Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подорожают ли квартиры в 2021 году в России на вторичном рынке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Несмотря на негативные прогнозы многих экспертов, после падения во время мирового экономического кризиса 2008 года цены на недвижимость почти во всём мире показывали стабильный рост. Активно действует на мировом рынке жилья Китай, демонстрирующий бурный экономический рост внутри страны и активно вкладывающийся в недвижимость других стран.
В России высокая цена на недвижимость в крупных городах является давней проблемой. Одним из решений здесь могли бы стать новостройки, однако дольщики вынуждены брать на себя высокие риски, связанные с возможным банкротством строительной компании.
Защитить права граждан должен переход на проектное финансирование, при котором деньги на строительство новостроек выделяются банком, а средства дольщиков передаются компании-девелоперу только после сдачи объекта. Однако такой подход грозит новым ростом цен и разорением мелких застройщиков.
Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать
Цены на вторичку на пике, но это ненадолго. На самом деле стагнация уже началась, просто сейчас спрос подстегнут резким поднятием ключевой ставки. На мой взгляд, через пару месяцев спрос неизбежно выдохнется.
Я знаю, что есть разные взгляды на происходящее. Недавно мы даже спорили с коллегой, которая утверждала, что в этот раз падения цен не будет: и инфляция выросла, и пандемия непредсказуема, и вообще трудно сейчас что-то прогнозировать. В чем-то она права. Невозможно предугадать, что произойдет завтра на политическом фоне страны, а всё это напрямую влияет на рынок недвижимости. Возможно, правительство примет какие-то особые меры, чтобы поддержать застройщиков и ипотечные банки, это тоже сыграет роль. Но пока этого нет.
И если не будет больших политических потрясений и всё пойдет по законам рынка, то цены на вторичку упадут. С чего им расти, если покупательская способность населения так стремительно уменьшается? Еще год назад мы могли купить на 100 рублей 5 килограммов морковки, а теперь нам хватает только на один.
Рынок высоких цен — это время продавцов. Такого потом не будет
Опрошенные Forbes эксперты и застройщики единодушны — в следующие полгода цены будут расти. Другой вопрос — как быстро. «В связи с продлением [программы льготной ипотеки. — Forbes] на рынке сохранятся текущие тенденции — останется высокий спрос на квартиры в новостройках, а цены будут расти примерно, как и в этом году», — рассуждает Дмитрий Таганов из «ИНКОМ-Недвижимости». «Поводов для падения цен на жилье сейчас нет», — считает Юрий Ильин, вице-президент ПИК. В своих проектах компания планирует «постепенное повышение» цен с 10 и 20 декабря. «В наиболее ликвидных проектах новостроек на рынке, в котором мы работаем (Новая Москва), в первом полугодии 2021 года рост цен продолжится. В целом мы закладываем на следующий год повышение стоимости квадратного метра в среднем на 1% каждый месяц», — заявляет Владимир Щекин, совладелец группы «Родина». В «Инграде» закладывают на 2021 год более скромный рост цен — 2-3%. «Из-за активной волны спроса в третьем квартале мы раньше достигли прогнозного уровня цен 2021 года, поэтому в следующем году динамика замедлится», — говорит вице-президент ГК «Инград» Артем Бортневский. Снижения цен он тоже не ожидает. «Активная дисконтная политика приводит к недоверию со стороны клиентов, а значит к откровенным потерям. Видим, что наши коллеги по рынку придерживаются схожей позиции. Активного или агрессивного дисконта на рынке пока нет. Не исключаю, что отдельные девелоперы все же будут демпинговать в декабре, но это будет происходить скорее в рамках предновогодних акций, а не долгосрочной ценовой политики», — заключает Бортневский.
Взлёт цен: Россия стала одним из мировых лидеров по скорости подорожания жилья
На первичном рынке спрос осенью будет сохраняться на высоком уровне. Соответственно, цены продолжат расти. Таков прогноз руководителя аналитического центра «Инком-недвижимость» Дмитрия Таганова.
По его словам, цены будут расти, поскольку крупные девелоперы субсидируют ставки по ипотеке, создавая выгодные условия для покупателей. Кроме того, постепенное увеличение ключевой ставки Центральным банком дополнительно подогревает интерес к приобретению жилья. Люди стараются успеть совершить покупку, пока регулятор не повысил её в очередной раз.
— Скачкообразный рост цен сместил спрос с Москвы не только на Подмосковье, но и на более дальние регионы Центральной России. В частности, на Рязанскую область. Многие москвичи приобретают недвижимость в регионах, которые обладают хорошим инвестиционным потенциалом и расположены относительно недалеко от столицы. Там льготная ипотека более актуальна, поскольку цены на недвижимость ниже, чем в Москве, и лимит 3 млн рублей не отсекает предложение. Поэтому на первичном рынке программа льготной ипотеки будет поддерживать спрос, — считает руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.
По её словам, высокая стоимость новостроек обусловлена удорожанием стройматериалов, проектным финансированием и высоким спросом в период действия «неурезанной» льготной ипотеки. Сегодня спрос начинает смещаться в сторону вторичного жилья, поскольку там есть возможность приобрести готовую к проживанию квартиру и не ждать сдачи объекта.
— По нашей статистике, с момента отмены основной льготной программы по ипотеке количество сделок по государственной поддержке снизилось в семь раз, а по ипотеке в целом — в четыре раза. Средний метраж покупаемых квартир падает. В некоторых районах Москвы, преимущественно представленных вторичной недвижимостью, спрос на новостройки разогнал цены на вторичке минимум на 40% за прошедший год. Покупателей, претендующих на семейную ипотеку, всё же мало. Существует много условий о прописке детей, общей площади на человека в семье на текущий момент и так далее. Девелоперы вынуждены сокращать площадь предлагаемых квартир в новостройках и создавать ипотечные программы на 30–50 лет, чтобы найти покупателей, — рассказала директор по маркетингу компании 3-RED Мария Хурамшина.
По её словам, основным фактором снижения цены всегда будет динамика спроса. Дополнительно может повлиять новая волна пандемии, переход на удалённую работу, рост себестоимости материалов. Также остался нерешённым вопрос о статусе апартаментов, который может повлиять на ценообразование в проектах.
Резкого падения цен на новостройки Мария Хурамшина не ждёт, но предполагает возможную динамику в сторону снижения стоимости квадратного метра. Население по-прежнему вкладывает рубли в квартиры, считая этот вариант хорошей инвестицией в будущее.
— На динамику стоимости новостроек в этом году будут влиять цены на строительные и отделочные материалы. Все ждут, что осенью они немного скорректируются. Сейчас сложно прогнозировать, оправданно ли это ожидание. Также рынок ждёт увеличения количества рабочей силы и снижения числа заражённых коронавирусом. Если ситуация нормализуется и границы для мигрантов будут открыты, то количество рабочей силы увеличится. Соответственно, стоимость их услуг начнёт снижаться. Это также повлияет на себестоимость квадратного метра. Окажет ли это влияние на цену продаж — большой вопрос. Я думаю, что снижение цен произойдёт очень выборочно, — полагает коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.
Сейчас нет никаких предпосылок для того, чтобы осенью цены на вторичное жильё кардинально изменились. Таково мнение директора департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергея Шломы.
Он отметил, что последние несколько месяцев потенциальный спрос (количество звонков, поступающих в компанию) и актуальный спрос (количество авансов, вносимых за покупку вторичного жилья) остаются примерно на одном уровне. Соответственно, изменений по ценам также не ожидается.
— Подъём ключевого показателя ЦБ РФ, по нашим наблюдениям, пока не отразился сильно на процентах по ипотечным ставкам. Покупатели активно приобретают недвижимость в кредит, что поддерживает уровень цен. При этом на вторичном рынке столицы также наблюдается дефицит ликвидного предложения, то есть качественных объектов, которые выставляются по незавышенной стоимости относительно рынка. После прошлогоднего ажиотажного скачка спроса экспозиция во вторичном сегменте жилья восстанавливается крайне медленно. Таким образом, наш основной прогноз на осень — цены на вторичную недвижимость останутся на нынешнем уровне, — пояснил Сергей Шлома.
По его словам, вероятность ценовых колебаний небольшая. Правда, если какие-то изменения с конъюнктурой вторичного рынка всё-таки произойдут, то средние показатели по стоимости квартир могут на 2–3% опуститься.
— Осенью я прогнозирую незначительное падение цен на первичном рынке — до 3–4% — и сохранение текущих стоимостных показателей на малоэтажном и вторичном сегментах. Дальнейшее ценообразование в 2022 году зависит от внешней и внутренней политики государства и развития инфраструктуры, что важно для застройщиков Подмосковья, а также сдерживания роста цен на строительные материалы, — отметил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
При этом Анна Терехова считает, что с увеличением спроса и во вторичном сегменте в скором времени будет подниматься стоимость. Осенью 2021 года она ожидает стабильных цен с возможным небольшим ростом на первичном рынке и более значительным — на вторичном.
— Факторы, влияющие на стоимость жилья, всё те же: рост цен на сырьё на мировых рынках, инфляция, волатильность валют, а также высокий спрос при ограниченном предложении. С начала этого года цены в среднем выросли примерно на 13%, в совокупности с начала кризиса — примерно на 25%. По сути, мы видим, что рост цен замедлился, но стоимость жилья пока продолжает расти. Думаю, что осенью особых изменений ждать не стоит. Рынок вполне стабилен, спрос снижается, но пока ещё достаточно высокий. До конца года все эти тренды останутся неизменными. Прогнозировать какие-либо изменения пока рано, скорее всего, это произойдёт не раньше середины 2022 года, — считает руководитель отдела продаж СЗ «Катуар девелопмент» Оксана Федосеева.
Тренды на рынке недвижимости задают новостройки, за ними подтягивается вторичка. Сильнее всего растут в цене объекты бизнес-класса, в том числе апартаменты. Об этом говорит старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников. По его словам, в последние полтора года некоторые объекты подорожали чуть ли не вдвое. Несмотря на то что рост в сегменте вторичного жилья экономкласса не такой критичный, продавцы стараются не отставать и регулярно обновляют ценники.
Прошлый год для рынка недвижимости прошел не очень просто – после начала пандемии и самоизоляции продажи жилья стали падать (вслед за спадом экономической активности в целом), но потом появилась ипотека с государственной поддержкой и ситуация на рынке совершенно изменилась. Вплоть до конца года на рынке было настоящее «ралли» – недвижимость в новостройках (и в строящихся домах тоже) выросла в цене, по разным оценкам, на 10-20%, а за ней подорожало и вторичное жилье.
Несмотря на то, что льготная ипотека не распространяется на вторичное жилье и по ней нельзя оформить рефинансирование, у таких квартир тоже были причины подняться в цене, в частности:
- некоторые покупатели вообще не рассматривают ипотеку – но вынуждены платить за квартиры в новостройках больше из-за ипотечного бума. В результате они смотрят и на вторичное жилье, владельцы которого видят интерес и поднимают цены;
- ипотека на вторичное жилье тоже подешевела – прежде всего из-за того, что ключевая ставка находится на самом низком уровне в истории России (4,25%). К тому же продолжают действовать другие программы вроде военной ипотеки, куда входит и жилье с вторичного рынка;
- банковские вклады перестали давать нормальную доходность, а недвижимость – всегда популярный способ вложить сбережения.
Кстати, сейчас оформить ипотеку на вторичное жилье можно под 7,5-8% годовых – это минимальные ставки для зарплатных клиентов банка, и при условии оформления страховки по кредитному договору. Конечно, это больше 6-6,5% годовых по госпрограмме, но еще пару лет назад таких ставок не было в принципе.
Выбирая момент для продажи квартиры, важно ориентироваться не только на текущее состояние рынка, но и на его ближайшие перспективы. Возможно, если «придержать» квартиру до более благоприятного момента на рынке, она вырастет в цене больше, чем за этот же момент обесценятся деньги (а обесцениваются они со скоростью в 4% за год).
Если прислушаться к мнению представителей рынка жилой недвижимости, они сходятся примерно в одном – цены на жилье будут расти и дальше, но этот рост будет не таким быстрым, как в 2020-м. Кто-то говорит о замедлении роста вдвое – то есть, за год жилье подорожает примерно на 6-7%. Это не так уж далеко от инфляции, поэтому выбор у владельцев квартир есть всегда.
Россияне продают и покупают жилье не так уж и редко – например, в одной только Москве за год фиксируется около 150 тысяч сделок купли-продажи на вторичном рынке недвижимости. Причины продажи могут быть разными – это может быть продажа небольшой старой квартиры для первоначального взноса за новую и большую, это может быть «фиксация» результата инвестиции (купил – продал через 5 лет), или просто желание использовать деньги на какие-то другие цели.
Именно от цели продажи жилья зависит целесообразность этого сейчас, говорит эксперт по недвижимости Александр Киселев. По его словам, для разных ситуаций стоит придерживаться разных стратегий:
Все зависит от цели продажи:
- Если цель продажи – покупка другого варианта – то не имеет большой разницы, когда происходит продажа, так как если цена растёт на вашу квартиру, то и на остальные она расчёт так же. Исключения может только составлять скорость роста цен на квартиры в крупных городах и более маленьких.
- Если цель продажи – инвестиции в другую недвижимость, то здесь стоит оценить и рассчитать прибыль от таких инвестиций. Если вы на новой покупке заработаете больше – то тогда однозначно можно продавать сейчас.
- Если вы хотите продать недвижимость и оставить ее в рублях что бы подождать, когда стоимость на недвижимость упадёт – то не стоит этого делать. Стоимость может и не упасть с ближайшее время, а когда она упадёт то и сумма ваших накоплений может быть съедена инфляцией.
Александр Киселев, независимый эксперт по недвижимости в СПб.
В условиях льготной ипотеки один из самых частых сценариев – продажа старой квартиры, деньги от которой используются как первоначальный взнос по ипотечному кредиту. В данной ситуации, действительно, ждать смысла нет – вторичное жилье дорожает примерно так же, как и новостройки. Вместе с ценами на жилье растет и ежемесячный платеж – поэтому чем раньше будет продана старая квартира и оформлен ипотечный кредит, тем лучше для семейного бюджета в последующие годы.
С другой стороны, отдавать квартиру за бесценок тоже не стоит – чем больше удастся выручить за нее, тем больше будет первоначальный взнос и меньше ежемесячные платежи. Поэтому желательно отслеживать цены на жилье в режиме реального времени и «прикидывать» – каким будет платеж на один и тот же срок при нынешней цене и после роста цен. Вполне возможно, что самой выигрышной стратегией будет более быстрая продажа квартиры по более низкой цене, а возможно – и наоборот.
Если же квартира была изначально куплена как инвестиция, а сейчас ее нужно продать, чтобы зафиксировать прибыль по ней – лучше всего делать это на пике цен. Как рассказал нам директор агентства недвижимости БЕНУА Дмитрий Щегельский, продавать желательно в ближайшие полтора месяца:
Недвижимость является таким экономическим активом, с которым просто так не расстаются. Для инвесторов важен факт фиксации прибыли. Я думаю, что 1 квартал является отличным моментом зафиксировать прибыль. Скорее всего рынок находится на вершине и такого роста, что мы наблюдали в 2020 году, не будет. Стабилизацию цен ожидаю после майских праздников.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости БЕНУА.
Правда, при продаже «инвестиционной» недвижимости нужно учитывать пару нюансов, о которых скажем дальше.
Итак, по квартирам ситуация ясна – если деньги нужны на покупку нового жилья, ждать нет смысла, и то же касается продажи квартиры как объекта инвестиций. Но если цель продажи – выручить максимальную сумму на какие-то другие цели, есть варианты. Ведь в течение 2021 года все аналитики ожидают роста цен на жилье, поэтому продажа в следующих кварталах принесет больше денег.
Совсем другая картина у владельцев загородной недвижимости. В период пандемии спрос на частные дома, коттеджи и дачи резко вырос – россияне захотели провести период самоизоляции именно там (удаленная работа и дистанционное обучение этому только способствовали). Соответственно, в некоторых локациях (вроде ближнего Подмосковья) цены на дома и коттеджи резко пошли вверх, и тенденция такая продолжалась весь год.
Сейчас этот рынок стабилизируется, как и другие, но есть одна проблема – так как сегмент начал расти относительно недавно, пока никто не может дать точного прогноза по ценам на будущее. Как рассказал нам Артур Меркушев из Dominfo, с рынка уже уходят предложения собственников – они решили «придержать» свои дома с надеждой на будущий рост цен:
К домам проявляется больший интерес, чем к квартирам. Коттеджные поселки – это новый тренд. Пандемия внесла свои коррективы в жизнь и породила спрос на загородное жилье. Людей стали привлекать закрытые малоэтажные жилые кварталы в лесных массивах, но в черте города, чтобы со всеми удобствами и возможностью хоть каждый день заказывать доставку до двери без дополнительной оплаты. Поэтому уже в этом году, скорее всего, начнет формироваться новое поколение загородных поселков. Дома не будут как раньше с огромной площадью. Это будет компактная уютная недвижимость. Еще больший спрос на такую недвижимость могут простимулировать выгодные ипотечные предложения, по аналогии с новостройками, но это и поднимет стоимость домов. Уже сейчас заметно, что с рынка уходят предложения о продаже домов, владельцы чувствуют, что скоро придут перемены и решают придержать жилье. Что будет с ценами на такие дома, сказать точно сложно. Конечно, они не будут такими как в 2019 году, но и не взлетят резко от сегодняшней стоимости на рынке.
Что будет с ценами на недвижимость в 2021 году? Прогнозы экспертов
Казалось бы, решение продать квартиру или дом – не самое простое, его принимают после долгих обсуждений и только при наличии какого-то адекватного плана на будущее. Но все же есть несколько ситуаций, о которых продавец не всегда вспомнит.
Итак, есть смысл подождать с продажей в таких случаях:
- если квартиру покупали как инвестицию, и с покупки прошло меньше 5 лет. Тут все просто – чтобы не платить с «прибыли» 13% налога, лучше подождать до полных 5 лет владения. Вычет уменьшит налоговую базу на сумму покупки – поэтому она должна быть четко прописана в договоре купли-продажи. Иначе получится вычесть из стоимости только 1 миллион рублей, и налог будет больше;
- если владелец квартиры больше половины последнего года провел за границей. Тогда он считается налоговым нерезидентом и будет платить НДФЛ по ставке в 30%, причем без права на вычет;
- если продаваемая квартира – единственная, а новая «ипотечная» только строится. Сейчас застройщикам остро не хватает рабочих рук на стройках, поэтому даты ввода домов в эксплуатацию могут сдвигаться. И если продать старую квартиру, а новая будет закончена через пару лет – все это время придется арендовать жилье, и параллельно уже платить за ипотеку;
- если есть риск обмана со стороны риелтора или покупателя. Вариантов может быть множество, но главное помнить – если в действиях риелтора или продавца/покупателя вас хоть что-то смущает, лучше несколько раз подумать, стоит ли проводить такую сделку;
- если есть проблемы с документами. Как правило, в договор купли-продажи включается пункт о неустойке – и если у продавца в последний момент не получится провести сделку, ему придется выплатить покупателю определенную сумму;
- если есть что-то, что сильно портит впечатление от квартиры. Например, во дворе дома или в подъезде идет ремонт, перекрыты дороги, что-то строится рядом и т.д. Хоть это и временные явления, из-за них покупатель получит возможность сбить цену.
Соответственно, чтобы не прогадать и не потерять на ровном месте, в таких случаях лучше подождать какое-то время и не спешить со сделкой. Но если деньги нужны «вчера», то особого выбора у продавца, увы, не будет.
Ситуация со вторичным жильем схожа с положением дел на первичном рынке. Ожидается, что цены на него будут также расти. Но увеличение ценника здесь будет вызвано, вероятнее, перераспределением покупательского спроса: те покупатели, для которых «первичка» слишком дорога, смогут найти приемлемые варианты в сегменте «вторички». Кроме того, есть программа сельской ипотеки, позволяющая приобрести жилье по специальным условиям и на вторичном рынке.
Стоимость вторичного жилья может измениться под влиянием курса валют. Если доллар и евро будут расти по отношению к рублю, вполне реально, что вырастут и цены на «вторичку».
«Повышение курса валют может задать тренд на вложение денежных средств в недвижимость. В рублевом эквиваленте бюджет покупки квартиры возрастет, и покупатель сможет позволить себе более комфортное жилье. Продавцы же начнут поднимать цены на предлагаемые лоты, что может привести к росту переоцененных объектов», — рассказывает управляющий партнер МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимость Марина Толстик.
Сейчас покупать жилье кажется уже не так выгодно, как год или полтора назад. Цены на недвижимость, особенно в новостройках, сильно «разогнаны». Произошло это из-за программы льготной ипотеки, которую ввели весной прошлого года под предлогом поддержки граждан и строительной области. Из-за пандемии спрос на жилье упал до 70%. В итоге из-за выгодных условий программы он снова вырос, а вместе с ним выросли и цены на квартиры в новостройках.
Новый год, новые цены: чего ждать покупателям недвижимости
В 2020 году объем ипотечного кредитования в России уже достиг рекордных значений и впервые в истории страны превысил 4 трлн рублей, следует из предварительных оценок ВТБ. Предыдущий максимум был зафиксирован в 2018 году — тогда банки выдали ипотечных кредитов на общую сумму почти 3,013 трлн рублей.
Текущий год перетянул на себя значительную часть спроса, в 2021 году новых ипотечных рекордов может и не быть, предположил в беседе с ТАСС генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко. «Однако при отсутствии внешних шоков я не ожидаю и существенного снижения спроса на ипотеку», — прогнозирует он.
Развитие рынков ипотеки и жилья в 2021 году во многом зависит от дальнейшей динамики распространения коронавируса, отметил, в свою очередь руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. По его словам, согласно макроэкономическим прогнозам, доходы населения восстановятся до уровня, достигнутого до пандемии, лишь в 2022 году. «В то же время существенную поддержку рынку ипотеки и жилищного строительства окажет программа льготной ипотеки, продленная по инициативе президента РФ до середины следующего года», — добавил собеседник агентства.
Из-за большого количества льготных программ ставки по кредитам на новостройки в 2020 году в РФ уменьшились на 2,4 п. п. до уровня 5,8-5,9%, рассказал ТАСС главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. Это исторический минимум, в таком стабильном состоянии ставки останутся до лета 2021 года, считает эксперт.
Ключевая ставка ЦБ пока остается исторически низкой (4,25%) и вряд ли в ближайшее время изменится, поэтому нет оснований полагать, что будет какой-то резкий рост ипотечных ставок в 2021 году, полагает председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «При этом текущий уровень ключевой ставки позволяет предположить, что отмена программы льготной ипотеки 1 июля 2021 года слабо скажется на спросе, так как ставки по базовым ипотечным программам уже не так резко отличаются от 6,5% годовых», — сказала она.
Ставки по ипотеке в России должны быть как в развитых странах, в идеале за три — четыре года они должны достичь уровня в 5%, неоднократно подчеркивал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «За последнее время сложилась тенденция по снижению ипотечных ставок. При сохранении экономической политики и воли государства достижение таких показателей (5% — прим. ТАСС) вполне реально», — прокомментировал ТАСС заведующий кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
В 2020 году россияне боялись не успеть купить квартиру до очередного подорожания, цены на жилье находились на пике. Так, по данным ЦИАН, в городах с численностью населения от 100 тыс. средняя стоимость квадратного метра в новостройках с января 2020 года выросла на 17% — с 96,6 тыс. до 113 тыс. рублей. На вторичном рынке средняя стоимость «квадрата» за год увеличилась на 16,1% и впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей.
К концу 2020 года запас стремительного роста жилья в России себя исчерпал, считают опрошенные ТАСС эксперты. В первом полугодии 2021 года за счет появления новых проектов на рынке первичного жилья рост средней стоимости должен замедлиться и не превысить 5-7%, на вторичном рынке — 4-5%, прогнозирует Хусаинов. Общий рост цен на жилье в 2021 году возможен на уровне 7-8%, сообщила, в свою очередь, главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. При этом, по ее словам, основной рост придется на время действия программы льготной ипотеки — первую половину 2021 года, тогда же будет реализована большая часть годового спроса на новостройки. «Пока ключевая ставка находится на низком уровне ипотека доступна для многих россиян, что поддерживает спрос и ведет к дальнейшему росту цен», — пояснила эксперт.
Квартиры, подорожавшие на фоне ипотечного бума, точно не станут дешевле после того, как он сойдет на нет, высказала мнение ТАСС управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Связано это с увеличением себестоимости строительства, обусловленным переходом на эскроу, и девальвацией рубля. Впрочем, по завершении госпрограммы льготной ипотеки застройщики, вероятно, смягчат ценовую политику», — считает она.
Фото 12653
11015
По некоторым оценкам стоимость квартир в новостройках может закрепиться на уровне ноября 2020 года лишь на первые два месяца зимы, до февраля. После новогодних праздников прирост может составить до 3%, а к финальному месяцу действия льготной ипотеки, к июлю 2021 года — еще +4-5%.
Однако, по мнению аналитиков, завершение действия господдержки не станет причиной снижения цен, возможную корректировку в сторону уменьшения оценивают в пределах 1-2%.
Активный запуск новых жилых комплексов во втором полугодии нового года расширит объем предложения, что также послужит сдерживающим фактором, но ждать «прошлогоднего» ценника на новостройки не стоит, уверяют специалисты. Ведь все проекты будут реализовываться только через механизм эскроу.
Рынок жилья, против ожиданий многих, в России активизировался и рос рекордными темпами с начала пандемии, несмотря на экономический спад и общую нестабильность в стране. Одни срочно решали жилищный вопрос «пока не началось», другие обрадовались возможности заработать на росте цен.
Главным трендом на рынке жилья оказался рост цен, который начался в 2020 году, отметила Виктория Кирюхина, ведущий аналитик аналитического центра ЦИАН. По ее словам, в первую очередь это касается Москвы – по данным ЦИАН средняя цена за квадратный метр жилья достигла 255 тыс. рублей – это на четверть выше (рост на 24%), чем всего год назад, в мае 2020 года, а с начала 2021 года рост составил 9%.
Но и в регионах наблюдается неуклонное повышение цен, по данным ЦИАН в городах-миллионниках в среднем за год рост цен на жилье составил 21%, и рекорд поставила Московская область, где цены на жилье поднялись почти на треть – на 28%.
Рекордный спрос на московское жилье был зафиксирован в конце 2020 года, когда первоначально должен был закончиться срок действия программы льготной ипотеки, обратила внимание Виктория Кирюхина. О повсеместном характере роста цен на жилье говорит тот факт, что по России средний размер ипотечного кредита за последний год вырос примерно на 20%: с 3 млн до 3,7 млн рублей. Впрочем, с марта 2021 года рост цен замедлился, отметила Кирюхина, стабилизировался и спрос на квартиры, такого роста, какой был отмечен в сентябре – декабре 2020 года, уже нет, но ипотечных кредитов выдают на четверть больше, чем до пандемии.
Ипотека стала главным драйвером роста цен, резко повысив спрос на жилье – на этом сошлись все участники круглого стола. Как раз год назад стартовала государственная программа льготного ипотечного кредитования – такой низкой ставки, 6,5% годовых, еще никогда не было за всю историю современного российского банковского рынка, заметила Виктория Кирюхина.
В 2019 году доля ипотеки при покупке квартир на первичном рынке составляла примерно 40% от общего объема, а в 2020 году пропорция изменилась зеркально: доля ипотеки в таких сделках выросла до 60%, рассказал Петр Филиппов, руководитель департамента стратегии и финансов экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ). По его данным, количество выданных ипотечных кредитов по данным на март 2021 года за год выросло на 30%, а за два года – на 70%. Значительную долю этих кредитов составляло рефинансирование под более низкую ставку. Растет и доля ипотечных сделок на вторичном рынке жилья, если раньше она держалась на уровне 25%, то сейчас – около трети.
Ольга Тумайкина, коммерческий директор группы компаний ФСК, рассказала, что после запуска госпрограммы льготной ипотеки под 6,5% годовых доля ипотечных сделок при покупке квартир в новостройках компании в среднем повысилась с 57% примерно до 70%, а по отдельным объектам может достигать 80% и более. ФСК также запустила собственные льготные программы ипотечного кредитования, за свой счет субсидируя льготную процентную ставку по кредиту: сначала, в 2020 году, под 2,99%, а затем, в 2021 году – под 1,99% годовых. Также для покупки квартир ФСК действуют совместные программы для молодых родителей – с правительством Московской области под 0,1% годовых, с МКБ – под 1,1% годовых.
Уменьшение ставки по кредиту снижает не только его стоимость, но и ежемесячный платеж, это расширяет круг заемщиков, ипотека становится доступной людям, чей доход не позволял приобрести жилье в кредит, или же появляется возможность приобрести жилье большей площади, более комфортное, заметила Ольга Тумайкина.
Но чем ниже ставка по ипотеке, тем больше повышался спрос на жилье и это, как и предсказывали эксперты, разогнало рост цен на квартиры. Cредний чек ипотечной сделки в Москве вырос на 17%: с 13,2 млн до 15,5 млн рублей.
Однако предпосылок к надуванию ипотечного пузыря в России Петр Филиппов не видит, по его мнению, доля ипотеки в ВВП России невелика по сравнению с аналогичным показателем у развитых стран Европы и США. К тому же требования к ипотечном заемщикам в России гораздо строже, чем были в США перед ипотечным кризисом 2008 года, и нет такого «навеса» из производных финансовых инструментов на вторичном ипотечном рынке, как это было в США. Поэтому перегрева ипотечного рынка сейчас опасаться не стоит, наоборот, его рост продолжит стимулировать развитие строительной отрасли и обеспечивать повышение доступности жилья в стране.
Рынок недвижимости 2021. Как на нем заработать
Ольга Тумайкина рассказала о разных вариантах беспроцентной рассрочки при покупке квартиры. Например, у ФСК есть программа «Плати потом», по которой достаточно внести аванс в размере от 15% до 30% от стоимости квартиры, а остаток выплачивается по завершении строительства, этот срок может составлять от 4 до 12 месяцев. Такая возможность оставляет пространство для маневра покупателям при альтернативных сделках (одно жилье продаю, другое покупаю) или позволяет сэкономить на ипотеке – не надо платить по кредиту, пока дом достраивается. Для инвестора же просто выгодно отсрочить полную оплату за приобретенный объект, поскольку тем самым повышается процент дохода на вложенные средства.
Насколько разумно инвестировать на кредитные средства, прокомментировал Ян Арт. По его мнению, такая схема требует очень тщательного расчета и, в первую очередь, нужно трезво оценить свои доходы и резервы, чтобы кредитная нагрузка не разрушила ваш бюджет. Но в целом это вполне рабочая схема, считает эксперт.
Особый интерес как объект вложений в недвижимость представляют апартаменты, так как сейчас они заметно дешевле квартир, примерно на 18%. Такие данные озвучила на круглом столе Виктория Кирюхина и провела ликбез по самому популярному среди инвесторов виду недвижимости.
Больше всего апартаментов построено в Москве – здесь на них приходится около 14% от общего объема предложения жилья, в других городах их доля существенно ниже. Сейчас апартаменты имеют статус коммерческой недвижимости и формально не считаются жилыми помещениями. С этим связан их главный недостаток – невозможность оформить постоянную регистрацию, что отталкивает часть потребителей. Покупают апартаменты чаще всего для сдачи в аренду. Практика показывает, что наибольшим спросом пользуются апартаменты бизнес-класса, поскольку для их арендаторов менее значимы вопросы регистрации, подчеркнула Виктория Кирюхина.
Более низкая, чем на квартиру, цена означает, что при покупке апартаментов для инвестора ниже порог входа и короче срок окупаемости, так как арендная плата одинакова, что за квартиру, что за апартаменты. Это очевидные преимущества для инвестора.
В конце 2020 году прошел слух о возможном разрешении переводить апартаменты в разряд жилья. Пока обсуждается, по каким критериям апартаменты приравняют к жилью, ожидается, что в них позволят оформлять постоянную регистрацию по месту жительства, сейчас можно оформить только временную регистрацию на срок не более 5 лет. Если это произойдет, застройщики, несомненно, повысят цены на апартаменты до уровня квартир, уверены участники конференции, и об инвестиционной привлекательности апартаментов можно будет забыть. Зато успевшие купить апартаменты по низким ценам получат серьезный выигрыш в стоимости.
Для инвесторов есть еще один интересный формат для инвестиций – это апарт-отели с сервисной составляющей. «В рамках нашего апарт-комплекса «Движение.Тушино», который возводим на Волоколамском шоссе, присутствует этот формат недвижимости. Он будет работать в режиме отеля. Номера в отеле будут продавать с полным оснащением, отделкой и договором с оператором. На каждую категорию номера разработан план загрузки и доходности, то есть покупатель видит трехлетних план в цифрах плюс бизнес-план развития отеля в целом. Этот формат является для инвестора более привлекательным инструментом за счет разницы в стоимости между апартаментами и квартирой. Инвестор значительно быстрее окупит свои вложения именно на апартаментах. Гарантированный годовой доход от сдачи квартиры в аренду составит 5–6% годовых, в то время как доходность от апартаментов с гостиничным сервисом – 9–13%. Этот инструмент для инвестиций позволит сохранить и приумножить капитал и легко выйти из актива в случае необходимости, имея отчет о доходности от отельного оператора. По нашим подсчетам срок окупаемости оставит в среднем порядка 9 лет», – резюмирует Ольга Тумайкина.
Агенты по продаже объектов недвижимости уверены, что о снижении цен не может быть и речи: рост стоимости квадратного метра неизбежен к концу нового года. Поэтому ответ на вопрос, покупать ли недвижимость в 2021 году, стоит не в этом контексте, а в определении оптимальных сроков. До наступления второй половины года это выгодно, а к концу периода уже появляются риски:
- Центробанк может повысить ключевую ставку, банки поднимут проценты по ипотечному кредиту;
- нестабильность рынка (падение спроса или появление достаточного количества объектов) неизбежно вызовет волнения, следствием которых может стать рост цен;
- пандемия наглядно продемонстрировала ненадежность вложений в акции, облигации и ценные бумаги, поэтому растут инвестиции в золото, драгоценные камни и жилые объекты.
Отвечая на вопрос, что будет с ценами на недвижимость в 2021 году в России, эксперты в области строительства и реализации объектов высказывают разные мнения:
- М. Литинецкая, ведущий эксперт рынка недвижимости, уверена, что в начале года можно ожидать рост спроса от тех, кто отложил покупку из-за непредвиденных обстоятельств (дополнительный аргумент — сниженные ставки по ипотеке);
- А. Гусев, гендиректор строительной компании, уверен, что активный спрос будет непродолжительным;
- Представитель Гильдии московских риелторов Р. Вихлянцев озвучил прогноз падения спроса на объекты, которые невыгодно или невозможно покупать в ипотеку (например, вторичное или элитное жилье), которого стоит ожидать летом.
Есть и еще один весомый аргумент: нынешние предложения, испытанные на стрессоустойчивость, не ограничены во времени. Предполагаемые потери, заложенные в проектах, были израсходованы на кредиты, налоги, частичные выплаты сотрудникам. Поэтому снижения цен ожидать не стоит.
Жилье Москвы продолжит дорожать в 2021 году из-за пандемии
Между тем строительным компаниям нужны оборотные средства, поэтому они долго ждать не могут. Голубев считает, что цены на квартиры в новостройках не будут значительно меняться, но компании будут предоставлять покупателям скидки. Причем, по предположению эксперта, в течение полугода, а то и года эти скидки могут постепенно повышаться.
«Если будет ускорение роста цен на нефть, это может повысить инвестиционный спрос, но где-то через полгода. Если рост цен приведет к росту реальных доходов населения, то рост цен на недвижимость возобновится, и тогда мы будем наблюдать то, что цены на недвижимость каждый год будут заметно выше, чем в предыдущем. До конца текущего года такое невозможно, это перспектива последующего периода», — отметил Артем Голубев.
В первые три месяца 2021 года сохраняется рост продаж недвижимости в Московском регионе в сравнении с аналогичным периодом 2020-го. Хотя цены в регионе выросли более чем на 25%, девелоперы продали на 15% больше лотов (40 643), чем годом ранее (35 224). При этом средняя квадратура практически не изменилась (50,8 м / −1%).
| Q1 2020 | Q1 2021 | % изменения | |
|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 35 224 | 40 643 | 15% |
| М² по ДДУ | 1 805 870 | 2 065 549 | 14% |
| Средняя площадь, м² | 51,3 | 50,8 | −1% |
| Средняя цена без скидок | 8 087 884 ₽ | 10 190 394 ₽ | 26% |
| Средняя цена м² без скидок | 157 756 ₽ | 200 512 ₽ | 27% |
| Выручка | 284 887 634 076 ₽ | 414 168 183 154 ₽ | 45% |
| Доля ипотеки | 58% | 66% | 8% |
В целом ситуация с продажами в отдельных локациях региона идентична общерегиональной — продажи и цены растут, площадь практически не меняется. Но сто́ит выделить Новую Москву с самым большим ростом продаж в московском регионе (33%), при том, что средняя квадратура лотов упала на 5% в сравнении с прошлым годом.
| Q1 2020 | Q1 2021 | % изменения | |
|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 13 594 | 16 494 | 21% |
| М² по ДДУ | 778 966 | 937 546 | 20% |
| Средняя площадь, м² | 57,3 | 56,8 | −1% |
| Средняя цена без скидок | 13 076 141 ₽ | 15 840 640 ₽ | 21% |
| Средняя цена м² без скидок | 228 196 ₽ | 278 680 ₽ | 22% |
| Выручка | 177 757 064 084 ₽ | 261 275 518 014 ₽ | 47% |
| Доля ипотеки | 53% | 62% | 9% |
| Q1 2020 | Q1 2021 | % изменения | |
|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 5243 | 6956 | 33% |
| М² по ДДУ | 266 375 | 335 241 | 26% |
| Средняя площадь, м² | 50,8 | 48,2 | −5% |
| Средняя цена без скидок | 6 566 539 ₽ | 8 048 018 ₽ | 23% |
| Средняя цена м² без скидок | 129 248 ₽ | 166 990 ₽ | 29% |
| Выручка | 34 428 366 403 ₽ | 55 982 012 326 ₽ | 63% |
| Доля ипотеки | 59% | 69% | 10% |
Рост цен на недвижимость останется в пределах инфляции в 2021 году
| Q1 2020 | Q1 2021 | % изменения | |
|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 16 387 | 17 193 | 5% |
| М² по ДДУ | 760 529 | 792 762 | 4% |
| Средняя площадь, м² | 46,4 | 46,1 | −1% |
| Средняя цена без скидок | 4 436 578 ₽ | 5 636 634 ₽ | 28% |
| Средняя цена м² без скидок | 95 594 ₽ | 122 244 ₽ | 28% |
| Выручка | 72 702 203 589 ₽ | 96 910 652 814 ₽ | 33% |
| Доля ипотеки | 61% | 69% | 8% |
Эти же тренды московского региона сохраняются и во втором квартале. Рассмотрим его далее.
Ипотека выходит на рекордные показатели в регионе и становится главным драйвером продаж.
2020-й стал самым нестандартным с точки зрения продаж. Поэтому мы покажем сразу три сравнения по каждому месяцу 2020/2019-го, 2021/2020-го, 2021/2019-го, чтобы оценить динамику, зависимости и показатели рынка в здоровом, нездоровом и частично здоровом времени.
| 2019 | 2020 | 2021 | % изменения 2020/2019 |
% изменения 2021/2020 |
% изменения 2021/2019 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 14 388 | 9348 | 16 403 | −35% | 75% | 14% |
| М² по ДДУ | 716 963 | 459 240 | 836 776 | −36% | 82% | 17% |
| Средняя площадь, м² | 49,8 | 49,1 | 51,0 | −1% | 4% | 2% |
| Средняя цена без скидок | 7 130 259 ₽ | 7 482 570 ₽ | 10 913 009 ₽ | 5% | 46% | 53% |
| Средняя цена м² без скидок | 143 090 ₽ | 152 310 ₽ | 213 924 ₽ | 6% | 40% | 50% |
| Выручка | 102 590 169 095 ₽ | 69 947 067 106 ₽ | 179 006 079 203 ₽ | −32% | 156% | 74% |
| Доля ипотеки | 50% | 58% | 68% | 8% | 10% | 18% |
В апреле 2021 года количество проданных лотов на 14% больше результата апреля 2019 года, при этом стоимость метра в среднем выросла на 50%. В результате выручка от продаж лотов в Московском регионе оказалась на 74% больше, чем в апреле 2019 года.
Комментировать изменения 2021/2020-го бессмысленно.
Три основных вывода: за три года цены выросли более чем на 50%, площадь лотов практически неизменна, а вот доля ипотечных сделок выросла на 18% с 2019 года и теперь составляет 68% от всех продаж.
Отдельно пробежимся по секторам внутри московского региона.
| 2019 | 2020 | 2021 | % изменения 2020/2019 |
% изменения 2021/2020 |
% изменения 2021/2019 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 2434 | 942 | 2411 | −61% | 156% | −1% |
| М² по ДДУ | 115 555 | 46 118 | 115 140 | −60% | 150% | 0% |
| Средняя площадь, м² | 47,5 | 49,0 | 47,8 | 3% | −2% | 1% |
| Средняя цена без скидок | 5 803 572 ₽ | 6 564 051 ₽ | 8 207 776 ₽ | 13% | 25% | 41% |
| Средняя цена м² без скидок | 122 244 ₽ | 134 076 ₽ | 171 869 ₽ | 10% | 28% | 41% |
| Выручка | 14 125 894 614 ₽ | 6 183 335 652 ₽ | 19 788 946 784 ₽ | −56% | 220% | 40% |
| Доля ипотеки | 49% | 59% | 71% | 10% | 12% | 22% |
Область и Новая Москва в апреле 2021 года смогли-таки достичь уровня продаж 2019 года во многом благодаря льготной ипотеке и стараниям застройщиков, которые создавали дополнительные выгодные условия для покупки недвижимости при постоянно растущей стоимости.
После объявления пандемии во всем мире и режима повышенной готовности в России уже в апреле наметился спад на рынке недвижимости в связи со снижением покупательского спроса на жилые и коммерческие помещения. Многие эксперты на таком фоне давали прогнозы на снижение цен на рынке жилья на 10-20 %, правда, не во всех регионах — в более стабильных центральных и северных прогнозировалось не столь существенное падение.
Эксперты дают прогнозы о том, что в связи с падением курса рубля и вероятностью повышения ключевой ставки можно ожидать роста на рынке недвижимости в конце 2020 года. Прежде всего, вырастут цены на московскую недвижимость. При значительном росте ключевой ставки рост цен в Москве и МО может составить 20 %.
В этом случае вырастут проценты по ипотечным займам, что приведет к увеличению стоимости ипотечного жилья. Из-за увеличения себестоимости строительства вырастут цены и на жилье в новостройках.
Эксперты: с лета «вторичка» перестанет расти в цене. Все, кто хотел, уже купил
- Микрозайм
- Потребительский кредит
- Кредитные карты
- Кредит для бизнеса
- Ипотека
- Вклады
- Автокредит
- Товарные кредиты
- Кредит Webmoney
Ситуация на рынке недвижимости во второй половине 2020 г. очень напоминает конец 2014 г. Тогда не было никакой эпидемии, но также обвалились цены на нефть, Запад ввел санкции, обесценился рубль, произошел отток средств с банковских вкладов. Все это спровоцировало ажиотаж на рынке недвижимости и резкий рост цен – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2014 года». Вслед за котором последовал период спада: на вторичном рынке цены потом снижались в течение трех лет – см. обзоры за 2015-й, 2016-й и 2017 гг. – и в итоге вернулись на уровень 2013 г. Новостройки «отпадались» быстрее, подешевев за 2015 г. сразу на 11,4%.
В 2020 г. цены на недвижимость также растут вопреки кризису. Главным стимулом роста выступает теперь не девальвация рубля – в 2020 г. она оказалась все же не такой глубокой, как в 2014-м, — а снижение ипотечных ставок за счет средств налогоплательщиков. Но результат получился примерно такой же: искусственный всплеск спроса перегрел рынок, оторвав цены на жилье от реального уровня покупательной способности граждан.
Недавно власти приняли решение продлить субсидирование ставок до 1 июля 2021 г. Означает ли это, что спрос и цены на новостройки будут расти как минимум все I полугодие 2021 г.? Совсем не факт. Искусственный всплеск покупательской активности в 2020 г. исчерпал спрос следующего года. То есть люди, которые могли бы купить квартиры в 2021 г., сделали это раньше, чтобы получить ставку не выше 6,5%. Причем большая часть спроса на жилье по такой ставке, по всей видимости, будет реализована до 1 ноября, так как изначально планировалось, что льготная ипотека завершится к этой дате.
До конца года уровень спроса, скорее всего, останется достаточно высоким: ноябрь и декабрь — традиционно самые активные месяцы для рынка недвижимости. Однако уже в начале 2021 г. может начаться стагнация, так как закончатся покупатели, которые могут купить подорожавшее в 2020 г. жилье. Даже по льготной ставке, эффект от которой для заемщика, напомним, исчез уже летом. И в итоге чем больше цены оторвутся от реальной платежеспособности населения, тем больше им придется припасть, когда допинг закончится или перестанет приносить результаты.
На вторичном рынке мы, по всей видимости, также увидим спад покупательской активности в 2021 г. в связи с исчерпанием спроса будущих периодов и дефицитом ликвидных объектов (по оценке «Инкома», уже сейчас доля таких лотов не превышает 8% и постепенно уменьшается). Кроме того, банкиры ожидают в следующем году небольшой рост ключевой ставки и ставок по несубсидируемой ипотеке, что также будет давить на спрос. Впрочем, в отличие от застройщиков, продавцы-частники крайне медленно реагируют на ухудшение рыночной конъюнктуры, поэтому кризис на «вторичке» будет выражается прежде всего в сокращении числа сделок, но не в корректировке заявленных цен. Снижение стоимости вторичного жилья обычно бывает неявным — в виде увеличения глубины торга.
Что касается инвесторов, на которых очень надеются и девелоперы, и продавцы на вторичном рынке, то они ситуацию не спасут. Конечно, инвесторы менее чувствительны к ценам, чем обычные покупатели, приобретающие квартиры, чтобы в них жить, однако повышение стоимости актива на входе снижает его инвестиционную привлекательность. Те, кто вложился в новостройки с целью перепродажи до или сразу после запуска льготной ипотеки, – сорвали джек-пот. Остальные уже опоздали. А в качестве замены депозита (как низкорисковое вложение на длительный срок) недвижимость все же не очень подходит – это слишком трудозатратный и низколиквидный инструмент. И далеко не самый привлекательный в плане доходности. Даже инвестиции в народные облигации Минфина дают сейчас 5,7-5,8% годовых – столько же или больше, чем сдача квартиры в аренду, при сравнимом уровне рисков. Так что, скорее всего, большинство банковских вкладчиков, пожелавших инвестировать в недвижимость для диверсификации портфеля или из симпатии к московскому метру, уже сделали это в текущем году на волне ажиотажа.
В целом, любые всплески спроса, не подкрепленные реальным ростом экономики и доходов населения, — это временное явление. Вслед за скачком спроса и цен всегда следуют стагнация и откат цен назад, когда перестают действовать факторы, спровоцировавшие искусственное увеличение покупательской активности. Московский рынок недвижимости уже проходил это относительно недавно, когда за ажиотажем конца 2014 г. последовали три года падения цен. И очень похоже, что ситуация может повториться.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.
Продажи простимулировал мартовский обвал курса рубля, вызванный резким падением цен на нефть. Инвесторы принялись активно перекладывать свою средства в недвижимость. Застройщики подняли цены, учитывая рост курса доллара и растущую стоимость импортной продукции.
В апреле спрос рухнул
Введение режима самоизоляции положило конец всплеску покупок. Чем выше класс жилья, тем сильнее упал спрос.
Коронавирус и связанные с ним карантинные меры не привели к сильному обвалу стоимости жилья в Москве. Но коррекция цен в некоторых сегментах состоялась.
Учитывая практически неизбежное снижение доходов населения, спрос на жилье после отмены карантина далеко не скоро придет в норму. На этом фоне цены могут откатиться назад на 10-15%, то есть потерять прирост последних полутора лет, когда метр дорожал благодаря удешевлению ипотеки и ажиотажу в преддверии реформы долевого строительства.
Новостройки, получившие мощную поддержку со стороны государства, скорее всего, значительно меньше пострадают от кризиса. Во всяком случае те, которые подпадают под программу льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых.
Льготные кредиты резко повышают привлекательность новостроек, что приведет к перетоку спроса с вторичного рынка на первичный, как это произошло в 2015 г., когда была запущена первая версия ипотеки с господдержкой.
Если никаких катаклизмов больше не случится, рынок новостроек сможет перейти к росту цен на уровне инфляции уже в следующем году.
Раскрыто будущее цен на недвижимость в России
Скорее всего, как и в кризис 2014-2015 гг., вторичный рынок пострадает больше первичного. В том числе из-за перетока спроса на первичный рынок в связи с планами введения льготной государственной ипотеки. «Вторичке» в отличие от новостроек власти никакой помощи даже не предлагают.
На вторичном рынке период медленной коррекции цен может занять более года. Продавцы-частники всегда очень неохотно соглашаются на уменьшение стоимости своих активов.
Поэтому по крайне мере до осени средняя стоимость вторичного метра, скорее всего, не претерпит существенных изменений, но число сделок будет очень небольшим из-за резкого расхождения между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей.
Ближе к концу года цены постепенно пойдут вниз, в основном неявно, за счет скидок и торга, и будут падать еще пару лет. Стабилизируется рынок, скорее всего, не раньше 2022 г.
Зато на загородный рынок история с коронавирусом, скорее всего, повлияет благотворно. Еще в самом начале эпидемии риелторы отмечали ажиотажный спрос на загородную аренду. Самоизолироваться на природе значительно приятнее, чем в городской квартире. Скорее всего, опасения второй-третьей волны эпидемии поддержат спрос на аренду дач и коттеджей и следующим летом.
Заметно на коронакризис отреагировал рынок аренды, который страдает от значительного оттока арендаторов. Люди теряют работу и возможность платить аренду. Некоторые и вовсе уезжают из Москвы. Арендодатели вынуждены предоставляли скидки в 10-50% на период карантина. В перспективе можно ждать снижения ставок примерно на 10% в среднем на фоне уменьшения спроса со стороны арендаторов и падения их доходов.
А какова ситуация в других регионах?
- обсудить на форуме:
- Инвестиции в недвижимость
- Ключевые слова:
- недвижимость,
- Инвестиции в недвижимость
Застройщики отмечают стабилизацию спроса на квартиры в новостройках в связи с тем, что рынок насытился после ажиотажного спроса, возникшего в результате льготного ипотечного кредитования от правительства. По прогнозам, к концу года увеличения спроса не ожидается, но снижение спроса на новостройки также маловероятно. Более вероятен сценарий заморозки цен в ожидании увеличения спроса, в связи с продлением программы льготного кредитования.