление документов).
Если дачную амнистию не продлят, с 1 марта 2026 года все дома без разрешительной документации (уведомлений о соответствии) будут являться самовольными постройками.
Строительство домов на садовом участке нужно вести в соответствии с нормами ПЗиЗ.
Выявленные несоответствия между технической документацией и реальным положением дел станут причиной отказа в предоставлении на куплю-продажу квартиры или иную имущественную сделку, допускаемую в таких случаях со стороны БТИ. Исходя из соображений целесообразности, следует заведомо оформить требуемое разрешение.
Оформление жилого дома в собственность по упрощенной схеме разрешено законодательством.
Для этого потребуется только корректно заполненное заявление по форме, и передача всех необходимых бумаг для проведения регистрации в госорган.
Важно знать, что в Росреестр понадобится отправить документ, доказывающий право владения территорией. При отсутствии этой бумаги недвижимое имущество не может быть допущено к процедуре регистрации.
После получения такого заключения необходимо актуализировать данные технического паспорта, зарегистрировав дом в ЕГРН, поскольку изменились технические параметры жилья.
Для этого нужно получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в том же органе самоуправления, снова собрав пакет документов с заявлением и разрешением на реконструкцию.
Такое разрешение выдается в течение 10 рабочих дней.
Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой или капитальным ремонтом. Но это ошибочное мнение. Перепланировка влечет изменения только внутренней части дома, капремонт – замена или восстановление каких-то элементов, а реконструкция – изменение площади и фасада помещения.
Дом у нас был действительно 45 кв.м (9Х4 внутри) и один этаж. Я сделал пристрой и тепрь площадь 65 кв.м. Кроме того я сделал общую крышу на дом и двор. А “забыть” — было бы для меня (а больше для жены, т.к. больше ботися она) самым лучшим исходом, но знакомые пугают тем, что после нас у наследников будут проблемы.
А суть в том, что я перед выходом на пенсию сменил квартирку на небольшой старый и изрядно пропавший частный домик в 45 кв.метров в черте города. Свидетельство на землю и дом есть.
Я сразу же решил дом переделать, и делал это самостоятельно, естественно без всякого плана, хотя для себя делал простенькие чертёжики в автокаде (осилил, и к данному моменту даже сделал 3Д чертёж этого своего дома).
Но как теперь оказалось, я занимался реконструкцией, а узнал об этом только теперь, когда уже всё сделал и то только потому, что кто-то меня однажды спросил: оформил ли я как-то это дело. В архитектуру и БТИ пока не ходил, решил поинтересоваться в инете – вдруг кто-то уже имеет такой печальный опыт.
Особенность процедуры оформления дачного дома по упрощенной схеме – отсутствие необходимости сбора большого комплекта документации. Владельцу приватизированной земли достаточно подготовить и передать в уполномоченный на регистрацию орган перечисленные ниже бумаги:
Чтобы стать законным владельцем дома, расположенного на приватизированном участке, по упрощённой схеме, гражданин должен следовать следующему алгоритму действий:
- собрать необходимый комплект документов;
- заполнить бланк заявления установленной формы с просьбой о регистрации перехода прав на объект;
- передать все требующиеся бумаги в территориальное отделение единого Росреестра по месту расположения дома;
- получить от сотрудника расписку о принятии заявки, содержащую дату окончания регистрационной процедуры;
- получить правоустанавливающую выписку из ЕГРП.
Не все граждане могут воспользоваться упрощенной процедурой обретения прав на жилье, возведенному на приватизированной земле. К группе лиц, которые участвуют в программе, относят:
- имеющих право бессрочного пользования наделом;
- обладающих правом на наследуемое владение определенной территорией пожизненно;
- получивших строение для осуществления огороднических, дачных или садоводческих работ.
С 1 января года регистрация права на жилой дом производится на основе Федерального закона от 13.07. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Чтобы стать законным хозяином дома по упрощенной процедуре, следует придерживаться алгоритма действий:
Подача заявления осуществляется не только через Регистрационную палату, но и многофункциональный центр (МФЦ).
Регистрация частного дома имеет один нюанс – здание должно быть признано пригодным для проживания. В ст. 15 ЖК РФ отмечено, что жилой объект недвижимости – отдельная жилплощадь, которая отвечает техническим и санитарным нормам.
В условиях современности остается насущным и злободневным вопрос упрощенного варианта оформления прав лиц относительно отдельных объектов недвижимости, руководствуясь положениями ФЗ № 93 от 30 июня 2006 года.
Коснемся более плотно сути упрощенного порядка оформления прав.
Подобный порядок устанавливается в отношении указанных ниже объектов недвижимости:
Как оформить кадастровый паспорт на дом?
Нужно ли оформлять мансарду в частном доме, читайте тут.
Отметим, что вышеуказанный правоустанавливающий документ не потребуется для предоставления, при условии, что право лица-заявителя на данный участок было зарегистрировано ранее, согласно утвержденному нормами ФЗ № 122 порядку.
- кадастровый паспорт объекта ИЖС;
- разрешение органа местного самоуправления о вводе подобного объекта ИЖС в эксплуатацию;
- разрешение на строительство (при условии, что объект ИЖС имеет незавершенный этап строительства).
До 01.03. года единственный документ, который подтверждает факт создания объекта ИЖС на вышеуказанном участке земли, #8212; кадастровый паспорт объекта ИЖС.
Если вы заявитель, и для проведения государственной регистрации права собственности у вас пытаются истребовать какие-либо дополнительные документы, подобные требования являются незаконными и не требуют выполнения.
В вышеописанной ситуации в кадастровый паспорт включается только раздел «В.1», а раздел «В.2», предполагающий указание плана-чертежа участка земли, просто не подлежит оформлению.
Если отсутствуют данные по координатам характерных точек границы участка, должно быть указано таким образом «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».
Начиная с 01.09.2006 года, практикуется упрощенная процедура для приватизации отдельных объектов недвижимости, позволяющая регистрацию права собственности на дом без обязательного предоставления акта о введении в эксплуатацию.
Указанные выше документы должны подтвердить факт создания искомого объекта недвижимости.
В процессе разработки и создания плана, в адрес БТИ следует направить следующее:
При условии, что право собственности относительно участка земли было ранее зарегистрированным, то в таком случае получать кадастровый паспорт на данный участок не нужно.
Как зарегистрировать дачный дом в СНТ по «дачной амнистии» в Подмосковье
Многие граждане, которые вносят изменения в конструкцию жилого помещения, не знают, как узаконить проект перепланировки частного дома. Основным моментом процедуры является отражение новшеств в техническом паспорте.
В любом случае без посещения соответствующих инстанций не обойтись. Важно знать порядок проведения процедуры узаконивания и требуемые для этих целей документы.
С вступлением в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 342 внесены поправки в Градостроительный кодекс. Ими отменен порядок получения разрешения на строительство или реконструкцию частных домов, теперь он носит уведомительный характер. Тем самым, собственник жилого дома при желании внести в его конструкцию изменения, должен перед началом работ подать в местную администрацию уведомление о намерениях.
Кратко, порядок легализации реконструкции частного домовладения будет таким:
- Направление в адрес территориальной администрации уведомления о планировании внесения существенных изменений. Для этого необходимо обратиться в МФЦ с личным паспортом собственника и документами, подтверждающими право собственности на дом и земельный участок под ним.
- Получение разрешительного документа.
- Обращение к кадастровому инженеру для проведения работ по изготовлению нового технического плана дома.
- Получение технического плана и обращение в администрацию с уведомлением об окончании работ.
- Обращение в Росреестр с заявлением о регистрации изменений жилого объекта.
Расходы владельца дома будут только в части оформления технического плана (могут достигать 20 000 рублей) и оплате государственной пошлины за регистрационные действия – 350 рублей.
Спешащие граждане рискуют нажить немалые проблемы. С 1 января 2019 года закон обязывает владельцев частных домов уведомлять администрацию населенного пункта не только о планируемом строительстве, но и о любого масштаба реконструкции уже введенного в эксплуатацию дома. И неважно, к частному дому вы решили веранду пристроить или к дачному домику в СНТ или ДНТ. Причем делать это нужно четко до начала работ и точно не ждать стадию оформления документов после реконструкции частного дома.
Поставить на кадастровый учет самовольную постройку Росреестр никак не сможет и отправит вас в муниципалитет.
Конечно, без четкого знания, где строить, легко нарушить закон, а в Росреестр рано или поздно придется обратиться, чтобы зарегистрировать реконструкцию дачного дома. Оформление документов неизбежно, если вы хотите стать законным хозяином своего жилища, не говоря уже про сделки с недвижимостью.
Итак, регистрировать надо, но непонятно, с чего начать. Первым делом выясняем, не нарушает ли реконструкция градостроительных норм. ГПЗУ в этом деле незаменим — покажет и охранные зоны, и другие ограничения в использовании земли.
Если обременений нет, то нужно бегом уведомлять администрацию о реконструкции дома в деревне: оформление документов такое же, как и в случае начал строительства с нуля. Подаем уведомление о начале и завершении строительства).
Если нужны дополнительные согласования — придется идти за ними. Мы уже протоптали дорожку в Росавиацию, Роснедра, Минприроды, Минкультуры, Мосгорводоканал и другие ведомства. При правильном оформлении документов отказать вам в согласовании реконструкции постройки не будет повода.
В случае самостроя остается только молиться, чтобы не были нарушены нормы строительства? Таких последствий не хочется, согласны с вами, поэтому настоятельно рекомендуем не проверять удачу на прочность. Однако и отчаиваться нет причин! Команда земельных юристов готова разобраться в вашей ситуации, звоните нам, проконсультируем!
Мы также готовы:
- помочь в получении ГПЗУ и СПОЗУ;
- согласовать уведомление о начале или завершении реконструкции;
- зарегистрировать реконструкцию вашего объекта в Росреестре.
| Название | Цена | Срок |
|---|---|---|
| Консультация по телефону | 0 руб. | Индивидуальный |
| Подробная консультация с анализом документов в офисе (скайпе и т.д.) | от 5 000 руб. | 1 час |
| Оформление документов после реконструкции дома | от 10 000 руб. | от 10 дней |
При оформлении разрешения на проведение реновации потребуется понести некоторые расходы.
На этапе сбора документов – это оплата услуг специалиста для составления проекта реконструкции – стоимость оговаривается индивидуально, т. к. цена складывается из площади дома и сложности проведенных работ.
В расходы стоит включить оформление техпаспорта на дом в БТИ, сумму госпошлины, которая устанавливается в каждом субъекте РФ.
Также оплатить придется госпошлину за регистрацию права собственности на реконструированный дом – 350 р. (пп. 27 п. 1 ст. 333.31 Налогового кодекса РФ).
Для максимального комфорта и уюта многие владельцы загородных жилых домов улучшают свои постройки, производя перепланировки или реконструкции.
Любые манипуляции по реконструкции и перепланировке являются довольно ответственным процессом, требующим грамотного подхода.
Даже при наличии денежных средств и возможностей обращаться за квалифицированными услугами по ремонту и строительству, без официального подтверждения — реконструкция частного дома без разрешения невозможна.
Перед началом любых манипуляций по оформлению или непосредственно строительства, следует понимать различие между понятиями перепланировки, реконструкции и капитального ремонта. Именно от этого будет зависеть, какой набор документов нужно готовить, и нужна ли процедура оформления в принципе.
Итак, под капитальным ремонтом понимается процесс замены старых строительных материалов на новые, более технологичные и современные. В результате комплекса работ техническое состояние жилища улучшается.Перепланировка это изменение конфигурации постройки. Как правило, в ходе реконструктивных работ переносят стеновые перегородки, дверные и оконные проемы и т.д.
Каждое построенное жилое здание имеет кадастровую и техническую документацию, в которой отображены все его параметры и характеристики.
Любые работы по изменению статуса постройки должны быть легальными, то есть, обоснованы официальными бумагами.
Исключением является капитальный ремонт, в ходе которого меняются устаревшие части крова, фундамента, стеновых перегородок, при этом технические параметры в виде этажности, площади и вместимости остаются прежними.
Проведение реконструкции требует соблюдение условия, по которому разрешено проводить реновацию элементов, оставляя несущие конструкции нетронутыми, если на это не были получены разрешительные документы. Данные требования не подлежат обсуждению и диктуются принятыми распоряжениями согласно федеральным законам.
Подкрепляют данные требования следующие факторы:
- контроль безопасности проведения работ, фиксирование правильности размещения конструкций несущего типа;
- проверка соблюдений требований санитарных норм и пожарных техник безопасности;
- соблюдение имущественных интересов соседей и жильцов, чьи территории прилегают к земельному участку, на котором расположен дом.
В случае проведения реставрации, в ходе которой заменяются элементы строения, но параметры здания при этом не изменялись, документация переоформляться не должна.
Оформлять документы на проведение работ нужно в двух случаях:
- При реконструкции.
- При перепланировке.
При проведении реконструкционных работ статус здания меняется, следовательно меняются и все документы на него. Если этого не сделать, неоформленный дом не может стать предметом имущественной сделки, то есть собственник его не продаст, не подарит и т.д.
Чтобы это осуществить владелец должен иметь на руках переделанные справку БТИ и технический план.
При обнаружении несоответствий между реальной конструкцией дома и имеющейся на него технической документацией, БТИ не даст разрешение на проведение сделки купли-продажи или любую другую сделку имущественного типа.
То есть целесообразно заранее оформлять бумагу, которая разрешит проводить реконструкцию. Сделать это можно в отделах административного органа самоуправления по месту расположения здания, а потом зарегистрировать его в Росреестре и БТИ.
Оформление разрешения на реконструкцию частного дома начинается со сбора нужного пакета документов. Проводить любые изменения в жилом здании может только его собственник, следовательно. Начать стоит с проверки документов, которые устанавливают право на собственность недвижимости.
Далее следует обращение в БТИ с оформленным заявлением о реконструкции здания или внешней его части. Согласно этому заявлению будут собираться бумаги о том, возможно ли допустить к исполнению заявленные виды работ.
После принятия решения эксперты БТИ выдадут специальную справку. Важно, перед обращением в службу БТИ с заявлением стоит проверить, соответствуют ли параметры здания его технической документации.
На сбор документации и ее согласование может уйти до месяца и более.
Одновременно с согласованием технической документации с фактическим положением дел, также нужно позаботиться о получении справок от коммунальных служб, которые подтверждают, что реконструкция не нарушит функционирование коммуникационных и инженерных сетей в виде: газовых трубопроводов, теплоснабжения, водопровода с канализацией, электросети и телекоммуникаций.
Все собранные документы подаются в административный орган самоуправления с заявлением, в котором обоснована причина проведения реконструкции или расширения площади жилого дома. К заявлению также прилагаются:
- паспорт с его копией на имя владельца;
- документы, устанавливающие право собственности на дом;
- подтверждение права на земельный надел и вид права;
- выписка из домовой книги, в которой указано число приписанных лиц;
- если имеются еще собственники дома, то необходимо предоставить их письменное согласие на проведение работ, заверенное у нотариуса;
- согласие от соседей нотариально-заверенное;
- акты согласования с коммунальными службами, пожарной инспекцией и СЭС;
- другие бумаги, требование которых будет необходимо.
С данным пакетом документов административный орган принимает решение и выдает разрешение на реконструкцию жилого здания в виде выписки. Если получен отказ, собственник может обратиться в судебный орган.
Реконструкция здания в Российской Федерации регламентируется следующими НПА:
- Градостроительный Кодекс (например, в статье №1 дается развернутое определение реконструкции);
- статья №754 ГК;
- Рекомендации по оценке эффективности реконструкции зданий (утверждено Приказом Госстроя №8);
- Приказ Госкомархитектуры от №312;
- ФЗ №191;
- Постановление Госстроя №153;
- региональные НПА, к примеру, Постановление Правительства Москвы №894-ПП.
В соответствие с законодательством РФ реконструкцией признаются изменение ключевых параметров (этажности, высоты, объема, площади) всего здания или его частей:
- надстройка (в т.ч. мансард);
- расширение дома;
- утепление пола, стен и потолка;
- замена или установка нового инженерного оборудования;
- перестройка;
- ремонт и восстановление несущих стен.
Как правило, эти действия необходимы в случае износа объекта недвижимости. Полностью сносить старые несущие конструкции и возводить новые нельзя, допускается только ремонт существующих элементов.
Но при этом не требуется никакого разрешения в случае капремонта или перепланировки частного дома на своем участке. Поэтому перед началом строительных работ следует четко прояснить, к какому именно типу структурных изменений относятся дальнейшие монтажные мероприятия.
Капитальный ремонт подразумевает улучшение условий проживания и физических характеристик определенного помещения. Перепланировка объекта – это изменение конфигурации здания без добавления новых конструктивных элементов. А вот при реконструкции чаще всего появляются новые пристройки здания без изменения ключевых параметров дома:
- демонтаж или возведение новых этажей;
- изменение конфигурации, формы и размера здания;
- установка перегородок внутри дома (или их демонтаж);
- постройка крыльца и веранды;
- «прорубание» новых проемов для окон или дверей.
Сначала нужно разработать план будущих изменений со всеми нюансами и деталями и определиться с точной причиной строительных работ, поскольку ее также потребуется указать контролирующей организации. Этот документ можно:
- составить самостоятельно (что допускается в редких случаях);
- оформить через специалиста в архитектурном отделе администрации;
- заказать в проектной организации, которая имеет соответствующую лицензию и входит в СРО.
В плане потребуется указать не только виды работ, но и их исполнителя. По закону им может выступать собственник частного дома, если размеры строения не превышают 10 кв.м. В противном случае нужно будет указать строительную компанию.
В местную администрацию надо предоставить:
- заявление на реконструкцию;
- план застройки на собственной земле;
- выписку ЕГРН;
- техзадание на будущие строительные работы;
- описание всех мероприятий;
- правоустанавливающие документы на надел;
- план дома и участка на текущий период;
- общегражданский паспорт;
- согласие всех совладельцев и совершеннолетних членов семьи на производимые действия.
Срок рассмотрения заявки – 30 дней. В это время не стоит начинать монтажные работы, поскольку существует риск официального отказа.
Перестройка частного дома без последствий: как ее сделать
Оформление реконструкции по упрощенной схеме (по-другому – дачной амнистии) занимает примерно столько же времени, сколько и по обычной. Ключевое различие между этими двумя способами заключается в количестве требуемых документов. При упрощенной схеме требуется гораздо меньше бумаг:
- заявление на реконструкцию дачного дома;
- выписка ЕГРН;
- сокращенный план.
При увеличении площади помещений не допускается убирать несущие конструкции, чтобы сделать какие-то комнаты больше. Техническая служба не пропустит проект с переносом несущих стен из-за вероятного риска обрушения здания. Если хочется все-таки увеличить площадь первого этажа загородного дома, допустимо заменить стену несколькими столбами, освободив лишнее пространство. Это будет самый приемлемый вариант расширения площади.
Обозначенные термины достаточно часто путают между собой. Однако это ошибка, ведь перепланировка предполагает изменения внутри строения. При капитальном ремонте происходит замена определенных элементов сооружения или их восстановление.
Внесение изменений, в частности, для помещений требует корректировки технической документации. К таким работам относятся:
- расположение окон, дверных проемов;
- манипуляции с перегородками (перенос или демонтаж);
- устройство мест для санитарных (гигиенических) нужд.
При капитальном ремонте меняются старые части сооружения инженерно-технические сети и отдельные элементы силовых конструкций. Работы не требуют получения специальной документации, так как не предполагают корректировки техплана жилища. Это касается манипуляций с кровлей, системами отопления, водопроводом, а также замены межкомнатных (зональных) перегородок.
Важно! Таким образом, главной отличительной чертой обеих процедур является степень изменения характеристик дома, после проведения строительных мероприятий. Если никаких глобальных изменений не происходит, то речь ведется о перепланировке или капремонте, иначе (изменение площади) – о реконструкции.
Стоит помнить, что внесение существенных изменений в конструкцию дома требует обязательного согласования с местными органами власти. Это связано с тем, что любое неправильное решение, принятое с целью проведения строительных работ на собственном участке, может нарушить устойчивость здания к воздействию неблагоприятных факторов и привести к жертвам.
С 03.08.2018 в законодательство внесены изменения, согласно которым для строительства и реконструкции объектов ИЖС больше не нужно получать разрешение. Однако для проведения работ требуется обозначить свое желание перед администрацией МО посредством направления туда уведомления (ст. 51.1 ГрК РФ).
Согласно поправкам бумага должна содержать следующую информацию:
- персональные данные заявителя;
- реквизиты паспорта;
- сведения о застройщике (для юр. лиц);
- номер участка, согласно кадастровым документам (при наличии), его описание;
- информацию о правах на землю. Порядок предусматривает возможность получения обозначенных сведений посредством межведомственного взаимодействия;
- вид разрешений, касающихся застройки;
- данные о параметрах планируемого к реконструкции объекта;
- контактные данные лиц, осуществляющих реконструкцию;
- способ отправки уведомлений застройщику.
Скачать уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома (образец) Важно! При реконструкции частного дома не потребуется представлять проект. Хотя документация может быть подготовлена в инициативном порядке, стоит помнить о ее высокой стоимости.
Если данные внесены некорректно, то заявка возвращается в течение 3 дней. Стоит заметить, что при этом подача уведомления не засчитывается. Иногда граждане не хотят ждать от администрации ответа и приступают к реализации намеченных мероприятий. Однако так делать не стоит.
Срок направления ответа от муниципалитета составляет 7 дней и содержит оценку представленной собственником жилья информации. Документ рассматривается на предмет соответствия объекта установленным параметрам, а также допустимость его размещения на участке. Если нарушений не найдено, заявителю направляется разрешение на проведение строительных работ.
Важно! После получения бумаги застройщик вправе начинать работы. Реконструкция производится в течение 10 лет. Обозначенное время является сроком действия одобренного уведомления.
В процессе реализации плана проводится контроль за изменением объектов ИЖС. Он осуществляется в форме проверок. Основанием выступают жалобы о нарушении объемов строительства, предусмотренных нормативами. После внесения запланированных изменений необходимо подать повторное уведомление. Оно свидетельствует об окончании реконструкции. К нему обязательно нужно приложить техплан здания и квитанцию, подтверждающую уплату пошлины.
Администрация проверяет поступивший документ в аналогичные первому обращению сроки и направляет заявителю ответ о соответствии произведенных манипуляций требованиям действующих правовых актов в сфере градостроительной деятельности. Если будут замечены расхождения с первоначальными планами, то принимается решение о необходимости переделки или сноса.
Регистрация прав на объект ИЖС происходит посредством межведомственного обмена после формирования уведомления о соответствии. Процедура осуществляется через местную администрацию. Орган самостоятельно передает все бумаги в Росреестр с целью осуществления дальнейших действий.
Важно! Многих интересует вопрос о том, нужно ли получать разрешение на использование здания после окончания строительства. Актами такая обязанность не устанавливается.
Оповестить органы о своем желании можно несколькими способами:
- лично, сформировав текст на бумажном носителе. Передается через МФЦ;
- посредством почтового отправления;
- в электронном формате на портале Госуслуг;
- посетив ОМС.