Налог на нежилое помещение для физических лиц с 2021 кладовка

Cтaвкa

• квapтиpы или чacти квapтиp
• кoмнaты
• жилыe дoмa
• гapaжи
• мaшинo-мecтo
• нeдocтpoй
• xoзcтpoeния нe бoльшe 50 м2 нa зeмeльныx yчacткax пoд cтpoитeльcтвo или личнoe xoзяйcтвo

• нeжилыe пoмeщeния
• тexничecкoe здaниe

• жильe бизнec-клacca бoлee 300 млн pyблeй

1. Нaлoгoвый вычeт oт oбщeй плoщaди oбъeктa нeдвижимocти

82,2 м² — 20 м²

62.2 м²

2. Кaдacтpoвaя cтoимocть 1 м²

8 336 387 pyблeй / 82.2 м²

101 416 pyблeй

3. Кaдacтpoвaя cтoимocть имyщecтвa c нaлoгoвым вычeтoм

101 416 pyблeй x 62.2 м²

6 308 075 pyблeй

4. Кoэффициeнт пepиoдa влaдeния

6 308 075 pyблeй x 1

6 308 075 pyблeй

5. Дoля влaдeния

6 308 075 pyблeй x 1

6 308 075 pyблeй

Коммерческим называется недвижимое имущество, которое не является жилым или дачным, а также не является личным участком земли или гаражом. Хотя квартира или дом могут считаться коммерческими при условии, что они сдаются в аренду. В целом предназначение такой недвижимости — получение прибыли.

К числу коммерческого недвижимого имущества относятся:

• столовые общепита;
• кафе, бары и рестораны;
• производственные цехи;
• торгово-развлекательные комплексы;
• административные и офисные помещения.

Такую недвижимость можно разделить по виду:

• индустриальная (склады, ангары, цехи и другие промышленные объекты);
• социальная (медицинские центры, библиотеки, аэропорты и другие им подобные);
• жилые помещения для сдачи в аренду;
• здания и помещения свободного назначения.

Коммерческая недвижимость — налогооблагаемый объект. Её собственник исчисляет и уплачивает налог. Сроки выплаты определяются региональными органами власти.

Ранее налог на коммерческую недвижимость рассчитывали по её среднегодовой стоимости. Затем расчёт для некоторых объектов начали выполнять по кадастровой стоимости. Сейчас подобным образом должны рассчитываться:

• торговые комплексы и административные помещения, площадь которых превышает 3000 м²;
• недвижимость организаций или ИП, находящаяся за пределами РФ;
• офисные помещения;
• помещения общественного питания, у которых площадь зала превышает 150 м²;
• жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Помещения, перечисленные в последнем пункте, были внесены новым законом.

Налог на имущество физических лиц в 2021 году

• Полная сумма налога по кадастровой стоимости определяется по следующей формуле:
• НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка
• Сумма авансовых платежей вычисляется по следующей формуле:
• АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка

Например, кадастровая стоимость объекта недвижимости — 20 млн рублей. Ставка налога — 1,5%. Тогда:

• годовая сумма налога — 300 000 рублей (20 000 000 × 1,5%);
• авансовые платежи по итогам I квартала, полугодия и 9 месяцев будут равны 75 000 рублей (20 000 000 × ¼ × 1,5%);
• сумма налога к уплате по итогам года — 37 500 рублей (300 000 – 3 × 37 500).

1. Если право собственности возникло или прекратилось в течение отчётного периода, то сумма налога определяется исходя из количества полных месяцев владения им.
2. Формула для вычисления авансовых платежей:
3. АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка × Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в отчётном периоде/3.
4. Формула для вычисления полной суммы налога за год:
5. НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка / Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в году/12.

Формулировка, вводимая п. 70 ст. 2 закона N 325-ФЗ, не давала чёткого определения и вызывала много вопросов. По этой причине были приняты изменения вносимые именно п. 2 ст. 1 закона N 379-ФЗ. Тем самым список имущества, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость, был пополнен конкретными примерами.

Федеральные законы от 15.04.2019 № 63-ФЗ[1] и от 29.09.2019 № 325-ФЗ[2] внесли многочисленные изменения в порядок налогообложения имущества организаций.

На основании этих законов поэтапно с 2020 и 2021 годов происходит смещение администрирования имущественных налогов в сторону упрощения и смягчения, в том числе с помощью бесконтактных способов обмена сведениями.

Для удобства налогоплательщиков ФНС на своем официальном сайте[3] разместила информацию о новшествах в налогообложении имущества организаций, вводимых на протяжении этих двух лет.

1. В 2020 году реализованы следующие законодательные инициативы:
2. — введен заявительный порядок предоставления льгот для налогоплательщиков-организаций по транспортному и земельному налогам;
3. — предоставлена возможность сверки с налоговым органом объектов обложения транспортным и (или) земельным налогом;
4. — отменено представление расчетов по авансовым платежам по налогу на имущество организаций;
5. — разрешена сдача «консолидированной» отчетности по налогу на имущество организаций.

• Еще одна группа новаций будет введена для налогоплательщиков с 2021 года:
• — будет отменена обязанность по представлению в налоговые органы деклараций по транспортному и земельному налогам за 2020 год и последующие налоговые периоды;
• — налоговые органы начнут направлять организациям (их обособленным подразделениям) сообщения об исчисленной сумме транспортного и земельного налогов;
• — сроки уплаты транспортного и земельного налогов для организаций станут едиными — не позднее 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом.
• Остановимся подробнее на каждом новшестве.

С 2020 года установлен заявительный порядок предоставления льгот по транспортному и земельному налогам. Заявление о предоставлении такой льготы налогоплательщик заполняет на основании документов, подтверждающих право на льготу за период ее действия, указываемый в заявлении, и подает в любой налоговый орган.

Форма заявления, порядок ее заполнения и формат представления заявления в электронном виде утверждены Приказом ФНС РФ от 25.07.2019 № ММВ-7-21/377@.

Если документы-основания, указанные в заявлении, у налоговой инспекции отсутствуют, она запрашивает сведения, подтверждающие право на льготу, у лиц и органов, располагающих ими, затем информирует налогоплательщика о результатах.

Ответы на наиболее частые вопросы, касающиеся применения заявительного порядка предоставления налогоплательщикам-организациям льгот по транспортному и земельному налогам, приведены в Письме ФНС РФ от 10.12.2019 № БС-4-21/25284@.

С 01.01.2021 изменяется дата уплаты транспортного и земельного налогов — ее перестанут устанавливать субъекты РФ и муниципальные образования. Налоги надо будет уплачивать до 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. А авансовые платежи по указанным налогам — не позднее последнего числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом.

Начиная с 2021 года отменяется представление деклараций по транспортному и земельному налогам.

В течение 2021 года налоговые органы будут принимать декларации (в том числе уточненные) по транспортному и земельному налогам только за налоговые периоды, предшествующие 2020 году, а также уточненные декларации, если первоначально они были представлены в течение 2020 года в случае реорганизации организации.

С 2021 года инспекции сами проинформируют организации, владеющие транспортными средствами и земельными участками, об исчисленных налогах за прошедший период.

Всю необходимую информацию налоговая служба автоматически получит от регистрирующих органов (территориальные управления Росреестра, подразделения ГИБДД, центры ГИМС МЧС РФ, органы гостехнадзора и т. п.).

Формы сообщений об исчисленных налоговым органом суммах транспортного и земельного налогов утверждены Приказом ФНС РФ от 05.07.2019 № ММВ-7-21/337@.

Если выяснится, что налогоплательщик необоснованно заплатил меньше, чем рассчитали в инспекции, ему направят требование об уплате налога. Такая технология позволит налоговикам взаимодействовать только с недобросовестными плательщиками, что сократит издержки на оформление и представление налоговой отчетности для остальных участников налоговых отношений[6].

Готовясь к вступлению в силу вышеперечисленных новаций, налогоплательщики-организации, имеющие объекты обложения транспортным и (или) земельным налогом, уже сейчас могут обратиться в налоговые инспекции по месту нахождения указанных объектов за проведением по ним сверки сведений, содержащихся в ЕГРН. Для проведения этой процедуры целесообразно запросить в налоговом органе выписку из ЕГРН об автономном учреждении, где указываются все учтенные транспортные средства и земельные участки.

Такая выписка выдается бесплатно. Детали процедуры сверки сведений о транспортных средствах и земельных участках организаций раскрыты в Письме ФНС РФ от 16.01.2020 № БС-4-21/452@.

Если будут выявлены расхождения сведений, содержащихся в ЕГРН, и сведений, имеющихся у органов, осуществляющих государственную регистрацию транспортных средств, государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, целесообразно сообщить об этом в налоговый орган по месту нахождения недвижимого имущества (земельного участка), транспортного средства. В сообщении надо указать сведения, в отношении которых выявлены расхождения, и по возможности приложить к нему документы-основания с характеристиками соответствующих объектов.

У нежилых помещений налог на имущество исчисляется по кадастровой стоимости

В связи с переходом на новый порядок налогообложения, с 2016 года ставка 2% от кадастровой стоимости объекта, установлена для:

1. Деловых и торговых центров.
2. Помещений, предназначенных для расположения в них офисно-торговых объектов, кафе, ресторанов.
3. Помещения, не предназначенные для данных целей, но фактически используемые.

Для остальных помещений, относящимся к коммерческим и находящимся в собственности физических лиц, ставка изменяется в зависимости от стоимости недвижимости:

• 0,1% – для недвижимости стоимостью до 300 000 рублей;
• 0,1 – 0,3% – от 300 до 500 000 рублей;
• 0,3 – 2% – более 500 000 рублей.

• Сдав недвижимость коммерческого типа в аренду, физическое лицо выплачивает 13% НДФЛ с полученного дохода.
• Ставка налога на имущество для ИП определяется органами местного самоуправления, однако не должна превышать 2%.
• Физическое лицо, осуществляющее сдачу в аренду коммерческой недвижимости как индивидуальный предприниматель, обязано также уплачивать 13% НДФЛ от суммы полученного дохода.

Объект коммерческой недвижимости, находящийся в собственности юридического лица, попадает под действие Налогового кодекса как имущество организации. Величина ставки зависит от того, какой метод расчета применяется в субъекте РФ, где расположен объект недвижимости.

Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость. Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%. Он составит 19 019 рублей.

Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы. Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!

Вы должны предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ, которая подается по истечении календарного года, в течение которого была проведена сделка по отчуждению объекта недвижимости. Срок ее подачи – не позднее 1 мая. Декларацию Вы можете подать лично либо заполнить ее через личный кабинет ФНС. Налог нужно заплатить с разницы между налогооблагаемой базой (то есть 70% от кадастровой стоимости) и 490 тысяч рублей – с получившейся суммы Вы заплатите 13%. Данные правила действительны только для физических лиц.

Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость. Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%. Он составит 19 019 рублей.

Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы. Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!

5 мая 2021

Департамент налоговой политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения доходов физических лиц от продажи имущества и в соответствии со статьей 342 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 171 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

На основании пункта 171 статьи 217 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 2171 Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Согласно пункту 2 статьи 2171 Кодекса, если иное не установлено статьей 2171 Кодекса, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 2171 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 2171 Кодекса.

Учитывая изложенное, в случае продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика в течение установленного срока владения таким имуществом и более, полученный от его продажи доход освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц.

В случае нахождения имущества в собственности налогоплательщика менее установленного срока владения таким имуществом, образуется доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

В то же время в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса, устанавливающим особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, имущественный налоговый вычет предоставляется, в частности:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 2171 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

На основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее установленного срока владения таким имуществом, налогообложению подлежит не полная сумма полученного дохода, а сумма дохода, уменьшенная на размер имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса, или на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов на приобретение этого имущества.

На основании пунктов 2 и 3 статьи 228 Кодекса налогоплательщики, указанные в пункте 1 статьи 228 Кодекса, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 Кодекса, а также обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 229 Кодекса налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

При продаже имущества, находившегося в собственности в течение установленного срока владения и более, доход освобождается от НДФЛ.

При продаже имущества, находившегося в собственности менее установленного срока владения, НДФЛ облагается не полная сумма полученного дохода, а сумма, уменьшенная на размер имущественного налогового вычета или на расходы на приобретение этого имущества.

Декларация по НДФЛ представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим. В декларации можно не указывать доходы, не подлежащие налогообложению.

С 1 января 2021 года подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ действует в новой редакции в силу подп. «а» п. 70 ст. 2 Закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ.

До 2021 году к облагаемой налогом на имущество недвижимости закон относил:

1. административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2. нежилые помещения для размещения офисов, торговых объектов, общепита и бытового обслуживания;
3. объекты недвижимого имущества инофирм, не имеющие отношения к их постоянным представительствам;
4. жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Так вот: с 01.01.2020 последний пункт звучит так:

Таким образом, законодатели расширили состав недвижимости, которая облагается налогом по кадастровой стоимости: в неё вошли все объекты, которые облагаются налогом на имущество физических лиц (гл. 32 НК РФ).

Согласно новой редакции п. 1 ст. 374 НК РФ, с 2021 года условие для уплаты налога по кадастровой стоимости – не только право собственности на недвижимость.

С 1 января 2021 года обязаны платить налог по кадастровой стоимости организации, которые:

• распоряжаются недвижимостью по праву оперативного управления;
• получили недвижимость по концессионному соглашению.

Такие изменения внёс подп. «а» п. 69 ст. 2 Закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ.

Приказ ФНС России от 14.08.2019 № СА-7-21/405 с 2021 года утвердил новые формы и электронный формат декларации по налогу на имущество организаций, а также порядок ее заполнения.

Таким образом, главную отчетность по налогу на имущество за 2019 год нужно сдавать на абсолютно новых бланках.

Одновременно признаны утратившими силу прежние аналогичные регламенты ФНС от 31.03.2017 № ММВ-7-21/271 и от 04.10.2018 № ММВ-7-21/575.

Кроме того, с отчетности за 2019 год налоговую декларацию можно сдавать централизованно. Это регулирует новый п. 1.1 п. 1 ст. 386 НК РФ (п. 20 ст. 1 Закона от 15.04.2019 № 63-ФЗ).

По новым правилам, организация, состоящая на учете в нескольких ИФНС по месту нахождения принадлежащих ей объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их среднегодовая стоимость, на территории региона, вправе сдавать общую декларацию по всем таким объектам в одну из инспекций по своему выбору.

Но нужно уведомить об этом УФНС по региону. Срок – ежегодно до 1 марта налогового периода года. Изменение порядка в течение налогового периода не разрешено.

Форма уведомления о порядке представления декларации в налоговый орган на территории субъекта РФ утверждена приказом ФНС от 19.06.2019 № ММВ-7-21/311.

Указанное право выбора не действует, если законом региона установлены нормативы отчислений от налога на имущество в местные бюджеты.

Обратите внимание, что для имущества, облагаемого по кадастровой стоимости, возможности выбора не предусмотрено.

Таким образом, с 2021 года узаконен централизованный порядок сдачи отчетности по налогу на имущество.

Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ с 2021 года упростил процедуры взаимодействия физлиц с налоговыми органами по вопросам налогообложения имущества. В итоге граждане могут эффективнее решать вопросы налогообложения своего имущества.

Дополнительно к существующим способам взаимодействия граждане могут направлять ключевые документы в налоговые инспекции и получать ответы через МФЦ. Таким способом можно будет подать:

• заявление на льготы налогу на имущество физических лиц;
• уведомление о выбранных объектах налогообложения, для которых предоставляется льгота по налогу на имущество физлиц;
• заявление о гибели или уничтожении объекта налогообложения по налогу на имущество физлиц.

Но для этого высший исполнительный орган госвласти региона должен принять решение о возможности оказания таких услуг в МФЦ.

На территории Приморского края авансовые платежи по налогу на имущество нужно уплачивать не позднее 10 мая, 10 августа и 10 ноября по окончании отчетных периодов (п. 1 ст. 383 НК РФ).

Если объекты недвижимости, облагаемые по среднегодовой стоимости, находятся в Приморском крае, то уведомление следует подать в Управление ФНС России по Приморскому краю (код 2500).

Доход от продажи недвижимости, которой человек владеет менее 3 или 5 лет (в зависимости от применимости указанных выше правил) или же при использовании ее в коммерческих целях (вне зависимости от срока владения помещением) облагается налогом на доходы физлиц — НДФЛ по ставке в 13%.

Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):

1. Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.

Данный вычет составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как для жилой недвижимости — 1 000 000 рублей). Именно с этой точки зрения имеет значение корректная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно. Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект, признанный жилым — если, конечно, на то есть законный основания.

Индивидуальный предприниматель Степанов В.А. в 2015 году построил гараж при содействии строительной фирмы, имевшей долги перед ним — вследствие чего ему удалось значительно сократить издержки при строительстве, которые составили 100 000 рублей. В 2016 году Степанов продал данный гараж за 700 000 рублей, и у него появилась обязанность уплатить государству налог с соответствующего дохода в сумме 91 000 рублей (13% от 700 000).

Однако, для уменьшения налогооблагаемой базы по объекту нежилой недвижимости Степанов использует вычет в величине 250 000 рублей. После этого НДФЛ с дохода от продажи гаража составляет 58 500 рублей, то есть, 13% от 450 000 рублей (700 000 — 250 000).

1. Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.

В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).

Важный нюанс: в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.

Пример.

Иванов А.С. в 2016 году продал автомобильный ангар за 2 000 000 рублей. Куплен он была в 2015-м, поэтому, Иванов должен заплатить с доходов от продажи налог в сумме 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

В 2015 году Иванов покупал данный ангар у Петрова В.С. за 1 900 000 рублей, что подтверждается сохранившейся у Иванова копией договора купли-продажи объекта недвижимости и иными документами, использовавшимися при сделке.

Иванов уменьшает налогооблагаемую базу до 100 000 рублей (2 000 000 — 1 900 000), вследствие чего остается должным государству НДФЛ в сумме 13 000 рублей.

В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.

Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.

Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.

Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.

Налог на имущество физических лиц на нежилое помещение в 2021 году

Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.

Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.

Пример.

Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).

Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.

H = (KC – B) × D× НC, где

• KC — цена объекта по кадастру;
• B — вычет имущественный;
• D — доля (при условии, если собственность разделена на доли и необходимо узнать расчет её части);
• КД — коэфф. дефлятор;
• НC — налоговая ставка.

Ниже мы разберем примеры, когда можно не платить имущественный налог.

Налоговый кодекс в статьях 399 и 407 определяет льготников по уплате налога на имущество: федеральных по категориям и видам имущества, а также региональных.

К федеральным категориям, полностью освобожденных от уплаты, относятся:

• инвалиды групп 1 и 2, а также инвалиды с детства и дети;
• получатели пенсий по старости;
• ветераны ВОВ;
• лица, имеющие звание Герой Советского Союза и Российской Федерации;
• обладатели ордена Славы трех степеней;
• ликвидаторы ЧС, произошедших на радиоактивных объектах: Чернобыльской АЭС, ПО «Маяк», испытаний на полигоне в г. Семипалатинск;
• иные категории военнослужащих, а также их семей.

Статьей 407 НК РФ определено, что физические лица не уплачивают налог за постройки менее 50 кв.метров на землях для ИЖС, огородничества, садоводства и дачи.

Региональные власти могут своими законодательными актами определять местные льготы. Например, в Москве на определенных условиях можно получить освобождение от налога на гараж или машино-место (это понятие введено с 2017 года).

Есть также условия получения льготы:

• объект должен быть в собственности и не использоваться для предпринимательской деятельности;
• если кадастровая стоимость недвижимого объекта выше 300 млн. рублей собственник не может рассчитывать на льготу.

Налог на недвижимость для пенсионеров с 2019 года, которым назначена пенсия по законодательству РФ, освобождены от уплаты налога только на одну единицу каждого вида имущества. Выбрать льготный объект пенсионер может сам. Остальные же облагаются налогом по установленной ставке. Иными словами, только одна квартира и машина в собственности пенсионера освобождена от налога на имущество.

Если у пенсионера, например, несколько квартир, и он не представил в орган ФНС заявление о выборе объекта, по которому хочет получить освобождение от налога, то для льготы принимается та, где сумма налога окажется максимальной.

Ознакомиться со всеми пособиями для пенсионеров можно на сайте ФНС, подробную инструкцию приводили выше.

На федеральном уровне с 2019 года ввели льготу увеличивающий величину имущественного вычета семье от 3 и более детей. На каждого добавляется 5 кв. м. для квартир и комнат, 7 кв. м. для частных и садоводческих домов.

Так же местные власти на своем уровне могут помочь уменьшить сумму налогов на имущество. Мало кто из территорий решает применять такие меры, пока только Нижний Новгород, Краснодар и Новосибирск решением местных Дум освободили семьи с тремя и более детей от имущественного налога.

Как рассчитать налог на продажу нежилого помещения?

Налоговый кодекс определил, что инвалиды с детства, ВОВ, а также 1 и 2 групп освобождены от имущественного налога полностью. Это федеральная норма и местные нормативные акты тут роли не играют.

Исключением будет лишь имущество, полученное инвалидом в порядке наследования.

Чтобы узнать точный перечень лиц-льготников и объектов, по которым можно получить льготу, следует обратиться в орган ФНС по месту нахождения имущества. Подать заявление на освобождение от исчисления налога, при этом указать в заявлении сведения об имуществе, по которому вы претендуете на льготу. Право на нее можно подтвердить соответствующими документами.

Налоговый вычет – своеобразная льгота для налогоплательщиков, которая дает возможность компенсировать часть расходов на приобретение жилья, используя ранее уплаченные в бюджет государства налоги. Для получения этой привилегии нужно быть резидентом РФ (проживать в России более 183 дней в году), а также иметь доходы, которые облагаются налоговой ставкой 13% (кроме дивидендов).

Чтобы дать ответ на вопрос, существует ли налоговый вычет при покупке нежилого помещения, обратимся к Налоговому Кодексу.

Где сказано, что состоит имущественный вычет из 3 частей и может быть предоставлен по следующим расходам:

1. На приобретение жилья, а также строительство или приобретение участка под ИЖС
2. На погашение % по ипотеке, взятых на приобретение/строительство жилья или земельного участка под ИЖС
3. На погашение % по ипотеке для рефинансирования, взятой на приобретение/строительство жилья или земельного участка под ИЖС

Таким образом, становится ясно, что везде фигурирует только жилая недвижимость, соответственно, вычета за нежилые помещения не существует.

НК РФ не предполагает возврат НДФЛ за нежилые помещения. Так как такие помещения непригодны для постоянного проживания, в нем нельзя прописаться и зарегистрироваться. То есть любые траты, направленные на приобретение нежилого помещения – гаража, сарая, амбара и любого другого, не могут быть компенсированы с помощью возврата.

Только за приобретение/строительство жилой недвижимости. Квартира, комната, доля в квартире, жилой дом. Также в возврат можно включить расходы на приобретение участка под ИЖС, но только когда на нем будет построен жилой дом.

Подводя итог, можно сказать, что налогового вычета за покупку нежилой недвижимости не существует. Но если вы будете приобретать жилье, тогда вы сможете оформить возврат налога.

Для начала стоит понять, что относится к нежилому фонду. Существует 2 критерия отнесения объекта к этой категории:

• помещение не соответствует понятию жилого. То есть оно не пригодно для людей, не отвечает законодательным, техническим, санитарным и иным нормам;
• помещение имеет административное, производственное либо торговое назначение.

Примерами нежилых объектов служат всевозможные коммерческие здания вроде торговых центров, складов, офисов и прочего. Здесь есть исключение – апартаменты – подходят под критерии жилого помещения, но относятся к нежилому фонду. А значит, и закон к ним нужно применять как к нежилым.

Одним из факторов, которые указывают на то, что объект относится к категории нежилого и используется в коммерческой деятельности, является наличие у продавца статуса индивидуального предпринимателя.

В законодательстве нашей страны нет однозначного определения и разделения недвижимости на жилую и нежилую. При продаже объекта, важно понимать, к какой категории он относится, ведь это влияет на порядок начисления налога.

Начнем с хороших новостей: если продавец владел недвижимостью дольше определенного законом срока, он освобождается от уплаты налога. Этот срок будет зависеть от того, когда произошло вступление в собственность на указанный объект:

• если это случилось до 01.01.2016 года, то уже после 3 лет владения недвижимостью платить налог с продажи не придется;
• если же собственность была оформлена начиная с 1 января 2016 – срок владения без уплаты налога увеличивается – теперь это 5 лет.

Законом оговорено, что индивидуальные предприниматели будут платить данный налог при любом сроке владения, если помещение использовалось для нужд бизнеса.

Еще одно важное изменение, появившееся в последние годы – физическое лицо может начать процедуру банкротства. В данном случае у него пропадает необходимость уплачивать налог с реализации недвижимости.

О порядке налогообложения хозяйственных построек, принадлежащих физлицам

Часто у продавцов возникает вопрос: с какой даты нужно начинать исчислять эти 3 года? В общем порядке, необходимо ориентироваться на дату, указанную в свидетельстве о праве собственности.

Но здесь есть исключение – недвижимость получена в наследство. В этой ситуации, отчет 3 лет пойдет не с момента вступления в наследство, а со дня смерти предыдущего правообладателя.

По общему правилу, база налогообложения – цена, прописанная в договоре купли-продажи. Но в некоторых случаях за основу берут кадастровую стоимость недвижимости. Это актуально лишь тем продавцам, кто собирается реализовать объекты, купленные с 2016 года.

Существуют такие правила:

• если цена недвижимости ниже его кадастровой оценки умноженной на 0.7 (коэффициент, установленный законодательством), базой налогообложения будет последняя;
• в случае, когда стоимость реализации все же выше кадастровой цены умноженной на 0.7, облагаться налогом будет сумма сделки.

В случае, если кадастровая стоимость не определена, то в качестве налоговой базы используется цена недвижимости.

Иногда негативную реакцию работников ИФНС вызывает избавление от помещения сразу после того, как было закрыто ИП. Это связано с тем, что юридическое и физическое лицо облагаются налогами по разным правилам. Некоторые предприниматели, понимая выгоду, специально прекращают деятельность, чтобы сэкономить на налогах.

Да, возможно, это вызовет вопросы у налоговой, но законом это не запрещено – сделка абсолютно прозрачна. Запретить продавать нежилое имущество сразу после закрытия ИП не может ни один орган. Если продавец знает свои права, никаких проблем у него возникнуть не должно.

Код для деятельности юридических лиц по ОКВЭД указывается 70.20.2. Документ должен составляться исключительно в письменном виде независимо от того, на какой период времени требуется аренда помещения, если один из участников имеет статус юридического лица (ст. 609 ч. 1 ГК РФ).

Процесс сдачи в аренду нежилых помещений юр. лицом либо физ. лицом имеет некоторые нюансы и порой вызывает много вопросов. Для осуществления деятельности любой организации требуется соответствующее помещение, которое далеко не всегда возможно приобрести в собственность. Именно поэтому целесообразнее арендовать необходимую площадь.

Поскольку имущественные отчисления по налогам являются доходной статьей местных бюджетов регионов, то размер платежа определяют органы местного самоуправления в постановлениях и правовых актах, касающиеся определения процентных отчислений по кадастровой стоимости стандартного нежилого имущества.

• относящиеся к системе наказаний и исполнительного судебного производства;
• религиозные сообщества;
• сообщества инвалидов федерального и регионального значения;
• фармацевтические компании, производящие препараты от подавления эпидемий;
• компании, обслуживающие автомагистрали общего назначения;
• производственные объединения, выпускающие ортопедическую продукцию для инвалидов;
• адвокатские и нотариальные конторы и консультации;
• научные центры;
• судоверфи;
• компании, осуществляющие свою деятельность в особых экономических зонах страны.

При продаже нежилой недвижимости от лица юридического лица налог с дохода подлежит уплате в любом случае. Что касается физических лиц, в учет берется срок использования недвижимости в целом. Если он составляет меньше трех лет, гражданину придется уплатить налог. Действующим законодательством определено, что любые сделки с недвижимостью, совершенные в обозначенный период, говорят о получении дохода.

Как правило, налоговую службу не волнует какую задачу ставит перед собой собственник нежилого помещения. Сотрудники ФНС руководствуются нормами действующего Налогового кодекса, реализуя обязанность гражданина уплатить налог на полученную прибыль.

Для того чтобы налогоплательщик мог заплатить имущественный сбор, законом определены специальные сроки. Согласно установленным правилам, оплата должна быть осуществлена не позднее 1 декабря. Так как сумма рассчитывается налоговыми органами, гражданам нет необходимости проводить процедуру самостоятельно.

К примеру, стоимость нежилого помещения по договору составляет 15 млн рублей, а кадастровая – 18 млн рублей. Для расчета применяется следующая формула: 18 млн * 0,7 * 13% =1 млн 638 тыс. рублей. Это будет сумма НДФЛ, рассчитанная на основании кадастровой стоимости.

рублей. 187 тыс. 200 рублей он обязан перечислить ИФНС как подоходный налог. Для этого оформляется и подается соответствующая декларация. Если сдача помещения осуществляется юридическому лицу, то именно организация платит НДФЛ за физ.

27 Июня 2021, 19:55 0 0 семен клиент, г. Ставрополь То есть, я вправе заключить договор с арендатором где будет указанно что ИП должен удерживать мой доход ндфл в размере 13 % от суммы аренды для оплаты в бюджет?

Физлицо продает коммерческую недвижимость. Как платить налог с продажи?

Если для жилых помещений ставка налога обычно составляет 0,1%, и редко бывает существенно выше, то для нежилых устанавливаются куда более высокие значения ввиду того, что они обычно используются в коммерческих целях. Точные ставки зависят от региона, обычно они находятся в пределах 1,5-2%.

Правила расчёта

Для расчёта налога потребуются такие базовые показатели, как стоимость помещения и ставка налога, применяющаяся к нему. Кроме них, на итоговую сумму могут повлиять и иные факторы: это вычеты, льготы и коэффициент, действующий в течение переходного периода. При проведении расчёта налога нужно учитывать все эти моменты.

Определением кадастровой стоимости занимается Кадастровая палата. Её расчёт проводится с использованием метода массовой оценки – это значит, что большая часть особенностей конкретного объекта не принимается во внимание, и его стоимость выводится из цены аналогичных объектов. Но не всегда этот метод годится, иногда при определении кадастровой цены надо исходить именно из индивидуальных характеристик конкретного помещения – именно с этим связана большая часть исков о неправильном определении стоимости.

Когда кадастровая стоимость определена, остаётся выяснить применяемую к нежилому помещению ставку, после чего можно рассчитать, сколько именно потребуется заплатить. Например, при кадастровой стоимости имущества в 8 миллионов рублей и ставке в 1,5% должно быть выплачено: 8 000 000 x 0,015 = 120 000 рублей.

Но это до применения коэффициента, в действительности сумма будет меньшей. Чтобы применить коэффициент, потребуется рассчитать сумму превышения. Предположим, инвентаризационная стоимость этой недвижимости составляет 1 миллион рублей, а ставка налогообложения та же самая – 1,5%. Значит при прежних правилах расчёта налога заплатить бы пришлось: 1 000 000 x 0,015 = 15 000 рублей, а сумма превышения, соответственно, составляет 120 000 – 15 000 = 105 000 рублей.

Если налог платится по новым правилам первый год, и действует коэффициент 0,2, чтобы применить его, нужно взять ту сумму, которую пришлось бы выплатить по старым правилам расчёта налога, и прибавить к ней сумму превышения, умноженную на коэффициент:

15 000 + 105 000 x 0,2 = 36 000 рублей – именно столько придётся заплатить при заданных расчётных параметрах.

Но рассчитывать налог самостоятельно необязательно – для физлиц расчёт выполняют в налоговой, после чего присылают уведомление об оплате, в котором указываются сумма и срок выплаты, а также реквизиты, по которым её нужно будет сделать. Уведомление должно прийти до конца октября, и если оно пришло вовремя, то далее никаких сложностей с оплатой не будет.

Если же этот срок прошёл, а уведомления всё нет, придётся озаботиться этим вопросом, поскольку отсутствие уведомления не является уважительной причиной для задержки с выплатой налога. Оно может не приходить по разным причинам – от отсутствия в налоговой сведений об объекте недвижимости, до сбоя системы или проблем с работой почты.

Так или иначе, а плательщику необходимо будет самому явиться в ближайшее отделение налоговой и изложить проблему, с собой нужно взять правоустанавливающие документы на недвижимость. Хотя перед визитом можно сделать звонок, рассказать о том, что вам не пришло уведомление, и выяснить, по какой причине это случилось. При звонке может понадобиться паспорт и ИНН. Возможно, проблема решится, и лично являться в инспекцию не потребуется.

Похожие записи:

• Поправки в УК РФ в 2021 по ст 111 ч 4 УК РФ
• Как лучше оформить завещание или дарственную квартиру внуку
• Как определить границы земельного участка по кадастровому номеру онлайн